房地产都市领地商业部分经营功能定位策划报告

都市领地商业部分经营功能定位策划报告第一部分、项目商业部分SWOT分析第二部分、项目商业部分全功能定位第三部分、项目商业部分营销策略建议第四部分、项目商业部分推广策略建议第一部分、项目商业部分的SWOT分析优势：1、 企业战略优势。安阳贞元集团拥有强劲的企业实力和科学的战略思路。在本项目的整体运作上有计划有目的地进行持有经营。这不仅为项目的开发提供了保障，还为后期的统一经营管理和各种商业应变提供了便利；2、 内生共振优势。项目所在区域相对成熟，为安钢传统商业圈，商业氛围浓厚，消费力较大；3、 交通便利优势。项目所处的安钢生活区，在地理位置上处于安阳市泛中心区域。目前，安钢大道、文峰大道等城际交通网，围合形成安阳周边郊县、城镇消费黄金地带。姨劣势克：1、 膛空间班位置年劣势摔。占本项鱼目地吹块特汇征为也成熟甚居住芬板块拴，偏仁离胖市熊中心宾核心圾商业奸区蹲。虽蓝今后徒要打蚊造安棋钢商砖业圈貌板块住，但双形成年符合痕商业亡拓展蔬的配琴套环鹿境尚兵需时嫩日义；2、 抓商业驻资源术劣势解。写本项净目所颗在区暗域售周边灰现营壤商业红档次阳偏低裂，在泥商业悟整体仅号召奔力上渔明显疯处于丢劣势谢；3、 专连带足形象吹劣势处。弟本项倾目西敬面卫荣东购星物中眯心经落营现席状不攻佳，纲一定弓程度汗上影展响本粱项目脏商业爆街的皇经营洲信心宏。4、 坡产品缩规划拼劣势伞。寨本项俘目落正在廉施工闭A地啊块是着双层祸商业怖建筑轮，面呆积均壁在1楚00途以浊上，重对后伸期招锄商与验销售背有一侨定的采实操锡难度茫；5、 悦消费收人群累劣势鞠。蚂所圈痕定的开目标约客户赵只是舍单单弱针对过项目未周边料的投固资客烂与自纪营商线户，违而忽选视了遍安阳先整体汁市场偏投放风量及进投资盆客承欢受能前力，邮或多发或少月在价贸格和介面积颜设置枝上略棕有偏迎差。省机遇堡：1、 奥消费生升级愤机遇枕。坊安钢荣厂区蔑域内框生活魔经济正能力跪和人流均消缴费水秩平汪比较们而言屋，释普遍张略长高，孙消费门结构井逐渐扎由生科活性殿消费丸向享击受象型消搁费转充变。拆而整铺个区痕域内货的商采业，辩也落拐后与默区域利需求世的发塑展，庸在寻暴求商拨业业逼态档底次均巴衡的谣情况餐下，匆新商洲业业苍态发似展空李间扩导张；2、 劫区域鸦商业府配套球的机梯遇。寻随着腐区域汤内住迁宅及掀商务垒项目屿开发曲逐渐揉导入发，本挣项目帆周边悼的客维源基匆础将愈愈加插丰富年。这震些群友体的盛工作偏、交腐际、阿生活究所产怎生的分需求葡，呼旷唤本拘案的果配套群性商鸣业供俗给。食挑战屡：1、 导多点辱竞争反的挑冠战。掠本案勇周边叔2下-3前公里露范围对内，列成熟锅商业钥实体胸和在鸟建的退大型步购物栏中心抚从多悼个方心向对臂本案播形成捞包去围态俗势，简未来锦激烈状的市有场竞捉争分罗流可香以预顽见；2、 屈商境香融合献的挑闸战。滩物业专的建采筑形翠态和济商业蛾的经悼营内有容有栋着密却切的培联系归。如跟何将淘精致桑商业芹、享歉用型战消费趟嫁接列到商翠业街连之中根，是笔关乎丑本案伴后期身经营顺成败澡的关鄙键性逼因素私。3、 统市场材培育圣的挑脱战。肤虽然婆安钢登板块宗具备绘了成盐熟的矛生活铲消费君市场碰基础柏，但俯是本锤案品尺牌商鱼业基心本处跨于空屋白状许态，参市场钓培育渡阶段凤难以体避免根。到项目反劣势荣及威饭胁的宪规避松：裁通过湾对项筹目 占SW背OT戏 的肥分析呈，我缸们了龟解了愤项目唤的优孕劣势饺以及恰项目瞧所面镇临的环机会疾威胁荐。对陈于项泻目的创优势想及机颗会，混在未据来定唉位时传要尽锻可能顶地发涂挥，循同时忠对于卡劣势获和威能胁，科应主烦动采独取措璃施去般规避潮。洒以下剃是我摆司对减项目沾劣势劲及威掌胁的龙规避艳措施肥：浅颗在硬裤件方红面控。针由于乖项目奖建筑选形式鉴已确添定，每需要顷从项当目主坛题方赏面来导提高宫项目百的独抬特性魄；另需外，鲜项目他已经润开始左施工桃，相宽当一锄部分莲硬件涉难以疤调整艳，考签虑到模商户脊的需柜求，衡我属们言仍然贱认为攻，项慕目未春动工丹步行傅街区折应尽呆可能给地进化行硬著件调洽整，林以有睬利于栏项目拍未来绑主力刘店招充商；茂宋在招完商方生面辜。葬项目忍的建津筑面煮积偏陕大，宪招商棋时需际要通尖过大乒面积沟主力攀店的须招商蝴来带任动中吐小商害户的溜入驻更，形记成项键目的筛竞争驱优势都；彩盖在销沃售方轧面。启时间刃控制零上，卡要尽肥早启挡动营乔销策聋略，秩缩短未销售勇期，忘通过叉积蓄拢势能锣在短贸时间鞋消化巨可售亏物业坟；在旦价格书方面翅，应怪更多蹦考虑扶大面杯积店泛铺的对实际戴需要检，制旅定出腊合理灰价格腐以吸思引投俩资客略户，略而且颈通过择如租特售连缩动，开引入闪主力见店等亏措施水增强皱投资段者信尾心；肃在资乳金压尼力方坏面，苍可以修采用图多种棉战略匆合作观方式哪减少纲投资柔压力叨，尽悦量发押挥项丰目整旺体规饼模以川及商听户组茶合优贫势；舒触在经压营方宜面。季项目脑将不叹可避宣免面纠临培笋养期监较长戴的问婚题，绣因此隐在业必态规洁划时锦，应细尽可探能地爪考虑辈更多辅选择态目的彼性业表态。有第留二附部分佣、项遮目商大业部趋分全捎景功袄能定榴位1、 馆项目留的商雹业部否分功芬能内债涵设济定锐项目扯定性僵：撒ST用RE浩ET液 M蝶AL验L该（愁休憩抹式商唯业街掀区公）兆岂 家 晒 出 戒 央 男 疼 籍 赤 忌 微 霸 书 魂 耳 例 贷 争 迷 购边物、蓬餐饮贞、潮芝流的懂乐园铃项目江功能今定位付：枪以江提高睡居民剖品质借生活裁消费脱为目尼标的体现代锋综合者性众休闲探商业扶广场球定位昂思路止解析讲：表安钢脑板块岛是安奔阳市甩成熟时居住声区之怎一，举自身蜻品质多和消迎费习涨性都党属于盒相对披较高拴的水艰平。价而项盯目处氧于该克地块懒的核诵心位芹置，巴是整氏个安第钢商旷圈文侵化的透植入模点和鼓萌发扛处。央在项壶目产歌品培记育期灿间，鉴需要播大量别的市毒场冲钢击率倚高的虎主力惨店领多航，词以大辞众民价生商破业为刊主共足同真经营闸，即戒容纳论部分故接近径于品召质生杂活的添商务衡商业泳，伴敞随整拿体消沿费水搅平提夫高，坏以最圆终实夫现代报表性钩精致论人居胶品质军生活粗商业掩中心持的目仰标。躲即发繁挥主品题商木业辐累射周骂边消总费的勤作用眠，又权完善笨了小忍区的句景观帮和消拴费需去求。2、 获项目疾的商悦业部赞分目吊标市饰场定研位麦目标很市场世消费扫客群菊定位耳：箱核心菊客户粒：恭安钢厘板块罚的填“翅居住袜性摆消费唱”悬群体剖；坚重要浊客户疮：安登阳西直北郊诚城镇它的回“僻进城眨居民光”著，安棉钢大荣道及义文峰缎大道吊沿线摔等些此区卵域锯“躺老安锄阳适”谋居民坦边缘禾客户稠：桶“闷城市河淘宝策族霸”道及部葛分白教领人继群唱偶得滔客户错：殷闹都区梅其他塘中高复端消良费群朱体及量偶过盯消费猜群体3、 衰项目始主题促形象广定位殿形象脆定位饭:捐都市配领地纤衔风尚卵街区醒忆安阳铸首家生社区爷式钻休闲冈购物因互动田中心缠备选更案名朱：窄都市尚领地长皂金旺驳角川 揪 贫 信 傍 去都市棵领地景割星河愤街父定位孕思路雕解析去：1、 怕项目职商业丈部分铅的微惭观交富通受小限制阔，不授加强汇综合睛功能芳的作必用无漏法吸馋引到叉足够伤人流溉。而递年轻益人的身消费须最全铺面：泄购物键、餐玻饮、纸休闲除娱乐栗等各凡项支拉出基疫本均身衡，墓在单浴纯卖印场竞赏争力杆不强生的前舒提下轰，综抚合商莲业是巡唯一午的出口路。2、 偿年轻展人与把中年赤人在戏购物戒、休聋闲娱视乐、克餐饮恰消费保行为冤上的努差异锤，决特定了堂年轻坚人是宁项目俗综合夺功能育最容恨易聚伙集的狐人群棚。安泳阳市阻区有仪多个矛购物券中心卵及商据城在省年轻祖群体绩消费幸市场坑已经烤有号冈召力惕和品犁牌的岔同时握，决古定了呜项目肌必须袭对针撑对交平通条郑件不胶甚敏圾感的铁年轻赔消费降群体思，营嚷造新挣颖的赖刺激医概念镇。3、 致项目汪商业奔部分如所打框造的抢“缩安阳残首家精社区营休闲贝购物曾互动醉中心此”絮，围龟绕年蛾轻人糖的消浑费心栏理、婚消费熔习惯夹，满龟足并因提升争安阳兰年轻费人的迹休闲护购物疾行为付，以包休闲庙娱乐娘促购展物，联以购到物促性进休怜闲娱营乐。堡在强申调商神品和础服务样体现引其时边尚和馆前卫洪的前资提下富，表暴现年啦轻人毯的个龟性和踪参与寺特色既，以壤追求逢自我病，崇间尚个卫性，连参与拿性，衫新奇及刺激乱和阳恭光健幅康为疯主线循，通适过业后态组栽合适戒合并乐能够狗刺激副年轻肌人在庸这里守集中喂消费歼的商蛾品销笛售、迹休闲泪娱乐鲜设施呜，使耽项目雾成为杨安阳辟年轻蓬一族肺领略怀时尚剖、追壁求自判我、芦爱玩缓、爱需逛的直乐园罩。4、 产项目亡商业视部分戏业态碍定位贿建议性：尝本项终目商跟业部杨分产丑品业光态定油位要抽遵循挂几项键原则夕：1） 管最大增限度套的迟稠滞消贿费群勾驻留汽时间慧，达方到促妥进有挡效消洗费的脾目的很；2） 筐保持杰整体劈形象书的一研致性割和协象调性帆，与卧物业患高尚泊定位紫形象汪相匹笼配，饲形成本商业过与居祥住区估的互栏动，葡促进恳各自搏的高态价值事去划摸；3） 寿积极舍充分铜的利幅用整娇个商饰业资拜源，快不形芒成局损部死稿铺和厌盲点秀；4） 鱼有效生吸引坟客户挡，形窃成强数有力旅的品重牌效悔用和构市场歇口碑使，奠炎定地传标性足建筑夕的目涂标。朝为此土，我瓜们建诉议坡商业帝业态鹊进行饼如下凭引入床：5、 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其也次，拢在全阀市同西类竞联争对俘比中割凸显电本身汁优势漆与特纯色，宇弱化运竞争傍项目斗。其略体现楼形式追有：判项目低DM鸭、人故员解灶说、透软性译报道决，另袜外可遥能单摩列规著范（纵针对采主力写店）肌宣传求性文辽本。2） 现无接盟缝式页策划构推动宪力：窑 决 讲广求项彻目策糟划与垦包装德设计背中对蝴项目榨市场晌论证作，产睁品设食计与丧销售解资料仆传达浴信息吃的衔挪接与锄一致含性，徐同时离讲求望项目温包装猪各方血面的剪气质肤、档假次、玻设计毅风格白与元舟素的炉一致似性与风一体愁化，校从视版觉感龙受、歌前景稼论证宗与营尺造、傍项目徐优势玻资源钳真实跌传达妹等方影面组卸合产鬼生策愿划推格动力亦。1 型项目锻区域坐与商烧圈表松现图欺中，担充分擦表现韵周边狂商业感环境怖支持悬与商庭业辐帝射力泳。2 颂项目增室内脂外效箩果图府的精饼致化括处理爱与商哄业氛谦围渲产染，好组合条出时妹尚缤黑纷的游商业晚档次朋与仿宽真化击的休犹闲购亿物感克受。3 因项目强全系迈列企犁宣文丙本的破精致霜与商溪业化掉设计答：包无括案瓜名、圣LO粗GO秀、名婚片、民招商长手册好、海纱报到莫认购猴书、察定购偷书等秤销售扒文本太。4 任全套右销售幼平面声设计凡上时堪尚缤祥纷、公绚丽籍多彩园、人金潮汹弃涌的短浓烈籍商业龄气质存的表痰现。5 暗售楼界处的张整体仆设计取，通争过材接质、桑色彩甩、构莲成样煤式与爆线条春的灵剖巧配公置，趣营造出出极版具商肃业性拨的通鼠透、赤时尚叼和舒古适着贵气杨的售想楼现舅场，顺配置圈以户珠外彩伶旗，脂看板忆及其阅他形撇式的庭视觉碌手段预综合剧塑造勿强杀昆性的从主力母卖场竿。6 忽将市刺场推钻动力趁与销动售推淋动力嫩有效津地结茎合在谊企划生宣传岁的进工程中短。3、 女项目货销售抚策略帐1.叼销售榨价格搅方式委总控岛：卖书总价歌为化纤解项绞目门慈面的榜进深腾太长膝的缺槐点，逗均衡腔门面蚂性价柜比，果回避雹单价沟敏感按性和路争议雅性，斯所有舞门面轨根据杰位置往、进谷深、意面积孕，通接过精夺细计县算，项模糊舌单价焰，按厘总价吉推出宗，面残市出美售。艘2.嘉销售蚂模式房细分田为促史进项退目销然售进楼度，挣采取假带租该约销名售、眯产权籍式销阶售、最直接创销售径、只瑞租不若卖等虏多种芒营销搭方式神组合亦，满业足多佩种投证资者师需求登，灵杜活操精作，推扩大悼客源咽，进甩而实眯现项纪目逐凯一消拨化。至猎临街携铺销但售方血式音建议射一：惭铺王矛拍卖脑销售涉方式我项目仓临街鸟铺王丙可挑许选出妙5套瓜，配术合地氏王的吗形象均进行趴公开逝拍卖从，一为为后惜续单阴位拓字开价臭格空免间，逃二可金吸引印市场攀关注装。背确定况拍卖炒价格狭起价弯后胖，介再响拍卖慈成交璃期望日价，缴安排贵两人桨在合绑理范虏围以涛内把侍价格五炒高贱。扣建议列二：狸商铺教直接使销售岩方式牲建议梦三：舌带租削约销梨售言边招融商边纳销售持，实殃行带呼租约然销售小，除顶铺王楼外，辩一般求商铺库租金挑率8歉%，甲合同早三年糠一签膀。早共内临公街铺新销售祸方式劝建议柔一：漆返租源销售遣建议保项目炉采取捷2谊免3年墓返租钓，年仁返租兔率税扔前8概%，敞五年淡内投乖资者么税前箩可收巴回2孝4%脸棒40该%的都投资画成本颂。蓬商业和采取尊8%箩的回尽报率析，首再先表遍明的宪是对东未来旗经营撒前景狐的看汽好，归8%洞的回头报率鹿在辨安阳匹市场箱也相烂对合啊理。诊而且贸经过油参考此周边外租金声水平滚，在忧经营离管理钱正常折的基毁础上魔，也充能够三收取榆相同锦比例桌的租漏金。夹建议饥二 姑：出兵售经捡营权脑经营池权的渗销售阔在成色熟市准场已泻被广棍泛采灶用，娇实际虫效果佳也不炉错，度项目向的商切业面照积如筹想在桶目前括的市哭场形兵式中膀全部秒出售叔产权最，市夏场接验纳力宽度有离限。桐而且欠市场拉内经赏营户婶更愿葡意对毁物业船进行柴租赁悼经营作，加革上项闭目出巨售部扒分产驼权后统须保概留一寻定物充业作阔为已联出售朴物业伟的信拢心担兔保，熟因此浆二层孩物业援可保肢留产谈权、李出售殃经营校权，拒同时铸这也糊为发斧展商忠预留扯了部睁分优宴质物然业，晓待整愿体升烦值后粮可获芝得更粱大的顽利润邀空间转。经廉营权让建议众出售你3臣绪5年师。兴建议农三 且：以道租代养售多主要路针对夸二楼胁以上捐难以廉销售糖的商砍铺，株三年逐内以熔租金呼的方故式付盐完全沟部房席款：园第一烧年付独40探%、菊第二倾年付租30归%、拿第三清年付渠30帝%，俱房款题付完含，正跨式签昆订销历售合塞同，瞒如果胁客户呈没有秩付清塌房款絮就要崭终止文合同傅，客隔户已锹交款主项不都退，由并且超要承删担毁将约责音任。吗建议担四：邮商铺瓶直接港销售伙方式超词销售昂产权普式商绘铺庸大面熊积商辰铺，企划分编成小宣面积竹出售季，年通返租漫率税爆前8哲.5直%，袖约1寄2年嚼回本德，适卖合任A习区经二纤楼。卷感二楼摆商铺炼销售挺方式捎二楼晚商业溉物业栗销售窗相对抚困难爸，采狗取先铅招商眉后销惩售的垫方法帆、买服二送兆三的书销售印方式粒或以脚租代钞售方稳式。警小结撤:演社区彻式商可业街绝若全贵部采妖用店拜铺出翼售方战式，猾其会以产生守众多辩弊端乡：1、 蚀无品影牌、伍主力磁店加厕盟，士不但障不能绪形成晚商业种街经衡营特粪色，优也并飞不能慢提高晌社区养品质骄，同屡时外绕围投君资客停对项唱目的抗商业沃价值揭报以腐怀疑蚁态度原；2、 吹假设袄商铺坊的购发买力普度强些，而财购买括商铺美的业饶主在声选择寿租赁密客户书的时知候，陕伺机裹高价埋，并道不考村虑后援者的瓜品牌凑实力拣，服沟务内既容是鱼否与骡项目皂商业走部分脆相呼掩应，灵将会判导致脸后期灶商业熔街的滩管理司秩序听混乱龟，无矛任何拖主题凶特色龙。3、 垄项目吐社区启商业惯经营鲁要达绞到提裤升社污区品句质和旨形象偷、整气合提萝升御贞元黄集团孕企业栋品牌仔、形剃成良读好口歌碑乘狡数效薯应的恒目的衫，统气一规奇划、芹集中武管理逮是必芽要条泄件，超放水赠养鱼旦（先逼租后亩售）旦是充泊分条远件。4、 辩项目转招商启策略忽建议冬招商诊组织奸原则背：1） 仰需求臭符合现项目继市场校定位颂及业唯态定劣位要牢求的遮客户址；2） 念优先朽引进悦主力六店，培中国猪一线判品牌体产品句；3） 送热点血平均装分布县，处袖处有址卖点棒；4） 姐统一穴招商胃、统假一管饱理、模统一辫规划辽、统闭一形季象；胞招商稠节点私时间垒及策肺略建匹议08年XX月08年XX月招商工作开始筹备招商工作正式开展完成品牌商家的招商工作08年XX月吸客阶段强攻阶段消尾阶段 筛选商家 主动出击，重点接洽大型品牌商家 跟已经达成共识的品牌商家签订意向合同 利用已经签订的部分品牌商家吸引其它品牌商家 现场招租，以品牌商家的进驻吸引零散商家，解决内街铺位的招租难问题智第四管部分宾、项泰目商礼业部失分推仓广策西略建过议抹1、誓推广术思路亚针对振安阳删商业元市场兵现状徒，结锈合项洲目的匙产品足特性饿，我红司提便炼出抄项目立商业袄部分规的总仓体推余广思露路：奶主力洲店号悬召市慈场链事件视营销占聚焦董市场属品牌次行销米占位姿市场愉体验胃营销炉巩固品市场柄2、富推广银步骤径建议愁步骤段一 阻 气股势亮化剑旗展示猎项目证大手询笔、棉高起皇点规济划的誉贞元炎商业赛气势层，震陡撼全奇城。默步骤泻二 堆 招战商跟恒进酱在展撇示项爽目形肥象的兰同时殊，大类手笔迁招商懂引进话大型考知名哈超市仇、苏弟宁电泽器、狼肯德搂基等侍，以多号召拾项目议全案闯销售擦，进梅一步码展示旅项目这高形台象。概在主式力店叛确定驼后，芹进一什步引闹进次脉主力另店，加以散终点商驳业业跟态布棚局的若模式厌保证壳项目券的整故体繁叉荣。耗步骤翠三 头 价略值强勒化筑从开围发商仓实力片、项柳目规瓜划、蚁招商舒气势免、商顾业运承营理材念等祝各个险方面叹强化远项目姓价值本，树盗立项话目独怀一无龙二、耀无可瞎替代室的核控心竞翅争力蛇，展屿示广写阔而纺坚实渐的财魔富前圣景，册给投荣资者或、经劝营者匠充分终的投预资信吃心，吊激发前投资引者的鹅投资望欲望墓和热扁情。滋步骤紫四 躺 分菌段销葬售拆进入躺到实重际操闲盘运吹营阶晴段，原依项床目规援划分脱区、狠商业伯功能惕分区嫌等特信征，芳在营便销及劳其推披盘时湾间上袋，根押据不搭同业捕态定语位的制商业再物业留实行未分段桶销售每，形勤成营石销节洁奏，兰按部妥就班凤地完岔成全游案销怪售。蜂步骤歌五 油 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