资产评估-8评估报告

资 产 评 估 报 告 的 基 本 概 念 及 基 本 制 度 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制 资 产 评 估 评 估 报 告 的 应 用 资 产 评 估 报 告 书 实 例第 十 章 资 产 评 估 报 告 第 一 节 资 产 评 估 报 告 的 基 本 概 念 及 基 本 制 度 10.1 资 产 评 估 报 告 的 基 本 概 念 及 基 本 制 度一 、 资 产 评 估 报 告 的 基 本 概 念 资 产 评 估 报 告 评 估 机 构 按 照 评 估 工 作 制 度 的 有 关 规 定 ， 在 完 成 评 估 工 作 后 向委 托 方 提 交 的 ， 说 明 评 估 过 程 及 结 果 的 书 面 报 告 。 是 按 照 一 定 格式 和 内 容 来 反 映 评 估 目 的 、 假 设 、 程 序 、 标 准 、 依 据 、 方 法 、 结果 及 适 用 条 件 等 基 本 情 况 的 报 告 书 。 是 资 产 评 估 机 构 与 注 册 评 估 师 完 成 对 资 产 作 价 ， 就 被 评 估资 产 在 特 定 条 件 下 的 价 值 所 发 表 的 专 家 意 见 ； 是 评 估 机 构 履 行 评 估 合 同 情 况 的 总 结 ； 评 估 机 构 与 注 册 资 产 评 估 师 为 资 产 评 估 项 目 承 担 相 应 法 律责 任 的 证 明 文 件 。 资 产 评 估 报 告 的 作 用 为 被 委 托 评 估 的 资 产 提 供 作 价 意 见 。 是 反 映 和 体 现 资 产 评 估 工 作 情 况 ， 明 确 委 托 方 、受 托 方 及 有 关 方 面 责 任 的 依 据 。 是 管 理 部 门 对 评 估 机 构 的 业 务 开 展 情 况 进 行 监 督和 管 理 的 重 要 依 据 。 是 建 立 评 估 档 案 ， 归 集 评 估 档 案 资 料 的 重 要 信 息来 源 。 10.1 资 产 评 估 报 告 的 基 本 概 念 及 基 本 制 度 10.1 资 产 评 估 报 告 的 基 本 概 念 及 基 本 制 度 资 产 评 估 报 告 的 种 类 按 资 产 评 估 的 范 围 划 分 ： 整 体 资 产 评 估 报 告 和 单项 资 产 评 估 报 告 按 评 估 对 象 划 分 ： 资 产 评 估 报 告 、 房 地 产 估 价 报告 书 、 土 地 估 价 报 告 书 按 用 途 划 分 ： 以 产 权 变 动 为 内 容 的 资 产 评 估 报 告书 、 产 权 不 发 生 变 动 的 资 产 评 估 报 告 书 。 10.1 资 产 评 估 报 告 的 基 本 概 念 及 基 本 制 度二 、 资 产 评 估 报 告 的 基 本 制 度 规 定 资 产 评 估 机 构 完 成 国 有 资 产 评 估 工 作 后 由 相 关国 有 资 产 管 理 部 门 或 代 表 单 位 对 评 估 报 告 进 行 核 准 、 备案 的 制 度 。 评 估 报 告 有 关 制 度 的 基 本 规 定 （ P195） 资 产 评 估 报 告 书 是 由 资 产 评 估 报 告 书 正 文 、 资 产 评 估说 明 、 资 产 评 估 明 细 表 及 相 关 附 件 构 成 。 资 产 评 估 报 告 书 的 数 据 一 般 均 应 采 用 阿 拉 伯 数 字 ， 资产 评 估 报 告 书 应 用 中 文 撰 写 打 印 。 如 需 出 具 外 文 评 估 报 告 书 ， 内 容 和 结 果 应 与 中 文 报 告 一 致 ， 并 须 在 评 估 报 告书 中 注 明 以 中 文 报 告 为 准 。 第 二 节 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制一 、 资 产 评 估 报 告 书 的 基 本 内 容 资 产 评 估 报 告 书 正 文 及 相 关 附 件 的 基 本 内 容 资 产 评 估 说 明 的 基 本 内 容 资 产 评 估 明 细 表 的 基 本 内 容 反 映 被 评 估 资 产 评 估 前 后 的 资 产 负 债 明 细 情 况 的表 格 ， 是 评 估 结 果 得 到 认 可 、 评 估 目 的 的 经 济 行 为 实现 后 作 为 调 整 账 面 的 主 要 依 据 之 一 。 一 般 应 按 会 计 科 目 顺 序 排 列 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制 资 产 评 估 报 告 书 正 文 及 相 关 附 件 的 基 本 内 容 封 面 基 本 内 容 ： 资 产 评 估 项 目 名 称 、 资 产 评 估 机 构 出 具 评估 报 告 的 编 号 、 资 产 评 估 机 构 全 称 和 评 估 报 告 提 交 日 期 等 。 目 录 的 基 本 内 容 及 格 式 。 封 二 上 。 摘 要 的 基 本 内 容 ： 表 达 报 告 书 关 键 内 容 与 正 文 具 有 同 等 法 律 效 力 必 须 与 评 估 报 告 书 揭 示 的 结 果 一 致 ， 不 得 有 误 导 性 内 容， 并 应 采 用 提 醒 文 字 提 醒 使 用 者 阅 读 全 文 正 文 的 基 本 内 容 备 查 文 件 的 基 本 内 容 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制 正 文 的 基 本 内 容 首 部 ： 包 括 标 题 和 报 告 书 序 号 序 言 ： 写 明 该 评 估 报 告 委 托 方 全 称 、 受 托 评 估 事 项 及 评 估 工作 整 体 情 况 。 委 托 方 与 资 产 占 有 方 简 介 ： 名 称 、 注 册 地 址 及 主 要 经 营 场 所地 址 、 法 定 代 表 人 、 历 史 情 况 简 介 ； 企 业 资 产 、 财 务 、 经 营 状况 ， 行 业 、 地 域 的 特 点 与 地 位 以 及 相 关 的 国 家 产 业 政 策 。 较 为 详 细 的 分 别 介 绍 双 方 的 情 况 ， 二 者 相 同 时 ， 作 为 资产 占 有 方 介 绍 写 明 双 方 隶 属 关 系 或 经 济 关 系 ； 若 无 ， 写 明 评 估 原 因 资 产 占 有 方 为 多 家 ， 须 逐 一 介 绍 。 评 估 目 的 ： 委 托 方 需 要 及 其 对 应 的 经 济 行 为 类 型 、 经 济 行 为 是 否 经 过 批 准 、 批 准 文 件 的 名 称 、 批 准 单 位 、 批 准 日 期 及 文 号 评 估 范 围 和 对 象 ： 纳 入 评 估 范 围 的 资 产 及 其 类 型 、 账 面 金额 ； 若 为 多 家 占 有 ， 各 自 的 份 额 及 对 应 资 产 类 型 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制 评 估 基 准 日 ：具 体 日 期 、 确 定 评 估 基 准 日 的 理 由 或 成 立 条 件 、 确 定 基 准 日 对评 估 结 果 影 响 程 度 、 采 用 非 基 准 日 价 格 标 准 的 说 明 。由 委 托 方 确 定 ， 尽 可 能 接 近 评 估 目 的 实 现 日 评 估 原 则 ： 评 估 工 作 过 程 中 遵 循 的 各 类 原 则 、 本 次 评 估 遵 循 国 家及 行 业 给 定 的 公 认 原 则 、 特 殊 原 则 评 估 依 据 ： 行 为 依 据 ： 项 目 委 托 方 申 请 、 股 份 企 业 董 事 会 决 议 、 资 产 评 估立 项 批 复 法 律 法 规 依 据 ： 有 关 法 律 法 规 等 产 权 依 据 ： 产 权 登 记 证 书 、 土 地 使 用 权 证 、 房 屋 产 权 证 等 取 价 依 据 ： 企 业 提 供 的 财 会 经 营 方 面 的 资 料 、 国 家 有 关 部 门 发布 的 统 计 资 料 和 技 术 标 准 资 料 、 询 价 资 料 、 参 数 资 料 等 特 殊 依 据 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制 评 估 方 法 ： 评 估 过 程 选 择 、 使 用 的 评 估 方 法 及 选 择 的 依 据 或 原 因 对 某 项 资 产 采 用 一 种 以 上 方 法 的 说 明 原 因 及 价 值 确 定 方 法 选 用 特 殊 评 估 方 法 的 ， 介 绍 原 理 与 适 用 范 围 评 估 过 程 ： 应 反 映 评 估 机 构 自 接 受 评 估 项 目 委 托 起 至 提 交 评 估报 告 的 全 过 程 。 接 受 委 托 过 程 中 确 定 评 估 目 的 、 对 象 及 范 围 、 基 准 日 和 拟定 评 估 方 案 的 过 程 资 产 清 查 中 的 指 导 资 产 占 有 方 清 查 、 搜 集 准 备 资 料 、 检 查 与验 证 过 程 评 估 估 算 中 的 现 场 检 测 与 鉴 定 、 评 估 方 法 选 择 、 市 场 调 查 与分 析 过 程 评 估 汇 总 中 的 结 果 汇 总 、 评 估 结 论 分 析 、 撰 写 报 告 与 说 明 、内 部 复 核 过 程提 交 评 估 报 告 过 程 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制 评 估 结 论 ： 报 告 正 文 的 重 要 部 分 ， 包 括 评 估 结 果 汇 总 表 、评 估 后 各 资 产 占 有 方 的 份 额 和 评 估 机 构 对 评 估 结 果 发 表 的 结论 。 须 使 用 表 述 性 文 字 完 整 叙 述 这 一 结 论 。 表 述 资 产 、 负 债 、 净 资 产 的 账 面 价 值 、 调 整 后 的 账 面价 值 、 评 估 价 值 及 其 增 减 幅 度 单 独 列 示 不 纳 入 评 估 汇 总 表 的 评 估 结 果 特 殊 事 项 说 明 ： 评 估 过 程 中 已 发 现 可 能 影 响 评 估 结 论 ， 但 非 评 估 人 员执 业 水 平 和 能 力 所 能 评 定 估 算 的 有 关 事 项 提 示 报 告 使 用 者 注 意 特 别 事 项 对 评 估 结 论 的 影 响 评 估 人 员 认 为 需 要 说 明 的 其 他 事 项 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制 评 估 基 准 日 期 后 重 大 事 项 ： 评 估 基 准 日 后 至 评 估 报 告 提 出 日 期 间 发 生 的 重 要 事 项 ， 以 及 评估 基 准 日 的 期 后 事 项 对 评 估 结 论 的 影 响 发 生 在 评 估 基 准 日 后 不 能 直 接 使 用 评 估 结 论 的 事 项 评 估 报 告 法 律 效 力 、 使 用 范 围 和 有 效 期 报 告 成 立 的 前 提 条 件 和 假 设 条 件 报 告 依 照 法 律 法 规 有 关 规 定 发 生 法 律 效 力 和 评 估 结 果 的 有 效 使用 期 限 写 明 结 论 仅 供 委 托 方 依 评 估 目 的 使 用 和 送 交 主 管 部 门 审 查 使 用 申 明 报 告 使 用 权 归 委 托 方 所 有 ， 未 经 许 可 不 得 随 意 向 他 人 提 供或 公 开 评 估 报 告 提 出 日 期 ： 提 交 的 具 体 日 期 尾 部 ： 出 具 评 估 报 告 的 机 构 名 称 、 公 章 、 法 定 代 表 人 及 至 少 两 名 负责 评 估 的 注 册 评 估 师 盖 章 。 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制备 查 文 件 的 基 本 内 容 有 关 经 济 行 为 的 文 件 被 评 估 企 业 前 三 年 度 包 括 资 产 负 债 表 和 损 益 表 在 内 的 会 计 报 表（ 非 企 业 会 经 济 组 织 除 外 ） 委 托 方 与 资 产 占 有 方 营 业 执 照 复 印 件 委 托 方 、 资 产 占 有 方 的 承 诺 函 产 权 证 明 文 件 复 印 件 资 产 评 估 人 员 和 评 估 机 构 的 承 诺 函 资 产 评 估 机 构 资 格 证 书 复 印 件 评 估 机 构 营 业 执 照 复 印 件 参 加 本 项 评 估 项 目 的 人 员 名 单 资 产 评 估 业 务 约 定 合 同 重 要 合 同 和 其 他 文 件 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制资 产 评 估 说 明 的 基 本 内 容 描 述 评 估 师 和 评 估 机 构 对 其 评 估 项 目 的 评 估 程 序 、 方 法 、依 据 、 参 数 选 取 和 计 算 过 程 ， 充 分 揭 示 对 资 产 评 估 行 为 和 结果 构 成 重 大 影 响 的 事 项 ， 说 明 评 估 操 作 符 合 相 关 法 律 、 行 政法 规 和 行 业 规 范 要 求 。 “评 估 说 明 封 面 及 目 录 ” 的 基 本 内 容 项 目 名 称 、 报 告 书 编 号 、 机 构 名 称 、 报 告 提 出 日 期 “ 关 于 评 估 说 明 使 用 范 围 的 声 明 ” 的 基 本 内 容 （ P214） “ 关 于 进 行 资 产 评 估 有 关 事 项 的 说 明 ” 的 基 本 内 容 （ P215 ） “ 资 产 清 查 核 实 情 况 说 明 ” 的 基 本 内 容 (P215) “评 估 依 据 说 明 ” 的 基 本 内 容 “ 各 项 资 产 及 负 债 的 评 估 技 术 说 明 ” 的 基 本 内 容 （ P217） 流 动 资 产 、 长 期 投 资 、 机 器 设 备 、 房 屋 建 筑 物 、 在 建 工程 、 土 地 使 用 权 、 无 形 资 产 及 其 他 资 产 、 负 债 “ 整 体 资 产 评 估 收 益 现 值 法 评 估 验 证 说 明 ” 的 基 本 内 容 “ 评 估 结 论 及 其 分 析 ” 的 基 本 内 容 (P233) 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制评 估 依 据 说 明 主 要 法 律 法 规 经 济 行 为 文 件 重 大 合 同 协 议 及 产 权 证 明 文 件 采 用 的 取 价 标 准 参 考 资 料 及 其 他 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制整 体 资 产 评 估 收 益 现 值 法 评 估 验 证 说 明 主 要 说 明 运 用 收 益 法 对 企 业 整 体 资 产 进 行 评 估 来 验 证 资产 评 估 结 果 的 有 关 情 况 收 益 法 应 用 简 介 企 业 的 生 产 经 营 业 绩 企 业 的 经 营 优 势 企 业 的 经 营 计 划 企 业 的 各 项 财 务 指 标 评 估 依 据 企 业 营 业 收 入 、 成 本 费 用 和 长 期 投 资 收 益 预 测 折 现 率 的 选 取 和 评 估 值 的 计 算 过 程 评 估 结 论 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制二 、 资 产 评 估 报 告 书 的 制 作 步 骤 整 理 工 作 底 稿 和 归 集 有 关 资 料 评 估 明 细 表 的 数 字 汇 总 评 估 初 步 数 据 的 分 析 和 讨 论 编 写 评 估 报 告 书 资 产 评 估 报 告 书 的 签 发 与 送 交 10.2 资 产 评 估 报 告 的 基 本 内 容 与 编 制三 、 资 产 评 估 报 告 书 制 作 的 技 术 要 点 文 字 表 达 方 面 的 技 能 要 求 格 式 和 内 容 方 面 的 技 能 要 求 评 估 报 告 书 的 复 核 及 反 馈 方 面 的 技 能 要 求 撰 写 报 告 书 应 注 意 的 事 项 实 事 求 是 ， 切 忌 出 具 虚 假 报 告 坚 持 一 致 性 做 法 ， 切 忌 出 现 表 里 不 一 提 交 报 告 书 要 及 时 、 齐 全 和 保 密 第 三 节 资 产 评 估 报 告 的 应 用 一 、 委 托 方 对 资 产 评 估 报 告 书 的 使 用10.3 资 产 评 估 报 告 的 应 用 根 据 评 估 目 的 ， 作 为 资 产 业 务 的 作 价 基 础 整 体 或 部 分 改 建 为 有 限 责 任 公 司 或 股 份 有 限 公 司 ； 以非 货 币 资 产 对 外 投 资 ； 合 并 、 分 立 、 清 算 ； 除 上 市 公 司以 外 的 原 股 东 股 权 比 例 变 动 ； 除 上 市 公 司 以 外 的 整 体 或部 分 产 权 （ 股 权 ） 变 动 ； 资 产 转 让 、 置 换 、 拍 卖 ； 整 体资 产 或 者 部 分 资 产 租 赁 给 非 国 有 单 位 ； 确 定 诉 讼 资 产 价值 ； 国 有 资 产 占 有 单 位 收 购 非 国 有 资 产 ； 国 有 资 产 占 有单 位 与 非 国 有 资 产 单 位 置 换 资 产 ； 国 有 资 产 占 有 单 位 接受 非 国 有 资 产 单 位 以 实 物 资 产 偿 还 债 务 ； 法 律 、 行 政 法规 规 定 的 其 他 需 要 进 行 评 估 的 事 项 。 作 为 企 业 进 行 会 计 记 录 或 调 整 账 项 的 依 据 作 为 履 行 委 托 协 议 和 支 付 评 估 费 用 的 主 要 依 据 10.3 资 产 评 估 报 告 的 应 用委 托 方 使 用 资 产 评 估 报 告 书 及 有 关 资 料 时 的 注 意 事 项 只 能 按 报 告 书 所 揭 示 的 评 估 目 的 使 用 报 告 ， 一 份 评 估 报 告 书 只 允许 按 一 个 用 途 使 用 只 能 在 报 告 书 的 有 效 期 内 使 用 报 告 ， 超 过 报 告 书 的 有 效 期 ， 原资 产 评 估 结 果 无 效 在 报 告 书 有 效 期 内 ， 资 产 评 估 数 量 发 生 较 大 变 化 时 ， 应 由 原 评估 机 构 或 者 资 产 占 有 单 位 按 原 评 估 方 法 做 相 应 调 整 后 才 能 使 用 涉 及 国 有 资 产 产 权 变 动 的 评 估 报 告 书 及 有 关 资 料 必 须 经 国 有 资产 管 理 部 门 或 授 权 部 门 核 准 或 备 案 后 方 可 使 用 作 为 企 业 会 计 记 录 和 调 整 企 业 账 项 使 用 的 资 产 评 估 报 告 书 及 有 关 资 料 ， 必 须 由 有 权 机 关 批 准 或 认 可 后 方 能 生 效 二 、 资 产 评 估 管 理 机 构 对 资 产 评 估 报 告 书 的 运 用资 产 评 估 管 理 机 构 主 要 指 ： 对 资 产 评 估 行 政 管 理 的 主管 机 关 、 对 资 产 评 估 行 业 自 律 管 理 的 行 业 协 会 通 过 对 评 估 机 构 出 具 的 资 产 评 估 报 告 有 关 资 料 的 运 用， 能 大 体 了 解 评 估 机 构 从 事 评 估 工 作 的 业 务 能 力 和 组织 管 理 水 平 。 通 过 对 按 规 定 需 要 验 证 和 确 认 的 资 产 评 估 报 告 进 行 验证 与 确 认 ， 能 够 对 评 估 机 构 的 评 估 结 果 质 量 好 坏 做 出客 观 评 价 。 有 效 实 现 对 评 估 机 构 及 人 员 的 管 理 。 为 国 有 资 产 管 理 提 供 重 要 数 据 资 料 三 、 有 关 部 门 对 资 产 评 估 报 告 书 的 运 用 证 券 监 督 管 理 部 门 保 险 监 督 管 理 部 门 工 商 行 政 管 理 部 门 税 务 部 门 金 融 部 门 法 院