房地产市场回顾及市场展望

房地产市场回忆 是房地产市场注定不平凡的一年，是“最艰巨的一年”。同步，这一年毫无疑问是当仁不让的楼市“政策年”,上半年各类调控政策屡屡出台，令人目不暇接.地方与中央的博弈也持续升级。与此同步，这一年的另一种核心词是，如火如荼建设中的保障房。年初下达的66万套保障性住房的建设和筹措总目的,1月底就完毕了，这意味着保障房对于市民已不是遥不可及。“国八条 一房一价 房产税 限购将继续执行等一系列政策 房地产市场仍然面临严峻的形式，觉得开发商将继续坚持高速周转的市场方略，以钞票为王,在合适时机继续坚持“方略性降价”，或大幅优惠促销，回笼资金。市场观望将持续而对于一般购房者来说，恐怕心理影响较为深远。限购继续执行这一消息肯定会影响消费者对市场的预期。如非急着结婚或换房的客户也许会再观望一段时间,而目前正在挂牌的房东,如果急着要出手，一定会跟进降价,幅度也许会达到10左右，但如果不想急卖的房东,则有也许干脆转售为租,导致市场上挂牌房源数量更少。新居：全国投资,新动工增速回落，商品房销售面积和销售金额再创新高。 但调控效果在限购都市显现,成交量下降，一二线都市价格指数浮现下跌。主流品牌的地产商浮现降价促销方略,降幅-20%之间,以谋求以价换量。我们觉得降价潮将会持续下去,直至底也不会结束。 土地供应背面略有增长,住宅用地量将持续下降。以北京为例，土地成交面积和楼面地价分别下降23和1。 公司方面,品牌房地产公司如万科,通过合理促销,加快推盘，加强非限购都市布局，整体跑赢大市。此外，品牌房企明显放慢了拿地的速度。拿地面积同比下降3%。品牌公司在做开源节流,备战接下来的严冬。二手房市场是房产市场的晴雨表,俗话说春江水暖鸭先知 二手房受到调控影响更大，重要都市成交量和价格不小于新居。成交方面，以北京为例,二手房成交套数同比下降34%已显示出下行趋势。绝对水平看接近低点。价格方面二手房平均价格从9月份开始也浮现环比下跌。且这一趋势也将持续。从中介公司的角度看，限购政策的延续必将变化她们的老式运营模式。目前中介门店花在一二手房的交易比例最高已是二八开，八成交易量是代理一手房,只有二成是二手房交易。我们觉得，由于来年初，二手房的交易难有起色,因此今年中介的一二手联动势必将继续。一手代理的业务量一定不会低于50%。总结房地产状况:1,土地购买活动景气明显下降。2，房地产开发投资前高后低呈现逐渐回落态势。3,房屋新动工面积和施工面积增幅回落。4,商品房销售面积增幅减小，多数都市二手房成交量同比负增长。5，房价同比涨幅回落,环比下降都市增多。 房地产市场的展望政策趋势:继续坚持房产调控不动摇，货币政策微调缓和调控压力。宏观环境经济已呈下行趋势。构造调节重于经济增速 人们普遍关怀今年的房价与否会跌下来,以及政策与否存在不拟定。我们的结论是:今年的房市价格一定下行，政策方面，我们觉得从严调控的政策将始终持续下去。理由简朴，政策的持续将得到加强，房产公司不要指望政策会有松动，开发商不要冲动，近来媒体上也有报道，有些地方政府进行了试探性的出台某些松动措施。成果是刚出台的措施最短的没有超过几小时便胎死腹中。为什么会浮现这种现象，纯正是地方政府为了自己的局部利益的一种考量。以至于胎死腹中就局限性为奇了。我们懂得，国务院出台的多种房产政策,是为房地产业踩了一次急刹车,如果不睬刹车，将来房产真的泡沫化破裂后,我们整个国家的经济将陷入痛苦之中，这不是耸人听闻。此外,房地产实行严肃政策后，老百姓也看到了政策的威力,由本来盲目的抢房，抢购，到目前的观望,逐渐也在冷静、理性、将来还会变的成熟。目前浮现的态势看，刚性需求也在观望之中。投机性需求基本停止了。房产作为我们每个家庭最大的消费品，我们的老百姓是该到了冷静思考的时候了，给自己某些时间去考虑,去研判,不要再盲从了。也正是老百姓消费的理念在提高，将来房地产市场虽然度过严冬，接下来的春天也不会是春暖花开，鲜花浪漫的景象,到那个时候,房地产行业将进入平稳的通道中,暴利时代将一去不复返。尚有今年两会的召开政府换届,新的领导层绝不会打破目前的政策,由于这样的政策符合民意,更符合新的领导集体的稳定性,由于稳定在目前阶段是最重要的，没有人乐意打破这种这种来之不易的平衡。因此，我们判断房产调控仍然是的方向且不可逆转的。本次调控彰显中央政府的公信力和中国经济的健康发展的大局。 保障性住房方面，规模将迅速增长，估计保障住房动工建设目的为00万套。是保障住房建设的高峰期。房产税：试点范畴一定会扩大，目前房产税覆盖范畴很窄，税率较低。出其产生的影响有限,长期看,会显而易见,不可忽视的。 近来,我们发现二手房中介机构倒闭的越来越多，这也从反映出二手房市场将更困难，买卖双方都进入了对峙期,我们觉得这种平衡，优势最后有也许变化这些年来以卖方主导市场的格局，逐渐向买方倾斜,由于房市的价格下降趋势已经来临,随着市场成交的趋淡,平衡不可持续,终将被打破。优势一方获得的也是弱优势，而不是强优势,这是由于，中长期看,我们的土地资源仍然偏紧，随着价格逐渐下跌，会有刚需进场，这也为房地产业的发展拓展了一定的空间。只但是房地产市场暴利将结束，一切会回到平衡的均衡的利润值。这是我们提供的某些见解。 房地产公司方面： 3月14日,国务院总理温家宝在人民大会堂金色大厅与中外记者会面并回答提问时谈到了房地产,温总理说:“房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,并且会导致房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。” 温总理这番话，再次明确了调控房地产市场的决心,影响将会非常深远。昨天下午,房地产股票大幅下跌，沪深股市受到连累而大跌。目前,房地产市场的确进入了冬天,从去年四季度开始，房地产市场销售浮现明显下降趋势。 ，我们研究了万科陆家嘴等上市公司刚刚发布的年报，发现这些公司的做法还是有些值得房企借鉴的地方。去年全国商品房销售面积0.99亿平方米，销售金额5.91万亿元，同比分别增长4.9和12.%,增速较进一步放缓，其中，去年第四季度全国商品房成交面积同比下降7%。万科重点关注的1个都市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉),继成交面积同比下降9.6%之后,继续下降19.%。 从万科、保利地产、金地集团等几家大的上市房地产公司每月发布的销售数据看，从去年10月份以来,销售数据始终处在下滑态势。显然,房地产公司销售遇到困难,行业进入了冬天，而市场普遍觉得这个冬天还将持续。 那么，在这种严峻局势下，房地产公司如何应对？我们研究了近来发布年报的几家房地产公司,她们在报告中论述了她们的某些做法。 以万科为例，对于房地产的寒冬，有着苏醒的结识,因此,在致股东中表达:经历过以来完整行业周期的我们,对冬日的再临，不应有任何惊讶,亦不必任何惊惶。万科的应对措施，一是稳健的财务构造，二是开发市场合适的产品。财务方面,谨慎拿地的万科始终注重财务的稳健，由于去年万科销售额125.4亿元,使得预收款达到1111亿元,财务压力不大，剔除预收款后,公司其她负债占总资产的比例为96%，比上年有所减少,公司的有息负债占所有负债的比例仅221%。公司持有货币资金32.4亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元，财务是较为安全的。 在产品方面,万科定位于自住购房者，满足刚需市场，因此注重小型化与装修房，近年来,万科销售的产品中，44平方米如下户型占比始终接近90%，甚至已经开发出0平方米如下的超小户型，万科觉得小户型、装修房,可以提高客户中自住购房的比例。万科的另一措施就是住宅产业化，以保证质量，减少建设成本。 陆家嘴的应对措施是继续推动商业地产的发展,年来公司的租赁性收入增长超过1.5倍，突破了10亿大关,提高了公司的竞争力和抗风险能力。董事长在报告中表达:在住宅地产的调节周期内,也许我们是幸运的。从报表看，陆家嘴公司去年房产租赁收入与销售收入基本相称，的营收模式将全面转变成长期资产管理收入和短期资产发售收入并重的模式。 资金压力成为房地产公司面临的最大难题,为了应对这个难题，陆家嘴去年通过转让部分获得开发需要的资金,以减资方式退出上海光通信发展股份有限公司;转让上海复旦科技园股份有限公司的股权;转让上海陆家嘴投资发展有限公司的股权。董事会表达:这些决策均有助于公司集中精力于商业地产的开发建设,并为公司的钞票流作出了有益奉献。由此看来，如果有积极的针对性的应对措施，房地产上市公司可以稳健地度过这个寒冬。 我们的建议是:房地产公司，预期不乐观，注重保持钞票流,保销售,房企谨慎拿地，重心向二、三、四线都市倾斜。结束语 展望将来，房地产行业将面临较为严肃的调控政策,短期看市场需求和价格波动幅度会加大,行业风险也在加大。同步我们也要看到，随着都市化进程的推动,这将为房地产提供部分需求。房地产市场仍然面临较大的空间,这个空间也是建立在价格平稳基本之上的,人们不会在接受价格暴利时代。