苏州主要商圈分布特征及商业状况分析(47页)

苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析苏 州 主 要 商 圈 分 布l苏 州 市 内 商 业 主 要 分 布 在 古 城 区 、 苏 州 新 区 及 苏 州 工 业 园 区 三 个 区 域 。 l其 中 ， 古 城 区 以 市 级 商 业 中 心 观 前 街 、 石 路 商 圈 为 主 要 代 表 ；l苏 州 新 区 以 狮 山 路 淮 海 街 为 代 表 ；l苏 州 工 业 园 区 则 以 环 金 鸡 湖 一 带 的 商 业 区 域 为 主 。 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析苏 州 传 统 商 业 区 域 物 业 供 不 应 求 ， 新 兴 商 业 区 域 尚 待 进 一 步 发 展l苏 州 商 业 市 场 的 物 业 供 应 量 主 要 集 中 在 观 前 街 、 石 路 商 圈 、 苏 州 工 业 园 区 、 苏 州 新 区 等 。l石 路 商 圈 为 苏 州 古 城 区 内 另 一 主 要 商 圈 ， 其 总 供 应 量 虽 仅 占 总 商 业 供 应 的 10%， 但 其 商 业 发 展 较 早 ， 发 展 相 对 成 熟 ， 因 而 物 业 吸 纳 率 也 较 高 ， 保 持 在 92%左 右 。l苏 州 工 业 园 区 为 近 年 来 苏 州 市 新 兴 的 商 业 中 心 ， 同 一 时 期 内 商 业 物 业 放 量 供 应 ， 加 之 住 宅 、 办 公 等 配 套 设 施 尚 未 完 善 ， 因 此 导 致 其 现 有 商 业 物 业 吸 纳 率 较 低 ， 约 为 86%左 右 。 l苏 州 新 区 的 商 业 物 业 现 主 要 以 沿 街 商 铺 为 主 ， 缺 乏 大 型 商 业 设 施 ， 因 而 现 有 物 业 总 供 应 量 较 小 ， 新 区 内 经 营 业 态 目 标 明 确 ， 经 营情 况 良 好 ， 因 而 物 业 吸 纳 率 也 相 对 较 高 ， 维持 在 90%的 水 平 。 l作 为 苏 州 市 级 商 业 中 心 ， 观 前 街 商 圈集 中 了 苏 州 市 内 主 要 的 商 业 物 业 供 应 。由 于 观 前 街 是 苏 州 市 内 消 费 者 最 为 内 经营 业 态 目 标 明 确 ， 经 营 情 况 良 好 ， 因 集中 、 商 业 环 境 最 为 成 熟 的 商 业 区 域 ， 因而 本 区 域 商 业 而 物 业 吸 纳 率 也 相 对 较 高 ，物 业 的 吸 纳 率 高 达 98%左 右 的 水 平 。 观 前 街 商 圈苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析地 位 ： 是 苏 州 古 城 几 何 中 心 ,也 是 苏 州 传 统 的商 业 文 化 中 心 ,是 苏 州 最 早 的 步 行 街百 货 商 场 ： 美 罗 商 城 、 大 洋 百 货 、 第 一 百 货 、金 鹰 国 际 、 豫 园 、 人 民 商 场 、 海 澜 商 厦主 题 商 场 ： 苏 宁 电 器 、 国 美 、 友 通 数 码 港 、五 星 电 器 、 冠 之 霖 等娱 乐 场 所 ： 大 人 家 飚 歌 城 、 西 部 飚 歌 城 、 巴黎 之 夜 娱 乐 城 等平 均 人 流 量 ： 30万 人 次商 圈 吸 纳 率 ： 约 98%业 态 分 布 区 域 ： 餐 饮 业 主 要 集 中 在 太 监 弄 一带 ， 娱 乐 休 闲 场 所 主 要 集 中 在 乔 司 空 巷 一 带购 物 主 要 集 在 观 前 街 、 人 民 路 一 带租 金 ： 观 前 街 主 干 道 店 面 ： 1250-1500元 /平 / 月 （ 纯 底 层 ）人 民 商 场 附 近 ： 800-900元 /平 /月玄 妙 观 前 门 面 ： 420-500元 /平 /月观 前 小 商 品 市 场 ： 租 金 为 50-60元 /平 /月北 局 弄 门 面 （ 三 层 ） ： 87-100元 /平 /月 施相公弄 皮市街邵磨针 巷 人 民 路 因 果 巷乔 司 空 巷观 前 街太 监 弄大 井 巷富 仁 坊 干 将 路 平 安 坊 宫巷玄 庙 观观 前 公 园 玄 庙 广 场12 3 1、 第 一 百 货2、 大 洋 百 货3、 美 罗 商 城4、 新 苏 州 百 货5、 豫 园6、 金 鹰 国 际7、 人 民 商 场8、 大 光 明 影 院9、 开 明 影 院10、 大 人 家 飚 歌 城11、 西 部 飚 歌 城 12、 天 辰 飚 歌 城13、 三 万 昌 荼 楼14、 贵 宾 楼 大 酒 店15、 索 菲 特 大 酒 店16、 龙 凤 宾 馆 酒 家17、 雅 戈 尔 皇 朝 大 酒 店18、 富 侨 足 道19、 富 侨 酒 店20、 金 银 足 道21、 上 岛 咖 啡22、 巴 黎 之 夜 23、 粤 海 温 泉 会 所24、 金 银 足 道 4 657 8910 1112 1413 1516 17 18 19 20 21 222324 2526 25、 迪 欧 咖 啡26、 好 人 小 吃27、 水 天 堂28、 老 娘 舅29、 亚 马 逊 餐 厅30、 凯 悦 温 泉 会 所31、 雅 戈 尔 富 宫 大 酒 店32、 同 润 湘 菜 馆33、 得 月 楼34、 川 福 楼35、 达 板 城36、 好 人 民 间 小 吃37、 朱 鸿 兴 面 馆38、 得 月 楼39、 五 芳 斋40、 王 四 酒 家41、 帮 贵 火 锅42、 必 胜 客43、 汉 拿 烧 烤44、 真 功 夫 餐 厅45、 KFC46、 KFC47、 必 胜 客48、 小 南 国 温 泉 会 所49、 苏 州 小 吃 园50、 松 鹤 楼51、 绿 杨 混 沌52、 永 和 豆 桨 53、 珍 珠 酒 楼54、 新 聚 丰 餐 馆55、 老 正 兴56、 一 番 屋57、 韩 松 式 料 理58、 烧 烤 店59、 干 锅 传 奇27 28 3029313334 3235363738394041 42 43 4544464748 观 前 小 商 品市 场观 前 街 重 点 商 业 分 布 图 49 50 51 5253 5455 56 575958苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析 观 前 街 主 要 购 物 商 场项 目 名 称 营 业 面 积 营 业 楼 层 主 要 目 标 消 费群 体 业 态 构 成 代 表 商 户金 鹰 国 际 20000平 米 B1-F6 都 市 白 领 、 时 尚消 费 群 体 购 物 Sprit、 JAKE JONES、 ONLY等美 罗 商 场 30000平 米 B1-F5 高 端 消 费 群 体 、都 市 白 领 、 时 尚消 费 群 体 购 物 、 休 闲 餐饮 Louis Vuitton、 GUCCI、Armani等大 洋 百 货 17500平 米 B1-F6 都 市 白 领 、 时 尚消 费 群 体 购 物 、 休 闲 餐饮 FED、 味 千 拉 面 、 G2000等第 一 百 货 16000平 米 1-F5 都 市 白 领 、 时 尚消 费 群 体 购 物 宏 图 三 包 、 NIKE等 人 民 商 场 25000平 米 B1-F5 中 青 年 消 费 群 体 购 物 Belle等新 苏 州 百 货 17000平 米 B1-F6 时 尚 消 费 群 体 购 物 ONLY、 E-Land等l观 前 商 圈 百 货 商 场 构 成 苏 州 市 内 最 繁 华 的 商 业 购 物 区 ， 各 百 货 商 场 消 费 客 群 以 中 端 及 中 高端 年 青 消 费 者 为 主 力 定 位 ， 有 效 满 足 各 消 费 层 次 消 费 者 购 物 的 需 求 。l主 要 百 货 商 场 高 度 集 中 的 观 前 商 圈 成 为 苏 州 消 费 者 购 物 首 选 ， 商 圈 认 同 率 及 吸 引 率 位 列 主要 商 圈 之 首 ， 其 他 商 圈 在 零 售 方 面 对 消 费 者 吸 引 率 均 难 以 与 之 抗 衡 ， 而 消 费 者 业 已 长 期 形 成的 购 物 习 惯 无 法 在 短 期 内 得 以 改 变 ， 一 定 程 度 上 增 加 了 其 他 商 圈 发 展 百 货 零 售 业 的 难 度 。 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析 项 目 名 称 营 业 面 积 营 业 楼 层 主 要 目 标 消 费 群体 经 营 状 况得 月 楼 500平 米 左 右 F1-F3 中 高 档 好王 四 酒 家 300平 米 左 右 F1-F2 中 柢 档 好川 福 楼 450平 米 左 右 F1-F3 中 高 档 好同 润 湘 菜 馆 350平 米 左 右 F1 中 高 档 好达 板 城 280平 米 左 右 F1-F2 中 档 一 般 好 人 小 吃 350平 米 左 右 F1-F2 中 低 档 好苏 州 小 吃 园 200平 米 左 右 F1 低 档 一 般必 胜 客 300左 右 F1 中 高 档 好 观 前 街 主 要 餐 饮 l作 为 苏 州 最 具 人 气 的 观 前 商 圈 ， 也 同 样 吸 引 了 全 国 各 地 的 特 色 风 味 餐 饮 ， 到 了 观 前 ，就 能 享 受 异 地 风 情 美 味 。 整 体 餐 饮 档 次 主 要 以 中 高 档 为 主 ， 也 符 合 该 商 圈 消 费 人 群 需 求 。 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析 项 目 名 称 营 业 面 积 营 业 楼 层 主 要 目 标 消 费 群体 经 营 状 况大 人 家 飚 歌 城 1000平 米 左 右 F1-F3 中 低 档 好天 辰 飚 歌 城 1100平 米 左 右 F1-F2 中 柢 档 好西 部 飚 歌 城 950平 米 左 右 F1-F2 中 低 档 好巴 黎 之 夜 4500平 米 左 右 F1-F5 中 高 档 好粤 海 温 泉 会 所 1000平 米 左 右 F1 中 高 档 一 般 凯 悦 温 泉 会 所 600平 米 左 右 F1-F2 中 高 档 较 好 观 前 街 主 要 娱 乐苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析 l观 前 商 圈 主 要 娱 乐 以 歌 城 以 及 休 闲 会 所 形 式 出 现 ， 融 合 了 其 他 众 多 的 休 闲 娱 乐 业 态 。l凭 借 着 强 大 的 辐 射 能 力 与 吸 纳 能 力 ， 整 体 运 营 状 况 十 分 的 良 好 。 观 前 商 圈 整 体 业 态 组 合 比 例 观 前 商 圈 整 体 业 态 档 次 组 合 比 例苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析l观 前 整 体 商 圈 内 以 零 售 为 主 ， 主 要 以 沿 街 购 物 街 以 及 百 货 商 场 的 形 式 出 现 。l商 圈 内 餐 饮 娱 乐 等 业 态 作 为 零 售 的 补 充 业 态 ， 也 吸 纳 了 不 少 的 消 费 人 群 。 l商 圈 整 体 以 中 高 档 业 态 为 主 ， 迎 合 了 大 众 的 消 费 需 求 ， 也 迎 合 了 特 定 人 群 的 需 求 。l商 圈 整 体 人 气 以 观 东 、 西 、 南 优 于 观 北 区 域 。 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析观 前 商 圈 与 本 项 目 所 处 商 圈 对 比 分 析观 前 街 商 圈 本 案 所 处 商 圈1） 地 理 位 置 /城 市 空 间 结 构 ：苏 州 唯 一 传 统 市 级 商 业 中 心 区 ， 在 整 个 苏 州 市城 市 商 业 空 间 结 构 中 居 于 绝 对 主 导 地 位2） 商 业 供 需 状 况 ：商 业 供 应 量 集 中 分 布 ， 供 应 量 充 足 ， 供 求 平 衡， 物 业 空 置 率 维 持 在 极 低 水 平3） 业 态 布 局 情 况 ：以 传 统 百 货 为 主 ， 零 售 、 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 兼 备， 业 态 齐 全 ， 整 体 保 持 在 中 档 及 中 高 档 的 消 费水 平 4） 消 费 者 构 成 ：苏 州 全 市 范 围 内 中 档 及 中 高 档 消 费 者 、 国 内 外游 客 1） 地 理 位 置 /城 市 空 间 结 构 ：地 处 城 市 商 业 空 间 结 构 的 外 缘 ， 所 处 商 业 环 境和 商 业 氛 围 无 法 与 观 前 街 比 拟2） 商 业 供 需 状 况 ：商 业 总 供 应 量 庞 大 ， 周 边 存 在 大 量 的 空 置 物 业3） 业 态 布 局 情 况 ：以 餐 饮 、 娱 乐 休 闲 为 主 ， 但 入 住 商 家 也 不 多 ，生 活 配 套 类 业 态 缺 乏 ， 整 体 档 次 较 高4） 消 费 者 构 成 ：项 目 周 边 为 小 区 居 民 ， 以 及 对 外 区 域 一 定 的 辐射 所 带 来 的 外 部 消 费 者本 项 目 的 地 理 位 置 、 周 边 现 有 商 业 状 况 等 先 天 条 件 决 定 本 项 目 的 商 业 辐 射 范 围 无 法 与苏 州 市 内 传 统 的 市 级 商 业 中 心 观 前 商 圈 相 媲 美 。 同 时 ， 依 靠 强 大 消 费 人 流 支 撑 的 百货 零 售 业 态 也 受 项 目 周 边 消 费 人 流 不 足 的 影 响 难 以 发 展 。 本 项 目 定 位 应 充 分 的 考 虑 周边 消 费 者 的 实 际 购 买 力 和 消 费 水 平 。 石 路 商 圈苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析地 位 ： 位 于 市 中 心 ， 是 苏 州 商 业 起 源 地规 模 ： 占 地 55公 倾范 围 ： 西 起 枫 桥 路 、 东 到 环 城 河 西 段 、 北 至 上 塘 街 、南 至 爱 河 桥 路 段商 圈 吸 纳 率 ： 约 92%主 力 百 货 ： 石 路 国 际 商 城 、 成 泰 百 货 、 亚 细 亚 商 城主 题 商 场 ： 永 乐 电 器 、 国 美 电 器 、 苏 宁 电 器 、 五 星电 器业 态 分 布 区 域 ： 餐 饮 主 要 集 中 在 石 路 美 食 街 、 阊 胥路 、 石 路 步 行 街 ， 服 饰 主 要 集 在 在 神 仙 街 和 南 浩 街平 均 人 流 量 ： 20万 人 左 右租 金 ： 南 浩 街 租 金 约 在 240 270元 /平 /月石 路 美 食 街 小 木 屋 租 金 约 在 600元 /平 /月 左 右 ， 临 街 铺约 在 54-160元 /平 /月 枫桥路 上 塘 街广济 路 阊胥路金 门 路爱 河 桥 路 女 人 街 （ A）女 人 街 （ B）广 场石 路老街坊 美食街空地 南浩303132 33 街 1 2 5 34 7862392412111019 1816 13141517 25 202122 1.五 洲 大 饭 店2.石 路 春 天 酒 楼3.一 品 香 中 餐 馆4.威 尼 斯 商 务 宾 馆5.好 仕 来 宾 馆6.麦 当 劳7.老 妈 火 锅8.咸 亨 酒 店9.苏 宁 宾 馆10.项 鼎 鸡11.长 欣 宾 馆12.德 记 火 锅13.大 娘 水 饺14.要 德 15.7+716.新 世 纪 大 酒 店17.汇 丰 宾 馆18.快 捷 168商 务 宾 馆19.肯 德 基20.豪 享 来21.假 日 酒 店22.干 休 宾 馆23.傣 妹 火 锅24.大 娘 水 饺25.新 华 饭 店26、 好 仕 来 歌 城27、 电 玩 （ 2F） 梦 巴 黎 舞 厅 （ 3F） 大 西 洋 浴 场 （ 4.5F）28、 滚 石 娱 乐 俱 乐 部 （ 5F） 大 型 商 务 会 所 （ 6F）29、 南 洋 温 泉 浴 场 26 2728 2930、 上 海 成 泰 百 货31、 石 路 国 际 商 城32、 华 润 万 家33、 太 平 洋 超 市34、 苏 宁 电 器35、 五 星 电 器36、 国 美 电 器37、 宏 图 三 胞 34 35 3637 石 路 重 点 商 业 分 布 图苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析 项 目 名 称 营 业 面 积 营 业 楼 层 主 要 目 标 消 费群 体 业 态 构 成 代 表 商 户上 海 成 泰 百 货 12500 F1-5 中 、 高 档 服 饰 金 店 等石 路 国 际 商 城 20000 F1-5 中 、 高 档 服 饰 、 化 妆 品、 家 纺 等 Only,sony等华 润 万 家 5000 B1 中 、 低 档 购 物 /太 平 洋 超 市 2500 F1 中 、 低 档 购 物 /华 润 Ole购 物 中 心 27000 F1-2 中 档 购 物 、 餐 饮 肯 德 基石 路 主 要 购 物 商 场苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析石 路 商 圈 作 为 苏 州 市 内 的 区 域 商 业 中 心 ， 立 足 于 区 域 周 边 消 费 群 体 的 消 费 需 求 ， 以 华 润购 物 中 心 、 石 路 国 际 商 场 为 主 要 购 物 场 所 ， 同 时 石 路 步 行 街 内 餐 饮 及 休 闲 娱 乐 设 施 的 安 排 ， 迎 合 了 区 域 周 边 消 费 者 各 类 消 费 需 求 。受 观 前 商 圈 的 影 响 ， 石 路 商 圈 的 百 货 零 售 发 展 有 限 ， 但 因 区 域 商 业 发 展 已 有 一 定 历 史 ，周 边 商 业 、 住 宅 等 环 境 发 展 也 已 相 对 成 熟 ， 因 此 石 路 国 际 商 城 仍 然 能 够 覆 盖 周 边 区 域 各类 消 费 者 的 需 求 。 项 目 名 称 营 业 面 积 营 业 楼 层 主 要 目 标 消 费 群体 经 营 状 况好 仕 来 歌 城 600 F1-3 中 、 高 档 一 般南 洋 温 泉 浴 场 400 F1-2 中 档 好大 西 洋 浴 场 300 F4-5 中 、 高 档 一 般金 阳 光 电 玩 市 场 500 F1 中 、 低 档 好大 型 商 务 会 所 1600 F5 中 、 高 档 好滚 石 娱 乐 俱 乐 部 1000 F6 中 、 高 档 好石 路 主 要 休 闲 场 所苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析l石 路 商 圈 主 要 娱 乐 以 歌 城 以 及 休 闲 会 所 、 浴 场 形 式 出 现 ， 融 合 了 其 他 众 多 的 休 闲 娱 乐业 态 。 l凭 借 着 其 较 深 厚 的 历 史 底 蕴 以 及 地 段 优 势 ， 吸 引 了 较 多 的 中 高 端 消 费 者 ， 整 体 运 营 状况 良 好 。 项 目 名 称 营 业 面 积 营 业 楼 层 主 要 目 标 消 费 群体 经 营 状 况五 洲 大 饭 店 400 F1 中 、 高 档 一 般石 路 春 天 酒 楼 800 F1-4 中 档 差新 华 饭 店 1000 F1-2 中 、 高 档 一 般老 妈 火 锅 1400 F1-2 中 、 高 档 好咸 亨 酒 店 750 F1-3 中 档 一 般石 路 主 要 餐 饮苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析l作 为 苏 州 仅 次 于 观 前 商 圈 的 第 二 大 商 圈 ， 也 同 样 吸 引 了 全 国 各 地 的 特 色 风 味 餐 饮 ， 到了 石 路 ， 就 能 享 受 异 地 风 情 美 味 。 整 体 餐 饮 档 次 主 要 以 中 档 为 主 ， 也 符 合 该 商 圈 消 费 人群 的 需 求 。 石 路 商 圈 业 态 分 布 比 例 石 路 商 圈 业 态 档 次 分 布 比 例苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析l石 路 整 体 商 圈 内 以 零 售 为 主 ， 主 要 以 特 色 街 购 物 街 以 及 百 货 商 场 的 形 式 出 现 。l商 圈 内 餐 饮 娱 乐 等 业 态 作 为 零 售 的 补 充 业 态 ， 也 吸 纳 了 不 少 的 消 费 人 群 。 l商 圈 整 体 以 中 档 业 态 为 主 ， 迎 合 了 大 众 的 消 费 需 求 ， 也 迎 合 了 特 定 人 群 的 需 求 。l商 圈 整 体 业 态 分 布 具 有 明 显 的 特 征 ， 商 圈 中 间 段 以 购 物 为 主 ， 而 中 北 端 以 休 闲 娱乐 为 主 ， 南 端 以 美 食 物 餐 饮 为 主 ， 并 有 其 他 业 态 的 穿 插 分 布 。 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析石 路 商 圈 与 本 项 目 所 处 商 圈 对 比 分 析石 路 商 圈 本 案 所 处 商 圈1） 地 理 位 置 /城 市 空 间 结 构 ：位 于 苏 州 古 城 区 内 传 统 区 域 中 心 ， 周 边 环 境 发展 成 熟2） 商 业 供 需 状 况 ：商 业 供 应 量 集 中 分 布 ， 供 应 量 充 足 ， 供 求 基 本平 衡 ， 物 业 空 置 率 维 持 在 较 低 水 平3） 业 态 布 局 情 况 ：以 传 统 百 货 为 主 ， 零 售 、 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 兼 备， 业 态 齐 全 ， 整 体 保 持 在 中 档 的 消 费 水 平4） 消 费 者 构 成 ： 区 域 周 边 居 民 、 少 量 国 内 观 光 旅 游 客 源 1)地 理 位 置 /城 市 空 间 结 构 ：地 处 城 市 商 业 空 间 结 构 的 外 缘 ， 所 处 商 业 环 境和 商 业 氛 围 无 法 与 石 路 比 拟2） 商 业 供 需 状 况 ：商 业 总 供 应 量 庞 大 ， 周 边 存 在 大 量 的 空 置 物 业3） 业 态 布 局 情 况 ：以 餐 饮 、 娱 乐 休 闲 为 主 ， 但 入 住 商 家 也 不 多 ，生 活 配 套 类 业 态 缺 乏 ， 整 体 档 次 较 高4） 消 费 者 构 成 ：项 目 周 边 为 小 区 居 民 ， 以 及 对 外 区 域 一 定 的 辐射 所 带 来 的 外 部 消 费 者l尽 管 石 路 商 圈 并 非 苏 州 市 内 的 市 级 商 业 中 心 ， 但 因 其 悠 久 的 商 业 发 展 历 史 ， 加 之 周边 住 宅 等 配 套 环 境 发 展 成 熟 ， 仍 然 吸 引 区 域 周 边 消 费 者 的 光 顾 ， 零 售 、 休 闲 餐 饮 等 业态 有 较 好 的 发 展 。 而 本 项 目 周 边 环 境 尚 不 完 善 ， 因 此 仍 不 宜 大 量 发 展 零 售 类 业 态 。l石 路 商 圈 经 统 一 规 划 ， 区 域 商 业 面 积 控 制 在 其 作 为 区 域 商 业 中 心 所 能 承 受 的 体 量 范围 内 ， 有 效 避 免 了 物 业 大 量 空 置 的 情 况 出 现 。 其 业 态 设 置 方 面 也 充 分 考 虑 到 周 边 居 民的 实 际 消 费 水 平 和 需 求 ， 本 项 目 应 有 所 借 鉴 。 1 234 5 6 78 9 10 111213 1415 1617 1819 2122 20 1、 泰 华2、 泰 华 东 楼3、 国 美 电 器4、 工 人 文 化 宫5、 7*7KTV会 所6、 新 岛 咖 啡7、 乱 世 佳 人 酒 吧8、 简 施 咖 啡9、 迪 欧 咖 啡10、 蓝 枪 鱼 酒 吧11、 姑 苏 不 夜 城 12、 小 城 故 事13、 钱 塘 茶 人14、 杰 姆 好 莱 屋15、 长 发 西 饼16、 竹 辉 饭 店17、 永 和 大 王18、 苏 为 饭 店19、 老 苏 州 饭 店20、 苏 州 东 方 渔 港21、 苏 州 国 土 资 源 局22、 苏 州 广 电 总 台 十 全 街人民 路 竹 辉 路乌鹊桥路 带城桥路 相王路新 市 路 南 门 商 圈 分 布苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析 地 位 ： 苏 州 第 三 大 商 贸 物 流 中 心规 模 ： 12.4公 倾范 围 ： 北 临 新 市 路 、 南 至 护 城 河 、 西 起 南 园 新 村 、 东 靠 竹 辉 村主 力 百 货 ： 泰 华主 题 商 场 ： 国 美 、 豪 克 乐 生 活 广 场业 态 分 布 区 域 ： 餐 饮 及 酒 吧 主 要 集 在 中 十 全 街 、 电 脑 专 卖 主 要 集 中 在 乌 雀桥 路 ， 东 大 街 及 新 市 路 业 态 分 布 较 为 丰 富日 人 流 量 ： 15人 左 右租 金 ：新 市 路 ： 108 166元 /月 /m2东 大 街 、 竹 辉 路 ： 150-175元 /月 /m2十 全 街 ： 300-400元 /月 /m2 乌 雀 桥 ： 125-130元 /月 /m2 南 门 商 圈 分 析苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析 项 目 名 称 营 业 面 积 /m2 营 业 楼 层 主 要 目 标 消 费群 体 业 态 构 成 代 表 商 户泰 华 4.8万 B1 F7 商 业 成 功 人 士 服 饰 、 化 妆 品 路 易 威 登 、burberry泰 华 东 楼 B1 F5 年 轻 人 服 饰 、 家 纺 、电 器 等 阿 迪 达 斯 、 李宁 、 匡 威南 门 主 要 购 物 商 场项 目 名 称 营 业 面 积 营 业 楼 层 目 标 消 费 群 体 经 营 状 况钱 塘 茶 人 1500平 米 F1 F2 中 高 档 一 般杰 姆 好 莱 屋 600平 米 F1 F2 中 高 档 好 苏 为 饭 店 1200平 米 F1 F4 中 高 档 好 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析南 门 主 要 餐 饮 l南 门 商 圈 相 对 较 小 ， 购 物 主 要 以 泰 华 一 家 商 场 为 主 ， 整 体 的 业 态 档 次 较 高 。l商 圈 内 整 体 餐 饮 类 走 特 色 化 道 路 ， 主 要 以 中 高 档 次 为 主 。 项 目 名 称 营 业 面 积 /m2 营 业 楼 层 主 要 目 标 消 费 群体 经 营 状 况7*7KTV会 所 280平 米 F1 F2 中 高 档 好新 岛 咖 啡 320平 米 F1 F2 中 档 一 般乱 世 佳 人 酒 吧 360平 米 F1 高 档 好简 施 咖 啡 140平 米 F1 F2 中 档 一 般迪 欧 咖 啡 400平 米 F1 中 档 一 般姑 苏 不 夜 城 240平 米 F1 F2 中 高 档 一 般南 门 主 要 休 闲 场 所l南 门 商 圈 主 要 娱 乐 以 歌 城 以 及 休 闲 会 所 、 休 闲 咖 啡 形 式 出 现 ， 融 合 了 其 他 众 多 的 休 闲娱 乐 业 态 。l凭 借 着 其 较 深 厚 的 历 史 底 蕴 以 及 地 段 优 势 ， 吸 引 了 较 多 的 中 高 端 消 费 者 ， 整 体 运 营 状况 良 好 。苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析 南 门 商 圈 业 态 分 布 比 例 南 门 商 圈 业 态 档 次 分 布 比 例苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析l南 门 整 体 商 圈 内 以 零 售 为 主 ， 主 要 以 百 货 商 场 的 形 式 出 现 。l商 圈 内 餐 饮 娱 乐 、 服 务 业 等 业 态 作 为 零 售 的 补 充 业 态 ， 也 吸 纳 了 不 少 的 消 费 人 群 。 l商 圈 整 体 以 中 档 业 态 为 主 ， 迎 合 了 大 众 的 消 费 需 求 ， 也 迎 合 了 特 定 人 群 的 需 求 。l商 圈 整 体 业 态 分 布 具 有 明 显 的 特 征 ， 商 圈 以 百 货 购 物 为 主 ， 分 布 于 其 北 侧 以 休 闲娱 乐 、 美 食 物 餐 饮 为 主 ， 并 有 其 他 业 态 的 穿 插 分 布 。 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析商 圈 范 围 ： 东 至 滨 河 路 、 南 至 金 山 路 、 西 至 塔 园路 、 北 至 狮 山 路商 圈 级 别 ： 区 域 商 业 中 心商 圈 吸 纳 率 ： 约 90%主 要 商 业 业 态 ： 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 、 居 民 配 套 商 业新 区 商 圈 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析项 目 名 称 营 业 面积 档 次 定位 主 要 目 标 消 费 群 体 业 态 构 成 代 表 商 户淮 海 街 20000 中 高 档 周 边 外 籍 工 作 人 员 、 办 公 人员 、 中 高 档 住 宅 居 民 餐 饮 、 休 闲 娱乐 健 康 煮 等锦 华 苑 商 业裙 房 12000 中 高 档 周 边 外 籍 工 作 人 员 、 办 公 人员 、 中 高 档 住 宅 居 民 餐 饮 、 休 闲 娱乐 、 生 活 配 套 星 巴 克 等 吴 宫 丽 都 商业 裙 房 18000 中 高 档 周 边 外 籍 工 作 人 员 、 办 公 人员 、 中 高 档 住 宅 居 民 餐 饮 、 休 闲 娱乐 多 多 旺 荼 餐 厅金 河 国 际 大厦 裙 房 10000 中 高 档 周 边 外 籍 工 作 人 员 、 办 公 人员 、 中 高 档 住 宅 居 民 餐 饮 、 休 闲 娱乐 西 堤 牛 排 等 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析l苏 州 新 区 的 商 业 主 要 分 布 在 新 区 内 的 淮 海 街 、 狮 山 路 。 因 该 区 域 非 苏 州 市 传 统 商 业 中心 区 域 ， 故 其 商 业 的 形 成 和 发 展 遵 循 了 自 身 的 特 点 。 同 样 受 观 前 商 圈 百 货 等 零 售 业 态 的强 大 吸 引 力 影 响 ， 新 区 内 的 商 业 并 未 有 大 型 传 统 百 货 商 场 出 现 ， 而 多 为 沿 街 店 铺 （ 主 要是 淮 海 街 ） 和 住 宅 、 写 字 楼 的 商 业 裙 房 （ 主 要 沿 狮 山 路 分 布 ） 。l而 业 态 方 面 ， 受 传 统 零 售 发 展 所 限 ， 该 区 域 的 业 态 以 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 及 居 民 生 活 配 套来 吸 引 周 边 各 类 消 费 群 体 。 新 区 内 外 资 企 业 的 特 点 使 得 新 区 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 形 成 以 日 韩为 主 的 特 色 。 而 新 区 内 主 要 消 费 群 体 的 购 买 力 也 促 成 新 区 内 商 业 档 次 定 位 要 高 于 苏 州 市内 其 他 普 通 区 域 。 l新 区 内 形 成 的 特 色 餐 饮 、 娱 乐 等 目 的 性 消 费 业 态 ， 也 开 始 逐 步 吸 引 区 域 外 消 费 者 光 顾 。l受 区 域 发 展 需 要 ， 新 区 商 业 也 逐 步 向 零 售 等 综 合 业 态 发 展 ， 如 绿 宝 广 场 等 。 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析工 业 园 区 商 圈 商 圈 范 围 ： 环 金 鸡 湖 一 带 ， 湖 西 与 湖 东 CBD商 圈 级 别 ： 区 域 商 业 中 心商 圈 吸 纳 率 ： 约 86%主 要 商 业 业 态 ： 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 、 居 民 配 套 商 业 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析园 区 湖 西 商 圈项 目 业 态 档 次 租 售 状 况 经 营 状 况 客 源 定 位湖 滨 新 天 地 餐 饮 、 休 闲 、 娱 乐 中 高 档 仅 剩 1楼 100平 一 间 待租 人 流 充 沛经 营 状 况 良 好 高 收 入 人 群湖 滨 楼 餐 饮 中 高 档 只 租 不 卖 ， 出 租 率 100 夜 间 人 流 充 沛经 营 状 况 较 好 高 收 入 人 群左 岸 商 业 街 A区 餐 饮 、 休 闲 中 档 只 租 不 卖 ， 出 租 率 100 人 流 充 沛经 营 状 况 良 好 游 客 ， 周 边 白领 ， 外 籍名 都 中 心 餐 饮 、 休 闲 、 娱 乐 中 档 只 租 不 卖 ， 出 租 率 100 较 好 周 边 白 领高 收 入 人 群左 岸 商 业 街 B区 餐 饮 、 休 闲 、 娱 乐 中 高 档 只 租 不 卖 ， 仅 剩 靠 苏惠 路 1000平 商 铺 待 租 人 流 不 够 充 沛同 质 竞 争 激 烈 高 收 入 人 群白 领 广 场 餐 饮 中 高 档 只 租 不 卖 ， 出 租 率 100 因 地 铁 修 路 ，影 响 到 达 性 ，西 侧 人 流 稀 薄 周 边 白 领高 收 入 人 群新 天 翔 广 场 写 字 楼 、 商 场 、 公寓 已 封 顶 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析园 区 湖 东 商 圈项 目 业 态 档 次 租 售 状 况 经 营 状 况 客 源 定 位金 鸡 湖 广 场 1期 餐 饮 、 休 闲 、 娱 乐 中 高档 一 般 经 营 不 佳 高 收 入 人群金 鸡 湖 广 场 2期 中 高档 只 租 不 卖 ， 招 租暂 停 ， 业 态 调 整 经 营 不 佳 高 收 入 人群金 鸡 湖 广 场 3期 餐 饮 、 办 公 中 档 只 卖 不 租 ， 销 售率 60 承 租 不 力 ， 人 流稀 薄 ， 仅 有 3家餐 饮 商 家 入 驻 中 高 收 入人 群 现 代 休 闲 广 场 餐 饮 、 休 闲 、 娱 乐 中 档 只 卖 不 租 ， 仅 剩 1间 412平 商 铺 待 租 人 流 稀 薄 ， 经 营状 况 一 般 游 客 ， 中高 收 入 人群时 代 广 场 餐 饮 、 休 闲 、 购 物 、办 公 中 高档 只 租 不 卖 中 高 收 入人 群月 光 码 头 餐 饮 、 休 闲 、 娱 乐 中 高档 只 租 不 卖 2008.9月 竣 工 苏 州 主 要 商 圈 分 布 特 征 及 商 业 状 况 分 析园 区 商 业 状 况 阐 述l工 业 园 区 借 鉴 新 加 坡 模 式 ， 早 期 的 工 业 园 区 商 业 以 邻 里 中 心 的 形 式 出 现 ， 基 本 满 足 周 边居 民 日 常 的 生 活 消 费 ， 但 不 能 从 根 本 上 解 决 居 民 的 生 活 购 物 以 及 享 受 需 要 。l工 业 园 区 作 为 近 年 来 苏 州 市 重 点 规 划 发 展 的 区 域 ， 产 业 重 点 由 第 二 产 业 逐 步 向 服 务 业 发展 ， 此 项 规 划 带 动 了 区 域 内 商 业 的 迅 速 发 展 。 由 于 该 区 域 为 城 市 新 区 ， 目 前 区 域 内 的 人 口导 入 量 、 区 域 对 外 辐 射 能 力 有 限 ， 因 此 区 域 内 难 以 发 展 百 货 等 零 售 商 业 ， 唯 能 通 过 发 展 前期 可 有 效 吸 引 消 费 人 流 的 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 等 目 的 性 消 费 业 态 逐 步 培 养 商 业 氛 围 ， 完 善 商 业环 境 。l园 区 内 众 多 合 资 、 独 资 企 业 的 外 籍 工 作 人 员 、 区 内 中 高 档 及 高 档 住 宅 人 口 的 存 在 ， 使 得区 域 内 的 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 业 态 呈 现 出 异 国 餐 饮 、 特 色 娱 乐 集 中 的 特 点 。 区 内 消 费 者 的 购 买力 也 促 使 其 商 业 档 次 定 位 多 以 中 高 档 为 主 。 由 于 园 区 内 在 短 期 内 商 业 集 中 放 量 ， 而 其 消 费人 口 导 入 、 公 共 交 通 等 配 套 设 施 导 入 时 机 未 能 与 之 相 匹 配 ， 造 成 目 前 区 内 商 业 业 态 同 质 化 严 重 ， 商 业 物 业 空 置 率 （ 特 别 是 湖 东 地 区 ） 居 高 现 象 。l苏 州 工 业 园 区 在 苏 州 市 整 体 发 展 规 划 中 ， 属 于 重 点 发 展 区 域 ， 其 内 部 各 项 产 业 发 展 的 条件 已 基 本 成 型 。 园 区 发 展 历 史 的 因 素 使 得 其 业 已 积 累 了 相 当 数 量 的 办 公 人 群 、 外 籍 员 工 、住 宅 居 民 等 消 费 人 群 ， 具 备 发 展 一 定 规 模 的 商 业 发 展 潜 力 。 而 区 内 现 有 的 企 业 品 质 、 办 公人 员 及 住 宅 人 口 的 消 费 力 和 购 买 力 等 远 远 高 于 其 他 区 域 的 消 费 人 群 。 这 也 对 于 我 们 的 项 目在 档 次 以 及 业 态 定 位 上 有 了 重 要 的 借 鉴 。 1 周 边 商 业 项 目 概 览 2 重 点 竞 争 项 目 分 析 3 市 场 竞 争 发 展 方 向 周 边 商 业 项 目 概 览周 边 项 目 建 筑 面 积 层 数 功 能 定 位 业 态 定 位 档 次 定 位 客 源 定 位 车 位 目 前 状 况 对 本 项 目 影 响时 代 广 场 50万地 上5层 苏 州 首 个超 大 型 综合 消 费 区域 零 售 、 餐饮 、 休 闲娱 乐 、 办公 、 旅 游 国 际 一 、二 线 品 牌 ，国 内 知 名品 牌 游 客 、 商务 人 士 、本 地 消 费群 体 4000多 2008.9月底 开 业 基 本 涵 盖 各 种 业态 业 种 ， 本 项 目只 能 差 异 化 发 展 。金 鸡 湖 广 场 22万地 上3 5层 餐 饮 /休 闲娱 乐 集 中消 费 场 所 办 公 、 餐饮 、 休 闲娱 乐 中 高 档 游 客 、 商务 人 士 、本 地 消 费群 体 850多 1、 3期 正在 经 营 ； 2期 业 态 调整 ， 2008年 6月 重 开盘 餐 饮 、 休 闲 品 种较 丰 富 。可 以 分 流 部 分 客源 。新 街 口 2万辐 射 湖 东的 现 代 商业 街 餐 饮 、 休闲 娱 乐 、配 套 中 档 游 客 、 商务 人 士 、湖 东 消 费者 103 4 7栋 在售 ； 1 3栋 2008年 6月 开 盘 可 能 分 流 对 周 边写 字 楼 工 作 人 员月 光 码 头 3.4万地 上4 5 濒 水 休 闲区 餐 饮 、 休闲 娱 乐 中 高 档 游 客 、 商务 人 士 、本 地 消 费群 体 500多 2008年 10月 竣 工 可 能 会 引 导 消 费向 金 鸡 湖 方 向 流动 ， 远 离 本 项 目 周 边 商 业 项 目 概 览周 边 项 目 建 筑 面 积 层 数 功 能 定 位 业 态 定 位 档 次 定 位 客 源 定 位 车 位 目 前 状 况 对 本 项 目 影 响现 代 休 闲广 场 1期26， 924共 90,668 亲 水 休 闲广 场 餐 饮 、 休闲 娱 乐 中 高 档 旅 客 、 商务 人 士 、本 地 消 费群2006年 6月开 业 ， 经营 状 况 一般 ， 人 流较 少 可 能 会 引 导 消 费向 金 鸡 湖 方 向 流动 ， 远 离 本 项 目玲 珑 大 厦 1.93万地 上 3层 社 区 商 业邻 里 中 心 餐 饮 、 休闲 娱 乐 、购 物 、 配套 中 档 周 边 居 民 2006年 开业 在 一 定 程 度 上 拦截 现 代 大 道 北 部住 宅 小 区 的 居 民YARK公馆 底 商 2万（底商）地 上1 3层 配 套 商 业 餐 饮 、 零售 、 休 闲娱 乐 、 配套 中 档 周 边 住 户 正 在 招 商 在 一 定 程 度 上 拦截 现 代 大 道 北 部住 宅 小 区 的 居 民雅 诗 阁 公寓 底 商 2万（底商）地 上2层 250套 服 务公 寓 配 套商 业 餐 饮 、 零售 、 休 闲娱 乐 、 配套 中 档 公 寓 租 户 在 建 ， 预计 2008年下 半 年 开业 。 底 商 主 要 以 配 套自 身 服 务 式 公 寓为 主 .其 客 源 可 为 本 项目 共 享 。 1 周 边 商 业 项 目 概 览 2 重 点 竞 争 项 目 分 析 3 市 场 竞 争 发 展 方 向 重 点 竞 争 项 目 分 析 时 代 广 场金 鸡 湖 广 场YARK公 馆 底 商玲 珑 大 厦竞 争 项 目 选 取 经 营 性 竞 争 销 售 性 竞 争 聚 客 力 强 、 分 流客 户 的 商 业同 期 销 售 的 项 目 金 鸡 湖 广 场雅 诗 阁 商 业本案 金 鸡 湖 广 场 概 况商 业 规 模 22万 商 业 业 态 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 为 主商 业 类 型 商 业 建 筑 群 位 置 特 点 次 展 示 面 临 近 主 干 道开 业 时 间 2005年 年 底 停 车 位 850多 ， 分 布 不 均处 置 方 式 销 售 租 赁 可 达 性 公 交 线 路 多 ， 可 达 性 好档 次 定 位 中 高 档 可 视 性 较 好 ， 星 海 街 沿 线 可 见目 标 客 群 游 客 、 商 务 餐 饮、 本 地 高 端 消 费 者 业 态 综 合 性 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 较 多 ，缺 乏 购 物 ， 人 流 目 的 性 强 重 点 竞 争 项 目 分 析 海 纳 川九 九 会 所吴 地 人 家韩 国 KTV秦 香 馔釉 里 红 会 馆装 修 公 司烟 酒 商 店三 晋 食 府赤 脚 大 仙家 食 代东 吴 农 村 商 业银 行商 旅 大 厦韩 城 广 场商 家 名 录 三 期 原 拟 引 进日 本 百 货 ，与 时 代 广场 冲 突 。目 前 停 止招 商 ， 进行 业 态 调整 二 期 一 期 海 港 城 大 酒 店新 岛 咖 啡永 利 会 所东 湖 国 际 俱 乐 部建 屋 国 际 酒 店福 记 名 肴 会便 利 店金 鸡 湖 广 场 业 态重 点 竞 争 项 目 分 析 项 目 数 据用 地 面 积 56,566平 方 米容 积 率 1.02总 建 筑 面 积 74,102平 方 米地 上 建 筑 面 积 57,712平 方 米地 下 建 筑 面 积 16,090平 方 米总 车 位 464辆层 数 1 3层 ， 局 部 5层定 位 初 衷 精 致 休 闲 美 食 娱 乐 区金 鸡 湖 商 业 广 场 1期海港城海纳川吴地人家建屋国际酒店新岛咖啡KTV金 鸡 湖 广 场 布 局重 点 竞 争 项 目 分 析 金 鸡 湖 广 场 布 局项 目 数 据用 地 面 积 48608平 方 米容 积 率 0.876总 建 筑 面 积 52101平 方 米地 上 建 筑 面 积 42132平 方 米地 下 建 筑 面 积 9969平 方 米总 车 位 387辆 层 数 1 2层 ， 局 部 3层定 位 初 衷 经 典 时 尚 购 物 观 光 区 金 鸡 湖 广 场 2期 招 商 暂 停 ， 业 态 调 整 ， 预 计2008年 5月 底 重 新 开 盘 。金 鸡 湖 商 业 广 场 2期 重 点 竞 争 项 目 分 析 金 鸡 湖 广 场 布 局n2005年 年 底 开 盘 ，销 售 率 100n是 金 鸡 湖 广 场 唯 一销 售 的 楼 盘n招 租 不 力金 鸡 湖 广 场 3期重 点 竞 争 项 目 分 析 建 筑 面 积 512,875写 字 楼 ： 164,694零 售 ： 348,181 商 业 业 态 零 售 、 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 、 办公 、 旅 游商 业 类 型 商 业 建 筑 群 位 置 特 点 处 于 腹 地开 业 时 间 2008年 9月 停 车 位 较 充 足处 置 方 式 租 赁 可 达 性 未 来 轻 轨 出 口 多 ， 可 达 性 好 档 次 定 位 中 高 档 可 视 性 处 于 腹 地 ， 一 般目 标 客 群 高 端 消 费 者 、 周 边 居 民 、游 客 、 商 务 人 士 等 业 态 综 合 性 综 合 度 高 ， 大 型 百 货 吸 引 人群 明 显停 车 位 4000余 个 占 地 面 积 21公 顷时 代 广 场 概 况重 点 竞 争 项 目 分 析 Home CentreToysRUsBaby shop顺 电卡 通 尼美 丽 田 园苏 浙 汇久 光 百 货商 家 名 录 百 货 生 活 休 闲 区 星 巴 克BurgerKingCostaIceasonBistrobyWagasBlueFrogTOP SPORTSBestseller时 尚 购 物 区时 代 广 场 业 态重 点 竞 争 项 目 分 析 时 代 广 场 布 局n办 公 商 务 区 ： 4栋 高 档 写 字 楼及 相 关 商 务 配 套n滨 河 餐 饮 区 ： 汇 集 各 式 全 球美 食 、 酒 吧 等n时 尚 购 物 街 ： 由 多 个 独 立 建筑 有 机 串 联 ， 业 态 包 括 各 种 零售 、 娱 乐 、 服 务 等n生 活 休 闲 区 ： 包 括 家 居 、 家电 、 数 码 等 主 题 商 场 及 综 合 儿童 购 物 、 娱 乐 场 所 n购 物 中 心 ： 包 括 百 货 、 超 市 、室 内 溜 冰 场 、 电 影 院 、 美 食 广场 等 主 力 店 ， 及 各 种 零 售 店 铺 重 点 竞 争 项 目 分 析 商 业 规 模 2万目 标 客 群周边住户商 业 类 型底商位置特点位于雅戈尔未来城雷迪森广场内开 业 时 间停车位处置方式销售可达性临华池街和沈浒路档 次 定 位中档可视性不高业态综合性以生活配套为主，较综合商 业 业 态餐饮、购物、休闲娱乐、其它生活配套YARK底 商 概 况重 点 竞 争 项 目 分 析 YARK底 商 业 态桑 拿苏 州 市 清 沐 沐 足 保 健 中 心 茶 餐 厅 自 助 洗 衣 房 及 洗 衣 店 花 卉 店 水 果音 像 制 品城 市 之 间 超 市 苏 州 礼 安 医 药 连 锁 总 店 有 限公 司 上 海 星 之 健 身 俱 乐 部 有 限 公司 金 山 顶 上 泰 国 鱼 翅 餐 厅雅 客 咖 啡 厅快 餐 及 中 式 餐 饮 中 国 农 业 银 行 商 家 名 录 重 点 竞 争 项 目 分 析 YARK底 商 布 局 雅 戈 尔 国 际 中 心 住 宅商 业 A区 商 业 B区 雅戈尔雷迪森广场 重 点 竞 争 项 目 分 析 玲 珑 大 厦 概 况商 业 规 模 1.98万 目 标 客 群周边住户商 业 类 型底商位置特点位于中海.湖滨1号北侧，不临主干道开 业 时 间 2006年年底停车位处置方式租赁可达性临玲珑街和沈浒路，公交车较少，可达性不高档 次 定 位中档可视性不高业态综合性以生活配套为主，较综合商 业 业 态餐饮、购物、休闲娱乐、其它生活配套 重 点 竞 争 项 目 分 析 玲 珑 大 厦 业 态 喜 约 精 品爱 婴 坊逸 风 油 画商 家 名 录 餐 饮 休 闲 娱 乐 购 物 /配 套好 利 来邻 里 1+1米 特 里 咖 啡韩