昆山市房地产市场总结报告

2010年昆山房地产市场总结及 2011年市场趋势研判 2011年 1月 报告目录 从宏观角度看中国房地产 世界趋势 宏观政策 经济指标 民生经济 从城市发展看昆山房地产 昆山市 2010年市场总结 从世界趋势看中国房地产 从世界趋势看中国房地产 1.美国量化宽松的货币政策 美联储采取量化宽松的货币政策为市场注入了大量的现金支持，尤其是受到金融 危机影响的银行业，这一政策的执行将针对以美元为主要债权货币的持有国造成 汇率的影响，美元持续贬值，大量热钱的冲击造成通胀压力，同时市场的流动性 过剩也对于金融经济运行产生不良影响。而 房地产业将成为热钱和流动性的最佳 出口 。 从世界趋势看中国房地产 2.自然灾害导致整个经济链的通货膨胀 近期一系列的自然灾害造成了能源产地的产量下降，如澳大利亚的铁矿石产量因 为暴雨的冲击而大大下滑，作为澳洲铁矿石的最大进口国，中国的铁矿石进口受 到影响后将传导至钢铁行业，进而形成 原材料成本的上升 ，对于房地产行业来说， 直接推动价格的不断走高。 2010年的中国自然灾害也产生了巨大的影响，旱灾和近期的冰冻都将造成农作物 减产，生活成本也由此提升。 从世界趋势看中国房地产 3.世界能源稀缺性导致的能源价格上涨 以石油、煤炭等材料为主要生产需求的时代并没有改变，国际原油的价格近期已 经 冲击 100美元 /桶 ，国际能源中心预测至 2020年石油的价格至少将涨至 200美元 / 桶，而最新的预测指出： 石油 资源将在 2050年 开采枯竭； 天然气 资源将仅能 使用 60年 时间； 煤炭的 储量仅够维持 169年 的开发。 中国近期的 稀土出口政策调整 也让能源的战争愈演愈烈。 从世界趋势看中国房地产 4.欧盟及美国下半年的景气指数复苏的影响 2008年金融危机以来，各国纷纷采取刺激经济和政策以期尽快从陷入经济泥沼的 困局中走出来。随着亚洲的经济动力带动，欧盟和美国的经济逐渐出现好转，对 于原材料的需求也逐步增加。 一方面，欧美企业从经济复苏中获取了经济利润，为投资房地产行业创造可能， 另一方面也对于原材料的需求扩大，影响供需的平衡，建筑的生产材料的价格也 将随之稳步上涨。 从宏观政策看中国房地产 从宏观政策看中国房地产 2010年中国宏观政策的调控基调 限房 限贷 限外 加息 房产税 限购 从宏观政策看中国房地产 2010年 月 10日 ：国十一条的发布 国务院办公厅正式发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“国十一条 ”）。这是近一个月来，中央第五次推出针对房地产市场的调控政策。通知要求 ， 对 已 利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含 )以上住房的家庭 ,贷款首付款比例不得低于 40%,贷款利率严格按照风险定价 。 2010年 3月 30日： 财政部下发文件对首次购买普通住房契税优惠政策 问题 问题再次明确：对两个或两个以上个人共同购买 90平方米及以下普通住房，其中一人或 多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政 策。这意味着， 联名购买 90平方米及以下普通住房中的任何一位购买者只要已有购房记 录，便不可以再享受首套优惠。 2010年 4月 12日：五大行收紧二套房贷款利率 工行利率优惠最低 由 7折提至 8.5折 ；农行、建行取消了二套房贷款的利率优惠；中行则 执行 1.1倍基准利率，交行正酝酿新政。 2010年 4月 17日：新国十条的发布，冲击房地产市场！ 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上 的家庭， 贷款首付款比例不得低于 30%；贷款购买 第二套住房的家庭， 贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基 准利率的 1.1倍；贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 商业银行可根据风险状况， 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 ；对不能提供 1年以上 当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 地方人民政府 可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 从宏观政策看中国房地产 2010年 6月 4日：对商业性个人住房贷款新规范 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人 住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定， 商业性个人住房贷款中居民家庭 住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成 套住房数量进行认定。 2010年 10月 20日：中国央行三年来首次加息 金融机构 一年期存款基准利率上调 0.25个百分点 ，由现行的 2.25%提高到 2.50%；一年期贷 款基准利率上调 0.25个百分点，由现行的 5.31%提高到 5.56%；其他各档次存贷款基准利率 据此相应调整。 2010年 11月 3日：住房公积金贷款调整 经国务院同意，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发关于规范住房公 积金个人住房贷款政策有关问题的通知。 住房公积金购买首套房建筑面积 90平以上，首 付不得低于 30%；二套房公积金贷款首付不得低于 50%。 2010年 11月 10日：针对境外限购令 住建部与国家外汇局印发关于进一步规范境外机构和个人购房的通知规定， 境外个人 只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅 房屋。 2010年 12月 26日：中国央行三年来二次加息 中国人民银行决定，自 2010年 12月 26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构 一年期存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点 ，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 昆山 市场受政策影响情况分析 加息 :应对通胀的压力 央行加息，反映了 CPI和 GDP都超预期， GDP增长 9.6% ， CPI同比上涨 3.6%, 创“ 23月来 新高”。 另一方面，负利率高达 1%，有加息需要，更显示了管理层对经济运行的乐观判断和回升 信心。 对楼市的影响 贷款压力增大：对于二套房贷，同样的 150万元 20年期等额还款的，月供提高 200元。累计增加了 4.6892万元 。 对外资的影响 “在人民币不断升值的行情下，境外资金涌入，尤其是楼市，不仅可获得汇率差，还可获得房价上涨的收益， 更能获得货币加息带来的好处，这对外资来讲， 是三重利好。 对股市的影响 突然加息超出预期，因此可能会在短期内对市场形成冲击， A股应会走出先抑后扬行情。（ 美股：跌逾 1%、原油 期货价格瞬间暴挫 1.43% 、黄金：一度跌超 1%） 对基金的影响 长期来看，加息对货币市场基金是利好，货币升值的预期将使收益率将水涨船高。 对储蓄的影响 由于目前通胀水平高达 3.5%，而且存在继续上行的压力，目前 负利率水平已经高达 1个百分点 ，还存在进一步扩 大的可能。业内普遍估计，明年下半年，通胀可能超过 4%，这意味着目前将钱存在银行，到明年这个时候取出 来时，资金的实际购买力将缩水 1.5%左右， 将钱存在银行，仍然不划算。 新国八条出台 二套房首付提高 上海重庆房产税开征 对贷款购买第二套住房的家庭， 首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利 率的 1.1倍。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5年转手交易的， 统一按销售收入全额征税。 第二套房首付从 50%-60%， 10%的上调对于真正需求二套房的消费者打击力度并不是很 有力。相反 会把消费者从一线城市赶到二、三线城市，提高二三线城市的房价。 购房后 5年内转手交易征收全额营业税的政策会对卖房人造成极大的冲击 ，假设能够严 格实行，那么现在投资房子的人很多都会尽快出手的。 2011年 1月 28日起，上海、重庆将开征房产税。 上海居民新购第二套及以上住房 和非上海居民新购房将征房产税 ，税率暂定为 0.6%和 0.4%。 重庆主城九区内存量增 量独栋别墅、高档房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税 ，税率为 0.5%到 1.2%。 房产税作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期来看，能对高涨的房地产价格 起到威慑作用。但从长期来看，影 响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期 ， 遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”。 楼市调控仍需继续打“组合拳”， 房产税对房价的影响取决于最终税率 。但从目前来 看，上海和重庆出台的方案并不是十分严格，因此在需求没有大幅减少的情况下，目前 出台的 房产税对房价影响幅度很有限 。 上海重庆房产税征收细则比较 两版房产税比较 上海 重庆 计征范围 本市行政区域 本市主城九个区 确定均价 直接取上一年的均价 前两年的均价平均值 存量房征收与否 一律不征 存量独栋住宅要征收 新购房是否在列 本市：新购的二套及以上住房 （包括二手房） 非本市：无论是否第一套的新房 本市：独栋住宅和价格比主城 区高 2倍住宅 非本市：第二套住宅 免税面积 人均面积 60平米（含）为起征点 按户面积算分每户 100平方米和 180平方米两种起征点。 税率 分两档： 0.4%和 0.6% 分三档： 0.5%、 1%和 1.2% 经比较可以看出无论上海重庆，税率都较温和，也都体现了差别税率。试点的意 义更大。 两市对外来炒房者都高度警惕，上海尤严。 从重要经济指标看中国房地产 历年 GDP走势 ： 房价整体向好的基础保证 中国是第一个从金融危机中走出来的国家，伴随经济的快速回暖，房地产也在其中得到很 大幅度的提升。对比中国经济的快速发展，欧美经济体却增长缓慢， 中国正逐渐成为世界 第二大的经济体 。 连续的刺激政策把中国经济增速拉上双位数， 2010年中国 GDP增长 10.3%， GDP增速重返两位 数带来通胀预期的警示 ，但在政府的推动下， 经济仍延续强劲的发展势头，房地产也必将 受益其中 。 2 0 0 6 - 2 0 1 0 年各季度 G D P 走势 9.8 10.3 10.9 10.7 11 11.1 11.9 11.5 11.2 10.6 10.1 9 6.8 6.2 7.9 9.1 10.7 11.9 10.3 9.6 06年一季度 06年二季度 06年三季度 06年四季度 07年一季度 07年二季度 07年三季度 07年四季度 08年一季度 08年二季度 08年三季度 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 10年一季度 10年二季度 10年三季度 10年四季度 国际原油价格走势： 影响经济的核心要素 2008年经过金融危机的影响，国际原油价格逐步走高， 到 2011年年初 WTI 已经上涨到 102美元 /桶 ，原油价格的走高决定了各类生产资料的价格上 涨，助推房价的材料成本上扬。 主要建材价格走势 ： 房价上涨源动力 澳铁矿石主产区将遭遇暴雨侵袭 作为 资源 大国， 澳大利亚 水灾目前已触发了包括 煤价 和镍价在内的资源价格的大幅上涨。澳大利亚气象局昨日发出预警报告，称该 国西部皮尔巴拉地区未来数月很可能面临创历史纪录的连续强降雨。澳大利亚皮尔巴拉地区铁矿石出口量占全球铁矿石总出口量的 三分之一，而当地的暴雨将进一步推升国际铁矿石价格。 沃德预计，恶劣天气将使皮尔巴拉地区铁矿石业遭受数百万美元的损失。 除澳大利亚外，世界铁矿石的其他两大主产地巴西和印度未来产量也不容乐观。目前价格在每吨 170美元至 180美元之间，未来铁矿 石价格可能涨至每吨 200美元。 2009年以来，普通混凝土的价格保持高位，目前价格仍处于 350元 /m以上。 2010以来美元对人民币走势 ： 外资入侵 人民币近期大幅升值，为外资进入内地市场创造机会，大量外资进入后将 直接推动房价上涨。 自 2005年人民币汇改以来，人民币已经 累计升值达 24.1%，预计在未来 1年 内，人民币将 升值 6-8%。 2011-1-20 6.5820 存款利率与 CPI关系： 负利率时代 2010年中国居民消费指数节节攀高，至 11月已达到 5.1%高位，全年 CPI约为 3.3%， 中科院预测 2011年全年 CPI约为 3.7%，从 2010年 2月起 CPI已超越一年期存款利率， 正式 进入负利率时代 。 负利率时代的到来，预示着具有增值的投资渠道将成为居民存款的寻找方向，而 不动产的特性决定了购房成为 抵御通胀的最佳方式 。 2010年1年期存款利率与CPI走势 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 一年期存款利率 2.25% 2.25% 2.25% 2.25% 2.25% 2.25% 2.25% 2.25% 2.25% 2.50% 2.50% 2.75% CPI 1.50% 2.70% 2.40% 2.80% 3.10% 2.90% 3.30% 3.50% 3.60% 4.40% 5.10% 4.60% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 从民生经济看中国房地产 从民生经济看中国房地产 2010年中国民生经济层面关键词 1.涨 （农作物价格暴涨） 【 蒜你狠 】 2010年 3月，大蒜价格疯涨数十倍 【 豆你玩 】 从年初开始，绿豆由每斤 3元一路狂飙至 10元以上 【 姜你军 】 7月至 8月，全国生姜价格连涨 33天，涨幅达 18.2% 【 糖高宗 】 10月，全国食糖价格达到 6062元，创下历史最高纪录 【 油你涨 】【 苹什么 】【 棉里针 】 农作物价格的暴涨，对于日常生活来说增加成本，流动性资本的投机行 为为房地产市场注入了大量的动力，带动房价的冲高 。 从民生经济看中国房地产 2010年中国民生层面关键词 2.缺 （经济回暖，用工短缺） 长三角、珠三角地区城市缺工超过 200万人 拥有 500多万外来打工者的东莞，缺工在百万以上 企业通过增加工资来维持开工，生产成本由此大大提升。 3.转 （控制成本，远离沿海） 仁宝成为第四个进驻重庆的笔记型电脑代工厂 郑州政府发言人证实富士康计划当地设厂 从“昆山制造”到“昆山创造”引入高层次人才将提升城市 整体人文素质。 从民生经济看中国房地产 2010年中国民生层面关键词 4.调 （上调工资，增加收入） 7月 1日起，北京市最低工资标准从每月 800元上调至 960元，涨幅 20% 1月 23日，江苏省宣布 2月起上调最低工资标准，从 850元上调到 960元，增加 110元，涨幅超过 12% 2011年 2月 1日起，江苏省再次上调最低工资标准，从 960元上调到 1140元，增 加 180元，平均增幅 18%以上 上海市每月最低工资标准从 960元调整为 1120元，涨幅约为 16.6% 7月 1日起，江西调整全省最低工资标准由为 80至 140元，增幅为 23.6% 湖南省调整月最低工资标准，由每月 665元提高到 850元，提升 185元 浙江、广东、福建、天津、山西、山东等地相继调整幅度在 10%以上 上调工资性收入对于增加购买力具有推动作用，同时也增加用工单位 支出，将推动商品价格的继续上扬。 从宏观角度看房地产 - 小结 宽松货币政策 能源危机 自然灾害 人民币升值 投资管道不足 基本工资上调 GDP高速增长 生活成本上升 全球生产成本增加 房价 继续 走高 通货膨胀 房地产增值价值 房价上涨推动力 从城市发展看昆山房地产 从城市发展看昆山房地产 从台湾五都选举的都市格局变化 看城市的 消失 与 崛起 五都： 台北市 台中市（台中县并入） 台南市（台南县并入） 新北市（台北县） 高雄市（高雄县并入） 从城市发展看昆山房地产 昆山与上海：逐渐融合的同城趋势 苏州市昆山市 上海市昆山区 从城市发展看昆山房地产 打破旧价格秩序，建立新价格平衡 八王子市 VS 东京 距 离： 50km 房价比： 70% 昆山市 VS 上海 距 离： 50km 房价比： 25% 东京都市圈 上海都市圈 城西板块 公园高校 生态价值 城东板块 东部新城 规划价值 城南板块 中华商务区 投资价值 城北板块 发展饱和 配套价值 中心板块 CBD中央商贸区 地段价值 从城市发展看昆山房地产 昆山市各版块功能定位及房地产市场发展概况 城南 高点 :10000 目前 :8800 浮动： -12% 东部 前进东路沿线 高点 :8500 目前 :7500 浮动： -11.7% 城西 前进西路沿线 高点 :9000 目前 :8300 浮动： -7.8% 北部 长江北路沿线 高点 :8000 目前 :7300 浮动： -8.8% CBD 长江南路西沿线 高点 11000 目前 :11000 浮动： 0% 从城市发展看昆山房地产 昆山市中心（中央商贸区）房地产概况 金鹰国际 建面： 394668.88m 高层，商铺 预计均价：未定 玖珑湾 建面： 175170m 高层 预计均价：未定 弘辉首玺 建面： 33万 m 高层 均价： 10800元 / 玉山九里 建面： 446957m 多层，别墅 预计均价： 18000元 / 鹿城一品 建面： 55991m 高层，商铺 均价： 9500元 / 区域房产概述 昆山高端项目的集中区 域，政府中央商贸区的 规划提升整体区域价值， 目前在售项目产品以高 层为主，主力均价 9500-11000元 / 。 昆山城东（东部新城）房地产概况 中航城 建面： 35万 m 小高，高层，别墅 均价： 8200元 / 珠江御景 建面： 62万 m 高层，商铺 均价： 7500元 / 中冶 .昆庭 建面： 14万 m 高层，酒店公寓 均价：待定 左岸 尚海湾 建面： 34万 m 高层，别墅 均价：待定 绿地 21新城 建面： 178万 m 小高层，高，多层 均价： 7500元 / 东城世家 建面： 20万 m 多层，高层，别墅 均价： 6800元 / 世茂东壹号 建面： 110万 m 多层，高层，小高别墅 均价： 7800元 / 阳光水世界 建面： 29万 m 多层，高层，小高层 均价： 7400元 / 区域房产概述 作为昆山主力在售项目 集中的区域，城东是大 盘开发商的竞争之地， 目前区域产品以小高层、 高层为主，在售产品均 价 7500-8000元 / 。 清风华院 建面： 36万 m 高层，小高，联排别墅 均价： 8500元 天居华庭 建面： 21532m 高层，小高 均价： 7900元 时代文化家园 建面： 33万 m 多层，高层，小高 均价： 6800元 新华舍 建面： 35万 m 多层，高层，小高 均价： 7300元 三水萧林 建面： 30万 m 高层，小高，联排别墅 均价： 7000-9000元 风景英伦 建面： 18万 m 高层，小高，联排别墅 均价： 9000元 TOP凯迪城 建面： 25万 m 高层，小高 均价： 8300元 香堤湾 建面： 4.8万 m 高层 均价： 7600元 昆山城西房地产概况 区域房产概述 昆山城西因森林公园、 大学城、体育中心等配 套成就生态人文价值， 作为改善型居住的首选， 在售高层均价 7500- 8500元 / 。 昆山城南房地产概况 巴比伦国际广场 建面： 12万 m 高层，小高 均价：待定 森隆 珑庭 建面： 14万 m 高层 均价： 11000元 衡山城 建面： 24.9万 m 多层，高层，小高 均价：待定 吉田国际 建面： 70万 m 高层，小高 均价： 12000元 绿中海 建面： 33万 m 高层，别墅 均价： 8500元起 新城 域 建面： 60万 m 高层，小高 均价： 7000元 蝶湖湾 建面： 107.6万 m 高层，别墅 均价： 8500元 景秀丽都 建面： 6.7万 m 高层，小高 均价： 8500元 外滩印象花园 建面： 15.6万 m 高层 均价： 7600元 区域房产概述 昆山城南因拥有三铁交 汇，独特交通条件，成 就高端住宅，商务中心， 在售高层均价 8000- 12000元 / 。 昆山城北房地产概况 中基 高尔夫 建面： 14万 m 高层 均价： 10000元 青春岸线 建面： 7.5万 m 高层，小高 均价： 7000元 大德世家 建面： 21.8万 m 高层，别墅 均价： 6600元 乐活家园 建面： 23万 m 高层，小高 均价： 7500元 第 e特区 建面： 20.5万 m 多层，高层，小高 均价： 7600元 花都艺墅 建面： 34万 m 高层，小高，别墅 均价： 15000元 璞丽公馆 建面： 11万 m 高层，别墅 均价： 6200元 天阔 建面： 12.5万 m 多层，高层，小高 均价： 7700元 云山诗意 建面： 18万 m 高层，小高 均价： 8000元 区域房产概述 昆山城北因农贸市场， 家居建材市场，物流城， 汽车城等贸易巨头进驻， 人气迅速急升，在售高 层均价 6500-8000元 / 。 昆山市 2010年市场总结 房地产市场投资额度分析 ： 房产投资火热 从 2001年开始昆山市房地产投资总额逐年上升，年平均投资增幅超过 40%，至 2009 年末，昆山房地产投资总额达到 155.19亿元，区域房地产市场开发依然火热。 昆山房产年度统计数据： 销售节节攀升 2006年起，昆山房地产销售额突破百亿，达到 135.03亿元， 近年来除 2008年收到金融危机影响成交量下滑外，其他各年 度昆山成交金额均保持快速增长。独特的地理位置优势和强 劲的经济发展动力，吸引大牌开发商纷纷进驻。 2003年至今昆山房产年度统计数据 年份 施工面积（万） 竣工面积（万） 销售额（亿元） 2003 756.82 204.63 44.11 2004 1155.39 244.51 43.18 2005 1350 324 66.32 2006 1498.07 584.2 135.03 2007 1456.54 513.16 218.17 2008 1791.95 297.33 137.66 2009 1991 427 359 昆山 2010年土地市场： 城市的方向 昆山市0 9 年与1 0 年成交商住用地比较表 0 200000 400000 600000 800000 1000000 2009年 677149.7 255498.7 941866.8 106564.9 70458 121252.3 55469.7 300680.2 287925.4 2010年 627756.8 240120.1 252770.2 158570.3 738716.2 63492.9 130066.4 262611.1 100578 玉山镇 锦溪镇 开发区 张浦镇 周市镇 陆家镇 淀山湖镇 花桥镇 千灯镇 2010年受到调控政策影响，昆山商住用地出让面积为 2770941.6 ，同比下降 11%， 平均成交单价为 3312.1元 / ，同比下降 12%。 从各区的成交面积来看， 2010年与 2009年相比，主力出让土地区域由开发区转而 向目前的价格较低区域周市镇转移。 虽然 2010年全年整体平均成交单价同比出现下降，但由于市区土地稀缺，昆山 2010年出现了前所未有的地王现象。 昆山 2010年土地市场： 地王的更迭 地块位置 开发区创业路北侧、柏庐路西侧 面积 26860.8平方米 用途 商住（商业为办公） 容积率 2.8-3.0 建筑密度 25%-35% 起始价 8030元 /平方米 竞得价 15690元 / （ 2010.12） 竞得人 林文镇 地块位置 开发区中华园路南侧、柏庐路西侧 面积 99430平方米 用途 商住（商业建筑面积不大于 10%） 容积率 2.5-2.8（地上部分） 建筑密度 18%-25% 起始价 4800元 /平方米 竞得价 8030元 / （ 2009.11） 竞得人 上海中星（集团）有限公司 昆山 2010年土地市场： 昆山高价地块 地块位置 开发区黄河路东侧、友谊公园北侧 面积 92103平方米 用途 商业（会展、办公、酒店）、住宅 容积率 3.5（其中商业建筑面积不大于总建筑 面积的 40%） 建筑密度 40% 起始价 3000元 / 竞得价 9060元 / （ 2007.9） 竞得人 昆山弘辉建设开发有限公司 昆山 2007年“地王”，由弘辉建设开 发有限公司以 8.34亿元的成交价成功竞 拍，竞拍价为 9060元 /平米，溢价率达 202%，弘辉首玺是弘辉建设开发公司打 造，股东是以工信集团为首包括仁宝集 团、冠军瓷砖、台波集团等 12家台湾企 业组成。 昆山 2010年土地市场： 昆山高价地块 地块位置 玉山镇虹桥路东侧、万步路北侧 面积 259988平方米 用途 住宅 容积率 1.1 建筑密度 30% 起始价 3000元 / 竞得价 8300元 / (2009.11) 竞得人 历达有限公司 地块位置 开发区朝阳路北侧、珠江路西侧 面积 158121平方米 用途 商住 容积率 商业 1.9-2.2，住宅 2.2-2.6 建筑密度 商业 45%-50%，住宅 20%-25% 起始价 8250元 / 竞得价 8250元 / (2010.7) 竞得人 南京金鹰国际集团有限公司 昆山 2010年土地市场： 大牌的盛举 2 0 0 8 前 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2010年成交量走势： 政策市效果凸显 2010年宏观调控对昆山楼市影响甚大， 4月 1日第一次调控后，昆山成交 量直线下滑，虽第三季度市场放量增加带动整体成交上扬，但从全年走 势来看， 2010年昆山整体成交量仍处于较低位运行，需求被政策压制 。 昆山作为外向型城市，外来购房人口占比较大，易受到政策的影响。 第一次调控 第二次调控 整体市场成交分析 ： 2007年至今历年销售走势 从 2007年至今的昆山成交套数来看，金融风暴过后，随着游资的涌进加上央行降息鼓励市民投资买 房，造成 2009年的成交量火热。而 2010年的二月 原本就是成交淡季 ，房产成交量下滑 情有可原 ，在 四 月 新国十条政策出来后整个昆山 成交 量又下滑，也因新国十条的政策较为严谨，虽然房屋成交量再慢 慢爬升，但爬升速度却不快。 政府对于房地产市场调控政策采取刚柔并济的方式 。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2007年 2808 3882 4192 3791 3847 5533 3032 4699 2504 2008年 3027 1082 2152 2807 3327 3567 2712 2391 2079 2656 2201 2520 2009年 1014 1629 2526 3279 4224 4667 7869 7074 5785 7123 8519 8084 2010年 5437 1035 2965 4470 1483 1506 1735 2210 3303 3628 3231 3714 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 （ 单 位: 套 ） 2007年 4月至今昆山房产每月交易量统计数据 2010年成交量同比： 锐减近五成 受到政府政策以及央行加息房地产调控影响之下，与 2009年同比之下成 交量相对减少 47.40%。 全市 2010年 2009年 增减 增幅 成交套数 36091 68584 -32493 -47.40% 楼盘数量 575 499 76 15.23% 批准销售套数 248515 200306 48209 24.07% 昆山市 2010年市场总结及 2011年趋势研判 1.宏观调控政策严重影响成交，成交量同比下滑近五成。 2.政策的持续影响跨区投资购房，成交量持续走低。 3.全年房价冲高后回落，年末房价与高点相比降幅约 10%。 4.随着地王入市，昆山房价将在 2011年呈现两极分化。 5.2011年高档项目频现，金字塔顶端客户将被分化。 6.台资大厂纷纷转移内地，高档购房主力客群将减少。 7.昆山城市进行升级转型，居住品质将获得提升，高素质的 新购房主力将进驻。 - THE END -