房产税法

第一节 房产税法本章作为非重点税种,近三年注会考试的试题中,分数为13分,题型为选择、判断题,题量题。【重点与难点】重点：房产税的计税根据、房产税的计算、房产税的减免税规定。难点：税收优惠一、 概念和特点房产税是以房产为征税对象,根据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。1、 房产税的征税对象为房产，但是仅以城乡房产为限,不涉及农村房屋。【“城乡”房产,即“都市、县城、建制镇、工矿区”的房产。】仅以经营性房产为限，不涉及居民自住房。【经营性房产涉及两种a.将房产用作营业使用；b.将房产用于出租】2、 房产税针对的是“经营使用行为”，而不是针对“转让行为”。转让房产的,也许要缴纳土地增值税、营业税、城建税和教育费附加。经营使用行为分为两类:一为将房产用于营业使用；二为将房产用于出租。3、 房产税的计税根据有两种:房产余值和房产租金。这是根据房产的不同使用方式而做辨别的。如果房产是用作营业使用，则按房产余值计征,【房产余值=房产原值(1扣除比例)扣除比例为10%至0%之间,由省级政府拟定】,此时合用税率为12%；如果房产用于出租,则按房产租金收入计征，税率为2【个人按市场价出租居民住房用于居住的，按%税率计征】4、 房产税实行按年计征、分期缴纳的征收措施。5、 由地税局征收,税收收入归地方政府。二、 纳税人12月3日之前，外商投资公司和外国公司暂不缴纳房产税,而缴都市房地产税。自1月1日起，外商投资公司、外国公司和组织以及外籍个人,根据房产税暂行条例缴纳房产税。产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。【例如：国有公司的厂房属于国家所有，但是该房产税应有该公司向税务机关缴纳】同步为了便于税务机关征收管理,税法又做如下规定：(1)产权出典的,由承典人纳税。【房屋出典后,承典人享有典权,她支配着房产,因此由承典人缴纳房产税。】()产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税。（3）产权未拟定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。（4）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。三、 征税对象和范畴（一）征税对象征税的对象是房产 它是有屋面和围护构造，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场合。与房屋不可分割的多种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税;但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发公司建造的商品房，在发售前，不征收房产税；但对发售前房地产开发公司已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。【例题判断题】（)对房地产开发公司建造的商品房，在发售前,一律不征收房产税。（ ） 【答案】（二)征税范畴房产税的征税范畴:都市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村的房屋。四、 减免税的规定免税：（一） 公益性房产1、 国家机关、人民团队、军队自用的房产免征房产税；2、 由国家财政部门拨付事业经费的单位,自身业务范畴内使用的房产免征房产税；3、 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税;4、 中国人民银行总行及其所属分支机构自用的房产，免征;【这些单位的生产营业用房、出租用房，不属于免税范畴,照章纳税。】5、 非营利性卫生机构自用的房产,免征房产税;6、 老年服务机构自用的房产,免征房产税；7、 高校后勤实体免征房产税。【对教育事业的扶持】（二） 个人所有非营业用的房产 【对个人拥有的营业用房或者出租的房产,不属于免税房产,照章纳税。】（三） 其他房产1、 破房、危房停用后,免征；2、 房屋大修,停用半年以上的，在大修期间免征；3、 基建工地临时性房屋在施工期间，免征。工程完后,交还或转让基建单位的，次月起纳税；4、 地下人防设施，暂不征税房产税;5、 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房【涉及公司和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房,房管部门向居民出租的公有住房,贯彻私房政策中带户发还产权并以政府规定租金原则向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税】；（四） 特殊公司的规定1、 对邮政部门坐落在都市、县城、建制镇、工矿区范畴的房产，应当依法征收房产税;对坐落在都市、县城、建制镇、工矿区范畴以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清晰的,从月1日起不再征收房产税。2、 向居民供热并向居民则取采暖费的供热公司暂免征收房产税。“供热公司”涉及专业供热公司、兼营供热公司、单位自供热及为社区居民供热的物业公司等，不涉及从事热力生产但不直接向居民供热的公司。 对于免征房产税的“生产用房”,是指上述公司为居民供热所使用的厂房。对既向居民供热,又向非居民供热的公司,可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界线;对于兼营供热的公司,可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界线。【例题多选题】(）下列各项中，有关房产税的免税规定表述对的的有（ )。A.对高校后勤实体免征房产税 B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税 .房管部门向居民出租的公有住房免征房产税 .应税房产大修停用三个月以上的,在大修期间可免征房产税 【答案】A五、 计税根据、税率和计算房产税的计征措施有二:一为从价计征,合用于“将房产用于生产营业使用”的情形,其计税根据为房产的余值;另一为从租计征,合用于“将房产用于出租”的情形,其计税根据为房产租金收入。（一） 从价计征1、 合用于“将房产用于生产营业使用”的情形。2、 其计税根据为房产的余值,房产余值：房产原值一次扣减10-30%后的余值，各地扣除比例由省级政府拟定。3、 按年计征，税率为1.2%4、 计算公式：应纳税额应税房产原值（1扣除比例)1.2%5、 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。没有记载房屋原价的,参照同类房屋拟定房产原值，按规定计征房产税。6、 房产原值应涉及与房屋不可分割的多种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。7、 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增长房屋的原值。8、 房屋附属设备和配套设施的计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中与否单独记账与核算,都应计入房产原值，计征房产税。 (2)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减本来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要常常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。例题用房原值为5 000万元,按照本地规定容许减除30%后余值计税,合用税率为12%。请计算其应纳税房产税税额。应纳税额= 00（1-30%）1.2%=42（万元）（二） 从租计征1、 合用于“将房产用于出租”的情形。2、 其计税根据是房产的租金收入。3、 按年计征,税率一般为12%;但对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的，暂按4%的税率征收房产税。注:如果个人将房屋租给公司经营的,仍按照2税率征收房产税。4、 所谓房产的租金收入，是房屋财产权所有人出租房产使用权所得的报酬，涉及货币收入和实物收入。5、 如果是以劳务或者其她形式为报酬抵付房租收入的，应根据本地同类房产的租金水平,拟定一种原则租金额从租计征。例题某公司出租房屋间，年租金收入为0元。计算其应纳房产税税额。 3000012%=(元)（三） 特殊情形1、 房产用于投资联营的情形。以房产联营投资的,房产税计税根据应区别看待：（1)以房产联营投资，共担经营风险的,按房产余值为计税根据计征房产税;(）以房产联营投资，收取固定收入,不承当经营风险,只收取固定收入的，实际是以联营名义获得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。理由：税人将房产用于联营投资，共担风险的属于“将房产用于生产、营业使用”的情形，因此,合用从价计征，计税根据是房产的余值。纳税人以房产联营投资，收取固定收入，不承当经营风险，只收取固定收入的该收入从性质上说，是纳税人将房产出租给联营公司的收入,因此，合用从租计征,计税根据是房产租金收入。2、 房屋融资租赁情形。融资租赁与经营租赁不同样,融资租赁情形下的“租赁费”涉及租赁物的价款、手续费、借款利息等，并且租赁期限届满时，产权一般转移到承租人手中。因此，在征收房产税时采用从价计征，计税根据为房产余值。至于租赁期间房产税的纳税人,由本地税务机关根据实际状况拟定。3、 业主共有的经营性房产。居民住宅区内业主共有经营性房产:由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中(1）自营的，根据房产原值减除10%至3%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其她房产与其她房产的原值精确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;(2)出租的，根据租金收入计征。例题讲授【例题单选题】（）某公司1月1日的房产原值为300万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店,月租金5万元。本地政府规定容许按房产原值减除0%后的余值计税。该公司当年应缴纳房产税( )。 A48万元 B2万元C.27万元 D.28.8万元 【答案】C【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（000-10）(-20%）.%100（1-2）1.2%123=19.2+24=21. (万元)；出租的房产按本年租金从租计征9（月)2=5.4(万元）,公司当年应纳房产税=216+5.27（万元）。【例题单选题】（）赵某拥有两处房产，一处原值0万元的房产供自己和家人居住，另一处原值0万元的房产于7月1日出租给王某居住，按市场价每月获得租金收入10元。赵某当年应缴纳的房产税为（ ）。 .288元B576元 C.80元 D.86元 【答案】【解析】应纳房产税=126=288（元)【例题单选题】 某供热公司生产用房原值8000万元，还拥有一种内部职工医院、一种幼儿园、一种超市和一种学校，房产的原值分别为280万元、10万元、10万元和20万元。已知本地政府规定的扣除比例为2%， 该公司获得供热总收入5000万元,其中万元为向居民供热获得的收入。该公司应缴纳的房产税为( )万元。 .31.1B.6.66 C47.23 D.77.6 【答案】 【解析】内部职工医院、幼儿园、学校均属于房产税免税单位,向居民供热并向居民收取采暖费的供热公司暂免征收房产税。该公司缴纳的房产税（000+10）（-20%)1.2%(500-)500=4.66万元。【例题单选题】 （）某公司月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验罢手续，同步接管基建工地上价值10万元的材料棚,一并转入固定资产,原值合计110万元。该公司所在省规定的房产余值扣除比例为%。公司该项固定资产应缴纳房产税(）。 A21万元 B.2.31万元 .2.8万元 .3.8万元 【答案】 【解析】根据房产税法规定:在基建工地为基建工程服务的多种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工公司将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。本题中9月厂房办理验罢手续,10月计算房产税,当年为3个月。 应纳房产税=110(1-）1.2%/12=2.3(万元）六、 征收管理（一） 纳税义务发生时间(除了第一项是“当月”,其他六项均为“次月”)重点是:纳税义务发生时间当月与次月辨别 （一)纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。(二)纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起缴纳房产税。 (三）纳税人委托施工公司建设的房屋，从办理验罢手续之次月起缴纳房产税。 （四)纳税人购买新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。 （五）纳税人购买存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 （六）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。 (七）房地产开发公司自用、出租、出借本公司建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 【例题多选题】（)下列各项中,符合房产税纳税义务发生时间规定的有（)。 .将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税 B委托施工公司建设的房屋，从办理验罢手续之次月起缴纳房产税 C.购买存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税 D.购买新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税 【答案】B 【解析】将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税， 选项不对的；选项购买新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税,D选项表述不对的。（二） 纳税期限按年计征、分期缴纳,具体由省级政府拟定。（三） 纳税地点 地方税。在房产的所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地分别向房产所在地的税务机关纳税。（四） 纳税申报(略）【课后思考题】1、 房产税的纳税人？2、 房产税的征税范畴?