建设高效的运营管理体系地产

建设高效的运营管理体系xxxx 缺乏有效的“分级计划管控”体系；计划调整的随意性；经常在为项目的交付而抢工期；无法对项目经理进行量化的绩效考核；跨项目、跨专业协调较困难，缺乏有效组织保障；会议多、会议时间长、会议效率不高；人员流动性比较大，为什么做六、七年的房产好像和做三四年的房产公司没太大区别； 建设高效的运营管理体系！ 固 本 培 元 ： “ 工 程 经 理 制 ” 夯 实 本 地 发 展 基 础龙 湖 早 期 在 本 地 发 展 的 组 织 架 构房 地 产 公 司开 发 管 理 部 设 计管 理 部 成 本控 制 部 总 经 办财 务 部A项 目 工 程 部 B项 目 工 程 部 C项 目 工 程 部土 建 组 安 装 组 园 建 组 后 勤 组人 力资 源 部营 销 部 招 投 标管 理 部 全 国 布 局 ， 三 级 管 控 运 筹 帷 幄 （ 集 团 、 公 司 、 项 目 ）龙 湖 在 全 国 发 展 的 项 目 运 营 管 理 组 织 架 构 龙湖PMO体系 集团和项目公司的在运营管理方面职能定位管 理 部 门 (机 构 ) 职 能集 团 总 部 项 目 公 司 运 营 中 心项 目 公 司 PMO l 制 度 制 定l 知 识 管 理 和 资 源 共 享l集 团 关 键 节 点 管 控l 一 级 进 度 计 划 管 控l阶 段 性 成 果 管 控l 项 目 预 案 的 审 核 与 控 制l 项 目 进 度 计 划 的 审 核 与 控 制l 项 目 目 标 成 本 的 审 核 与 控 制l 项 目 质 量 与 阶 段 性 成 果 的 审 核 与 控 制l 项 目 投 资 收 益 监 控 与 应 对PMO： Project Management Office项 目 管 理 办 公 室u PMO定 位 ： 分 公 司 项 目 运 营 决 策 机 构u PMO架 构 ： PMO最 高 负 责 人 +分 公 司 运 营 专 员 +业 务 职 能 负 责 人u PMO运 作 形 式 ： PMO会 议 项 目 运 营 管 理 体 系 目 的 ： 保 障 和 提 高 项 目 运 营 效 率目 的 ： 保 障 和 提 高 项 目 运 营 效 果 、 运 营 质 量目 的 ： 保 障 和 提 高 项 目 运 营 的 决 策 效 率 、 决 策 质 量 ； 规 避 控 制 决 策 风 险目 的 ： 知 识 积 累 、 知 识 共 享在 项 目 运 营 中 知 累 知 识在 项 目 运 营 中 应 用 知 识 项 目 运 营 管 理 体 系 精细化 项目计划越细越好计划？计 划 过 细 的 弊 端 ：难 以 进 行 合 理 分 权违 背 抓 重 点 的 （ 聚 焦 ） 的 原 则关 联 复 杂 、 效 率 下 降 、 难 以 管 控 （ 推 卸 责 任 的 借 口 ）无 法 实 现 重 要 时 间 节 点 推 延 对 资 金 流 的 影 响 龙湖项目进度计划管理体系：项目进度计划的分级编号 分级/计划类别 相关阐述1 集 团 关 键 节 点 计 划 集 团 层 面 能 各 项 目 的 管 控 计 划 ， 每 个 项 目 共 有 14个 关键 节 点其 中 5个 关 键 节 点 属 集 团 决 策 层 特 别 关 注 的 节 点 ， 须集 团 总 经 理 审 批 生 效2 项 目 主 计 划 地 区 公 司 层 面 对 各 项 目 的 管 控 计 划 ， 由 集 团 统 一 定 义指 导 性 模 板 (别 墅 、 花 园 洋 房 、 高 层 、 商 业 )允 许 各 项 目 在 指 导 性 模 板 基 础 上 增 加 工 作 项 （ 或 工 作包 ） ， 不 允 许 减 少 工 作 项 （ 或 工 作 包 ） 3 项 目 专 项 计 划 专 项 计 划 分 解 到 地 区 公 司 各 职 能 模 板 所 负 责 的 项 目 计划 ， 由 地 区 公 司 自 定 义 指 导 性 模 板 并 报 集 团 备 案 4 项 目 楼 栋 计 划 二 级 计 划 分 解 到 个 人 或 小 组 所 负 责 的 项 目 计 划 ， 暂 不定 义 统 一 模 板 项 目 计 划 ： 新 项 目 取 得 土 地 中 标 通 知 书 后 7-14个 工 作 日 内 ， 地 区 公 司 须 以 PMO项 目 启 动 会 方 式 编 制 完 成集 团 关 键 点 计 划 及 项 目 一 、 二 级 计 划 ， 形 成 “ 项 目 计 划 ” 。 分级计划管理体系 集团关键节点计划l定义l集团层面（管理层）对各个项目的管控计划 ，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑事件。l目的l实现集团与区域公司对计划的分层级管理l明确进度计划管理和控制的重点l在集团内统一计划达成情况的评判标准 龙 湖 集 团 关 键 节 点14个关键节点：(1)取得国土使用权证 (2)交地 、(3)完成方案设计(4)完成初步设计(5)完成施工图设计(6)取得施工许可证(7)项目开工(8)售楼处、样板区开放(9)取得预售许可证(10)开盘 (11)景观施工进场(12)竣工备案(13)交房(14)交房完成率95 管控规则：u不 影 响 集 团 管 控 的 14个 关 键 节 点 ， 地区 公 司 可 自 行 调 整 计 划 ， 只 需 将 结 果 抄送 集 团 运 营 中 心u影 响 上 述 14个 节 点 中 红 色 的 5个 节 点 ，地 区 总 经 理 应 进 行 书 面 解 释 ， 并 经 集 团总 裁 审 批 ， 以 引 起 关 注 ;u剩 余 9个 关 键 点 的 变 化 由 集 团 运 营 中 心审 批u集 团 只 考 核 项 目 关 键 节 点 的 按 时 达 成率 。 碧桂园关键节点 进度导向l获取建设用地规划许可证l获取国有土地使用证l获取建设工程规划许可证l取得立项核准l获取建筑工程施工许可证l发布开工令l主体结构达到预售条件l办理预售许可证l开盘l获取竣工验收备案表l业主收楼 实 现 跨 区 域 多 项 目 管 理 复 制 分级计划管理体系 项目主项计划l定义l区域公司层面对各项目的管控计划l一般由集团统一定义指导性模板 l要点l项目全生命周期的计划（从立项到交房）l项目经理负责制l基于关键路径，控制项目总工期l强调专业线的横向协同 分级计划管理体系 项目专项计划l定义l各职能部门在项目主计划的指引下，进一步细化本专业线的工作计划，形成项目的专项计划；l一般由地区公司自定义指导性模板并报集团备案 。l要点l对项目专项计划细化安排，例如：报建计划、设计计划、工程计划、营销计划；l职能经理负责 营销计划（全生命周期） 工程专项计划（分区/标段计划、不到楼栋） 设计专项计划 分级计划管理体系 楼栋施工计划l定 义l 现 场 工 程 师 在 工 程 专 项 计 划 的 指 引 下 ， 细 化 形 成 每栋 单 体 楼 的 工 程 施 工 计 划 。l 工 程 部 经 理 统 筹 管 理 量化的达成比率 项 目 运 营 管 理 体 系 项 目 运 营 管 理 体 系 运 营 决 策 运 营 会 议 体 系 运营会议体系 运 营 决 策 非 运 营 会 议 体 系非运营会议体系 项 目 运 营 管 理 体 系 l 知 识 分 类 项 目 维 度 ： 集 团 、 公 司 、项 目 、 开 发 阶 段 专 业 维 度 ： 专 业 部 门l 知 识 沉 淀 在 业 务 执 行 的 过 程 中 产生 与 沉 淀l 知 识 共 享 通 过 系 统 全 文 搜 索 ，共 享 企 业 成 果 文 档l 知 识 应 用 与 创 新 管 理 的 快 速 复 制 ： 模 板 、 指 引 、 案 例 库 、 项 目 运 营 管 理 体 系