商品房买卖合同填写范本

商品房买卖合同填写范本甲方：乙方：签订地点：签订时间：合同编号：一、填写范本合同，一定要仔细阅读范本说明，根据说明要求的格式、图例填写;二、合同内容填写指导内容：（一）合同双方当事人：出卖人：根据合同法的有关规定，原则上该当事人应该是符合下列条件的法 人： 具有合法的营业资历和资质; 是项目的全部人，持有建设用地规划许可证，国有土地使用权证、建设工程规划许可证、持有商品房销售许可证和建设工程施工许可证; 具有固定的营业场所或者住宅; 电话、邮政编码、法定代表人的状况真切、牢靠； 一定要填写全称，不得使用间写内容，商品房买卖合同范本填写。在填写该出卖人必需注重以下几个方面：1、区分开发商和投资商或者进展商：在投资房地产开发过程中，根 据契约关系可以把参加房地产开发的法人企业区分为开发商、投资 商、代理商或者联建方，但是惟独符合出卖人条件的当事人才干在本 条出卖人一览中署名；2、代理商即使具备包销资历，也不能作为出卖人在本览中署名，只 能在代理机构一栏中署名 ；关于包销问题涉及开发商和包销商之间 的，对于商品房买受人不具备任何约束力。3、代理商必需具备代理资历和资质;曾经有代理商在郑州市房地产管 理局没有办理异地执业手续和备案，郑州市房管局为此停止了该代理 机构的全部代理业务，还连累了房地产开发企业，甚至因此处罚房地 产开发企业。我们姑且不问郑州市房管局的行政行为是否合法，但是 这样做客观上影响了开发企业的形象和销售。买受人： 自然人应该具体填写该自然人的状况;假如属于未成年人购房，应该 坚持要求其填写监护人，因为格式版本没有提供监护人的内容，可以 要求监护人在共有人一览中署名。需要说明的事，买受人一栏中可以 填写该未成年人，但是在合同后面签字页的签字行为不能由该未成年 人亲手签订，该签字行为是当事人民事行为实力的表示，未成年人不 能亲手行使。所以，未成年人购房必需提供法定监护人的状况并由法 定监护人代理。如何确认法定监护人的身份证实可以从以下几个方面考察： 该未成年人与法定监护人的户口证实; 未成年人的父母离婚时，应该察看其父母离婚的协议或者判决书, 该协议或者判决书有关于未成年人监护的内容; 未成年人与其父母为在一起居住生活时，由指定监护人担当法定 监护人的责任。这种指定监护可能是生父母授权，也可能是法院或者 未成年人庇护机关的指定; 未成年人的父母去世后，其祖父母或者外祖父母可以担当监护人 的责任，也可以由未成年人的兄姊担任，这种状况下应该由公证机关 或者民政机关的证实。 自然人购房，假如本人不能亲手办理购房事宜，应该要求办理该等事 务的当事人提供托付手续，根据合同法的规定，当事人之间的托付可 以是特殊托付一项或者数项事务，也可以概括托付受托处理一切事 项。关键是如何审查这类托付手续的真切内容，如何区分是一揽子托 付还是单项托付，这就比较棘手。不要说不是法律专业的销售人员， 就是律师有时候也不能精确分辨其托付的性质。尤其是有的托付书仅 仅写明“托付某某代为办理购房事宜”，就很难推断是单项托付者这是 一揽子托付。严格审查托付权限的内容应该包括合同签订、履行中款 项支付、办理银行按揭手续、办理房屋接收以及与此有关的合同撤销、 变更、合同权利义务的担当和主见等事项。同时应该预留托付人 （购 房者）和受托人的所有身份和托付文件，纳入购房合同档案。应该注重：有些事项无法通过托付行为实施，比如贷款银行要求贷款 当事人亲手签订贷款合同或者保证合同的，这类合同不能由托付人代 理。未成年人除其法定监护人或者指定监护人之外，其他当事人不能 作为托付人浮现，道理很容易，因为其无民事行为实力，固然也就不 行能产生合法有效的托付行为。对于托付书的审查会涉及另一个越发专业的问题即具名代理和匿名 代理的问题。在合同法上有两种托付代理关系。普通而论，受托人代 理托付人办理托付事项应该以托付人的名义举行，在代理权限范围内 的代理行为直接约束托付人和第三人，所以民法典第 63 条规定：代 理人在代理权限范围内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理 人对代理人的代理行为担当民事责任。我们称这种代理行为为具名代 理。假如代理人不是以被代理人的名义实施代理行为，而是以自己的 名义实施民事法律行为，这种状况如何处理合同法在第402 条有如下 规定：受托人以自己名义，在托付人的授权范围内与第三人订立的合 同，第三人在订立合同时知道受托人与托付人之间的代理关系的，该 合同直接约束托付人和第三人，但有确切证据证实该合同只约束受托 人和第三人的除外。（天成公司与某购房人之间的合同关系，实际是 合法有效的，检察机关的处理是否合法值得商榷） 第一条：项目建设依据：注重以下内容：1、属于分期规划，尤其是没有取得土地使用权手续的规划，不要纳 入本条填写内容。因此该条其次款的“地块”面积应该与土地使用权证 记载宗地出让面积全都。“规划用途”根据建设用地规划许可证上的记载为准。假如土地使 用证上的记载与建设用地规划许可证上记载不彻低全都，应该根据建 设用地规划许可证记载为准。根据我国土地管理法的规定，在城市规 划区内的土地利用，应该符合城市规划的要求，因此城市规划法相对 于土地管理法来说属于特殊法。特殊法优于一般法。根据国有土地使 用权出让和转让暂行条例第十二条的规定，土地规划用途根据下列用 途举行规划：住所、商业、旅游、消遣用地 ;教、科、文、卫、体育 用地;工业用地;综合或者其他用地。关于土地使用年限规定：应该根据土地使用证上记载的年限 （年代日 填写）没有土地使用证或者尚未取得使用证时，在填写时一定要注重 根据有关批准文家内容填写。比如没有土地证，惟独土地出让合同， 在填写时就应该注重从签订出让合同到区的土地证这一段期间的时 光问题。2、关于“商品房”的概念：虽然有关商品房的司法解释可以涵盖几乎 全部的开发商出售的房屋建造，但是我们建议对于本条第三款的内 容，还是应该赋予须要的区分。把商品房定位在“商品住所”比较合适， 对于不属于商品住所的其他商品房屋，应该分离赋予明确，分离填写： 比如：综合办公、物流商业铺面、工业厂房等。3、建议在本条空白部位补充填写以下内容：该土地使用权范围内的 详细的修建性规划根据规划管理部门批准的详细规划文件执行。本条 关于土地使用权规划用途的商定与本合同第三条商品房用途不全都 的，根据合同第三条规定执行。其次条：假如出售商品房的审批机关，不是郑州市房管局，应该填写 清晰其他审批机关。第三条：本条填写内容注重以下几点：1、户型设计比较复杂的商品房，应该在补充内容填写清晰：比如， 有跃层的房屋应该分离填写清晰，有沉降设计的部分，也要填写清晰; 属于内置楼梯的复式结构要与面积结合起来填写 ;有飘窗结构或者顶 层有老虎窗结构的房屋，应该赋予注明是否计算面积，以及如何计算 面积;假如有连廊结构的房屋也应该注明是否计算面积以及面积计算 方法;2、对于层高内容应该赋予解释或者说明：所谓层高应该是指商品房 主体结构层高，并非全部买受人购买的面积层高所有为某一个数据， 特别面积应该说明，包括坡屋面结构，飘窗结构、沉降结构部分的房 屋面积所对应的层高不属于一个数据的，应该分离注明。3、商品房的结构形式：应该根据设计说明部分要求填写：普通状况 下的商品房屋结构形式有土木结构、砖木结构、砖混结构、框混结构、 所有框架结构、钢结构、混合结构。现代建造结构形式变化多样，但 是根据设计图纸填写，普通不会出错。4、本条关于商品房的用途的填写，与第一条中土地使用权的规划用 途不彻低全都。但是在该条关于商品房的用途应该按照详细出售的房 屋实际用途填写，在规划为住所的土地使用权范围内，仍然有个别楼 栋或者个别面积属于商业铺面或者其他服务行业用房。第四条 关于计价方式和价款： 根据商品房销售的规定，建造面积是计算价款比较符合现实的方法。 按套销售或者根据套内面积计算，目前都存在困难。不管是管理机关 或者我们的测量规范，都存在不太可行的问题。因此根据建造面积计 算价格是必定挑选，实践证实，根据其他销售方法销售的结果，仍然 不能排解消费者的心理误区。假如计价面积中的单价有不全都的地方，应该分离填写单价和总价之 间的关系。计价方式中的价格内涵也是一个比较重要的问题：(1) 房地产单价成本核算问题内容，这个问题比较敏感，涉及成本组成， 分摊面积和社区配套、共建面积等内容;因为房地产成本核算标准没 有统一的标准，更没有统一执行要求，现行价格政策是备案制度，而 不是审批制度，开发企业执行自己的成本核算制度，这样开发商在核 算过程为了抬高价格可能把全部社区投资成本都纳入成本中并且在 价格备案机关留下书面核算文件，而在销售过程中不行能把诸如学 校、幼儿园、中学、会所、社区医疗服务等公建面积分摊销售，这样 一旦政策变化，会产生对房地产企业消灭性的后果(2) 市政配套机关或者垄断性公司收费问题既然其集资费用、暖气集资 费等;(3) 涉及向国家和地方人民政府交纳的税金等。(4) 国家和体方人民政府不断出台的物业政策以及法律风险问题 ;比如 公共(公建)物业管理规定，民法典等法律规矩颁布后，对小区物业以 及开发商的利益极其重要。因此，房地产企业必需在价格政策、面积 分摊、产权商定等方面未雨绸铆，在销售合同中明确商定，排解任何 产权不明确的内容。第五条 面积确认及面积差异处理：1、普通状况下，我们主见挑选根据本条第 2 款执行。但是根据第 2 款执行仍然存在不明晰的地方：主要是因面积增建肯定值超过 3%以 上部分的面积所产生的契税、修理基金、燃气集资费、暖气集资费等 与面积有关的税费担当的问题。示范文本仅仅提供了房价款处理的方 式，没有提供与面积差异有关的税费处理的方式。因此，为了不发生 争议或者发生争议后削减交易费用，应该明确补充规定关于这部分费 税担当问题：“因面积差异产生的契税、修理基金、暖气集资费、燃 气集资费(假如有)等据实由买受人担当，多退少补”。2、假如挑选自行商定，那么商定的内容可以如下填写： 面积误差肯定值在1%以内（含1%）的部分，双方不在办理结算即多 不退，少不补; 面积误差肯定值在 1%以上至 3%的部分（含 3%，其中 1%以内部分 扣除），双方同意据实计算即多退少补; 面积误差肯定值在 3%以上至 5%以内的部分（含 5%），属于面积短 少，出卖人退还该部分房款并根据两倍于该部分短少房款担当该商定 违约金支付责任。属于面积增强的，产权归买受人，该部分房款出卖 人担当。前述状况下，双方商定均不主见退房，合同应该继续履行。 面积误差肯定值在 5%以上的（不含 5%），买受人有权提出退房。买 受人提出退房的，出卖人应该在 30 日内退还全部已付房款并自付款 之日起担当该资金同期商业银行存款利息，同时担当所有购房款 5% 的违约金;买受人不退房的，面积误差肯定值在 5%以内（含 5%）的部分 根据本条前述规定处理后，超过 5%的部分，双方商议处理并签订补 充协议。商议不成根据本款退房处理。第六条 付款方式及期限 【其他方式】本条其他付款方式是指银行按揭付款或者住房公积金贷 款：根据本付款方式的步骤如下：1 ）本合同签订生效后 7 日内，买受人支付首付款计人民币： （例 如）123456 元;其他对付款人民币 123456 元 ，出卖人提供银行按揭 付款帮助条件，卖受人向按揭银行申请个人住房抵押借款支付。2）买受人必需在支付完首付款的同时，提交个人住房抵押借款银行要 求其提交的所有个人法律文件，出卖人赋予帮助。需要出卖人提交的 法律文件，出卖人按时提交（需要买受人提交的个人资料见附件内容）3）非出卖人缘由，买受人自完成首付款之日起不能在 30 日内办理完 毕个人住房抵押借款手续并将借款汇入出卖人帐户的，视为买受人付 款违约，根据本合同第七条逾期付款商定处理。4）买受人根据逾期付款担当责任后，买受人可以与出卖人商议变更付 款方式，出卖人同意继续履行合同的，双方签订补充协议，变更合同 商定，商定详细付款方式。第七条 买受人逾期付款的违约责任： 增强：根据本合同商定的付款方式和期限，买受人付款逾期或者付款 的时光在房屋交付期限之后的，出卖人有权顺延交付日期直至买受人 付清所有购房款。付款预期的违约金，应该能够达到惩处违约的目的。因此，违约金的 商定不能太低，逾期在60 日内（含 60 日）的，按日计算的违约金应该 保留在日万分之三（3）之上;逾期超过 60 日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受 人根据累计对付款的（ ）%向出卖人支付违约金 （买受人已经支付的房 款在扣除违约金后 10 日内退还买受人）（这里的违约金的比例与前述 第一款违约金的累进结果有直接的规律关系） 出卖人要求买受人继续履行合同或者买受人要求继续履行合同并经 出卖人同意的，合同继续履行。买受人担当的违约金应该根据对付款 部分的日万分之四(4)计算。本条商定的问题表现在以下几个方面：(1) 解除合同的通知：买受人逾期付款，出卖人通知买受人解除合同， 双方关系终止，这是彻底终止双方关系的方法。这种法律关系比较容 易，但是必需通知买受人并且最好是书面通知。假如买受人已经产生 了部分付款，存在一个核算问题。扣除违约金后，剩余房款存在退还 问题，但是示范文本没有商定退还内容，因此需要在合同商定。假如 买受人根本没有交付房款，这种状况下，对于出卖人是没有任何担保 的，应该尽快解除合同，防止损失扩大。(2) 出卖人要求继续履行合同的权利问题：示范文本没有商定出卖人不 解除合同的状况下如何处理，只商定解除合同内容以及买受人要求继 续履行合同的内容。因此，出卖人能否要求买受人继续履行合同回答 是绝对的。问题是出卖人要求继续履行合同时的违约金标准如何确 定。买受人要求继续履行合同时的违约金在示范合同中有商定，但是 出卖人要求继续履行合同的违约金没有商定。(3) 合同解除权的行使期间问题：合同法和相关法律没有规定解除权行 使的期间。合同法第 95 条规定：法律规定或者当事人商定解除权行 使期限，期限届满当事人不可使的，该权利毁灭。法律没有规定或者 当事人没有商定解除权行使行使期限，经对方催告后在合理期限内不 可使的，该权利毁灭。最高人民法院在关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释(以下称高法解释)看法中的第十五 条规定“ 按照民法典第九十四条的规定，出卖人拖延交付房屋或 者买受人拖延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履 行，当事人一方哀求解除合同的，应予支持，当事人另有商定的除外。 法律没有规定或者当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权行 使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应该在解除 权发生之日起一年内行使;逾期不可使的，解除权毁灭”。因此，具有 解除权的当事人一方，在规定时光内不可使解除权，超出规定时光就 不能提出解除合同的要求。第八条 交付期限：（一）关于交付条件：5.该商品房经五方质量责任主体（出卖人、勘察、设计、施工、监理） 联合验收并签署了工程合格看法的，本条商定不应理解为包含有任何 取得备案或者取得合格证之类的意思表示。（二）关于不行抗力以及其他特别缘由延期交付：1、遭受不行抗力2、遭受重大市政工程施工，影响本合同商定工程施工的，出卖人应 该自该事实发生之日起 15 日内告之买受人，并在此后每经过三十日， 告之该事实解除或者连续的状况;3、持续大雨、大雪、低温天气影响工程施工的。（三）关于本条第一款中“依照国家和地方人民政府的有关规定”：鉴于 对于房屋建造和市政设施的竣工验收是一项非常专业的工作，而且验 收所依据的国家和地方政府的规定是庞杂的。出卖人在提请买受人接 受房屋时不能一一列举全部的验收规范和规定。第九条 出卖人逾期交房的违约责任：（不做修订，但应该注重违约金 之间的规律关系）第十条 规划、设计变更的商定： 增强：买受人接到规划、设计变更 书面通知或者买受人逾期接到设计、规划变更通知或者房屋交付期限 到来时买受人获得了设计、规划变更的事实时，买受人均有权打算退 房。买受人提出退房的，出卖人应该自买受人提出退房之书面申请之 日起 30 日内将买受人已经支付的房款退还给买受人并自买受人付款之日起，根据月息5%。支付资金利息。买受人打算不退房的，双方应该自知道规划、设计变更事实之日起 30 日内，商议另行签订补充 协议。双方未在商定时光内完成商议过程，任何一方均未向对方提出 继续商议的书面要求的，视同双方同意根据退房处理。第十一条 交接填写：视同出卖人已经履行了房屋交付的合同义务，买受人自出卖人 通知接房之日起担当物业管理费用并对于房屋维护不准时产生的侵 权责任、无因管理责任担当赔偿或者补偿责任。买受人应该在交付之前付清购房款而未完成支付义务的，出卖人将推 迟交付直至买受人付清所有房款。出卖人推迟交付不构成任何违约， 也不担当任何责任。第十二条 （出卖人对出卖房屋的瑕疵担保责任）增强：发生本条前款产权纠纷或者债权债务纠纷的，出卖人应该尽快与有关 当事人商议解决。假如商议不成导致买受人在本合同商定办理产权记 下需出卖人履行产权记下备案的期间结束后的 180 个日历天内或者 根据现行法律、行政规矩的规定，买受人无法从本质上获得产权记下 的，出卖人应该担当相应赔偿责任。本条欠款商定的“不能办理产权 记下”包括本款商定的期间不能和本质上不能的状况。第十五条 关于产权记下的商定：增强：双方同意对本条第一款所谓“规定期限内定义如下：规定 期限是指180个日历天;该期限的起始日为双方商定的出卖人履行 备案日期结束日。高法解释第十八条 因为出卖人的缘由，买受人在下列期限届满 未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别商定外，出卖人应该担当 违约责任：（一）商品房买卖合同商定的办理房屋全部权记下的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之 日起 90 日 ;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90 日。合同没有商定违约金或者损失数额难以确定的，可以根据已付购房款 总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计 算。前述司法解释中，并没有排解双方当事人特别商定的效力，也不否定 合同商定的内容。在实践中下列状况属于房地产开发企业（出卖人）的过错，造成买受人无法根据合同商定取得房屋权属记下手续的状况：(1) 没有依法取得国有土地使用权证书或者证实文件或者土地使用权 尚未解除抵押;(2) 变更城市规划或者擅自修改房屋规划设计没有在房地产行政主管 部门备案的;(3) 没有办理房屋竣工手续或者办理竣工的手续不全;(4) 房屋抵押或者被法院或者行政机关依法限制出卖的;(5) 预售商品房没有取得预售许可证或者超越预售范围销售商品房的;(6) 商品房销售合同没有在房地产行政主管部门备案的;(7) 没有托付测量并将测量结果根据正常途径报发证单位的;(8)建设施工手续不全的;(9) 出卖人是开发企业的开发手续和开发资质不符合要求;(10) 商品房买受人没有交纳修理基金，开发企业没有代收上缴的。(11) 出卖人在房屋竣工后因为自身缘由无法向房地产管理部门办理产 权记下备案。注重：违约金的商定和违约金本质意义。事实上本条关于产权记下备案的商定，仍然存在不完美的地方。仅仅 着眼于在规定时光内买受人没有取的房地产权属记下证书，并没有商 定在规定期间之外不行预见的时光内或者在根本上就无法取得产权 证书的状况。假如发生这种状况怎么办为此司法解释明显注重到合同 的不足，通过解释赋予补充。这就是第十九条的规定：商品房买卖合 同商定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理 房屋全部权记下的期限届满后超过一年，因为出卖人的缘由，导致买 受人无法办理房屋全部权记下，买受人哀求解除合同和赔偿损失的， 应予支持。为此，司法解释把最后的解决方式放在了合同解除上。由 于在全部的补救方法无效的状况惟独使合同归于毁灭，才干终于解决 当事人之间的争议。城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定：预售商品房的购 买人应该自商品房交付使用之日起 90 日内，办理土地使用权变更和 房屋全部权记下手续;现售商品房的购买人应该自销售合同签订之日 起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋全部权记下手续。房地产开 发企业应该帮助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋全部权记 下手续，并提供须要的证实文件。在实践中，根据房地产记下管理机关的要求，买受人作为产权记下申 请人，应该在提出申请时提供以下文件：(1)产权记下申请人的身份文件;(2)填写房屋全部权记下申请表和审批表;(3)商品房交易审批表;(4) 国有土地使用权证书或者其他证实文件;(5) 建设工程规划许可证或者建造许可证;(6) 施工许可证;(7) 房屋竣工验收证书和其他与房屋竣工验收有关的消防、环保部门的 验收文件;(8)商品房买卖合同;(9)预售(现售)许可证;(10)商品房买卖合同备案证实书;(11)办理产权记下备案表;