资产评估定义、资产评估价值类型、资产评估假设

第一章总论考试重点：资产评估定义、资产评估价值类型、资产评估假设。第一节讲义资产评估及其特点一、资产评估及其构成要素和特点（1）资产评估。资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根 据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产 价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（注意是价值而非价格）（2）资产评估的基本组成要素：一是评估主体，即从事资产评估的机构和人员。二是评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。三是评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协 议以及取费标准和其他参考依据。四是评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的 具体用途。它直接或问接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择。五是评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的 行为准则。六是评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。七是评估价值类型，即对评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。八是评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途 径。九是资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件的假定说明等。十是资产评估基准日，即资产评估的时间基准。以上基本要素构成了资产评估活动的有 机整体。（3）资产评估特点。资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。第二节价值类型和评估目的一、资产评估的价值类型价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同价值类型从不同角度反映资 产评估价值的属性和特征。不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的， 在数量上往往也存在着较大差异。如何选择价值类型-P21：资产评估的价值类型的形成，不仅与评估目的有关，而且与被 评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切关系。1、分类方法：4种分类方法一P10；重点是市场价值和非市场价值的区别。2、分类的意义：指引资产评估人员；评估报告使用者正确理解和使用评估结果。3、市场价值的定义：（国际评估准则定义）市场价值是指资产在评估基准日公开市场 上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值；由于公开市场可能存在区域、级次等 的区分，市场价值可能存在着不同区域范围的市场价值和不同级次的市场价值。4、市场价值的划分标准有三个： 资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件。 资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使 用。 评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场信息数据还是非公 开市场的信息数据。4、简单介绍了 4种非市场价值：在用价值；投资价值；清算价值；残余价值。非市场 价值一般是资产对于特定主体来说具有的特定价值或者法规和协议中规定的价值（价格）。注意：投资价值与投资性资产价值的区别，后者是市场价值。第三节资产评估的假设与原则一、资产评估的假设依据有限事实，通过一系列推理,对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。（1）交易假设。是资产评估最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过 程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。一方面为资产评估得以进行 创造了条件，另一方面限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中的。（2）公开市场假设。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指 一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此 都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强 制或不受限制的条件下进行的。（3）持续使用假设。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用 续用；三是移地续用。（4）清算假设。是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应 数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。考试重点：资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法的掌握和运用，对资产评估各类基 本方法和具体方法的应用能力。教材变动:评估方法的分类发生了变化，把市场法分为直接比较法和间接比较法。重点 介绍了直接比较法，将去年教材中类比调整法的内容纳入了直接比较法。一、市场法1. 市场法的基本含义与应用前提（1）市场法的基本含义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经 过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。根据替代原则，运用已被市场检验了的结论来评估，具有说服力。（2）市场法的应用前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件： 一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场：是一个充分的市场，自愿和平等的交易，市场成交价格可以反映市场行情。资产及交易的可比性指近期在公开市场上发生过，与被评估资产相同或相似。具体体现在三个方面：功能可比、市场条件可比（供求关系、竞争状况和交易条件）、 时间可比。P37最后一段收益法1. 收益法基本的含义与应用前提收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法 的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和 估算资产价值。它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率； 三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运 用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收蒜所承担的风险也。可以预测并可以用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。2. 收益法中的收益额资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，在许多场合下用于资产评估的收益额是资产的 客观收益，而不一定是资产的实际收益。收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在 执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。收益法中的主要技术方法5收益法中的主要技术方法收益法中的具体方法可以分为若干类,其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情 况划分；其二是预期收益额的形式，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等。对于 收益法中的主要技术方法，考生应掌握各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。这些 方法的基本原理是一样的，即资金的时间价值与现金折现概念。1某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益 为100万元，以后每年递增lo万元，假设折现率为10%,收益期为20年，该资产的评估价 值最接近于（）万元。A. 1400B. 1700C. 1800D. 1970答案：Ao（公式需要记住）资产评估方法一成本法一、成本法的基本含义成本法也是资产评估的基本方法之一。基本思路是重建或重置被评估资产，任何潜在的 投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过构建该项资产的现行构建成本。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损 因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。上述评 估用公式可概括为：资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值成本法使用前提：被评估资产处于继续使用状态；具有可利用的历史资料；形成资产价 值的耗费是必须的，应体现社会和行业平均水平。最后一点很关键，计算重置成本时应该确 认哪些成本是必须的，扣掉历史资料中反映出的不必要的耗费。二、成本法中的基本要素就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性 贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。（1）资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体 来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术 等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等, 以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。（2）资产的实体性贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然 力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。各种贬值的估测方法四、各种贬值的估测方法（1）实体性贬值估测方法。 观察法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主 要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、 改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损 耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的实体性贬值率或成新率，从而估 算实体性贬值。 使用年限法（或称年限法）。使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总 使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。注意：使用年限法所显示的评估技术思路是一种应用较为广泛评估技术，在资产评估实 际工作中，评估人员还可以利用资产的工作量、行驶里程等指标，利用使用年限法的技术思 路测算资产的实体性贬值。注意：实际已使用年限与名义使用年限的区别，名义已使用年限是指资产从购进使用到 评估时的年限，之间的差异用资产利用率来调整。 修复费用法。这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性 贬值的一种方法，所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费 用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状念，可以认为资产的实体性损耗等于其修复 费用。（2）功能性贬值估测方法。 超额运营成本形成的功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比 较。第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是存税前扣除 的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营 成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的 余额。第三，估计被评估资产的剩余寿命。第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现 值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：被评估资产功能性贬值额=E（被评估资产年净超额运营成本折现系数）净超额运营成本指扣除所得税后的超额运营成本。 超额投资成本形成的功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行,即超额 投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本第二章资产评估方法一评估方法的选择一、评估方法之间的关系1、资产评估方法之间的联系。评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为， 在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这 个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为 正是评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估 方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。但需要指出的是，运用不 同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及 运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。关注教材P76第2段多种评估方法出现较大差异的原因。（1）某些方法的应用前提不具备（2）分析过程有缺陷（3）结构分析有问题（4）某些 支撑评估结果的信息依据有缺陷（5）评估师的职业判断有误。比如：成本法使用前提之一是判断资产价值的耗费是必须的。比如：重置成本类型与贬值因素未对应一致；收益法中的折现率未充分反映风险因素; 市场法中的参照物的可比要素与价值的关系不大等。2、资产评估方法之间的区别。各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存 在差异。各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较 获得评估对象的价值，或是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，或是按照资产的再 取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下价值的描述，它们之间是有内 在联系并可相互替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相 应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区 别的。二、资产评估方法的选择资产评估方法选择包含了三个层面的选择过程：评估技术思路的选择；具体评估技术方 法；经济技术参数的选择。三个层面的内容都需要考虑。评估方法的选择要关注以下因素：1、评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处 的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。2、评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约。3、评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济技术参 数的制约。4、资产评估方法人员在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应该考虑三种基本评 估方法在具体评估项目中的适用性。总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式 或某种顺序进行选择。不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的、评估时所依据 的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。资产评估中信息的初步处理3、资产评估中信息的初步处理（1）资料的分析：真实性、合理性和可靠性。（2）资料的筛选和调整：是信息资料工作的重点，对信息进行分类。4、评估过程中的逻辑分析方法（1）比较（2）分析和综合（3）推理例题1：【05年考题】在资产评估程序中，首先要明确资产评估业务基本事项，其中包括明确（A）。A. 资产的价值类型及定义B. 资产评估业务约定书格式C. 资产评估计划类型D. 资产评估过程中的具体步骤A. 前提B. 结论C. 推理过程D. 综合答案：Do解析：综合是同分析相对立的一种方法，不属于推理的要素。例题3、下列项目中，属于资产评估程序的有()。A. 明确资产评估业务基本事项B. 资产勘查C. 评定估算D. 资产评估工作档案归档答案：ABCD。教材中提到资产评估程序一般指广义的。机器设备评估一、机器设备评估概述机器设备的定义：国际评估准则的定义(P99)机器设备的分类：固定资产管理中使用的国家分类标准；会计核算中使用的分类。二、成本法在机器设备评估中的应用1、成本法在机器设备评估中的技术思路。成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值,用重置成本扣减各种贬值作 为资产评估价值的一种方法，它是机器设备评估中最常使用的方法之一。成本法的计算公式 为：P=RC-DP- Df De2、重置成本的确定机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接 成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括:设备本体的重置成本， 即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费 用、设计费、工程监理费、保险费等。设备本体的重置成本。设备净价的计算方法包括6种：直接法；物价指数法；重置核 算法；综合估价法；重量估价法；类比估价法一指数估价法等：i直接法。直接法是根据市场交易数据直接确定设备净价的方法，是一种最简单、有效 并且可信的方法。使用这种方法的关键是获得市场价格资料，对于大部分的通用设备，市场 价格资料的取得是比较容易的；而非标准、专用设备的价格资料往往很难从市场直接取得。 获得市场价格的渠道包括市场询价、使用价格资料等。又可以分为市场询价和使用价格资料等方法。注意报价与成交价往往存在较大差异，要 谨慎使用报价。ii.物价指数法。物价指数法是以设备的原始购买价格为基础，根据同类设备的价格上 涨指数，来确定机器设备净价。对于二手设备，历史成本是最初使用者的账面原值，而非当 前设备使用者的购置成本。物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。采用定基指数计算设备当前重置成本的公式为：重置成本=历史成本X当前年份指数/基年指数注意教材P110页的使用物价指数法的6个注意问题。不可采用综合价格指数；应注意历史成本的真实性；历史成本中不同项目对应的物价指 数不同；单台设备可能与分类价格指数有差异；物价指数法只能确定复原重置成本；进口设 备采用设备进口国的价格指数。iii重置核算法。用于确定非标准、自制设备的重置成本。iv综合估价法。注意由于公式中有综合税率一项，主材费为不含税价格。v. 重量估价法。该方法用设备的重量乘以综合费率，同时考虑利润和税金，确定设备的 重置成本，并根据设备的复杂系数进行适当调整。综合费率根据相似没备的统计资料确定。vi. 类比估价法一一指数估价法。对于某些特定的设备，如化工设备、石油设备等，同 一系列不同生产能力设备的重置成本变化与生产能力变化呈某种指数关系。注意P118例题44中关于规模经济效益指数的计算方法。实体性贬值3、实体性贬值。设备的有形磨损分为两种：设备在使用过程中产生的有形磨损称为第I种有形磨损；设 备在闲置存放过程中产生的磨损称为第II种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值(DP)，或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率米反映。实体性贬值的确定方法：观察法。观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具， 对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断。在不具备测试条件的情 况下，这是最常使用的方法。对于大型设备，为了避免个人主观判断的误差，可以采用德尔非法或模糊综合判断法。 使用年限法。年限法是从使用寿命的角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用 寿命，设备的价值与使用寿命成正比。设备在使用过程中，由于物理磨损使得设备的使用寿 命逐步消耗，直至寿命耗尽，退出使用。因此，设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示, 实体性贬值率也可以用已使用寿命与总使用寿命之比来表示。对于复杂没备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件都可以独立更换，整 个机器的贬值率可以用公式表示。 修复费用法。注意：使用修复费用法要注意使用前提，并区分可修复性损耗和不可修复性损耗。4、功能性贬值1、第1种功能性贬值技术进步带来制造成本的降低导致的，也称为超额投资成本。注意：如果使用现行市场价格作为重置成本，则不需要考虑超额投资成本。2、第2种功能性贬值技术进步带来运营成本的降低导致的，也称为超额运营成本。注意：超额成本是税后的，贬值的金额是未来使用年限内税后超额运营成本的折现值。市场法在评估机器设备中的应用六、市场法在评估机器设备中的应用1、确定比较因素是关键：个别因素、交易因素、时间因素和地域因素2、直接匹配法适用于参照物与评估对象基本相同的情况3、因素调整法适用于参照物与评估对象相似的情况4、成本比例调整法：根据市场交易数据的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价 格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为评估依据。七、收益法在评估机器设备中的应用主要适用于生产线、成套设备等具有独立获利能力的资产。另外，可以使用收益法对其 他方法的评估结果进行验证，判断机器设备是否存在功能性贬值和经济性贬值。习题：1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为5万 元，年产量为5000件，现知被评估资产年产量为4000件，其重置成本为（）。A. 4万元B. 5万元C. 4至5万元D. 无法确定答案：Ao2、某企业1998年购建一套年产100万吨某产品的生产线，账面原值为2200万元，2002 年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2001年建成，年 产同类产品50万吨，造价为1500万元。经查询，该类生产线的规模效率指数为0.6, 2002 年与2001年相比价格上升了10%，则被评估生产线的重置成本为（）万元。A. 2280B. 2420C. 2508D. 2600答案：C。解析：被评估生产线的重置成本:1500X （100三50） A0.6X （1+10%） =2508 （万元）。3、了解机器设备现时的完整性、外观和内部结构情况等，属于机器设备的（）。A. 技术鉴定B. 使用情况鉴定C. 质量鉴定D. 磨损鉴定答案：C。解析：对设备质量进行鉴定，主要应了解设备的制造质量、设备所处环境、 条件对设备质量的影响、设备现时的完整性、外观和内部结构情况等。4、运用使用年限法评估设备成新率时，一般首选（）作为设备的总使用年限。A. 自然寿命B. 经济寿命C. 技术寿命D. 折旧寿命答案：Bo5、机器设备的技术寿命是指（）。A. 从评估基准日到设备报废为止的时间B. 从设备使用到技术过时经历的时间C. 从评估基准日到设备技术过时的时间D. 从设备使用到继续使用在经济上不合算经历的时间答案：B。6、设备成新率的估测通常采用（）进行。A. 使用年限法B. 修复金额法C. 观测分析法D. 功能价值法E. 统计分析法答案：ABC。以下为05年考试题7. 某被评估设备为l992年l2月购入，账面原值l2万元，评估基准日为2004年12月31日。目前市场上无法获得该设备相关售价信息。已知该类设备1992年的定基物价指数 为l02%, l998年的定基物价指数为116%，自1999年开始，同类物价指数每年比上一年上 升4%，若该设备的成新率为40%,不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（）万元。答案：C。解析：12X116%/102%X（1+4%）人6X40%&已知被评估设备在评估基准日的主材费为100万元，设备的主材费为全部成本的85%，行业平均成本利润率为10%,不考虑其他因素，则设备的重置成本最接近于（）万 丿元。答案：B。9. 某被评估设备目前已不再生产，该设备与更新后的新设备相比，在完成相同生产任 务的前提下，多使用3名操作工人，每年多耗电100万度，如果每名操作工人的工资及其他 费用为每年1.8万元，每度电的价格为0.45元，自评估基准日起该设备尚可使用8年，折 现率为l0%，企业所得税税率为33%,不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于() 万元。A. 130B. 180C. 310D. 338答案：B。解析：单纯的计算题，考察基本计算公式和准确计算能力。10. 某被评估实验室设备已投入使用5年，按设计标准，在5年内应正常工作14600 小时。由于实验室利用率低，如果按一年365天计算，在过去的5年内平均每天只工作4 个小时。经专家分析，若按过去5年的实际利用率预测，自评估基准日起该设备尚可使用 l5年，若不考虑其他因素，则该设备的成新率最接近于()。A. 72%B. 75%C. 82%D. 86%答案：B。解析：注意题目中提到的是按过去5年的实际利用率预测，因此，不需要折 算，5/(5+15)=25%。11. 评估对象为一套设备，该设备与同新型设备相比，在每年产量相同的条件下，多耗 费材料10万元。同时由于市场竞争原因，导致在评估基准日后该设备生产的产品销售价格 将下降，经分析，由此导致企业每年利润总额减少20万元。若该设备尚可使用5年，折现 率为l0%，所得税税率为33%，不考虑其他因素，则该设备的经济性贬值最接近于()万 丿元。A. 50.8B. 75.8C. 76.2D. 1l3.7答案：A。解析：多耗材料为超额运营成本，属于功能性贬值；题目要求的是经济性贬 值，因此将损失折现到评估基准日：计算公式为20X(1 33%)X(P/A,10%,5)年金现值系数为3.79。房地产评估概述第一节、房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重 要。1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性；土地产权的可垄断性；土地利用的多方 向性；土地效益的级差性。2、土地使用权：国有土地使用权出让；土地使用权转让；土地使用权出租；土地使用 权抵押；出让合同届满。注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。3、房地产的特性：位置固定性；供求区域性；使用长期性；投资大量性；保值与增值 性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。4、房地产评估的两个原则：由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市 场是一个不完全竞争即不充分市场。最有效使用原则和合法原则（房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的）5、房地产评估程序：P159-162注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估 方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。收益法在房地产评估中的应用第三节收益法在房地产评估中的应用1、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率2、适用范围：有收益的房地产价值评估。3、净收益=总收益一总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对 象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较；需预测市场走势；需考虑收益的风险性 和可实现性。4、资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收 益率。同风险呈正比例关系。5、求取资本化率的方法： 净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市 场中类似的交易实例，计算出资本化率。 安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率；风险调 整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。 各种投资收益率排序插入法注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。公式是根据5 1推出来 的（房地产价值=净收益/资本化率）。土地的价值是由收益法计算出来的；建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意: 公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中 的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。第四节市场法在房地产评估中的应用1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况 等因素调整得出评估值。运用市场法评估房地产的计算公式。市场法的摹本计算公式是：P=PXAXBXC式中：P被估房地产评估价值；P可比交易实例价值；A交易情况修正系数；B交易日期修正系数；C房地产状况因素修正系数。如果土地容积率、土地使用年期单独修正，贝9计算公式为：P=PXAXBXCX容积率修正系数X土地使用年期修正系数2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。3、修正因素的具体内容，需结合例题理解掌握。 交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素。 交易日期修正：主要通过物价指数来修正。 房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。 容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。 土地使用年期修正：公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现值系数之比值。经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。需结合例题理解掌握。 交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素。 交易日期修正：主要通过物价指数来修正。 房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。 容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。 土地使用年期修正：公式5 18中，公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现 值系数之比值。经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。假设开发法在房地产评估中的应用第六节假设开发法在房地产评估中的应用1、假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常 投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。(预期价值可以通过市场法或收益法得到)实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费2、假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为：调查房地产基本情况；确定被估房地产的最佳开发利用方式；预测房地产开发完成后的 收益；测算开发建设成本；测算开发利润；测算投资利息和税费；估算被估房地产价值。第七节基准地价修正法基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综 合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用：(1) 具有政府公告作用；(2) 是宏观调控地价水平的依据；(3) 是国家征收城镇土地税收的依据；(4) 是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；(5) 是进一步评估宗地地价的基础；(6) 引导土地资源在行业部门间的合理配置。注：该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法。可以快速方 便地进行宗地地价评估。深度百分率的定义（2）深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。（3）深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分 率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递 增现象，平均深度百分率呈递减现象。（4）路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划 分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地 价值的计算。“四三二一”法则需要掌握，其他法则只需了解。假设开发法在房地产评估中的应用第六节假设开发法在房地产评估中的应用1、假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常 投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。（预期价值可以通过市场法或收益法得到）实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费2、假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为：调查房地产基本情况；确定被估房地产的最佳开发利用方式；预测房地产开发完成后的 收益；测算开发建设成本；测算开发利润；测算投资利息和税费；估算被估房地产价值。第七节基准地价修正法基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综 合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用：（1）具有政府公告作用；（2）是宏观调控地价水平的依据；（3）是国家征收城镇土地税收的依据；（4）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；（5）是进一步评估宗地地价的基础；（6）引导土地资源在行业部门间的合理配置。注：该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法。可以快速方 便地进行宗地地价评估。深度百分率的定义（2）深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。（3）深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分 率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递 增现象，平均深度百分率呈递减现象。（4）路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划 分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地 价值的计算。“四三二一”法则需要掌握，其他法则只需了解。资源资产评估一、资源资产评估1掌握以下内容（1）资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性；（2）森林资源资产价格构成的主要因素；（3）林木资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式；（4）矿业权的内涵；（5）采矿权评估的贴现现金流量法、可比销售法的计算公式。2. 熟悉以下内容（1）自然资源的分类；（2）资源性资产评估的特点；（3）森林资源资产评估中资料的收集内容及核查项目；第三节成本法和市场法评估无形资产1、无形资产的成本特征（1）不完整性，与会计核算方式有关。（2）弱对应性，研究费用与无形资产很难对应。（3）虚拟性，部分无形资产的内涵远远超出了他的外在形式的含义，成本只具有象征 意义。2、采用成本法评估无形资产，其基本公式为：无形资产评估值=无形资产重置成本X（1-贬值率）（1）自创无形资产重置成本的估算包括核算法和倍加系数法。其中，核算法公式为：无形资产重置成本=生产成本+期间费用+合理利润（期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用）倍加系数法：对于技术型无形资产，考虑科研获得的复杂性和风险，将研制中的劳动消 耗乘上劳动倍加系数，然后再用风险系数进行调整。（2）外购无形资产重置成本的估算包括：市价类比法和物价指数法。（3）在评估实践中，贬值率的取值一般选择综合考虑了被评无形资产的各种无形损耗 （功能和经济方面的）后的折算比率。包括有专家鉴定发和剩余经济寿命预测法。3. 市场法：无形资产具有非标准性和唯一性特征限制了市场法的使用。国际评估准则指南4指出：“使用市场法必须具备合理的比较依据和可进行比较的类似 的无形资产。参照物与被评估无形资产必须处于同一行业，或处于对相同经济变量有类似反 应的行业。这种比较必须具有意义，并且不能引起误解。”专利资产和专有技术评估第四节专利资产和专有技术评估1、专利资产的资产特点（1）资产确认复杂；（2）收益能力有一定的不确定性；（3）专利资产还具有时问性、地域性、排他性、共享性特征。2、专利资产评估目的专利权转让形式分为全权转让和许可使用权转让。需要明确：使用权限（独占使用权, 排他使用权，普通使用权）地域范围；实践期限。3、专利资产的评估程序详见教材P276.需要仔细阅读，有利于理解专利权的评估方法。4、收益法在专利资产评估中的应用专利资产的收益额是指直接由专利权带来的预期收益，对于收益额的测算，通常可以通 过直接测算超额收益和通过利润分成率测算获得。1）折现率的确定。折现率的计算公式为：折现率=无风险报酬率+风险报酬率其中，无风险报酬率一般应考虑社会平均报酬率；风险报酬率的确定应考虑：技术风险、 市场风险、资金风险及经营管理风险。技术风险应考虑技术转化风险、技术替代风险、技术权利风险及技术成熟风险。市场风险应考虑市场容量风险及市场竞争风险。资金风险应考虑固定资产融资风险及流动资金融资风险。经营管理风险应考虑的因素包括：经营管理团队、生产控制风险以及经营管理制度完善 程度.分成率的确定2分成率的确定。1. 利用综合评价法确定分成率。影响分成率因素包括：法律囚素、技术因素和经济因 素。其中法律影响因素包括：专利类型及法律状态、保护范围以及侵权判定的难易程度；技 术影响因素包括：技术所属领域、替代技术的状况、技术先进性、技术的创新性、技术的成 熟度、相关技术配合程度、技术的应用范围以及技术的防御能力；经济影响因素包括：资产 投入状况、行业收益率、技术的供求关系，以及利润率。采用综合评价法确定分成率的步骤：建立评测体系；指标权重的确定；构造综合评价模 型。2利用评测体系确定待估专利资产的分成率。 确定待估专利资产分成率的取值范围； 根据分成率的评测表，确定待估专利资产分成率的调整系数； 确定待估专利资产分成率。例题：教材P285例7 2用收益法评估专利资产。5、成本法重要的在于分析计算其重置成本的构成、数额以及贬值率。自创专利资产的成本包括：研制成本；交易成本；专利费。教材中例题7 3中，利用年限法确定贬值率。6、影响专有技术价值的因素影响专有技术价值的因素包括：使用期限、获利能力、供需市场情况、开发成本及保密 措施。专有技术具有保密性的特点，对其进行保护的法律有合同法以及反不正当竞争法等。7、成本法和收益法对专有技术进行评估例题：例74中不使用的图纸没有价值；及例题7 5中专有技术分成率为税后利润的40%,折现率根据技术所属行业及市场情况确定风险率为17.5%,加2.5%安全利率后确定 折现率为20%。第五节商标资产评估一、商标权的定义及分类1、商标是商品或服务的标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品或服务区别于 他人的同类商品或服务，在商品上服务中使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图 形、字母、数字、三维标志和颜色组合，以及上述要素的组合。按商标是否具有法律保护的专用权，可以分为注册商标和未注册商标:商标资产的评估， 指的是注册商标专用权的评估。2、商标资产价值的影响因素商标资产价值的影响因素包括：商标的法律状态；商标的知名度；商标所依托的商品; 宏观经济状况；评估目的；类似商标的交易情况；商标设计、广告宣传；其他因素。版权评估第六节版权评估1、版权的经济权利作品的版权包括精神权利和经济权利,版权中的经济权利是指能够给版权人带来经济利 益的权利。对于评估而言，一般考虑的是权利人拥有的经济权利。2、运用成本法评估计算机软件(1) 基本公式。对于大型系统软件，一般可采用成本法进行评估。当用于计算机软件 产品定价，或者以计算机软件合资入股，确定计算机软件价值时，可以考虑采用成本法。成本法指按被评估资产的现时完全重置成本减去损耗或贬值来确定被评估资产的价值。 其基本公式为：评估价值=重置全价-贬值成本法评估计算机软件价值的基本模型有开发成本要素、开发过程成本或语句行数等三 种成本评估模型。目前评估实际应用比较广泛的计算机软件成本评估模型一一参数成本法模 型。基本公式为：P=C1+C2计算机软件开发成本C1由计算机软件工作量朋和单位工作量成本W所决定，其公式为：C1=MXW(2) 运用C0C0M0II模型确定计算机软件开发工作量。商誉的评估1、割差法确定商誉价值商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和2、超额收益法可分为超额收益资本化价格法和超额收益折现法。前者要求超额收益预 计可以一致持续的企业。以下为05年考试题：3、被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评 估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为 10%，该非专利技术的评估值最接近于（）万元。A. 189B. 25lC. 377D. 404答案：B。4、某企业年产塑料件产品l0万件，由于采用了一项专利技术，使每件产品的成本由原 来的3元降到2.5元，同时由于该专利技术提高了产品质量，产品售价（不含税）由原来的 每件l5元上升到l7元。假设评估基准日后该专利使用权剩余使用年限为5年，产量不变， 折现率为10%企业所得税税率为33%,不考虑流转税及其他因素，则该专利使用权的评估值 最接近于（）万元。答案：Ao5. 被评估对象为一项专有技术，在该项技术的研制过程中消耗材料21万元。动力消耗 40万元，支付科研人员工资30万元。评估人员经过市场调查询证，确定科研人员创造性劳 动倍加系数为1.3，科研平均风险系数为0.5,该项无形资产的投资报酬率为25%，行业基 准收益率为30%，如采用倍加系数法估算该项专有技术的重置成本，其重置成本最接近于（）万元。A. 120B. 150C. 250D. 260答案：Co6. 甲企业拟许可乙企业使用其商标，注册资产评估师运用收益法对该商标使用权的投 资价值进行评估时，预测其未来收益的范围应为（）。A. 甲企业与乙企业使用该商标全部产品带来的收益B. 乙企业的产品、服务及投资收益C. 甲企业使用被评估商标产品带来的收益D. 乙企业使用被许可商标产品带来的收益答案：Do7. 根据我国著作权法的规定，（）属于受版权保护的作品。A. 时事新闻B. 历法、通用表格和公式C. 法律法规D. 地图、示意图答案：Do&在无形资产评估中，通过无形资产鉴定环节，可以解决（）等问题。A. 确认无形资产是否存在B. 鉴别无形资产的种类C. 确定评估方法D. 确定收益水平及风险E. 确定评估价值答案：AB.9. 注册资产评估师采用收益法对商标权进行评估时需重点收集的资料包括（）。A. 宏观经济政策对商标产品的影响B. 商标产品市场占有率C. 商标设计、注册费用D. 商标的使用范围答案：ABD.第八章长期投资性资产评估掌握长期投资性资产评估的概念、评估具体方法。包括债券投资的特点、非上市交易债 券和普通股评估的思路与方法，优先股的评估方法，非控股和控股型长期股权投资的评估方 法。1长期投资的分类长期投资性资产通常可以理解为企业通过分配来增加收益，或为谋求其他利益，而将资 产让渡给其他单位所获得的另一项拟长时间持有的资产。长期投资性资产按其投资的性质可 分为长期股权投资、长期持有债券投资和混合性投资三类。2. 债券投资评估的特点（1）投资风险较小，安全性较强；（2）到期还本付息，收益相对稳定；（3）具有较强的流动性。3. 非上市交易债券的评估方法对于非上市交易债券不能直接采用市价进行评估，应该采取相应的评估方法进行价值评 估。对距评估基准日1年内到期的债券，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值；超 过1年到期的债券，可以根据本利和的现值确定评估值。但对于不能按期收回本金和利息的 债券，评估人员应在调查取证的基础上，通过分析预测，合理确定评估值。通过本利和的现值确定其评估值的债券，宜采用收益法进行评估。根据债券付息方法, 债券又可分为到期一次还本付息债券和分次付息、一次还本债券两种。评估时应采用不同的 方法计算。（1）到期一次还本付息债券的价值评估。 债券本利和采用单利计算。 债券本利和米用复利计算。（2）分次付息，到期一次还本债券的评估。前已述及，分次付息，到期一次还本债券 的价值评估宜采用收益法，其计算公式为：上述公式涉及到的相关参数具体内容请参考教材。4. 非上市交易股票的评估思路非上市交易的股票，一般应采用收益法评估，即综合分析股票发行企业的经营状况及风 险、历史利润水平和分红情况、行业收益等因素，合理预测股票投资的未来收益，并选择合 理的折现率确定评估值。5. 固定红利型股利政策下股票价值评估固定红利型是假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平。在这种 假设条件下，普通股股票评估应采用年金法。评估值的计算公式为：P=R/r6. 红利增长型股利政策下股票价值评估红利增长型适用于成长型股票的评估。成长型企业发展潜力大，收益率会逐步提高。该 类型的假设条件是发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，因 此，红利呈增长趋势。在这种假设前提下，普通股股票价值评估应考虑将股票收益的预期增 长率包含在资本化率中。普通股股票价值评估值公式为：p=R/(r-g)(rg)股利增长率g的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的实际数据，利用统计学 的方法计算出的平均增长率，作为股利增长率；二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利 分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。上述公式中涉及到的相应参数可参考辅导教材的有关章节中的具体介绍。7. 分段型股利政策下股票价值评估分段型股利政策下股票价值评估的原理是：第一段，指能够较为客观预测股票的收益期间或股票发行企业某一经营周期；第二段，以不易预测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段。将两段收益现值相加，得出评估值。实际计算时，第一段以预测收益直接折现；第二段 可以采用固定红利型或红利增长型，收益额采用趋势分析法或其他方法确定，先资本化再折 现。&优先股的评估方法在正常情况下，优先股在发行时就已规定了股息率。评估优先股主要是判断股票发行主 体是否有足够税后利润用于优先股的股息分配，这种判断是建立在对股票发行企业的全面了 解和分析的基础上，包括股票发行企业生产经营情况、利润实现情况、股本构成中优先股所 占的比重、股息率的高低，以及股票发行企业负债状况等。如果股票发行企业资本构成合理， 企业盈利能力强，具有很强的支付能力。评估人员可以根据事先确定的股息率，计算出优先 股的年收益额，然后进行折现计算，即可得出评估值。计算公式如下：9.股权投资收益的分配形式股权投资收益的分配形式，比较常见的有如下几种类型：(1) 按投资额占被投资企业实收资本的比例，参与被投资企业净利润的分配；(2) 按被投资企业销售收入或利润的一定比例提成；（3）按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬等。10. 非控股型股权投资评估（1）对于非控股型股权投资评估，可以采用收益法，即根据历史上收益情况和被投资 企业的未来经营情况及风险，预测未来收益，再用适当折现率折算为现值得出评估值。（2）对于合同、协议明确约定了投资报酬的长期股权投资，可将按规定应获得的收益 折为现值，作为评估值。（3）对到期收回资产的实物投资情况，可按约定或预测出的收益折为现值，再加上到 期收回资产的现值，计算评估值。（4）对于不是直接获取资金收人，而是取得某种权利或其他间接经济效益的，可通过 了解分析，测算相应的经济效益，折现计值。（5）对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算。在未 来收益难以确定时，可以采用重置价值法进行评估。即通过对被投资企业进行评估，确定净 资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。（6）如果进行该项投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符，则可 根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。 非控股型股权投资在某些情况下也