2010铜陵铜冠地产铜陵钢材厂铜材厂地块项目整体定位及物业建议报告

背景研究 城市地位及规划 城市经济发展现状 城市房地产发展状况 铜陵近年G D P 增长情况（单位：亿元） 1 1 0 . 4 2 1 4 5 . 9 7 1 8 2 . 7 9 2 4 3 . 6 2 2 8 6 . 9 3 2 5 . 3 1 3 4 3 . 7 2 1 2 . 5 0 % 1 7 . 5 0 % 1 8 . 1 0 % 1 6 . 0 0 % 1 5 . 1 0 % 1 3 . 2 0 % 1 3 . 7 0 % 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0 . 0 0 % 2 . 0 0 % 4 . 0 0 % 6 . 0 0 % 8 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 2 . 0 0 % 1 4 . 0 0 % 1 6 . 0 0 % 1 8 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % GDP 增长率 近年来铜陵 GDP总量呈现不断上涨，但经济总量排名全省中下游水 平；同时较高的经济增长水平必将带动城市经济的快速提升 初步核算， 2009年铜陵实 现生产总值（ GDP） 343.72亿元，按可比价计 算，比上年增长 13.7%。 从绝对量分析，铜陵城市 整体经济目前处于快速平稳 发展阶段，平均增长率高于 全省，处于全省中游，且经 济发展势头将在一定时期内 得以保持，城市经济实力将 得以提升； 数据来源：铜陵市统计年鉴 2 0 0 9 年各市G D P ( 单位：亿元) 2102.12 902 802.66 665.89 529.36 432.77 343.72 245.59 0 500 1000 1500 2000 2500 合肥 芜湖 安庆 马鞍山 巢湖 宣城 铜陵 池州 目前铜陵人均 GDP 约 6800美元左右，按 照人均 GDP与房地产发展水平之间相比 较，铜陵房地产市场正处于稳定发展阶 段； 铜陵城市人口基数小、城市化率高的市 情，决定了铜陵住房需求的独特性，即以 改善型需求占主导。 铜陵经济水平平稳快速上涨，人均 GDP近年来有较大幅度提升， 跃居全省第二；与房地产市场发展的对应关系来看，铜陵房地产市 场处于以改善需求为主的发展阶段。 14593 19183 25318 34303 39838 44870 46449 3 1 . 5 0 % 2 5 . 3 0 % 3 5 . 5 0 % 1 6 . 1 0 % 1 2 . 6 0 % 3 . 5 0 % 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 人均G D P 增长率 铜陵近年人均 GDP变化图（单位： 元） 41543 39142 49906 46449 14359 12880 16774 17295 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 合肥 芜湖 马鞍山 铜陵 安庆 巢湖 宣城 池州 铜陵与省内城市 09年人均 GDP对比图（单位：元） 数据来源：铜陵市统计年鉴 重点打造三大产产业集群 依托铜陵独特资源优势，大力发展铜产业集群、电子产业 集群 、纺织服装产业集群，构筑铜陵特色优势产业 ； 发展四大基地 构筑全国最大的铜产品加工制造和集散中心、全国重要的 电子信息基础材料产业基地、硫磷化工产品基地和水泥建 材制品基地等四个产业高地 ； 培育发展三大接续产业 培育和发展一批具有市场优势、区位优势和竞争优势的新 兴接续产业，装备制造业、新材料工业 、生物医药工业 。 铜陵市 2003-2020产业发展规划 铜陵以第二产业为绝对主导， 处于工业化成熟阶段 ，未来重点打造 三个产业集群、四大基地、三大接续产业 ;产业发展 缺乏城市高级化 的引导，对房地产的持续发展不利 铜陵近年三大产业比较 0 50 100 150 200 250 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 第一产业增加值 第二产业增加值 第三产业增加值 2.62% 67.87% 29.51% 第一产业 第二产业 第三产业 2009年铜陵三产结构比例 根据城市产业结构与城市房地产市场发展 关系：第二产业培育大量富翁是豪宅的主 要消费对象 ；第三产业培育大量高收入的 中产阶级是中高档物业的主要消费人群， 是推动城市房地产发展的主要力量 数据来源：铜陵市统计年鉴 基于独特的城市发展历史，铜陵城市城市 化居于安徽省前列，至 2009年，城市化率 已超过 60%； 铜陵市域人口近年增长数量有限，且增长 速度呈现下滑趋势，从 06年 1.23%下降至 09年的 0.14%； 新增人口少影响市场张力：市区人口近年 有相对一定比例增长，但总增长数仍然有 限， 7年间铜陵市区人口增长仅为 7万，年 平均增长 1万人左右。 城市规模较小决定了城市房地产市场规模 发展有限，基本上限制了房地产企业走大 规模高速度的发展模式 。 铜陵 09年城市化率超过 60%，居安徽省前列，但人口基数低， 城市 规模较小，房地产市场容量有限；同时随着城市的发展，人口规模 的提升，城市用地价值将逐步显现。 7 0 . 9 1 7 1 . 6 3 7 2 . 2 2 7 3 . 1 1 7 3 . 6 5 7 3 . 8 9 7 3 . 9 9 1 . 0 2 % 0 . 8 2 % 1 . 2 3 % 0 . 7 4 % 0 . 3 3 % 0 . 1 4 % 69 6 9 . 5 70 7 0 . 5 71 7 1 . 5 72 7 2 . 5 73 7 3 . 5 74 7 4 . 5 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0 . 0 0 % 0 . 2 0 % 0 . 4 0 % 0 . 6 0 % 0 . 8 0 % 1 . 0 0 % 1 . 2 0 % 1 . 4 0 % 人口 增长率 铜陵近年全市人口变化图（单位 :万人） 39 3 9 . 0 2 4 2 . 7 6 4 3 . 4 46 34 36 38 40 42 44 46 48 2003年 2004年 2005年 2008年 2009年 人口 铜陵近年市区人口变化图（单位 :万人） 到 2020年，城市人口将达到 80万人，城市 建设用地规模控制为 80平方公里；到 2030 年，市中心城区城市人口规模为 100万人， 城市建设用地规模控制为 100平方公里。 铜陵市城市用地规划 数据来源：铜陵市统计年鉴 铜陵人均可支配收入近年呈快速增长态势，但即期消费意愿不强，表 现为高储蓄特点，整体来看，铜陵居民消费能力逐步增强，消费方向 需加以引导。 收入增长较快： 2009年全市城 镇居民人均可支配收入达到 16769 元，同比增长 10.5%；农民人均纯 收入预计达到 6190元，同比增长 11% ； 09年全国人均收入前 60排 行中，铜陵排名全国第 59位，人均 可支配收入相对较高。 即期消费意愿不强，长期消费能 力可观： 整体消费支出增长率变化 呈下滑态势，居民消费意愿不强； 高储蓄： 2009年末，铜陵市人均 人民币储蓄存款余额为 22853元， 同比增长 15.97%；在本省仅次于 马鞍山，排名第二位。 铜陵市2 0 0 0 - 2 0 0 9 年人均收入、消费及即期消费率分析 5592 6121 6422 7109 7948 9524 11280 13266 15173 16769 4486 4894 4865 5056 5934 6725 8065 9205 9605 10114 8 0 . 2 % 8 0 . 0 % 7 5 . 8 % 7 1 . 1 % 7 4 . 7 % 7 0 . 6 % 7 1 . 5 % 6 9 . 4 % 6 3 . 3 % 6 0 . 3 % 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出 即期消费率 8445 2009年 南京 马鞍山 铜陵 合肥 芜湖 池州 安庆 城乡居民人均储蓄存款（元） 51495 23780 22853 20996 17691 10563 9877 数据来源：铜陵市统计年鉴 年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 合肥城乡居民人均储蓄存款（元） 8445 9651 11327 13293 14055 17521 20996 铜陵城乡居民人均储蓄存款（元） 9011 10706 12580 14785 15594 19733 22853 宏观大势发展 结论一：因铜而生的工业强市，城市居民消费力可期，可引导空间大； 结论二：城市人口基数低、增速慢，城市规模小，房地产容量有限，本 地客户换房需求仍为未来市场主流； 结论三：未来产业结构优化将成为铜陵房地产市场发展的助推器，中高 端以上消费人群将不断丰富。 背景研究 城市地位及规划 城市经济发展现状 城市房地产发展状况 城市房地产发展状况 房地产市场现状及趋势研判 区域竞争分析 客户分析 铜陵房地产市场投资规模呈现逐年递增的发展势头，房地产市场发展 迅速，同时房地产投资占固定资产比例有限。 2009年，全市固定资产投资完成 282.94亿元，同比增长 61.65%， 其中，城镇投资完成 227亿元， 同比增长 63.99%； 房地产投资完成 46.47亿元，同 比增长 44.11%；农村非农户固 定资产投资完成 9.47亿元，同比 增长 117.04%。 铜陵近年固定资产投资增长情况 25.14 30.35 35.45 46.87 61.77 76.68 92.33 118.7 175.03 282.94 0 50 100 150 200 250 300 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 铜陵近年房地产投资分析（单位：亿元） 9 . 3 1 1 2 . 8 4 1 3 . 4 3 1 7 . 7 9 2 0 . 7 8 3 2 . 2 5 4 6 . 4 7 3 0 . 2 0 % 9 4 . 8 0 % 6 . 5 0 % 3 2 . 4 0 % 1 6 . 8 0 % 5 5 . 2 0 % 4 4 . 1 1 % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 房地产投资 增长比例 数据来源：铜陵市统计年鉴 数据来源：铜陵市统计年鉴 铜陵市场整体供应以三房为主， 110-130平米舒适性三房以及 70-90平 米实用型两房是市场供应的主力面积范围 三房是整体市场供应的主 力产品； 90-130平米的经济型和舒 适性三房占整体供应的 60%以上，是市场供应的 主流； 紧凑型两房市场占比近 3 成，供应量较大。 数据来源：合富辉煌房地产统计成果 各板块典型项目户型供应情况 房型 1房 2房 3房 4房 复式 - 面积区间（） 60以下 70-90 90以上 90以下 90-110 110-130 130-150 150以上 - 合计 铜冠花园 47.2% 17.7% 26.4% 3.0% 5.7% 100% 天瑞泓景苑 4.3% 12.8% 36.1% 34.0% 12.8% 100% 托莱多 1% 7.4% 61.5% 24.8% 3.5% 1.9% 100% 春江花月 30.6% 18.1% 38.8% 3.0% 9.4% 100% 金御华府 22% 6.7% 59% 12.3% 100% 丽景花园城 54.3% 4.1% 26.4% 3.4% 11.9% 100% 柏庄春暖花开 0.8% 28.4% 20.1% 34.8% 7.4% 6.7% 1.87% 100% 万泰水晶城 18% 5% 31% 43% 33% 100% 国际华城 6% 10% 54% 30% 100% 总比例 0.1% 20.4% 6.5% 4.6% 26.8% 28.4% 6.6% 0.4% 6.2% 100% 铜陵市场成交良好，其中经济型 2房和 3房销售率最高，可进入空间 较大； 90-130平米三房成交量最大，但竞争最激烈 三房是市场成交的主力； 经济型 2房、 3房销售率 最高，市场空间较大； 90-130平米 3房成交量最 大，但竞争最为激烈 。 数据来源：合富辉煌房地产统计成果 各板块典型项目户型销售比例及成交供应比例 房型 1房 2房 3房 4房 复式 面积区间（） 60以下 70-90 90以上 90以下 90-110 110-130 130-150 150以上 - 铜冠花园 100% 100% 100% 87.5% 100% 天瑞泓景苑 100% 100% 100% 93.1% 23.3% 托莱多 100% 87% 76% 90.3% 27.3% 75% 春江花月 100% 90.8% 75% 25% 50% 金御华府 100% 100% 98% 12.3% 丽景花园城 70.2% 0% 99.4% 100% 95.7% 柏庄春暖花开 100% 100% 100% 100% 96% 100% 75% 万泰水晶城 96.1% 67% 91.2% 77.3% 100% 国际华城 90% 95% 97% 90% 总成交量（套） 7 917 313 222 1176 1273 293 5 199 总供应量（套） 7 1017 323 229 1339 1417 331 20 307 成交 /供应比例 100% 90.2% 96.9% 96.9% 87.8% 89.8% 88.5% 25% 64.8% 通透性较差； 功能空间布局不合理，（动静 /干湿）分 区不明显； 春江花月一无生活阳台，使用不便 餐厅无采光； 户型设计缺乏亮点，赠送面积较少；舒 适性较弱 春江花月二卧室门户户对望，风水相忌 整体的采光通透性强； 卧室尽量设臵在南向，保证采光性 金御华府主卧缺乏洗手间设臵，功能欠缺； 金御华府厨房设计过小，不利于使用； 凸窗、大阳台的设计增强的整体的舒适性和超 值感 春江花月一 春江花月二 金御华府 丽景花园城 户型设计相对落后，功能空间设计的合理性和创新性不足，存在一 定可提升空间；部分中高端项目户型设计先进，成为产品竞争的核 心要素 2010年 8月份全市商品房销售 总量达到 507套左右，环比上 月增长达 97.3%，虽然同比下 降了 39.3%，但是依然是近 3 月以来单月销售的最高值。 本月住宅销售均价 4205.77元， 下滑到自 4月新政实施以来的 最低值。 铜陵房地产近年来年均消化量不断增长，年均增幅为 10多万平米， 09年消化量达 70多万平米 数据来源：铜陵市房管局 据铜陵市房管局备案数据显 示， 2009年 1 12月份铜陵市 商品房销售备案总套数 7740 套。 按照套均面积 100平米计算， 铜陵市 09年全年年消化量达 70万平米左右。 2 0 1 0 年1 - 8 月铜陵房地产成交 810 427 674 611 456 168 258 507 4 4 0 3 . 7 9 3 7 4 7 . 6 2 4 0 4 9 . 2 7 4 6 8 8 . 1 2 5 1 1 5 . 6 1 4 9 3 5 . 5 2 4 4 6 2 . 1 3 4 2 0 5 . 7 7 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 成交量（套） 成交价格 同安徽 9大城市相比，铜陵成交均价处于中间位臵，均价水平为 4200- 4500元 /平米左右，销售价格尚存在一定上涨空间 安徽部分城市8 月成交价格分析（单位：元/ 平） 5793 5524 5331 4473 4205 3777 3605 3377 3260 3097 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 马鞍山 芜湖 安庆 蚌埠 铜陵 宣城 巢湖 六安 池州 淮北 成交价格 2 0 1 0 年1 - 8 月成交价格分析 4205.77 4462.13 4935.525115.61 4688.12 4049.27 3747.62 4403.79 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 成交价格 2010年 8月份全市商品房销售 总量达到 507套左右，环比上月 增长达 97.3%，虽然同比下降了 39.3%，但是依然是近 3月以来 单月销售的最高值。 本月住宅销售均价 4205.77元， 下滑到自 4月新政实施以来的最 低值； 数据来源：铜陵市房地产信息中心 2009年至 2010年上半年铜陵共成功出让土地共 5000多亩，未来市场 竞争加剧；同时发展商开发成本的大幅增加将进一步促进住房销售价 格的提升 2009年铜陵全年成功拍卖土地 28块，共 2357.09亩，总价款 20.114亿元 从 2010年 1月份开始到 6月份结 束铜陵共有 28块国有土地公开 拍卖使用权，其中成功拍出的 土地有 25块，共 2694.57亩，共 拍得土地价款 57.958亿 元 2010年仅上半年土地拍卖收入 已达 57.958亿元，是 09年全年 的近三倍 数据来源：铜陵市房地产信息中心 城市房地产发展状况 房地产市场现状及趋势研判 区域竞争分析 客户分析 铜陵房地产市场板块竞争格局 按照地理位臵、区域属性及楼 盘聚集情况，铜陵城区大致可 分为中心板块、新城板块、环 天井湖板块、城南板块四大房 地产板块，呈现“一主三副” 的格局； 铜陵房在售楼盘主要集中在新 城板块及中心区板块，而天井 湖板块、城南板块在售楼盘相 对较少。 中心区板块 环天井湖板块 钢铁厂铜 材厂项目 中心板块 城市核心、配套成熟、综合价值突出；同时人口密度大； 建筑设计较为落后，整体楼盘形象档次一般 板块范围： 金山路以北、铜官大道以东、北京 路以南、铜都大道以西合围区域； 区域形象： 建市以来的城市核心，区内行政单 位、商业购物等功能集中，人口密度大，建筑 设计落后，形象一般； 道路交通： 部分路面较窄，高峰时期出现拥堵， 车流复杂； 配套设施： 医疗、教育、城市休闲设施齐备， 配套完善。 发展趋势： 后续土地供应有限，以零星综合性 用地和旧城改造供应为主，发展潜力有限。 中心板块以中小规模的高层物业供应为主，主力户型面积区间为 90- 110平米，价格水平相对较高，达 6000元 /平米；整体去化速度较快 物业类型： 高层物业集中涌现，传统多层物业逐渐 淡出中心板块； 规模： 开发强度大、密度高、大规模楼盘少； 产品： 品质高， 90-110平方米为主力户型； 价格： 平均售价达到 6000元 /平方，总价主力区间 达 60-72万，引领整个铜陵市场； 销售： 在售楼盘所推货量基本售罄，去化速度快； 客户： 以来自市中心的高收入阶层为主，职业以公 务员、企事业单位中高层和生意人为主。 代表项目 规模（） 容积率 物业类型 户型面积（） 价格（元 / ） 销售情况 客户构成 铜冠花园 占地 7.7万 总建 18万 2.38 小高层、高层 91-98两房、 107-125三房 6000 09年 7月份开盘，半年销售 239套，占据年度排行榜第 9位 国企、行政事业 单位、个体户为 主，占比超 8成 财富广场 占地 3.06万 总建 18万 5 高层住宅、高 层写字楼、底 层商业 住宅 114-168；首批上市 商铺 20-50；写字楼 90- 1200 商铺价格 2-3万 住宅 09年 12月开盘 3栋 33层已 售罄； 10年 7月底推出 85套商 铺，销售率超过 90%；写字楼 预计 10月初推出 市中心客源为主 天瑞泓景苑 占地 4.2万 总建 6.4万 1.5 多层、小高层 80-135，其中 103-118三房主力户型 顶层阁楼在售，小 高层 9300，多层 8500 目前仅剩余顶层房源，整体去 化率超过 95% 市中心高收入阶 层为主 双星国际 占地 1.4万 总建 4.9万 3 高层 46-104，其中 46-58一房为主力户型 6000-7000 年初开盘，北楼 200多套 50年产权房源已销售结束 主要来自市区 中房金色兰庭 占地 1.2万 总建 4万 3.32 高层 98-147，其中 98-119为主力户型 6300左右 目前剩余 12、 13层 10套左右房源 主要来自市区 铜冠花园 金色兰庭 双星国际 天瑞泓景苑 财富广场 雨润国际广场 未上市 已上市 商会大厦 钢铁厂铜 材厂项目 环天井湖板块 自然景观资源丰富，政务氛围浓厚，市政配套设施较为完善；同时后续供应较少在一定程度上制约了该片 区的房地产市场的发展 板块范围： 铜官大道、湖东路以西区域，湖北 边为铜陵县，南为铜陵市区； 区域形象： 借助天井湖、南湖等自然湖泊景观 资源，区域具有得天独厚的生态优势；同时靠近 市县两级政府办公司，政务氛围浓厚； 道路交通： 被滨江大道、铜官大道、长江西路、 湖东路等市县主干道环绕，交通便捷； 配套设施： 医疗、教育、政务配套齐全，同时 与市中心零距离对接，无条件享有市中心一切配 套资源。 发展趋势： 后续供应主要集中在铜陵县城，但县 城建设已成一定规模，大规模开发改造可能性不 大，后续供应乏力。 区域以中小规模的多层物业供应为主，客户来源广泛包括市区及周边县镇， 板块均价水平北区为 6000元 /平米；南区为 4000元 /平米；整体去化情况较好 物业类型： 版块区域以多层物业为主，高层、小高层物 业为辅，但小高层、高层为发展趋势； 规模： 规模集中在 15万平米以下中小型项目； 产品： 户型整体以中小户型为主，面积 46-150 左右， 近期市场以 90 左右的舒适性 2房和经济型 3房为主； 价格： 天井湖北岸项目均价在 6000元 /平米左右，而南 岸项目均价在 4000元 /平米左右； 销售：板块 整体去化速度快，销售良好； 客户： 客源地缘特征突出，基本以项目区域客源为主， 占比超过 70%。臵业目的以改善性需求、子女婚房、子 女教育及进城为主 。 代表项目 规模（） 容积率 物业类型 户型面积（） 价格（元 / ） 销售速度 客户构成 托莱多 占地 320亩 总建 15万 0.75 多层、洋房、 别墅 83-133 6200 销售周期较长，目前 整体销售率近 80% 主要来自市区，高 收入阶层为主 春江花月 占地 6.75万 总建 10万 1.41 纯多层 66-87两房、 91-126三房、 152四房 5000-5500 2009年 5月 2期开盘， 目前近 500套房源全 部售罄 市区客源占比超过 80%，部分县城乡 镇客源 金泰广场 占地 0.6万 总建 3万 4 高层 46-62一房、 70-85两房、 90-157三房 均价 4500 近 200套房源，年初 开盘，目前仅一套 157顶楼剩余 以县城为主，公务 员、工人、生意人 为主要购买人群 城北新天地 占地 2.1万 总建 3.4万 1.2 多层、小高 层 主力户型 80-110 3月份 3800左右 目前已经全部售罄 主要来自周边乡镇， 臵业目的以孩子上 学和进城为主 春江花月 托莱多 金泰广场 城北新天地 天馨花园 御园 富览苑 未上市 已上市 城南板块 城市生活的发源地之一，居住氛围浓厚，区域内重点发展旅游产业将进一步带动片区房地产市场的发展 版块范围： 金山路以南区域； 区域形象： 铜陵城市生活的发源地之一， 依托交通便利和市政重点规划的旅游产业， 本版块发展后发优势明显； 道路交通： 交通便利，通往铜陵城市生活 的南大门； 配套设施： 居住氛围浓厚，医疗、教育、 生活配套基本齐全，同时无缝对接市中心 配套资源。 发展趋势： 区域为政府规划的旅游产业基 地，未来住宅类供应有限， 从目前上市楼 盘的后续推盘量统计，区域 1-2年内供应量 约 14万。 以中等规模的多层物业供应为主；产品品质一般，户型以 70-100平 米的中等户型为主，价格水平为 4500元 /平米，整体去化速度较慢 物业类型： 传统多层物业占主导地位，小高层、高层 物业开始出现，并逐渐成为主流 ； 规模： 项目规模中等，且零星分布，开发力度一般； 产品： 户型整体以中小户型为主，面积 70-125 左右， 后续供应主要以 80-100 经济户型为主。 价格： 平均售价在 4500元 /平方左右，总价主力区间 达 36-45万，引领整个铜陵市场； 销售： 整体销售率良好，但去化速度较慢； 客户： 以项目周边客源为主力，占比超过 80%。客源 以地缘性客户为主，同时有部分市中心、铜陵县及乡 镇客源流入。 代表项目 规模（） 容积率 物业类型 户型面积（） 价格（元 / ） 销售速度 客户构成 金御华府 占地 12.7万 总建 16.8万 1.32 多层、小高 层、高层 一期 85-125，二期多层70-100户型年底上市 目前阁楼 4500左 右，后续二期多层 预计超过 5000 2009年销售 226套， 销售套数面积金额 均排名第十位，目 前仅剩余小高层阁 楼在售 项目周边客源 为主，其中周 边厂区客源近 50% 丽景花园城 占地 9.8万 总建 12.7万 1.2 多层、小高 层、高层 前期 70-110，主力户型 80-100，后续二期二组 团为 85、 101户型 前期价格为 4100 多，预计后续多层 4500左右 前期销售结束，二 期二组团预计年底 开盘 八一二队集资 房，其他商品 房主要为地缘 性，占比超过 70% 丽景花园城 金御华府 即将兴起的政务办公新区，区域发展潜力突出 ,未来房地 产供应最集中的区域，成为市场竞争的热点 新城板块 版块范围： 翡翠路以北，泰山大道以东； 区域形象： 随着部分政府机关的进驻，区域形 象日臻完善，加之该区域亦为规划中的政务办 公新区，区域潜力突出； 道路交通： 路面宽阔，车流通畅，但是公共交 通有待进一步发展； 配套设施： 市政府配套正在日益完善，但是生 活配套仍然较少； 发展趋势： 该板块是主城区连接经济技术开发 区的前沿，是顺应城市空间战略“北扩”的要 地，依托政府规划的中心倾斜，板块在加速崛 起，目前是该区域规模楼盘最为集中， 从目前 上市楼盘的后续推盘量统计，区域 1-2年内供应 量约 41.5万 ,已成为铜陵市场最热门的板块。 规模 (万） 容积率 物业类型 主力户型 均价（元 / ) 总价 (万元） 客户特征 五环国际 18 1.42 多层、小高层 87-120 4500 39-54 项目周边客户，区域特征强 水晶城 18 1.39 多层、小高层 90-120 4500 40-54 项目周边客户，区域特征强 翡翠城 30 1.67 多层、小高层 75-113 5100 38-57 春暖花开 30 1.98 高层 80-113 5200 41-59 客源广泛，覆盖全市，包括生意人等 国际华城 27 1.5 高层、洋房 90-130 6100 55-79 客源广泛，覆盖全市，包括生意人等 阿奎利亚 3.5 2.4 多层、高层 95-140 6200 59-86 客源广泛，覆盖全市 中房东郡 9 1.7 多层、高层 89-105 4500 40-47 市区客源 物业类型 ： 多层为主，小高层、高层发展迅速 规模： 以建筑面积为以 18-30万方中等规模楼盘 户型： 主力户型在 80-120平米左右 价格： 多层洋房价格 6100-6500元 /平方米；小 高层、高层价格 4500-5200元 /平方米 销售： 在售货量基本售罄 客户： 客源广泛，以主城区人群为主，主要包 括生意人，公务人员。 当前铜陵房地产市场热点区域，产品品质相对较高，以多层和小高 层物业供应为主，主力户型面积为 80-120平米，多层均价水平为 6000-6500元 /平米，小高层、高层为 4500-5200元 /平米 水晶城 五环国际 翡翠城 阿奎利亚 中房东君 春暖花开 国际华城 市场格局特征总结 中心板块为核心，外围新城板块发展迅速 中心区板块 环天井湖板块 城南板块 -性价比高，后发优势明显 物业：多层物业为主， 80-100平米三房为主 价格：均价约 4500元 /平方米 客户：地缘性客户为主，其中其周边厂区客源贡献量大 中心板块 -城市核心，配套成熟，综合价值突出 物业：高层物业为主， 90-110平米为主力户型 价格：住宅类均价超过 6000元 /平方米 客户：中心城区公务员、企事业中高层领导和生意人为主 环天井湖板块 -自然景观资源突出，政务氛围浓厚 物业：多层物业为主， 70-100平米为主力户型 价格：板块价格南北差距大，北岸均价 6000元 /平米，而南岸均价 4000元 /平米 客户：地缘性特征突出，占比超过 70% 新城板块 -城市战略“北扩”要地，铜陵市场最热门板块 物业：多层物业为主， 90-120平米为主力户型 价格：多层洋房 6200元 / ，小高层高层 5000元 / 客户：客源广泛，以主城区人群为主 钢铁厂铜 材厂项目 项目名称 建筑风格 中心板块 铜冠花园 现代风格 天瑞泓景苑 现代风格 财富广场 现代风格 双星国际 现代风格 中房金色兰庭 现代风格 天井湖 板块 托莱多 西班牙风格 春江花月 新古典主义 金泰广场 现代风格 城北新天地 现代风格 城南板块 金御华府 现代风格 丽景花园城 现代风格 新城板块 五环国际 现代风格 水晶城 现代风格 翡翠城 现代风格 春暖花开 新古典风格 国际华城 欧式风格 阿奎利亚 现代风格 中房东郡 现代风格 住宅项目的分割基本上都是现 代风格，消费者普遍较为接受； 个别项目标榜“欧陆风情”、 “新古典主义”、“欧式风 格”，产品打造水平一般，整 体水平有待提升。 市中心地段优势明显建筑风格较为单一为现代风格其他板块风格多 样化中高端项目通常为欧式风格包括西班牙、新古典主义风格等 整体以现代风格为主，个别项目引入欧式和新古典元素，但风格展 现水平有待进一步提升 春暖花开 托莱多 国际华城 春江花月 在售楼盘后续供应 铜陵在售楼盘后续供应 项目名称 总开发量 （万） 后续货量 （万） 各板块后续供应总量（万） 中心板 块 铜冠花园 18 11 23 天瑞泓景苑 6.4 0 财富广场 18 10 双星国际 4.9 2 中房金色兰庭 4 0 天井湖 板块 托莱多 15 7 9 春江花月 10 2 金泰广场 3 0 城北新天地 3.4 0 城南板 块 金御华府 16.8 10 14 丽景花园城 12.7 4 新城板 块 五环国际 18 1.5 41.5 水晶城 18 9 翡翠城 30 1 春暖花开 30 10 国际华城 27 15 阿奎利亚 3.5 0 中房东郡 9 5 总量 247.7 87.5 87.5 中心板块后续供应主要来自铜冠花园 和财富广场，其中财富广场主要以写字 楼和商业形式； 其他三个板块中，新城板块在售大规 模项目多，持续有大量供应上市。 主要集中在新城板块，中心板块供应商住各半 中心区板块 （ 23万方） 环天井湖板块 （ 9万方） 钢铁厂铜 材厂项目 客户来源 各板块客户地缘性特征明显，中心区外围板块辅以中心区外流客户，周边县城乡镇客户亦有一定比例 各板块均以区域内客户为主，外围板块辅以中心 区外流客户： 各板块的核心客户来源是均以本区 域为主；未能在中心区消化的中心区客户则根据 不同需求外流到各板块，尤其是新城板块；周边 县城、乡镇及外地外来客户是偶得客户。 不同客户来源的臵业目的有所偏重： 核心客源主 要是改善性换房臵业，次要来源主要包括教育购 房和为子女买房成家，而偶得客户大部分是为了 进城或让孩子进城读书。 核心来源 次要来源 偶得来源 区域来源 ：板块内的原居民，以及在板块内工作的客户； 目的 ：改善性换房为主，就近工作地点臵业。 区域来源 ：中心区外流的全市范围内选房的客户； 目的 ：以改善居住条件、子女教育、为子女成家购房。 区域来源 ：周边县城、乡镇及外地在铜陵工作者； 目的 ：入城改善居住条件、为子女教育购房。 核心来源 次要来源 偶得来源 城市中高端客户流向分析：本项目未来主要的竞争在中心区板块 内部以及新城板块 中心区板块 环天井湖板块 特征 1： 中心区板块属于整个城市客户价 值认知度最高的区域，随着城市 的外扩发展，中心区板块的客户 逐渐向新城板块外流 特征 2： 除新城板块，环天井湖以及城南 板块对中心区板块价值认知度较 高，客户均流向中心区板块 特征 3： 环天井湖板块属于整个城市自然 环境最好的区域，但由于供应较 少，部分高端客户有向新城区板 块外流的趋势 房地产市场发展概况 结论一：房地产市场快速发展，市场供需两旺，但价和量仍有较大提升 空间，未来发展前景可期； 结论二：后市竞争激烈，新城板块将形成明显分流，但中心板块核心地 位仍难以动摇，本项目依托中心板块价值仍具有较强竞争力； 结论四： 70-90平方两房及 90-130平方三房是供需主流，客户对高总价 的大面积户型存在一定抗性。 结论三：大盘概念尚未出现、产品品质竞争大势所趋，结合规模优势及 产品升级打造是本项目在后续激烈竞争中实现优胜的关键；