新员工考试题及答案-房地产

1、2、3、4、5、6、7、8、9、10111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940、测试总 300 分第一篇：房地产基础知识测试题型：名词解释 每题 3 分共 150 分 房地产 房地产市场 商品房 发展商 代理商 房地产产权 如何办理产权？ 房地产产权登记 国土局产权登记处房地产证 房地产公证 高品房预售许可证 房地产买卖合同 房屋所有权 房屋使用权 银行接揭 契税 印花税 七通一平 房屋买卖所需费用 住宅的结构形式 住宅的建筑面积 商品房销售面积 居住面积 使用面积 建筑面积 住宅的开间 住宅的进深 什么是住宅组团 何谓生态住宅 什么是绿色住宅 什么是花园式住宅 城市居住区 居住小区 居住组团 居住区用地 土地开发费 住宅单方综合造价 均价 基价41、起价42、一次性买断价43、预售价44、如何进行户型评判45、智能化住宅如何分类46、跃层和复式、错层有什么区别47、买自住房与投资房有什么不同48、建筑结构有几种？分别是？49、市场调查内容（分为几大块）50、市场调查的工作程序第二篇：礼仪知识测试题型：问答题 25 分1、假设你现在是一名礼仪讲师，要给销售人员作礼仪培训，请写一个培训讲义第三篇：销售能力测试题型：问答题 共 125分1、请模拟一个接访现场。（即作一个来访客人的接待程序，本写出你认为在接访中应注意 的事项）本题25 分26 题每题 20分2、对于一个你接待过的来访客人，他有购房的可能性，你如何对其追踪？3、如何处理换房，退房事件？4、客人决定购房后你该做什么？5、你觉得要成为一个优秀的销售人员应该具备什么样的素质？6、写一个 500 字的培训的感受答案一 名词解释：1、什么是房地产 又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体，具有整体性和不可 分割性。2、什么是代理商 经政府批准成立，从事房地产的咨询，经济，评估等业务的中介服务机构，接受委托 代办房地产的出售，购买，出租，承租及物业咨询评估报告。销售策划等业务提供有偿服务。3、什么是土地开发费 每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整 土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用万元/ha。4、什么是房屋使用权 是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。5、什么是房屋所有权 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权 利。6、什么是契约 是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例 向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠 与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权 转移合法性的作用。7、什么是印花税 是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭 证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。8、什么是公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公 房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房 公共部位和共用设施、设备的维修、养护。9、什么是容积率 是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内 的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动 场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。10、什么是建弊率 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率11、什么是建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼 的建筑面积，则是各层建筑面积之和建筑面积的计算非常复杂。不难看出对于一幢住宅楼 来说，住宅的建筑面积=居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积= 使用面积结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和 部分结构面积构成。12、什么是使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。计算住宅使用面 积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反 映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价 格。13、什么是绿化率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁 绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入 工绿地14、什么是商品房销售面积 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分 摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。15、什么是银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余 款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款 及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。16、什么是复式复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7 米）高，可在局部掏出 夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。17、什么是错层错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系18、什么是跃层跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨 房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。19、什么是结构高度 是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。20、什么是住宅的开间及进深 住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般为3.03.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3 米。规定较小 的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。住宅的进深：在建筑学上是指一问独立的房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实 际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和 通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的 进深一般要限定在5 米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的 前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。21、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是只产权人在法 律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。22、土地类型土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资， 微利房地产。23、七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。24、土地使用权年限：是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用， 经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。25、商品房： 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通 的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、增与、交换的房地产。26、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。27、商品房预售许可证： 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送国土局申请，批准后方 可预售楼花（现楼不需此证）。28、房地产买卖合同： 是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签 订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。29、房地产开发： 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。30 土地使用权出让： 是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。二 简答题（每题 2 分，共 24 分）1、房地产市场共分为几级一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营 者与使用者的交易市场：二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出 租、土地转让、抵押等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。2、房地产土地权使用年限的分类是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使 用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用， 经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定： 居住用地70 年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50 年，商业、旅游、 娱乐用地为 40 年。3、如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才 能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到 房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。4、房屋买卖过程中发生的费用内容有哪些？（1）交易过程中需交费用：契税：面积小于（含）120平米缴纳房价款的2%：购房面积超过120平米，120平米 以内部分缴纳房价款的2%o,超出部分缴纳4%。在办理产权证时需交纳（一般由财政局委 托房地局代收）。印花税：房价款的万分之五。（由税务局收取），在双方正式签约后即发生。交易手续费：小于120平米缴纳500元，大于120平米缴纳1500元。（2）申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取）登记费：每建筑平方米0.3 元：房屋所有权证工本费：4 元/本：印花税：5 元件。（3）入住过程中需交费用 住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的3； 物业管理蒉及供暖费：供暖费1618 元平米/供暖季。（4）办理按揭须缴纳的费用律师费：贷款额的 0.3。保险费：财险保险费=总房款十年费率礻年限系数。保费一次性交。建行采用太平洋保险公司，年费率一般为0.56： 工行采用华泰保险公司，年费率为0.056： 建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为0.045。（5）办理公积金需缴纳费用评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。I保险费：财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数 综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额5、房屋的结构形式有哪些 主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、 屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分 主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结 构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、 屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分6、商品房分摊的公用建筑面积内容有哪些 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及 外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50 % 。7、什么是绿色住宅 “绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地 方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、 延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体 提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰 为重要原料，抗压强度在8 兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。 另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及 到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节约大量的电 能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途 径，可减少对大气的污染。垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此， 专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。8、买自助房有什么不同自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。首先是房屋价格。买自住房要测算自己的收入水平和承受能力；而投资购房则在投资 成本允许的范围内进行选择，并可进行投资组合。第二是居住环境。自住房对环境质量要求较高，房屋内部和小区环境都要宜人。虽然 环境质量高的房屋易于出售，但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的升值潜力，对环 境质量相对要求低一些。第三考虑未来交化。自住房要求环境相对稳定，以免入住后又要拆迁或改变功能：而 投资则不然，要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值，不临街变为临街，由住宅变作商铺 等。第四考虑区位价值。自住房在选房前，要考虑是一次性付款还是分期按揭：投资购房 虽然也考虑成本，但只要是可控范围内和具有较快交现能力，易实现利润的房屋，将不必过 多考虑而应迅速购买。9、市场调查的工作有哪些？市场环境谓查：（1）经济环境一一人口及结构、收入增长情况、宏观购买力、家庭 收入及消费结构变化、物份水平及通货膨胀、基础设施：（2）政治环境一一有关方针政策， 如财政税收金融等、政府的有关法令，如环境保护土地管理城市房地产管理广告反不正当竞 争等、政局变化，包括国际和国内政治形势；（3）社会文化环境居民职业构成教育程度文化水平、家庭人口规模及构成、居民家庭生活习惯审美观念及价值取向、社会风俗。消费者调查：（1）消费者构成调查：消费者的数量、年龄、性别、地区、经济收入、 实际支付能力、对潜在消费者的调查和发现、经济来源：（2）消费者购买行为调查：购买 商品房的欲望、动机、习惯、购买数量及种类、消费者对房屋设计价格质量及位置的要求、 对企业商品的信赖程度和印象、购买决策者和影响者的情况。市场惕况调来：（1）市场的需求和销售量：（2）本企业在市场中璄状况（3）可开 发犄领域、潜在需求量。价格调查 （1）影响房产价格的因素：（2）消费者对价格的反应：（3）企业的不 定期价和消费者的反应：（4）价格的波动：（5）价格政策带来的影响。广告调查：（1）企业促销方式广告劎介的比较及选拡：（2）广告费用及广告量的调 查；（3 广告效果的调查。竖争情况谓曥：（1）竞争企业的数量规模实力：（2）竞争企业的市场营销及开发情 况：（3）竞争产品的设计结构质量服务状况；（4）竞争产品的市场反应：（5）消费者对 竞争产品的态度和接受情况。配合营销的调查：（1） 1公里范围内的褛盘调查；（2）同价位的楼盘调查；（3）同 一销售时期的楼盘调查：（4）将推出楼盘的调查：（5）成功楼盘的调查。10、什么是“五证”土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证开工证销售许可证11、北方新报6月28日刊登了哪四个项目的广告阿拉坦汗广场御水人家呼和佳地滨海投资12、北方新报6月28号刊登的有关房地产的重要信息内容有哪些“首府近郊无产权小产权住房开发火爆”“内蒙古房地产税收大幅度增长”