专业市场体量确定方法规律

本报告是严格保密的。1 1回归分析法回归分析法p运用SPSS高级社会统计软件，对全国35个城市的相关指标与专业市场营业面积之间关系进行分析，得出每增加一个单位的指标，专业市场营业面积的增加量。案例类比法案例类比法p以凉山2015年的GDP及常住人口数基准，选择2011年经济发展水平（GDP）相近、产业基础类似的城市所承载的专业市场面积进行对比分析，从而推算出凉山所能承载的专业市场规模运用回归分析和案例类比法，多维度来测算西昌专业市运用回归分析和案例类比法，多维度来测算西昌专业市场的承载规模场的承载规模体量判定体量判定本报告是严格保密的。2 2回归分析法步骤解析回归分析法步骤解析 Step1 Step1Step 2Step 2Step 3Step 3p选择样本城市：选择样本城市：包括北京、天津、大连、南昌、兰州等共计35个p确定自变量：确定自变量：GDP、社会消费品零售总额、常住人口、人均可支配收入等p确定因变量：确定因变量：专业市场营业面积p将样本数据录入SPSS统计软件，对相关变量予以赋值。p采用线性回归分线性回归分析析，寻找自变量与因变量之间的关系p结果解释：结果解释：确定对专业市场营业面积有显著影响的变量，从而推算出未来随着该变量的增长，专业市场营业面积的增量回归分析法回归分析法本报告是严格保密的。3 3样本数据来源：样本数据来源：2011 2011年中国商品交易市场统计年鉴年中国商品交易市场统计年鉴各城市各城市 2010 2010年国民经济与社会发展统计公报年国民经济与社会发展统计公报城市名城市名专业市场营专业市场营业面积业面积GDPGDP社会消费品零社会消费品零售总额售总额海口海口1.05590.55326.94深圳深圳62.2399510.913000.76厦门厦门22.412053.74696.55大连大连73.02435158.11639.8西安西安50.84573241.491611.04北京北京397.859513777.96229.3哈尔滨哈尔滨118.53573665.91770.2太原太原57.61951778.05825.85西宁西宁20.7162628.28231.76武汉武汉209.21575515.762523.2福州福州116.5663068.211624.28南京南京195.94965010.362267.77上海上海661.783516872.427594.61长春长春144.854633291286.7天津天津398.81759108.832902.55南昌南昌105.43632207.11764.94重庆重庆379.85397894.242878.04成都成都275.9035551.32417.6城市名城市名专业市场专业市场营业面积营业面积GDPGDP社会消费品零社会消费品零售总额售总额沈阳沈阳251.837250172065.9杭州杭州301.23975945.826036.86济南济南212.54193910.81725.5广州广州635.90910604.484476.38呼和浩特呼和浩特118.781865.71746.6郑州郑州273.21554000123.7宁波宁波352.68775125.827506.6南宁南宁125.291800.43905.93合肥合肥189.74662702.5839.02长沙长沙325.76974547.061812.08青岛青岛419.34265666.191902.74贵阳贵阳91.33371121.82484.78昆明昆明182.94792120.371060.19兰州兰州95.89461100.39545.11石家庄石家庄304.098734011391.1银川银川77.8797763.26225.14乌鲁木齐乌鲁木齐139.03261311563.67回归分析法回归分析法主要样本数据摘录主要样本数据摘录本报告是严格保密的。4相关性结果检验结果显示，相关性结果检验结果显示，GDPGDP、社会消费品零售总社会消费品零售总额、常住人口与专业市场营业面积之间的相关性较大，额、常住人口与专业市场营业面积之间的相关性较大，相关系数超相关系数超0.70.7回归分析法回归分析法指标指标相关系数相关系数sigsigGDPGDP0.7920.7920.0000.000社会消费品零售总额社会消费品零售总额0.7190.7190.0000.000常住人口常住人口0.7010.7010.0000.000第三产业投资额0.6340.000社会固定资产投资额0.5990.000人均可支配收入0.5030.002建筑业增加值0.4970.002第二产业投资额0.4520.006人均GDP-0.0910.603各指标与专业市场营业面积之间的相关性分析结果各指标与专业市场营业面积之间的相关性分析结果注：注：1、相关系数值为1时，表示两个变量完全相关，符号为正，表示正相关，为负，即负相关，相关系数值越接近1，表示相关性越强 2、sig值小于0.05，表示该指标对于专业市场的营业面积大小有显著性影响 3、因共线性检验结果显示，各指标间存在着较强的共线性，因此，不能直接通过方程得出专业市场营业面积，但可以通过各指标与专业市场营业面积之间的关系来计算本报告是严格保密的。5 5以专业市场营业面积为因变量（以专业市场营业面积为因变量（y y），），GDPGDP为自变量（为自变量（x x）的回归）的回归分析显示，至分析显示，至20152015年凉山专业市场的增量约年凉山专业市场的增量约2020万万mm2 2p根据凉山彝族自治州国民经济和社会发展十二五规划纲要，2015年凉山州地区生产总值（GDP）预计达16001600亿亿。模型模型非标准化系数非标准化系数t tSig.Sig.B标准 误差常量常量63.82827.8262.294.028GDPGDP0.0330.0056.889.000SPSSSPSS统计结果统计结果1 1（R R2 2=0.58=0.58）GDPGDP（亿元亿元）每增加一个单位，专业市场营业面积（万每增加一个单位，专业市场营业面积（万mm2 2）增加增加0.0330.033个单位个单位至至20152015年，凉山专业市场营业面积增量年，凉山专业市场营业面积增量=（20152015年年GDP-GDP-20112011年年GDPGDP）*0.033=19.8*0.033=19.8万万mm2 2 回归分析法回归分析法本报告是严格保密的。6 6以专业市场营业面积为因变量（以专业市场营业面积为因变量（y y），社会消费品零售总额为自），社会消费品零售总额为自变量（变量（x x）的回归分析显示，至）的回归分析显示，至20152015年凉山专业市场的增量约年凉山专业市场的增量约1818万万mm2 2p2006-2011年间，凉山社会消费品零售总额年均增长速度为19.8%，2011年社会消费品零售总额为287.6亿，依此计算，2015年凉山社会消费品零售总额约为592592亿。亿。模型模型非标准化系数非标准化系数t tSig.Sig.B标准 误差常量常量89.10928.1723.1630.003社会消费品零售总额0.0590.0105.9490.000SPSSSPSS统计结果统计结果2 2（R R2 2=0.50=0.50）至至20152015年，凉山专业市场营业面积可承载的增量年，凉山专业市场营业面积可承载的增量=（20152015年年社会消费品零售总额社会消费品零售总额-2011-2011年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额）*0.059=18*0.059=18万万mm2 2 社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元亿元）每增加一个单位，专业市场营每增加一个单位，专业市场营业面积（万业面积（万mm2 2）增加）增加0.0590.059个单位个单位回归分析法回归分析法本报告是严格保密的。7 7通过对全国通过对全国3535个城市的指标进行回归分析发现，至个城市的指标进行回归分析发现，至20152015年凉山市可承载的专业市场增量约为年凉山市可承载的专业市场增量约为18-2018-20万万mm2 2，依此总规模将可达约依此总规模将可达约37-3937-39万万mm2 2现有存量现有存量约约1919万万mm2 2未来增量未来增量18-2018-20万万mm2 220152015年凉山州预计可承载的专业市场规模约为年凉山州预计可承载的专业市场规模约为37-3937-39万万p无论是从GDP与专业市场营业面积的关系求证，还是根据社会消费品零售总额与专业市场营业面积增长量的关系看，至2015年凉山市可承载的专业市场增量为18-20万m2。回归分析法回归分析法本报告是严格保密的。8 8修正一：亿元以上修正一：亿元以上成交额修正成交额修正修正二：城市级别修正二：城市级别修正修正上述全国35个城市的专业市场数据来源于亿元以上成交额的专业市场；依据二八法原则，亿元以上专业市场的规模占整体专业市场的份额为80%；市场规模=38/80%=48=38/80%=48万万上述全国35个城市的级别都比凉山州高，且辐射力和影响力较大，考虑专业市场的修正系数为80%；市场规模=48*80%=38=48*80%=38万万经过修正，世联认为凉山专业市场能承载的合理规模约经过修正，世联认为凉山专业市场能承载的合理规模约为为3838万平米万平米注：为便于计算，取规模区间37，39的中间值38回归分析法回归分析法本报告是严格保密的。9 9 9类比案例法：通过对同级同类城市的专业市场比较研究，类比案例法：通过对同级同类城市的专业市场比较研究，得出凉山专业市场的规模得出凉山专业市场的规模选取案例p区位相近，经济不发达地区；p经济发展水平稍高于凉山，以GDP、社会消费品零售总额为衡量标准；p当地有一定的产业支撑利好。p湖南省衡阳市p江西省赣州市案例选取原则类比案例法类比案例法本报告是严格保密的。101010湖南衡阳市湖南衡阳市区位、省内经济发展排名、产业基础、区位、省内经济发展排名、产业基础、城市定位与本项目相匹配城市定位与本项目相匹配凉山凉山衡阳衡阳GDP GDP （亿元）（亿元）1000.1，四川GDP排名第二梯队1746.44，湖南GDP排名第二梯队社会消费品社会消费品零售总额零售总额（亿元）（亿元）287.9556.53第三产业值第三产业值（亿元）（亿元）282.0，经济增长贡献率20.3%600.23，经济增长贡献率33.3%人均可支配人均可支配收入（元）收入（元）1721817866人口人口 （万人）（万人）487714区位区位内陆，距省会城市有一定距离，内陆，距省会城市有一定距离，城市定位城市定位“工业强州、生态立州、开放兴州”，打造集工业、商贸、旅游、文化于一体的区域性中心城市“工业立市、商贸兴市、旅游旺市”，打造集工业、商贸、文化、旅游功能于一体的湘南区域性中心城市p类比前提：区位与城市定位相近；案例城市经济发展水平稍好于凉山（基于对未来研判的考虑）；当地有一定的产业支撑利好。凉山凉山衡阳衡阳赣州赣州类比案例法类比案例法本报告是严格保密的。11111111湖南衡阳市湖南衡阳市专业市场品类以建材、家居、综合小商专业市场品类以建材、家居、综合小商品、农产品等为主品、农产品等为主，总营业面积约总营业面积约5858万平米万平米市场品类市场品类规模（营业面积）规模（营业面积）主要专业市场主要专业市场五金机电五金机电2.57万中湘五金机电大市场（营业面积：2.3万）经营种类：五金机电、农机及配件、汽车配件、工程机械、水暖器材的批发、零售湘江五金建材市场（营业面积：0.27万）经营五金产品家居建材家居建材25.31万华源装饰材料专业市场（营业面积：8.5万）经营种类：石材、地板、门业、瓷砖、洁具、卫浴、管材、铝材永兴家居广场（营业面积：12.6万）日鑫建材市场（营业面积：1.4万）经营种类：石材、灯饰、铝材、板材、墙纸、陶瓷、门窗、卫浴、油漆、橱柜湘江五金建材市场（营业面积：0.81万（建材）经营种类：门、卫浴、灯、管材、油漆、地板等共创家世界（营业面积：2万）经营种类:家纺、灯饰、家电综合小商品市场综合小商品市场14万衡阳江东综合市场（营业面积：1.2万）经营种类：布匹百货、服装鞋帽、床上用品、五金交电针棉纺织等五一大市场（建面面积：8.8万）经营种类：粮油、副食品、酒店用品、厨房用品、烟酒等雁东大厦（营业面积：4万）鞋类、服装、小百货(文化用品)农产品批发市场农产品批发市场10.1万西园农产品批发市场（营业面积：8.5万）经营种类：水产、蔬菜、水果达德三得利水果批发市场（营业面积：1.6万）经营种类：水果汽配市场汽配市场2.7万大元汽配中心市场(营业面积：0.7万)经营种类：汽车配件等湘南汽配城（建面面积：2万）钢材市场钢材市场3万姚家山钢材市场(营业面积：3万)经营种类：钢筋、水泥、混凝土等类比案例法类比案例法本报告是严格保密的。121212指标指标凉山凉山赣州赣州GDP（亿元）1000.11336，江西GDP排名第二梯队 社会消费品零售总额（亿元）287.9432 第三产业值（亿元）282.0，经济增长贡献率20.3%472.13，经济增长贡献率38.2%人均可支配收入（元）1721816057人口（万人）487918区位内陆，距省会城市有一定距离，内陆，距省会城市有一定距离城市定位“工业强州、生态立州、开放兴州”，打造集工业、商贸、旅游、文化于一体的区域性中心城市打造赣粤闽湘四省通衢的区域性、现代化中心城市和区域性综合交通枢纽、区域性金融中心江西赣州市江西赣州市区位、经济发展水平、产业基础、专业区位、经济发展水平、产业基础、专业市场辐射范围与本项目可比性强市场辐射范围与本项目可比性强类比前提：类比前提：n经济发展水平相近n产业资源类似，皆有丰富的矿产类、特色果蔬资源n区位条件类似n未来城市定位类似凉山凉山衡阳衡阳赣州赣州类比案例法类比案例法本报告是严格保密的。1313江西赣州市江西赣州市专业市场品类以家具建材、农产品与粮专业市场品类以家具建材、农产品与粮食以及汽车等为主食以及汽车等为主，总营业面积约总营业面积约6868万平米万平米市场品类市场品类规模（建筑面积）规模（建筑面积）主要专业市场主要专业市场家居建材家居建材20万赣南建材大市场（营业面积：12万平方米）经营种类：建筑材料、陶瓷制品、金属材料、建筑五金、水暖器材、油漆涂料、木材制品、装潢装饰材料 家具大市场（营业面积：8万平方米）经营种类：中、高档民用系列、办公系列家具农产品、粮食农产品、粮食17.92万赣州农资饲料市场（营业面积：4.64万平方米）经营种类：农资、饲料南北蔬菜批发市场（营业面积：9.6万平方米）经营种类：蔬菜、水产、水果、土特产赣州粮食城粮油批发市场（营业面积：3.68万平方米）经营种类：粮油、副食品服装批发服装批发9.6万赣州卫府里市场（营业面积：9.6万）经营种类：服装等汽车汽车4万赣州国际汽车城（营业面积：4万平方米）经营种类：国际品牌汽车、汽车配件、汽车美容装潢、汽车油料等综合类综合类16.8万赣南贸易广场（营业面积：12万平方米）经营种类：副食、粮油、综合、家电、五金二类机电 龙都商城（营业面积：4.8万平方米）经营种类：五金家电、鞋类、百货、纺织品类比案例法类比案例法本报告是严格保密的。141414经过修正，世联认为凉山专业市场能承载的合理规模约经过修正，世联认为凉山专业市场能承载的合理规模约为为36-3836-38万平米万平米凉山凉山衡阳衡阳赣州赣州人均可支配收入人均可支配收入（元）（元）172181786616057人口（万人）人口（万人）487714918专业市场营业面积专业市场营业面积（万（万mm2 2）19586820112011年凉山、衡阳、赣州相关指标对比年凉山、衡阳、赣州相关指标对比人口系数修正人口系数修正以凉山人口为基准修正专业市场营业面积=现有专业市场营业面积/(案例城市人口/凉山州人口)，据此计算：衡阳专业市场营业面积修正值约为3838万万 m m2 2赣州专业市场营业面积修正值约为3636万万 m m2 220152015年，凉山专业市场可承载的规模约为年，凉山专业市场可承载的规模约为36-3836-38万万mm2 2左右左右类比案例法类比案例法本报告是严格保密的。151515测算方法结果表明，凉山州专业市场规模的上限值为测算方法结果表明，凉山州专业市场规模的上限值为3838万平米万平米两种方法估算凉山州专业市场承载规模两种方法估算凉山州专业市场承载规模与全国35城市比较，凉山州专业市场面积承载上限规模为3838万平米万平米 城市比较法城市比较法西昌未来产业发展以水电、矿冶等行业为主，主要带动建材、五金、机电市场的发展。旅游业的发展促进了旅游用品（含旅游特产、旅游酒店用品）的需求汽车用品专业市场作为新兴的市场，未来具有一定的市场空间定性研判定性研判湖南衡阳市专业市场规模约3838万平米万平米江西赣州市专业市场规模约3636万平米万平米类比案例法类比案例法上限规模约上限规模约为为3838万平米万平米基于对未来产业的研判基于对未来产业的研判体量判定体量判定商业市场发展机会较大，但规模需保持谨慎商业市场发展机会较大，但规模需保持谨慎本报告是严格保密的。161616基于对市场的考虑，建议本项目专业市场规模定为基于对市场的考虑，建议本项目专业市场规模定为3030万平方米万平方米市场考虑市场考虑建议本建议本项目规项目规模为模为3030万万体量判定体量判定市场类别市场类别体量体量市场考虑市场考虑不可转移率不可转移率不可转移量不可转移量钢材市场、农产品市场约2.7万m2钢材市场不具备本项目的发展条件；农产品市场季节性强，市场实现度不高100%约约2.72.7万万mm2 2建材、家具家私市场约9.4万m2目前已形成一定的聚集效应，难以完全转移30-40%约约4-64-6万万mm2 2五金机电市场约3万m2服装市场0.9万m2汽配专业市场约0.7万m2小商品市场约2万m2政府有意改造，可协议整体搬迁转移0%0 0mm2 2合计6.7-8.76.7-8.7万万mm2 2市场上限规模市场上限规模：3838万万mm2 2市场能承载的合理规模约为：29-31万平米表：市场可转移情况考量表：市场可转移情况考量本报告是严格保密的。17171717专业市专业市场类别场类别经营品类经营品类现状：存量现状：存量未来：增量未来：增量建议体量建议体量泛家居泛家居市场市场建材建材5.7万m2市场需求大市场需求大，预计较现有市场有突破增长预计较现有市场有突破增长矿冶、水电等重点产业项目发展带动；房地产市场的繁荣13万m2家具家私家具家私3.7万m2市场需求较大，预计较现有市场有突破增长市场需求较大，预计较现有市场有突破增长房地产市场的繁荣；大量保障安居房、集资房的建设五金机五金机电市场电市场五金机电五金机电3万m2市场需求较大市场需求较大，预计较现有市场有突破增长预计较现有市场有突破增长矿冶、水电等重点产业项目发展带动；房地产的发展6万m2汽配专业市汽配专业市场场0.6-0.8万m2未来有一定的市场空间未来有一定的市场空间汽车保有量增长；物流、运输、矿冶等产业大力发展；整体项目可能带来客户扩容；但整体体量不宜偏大小商品小商品市场市场小商品小商品2.9-2.95万m2有一定的需求有一定的需求规模效应可能带来辐射范围扩容；人均消费和社会零售品总额增长带来的潜在需求8万m2旅游用旅游用品市场品市场旅游酒店用旅游酒店用品品少量散铺，未形成市场新兴市场，未来有一定需求新兴市场，未来有一定需求旅游业发展带动；酒店数量增加使需求增长；但有一定的市场经营风险，需控制整体体量3万m2地方特产地方特产无，分散在专卖店或超市未来有一定的市场空间未来有一定的市场空间旅游业发展带动；项目整体产生的规模效应有机会成为凉山州的中转和流通地；但整体体量不宜偏大建材、家具家私、五金机电市场未来将面临较大的需建材、家具家私、五金机电市场未来将面临较大的需求，小商品、汽车用品、地方特产存在一定的发展空求，小商品、汽车用品、地方特产存在一定的发展空间，旅游酒店用品作为新兴的市场，建议谨慎乐观间，旅游酒店用品作为新兴的市场，建议谨慎乐观专业市场体量专业市场体量本报告是严格保密的。18 以上有不以上有不当之处，当之处，请大家给请大家给与批评指与批评指正，谢谢正，谢谢大家！大家！