业委会筹建及关系维护实务

中 海 物 业 管 理 有 限 公 司 大 连 分 公 司大 连 紫 御 观 邸 管 理 处2 0 1 2 年 5 月 1 4 日 业 委 会 筹 建 及 关 系 维 护 实 务 目 录 第 一 章何 谓 业 主 业 主 是 指 物 业 的 所 有 人 ， 即 房 屋 所 有 权 人 和 土 地 使 用 权 人 ， 是 物业 的 主 人 。 物 业 管 理 条 例 规 定 ： “ 房 屋 的 所 有 权 人 为 业 主 ” 。 在 物 业 管 理 活 动 中 ， 业 主基 于 对 房 屋 的 所 有 权 享 有 对 物 业 的 相 关 共 同 事 务 进 行 管 理 的 权 利 ， 这 些 权 利 有 些由 单 个 业 主 享 有 和 行 使 ， 有 些 只 能 通 过 业 主 大 会 来 实 现 。 何 谓 使 用 人 第 一 章 物 业 使 用 人 是 指 不 拥 有 房 屋 的 所 有 权 ， 但 通 过 某 种 形 式 而 获 得房 屋 的 使 用 权 ， 并 实 际 使 用 房 屋 的 人 。 本 临 时 规 约 对 【 中 海 紫 御 观 邸 】 所 有 业 主 和 物 业 使 用 人 具 有 同 等效 力 。 业 主 更 换 本 临 时 规 约 继 续 有 效 。 目 前 ， 其 主 要 的 一 种 形 式 是 租 赁 关 系 。 使 用 人 通 过 租 赁 合 同 ， 在 业 主 授 权 的 范围 内 行 使 权 利 。 第 一 章业 主 大 会 业 主 大 会 是 业 主 对 自 己 所 拥 有 的 房 产 ， 进 行 使 用 、 经 营 和 管 理等 实 施 自 治 的 组 织 ， 由 全 体 业 主 组 成 ， 对 物 业 管 理 的 重 大 事 项 拥有 决 定 权 。 业 主 大 会 职 权 ： 1 .选 举 、 罢 免 业 主 委 员 会 的 成 员 ； 2 .监 督 业 主 委 员 会 的 工 作 ； 3 .听 取 和 审 查 业 主 委 员 会 的 工 作 报 告 ； 4 .决 定 住 宅 区 内 关 于 业 主 利 益 的 重 大 事 项 ； 5 .修 改 业 主 公 约 ； 6 .改 变 和 撤 消 业 主 委 员 会 不 恰 当 的 决 定 ； 7 .批 准 业 主 委 员 会 的 章 程 。 第 一 章 业 主 委 员 会 业 主 委 员 会 是 代 表 全 体 业 主 实 施 自 治 管 理 的 组 织 ， 由 业 主 大 会 从全 体 业 主 中 选 举 产 生 ， 经 政 府 批 准 成 立 的 代 表 物 业 全 体 业 主 合 法权 益 的 社 会 团 体 。业 主 委 员 会 职 权 ：1 .召 集 和 主 持 业 主 大 会 ；2 .审 议 决 定 住 宅 维 修 基 金 和 公 用 设 施 专 用 基 金 的 使 用 ；3 .采 用 公 开 招 标 方 式 聘 请 物 业 管 理 公 司 ， 并 与 其 订 立 、 变 更 或 解 除 委 托 管 理 合 同 ； 4 .审 议 管 家 制 定 的 对 本 小 区 的 年 度 管 理 计 划 、 住 宅 区 配 套 工 程 和 重 大 的 维 修 工 程项 目 ；5 .审 议 住 宅 区 物 业 管 理 服 务 费 的 收 费 标 准 ；6 .监 督 物 业 管 理 公 司 对 本 小 区 的 物 业 管 理 工 作 。 第 一 章业 主 、 业 主 大 会 及 业 主 委 员 会 的 关 系业 主 与 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 是 个 体 与 团 体 的 关 系 。业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 是 代 表 业 主 进 行 物 业 管 理 的 决策 机 构 和 执 行 机 构 。业 主 大 会 由 全 体 业 主 组 成 ， 业 主 委 员 会 及 委 员 由 业 主选 举 产 生 。对 内 ， 业 主 大 会 或 者 业 主 委 员 会 的 决 定 ， 对 业 主 具 有约 束 力 ； 对 外 ， 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 可 以 代 表 业 主 从事 与 物 业 管 理 有 关 的 活 动 。 第 二 章 业 主 委 员 会 筹 建 一 、 业 主 委 员 会 成 立 条 件 ： 业 主 委 员 会 由 业 主 大 会 选 举 产 生 ， 是 业 主 大 会 的 执 行 机 构 ，业 主 委 员 会 委 员 由 业 主 担 任 ： 1 、 一 个 物 业 管 理 区 域 内 ， 房 屋 出 售 并 交 付 使 用 的 建 筑 面积 达 到 物 业 管 理 区 域 总 规 划 建 筑 面 积 百 分 之 五 十 以 上 ； 2 、 首 套 物 业 出 售 并 交 付 使 用 入 住 3 0 %的 住 户 而 费 用 已 交 付满 二 年 的 ， 应 当 召 开 首 次 业 主 大 会 会 议 ， 成 立 业 主 大 会 。 第 二 章 业 主 委 员 会 筹 建 二 、 业 主 委 员 会 成 立 程 序 ： 1、 成 立 筹 备 组 在 物 业 所 在 地 的 区 主 管 部 门 和 街 道 办 事 处 的 指 导 下 ， 由 自 荐 或 由 业 主 推荐 的 业 主 代 表 组 成 业 主 大 会 筹 备 小 组 ， 负 责 业 主 大 会 筹 备 工 作 ， 第 一 次 成 立 可由 现 任 物 业 管 理 公 司 负 责 筹 备 工 作 。 1） 确 立 筹 备 组 成 员 名 单 ， 并 以 书 面 形 式 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。 2） 筹 备 组 应 当 做 好 下 列 筹 备 工 作 ：（ 1） 确 定 首 次 业 主 大 会 会 议 召 开 的 时 间 、 地 点 、 形 式 和 内 容 ；（ 2） 拟 定 业 主 公 约 （ 草 案 ） 和 业 主 委 员 会 章 程 （ 草 案 ） ； （ 3） 根 据 上 款 的 征 集 结 果 ， 拟 定 业 主 委 员 会 委 员 人 数 （ 应 为 单 数 ） ， 及 候 选委 员 名 单 ， 印 刷 选 票 。 以 上 的 内 容 应 当 在 首 次 业 主 大 会 会 议 召 开 15日 前 以 书 面 形 式 在 物 业 管 理 区域 内 公 告 。 第 二 章 业 主 委 员 会 筹 建 二 、 业 主 委 员 会 成 立 程 序 ： 2、 召 开 首 次 业 主 大 会 会 议 1） 业 主 大 会 会 议 可 以 采 用 集 体 讨 论 的 形 式 ， 也 可 以 采 用 书 面 征 求 意 见 的形 式 ， 但 应 当 有 物 业 管 理 区 域 内 持 有 1/2以 上 投 票 权 的 业 主 参 加 ； 业 主 因 故 不能 参 加 的 ， 可 以 书 面 委 托 代 理 人 参 加 。 2） 物 业 管 理 区 域 内 业 主 人 数 较 多 的 ， 可 以 幢 、 单 元 、 楼 层 等 为 单 位 ， 推选 一 名 业 主 代 表 参 加 业 主 大 会 会 议 。 3） 召 开 首 次 业 主 大 会 时 ， 应 当 邀 请 物 业 所 在 地 的 区 房 地 产 主 管 部 门 、 街 道 办 事 处 的 有 关 工 作 人 员 参 加 。 4） 召 开 业 主 大 会 ， 介 绍 候 选 委 员 情 况 ， 选 举 产 生 业 主 委 员 会 委 员 ， 选 举决 定 必 须 经 与 会 业 主 所 持 投 票 权 1/2以 上 通 过 。 5） 大 会 作 出 制 定 业 主 公 约 、 业 主 委 员 会 章 程 的 决 定 ， 决 定 必 须经 与 会 业 主 所 持 投 票 权 2/3以 上 通 过 。 第 二 章 业 主 委 员 会 筹 建 二 、 业 主 委 员 会 成 立 程 序 ： 3、 备 案 业 主 委 员 会 应 当 自 选 举 产 生 之 日 起 30日 内 ， 到 主 管 部 门 备 案 。 备 案 需 提交 以 下 资 料 ： 1） 业 主 委 员 会 筹 备 小 组 会 议 记 录 ， 业 主 委 员 会 筹 备 小 组 成 员 名 单 ； 2） 召 开 业 主 大 会 的 通 知 ； 3） 业 主 公 约 （ 业 主 委 员 会 委 员 签 名 ） ; 4） 业 主 委 员 会 章 程 （ 业 主 委 员 会 委 员 签 名 ） ; 5） 填 写 业 主 委 员 会 备 案 表 ， 填 写 的 内 容 包 括 ： 业 主 大 会 情 况 记 述 ， 投 票 记 录 ； 业 主 委 员 会 委 员 名 单 及 其 个 人 简 历 ； 6） 其 他 有 关 资 料 。 第 二 章 业 主 委 员 会 筹 建 二 、 业 主 委 员 会 成 立 程 序 ： 4、 公 示 结 果 备 案 完 成 后 ， 业 主 委 员 会 委 员 应 当 在 物 业 小 区 内 公 布 该 小 区 已 正 式 成 立业 主 委 员 会 的 消 息 。 有 些 小 区 是 分 期 开 发 ， 如 遇 到 这 种 情 况 ， 可 以 经 过 已 入 住 半 数 业 主 的 申 请 ，成 立 临 时 业 主 委 员 会 ， 而 临 时 业 主 委 员 会 则 具 有 与 业 主 委 员 会 同 样 的 权 利 和 义 务 。 第 三 章物 业 管 理 企 业 与 业 主 委 员 会 的 关 系 Content Title二 者 实 行 专 业 化 管理 与 业 主 自 治 相 结合 的 管 理 体 制 ， 共同 管 理 一 定 范 围 内的 物 业 。所 不 同 的 是 ， 物 业管 理 公 司 受 业 主 委员 会 的 委 托 来 管 理 业 主 的 物 业 ， 而 业主 委 员 会 代 表 业 主的 利 益 来 管 理 物 业 1 经 济 上 的 合 同 关 系2 法 律 上 的 平 等 关 系3 工 作 上 的 合 作 关 系 第 三 章物 业 管 理 企 业 与 业 主 委 员 会 的 关 系1 经 济 上 的 合 同 关 系2 法 律 上 的 平 等 关 系3 工 作 上 的 合 作 关 系物 业 管 理 企 业 与 业 主 委 员 会 之 间 是 一 种 经 济 合 同 关 系 ， 这 种 经 济关 系 是 通 过 物 业 管 理 委 托 合 同 确 认 和 保 证 的 受 委 托 人 和 委 托 人 之 间 的 关 系 在 地 位 上 是 平 等 的 ， 没 有 隶 属 关 系 ，既 不 存 在 领 导 和 被 领 导 的 关 系 ， 也 不 存 在 管 理 和 被 管 理 的 关 系 双 方 应 根 据 委 托 合 同 中 规 定 和 要 求 的 权 利 和 义 务 进 行 合 作 。 共 同为 全 体 业 主 服 务 案 例 分 析 某 小 区 部 分 业 主 违 反 业 主 公 约 ， 擅 自 占 用 小 区 公共 空 间 ， 实 施 了 在 楼 顶 平 台 建 设 房 屋 、 防 盗 门 占 楼 道、 超 出 外 墙 体 安 装 防 盗 窗 等 行 为 。 小 区 业 主 委 员 会 就该 情 况 ， 要 求 物 管 公 司 向 违 规 业 主 发 函 ， 让 其 限 期 拆除 ， 如 不 拆 除 ， 物 管 公 司 应 以 诉 讼 手 段 解 决 问 题 。 后因 问 题 未 得 到 解 决 ， 业 主 委 员 会 又 向 物 管 公 司 下 发 通知 ， 要 求 物 管 公 司 对 该 部 分 业 主 提 起 诉 讼 ， 并 规 定 物管 公 司 向 法 院 递 交 诉 状 的 限 期 为 通 知 发 出 之 日 起 1 个月 ， 同 时 说 明 ： 如 物 管 公 司 不 起 诉 违 规 业 主 ， 业 主 委员 会 将 对 物 管 公 司 采 取 一 定 的 措 施 。 第 三 章物 业 管 理 企 业 与 业 主 委 员 会 的 关 系 【 问 题 】1、 业 委 会 有 无 权 利 对 物 管 公 司 的 工 作 方 式 提 出 强 制 性 要 求 ？2、 业 委 会 与 物 管 公 司 二 者 是 平 等 关 系 、 服 从 与 被 服 从 关 系 还 是其 他 关 系 ？ 第 三 章物 业 管 理 企 业 与 业 主 委 员 会 的 关 系 【 点 评 】 本 案 中 ， 业 主 委 员 会 就 是 错 误 认 识 了 自 己 与 物 管 公 司 的 关 系 ， 也 没 有 认 清 自 己的 权 利 范 围 ， 将 平 等 的 关 系 扭 曲 为 了 上 下 级 关 系 ， 要 求 物 管 公 司 按 自 己 的 要 求 进行 工 作 ， 明 显 忽 视 了 物 管 公 司 作 为 独 立 的 经 营 实 体 所 依 法 享 有 的 自 主 经 营 权 。 就 业 主 违 规 搭 建 问 题 ， 业 主 委 员 会 依 据 业 主 公 司 ， 可 以 与 物 管 公 司 协 商 处 理 ，向 物 管 公 司 提 出 工 作 建 议 ， 但 绝 不 能 强 制 要 求 物 管 公 司 按 自 己 的 要 求 进 行 工 作 。对 于 物 管 公 司 来 说 ， 物 管 公 司 是 有 权 从 专 业 管 理 的 角 度 出 发 ， 对 业 主 委 员 会 的 建议 进 行 处 理 的 ， 采 纳 或 不 采 纳 该 建 议 ， 都 应 由 物 管 公 司 自 主 决 定 。 第 三 章物 业 管 理 企 业 与 业 主 委 员 会 的 关 系 第 四 章 在 多 年 的 物 业 管 理 实 践 中 ， 我 们 深 刻 认 识 到 做 好 业 主 委 员 会与 物 业 公 司 的 融 洽 关 系 对 整 体 物 业 管 理 工 作 的 推 进 作 用 ， 也 体 会到 不 和 谐 的 两 者 关 系 ， 给 工 作 带 来 了 巨 大 阻 力 。 因 此 ， 两 者 关 系的 好 坏 直 接 关 系 一 个 项 目 的 走 向 ， 关 系 到 千 家 万 户 的 切 身 利 益 。 1 、 业 主 委 员 会 要 规 范 自 身 的 管 理 服 务 行 为 物 业 管 理 项 目 各 异 ， 业 主 委 员 会 的 成 员 背 景 也 各 不 相 同 ，一 个 大 家 共 同 的 目 标 是 十 分 必 要 的 ， 而 且 要 用 文 字 记 录 下 来 ， 使广 大 业 主 真 正 体 会 到 业 主 委 员 会 “ 真 心 为 民 ” 的 做 法 。 而 且 能 够避 免 在 物 业 管 理 实 践 中 经 常 调 整 发 展 方 向 ， 避 免 让 物 业 管 理 企 业无 所 适 从 ， 因 此 ， 明 确 愿 景 ， 形 成 共 同 的 目 的 感 和 命 运 感 ， 是 构建 各 谐 社 区 的 基 石 。 如 何 维 护 物 业 管 理 企 业 与 业 主 委 员 会 的 关 系 第 四 章 2 、 打 破 藩 篱 ， 建 立 可 靠 的 相 互 信 赖 的 关 系 。 信 任 是 我 们 开 展 各 项 工 作 的 基 础 ， 没 有 信 任 ， 各 项 工 作 无 处谈 起 ， 为 此 ， 必 须 摒 弃 业 主 委 员 会 与 物 业 管 理 企 业 是 “ 对 头 ” 的观 念 。 要 主 动 搭 起 信 任 的 桥 梁 ， 坦 诚 相 待 。 3 、 追 求 可 持 续 发 展 ， 杜 绝 短 期 行 为 建 立 一 种 可 持 续 发 展 的 机 制 ， 真 心 策 划 社 区 的 美 好 未 来 是 一种 功 在 当 代 ， 利 在 千 秋 的 做 法 。 比 如 有 的 社 区 搞 植 树 活 动 ， 一 方面 美 化 了 家 园 ， 另 一 方 面 增 加 业 户 对 社 区 的 眷 恋 与 爱 护 ； 有 的 社区 搞 “ 优 秀 业 主 ” 的 评 选 ， 引 导 一 种 健 康 文 明 的 生 活 方 式 ， 从 而引 发 全 体 业 主 提 高 自 身 的 素 质 。 可 持 续 发 展 的 做 法 对 社 区 的 发展 是 潜 移 默 化 的 ， 随 着 时 间 的 推 移 ， 广 大 业 主 可 享 受 到 持 久 的 和谐 社 区 关 系 。 如 何 维 护 物 业 管 理 企 业 与 业 主 委 员 会 的 关 系