资源描述
吴 中 区 区 域 概 况 ：区 域 内 三 足 鼎 立 : 工 业 经 济 全 区 工 业 已 形 成 了 从 传 统 的 丝 绸 、 服 装 、 工 艺 、 建 材 、 化 工 到 生 物 医 药 、 电 子 信 息 、 机 电 一 体 化 、 新 材 料 等新 兴 产 业 ， 工 业 已 经 成 为 全 区 经 济 的 主 要 支 柱 。 都 市 农 业 吴 中 区 具 有 良 好 的 农 业 基 础 和 得 天 独 厚 的 农 业 资 源 优 势 。 全 区 拥 有 耕 地 面 积 40万 亩 ， 山 地 面 积 25万 亩 ， 水 面 2亩 。 吴 中 区 是 第 一 批 “ 全 国 农 村 改 革 试 验 区 ” 和 “ 苏 南 社 会 主 义 农 业 现 代 化 试 验 区 ” 。 区 域 内 设 有 优 质 高 产 粮 油作 物 、 良 种 畜 禽 繁 殖 、 特 种 水 产 养 殖 、 设 施 蔬 菜 栽 培 、 花 卉 苗 木 种 植 等 10个 功 能 示 范 区 。 第 三 产 业 商 贸 服 务 、 旅 游 、 房 地 产 、 信 息 中 介 、 各 类 市 场 以 及 现 代 物 流 等 第 三 产 业 方 兴 未 艾 、 欣 欣 向 荣 。 吴 中 区 旅 游资 源 十 分 丰 富 ， 是 长 江 三 角 洲 的 “ 后 花 园 ” 和 著 名 的 旅 游 胜 地 。 以 古 镇 游 、 环 太 湖 度 假 休 闲 游 为 主 的 旅 游 业 在 苏州 市 “ 三 古 一 湖 ” 旅 游 格 局 中 占 有 重 要 地 位 。 吴 中 区 位 于 苏 州 南 部 ， 北 依 苏 州 古 城 区 ,东 连 昆 山 ， 南 接 吴 江 ， 西 接 太 湖 ， 四 周 还 分 别 与 别与 苏 州 工 业 园 区 、 苏 州 高 新 技 术 开 发 区 (虎 丘 区 )、相 城 区 接 壤 ; 全 区 总 面 积 770平 方 公 里 (不 含 太 湖 水 面 )，太 湖 水 域 面 积 2425平 方 公 里 ， 属 吴 中 区 水 面 约1459平 方 公 里 。 吴 中 区 设 3个 区 ： 国 家 级 太 湖 旅 游度 假 区 、 省 级 吴 中 经 济 开 发 区 、 国 家 级 西 山 国 家 现代 农 业 示 范 园 区 和 甪 直 、 木 渎 、 东 山 、 西 山 、 光 福等 13个 镇 。 区 域 市 场 状 况 分 析 06年 -07年 市 场 成 交 情 况 一 览 从 06年 1季 度 到 07年 3季 度 ， 每 年 的 三 、 四 季 度 为 住宅 成 交 套 数 较 高 的 两 个 季 度 ， 说 明 每 年 的 三 、 四 季 度 是住 宅 的 销 售 旺 季 从 06年 1季 度 到 07年 3季 度 的 成 交 面 积 来 看 ， 06、 07的 一 季 度 成 交面 积 均 是 当 年 最 低 的 ， 而 第 三 季 度 的 面 积 为 当 年 最 高 ， 第 四 季 度次 之 。 说 明 每 年 的 7-12月 是 楼 盘 销 售 的 旺 季 从 06年 1季 度 到 07年 3季 度 ， 吴 中 区 每 个 季 度 的 单 套成 交 面 积 变 动 不 大 ， 基 本 保 持 在 120 130平 米 左 右 从 上 表 看 出 吴 中 区 住 宅 成 交 均 价 整 体 呈 上 扬 的 趋 势 ， 从 07年 1-3季 度 ， 区 域 成 交 均 价 迅 速 上 涨 ， 从 5153元 /平 米 涨 幅 达 到 了 7002元 /平 米 季 度 涨 幅 达 到 了 17结 论 ： 吴 中 区 整 体 涨 幅 明 显 ， 成 交 量 及 成 交 面 积 均 呈 稳 步 上 升 趋 势 ， 区 域 成 交 均 价 涨 幅 达 到 17 ，说 明 吴 中 区 市 场 需 求 旺 盛 ， 区 域 单 套 成 交 面 积 集 中 在 120-130 ， 区 域 内 大 户 型 的 市 场 接 受 度 良 好 吴 中 区 土 地 供 应从 02年 到 06年 吴 中 区 土 地 供 应 量 呈 逐 年 快 速 增长 的 趋 势 ， 土 地 每 年 放 量 从 60多 万 方 上 升 到 380多 万 方 ； 今 年 1-9月 份 土 地 供 应 220多 万 方 ， 预计 到 年 底 还 将 会 有 地 块 推 出 从 02年 到 06年 , 吴 中 区 土 地 楼 面 价 整 体 涨幅 不 大 ， 基 本 保 持 在 1300元 左 右 的 水 平 .今 年有 较 大 的 提 升 ， 升 到 1820元 /平 米 土 地 市 场 前 景 良 好 结 论 ： 吴 中 区 土 地 供 应 呈 逐 年 递 增 的 态 势 ， 土 地 供 应 相 对 充足 ， 随 着 拿 地 成 本 提 高 ， 楼 面 价 格 也 一 路 水 涨 船 高 未 来 土 地 供 应 ： 后 续 供 应 量 巨 大 其 中 仅 列 举 部 分 未 来 土 地 供 应 主 要 集 中 在 越 溪 板 块 以 及 太 湖 板 块 板块 ， 未 来 供 应 总 体 量 惊 人 ， 说 明 后 续 土 地 供 应 充 足 吴 中 区 板 块 划 分城 区 板 块越 溪板 块太 湖板 块 吴 中 区 由 于 地 理 位 置 分 散 ,根 据 产 品 分 布 ,将 吴 中 区 划 为 三 大 板 块 : 城 区 板 块 城 区 板 块 主 要 包 括 ： 长 桥 及 木 渎 区 域 ， 区域 内 市 场 供 应 量 较 大 ， 需 求 相 对 比 较 旺 盛 。 由于 离 市 区 不 太 远 ,因 此 市 场 接 受 度 较 高 越 溪 板 块 越 溪 板 块 主 要 包 括 越 湖 路 以 及 越 溪 镇 附 近区 域 是 近 年 来 崛 起 的 新 兴 板 块 ,产 品 相 对 价 格 较低 ,目 前 板 块 内 产 品 以 普 通 住 宅 及 别 墅 产 品 为 主 ; 太 湖 板 块 太 湖 板 块 包 括 东 山 、 金 庭 、 胥 口 、 藏 书 、临 湖 等 临 近 太 湖 的 区 域 ， 由 于 拥 有 太 湖 的 天 然资 源 ,因 此 产 品 基 本 为 别 墅 类 产 品 ;市 场 特 性 区 域 内 产 品 基 本 为 中 档 产 品 ,太 湖 板 块 则 基 本 以 别 墅 为 主 ; 区 域 内 工 厂 分 布 较 广 ,公 积 金 制 度 不 够 完 善 ; 太 湖 板 块 由 于 距 离 上 海 、 南 京 等 地 区 较 近 ， 因 此 客 源 分 布 较 广 ； 城 区 板 块 则 基 本 以 市 区 附 近 区 域 客 源 为 主 ， 越 溪 板 块 则 基 本 以 当 地 居 民 及 工 作 区 域 内 客 源 为 主 ； 三 大 板 块 逐 渐 成 熟 城 区 板 块 城 区 板 块 概 况 ： 城 区 板 块 分 布 较 广 ， 基 本 集中 在 长 桥 、 木 渎 、 以 及 独 墅 湖区 域 ： 长 桥 区 域 ： 长 桥 片 区 距 离 市 区 较 近 ， 市 场接 受 度 较 好 ， 区 域 内 以 中 档 产 品 为主 ； 木 渎 片 区 ： 木 渎 片 区 紧 靠 新 区 ， 区 域 今 年来 发 展 势 头 良 好 ； 独 墅 湖 片 区 独 墅 湖 片 区 由 于 拥 有 独 墅 湖 的 天然 资 源 ， 因 此 产 品 基 本 以 别 墅 为 主 ，加 上 独 墅 湖 隧 道 的 开 通 ， 区 域 内 的市 场 接 受 度 大 大 提 高 。双 银 星 座印 象 19阳光水韵 国 香 苑 壹 湖星 岛仁 恒湖 岸名 家蜜 蜂 城长 桥片 区 独 墅 湖片 区桃花源 非 凡五 街木 渎片 区 城 区 板 块 市 场 接 受 度 逐 渐 提 高 结 论 ： 城 区 板 块 项 目 分 散 ， 但 均 拥有 自 己 的 独 特 优 势 ， 因 此 市 场 的发 展 有 目 共 睹产 品类 型丰 富 越 溪 板 块 石 湖 庭 园 招 商小 石 城水 岸清 华石 湖华 城 越 湖名 邸 玫 瑰99现 代园 墅锦 悦苑锦 和加 州 越 溪 板 块 越 溪 板 块 吴 中 区 的 新 兴 板 块 ， 作 为 吴 中经 济 开 发 区 的 城 市 副 中 心 ， 这 几 年 来 越 溪供 应 量 较 大 ， 在 售 项 目 体 量 均 较 大 ， 因 此区 域 内 竞 争 较 强 ； 区 域 内 崇 尚 具 有 吸 引 力 的 产 品 ； 区 域 内 别 墅 项 目 逐 渐 增 多 ， 但 均 以 中 式风 格 为 主 ； 区 域 均 价 集 中 6200-7000元 / 价 格 范 围内 ； 产 品 需 求 从 大 户 型 的 三 房 ， 逐 渐 向 小 户型 延 伸 ； 区 域 内 土 地 供 应 充 足 ， 因 此 后 续 竞 争 将逐 渐 增 大 ； 区 域 内 知 名 开 发 商 逐 渐 增 多 ；结 论 ： 越 溪 板 块 认 知 度 逐 渐 增 强 ， 区 域 内 产品 齐 全 ， 加 上 后 续 土 地 供 应 巨 大 ， 因 此 越溪 板 块 将 是 吴 中 区 后 续 主 战 场 潜 力 板 块 后 来 居 上 太 湖 板 块 别 墅 产 品 主 战 场 部 分 在 售 项 目 一 览 ： 太 湖 板 块 目 前 在 售 项 目 均 为 别 墅 ， 且 别 墅 产 品 类 型 多 样 ， 其 中 包 括 联 排 、 双 拼 、 独 栋 产 品 ; 别 墅 项 目 主 要 分 布 于 环 太 湖 板 块 及 越 溪 板 块 ; 太 湖 周 边 的 别 墅 几 乎 涵 盖 了 苏 州 市 场 所 有 的 类 型 。 从 大 面 积 的 独 立 别 墅 到 中 小 面 积 的 联 排 别 墅 ,从 渡 假 型 到 实用 型 一 应 俱 全 ; 太 湖 周 边 城 镇 中 木 渎 别 墅 群 开 发 时 间 较 早 ， 早 先 有 天 伦 随 园 ， 总 价 在 860-1000万 /套 。 目 前 木 渎 的 代 表 楼 盘 有以 联 排 别 墅 为 主 的 姑 苏 桃 花 源 ， 联 排 别 墅 均 价 在 13500-14000元 / 左 右 ， 双 拼 别 墅 在 19000-20000左 右 ， 主 要客 户 群 以 周 边 私 营 业 主 居 多 。 相 对 来 说 ， 东 山 、 光 福 等 其 它 环 太 湖 城 镇 别 墅 起 步 较 晚 ， 目 前 在 东 山 地 区 内 东 山景 园 项 目 开 发 相 对 成 熟 ， 目 前 独 栋 平 均 售 价 在 9000-10000元 / 。市 场 特 性 板 块 汇 总 及 未 来 及 发 展 方 向城 区 板 块 ： 城 区 板 块 优 势 明 显 ：越 溪 板 块 ： 越 溪 板 块 同 样 拥 有 小 石 湖 的 景 观 优 势 ， 区 域 环 境 良 好 ， 板 块 价 值 得 以 提 升太 湖 板 块 ： 太 湖 板 块 渡 假 功 能 得 以 认 可 ， 客 源 逐 渐 向 长 三 角 区 域 发 散独 墅 湖 、 天 平 山 、 区 域 景 观 价 值 凸 显临 近 市 区 ， 区 域 配 套 相 对 齐 全 目 前 三 大 板 块 市 场 接 受 度 均 有 不 同 程 度 提 高 ， 但 根 据 土 地 供 应 来 看 ， 未 来 发 展 方 向首 先 体 现 在 越 溪 板 块 重 点 个 案 分 析 锦 悦 苑 项 目 属 性项 目 位 置 ： 吴 中 区 南 溪 江 路占 地 面 积 ： 3.5万 方容 积 率 ： 1.5总 建 面 积 ： 5.4万 方产 品 形 态 ： 多 层 、 小 高 层主 力 面 积 ： 102销 售 均 价 ： 多 层 7000元 / 小 高 层 6800元 / 总 价 范 围 ： 50-130万 房 型 单 位 面 积 户 数 比 例两 房 77-102 26 58%三 房 124-158 16 36%顶 层 复 式 194 3 6%合 计 45户 100% 户 型 配 比 ： (一 期 ) 户 型 展 示 :结 论 : 锦 悦 苑 做 为 吴 中 早 期 的 高 档 的 纯 公 寓 住 宅 ,因 此 极 具 代 表 性 ,市 场 接 受 度 高 ,目 前 在 售 二 期 ,此项 目 弥 补 了 区 域 内 缺 乏 电 梯 多 层 ,以 及 电 梯 小 层 的 空 白 ,也 成 为 吴 中 高 档 项 目 领 军 楼 盘 区 域 市 场 总 结 区 域 优 势 吴 中 区 具 有 人 居 环 境 及 旅 游 发 展 潜 力 ， 因 此 在 市 民 心 中 的 接 受 度 较 高 ,区 域 产 品 多 样 化 ， 吸 引 各 个 层 面 消 费 者 ，客 户 随 之 发 散 ， 进 而 使 知 名 度 不 断 提 高 ； 整 体 市 场 运 行 平 稳 ， 推 量 、 销 量 保 持 了 均 衡 ， 越 溪 板 块 上 升 较 快 ,区 域 内 别 墅 供 应 量 较 大 ， 因 此 区 域 成 交 价 格得 以 拉 升 ； 区 域 客 源 分 布 较 广 ， 不 仅 包 括 整 个 苏 州 市 ， 其 中 不 乏 长 三 角 其 他 城 市 客 源 ， 随 着 太 湖 国 家 旅 游 度 假 区 生 活 配 套设 施 的 逐 渐 完 善 ， 区 域 知 名 度 得 以 提 升 ， 长 三 角 客 源 将 逐 渐 成 为 主 力 ； 吴 中 区 的 普 通 公 寓 价 格 较 低 ， 在 成 交 均 价 方 面 ， 受 别 墅 影 响 ， 成 交 均 价 高 于 相 城 区 和 新 区 ， 仅 次 于 园 区 ； 吴 中 区 住 宅 产 品 类 型 齐 全 ， 多 层 、 小 高 层 、 高 层 、 独 栋 、 联 排 、 叠 加 别 墅 等 建 筑 形 式 齐 全 ， 中 式 、 外 来 风 格 正在 区 域 内 悄 然 兴 起 , 对 于 普 通 公 寓 来 说 ， 较 低 的 单 价 和 总 价 是 其 最 大 优 势接 受 度供 销 分 析客 源 分 析价 格 分 析产 品 分 析
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