房地产估价(成本法)

计 算 机 网 络 安 全 技 术 计 算 机 网 络 安 全 技 术 成 本 法 是 根 据 估 价 对 象 的 重 置 成 本 或 重 建 成 本 来求 取 估 价 对 象 价 值 的 方 法 。 成 本 法 的 本 质 是 以 房 地 产 的 重 新 开 发 为 导 向 来 求取 房 地 产 的 价 值 。房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 计 算 机 网 络 安 全 技 术 弄 清 估 价 对 象 的 价 格 构 成 ， 搜 集 相 关 资 料 ； 测 算 估 价 对 象 的 重 新 构 建 价 格 ； 测 算 估 价 对 象 的 折 旧 ； 求 取 估 价 对 象 的 积 算 价 值 。房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 运 用 成 本 法 估 价 的 一 项 最 基 础 工 作 ， 就 是 要 弄 清 估 价 对象 的 价 格 构 成 ； 一 个 常 规 房 地 产 项 目 一 般 要 经 历 土 地 获 取 、 前 期 工 作 、施 工 建 设 、 竣 工 验 收 、 商 品 房 租 售 等 阶 段 ； 成 本 法 估 算 中 ， 需 要 估 算 出 全 过 程 发 生 的 各 项 成 本 、 费用 、 税 金 等 必 要 支 出 以 及 正 常 的 开 发 利 润 ； 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 以 房 地 产 开 发 企 业 取 得 开 发 用 地 进 行 商 品 房 建 设 ， 然 后 销 售 所 建 成的 商 品 房 这 种 典 型 的 房 地 产 开 发 经 营 方 式 为 例 ， 将 房 地 产 价 格 构 成分 为 土 地 取 得 成 本 、 建 设 成 本 、 管 理 费 用 、 销 售 费 用 、 投 资 利 息 、销 售 税 费 和 开 发 利 润 7大 项 ， 即 ： 房 地 产 价 格 土 地 取 得 成 本 建 设 成 本 管 理 费 用 销 售 费 用 投 资 利 息 销 售 税 费 开 发 利 润 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 土 地 取 得 成 本取 得 房 地 产 开 发 用 地 的 途 径 ：a) 市 场 购 置b) 征 收 集 体 土 地 取 得 ；c) 征 收 国 有 土 地 上 房 屋 取 得 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法a)市 场 购 置 下 的 土 地 成 本 构 成 ： 建 设 用 地 使 用 权 价 格 （ 地 价 款 ） ； 采 用 比 较 法 求 取 ，也 可 采 用 基 准 地 价 法 、 成 本 法 求 取 。 土 地 取 得 税 费 ， 包 括 契 税 、 印 花 税 、 交 易 手 续 费 等 。通 常 是 根 据 税 法 及 中 央 和 地 方 政 府 的 有 关 规 定 ， 按 照 建设 用 地 使 用 权 价 格 的 一 定 比 例 来 测 算 。 某 宗 房 地 产 开 发 用 地 的 面 积 为 5000平 方 米 ， 容 积 率 为 2， 市 场 价 格 （楼 面 地 价 ） 为 800元 平 方 米 ， 受 让 人 需 要 按 照 受 让 价 格 的 3%缴 纳 契 税 等 税 费 ， 则 土 地 取 得 成 本 为 多 少 ？土 地 取 得 成 本 =5000 800 2 （ 1+3%） =824（ 万 元 ） 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法b)征 集 集 体 土 地 的 土 地 取 得 成 本 ： 征 集 集 体 土 地 的 土 地 取 得 成 本 一 般 包 括 土 地 征 收 补 偿 费 用 、 相关 税 费 、 地 上 物 拆 除 费 、 渣 土 清 运 费 、 场 地 平 整 费 以 及 城 市 基 础 设施 建 设 费 、 建 设 用 地 使 用 权 出 让 金 等 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法b)征 集 集 体 土 地 的 土 地 取 得 成 本 ：土 地 征 收 补 偿 费 用 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法b)征 集 集 体 土 地 的 土 地 取 得 成 本 ：相 关 税 费 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法c)征 收 国 有 土 地 上 房 屋 的 土 地 取 得 成 本 ： 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 建 设 成 本 在 取 得 的 房 地 产 开 发 用 地 上 进 行 基 础 设 施 建 设 、 房屋 建 设 所 必 要 的 直 接 费 用 、 税 金 等 ， 主 要 包 括 ：a. 勘 察 设 计 和 前 期 工 程 费 ；b. 建 筑 安 装 工 程 费 ；c. 基 础 设 施 建 设 费 ；d. 公 共 配 套 设 施 建 设 费 ； e. 其 它 工 程 费 ；f. 开 发 期 间 税 费 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 管 理 费 用 房 地 产 开 发 企 业 为 组 织 和 管 理 房 地 产 开 发 经 营 活 动 的 必要 支 出 ， 包 括 ：a. 人 员 工 资 ；b. 福 利 费 ；c. 办 公 费 ；d. 差 旅 费 。 管 理 费 通 常 按 土 地 取 得 成 本 和 建 设 成 本 之 和 的 一 定 比 例 计 提。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 销 售 费 用 销 售 成 本 ， 是 指 预 售 或 销 售 开 发 完 成 后 的 房 地 产 的 必 要支 出 ， 包 括 ：a. 广 告 费 ；b. 销 售 资 料 制 作 费 ；c. 售 楼 处 建 设 费 ；d. 样 板 房 建 设 费 e. 代 理 佣 金 等 。 销 售 费 用 通 常 按 开 发 完 成 后 的 房 地 产 价 值 的 一 定 比 例 计 提 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 投 资 利 息 指 房 地 产 开 发 完 成 或 者 实 现 销 售 之 前 发 生 的 所 有 必 要 费 用 应 计 算的 利 息 ， 而 不 仅 是 借 款 部 分 的 利 息 和 手 续 费 ； 土 地 取 得 成 本 、 建 设 成 本 、 管 理 费 用 和 销 售 费 用 ， 无 论 是 借 贷 资金 还 是 自 有 资 金 ， 都 应 计 算 利 息 ； 借 贷 资 金 要 支 付 贷 款 利 息 ， 自 有 资 金 要 放 弃 可 得 的 存 款 利 息 ， 即基 于 资 金 的 机 会 成 本 的 考 虑 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 投 资 利 息投 资 利 息 的 计 算 把 握 原 则 ：1、 应 计 息 项 目 ： 土 地 取 得 成 本 、 建 设 成 本 、 管 理 费 用 、 销 售 费 用 、 销 售税 费 一 般 不 计 利 息 ；2、 计 息 周 期 ： 计 算 利 息 的 单 位 时 间 （ 年 、 半 年 、 季 、 月 等 ） ；3、 计 息 期 ： 起 点 一 般 是 取 得 房 地 产 开 发 用 地 的 日 期 ， 终 点 是 到 达 全 新 状况 的 估 价 对 象 的 日 期 ， 一 般 为 竣 工 验 收 完 成 的 时 间 ；4、 计 息 方 式 ： 单 利 计 息 、 复 利 计 息 。 5、 利 率 ： 一 般 采 用 价 值 时 点 的 房 地 产 开 发 贷 款 的 平 均 利 率 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 投 资 利 息l单 利 计 息 公 式 I=P i n F=P(1+i n）l复 利 计 息 公 式 I=P（ 1+i） n-1 F=P(1+i） n 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 销 售 税 费 销 售 税 费 是 指 预 售 或 销 售 开 发 完 成 后 的 房 地 产 应 由 卖 方 缴纳 的 税 费 ， 可 分 为 下 列 两 类 ：a)增 值 税 （ 销 售 税 金 及 附 加 ， 包 括 营 业 税 、 城 市 维 护 建 设 税和 教 育 费 附 加 （ 通 常 简 称 “ 两 税 一 费 ” ） ；b)其 它 销 售 税 费 ， 包 括 印 花 税 、 交 易 手 续 费 。销 售 税 费 一 般 按 照 开 发 完 成 后 房 地 产 价 值 的 一 定 比 例 来 测 算 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 开 发 利 润a. 开 发 利 润 是 指 房 地 产 开 发 企 业 的 利 润 ， 是 典 型 的 房 地 产 开 发 企 业 进 行特 定 的 房 地 产 开 发 所 期 望 获 得 的 平 均 利 润 ， 是 需 要 实 现 估 算 的 ；b. 为 了 与 销 售 税 费 中 不 包 含 土 地 增 值 税 、 企 业 所 得 税 的 口 径 一 致 ， 并 得到 相 对 客 观 合 理 的 开 发 利 润 ， 开 发 利 润 是 未 扣 除 土 地 增 值 税 和 企 业 所得 税 的 ， 简 称 税 前 利 润 。c. 开 发 利 润 是 该 类 房 地 产 开 发 项 目 在 正 常 条 件 下 房 地 产 开 发 企 业 所 能 获 得 的 平 均 利 润 ， 不 是 个 别 房 地 产 开 发 企 业 最 终 实 际 获 得 的 利 润 ；d. 开 发 利 润 通 常 按 照 一 定 的 基 数 乘 以 相 应 的 利 润 率 来 估 算 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 开 发 利 润a. 直 接 成 本 利 润 率 开 发 利 润 （ 土 地 取 得 成 本 建 设 成 本 ）b. 投 资 利 润 率 开 发 利 润 （ 土 地 取 得 成 本 建 设 成 本 管 理 费 用 销售 费 用 ）c. 成 本 利 润 率 开 发 利 润 （ 土 地 取 得 成 本 建 设 成 本 管 理 费 用 销售 费 用 投 资 利 息 ） d. 销 售 利 润 率 开 发 利 润 开 发 完 成 后 的 价 值 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法房 地 产 价 值 房 地 产 重 新 构 建 价 格 房 地 产 折 旧土 地 重 新 构 建 价 格 建 筑 物 重 新 构 建 价 格 建 筑 物 折 旧 土 地 取 得 成 本 建 设 成 本 管 理 费 用 销 售 费 用 投 资 利 息 销 售 税 费 开 发 利 润 建 筑 物 折 旧 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 新 开 发 房 地 产 价 值 土 地 取 得 成 本 建 设 成 本 管 理 费 用 销 售 费 用 投 资 利 息 销 售 税 费 开 发 利 润 新 开 发 的 土 地 价 值 待 开 发 土 地 取 得 成 本 土 地 开 发 成 本 管 理 费 用 销 售 费 用 投 资 利 息 销 售 税 费 开 发 利 润 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 某 成 片 荒 地 面 积 2平 方 公 里 ， 取 得 该 荒 地 的 代 价 为 1.2亿元 ， 将 其 开 发 成 “ 五 通 一 平 ” 熟 地 的 开 发 成 本 和 管 理 费 用 为2.5亿 元 ， 开 发 期 3年 ， 贷 款 年 利 率 3%， 销 售 费 用 、 销 售 税 费和 开 发 利 润 分 别 为 可 转 让 熟 地 价 格 的 2%、 5.5%和 10%， 求 该 土地 转 让 为 熟 地 后 的 总 价 （ 假 设 建 设 成 本 和 管 理 费 用 在 开 发 期内 均 匀 投 入 ， 开 发 完 成 时 即 开 始 销 售 ， 销 售 费 用 在 开 发 完 成时 投 入 ） 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法解 ： 设 可 转 让 熟 地 价 格 为 V 该 荒 地 取 得 总 价 ： 1.2亿 元 12000万 元 ； 土 地 开 发 成 本 和 管 理 费 用 ： 2.5亿 元 25000万 元 销 售 费 用 ： V 2% 销 售 税 费 ： V 5.5% 开 发 利 润 ： V 10% 投 资 利 息 ：l 土 地 成 本 投 资 利 息 ： 12000 （ 1 3%） l 建 设 成 本 和 管 理 费 用 利 息 ： 25000 （ 1 3% ） 可 转 让 熟 地 总 价 ： V 12000 25000 V 2% V 5.5% V 10% 12000 （ 1 3%） 3 25000 （ 1 3%） 1.5 3 1.5 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 旧 的 房 地 产 价 值 房 地 产 重 新 构 建 价 格 建 筑 物 折 旧 土 地 重 新 构 建 价 格 建 筑 物 重 新 构 建 价 格 建 筑 物 折 旧 旧 的 建 筑 物 价 值 建 筑 物 重 新 构 建 价 格 建 筑 物 折 旧 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法某 栋 房 屋 的 建 筑 面 积 为 300平 方 米 ， 该 类 用 途 、 建 筑 结 构 和 档次 的 房 屋 的 建 筑 安 装 工 程 费 为 1200元 平 方 米 ， 专 业 费 用 为建 筑 安 装 工 程 费 的 8%， 管 理 费 用 为 建 筑 安 装 工 程 费 与 专 业 费用 之 和 的 3%， 销 售 费 用 为 重 新 构 建 价 格 的 4%， 建 设 期 为 6个 月， 所 有 费 用 可 视 为 在 建 设 期 内 均 匀 投 入 ， 年 利 率 为 6%， 房 地产 开 发 成 本 利 润 率 为 15%， 销 售 税 费 为 重 新 构 建 价 格 的 6%。 请计 算 该 房 屋 的 重 新 构 建 价 格 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法解：设该房屋的重新构建价格为V元/，建筑安装工程费1200元平方米；专业费用12008%96元平方米管理费用（120096）3%38.88元平方米；销售费用V4%0.04V投资利息（120096 38.88 0.04V）（16%） 119.59+0.0006V 销售税费V6%开发利润（120096 38.88 0.04V 19.59+0.0006V）15%203.170.0061VV （120096 38.88 0.04V19.59+0.0006VV6% 203.170.0061V）0.25 计 算 机 网 络 安 全 技 术建筑物重新构建价格的求取方法单位比较法 以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建安工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行适当处理后得到建安工程费的方法。分部分项法 把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的 单位价格或成本，将各个分部或者分项工程数量乘以对应的单位价格或成本后相加得到建安工程费的方法。 房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 计 算 机 网 络 安 全 技 术建筑物重新构建价格的求取方法工料测量法 把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建安工程费的方法。指数调整法 利用建安工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史 建安工程费调整到价值时点的建安工程费的方法。 主要用于检验其他方法的测算结果。 房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 建 筑 物 折 旧 ： 估 价 上 的 建 筑 物 折 旧 是 指 各 种 原 因 造 成 的 建 筑 物 价 值的 实 际 减 损 。 建 筑 物 折 旧 建 筑 物 重 新 构 建 价 格 建 筑 物 市 场 价 值 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 建 筑 物 折 旧 的 原 因 ： 物 质 折 旧 ： 自 然 经 过 的 老 化 、 正 常 使 用 的 磨 损 、 意 外 破 坏 的 损 毁 、 延 迟 维 修 的 损 坏 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 建 筑 物 折 旧 的 原 因 ： 功 能 折 旧 ：l 功 能 缺 乏 ： 如 住 宅 没 有 暖 气 、 办 公 楼 没 有 电 梯 、 集 中 空 调 、 宽 带 等 ；l 功 能 落 后 ： 入 住 宅 布 局 过 时 、 高 档 办 公 楼 智 能 化 程 度 不 够 等 ；l 功 能 过 剩 ： 如 某 栋 建 筑 物 层 高 过 高 ， 不 被 市 场 接 受 ， 多 花 的 成 本 为 无 效 成 本 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 建 筑 物 折 旧 的 原 因 ： 外 部 折 旧 ： 也 称 经 济 折 旧 ， 是 指 建 筑 物 意 外 的 各 种 不 利 因 素 造 成 的 建 筑 物 价 值减 损 。 如 区 位 环 境 变 化 、 交 通 拥 挤 、 城 市 规 划 改 变 等 。 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 年 限 法 （ 直 线 法 、 成 新 折 扣 法 ） 、 市 场 提 取 法 、 分 解 法 直 线 法 公 式 ： 建 筑 物 现 值 =重 建 价 格 1-(1-残 值 率 ) 建 筑 物 有 效 年 龄 /建筑 物 的 经 济 寿 命 有 效 年 龄 从 价 值 时 点 向 过 去 推 算 的 时 间 ；经 济 寿 命 建 筑 物 对 房 地 产 价 值 有 贡 献 的 时 间 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 某 栋 平 方 的 建 筑 面 积 为 150平 方 米 ， 有 效 年 龄 为 20年 ，预 期 经 济 寿 命 为 40年 ， 重 置 价 格 为 800元 平 方 米 残 值 率为 3%。 用 直 线 法 计 算 该 房 屋 的 折 旧 总 额 ， 并 计 算 其 现 值。解 ： 已 知 t 20年 ， N 40年 ， C 800 150 120000元 ， R 3%； 该 房 屋的 折 旧 总 额 E和 现 值 V计 算 如 下 ： E C（ 1-R） t N 120000 （ 1 3%） 20 40 58200元 V C E 120000 58200 61800元 计 算 机 网 络 安 全 技 术房 地 产 估 价 方 法 成 本 法 建 筑 物 折 旧 的 求 取 分 解 法分 解 法 （ breakdown method） 是 把 建 筑 物 折 旧 分 成它 的 各 个 组 成 部 分 ， 分 别 测 算 出 各 个 组 成 部 分 ， 然后 把 他 们 相 加 来 求 取 建 筑 物 折 旧 的 方 法 。分 解 法 是 求 取 建 筑 物 折 旧 最 详 细 、 最 复 杂 的 一 种 方法 。