产业园区管理公司组织与管理

2009年1月1日，中国 南京产业园区管理公司组织与管理 u战略定位u组织架构u管理流程 产业涵盖面单一产业综合产业开发主体政府企业高新技术开发区沿海经济开发区软件园空港物流园创意产业园研发基地制造基地普洛斯物流园津通工业园（创业园）注：开发主体中的企业既包括纯粹进行园区经营的企业，也包括大型企业集团根据自身规模扩张而建设的新产业基地图中灰色部分的园区类型为产业园区管理公司所重点关注的业务对象 产业体系服务机构产业园区内的产业生态可以分为纵向的上下游产业和横向的支持性产业两个方面产业园区管理公司通过经营园区构建并维持产园区内的产业生态的平衡，促使园区内产业健康发展主导产业下游产业上游产业支持性产业支持性产业 企业得到的政府支持较少企业的压力较大市场化运作，有较大的抗风险能力行政机构简化，大大缩短了决策和执行的时间企业可提供的支持有限难有一个较完整的规划简化了关系，避免了一些繁琐的协调工作增强企业提高经营效益的积极性，避免吃大锅饭现象 由于参与的政府部门较多，可能造成建设周期长、决策缓慢政策上有较大的优惠入驻的企业一般技术、经营管理等方面较为成熟缺点优点类型政府主导型政企合一型企业主导型描述一般由省市领导组成的领导小组负责重大决策，所在地市政府成立园区管理委员会，管理公司以辅助者角色出现，甚至不成立。园区管委会与园区管理公司实行两块牌子，一套人马，主要职能机构合署办公，既具有行政职能又具有经济职能，管委会行使市级管理权限。 主要以园区的管理公司来管理，在沿海开放城市的产业园区较多采用这一模式。 政府介入程度LOW HIGH提供资源整合服务的管理公司提供某一专业服务的专业机构政府主导型政企合一型企业主导型集成各类相关专业公司，确保园区开发建设以及后期运营的顺利进行协作园区政府管理部门，完成上级政 府下达的园区建设指标接受园区政府管理部门/企业委托承担园区开发建设及运营阶段中某一功能根据协议满足园区政府管理部门/企业的需求产业园区管理公司的定位主要立足园区内外的资源整合，代替园区管委会行使经济职能 管委会已入园服务机构管理公司入园企业掌握园区发展的节奏和节点，并控制资源投入；对于园区发展过程中出现的，其它层面难以解决的问题，给予资源支持；协调政府各机构关系，推动政务和园区发展模式创新。提出整个园区发展的策略与计划，并就相关问题进行专项研究；与社会各类机构建立关联，吸引入园并构建合作模式；动态把握入园企业的需求，监督已有园区服务运行质量，提出完善建议；向管委会传递企业需求信息，并将自身难以解决的问题及时向管委会反馈。依照自身业务定位，以及合作模式的要求和委托合同的约定，向入园企业提供专业服务；向园区服务委托方（管理公司或管委会）反馈企业的需求信息。 通过建议和投诉等手段，帮助园区改善服务体系运作质量；积极配合园区管理方进行企业需求的整理；积极参与各项平台和载体的建设并协助监督。 管委会已入园服务机构管理公司入园企业提出专业需求提出需求改进建议建立合作需求反馈提供解决方案或服务提供解决方案行使政府管理职能提出政务需求接受政府管理提出发展策略反馈难点问题u产业园区管理公司与管委会是委托管理关系u已入园服务机构以第三方服务机构的身份承接管理公司（管委会）的外包服务业务u入园企业以客户（业主）的身份在享受园区服务的同时，通过自身创造的价值增加产业园区价值产业园区管理公司在园区发展过程中充当“牵头人”的角色，在能力和权力范围内解决入园企业的问题，协调安排已入园服务机构对入园企业的服务，同时把超越自身权限的问题向管委会反映并寻求其资源支持。 园区定位 研究城市产业与居民生态的平衡，寻找园区的产业定位与功能和空间规划。园区建设 细化空间规划，展开区内规划设计和建筑设计，并在随后组织实施工程建设。园区招商 依据产业规划，制定招商策略，宣传推广园区， 并吸引重点企业入园。 园区运营 提升园区品牌，为入园企业提供物业服务、产业引导、政府支持、资源整合等服务。园区定位园区招商园区运营园区建设n从业务链来看，产业园区的发展可以分为园区定位、园区招商、园区建设、园区运营四个模块n产业园区管理公司则涉及了除园区建设外其他三个模块的经营活动，基本上全程参与了园区发展与经营 业 务 模 块 盈 利 模 式 运 营 方 式 管 控 难 度 经 营 风 险 当 前 特 征园 区 定 位 通 过 智 力 投 入 获取 咨 询 策 划 价 值回 报 34人 左 右 精 英 项 目团 队 创 意 策 划 精 英 团 队 人 员 职业 素 养 高 ， 易 于管 理 参 谋 的 角 色 决 定了 不 必 为 决 策 风险 负 责 园 区 定 位 目 前 土地 规 划 、 空 间 规划 在 前 ， 产 业 规划 在 后 ， 与 理 论逻 辑 要 求 刚 好 相反园 区 招 商 获 取 物 业 销 售 佣金 提 成 建 立 招 商 团 队 分 区 域直 接 运 作 为 主 ， 结 合渠 道 等 其 他 方 式 招 商 团 队 规 模 大 ，分 散 广 以 及 人 员素 质 差 异 大 都 增 加 了 管 理 难 度 招 商 结 果 的 不 可控 ， 当 前 市 场 的激 烈 竞 争 环 境 都大 大 增 加 了 风 险 招 商 赋 于 载 体 与内 容 ， 运 营 赋 于载 体 于 活 力 ， 二者 应 当 紧 密 相 连 ，但 是 当 下 前 后 脱节 现 象 严 重 ， 招商 承 诺 与 运 营 的实 际 兑 现 存 在 较大 差 异园 区 运 营 获 取 物 业 管 理 和经 营 价 值 回 报 传 统 物 业 管 理 服 务 外包 ， 园 区 企 业 政 务 、人 力 资 源 等 经 营 服 务建 立 团 队 直 营 人 员 素 质 一 般 ，团 队 规 模 适 中 ，管 理 难 度 亦 适 中 运 营 的 效 果 直 接影 响 园 区 的 形 象 愿景: （领导填写）使命: （领导填写）目标: （领导填写）商业模式：轻资产运营模式产业园区重要角色构成和管理公司定位业务模块与核心能力愿景、使命、目标和商业模式 u战略定位u组织架构u管理流程 总 经 理 行 政 部运 营 部发 展 部 策 划 部 招 商 部 财 务 部n市场调研n园区定位研究n空间布局研究n营销活动策划n客户研究n招商支持n信息平台运作n目标客户挖掘n商务谈判n节点资源拓展n客户关系维护n政务服务n商务服务n物业服务n资产经营n行政管理n人力资源管理n预算管理n核算管理n资金管理n税务管理 主 要 职 能 职 能 描 述 支 持 部 门 外 部 协 助 单 位市 场 调 研 收 集 城 市 基 本 资 料 ， 收 集 产 业 发 展 资料 ， 收 集 其 他 园 区 资 料 汇 总 并 分 类 收 集 资 料 合 作 单 位园 区 定 位 研 究 研 究 城 市 产 业 布 局 研 究 产 业 发 展 前 景 和 发 展 环 境 研 究 园 区 产 业 发 展 策 略 和 规 划 测 算 园 区 发 展 经 济 指 标 策 划 部招 商 部 发 改 委管 委 会行 业 协 会空 间 布 局 研 究 园 区 土 地 规 划 园 区 空 间 总 体 规 划 设 计 园 区 内 各 产 业 区 布 局 规 划 地 标 性 建 筑 规 划 和 重 要 配 套 设 施 规 划 运 营 部 规 划 局国 土 局 主 要 职 能 职 能 描 述 支 持 部 门 外 部 协 助 单 位营 销 活 动 策 划 行 业 /协 会 等 会 展 沙 龙 策 划 园 区 参 观 访 问 团 队 接 待 园 区 活 动 策 划 海 外 /全 国 路 演 招 商 部行 政 部 合 作 单 位管 委 会客 户 研 究 行 业 /地 区 动 态 研 究 重 点 企 业 /重 点 城 市 研 究 发 展 部招 商 部 政 府 主 管 部 门行 业 协 会招 商 支 持 CIS设 计 与 监 督 执 行 招 商 物 料 制 作 媒 体 策 划 与 发 布 招 商 部 管 委 会信 息 平 台 运 作 园 区 网 站 建 设 、 推 广 和 维 护 园 区 刊 物 策 划 与 发 布 招 商 部运 营 部 管 委 会 主 要 职 能 职 能 描 述 支 持 部 门 外 部 协 助 单 位目 标 客 户 挖 掘 通 过 网 络 和 渠 道 搜 集 目 标 企 业 名 录 采 用 扫 楼 扫 园 ， 电 话 营 销 等 方 式 搜 集客 户 基 本 资 料 参 与 会 展 沙 龙 活 动 接 触 目 标 客 户 策 划 部 合 作 单 位管 委 会商 务 谈 判 沙 盘 讲 解 与 园 区 参 观 合 同 条 款 商 讨 优 惠 政 策 商 讨 策 划 部行 政 部 管 委 会节 点 资 源 拓 展 搜 寻 节 点 资 源 信 息 建 立 与 节 点 资 源 合 同 关 联 招 商 部 管 委 会 客 户 关 系 维 护 园 区 活 动 邀 请 节 日 问 候 与 拜 访 客 户 资 料 收 集 整 理 招 商 部运 营 部 管 委 会 主 要 职 能 职 能 描 述 支 持 部 门 外 部 协 助 单 位政 务 服 务 企 业 工 商 注 册 办 理 企 业 税 务 变 更 办 理 国 家 不 同 部 门 产 业 基 地 /基 金 资 质 申报 企 业 资 质 申 报 指 导 项 目 申 报 信 息 发 布 与 材 料 写 作 指 导 招 商 部 管 委 会政 府 主 管 部 门商 务 服 务 会 展 服 务 、 办 公 配 套 服 务 和 人 力 资 源服 务 产 业 资 源 整 合 和 技 术 平 台 建 设 管 委 会物 业 服 务 入 住 服 务 和 装 修 服 务 物 业 管 理 管 委 会物 业 公 司资 产 经 营 信 息 平 台 建 设 园 区 内 商 业 物 业 经 营 园 区 内 商 务 空 间 出 租 、 委 托 转 让 服 务 招 商 部 管 委 会 主 要 职 能 职 能 描 述 支 持 部 门 外 部 协 助 单 位行 政 管 理 办 公 用 品 和 固 定 资 产 管 理 车 辆 管 理 档 案 管 理 印 章 管 理 收 发 文 管 理 会 务 和 接 待 管 理 各 部 门 管 委 会合 作 单 位车 管 所 等 政 府部 门人 力 资 源 招 聘 管 理 培 训 管 理 薪 酬 管 理 绩 效 管 理 基 本 人 事 管 理 各 部 门 人 才 机 构劳 动 保 障 局 主 要 职 能 职 能 描 述 支 持 部 门 外 部 协 助 单 位预 算 管 理 预 算 编 制 与 分 解 预 算 执 行 监 督 预 算 调 整 各 部 门核 算 管 理 日 常 费 用 报 销 资 产 核 算 各 部 门 审 计 事 务 所资 金 管 理 资 金 流 入 流 出 监 控 银 行 账 户 管 理 现 金 管 理 管 委 会 税 务 管 理 政 府 税 务 关 系 处 理 报 税 事 务 办 理 税 收 筹 划 政 府 税 务 部 门 总 经 理 行 政 部 经 理运 营 部 经 理发 展 部 经 理 策 划 部 经 理 招 商 部 经 理 财 务 部 经 理研 究 专 员助 理 研 究 员 策 划 专 员策 划 助 理 招 商 主 管 运 营 主 管运 营 专 员 行 政 专 员人 力 资 源专 员 会 计出 纳招 商 专 员 招 商 助 理 运 营 助 理 u战略定位u组织架构u管理流程 产业规划与定位园区建设园区招商产业升级与调整园区运营n产业园区管理公司的管理流程将以其业务价值链为基础，划分为产业规划与定位、园区招商、园区运营三个子流程 前期准备阶段规划编制阶段 滚动更新阶段 阶段发展部明确规划任务 评审报批定案编制内部方案实地调研访谈拟定工作计划基础资料收集 组织规划团队 END 招商管理流程主导部门招商准备阶段策划部招商部招商实施阶段策划管理流程 地址:南京市玄武大道徐庄软件园研发一区D栋邮编:210042电话:025/84801560 84818851传真:025/84827721网址:邮箱: