居间贷款知识

公积金贷款担保是怎么回事？购房贷款担保由公积金管理中心认可的住房置业担保公司 进行连带责任保证。同时，借款人将住房抵押给担保公司作为反 担保。由住房置业担保公司对住房公积金个人购房贷款进行担保 是减少贷款环节、提高贷款中介服务质量、降低贷款风险的改革 措施。我最近有个项目，经过细密的考虑应该稳赚，但我手上缺少 资金，请问我能贷款吗？一什么方式贷？本人详细情况，一无房产，二无地契，三无担保 农村户口。 希望能有热心认识帮忙解决，尽量详细点，谢谢！A、一、银行贷款的种类银行贷款的种类就是指贷款的形式。按着贷款通则的规定目前我 国商业银行发放的贷款形式主要有：委托贷款、信用贷款、抵押贷款 和票据贴现等四种形式。同时，各商业银行面向市场积极进行金融创 新推出了许多适应中小企业需要的贷款品种。1）委托贷款 委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由 贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、 利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收 取手续费，不承担贷款风险。办理个人委托贷款的基本程序是：一是由委托人向银行提出放款申请。 二是银行根据双方的条件和要求进行选择配对，并分别向委托方和借 款方推介。三是委托人和借款人双方直接见面，就具体事项和细节如借款金额、 利率、贷款期限、还款方式等进行洽谈协商并作出决定。四是借贷双方谈妥要求条件之后，一起到银行并分别与银行签订委托 协议。五是银行对借贷人的资信状况及还款能力进行调查并出具调查报告， 然后借贷双方签订借款合同并经银行审批后发放。2）信用贷款信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。其特征就是债务人无需提 供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款，并以借款人信 用程度作为还款保证的。这种信用贷款是我国银行长期以来的主要放 款方式。由于这种贷款方式风险较大，一般要对借款方的经济效益、 经营管理水平、发展前景等情况进行详细的考察，以降低风险。从目前实际看，银行发放信用贷款的基本条件是： 一是企业客户信用等级至少在AA-（含）级以上的，经国有商业银行省 级分行审批可以发放信用贷款； 二是经营收入核算利润总额近三年持续增长，资产负债率控制在 60的良好值范围，现金流量充足、稳定； 三是企业承诺不以其有效经营资产向他人设定抵（质）或对外提供保 证，或在办理抵（质）押等及对外提供保证之前征的贷款银行同意； 四是企业经营管理规范，无逃废债、欠息等不良信用记录。3）担保贷款担保贷款是指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。其一，保证贷款是指按中华人民共和国担保法规定的 保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保 证责任或者连带责任而发放的贷款。中华人民共和国担保法规定具有代为清偿债务能力的法人、其他组 织或者公民，可以作为保证人。保证人和债权人约定，当债务人不能 履行债务时，保证人按照约定履行或者承担债务。同一债务由两个以 上保证人保证的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保 证责任。法律规定保证人与贷款银行要以书面形式订立保证合同。保证人与贷 款银行可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权 额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订 立一个保证合同。保证合同包括以下内容：被保证的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；保证的方式； 保证担保的范围；保证的期间；双方认为需要约定的其他事项。在实 际执行中若发现保证合同不完全具备规定内容的可以补正。其二，抵押贷款是指按照中华人民共和国担保法规定的抵押方式 以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。中华人民共和国 担保法，规定下列财产可以抵押：抵押人所有的房屋和其他地上定 着物；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有 权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法有 权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法承包并 经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； 依法可以抵押的其他财产。一般情况下，银行能给与的最高贷款比例 不超过抵押物的60%70%。法律规定抵押人和贷款银行要以书面 形式订立抵押合同。抵押合同应当包括以下内容： 被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押物的名称、 数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保 的范围；当事人认为需要约定的其他事项；在实际执行中若发现抵押合同不完备的可以补正。其三，质押贷款是指按中华人民共和国担保法规定的质押方式以 借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。动产质押，是指 债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担 保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或 者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。权利质押是指以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；依 法可以转让的股份、股票；依法可以转让的商标专用权、专利权、著 作权中的财产权；依法可以质押的其他权利。质押与抵押相比，最大的特点是质物必须移交给银行占有。中华人民共和国担保法规定下列权利可以质押：汇票、支票、本 票、债券、存款单、仓单、提单；依法可以转让的股份、股票；依法 可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权；依法可以质押 的其他权利。以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质 的，应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人。质押合同自权 利凭证交付之日起生效。法律规定出质人和贷款银行要以书面形式订立质押合同。质押合同自 质物移交于质权人占有时生效。质押合同应当包括以下内容：被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；质物的名称、 数量、质量、状况；质押担保的范围；质物移交的时间；当事人认为 需要约定的其他事项。在实际执行中若发现质押合同不完备的可以补 正。4）票据贴现 票据贴现是指借款人将未到期商业票据（银行承兑汇票或商业承兑汇 票）转让给银行，取得扣除贴现利息后的资金。俗话说，杀头的生意 有人做，赔本的买卖无人干。票据贴现当然要有利可图，银行在接受 企业的票据时，在原价基础上打个折扣，被称为贴现。商业银行把票 据转让给同行叫转贴现，接受方银行如果票据太多，影响放贷获利， 就把票据转让给中央银行就叫作再贴现。这种贷款形式指的是借款人 手头拮据，急需资金，用商品交易得来的未到期的票据向银行申请放 款，以融得急需的生产经营资金。采用这种方式贷款，银行在贴现时 要扣除利息，并不是按票面金额全部贴现的。正是靠着贴现、转贴现、 再贴现的利差，票据市场商家云集，大小企业你来我往，热闹非凡。 这种融资方式的好处之一是银行不按企业的资产规模来放款，而是依 据市场情况（销售合同）来放款。企业收到票据至票据到期承兑之日， 往往少得几十天，多则半年，资金在这段时间处于闲置状态。企业如 果能充分利用票据贴现融资，远比申请贷款简便，一面且融资成本很 低。5）综合授信 即银行对一些经营状况好、信用可靠的企业，授予一定时期内一定金 额的信贷额度，企业在有效期与额度范围内可以循环使用。综合授信 额度由企业一次性申报有关材料，银行一次性审批。银行采用这种方 式提供贷款，一般是对有工商登记、年检合格、管理有方、信誉可靠、 同银行有较长期合作关系的企业。6）信用担保贷款目前在全国 3l 个省、市中，已有 100 多个城市建立了中小企业信用 担保机构。这些机构大多实行会员制管理的形式，属于公共服务性、 行业自律性、自身非盈利性组织。担保基金的来源，一般是由当地政 府财政拨款、会员自愿交纳的会员基金、社会募集的资金、商业银行 的资金等几部分组成。会员企业向银行借款时，可以由中小企业担保 机构予以担保。另外，中小企业还可以向专门开展中介服务的担保公 司寻求担保服务。目前全国共有955 家担保公司，当企业提供不出 银行所能接受的担保措施时，如抵押、质押或第三方信用保证人等， 担保公司却可以解决这些难题。7）买方贷款 如果企业的产品有可靠的销路，但在自身资本金不足、财务管理基础 较差、可以提供的担保品或寻求第三方担保比较困难的情况下，银行 可以按照销售合同，对其产品的购买方提供贷款支持。卖方可以向买 方收取一定比例的预付款，以解决生产过程中的资金困难。或者由买 方签发银行承兑汇票，卖方持汇票到银行贴现。8）异地联合协作贷款 有些中小企业产品销路很广，或者是为某些大企业提供配套零部件， 或者是企业集团的松散型子公司。在生产协作产品过程中，需要补充 生产资金，可以寻求一家主办银行牵头，对集团公司统一提供贷款， 再由集团公司对协作企业提供必要的资金，当地银行配合进行合同监 督。也可由牵头银行同异地协作企业的开户银行结合，分头提供贷款。9）项目开发贷款一些高科技中小企业如果拥有重大价值的科技成果转化项目，初始投 入资金数额比较大，企业自有资本难以承受，可以向银行申请项目开 发贷款。对与高等院校、科研机构建立稳定项目开发关系或拥有自己 研究部门的高科技中小企业，银行除了提供流动资金贷款外，也可办 理项目开发贷款。10）出口创汇贷款 对于生产出口产品的企业，银行可根据出口合同，或进口方提供的信 用签证，提供打包贷款。对有现汇账户的企业，可以提供外汇抵押贷 款。对有外汇收入来源的企业，可以凭结汇凭证取得人民币贷款。对 出口前景看好的企业，还可以商借一定数额的技术改造贷款。11）口自然人担保贷款2002 年 8 月，中国工商银行率先推出了自然人担保贷款业务，今后 工商银行的境内机构，对中小企业办理期限在3 年期以内信贷业务 时，可以由自然人提供财产担保并承担代偿责任。自然人担保可采取 抵押、权利质押、抵押加保证三种方式。可作抵押的财产包括个人所 有的房产、土地使用权和交通运输工具等。可作质押的个人财产包括 储蓄存单、凭证式国债和记名式金融债券。抵押加保证则是指在财产 抵押的基础上，附加抵押人的连带责任保证。如果借款人未能按期偿 还全部贷款本息或发生其他违约事项，银行将会要求担保人履行担保 义务。12） 口个人委托贷款 中国建设银行、民生银行、中信实业银行等商业银行相继推出了一项 融资业务新品种个人委托贷款。即由个人委托提供资金，由商业 银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等，代为 发放、监督、使用并协助收回的一种贷款。13) 口无形资产担保贷款依据中华人民共和国担保法的有关规定，依法可以转让的商标专 用权、专利权、著作权中的财产权等无形资产都可以作为贷款质押物。 即以依法可转让的商标权、专利权、著作权等无形资产作为抵押物获 得的贷款。14) 口出口退税质押贷款出口退税质押贷款是以企业正常出口形成的，经国税部门审核批准应 退未退税款为质押而发放的贷款。苏南和浙江的许多商业银行针对出 口退税款的保障性好等特点，开办了出口退税质押贷款业务。主要做 法是：银行在对其发放贷款前，与企业签订协议，对经过国税部门认 可的惟一一个企业出口退税专户进行控制，在审查其退税凭证无误 后，对其发放贷款，在贷款到期后直接从退税专户中扣划。此举既使 贷款归还有了稳定的退税资金作为保障，又有效解决了外贸企业资金 不足的矛盾，支持了外向型中小企业的发展。15) 口保全仓库业务 保全仓库业务是以企业所拥有的较为通用的流动资产为抵押物而发 放的贷款。具体操作办法是：企业提出贷款要求时，银行要求其将货 物放人指定仓库(与银行签有协议)，充当抵押物，然后根据其市场价 值确定折扣率对其发放贷款。当企业销货需要提货时必须有新的货物 补充或将货款归还贷款，然后凭银行加盖公章的出库单提货。此举不 但解决了中小企业贷款担保难的问题，而且促进了商品流通。16) 口应收账款质押或收购业务应收账款的存在影响资金周转，不利于企业特别是中小企业的发展。 目前，大企业拖欠中小企业货款屡见不鲜，而这些大企业通常实力雄 厚、信誉较好。部分商业银行看准这一商机，开办了应收账款质押或 收购业务，主要做法是对中小企业质量较高的应收账款进行质押贷款 或收购，或对购货方开具的商业汇票进行贴现。17) 口保付代理业务保付代理业务简称保理，是银行购买供货企业因赊销而产生的短期应 收账款债权，贷款由银行先期支付给卖方企业：然后银行作为债权人 代理卖方再向买方企业催收。这项业务的贷款标的虽与应收账款质押 业务相同，但在债权债务处理方式上两者是有区别的。应收账款质押 业务银行并不买断应收账款债权。而保理业务银行买断了应收账款债 权，也有通俗说法是银行替企业讨债。18） 口自助贷款自助贷款就是对传统的质押或抵押贷款简化手续，中小企业可一次质 押（抵押），反复使用。它可分为两种形式存单质押和房地产抵押。通过评估中小企业在银行的质押和抵押物、银行给予中小企业一定授 信额度，在约定期限内中小企业根据授信额度可以反复进行贷还款业 务。只要及时偿还，无不良记录，还款后银行会自动恢复中小企业原 来的信用额度，这样下次贷款时无须重新申请手续。以上贷款形式除委托贷款以外，银行发放贷款，借款人应当提供担保。 贷款银行要对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实 现抵押权、质权的可行性进行严格审查。当然，经审查、评估，确认借款企业或者自然人资信良好，确能偿还 贷款的，贷款可以不提供担保。二、适合中小企业贷款类比较适合中小企业的贷款种类主要有以下几种： 票据融资票据融资又称为票据贴现，是指持票企业将商业票据转让给银行，取 得扣除贴现利息后的资金。这种贷款形式对中小企业来说，最大的好 处是不需要担保、抵押（信用等级达到 AA 级以上的企业）。这种贷款方式是商业银行不是按照企业规模而且按照企业市场情况、 销售合同发放贷款。中小企业只要有真实的商品交易合同就可以向开 户银行申请办理银行承兑汇票的承兑、贴现，实现融资的目的。同时 这种融资方式还可以大幅度的降低企业财务成本，目前商业银行签发 银行承兑汇票只收取5%。的手续费；办理银行承兑汇票贴现利率 3.5左右，大大低于同期贷款利率。 综合授信 综合授行是指银行给予企业一定时期内的信贷额度，企业在有效期内 与额度范围内可循环使用。比如，某小型电脑公司获得了某商业银行 1000 万元的贷款授信额度，虽然购买设备和原件一下子不需要这么 多钱，但是有了这 1000 万元，什么时间需要资金就能随时得到满足。 作为正常贷款，一次贷1000 万元，就得按1000万元的一年期利率 付给银行贷款利息，它是从借款的那一天开始计算一直到贷款到期日 至。而综合授信在1000万元的额度内需要100万元就给付银行100 万元的贷款利息，使用半年期限就按照半年期利率档次计算，使用一 年就按照一年期利率档次计算，这样就降低了中小企业融资的成本。 这种融资方式除了可以降低融资成本以外，还可以节约工作成本，由 于综合授信中小企业可以一次性准备申请材料，相应的银行也可以一 次性地对企业进行审查，省却了贷一次款申请一次的工作量，节约了 工作成本。 贴息贷款国家鼓励发展高科技企业，实现科学技术向生产力的转化，面向高科 技型中小企业实施由商业银行发放贷款财政贴息的贷款方式。贴息贷 款主要用于支持产品具有较高技术水平，需要中试或扩大规模，形成 批量生产及产业化，银行审贷款意向的项目。贷款贴息一般按申请项 目贷款额年利息的50%100%给予补贴，贴息总额一般不超过100 万元，重大项目不超过200 万元。这种资助方式主要目的是带动银 行资金投入科技型中小企业。三、银行贷款的期限贷款期限是指从贷款合同生效之目起，到最后一笔贷款本金或利息支 付日止的这段时间。贷款期限一般分为短期、中期和长期三种。1 年 以内（包括1 年）的为短期贷款；13年的为中期贷款；3年以上的为 长期贷款。贷款期限一般由借款人提出，经与银行协商后确定，并载 于贷款合同中。在银行和借款人签订的贷款合同中，对贷款的提款期、宽限期和还款 期要做出明确的规定。通常，提款期是从合同签订生效日起，到合同 规定的最后一笔贷款本金的提取日止；宽限期是从贷款合同签订生效 日起，到合同规定的第一笔贷款本金归还日止；还款期是从合同规定 的第一笔贷款本金归还日起，到贷款本金和利息全部还清目止。四、银行贷款金额贷款金额是银行就每笔贷款向借款人提供的最高授信额度。贷款金额由借款人在申请贷款时提出，银行根据情况核定。借款人在决定向银行申请多少贷款时应考虑三个因素：一是贷款种类，贷款金额通常不 能超过贷款政策所规定的该种贷款的最高限额；二是客观需要，由借 款人根据其生产和经营过程中对资金的需要来确定；三是偿还能力， 贷款金额应与借款人自身的财力相适应，以保证能按期归还本金和利一般来说，银行对一定时期内借款人可以取得贷款的最高数额都要加 以规定，这一最高限额叫贷款指标。为适应借款人不同的资金需要， 贷款指标分为周转性指标和一次指标。周转性指标是按贷款余额来掌 握发放贷款的指标，只要贷款余额不超过指标，贷款可以借了还，还 了再借，允许指标周转使用。一次指标是一种累计发放指标，要求贷 款累计发放额不得超过此项指标，即在指标范围内，贷款不能还了再 借，指标不能周转使用。B、银行贷款的程序（一）借款人提出贷款申请 向银行或其经办机构直接提出书面申请，填写贷款申请书。申请书的内容应当包括贷款金额、贷款用途、偿还能力及还款方式，同时 还须向银行提交以下材料：1. 借款人及保证人基本情况；2. 财务部门或会计师事务所核准的上年度财务报告，以及申请贷款前一期财务报告；3. 原有不合理占用贷款的纠正情况；4. 抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件；5. 项目建议书和可行性报告；6. 银行认为需要提供的其他有关材料；7. 固定资金贷款要在申请时附可行性研究报告、技术改造方案或经批准的计划任务书、初步设计和总概算。（二）银行的审批1. 立项该阶段的主要工作是确认审查目的、选定主要考察事项、制定并开始 实施审查计划。2. 对借款人进行信用等级评估信用等级是根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素来评定的。评级可以由贷款人独立进行，内部掌握，也可以由有关部门批准的评估机构进行。3. 进行可行性分析这一阶段包括发现问题、探究原因、确定问题的性质及可能的影响程序等。其中，对企业的财务状况的分析最为重要，因为它是银行掌握 和判断企业偿还能力的依据。4. 综合判断 审查人员对调查人员提供的材料进行核实，判断企业目前的状况、中 期的盈亏和长期的发展，复测贷款的风险度，提出意见，按规定权限 审批。5. 进行贷前审查，确定能否贷款银行贷前审查的方式多种多样，主要有直接调查、侧面调查等。贷前 审查结束后，由银行经办人员写出贷款审查报告进行审批，并明确能 否给予贷款。（三）签订借款合同若银行对借款申请进行审查后，认为各项均符合规定，并同意贷款， 便与借款人签订借款合同。在借款合同中约定贷款种类、贷 款用途、贷款金额、利率、贷款期限、还款方式、借贷双方的权利和 义务、违约责任、纠纷处理及双方认为需要约定的其他事项。借款 合同自签订之日起即发生效力。（四）贷款的发放借款合同签订后，双方即可按合同规定核实贷款。借款人可以根据借 款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。借款人提款时， 由借款人填写银行统一制定的提款凭证，然后到银行办理提款手续。 银行贷款从提取之日起开始计算利息。借款人取得借款后，必须严格 遵守借款合同，按合同约定的用途、方式使用贷款。（五）银行贷后检查贷后检查是指银行在借款人提取贷款后，对其贷款提取情况和有关生 产、经营情况、财务活动进行监督和跟踪调查。（六）贷款的收回与延期贷款到期时，借款人应按借款合同按期足额归还贷款本息。通常，银 行在短期贷款到期前1 个星期、中长期贷款到期前1个月，向借款人 发送还本付息通矢口单。借款人应及时筹备资金，贷款到期时，一般 由借款人主动开出结算凭证，交银行办理还款手续。对于贷款到期而 借款人未主动还款的，银行可采取主动扣款的办法，从借款人的存款 账户中收回贷款本息。借款人如因客观原因不能按期归还贷款，应按规定提前的天数向银行 申请展期，填写展期金额及展期日期，交由银行审核办理。C、各商业银行贷款对象及贷款方式差异比较 各家商业银行对贷款的管理包括：贷款业务操作规程管理、信用分析 与项目评估、贷款风险管理、贷款利率管理、贷款期限管理、外币贷 款管理等。总体来说，商业银行贷款基本上都遵循相同的贷款政策和 原则即贷款通则和担保法来发放贷款，大体上是一致的，但 由于各商业银行各自不同的市场定位，其贷款的发放也有各自的特 点，在贷款对象、金额、方式、利率、效率上存在一定差异。各类商业银行贷款异同比较1、四大国有商业银行 贷款对象：除农业银行以外，其他三家国有商业银行均实行集约化经 营，信贷业务范围逐渐向大中城市、大型企业、重点项目集中。贷款金额：其贷款一般标准是企业注册资本在一亿元以上，净资产1.5 亿元以上，年营业收入2亿元以上，利润3000 万元以上，贷款 额一般在 l0000 万元以上的巨额资金贷款。贷款方式：偏好批发业务的贷款，除了一般抵押贷款、贴现外，还进行外汇贷款，签发出口信用证等。贷款利率：贷款利率较新兴股份制商业银行、城市商业银行、农村信 用社低。国家放宽利率的浮动区问。原则不设上限，下限为基准利率 的 0.9 倍。2、新兴股份制商业银行 贷款对象：以中小企业、民营企业、个体经营者服务为主。贷款金额：贷款金额中等，总贷款规模不大。贷款方式：重点开发贷款新业务，如动产质押贷款、仓单质押贷款、 应收账款质押贷款等，以及票据贴现业务。贷款利率：高于国有商业银行，对中小企业贷款不设上限，国家允许 利率的浮动下限为基准利率的 0.9 倍。3、城市商业银行 贷款对象：以中小企业和个体工商户、下岗再就业职工为服务主要对 象，被誉为“市民银行”。贷款金额：零售贷款业务，专营小额贷款，贷款规模金额不大。 贷款方式：一般性抵押流动的贷款、个人创业贷款等较少做票据贴现 业务，但经济发达地区的城市商业银行开始做按揭贷款、票据贴现业 务。贷款利率：高于国有商业也银行，对中小企业贷款利率不设上限，允 许利率浮动下限为基准利率的0.9 倍。4、城市信用社 贷款对象：以中小企业和个体工商户为主要服务对象。贷款金额： 零售贷款业务，贷款规模金额不大。贷款方式：抵押流动性贷款，较少做票据贴现业务。贷款利率：高于国有商业也银行，对中小企业贷款利率最高可以上浮到基准利率的2.3倍。国家允许利率的浮动区问为“0.92.3”，即基 准利率基础之上下浮 10，上浮 130。5、农村信用社贷款对象：主要为广大农民、个体工商户、中小企业特别是小型个体 工商户服务。贷款金额： 零售贷款业务，贷款金额不大。贷款方式：传统抵押贷款、担保贷款等。贷款利率：贷款利率最高，可以上浮130。国家允许利率的浮动区间为“0.92.3”，即基准利率基础之上下浮10%,上浮130%。1、既然是居间服务费，都应就服务费金额按 5%的税率缴纳营业税及相关城市维护建设税与教育费附加， 与什么性质的公司无关。2、非货物销售或提供修理修配及加工劳务服务的公司，交地税，不涉及增值税国税。但公司需缴纳企业所 得税，一般仍为国税。3、从事货物销售，或提供加工或修理修配劳务的公司，要缴纳增值税国税，但仍需缴纳相关城市维护建设 税和教育费附加，后面两种小税费交给地税。