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新 型 农 村 社 区 房 屋登 记 发 证 有 关 问 题 概 述 当 前 市 委 市 政 府 正 在 大 力 推 进 新 型 农 村社 区 建 设 工 作 。 新 农 村 社 区 建 设 的 落 脚 点最 终 是 要 落 到 房 屋 上 。 这 种 房 屋 与 城 镇 的房 屋 从 性 质 上 有 什 么 区 别 ？ 属 不 属 于 国 家明 令 禁 止 的 “ 小 产 权 房 ” ？ 这 种 房 屋 能 不能 颁 发 房 产 证 ？ 针 对 新 农 村 社 区 房 屋 ， 我 从 以 下 五 个 方面 向 在 坐 的 各 位 作 一 个 简 要 的 汇 报 。 一 、 新 农 村 社 区 房 屋 与 城 镇 房 屋 的 区 别 二 、 新 农 村 社 区 房 屋 与 “ 小 产 权 房 ” 的 区别 三 、 新 农 村 社 区 房 屋 办 房 产 证 的 依 据 四 、 对 房 屋 登 记 发 证 的 意 义 五 、 新 农 村 社 区 房 屋 登 记 发 证 程 序 一 、 新 农 村 房 屋 与 城 镇 房 屋 的 区 别 我 们 现 在 讲 的 新 型 农 村 社 区 房 屋 ， 它 与 普 通的 农 村 房 屋 不 同 ， 农 村 村 民 的 住 房 一 般 没 有 建筑 规 划 要 求 ， 村 集 体 把 宅 基 地 分 给 村 民 以 后 ，建 多 大 面 积 ， 建 什 么 样 的 结 构 ， 完 全 由 村 民 自己 决 定 。 新 农 村 社 区 房 屋 是 经 过 “ 统 一 规 划 、合 理 布 局 、 综 合 开 发 、 配 套 建 设 ” 的 规 模 化 小区 。 从 表 面 上 看 它 与 城 镇 小 区 的 房 屋 没 有 区 别 ，唯 一 不 同 的 是 土 地 性 质 不 同 ， 城 镇 小 区 使 用 的是 国 有 土 地 ， 新 农 村 社 区 使 用 的 是 集 体 土 地 。国 有 土 地 上 的 房 屋 交 易 不 受 限 制 ， 集 体 土 地 上的 房 屋 交 易 只 能 在 本 集 体 经 济 组 织 成 员 之 间 进行 交 易 。 集 体 土 地 上 房 屋 交 易 规 定 国 务 院 关 于 深 化 改 革 严 格 土 地 管 理 的 决 定 （ 国 发 200428号 ） 规 定 ： 禁 止 农 村 房 屋 向 城市 居 民 流 转 ， 农 民 的 住 宅 不 得 向 城 市 居 民 出 售 ，也 不 得 批 准 城 市 居 民 占 用 农 民 集 体 土 地 建 设 住宅 ， 有 关 部 门 不 得 为 违 法 建 造 和 购 买 的 住 宅 发放 土 地 使 用 证 和 房 产 证 。 这 个 文 件 下 发 后 ， 对 以 前 已 经 发 生 过 的 农 村房 屋 买 卖 行 为 产 生 了 比 较 大 的 影 响 。 北 京 画 家 村 房 屋 买 卖 合 同 纠 纷 案 北 京 通 州 区 宋 庄 镇 ， 因 大 量 画 家 聚 集 居住 ， 被 称 为 “ 画 家 村 ” 。 从 1993年 有 画 家陆 续 入 住 宋 庄 ， 几 年 内 宋 庄 已 经 聚 集 了 海内 外 近 2000名 艺 术 家 。 这 些 画 家 大 多 购 买或 租 赁 当 地 农 民 的 房 屋 居 住 。 近 年 来 因 房价 上 涨 原 因 ， 出 现 了 卖 方 反 悔 引 起 房 屋 买卖 纠 纷 ， 其 中 较 典 型 的 是 马 海 涛 诉 李 玉 兰的 房 屋 买 卖 合 同 无 效 案 。 2002年 7月 ， 李 玉 兰 从 通 州 宋 庄 镇 辛 店 村 农 民 马海 涛 处 ， 花 4.5万 元 购 得 房 屋 及 院 落 。 2006年 2月 ， 马海 涛 起 诉 要 求 确 认 房 屋 买 卖 合 同 无 效 。 通 州 法 院 一 审 以 李 玉 兰 是 城 镇 居 民 ， 不 得 购 卖 农村 集 体 经 济 组 织 成 员 的 住 房 ， 判 决 李 玉 兰 于 判 决 生 效之 日 起 90日 内 将 所 购 房 屋 及 院 落 腾 退 给 马 海 涛 。 李 玉兰 不 服 ， 上 诉 到 北 京 第 二 中 级 人 民 法 院 。 北 京 二 中 院维 持 了 原 判 。 法 院 认 为 ， 宅 基 地 使 用 权 是 农 村 集 体 经 济 组 织 成员 享 有 的 权 利 ， 马 海 涛 与 李 玉 兰 所 签 之 房 屋 买 卖 协议 的 买 卖 标 的 物 不 仅 是 房 屋 ， 还 包 含 相 应 的 宅 基 地使 用 权 。 李 玉 兰 并 非 辛 店 村 村 民 ， 无 权 获 得 辛 店 村 宅基 地 使 用 权 ， 因 此 认 定 合 同 无 效 。 法 院 判 决 是 否 正 确 ？ 案 子 判 决 后 ， 在 全 国 引 起 热 议 。 有 人 认 为 法 院不 能 判 买 卖 合 同 无 效 。 理 由 有 两 个 ： 一 是 合 同 于2002年 已 签 订 ， 国 发 200428号 文 件 2004年 才 下发 ， 法 不 溯 及 既 往 ； 二 是 合 同 法 司 法 解 释 规 定 ，认 定 合 同 无 效 的 前 提 是 ， 合 同 违 反 法 律 、 行 政 法规 的 禁 止 性 规 定 。 仅 违 反 地 方 法 规 或 行 政 规 章 的 ，不 能 认 定 合 同 无 效 。 国 发 200428号 文 不 是 行 政法 规 。 这 个 合 同 有 没 有 违 反 法 律 的 禁 止 性 规 定 呢 ？ 违 反 法 律 禁 止 性 规 定 的 合 同 无 效 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 （ 1999年 1月 1日 实 行 ）第 八 条 规 定 ： 城 市 市 区 的 土 地 属 于 国 家 所 有 。 农 村 和 城 市 郊区 的 土 地 ， 除 由 法 律 规 定 属 于 国 家 所 有 的 以 外 ， 属 于 农 民 集体 所 有 ； 宅 基 地 和 自 留 地 、 自 留 山 ， 属 于 农 民 集 体 所 有 。 房 屋 离 不 开 土 地 ， 房 屋 的 转 让 必 然 包 括 房 屋 所 占 用 的 土地 使 用 权 的 转 让 。 农 村 宅 基 地 虽 然 分 配 给 村 民 使 用 ， 但 并 没有 改 变 其 集 体 所 有 的 性 质 。 土 地 管 理 法 第 六 十 三 条 规 定 ：农 民 集 体 所 有 土 地 的 使 用 权 不 得 出 让 、 转 让 或 者 出 租 用 于 非农 业 建 设 。 所 以 ， 马 海 涛 与 李 玉 兰 的 房 屋 买 卖 协 议 违 反了 土 地 管 理 法 第 六 十 三 条 的 禁 止 性 规 定 ， 应 当 被 认 定 为无 效 。 这 个 案 例 判 决 以 后 ， 向 人 们 发 出 了 一 个 信 息 ： 集 体 土 地上 的 房 屋 不 能 向 城 镇 居 民 转 让 。 二 、 新 农 村 房 屋 与 “ 小 产 权 房 ” 的 区 别 国 务 院 办 公 厅 关 于 严 格 执 行 有 关 农 村 集 体 建设 用 地 法 律 和 政 策 的 通 知 （ 国 办 发 200771号 ）规 定 ： “ 农 村 住 宅 用 地 只 能 分 配 给 本 村 村 民 ， 城镇 居 民 不 得 到 农 村 购 买 宅 基 地 、 农 民 住 宅 或 小产 权 房 。 单 位 和 个 人 不 得 非 法 租 用 、 占 用 农 民集 体 所 有 土 地 搞 房 地 产 开 发 。 农 村 村 民 一 户 只 能拥 有 一 处 宅 基 地 ， 其 面 积 不 得 超 过 省 、 自 治 区 、直 辖 市 规 定 的 标 准 。 农 村 村 民 出 卖 、 出 租 住 房 后 ，再 申 请 宅 基 地 的 ， 不 予 批 准 。 ” “小 产 权 房 ” 的 概 念 “小 产 权 房 ” 是 指 没 有 经 过 有 关 建 设 规 划 部门 批 准 、 非 法 占 用 集 体 土 地 开 发 建 设 并 按 商品 房 公 开 向 社 会 销 售 的 住 房 ， 属 于 国 家 明 令禁 止 的 违 法 建 筑 。 这 种 房 屋 不 能 登 记 发 证 。 新 型 农 村 社 区 房 屋 是 经 过 有 关 部 门 审 批 的合 法 建 筑 ， 与 “ 小 产 权 房 ” 有 着 本 质 的 区 别 。 三 、 新 农 村 房 屋 办 房 产 证 的 依 据 2007年 10月 1日 ， 物 权 法 颁 布 实 施 ，为 农 村 房 屋 登 记 发 证 提 供 了 法 律 依 据 。 物权 法 第 10条 规 定 ： “ 国 家 建 立 不 动 产 统 一登 记 制 度 。 统 一 登 记 的 范 围 、 登 记 机 构 和 登记 办 法 ， 由 法 律 、 行 政 法 规 规 定 。 ” 2008年7月 1日 ， 国 家 建 设 部 颁 布 实 施 了 房 屋 登 记办 法 ， 对 农 村 集 体 土 地 上 的 房 屋 登 记 发 证 ，作 出 了 原 则 性 规 定 。 新 型 农 村 社 区 房 屋 ， 是经 过 建 设 规 划 部 门 批 准 的 合 法 建 筑 ， 可 以 登记 发 证 。 四 、 对 房 屋 登 记 发 证 有 何 意 义 ？ 农 村 住 房 是 农 民 财 富 积 聚 的 主 要 载 体 和农 村 集 体 经 济 组 织 的 重 要 资 产 。 但 过 去 因为 农 村 房 屋 登 记 缺 乏 法 律 依 据 ， 没 有 系 统规 范 地 进 行 登 记 发 证 ， 从 而 引 发 了 不 少 的纠 纷 和 社 会 问 题 。 关 于 为 什 么 要 对 房 屋 进 行 登 记 发 证 问 题 ，重 点 从 法 律 规 定 方 面 解 释 房 屋 登 记 的 重 要性 。 1、 房 屋 经 登 记 发 证 后 其 权 益 才 能 受 到 法 律 保 护 2007年 10月 1日 ， 物 权 法 实 施 。 物 权法 是 调 整 物 的 归 属 和 利 用 的 民 事 法 律 关系 的 一 部 法 律 。 物 权 法 所 称 物 ， 包 括 不 动 产 和 动 产 。 物 权 法 所 称 物 权 ， 是 指 权 利 人 依 法 对特 定 的 物 享 有 的 直 接 支 配 和 排 他 的 权 利 。 物 权 的 四 个 原 则 物 权 法 定 原 则 ； 物 权 公 示 原 则 ； 一 物 一 权 原 则 ； 遵 守 法 律 原 则 。 物 权 法 定 原 则 物 权 法 第 5条 规 定 ： “ 物 权 的 种 类 和 内容 ， 由 法 律 规 定 。 ” 物 权 包 括 ： 所 有 权 ， 用 益物 权 和 担 保 物 权 。 其 中 所 有 权 包 括 ： 国 家 所 有权 、 集 体 所 有 权 、 私 人 所 有 权 、 业 主 的 建 筑 物区 分 所 有 权 ； 用 益 物 权 包 括 ： 土 地 承 包 经 营 权 、建 设 用 地 使 用 权 、 宅 基 地 使 用 权 、 地 役 权 ； 担保 物 权 包 括 ： 抵 押 权 、 质 权 、 留 置 权 。 房 屋 所 有 权 属 于 不 动 产 物 权 。 物 权 公 示 原 则 物 权 法 第 6条 规 定 ： “ 不 动 产 物 权 的设 立 、 变 更 、 转 让 和 消 灭 ， 应 当 依 照 法 律 规定 登 记 。 动 产 物 权 的 设 立 和 转 让 应 当 依 照 法律 规 定 交 付 。 ” 第 9条 规 定 ： “ 不 动 产 物 权 的设 立 、 变 更 、 转 让 和 消 灭 ， 经 依 法 登 记 发 生效 力 ， 未 经 登 记 不 发 生 效 力 ， 但 法 律 另 有 规定 的 除 外 。 ” 房 屋 所 有 权 属 于 不 动 产 物 权 ， 应 当 经 登记 发 证 才 能 发 生 效 力 。 一 物 一 权 原 则 同 一 物 上 ， 不 允 许 有 性 质 不 相 容 的 两 个物 权 同 时 并 存 。 如 甲 就 同 一 物 享 有 完 全 的 所 有 权 ， 则 乙不 能 再 对 该 物 享 有 所 有 权 。 遵 守 法 律 原 则 物 权 法 第 7条 规 定 ： “ 物 权 的 取 得 和行 使 ， 应 当 遵 守 法 律 ， 遵 守 社 会 公 德 ， 不得 损 害 公 共 利 益 和 他 人 合 法 权 益 。 ” 开 发 商 一 房 两 卖 案 某 开 发 商 将 一 房 屋 分 别 卖 给 甲 乙 两 人 ， 并 分 别 与之 签 定 了 房 屋 买 卖 合 同 ， 甲 占 有 房 屋 ， 但 是 没 有 申请 房 屋 登 记 ； 乙 签 订 合 同 后 立 即 到 登 记 机 关 申 请 了房 屋 登 记 ， 并 领 取 了 房 产 证 。 我 们 不 讨 论 开 发 商 一房 两 卖 的 违 法 行 为 ， 只 讨 论 甲 乙 两 人 谁 能 取 得 此 房屋 。 由 于 乙 没 有 实 际 占 有 房 屋 ， 遂 将 开 发 商 和 甲 一同 起 诉 至 法 院 ， 经 庭 审 以 后 ， 法 院 根 据 物 权 法 及 房 屋 登 记 办 法 的 相 关 规 定 ， 支 持 乙 的 诉 讼 请求 ， 判 决 房 屋 归 乙 所 有 。 甲 不 能 取 得 此 房 屋 所 有 权 ，只 能 与 卖 方 就 合 同 关 系 进 行 债 权 追 诉 ， 即 要 求 开 发商 退 还 房 款 ， 赔 偿 损 失 。 从 这 个 案 例 看 ， 甲 违 反 了 “ 物 权公 示 原 则 ” ， 没 有 申 请 房 屋 登 记 ， 不发 生 物 权 效 力 ， 因 此 不 能 取 得 房 屋 所有 权 ， 只 能 将 所 占 房 屋 退 还 给 乙 。 开 发 商 违 反 了 “ 一 物 一 权 原 则 ”和 “ 遵 守 法 律 原 则 ” ， 企 图 在 一 个 物上 设 定 两 个 互 不 相 容 的 所 有 权 ， 违 法进 行 一 房 两 卖 ， 严 重 损 害 了 甲 的 权 益 ，同 时 也 损 害 了 乙 的 权 益 。 物 权 与 债 权 效 力 对 比 买 卖 双 方 签 订 房 屋 买 卖 合 同 后 ， 购 房 人 享 有 的 是 债 权 。 只 有 经 依 法 登记 领 取 房 产 证 后 ， 购 房 人 才 能 取 得 房 屋 所 有 权 （ 物 权 ） 。 债 权 的 概 念 ： 民 法 通 则 第 84条 规 定 ： “ 债 是 按 照 合 同 的 约 定 或 者 依照法 律 的 规 定 ， 在 当 事 人 之 间 产 生 的 特 定 的 权 利 和 义 务 关 系 。 享 有 权 利 的人 是 债 权 人 ， 负 有 义 务 的 人 是 债 务 人 。 ” 物 权 优 先 于 债 权 ： 物 权 是 对 世 权 ， 债 权 是 对 人 权 ； 物 权 是 绝 对 权 ， 债 权 是 相 对 权 ； 物 权 是 支 配 权 ， 债 权 是 请 求 权 ； 物 权 的 义 务 人 是 全 世 界 所 有 的 人 ， 债 权 的 义 务 人 只 能 是 债 务 人 。 物 权 的 行 施 不 需 要 义 务 人 来 配 合 ， 债 权 行 施 必 需 有 债 务 人 配 合 。 物 权 的 行 施 无 需 征 得 别 人 的 同 意 ， 债 权 行 施 需 请 求 债 务 人 给 付 。 在 古 代 冷 兵 器 时 代 ， 欧 洲 有 一 个 国 家 遭 到 邻 国 军 队 入 侵 ， 国 王 命令 一 位 将 军 带 兵 前 去 抗 击 。 将 军 授 命 以 后 ， 带 领 军 队 到 了 事 发 地 点 。经 过 几 天 几 夜 的 浴 血 奋 战 ， 终 于 打 败 了 侵 略 者 。 将 军 带 兵 返 回 的 时 候 ，天 下 起 了 大 雨 ， 战 士 们 已 经 是 饥 寒 交 加 、 疲 惫 不 堪 ， 加 上 道 路 泥 泞 ，行 进 非 常 困 难 。 这 时 将 军 一 位 部 下 报 告 说 ， 前 面 不 远 有 一 处 农 舍 ， 主人 不 在 家 ， 让 将 军 进 去 休 息 一 下 。 将 军 说 不 能 进 去 。 部 下 不 理 解 ： 我们 把 侵 略 者 都 赶 出 了 国 境 ， 差 一 点 丢 了 性 命 ， 进 农 舍 休 息 一 下 有 何 不可 ？ 将 军 告 诉 部 下 说 ： 我 们 把 侵 略 者 赶 出 国 境 ， 有 国 王 授 权 ， 是 在 行施 公 权 力 。 农 舍 是 私 权 利 ， 未 经 主 人 同 意 不 能 擅 自 进 入 。 这 个 故 事 讲 的 是 将 军 军 纪 严 明 ， 秋 毫 不 犯 。 同 时 还 包 含 一 个 道 理 ：私 有 权 利 任 何 人 都 不 能 侵 犯 。 这 就 是 物 权 的 对 世 权 。 2、 房 屋 登 记 发 证 以 后 才 能 发 挥 其 经 济 效 益 房 地 产 法 规 定 未 依 法 登 记 领 取 权 属证 书 的 房 地 产 不 得 转 让 。 房 屋 进 行 交 易 的前 提 条 件 是 领 取 房 产 证 ， 只 有 办 理 了 房 产证 ， 才 能 进 行 买 卖 、 赠 与 、 抵 押 贷 款 等 参与 相 应 的 经 济 活 动 ， 其 交 易 行 为 才 能 受 到法 律 保 护 。 五 、 新 农 村 社 区 房 屋 登 记 发 证 程 序 新 农 村 社 区 建 设 可 以 使 用 集 体 土 地 ， 也可 以 使 用 国 有 土 地 。 使 用 国 有 土 地 建 设 的新 农 村 社 区 房 屋 ， 登 记 发 证 程 序 与 城 市 房屋 一 样 。 在 这 里 重 点 介 绍 一 下 集 体 土 地 上的 新 农 村 社 区 房 屋 发 证 程 序 。 初 始 登 记 （ 办 大 证 ） 转 移 登 记 （ 办 分 户 证 ） 转 移 登 记 （ 上 市 交 易 ） 按 照 房 屋 登 记 办 法 规 定 ， 新 型 农 村社 区 房 屋 建 成 后 应 当 先 办 理 初 始 登 记 （ 办大 证 ） ， 然 后 办 理 转 移 登 记 （ 分 户 证 ） 。领 取 分 户 证 后 ， 可 以 进 行 房 屋 交 易 。 这 里所 称 房 屋 交 易 ， 是 指 新 农 村 社 区 房 屋 权 利人 通 过 合 法 方 式 将 其 房 屋 转 移 给 他 人 的 行为 。 包 括 买 卖 、 赠 与 、 互 换 、 入 股 、 以 房抵 债 等 。 1、 房 屋 登 记 程 序 （ 1） 申 请 ； （ 2） 受 理 ； （ 3） 审 核 ； （ 4） 记 载 于 登 记 簿 ； （ 5） 发 证 。 关 于 房 屋 登 记 房 屋 登 记 办 法 第 2条 规 定 ： “ 房 屋 登 记 是指 房 屋 登 记 机 构 依 法 将 房 屋 权 利 和 其 他 应 当 记 载的 事 项 在 房 屋 登 记 簿 上 予 以 记 载 的 行 为 。 ” 房 屋 登 记 被 确 定 为 行 政 确 认 行 为 。 属 于 行 政 行为 ， 就 应 当 受 行 政 法 的 调 整 。 按 照 行 政 诉 讼 法 规 定 ， 一 个 合 法 的 行 政 行 为 应 当 符 合 4个 条 件 ： 一是 程 序 合 法 ； 二 是 主 体 适 格 ； 三 是 要 件 齐 全 ； 四是 运 用 法 律 法 规 正 确 。 关 于 登 记 申 请 房 屋 登 记 办 法 明 确 了 房 屋 登 记 应 当由 当 事 人 申 请 启 动 。 何 时 申 请 房 屋 登 记 完全 取 决 于 当 事 人 的 意 愿 。 房 屋 登 记 办 法 还 规 定 房 屋 登 记 机 构 将 申 请 登 记 事 项 记 载于 房 屋 登 记 簿 之 前 ， 申 请 人 可 以 撤 回 登 记申 请 。 充 分 体 现 了 申 请 自 愿 的 原 则 。 关 于 不 动 产 登 记 簿 物 权 法 第 16条 规 定 ： “ 不 动 产 登 记 簿 是 物 权 归 属 和 内 容 的 根 据 。 不 动 产 登 记 簿 由 登 记 机 构 管 理 。 ” 物 权 法 第 14条 规 定 ： “ 不 动 产 物 权 的 设 立 、 变 更 、转 让 和 消 灭 ， 依 照 法 律 规 定 应 当 登 记 的 ， 自 记 载 于 不 动 产登 记 簿 时 发 生 效 力 。 ” 物 权 法 第 17条 规 定 ： “ 不 动 产 权 属 证 书 是 权 利 人 享有 该 不 动 产 物 权 的 证 明 。 不 动 产 权 属 证 书 记 载 的 事 项 ， 应当 与 不 动 产 登 记 簿 一 致 ； 记 载 不 一 致 的 ， 除 有 证 据 证 明 不动 产 登 记 簿 确 有 错 误 外 ， 以 不 动 产 登 记 簿 为 准 。 ” 2、 初 始 登 记 提 交 材 料 （ 1） 登 记 申 请 书 ； （ 2） 申 请 人 身 份 证 明 ； （ 3） 集 体 所 有 建 设 用 地 使 用 权 证 明 ； （ 4） 建 筑 规 划 （ 或 城 乡 规 划 ） 证 明 ； （ 5） 竣 工 验 收 证 明 ； （ 6） 房 屋 测 绘 报 告 ； （ 7） 其 他 必 要 材 料 。 依 法 属 于 全 体 业 主 共 有 的 公 共 场 所 、 公 用 设 施 和 物 业 管 理 用 房 等 房 屋 只 登 记 不 发 证 ， 由 集 体 组 织 申 请 登 记 。 3、 办 理 分 户 证 提 交 材 料 （ 1） 转 移 登 记 申 请 书 ； （ 2） 申 请 人 身 份 证 明 ； （ 3） 房 屋 所 有 权 证 （ 大 证 ） ； （ 4） 房 屋 买 卖 合 同 ； （ 5） 受 让 人 属 于 本 集 体 组 织 成 员 的 证 明 ； （ 6） 其 他 必 要 材 料 。 4、 房 屋 交 易 提 交 材 料 （ 1） 转 移 登 记 申 请 书 ； （ 2） 申 请 人 身 份 证 明 ； （ 3） 房 屋 所 有 权 证 ； （ 4） 集 体 所 有 建 设 用 地 使 用 权 证 明 ； （ 5） 证 明 房 屋 所 有 权 发 生 转 移 的 材 料 ； （ 6） 农 村 集 体 组 织 同 意 转 移 的 证 明 材 料 ； （ 7） 受 让 人 属 于 本 集 体 组 织 成 员 的 证 明 ； （ 8） 其 他 必 要 材 料 。 向 城 镇 居 民 出 售 的 规 定 集 体 土 地 上 的 新 型 农 村 社 区 房 屋 向 本 集体 组 织 成 员 以 外 转 让 的 ， 应 先 向 土 地 管 理部 门 提 出 申 请 ， 补 缴 土 地 出 让 金 等 相 关 费用 ， 将 集 体 土 地 转 化 为 国 有 土 地 后 ， 可 上市 交 易 。 交 易 相 关 规 定 与 国 有 土 地 上 的 房屋 一 样 。