咸宁经济开发区公租房项目申请立项可研报告

咸宁经济开发区公租房项目(二期) 目 录目 录1第一章 总 论41.1项目概要41.2项目单位概况41.3报告编制的依据71.4报告编制的原则81.5项目研究的范围81.6项目建设规模及主要内容91.7主要经济技术指标汇总表10第二章 项目提出背景及必要性112.1项目提出的背景112.2项目的意义和必要性19第三章 需求分析243.1咸宁市对“公租房”的需求量大大增长243.2咸宁市公共租赁住房建设的需求量大大增长25第四章 项目选址分析264.1咸宁市区位优势264.2项目所在地自然条件分析274.3公用设施基础条件304.4社会自然资源环境条件及城区规划334.5项目建设地块分析38第五章 项目建设方案405.1 建设规划原则405.2建设规模40第六章 项目规划及工程设计方案426.1、规划目标与指导思想426.2总体规划布局436.3智能化、专业化设计456.4建筑方案466.5建筑风格496.6结构方案49第七章 公用工程517.1给、排水517.2供电、通信及安防系统53第八章 劳动安全卫生与消防558.1劳动安全卫生558.2劳动安全控制措施568.3消防安全控制措施588.4综合防雷措施59第九章 节能节水629.1设计依据629.2主要节能措施629.3其他节能方案639.4节水方案64第十章 环境影响分析6610.1环境保护法规及标准6610.2项目建设和运营对环境的影响66第十一章 物业管理及服务7111.1物业管理7111.2服务7111.3人员配置71第十二章 项目招投标方案7212.1项目的招投标概述7212.2项目招投工作依据7312.3项目招投标原则7312.4项目招投标方式与程序74第十三章 实施进度安排76第十四章 投资估算7714.1投资估算的依据7714.2项目总投资估算77 14.3资金来源78第十五章 财务评价79 15.1财务效益评价的依据7915.2基本财务数据假设7915.3项目还款来源与成本费用估算7915.4不确定性分析8315.5盈利能力分析8415.6 财务评价结论85第十六章 项目风险因素识别8616.1政策法规风险8616.2经营风险8616.3建设风险8616.4风险的管理与对策87第十七章 社会评价90第十八章 结论与建议9118.1结论9118.2建议91 第一章 总 论1.1项目概要项目名称：咸宁经济开发区公租房项目（二期）建设性质：新建项目地点：横沟桥镇项目实施单位：咸宁市荣盛投资发展有限公司项目概述：项目规划总用地面积222.70亩（约148467.41），总建筑面积287000，其中，公租房总建筑面积229600m2，配套商铺建筑面积57400 m2。共建公租房5000套，本项目建设期24个月。本项目建成后将解决当地广大中低收入者的居住问题，使他们安居乐业，有利于促进和谐社会的建设和社会的稳定；有助于新生代大学生和外来务工人群居住无忧、从而在工作上安心，进而推动咸宁市经济社会又好又快发展。1.2项目单位概况（一）基本情况 咸宁市荣盛投资发展有限公司（以下简称本公司或公司）于2012年6月8日在咸宁市工商行政管理局登记注册，取得注册号为422300000000559的企业法人营业执照，公司注册资本为100,000.00万元，出资人为咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会，占公司注册资本的100%。公司住所：咸宁市银泉大道190号。法定代表人：程群林。公司类型：有限责任公司（国有独资）。经营期限：2007年3月28日至2027年3月28日。截至2013.6月末，公司资产总额924493.07万元，负债总额324104.42万元，所有者权益合计600388.65万元，资产负债率35.06%。2013年上半年，公司实现主营业务收入28896.58万元，利润总额17276.41万元，归属于母公司所有者的净利润14838.82万元。（二）历史沿革公司的前身为咸宁市荣盛农业开发有限公司，系经咸宁市人民政府关于成立荣盛农业开发有限公司的批复（咸政办函20076号）批准，取得注册号为4223002101299的企业法人营业执照。公司原注册资本为10,000.00万元，2007年3月19日，咸宁市荣盛置业有限责任公司以货币资金出资3,000.00万元，此次验资经咸宁公信会计师事务有限责任公司出具的“咸公会验字200724号验资报告”予以验证；2007年8月9日，咸宁市荣盛置业有限责任公司以货币出资6,900.00万元，咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司出资100.00万元，此次验资经咸宁公信会计师事务有限责任公司出具的“咸公会验字200779号验资报告”予以验证。出资到位后，咸宁市荣盛置业有限责任公司出资9,900.00万元，占公司注册资本的99%，咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司出资100.00万元，占公司注册资本的1%。2007年12月10日，根据股权转让协议，咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司将持有公司1%的股权转让给咸宁市荣盛置业有限责任公司，转让后，咸宁市荣盛置业有限责任公司占公司注册资本的100%。2008年10月30日，根据股权转让协议，咸宁市荣盛置业有限责任公司将持有公司100%的股权转让给咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会。2012年5月10日，根据咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会文件（咸国资文201222号），公司更名为咸宁市荣盛投资发展有限公司。2012年5月9日，咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会以土地使用权增资20,000.00万元，此次验资经咸宁同业会计师事务有限责任公司出具的“咸同会验2012第246号验资报告”予以验证。增资后，公司注册资本为30,000.00万元，咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会占公司注册资本的100%。公司于2012年6月8日在咸宁市工商行政管理局变更登记注册，取得注册号为422300000000559的企业法人营业执照。截至2012年12月5日，咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会以货币资金20,000.00万元、土地使用权50,000.00万元分两次增资至100,000.00万元，验资经咸宁同业会计师事务有限责任公司出具的“咸同会验2012第293号验资报告”予以验证。（三）经营范围投资农业、工业、现代服务业项目；土地储备收购、开发经营、基础设施建设；农产品开发、加工、销售；高新技术产品（不含法律、行政法规规定需经审批后方可经营产品）开发、销售；高新技术咨询服务；房地产开发及商品房销售；工业园区开发、管理；物业管理。1.3报告编制的依据1.3.1项目可行性研究报告的咨询委托协议书；1.3.2建设项目经济评价方法与参数第三版；1.3.3咸宁市“十二五”国民经济和社会发展纲要；1.3.4咸宁市城市总体规划（2010-2030）；1.3.5国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；1.3.6民用建筑设计通则（GB 503522005）；1.3.7住宅设计规范（GB50096-1999）(2003年版)；1.3.8高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；1.3.9住宅建筑规范（GB50368-2005）；1.3.10建筑结构荷载规范 GB50009-2001（2006年版）；1.3.11建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）；1.3.12室外给水设计规范（GB 500132006版）；1.3.13建筑给水排水规范（GB 500152003）（2009修订版）；1.3.14建筑抗震设计规范 GB50011-2001（2008年版）；1.3.15建筑地基基础设计规范（ GB50007-2002）；1.3.16建筑内部装修设计防火规范（GB 50016 -2006）；1.3.17城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ502001）；1.3.18民用建筑工程室内环境污染控制规范（G850325-2001）；1.3.19湖北省建筑工程概算定额统一基价表（鄂建文2006122号）；1.3.20湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表及类似工程经济指标进行估算；1.3.21湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表及类似工程经济指标进行估算；1.3.22湖北省安装工程量定额及单位估价表及类似工程经济指标进行估算；1.3.23国家及湖北省相关的政策法规和基本建设收费标准；1.3.24同类地区同类建筑经济技术指标。1.3.25咸宁市荣盛投资发展有限公司提供的各类资料；1.4报告编制的原则改善当地广大低收入人群的居住环境，推进两型社会建设；科学规划，精心打造配套设施，推进老城区城镇化进程，打破传统的城乡二元结构体制；大力发展农村公共事业，建设社会主义新农村；显示城市景观特色，使人民群众得实惠，促进和谐社会的发展。1.5项目研究的范围1.5.1项目提出的背景及必要性1.5.2项目选址分析1.5.3建设方案的拟定1.5.4工程建设及公用配套设计1.5.5项目投资估算和财务效益测算1.6项目建设规模及主要内容咸宁经济开发区公租房项目规划总用地面积222.70亩（约148467.41），总建筑面积287000，其中，公租房总建筑面积229600，配套商铺建筑面积57400 。共建公租房5000套。具体建设内容及规模为：1.6.1公租房建设工程1、建设公租房集中住房28栋，共5000套，总建筑面积287000，其中：多层（5F）砖混结构:共20栋，每栋6个单元，其中1层为配套商业门面，2至5层为居民住房，一梯5户，户型包括面积为30.00 （一房一厨一卫）单身公寓及面积为59.44（两房两厅一厨一卫或者三房一厅一厨一卫）小套间。小高层（10F）框架结构: 共8栋，每栋5个单元，其中1至2层为配套商业门面，3至10层为居民住房，一梯5户，户型包括面积为30.00 （一房一厨一卫）单身公寓及面积为59.44（两房两厅一厨一卫或者三房一厅一厨一卫）小套间。1.6.2小区配套基础设施建设工程1、建设小区道路:水泥混凝土路面,道路总占地面积27742.66平方米；2、绿化:绿化面积29693.48平方米；3、配套建设小区围墙、变配电、场区内供电、给、排水、消防设施、照明等基础设施。1.6.3项目区内征地计划征收项目区建设工程用地222.70亩，并支付征地费。1.7主要经济技术指标汇总表表1-1 主要经济技术指标汇总表项 目单 位指 标 一、技术指标1、总用地面积亩222.702、总建筑面积平方米287000其中：公租房 平方米229600.00 配套商铺平方米57400.003、道路面积平方米27742.664、绿化面积平方米29693.48二、经济指标1、总投资万元56120.43其中：建设投资万元53816.43 建设期利息万元2304.002 、营业收入总额万元54710.233、补贴收入总额29550.004、总成本费用总额万元38292.815、利润总额万元36221.406、盈利能力指标 税前财务净现值万元15699.35 税后财务净现值万元8137.38 财务内部收益（税前）%12.64 财务内部收益（税后）%9.19 投资回收期(动态)年4.807、清偿能力指标 借款偿还期年5第二章 项目提出背景及必要性2.1项目提出的背景2.1.1国家对公租房建设的相关政策l 国家对“公租房”建设的政策2007年8月7日，国务院发布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）文件，该文件指出“住房问题”是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。2010年国务院发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发【2010】10号，简称“新国十条”）和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发【2010】4号），要求除了确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务外，地方政府应切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国务院发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保【2010】87号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并加大对公租房的投入，中央将以适当方式给予资金补助： 1、根据国务院有关规定，为支持各地区加快公共租赁住房建设进度，2011年第一批中央补助公共租赁住房专项资金100亿元已下达地方。 财政部要求，这笔资金将由各地专项用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目的开支，包括投资补助、贷款贴息以及政府投资项目的资本金等支出。同时，各地要对公共租赁住房补助资金实行专项管理、分账核算，并严格按照规定用途使用。2、2011年以来，国家对于公租房建设的支持力度不断加大，相关优惠措施逐步完善和落实。从发展趋势上看，公租房和廉租房已经开始取代经适用房等成为保障性住房的供应主体。公租房建设如今已在全国铺开，成为国家住房保障制度改革的重要载体，也成为了今年全国“两会”的一大热点。财政部发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，对公租房建设和经营管理给予一系列财税优惠政策，涉及城镇土地使用税、印花税、土地增值税、营业税等多个税种。2013年4月，中华人民共和国住房和城乡建设部发布住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知（建保201352号）。该通知明确指出要加快落实2013年城镇保障性安居工程的建设任务。2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套。除此之外，在此前公布的房地产市场调控“新国五条”中，保障性安居工程的内容也占据着相当分量，其中要求完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制、严格准入退出、确保公平分配。今年年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。由此我们不难看出，几年时间里，保障房的建设已经从当初的“大干快上”发展到如今的求质求量、发挥实效。中央对于保障房的要求，已经不仅仅局限于数量上的积累，而开始向切实发挥民生作用、做到程序公平等实际效应上转变。这也是民心工程的立足之本。l 相关“公租房建设”会议精神1、两会房改新思路:发挥公租房在保障性住房中作用2011年是“十二五”开局之年、新世纪第二个十年开启之年，也是中国共产党成立90周年。在这个特殊时刻召开的全国两会，承载着全国人民的厚望，吸引着世界的目光。两会期间，房改再次成为全国两会热点。两会代表与委员提出房改新思路：突出租房在整个住房体系中的作用，进一步发挥公租房在保障性住房中的作用，更加强化住房的消费性特征。全国人大代表程恩富、全国政协委员李崇富，则进一步看好公租房在整个住房体系中的作用。程恩富认为，应该实施以公租房为主体、以商品房和私租房为辅的新住房模式。“除了高收入20%左右的可以购买商品房，其余的都可以通过租公租房或者私租房解决住房问题，农民和大学生也可以涵盖在内。”程恩富在近期的中国经济社会发展智库第四届高层论坛上说。 而更多的提案关注点是，进一步重视公租房在保障性住房中的作用，以解决农民工进城和大学生初次就业的问题。民建中央的提案建议，国家应该加大对于公共租赁住房的支持力度，在解决城市中等偏低收入家庭及新就业职工、外来务工人员等“夹心层”群体阶段性住房困难问题方面，发挥更大的作用。“打破户籍限制，将公共租赁住房覆盖面扩大到有基本稳定工作的城市常住人口”。2、加快保障性安居工程建设工作座谈会精神：加快公租房建设，坚决抑制投机性需求2011年国务院副总理李克强在加快保障性安居工程建设工作座谈会上指出：实施保障性安居工程，关系人民群众切身利益，关系经济平稳较快发展，关系社会和谐稳定。办好这件大事，群众迫切希望，社会热切期盼，政府义不容辞。要加强公共租赁住房建设，使中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生及外来务工人员等“夹心层”，通过梯度消费逐步实现住有所居。同时，继续推进廉租住房建设和棚户区改造等，解决好低收入家庭和困难职工基本住房。加快保障性安居工程建设，要通过建机制，做到保基本、促公平、可持续，使低收入和中等偏下收入群众基本住房能够得到保障和支持，使保障性住房真正惠及困难家庭，使住房保障体系建立起来并长期运转下去。这就需要完善财税、投融资、土地供应和租金设定、户型选择、市政配套、准入退出等标准和机制，把公共租赁住房、廉租住房建设和棚户区改造落到实处，把这项重大民生工程切实建成优质工程、阳光工程，民心工程。各地区、各有关部门要坚定不移地落实国务院关于房地产市场调控的一系列措施，继续坚决抑制投资投机性需求，积极增加有效供给，稳定社会预期，巩固调控成果，完善财税、金融、土地等政策，促进房地产市场平稳健康发展。3、国务院常务会议要求：继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。会议指出，近年来，中国保障性安居工程建设取得明显成效，为解决中低收入家庭住房困难、遏制房价过快上涨、完善住房体制和促进房地产业健康发展，发挥了重要作用。为确保保障性安居工程顺利、健康推进，会议研究确定了以下政策措施和工作要求：（1）中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。确保用地供应，落实好税费减免政策。引导企业、其他机构参与建设运营，多渠道增加公租房供应。公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。（2）提高规划水平，确保工程质量。贯彻省地、节能、环保原则，充分考虑居民就业、就医、就学、出行需要，优化规划布局和户型设计，配套建设服务设施。严格执行抗震设防等强制性标准，严格落实工程质量责任，项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。（3）建立健全监管机制。规范准入审核，严格租售管理，加强使用管理，健全退出机制，切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。 （4）坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。各地区、各有关部门要加强组织领导和督促检查，周密部署，精心落实，注意总结经验，把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。“公租房”问题今年来在中央的各项工作中一直是是“重中之重”，鉴于上述中央文件及会议的重要作用，可以看出中央在“公租房”建设的政策态度，同时表达了中央迫切希望大力发展公租房建设的决心。2.1.2湖北省政府“公租房”政策湖北省政府办公厅于2011年29日下发关于加快发展公共租赁住房的意见（以下简称意见）。根据该意见，为筹集房源，湖北省计划在商品住房建设中，按建设规模的5%到10%的比例配建公共租赁住房。意见确定了湖北省“十二五”期间发展公共租赁房的目标任务。即以基本解决中等偏下收入家庭住房困难问题为目标，湖北在未来5年将加快公共租赁住房等政策性住房建设，使城镇居民租得到、租得起能够满足基本生活需求的住房，努力实现住有所居。 湖北省经济和社会发展第十二个五年规划纲要(以下简称规划)日前正式通过省十一届人大四次会议审议，成为湖北科学发展、跨越式发展的行动纲领。作为下一个五年全省经济社会发展的宏伟蓝图，规划内容备受瞩目，“十二五”期间，湖北省将坚持政府调控和市场调节相结合，推进住房供需总量基本平衡、结构基本合理、房价与居民收入基本适应，实现广大群众住有所居。根据规划，我省“十二五”期间将建立健全的以廉租住房、公共租赁住房为主体的住房保障体系，逐步解决城镇低收入和中低收入家庭的住房困难问题，逐步改善城镇居民基本居住条件。全省保障性住房达到居民住房总量的15%，人均住房建筑面积16平方米以下的低收入住房困难家庭基本得到保障。2013年作为住房保障规划的攻坚之年，湖北省的住房保障工作大大提速。今年湖北省政府下达保障房的目标是新开工建设56862套，竣工各类保障性住房42096套，新增发放租赁补贴1000户。2.1.3咸宁市政府对公租房建设的鼓励和支持近年来，咸宁市认真落实党中央、国务院、省委、省政府让人民群众“住有所居”工作目标，把住房保障工作作为贯彻落实科学发展观、改善民生的重点，在积极做好资金筹措、按时开工的前提下，突出重点，狠抓工程质量监管薄弱环节，切实提高工程质量，将“民心工程”建成为“放心工程”，确保让老百姓住上“放心房”。住建部建设工程质量安全检查组对咸宁市保障性住房进行检查后，针对发现的质量问题和存在的薄弱环节，进一步完善了相关监管措施，进一步加强了监督管理，效果非常明显。咸宁市政府对公租房等保障性住房建设主要采取了以下四项措施:建立“闭合式”监管机制，提高服务质量，确保基本建设程序到位；坚持实行“差别化”监管，把质量列为检查的重点，确保把民心工程建设好；重点抓好主体结构质量，兼顾使用功能，确保工程质量达到国家规范要求；严格执行三项监管制度，加强现场监管，确保老百姓住上“放心房”。咸宁市政府经过统一思想、提高认识、深入调研、在细研方案、精研政策的基础上，提出公租房建设优先，并注重政策公平，强化要素保障，切实维护好、保障好、发展好广大农民的根本利益，为今后咸宁市更好更快发展留下足够的发展空间。2.1.4咸宁市低收入家庭住房现状严峻一是低收入住房困难家庭住房质量差、住房成套率低；二是中低收入家庭人均住房面积小、基本住房需求大，租赁市场发育不完善；三是住处狭窄拥挤，卫生环境较差，排水、消防等配套硬件设施不达标，居住环境恶劣。咸宁市人均住房面积低于平均水平、收入低于平均水平的“双低”家庭占的比重较大，虽然近几年住房保障的成绩非常显著，但由于历史欠账较多，咸宁市保障性住房建设的任务仍非常艰巨。咸宁市居民保障性住房需求迫切，保障性住房建设和棚户区改造压力大。根据调查情况，咸宁市城区中低收入居民家庭户数、面积及人口数据来看，目前城区中低收入居民呈现规模较大、居住相对集中、居住状况及收入状况复杂等特征，城市低收入家庭的居住现状不容乐观，有大量低收入家庭居住在空间狭小、基础设施不配套、危旧房屋居多的棚户区内；城市夹心层家庭、新就业人员、大量城市新增常住人口住房需求急待解决。这是摆在政府面前的一大课题，需要在社会再分配中研究制定保证社会公平、合理的政策，满足低收入群体基本住房需求。近年来，随着保障性住房建设力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，由于部分商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求，目前咸宁市的保障性住房数量还不足以解决这部分群众的住房问题，因此加快公共租赁住房的建设是非常必要的，它是落实和完善咸宁市公共住房保障体系的重要手段。2.2项目的意义和必要性本项目的实施，是积极响应国家建设社会主义和谐社会号召的表现，有利于维持社会稳定；改善投资环境，促进当地经济发展；有利于遏制房价继续高涨、助推城镇化；满足和完善住房供应体系；有效促进消费。2.2.1实施“公租房”德政工程，促进和谐社会建设90年代中后期改革开放的不断深入，社会主义市场经济的大潮席卷了国家的每一个角落，福利分房模式全面退出历史舞台，全商品化、货币化的住房体制改革应运而生。随着社会经济不断发展，社会群体的构成不断向多元化、多层次改变，同样，人民群众的收入层次，经济承受力也出现了极大的分化。在房价热线不断推高的今天，单一的，层次不明的住房政策越来越成为影响民生和社会稳定的桎梏。在中国人的传统观念里，“家”这个词有着非同一般的意义，“安居”才能“乐业”这是众多中国人挥之不去的情结。而目前的房地产市场，处于一种不良循环当中，开放商不断的新建楼盘，追求的是档次的越来越高，价钱越来越贵，房屋价格的层次逐渐高靠。有的人穷尽几十年的光阴，为的就是一套房子；有的人拼了命工作也买不起房子；有的人为了房子东拼西凑、债台高筑反映了高房价下的残酷现实，反映了单一住房政策导致的负面影响。近年来“公租房”作为一个全新的特有名词，在全国各地的时政媒体上高频率的出现。“公租”顾名思义，其出现的根本就是一种政府行为，其面向的是中低收入住房困难的“夹心层”家庭。其本身就是对我国社会保障体系上的主要一环，也是为十几年前开始的单一的，缺乏层次的住房体制改革补上重要的一课。将眼界放宽，在我国香港，高额的房价常常被世人所津津乐道，但香港的居民都基本上都有自己的住所。这里我们就要思考了，难道香港就没有低收入阶层吗？答案是否定的，香港特别行政区政府采用了多层次的，成体系的住房保障政策，确保了每一个正式香港居民都有自己固定的居所，也间接成就了繁荣稳定的东方明珠。同样，在新加坡、在瑞典、在美国，积极的住房政策为国家的长治久安打下了坚实的基础。公租房作为国家一项重要的德政，首先是利国，减少了因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，让低收入群体能够通过租赁而有块安居之所。公租房其本身是真正体现立党为公、执政为民的思想理念的现实体现。大规模推进公租房建设工作，不仅有利于解决中低收入群体的住房难问题，同时也能引导人民群众“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。2.2.2建设“公租房”安居工程，有利于维持社会稳定“公租房的出炉并不是解决房价的问题，而是解决一个社会的稳定问题”。公租房的推出是政府基于“居者有其屋”考虑，对整个社会的安定和市场的稳定都将起到决定性的作用，公租房的社会效益将在未来慢慢显现出来，一种更健康合理的秩序也将建立。2.2.3“公租房”建设将改善投资环境，促进当地经济发展公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态。“劳动力”是影响区域经济发展的重要因素之一，经济发展水平与劳动力的数量、质量和成本密切相关，公租房的建设使得新生代大学生等高素质人才和外来务工人员等劳动力生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。2.2.4“公租房”建设有利于遏制房价继续高涨，助推城镇化。当前，国家不断出台房地产调控政策：全力推进公租房建设是遏制房价继续高涨的有效途径。公租房建设是重大民生工程，也是重大发展工程，是宏观调控重要手段。中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障性住房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，能释放巨大的消费和投资潜力，推动产业发展。推进保障房建设，对于扩大内需、保持经济平稳较快发展具有重要作用。2.2.5“公租房”建设将满足和完善住房供应体系当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。2.2.6“公租房”建设将有效促进消费“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，降低住房压力，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。 总而言之，公租房建设是一项重大的民生工程、德政工程和安居工程，推进公租房建设是党和政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。我们有理由相信，通过深入推进此项工作，有效解决人民的安居问题，必能做到“安得广厦千万间，天下寒士俱欢颜”，公租房必然成为我国社会发展道路上的又一坚实基石，由此可见，咸宁经济开发区公租房项目的建设是十分必要的。第三章 需求分析3.1咸宁市对“公租房”的需求量大大增长1、咸宁市人口稳定增长根据咸宁市第六次全国人口普查数据显示，咸宁市常住人口为2462583人，全市常住人口中0至14岁人口占17.66%，65岁及以上人口占7.62%，人口逐步增长。2、经济快速发展2012年，咸宁市以科学发展观为指导，以“调结构、转方式”为主线，以改革开放和自主创新为动力，以改善民生为根本出发点，强力推进鄂南经济强市战略，推动了经济社会快速发展，全面完成了各项目标任务。经济社会快速发展。2012全年全市完成地区生产总值760.99亿元，比上年增加108.98亿元，实现了连续三年突破100亿元的发展，按可比价计算比上年增长12.2%。其中，第一产业完成145.30亿元，增长4.7%；第二产业完成359.73亿元，增长16.3%；第三产业完成255.96亿元，增长10.2%。三次产业结构由2011年的18.2：47.4：34.4调整为19.1:47.3:33.6。影响经济发展的重要因素就是劳动力，咸宁市近年来一直保持稳定快速的增长，对新生代大学生和外来务工人员的需求大大增加，劳动力在生活上安顿尤为重要，只有居住问题解决了，才能使得员工安心工作，才能有助于企业的发展。于是解决这些劳动力的居住问题迫在眉睫，同时因为这些劳动力的收入水平处于中下水平，没有能力购买经济适用房和商品房，急需建设大量的“公租房”来解决这些人员的住宿问题3.2咸宁市公共租赁住房建设的需求量大大增长2011年，全国新开工建设城镇保障性住房1043万套（户），基本建成保障性住房432万套，这意味着成千上万的家庭即将实现安居乐业的梦想。在全国“继续推进保障性安居工程建设”的大环境下，2012年，咸宁市保障房建设不打折： 2012年，咸宁市住房保障力度逐渐加大。市城投公司承担了市城区2000套公租房建设任务，这一年，咸宁市克服重重困难，全面超额完成各项目标任务，向全市人民、向省委省政府交了一份满意的答卷。在抓紧推进2012年公租房建设的同时，市城投公司对2013年的公租房建设工作进行了部署，截止目前，多项前期工作已准备就绪。 为加快推进公租房项目建设，市城投公司把公租房建设作为一项重要的民生工程来抓，多措并举，全速推进：一是在用足、用好国家、省、市在土地扶持、资金投入和税费优惠等方面的各项支持政策外，不断加大资金投入；二是按照特事特办、急事急办的原则，公司领导经常深入施工一线，现场帮助项目承建单位解决施工过程中遇到的困难和问题；三是加强与住建、房产等部门的联动，形成合力，抓开工、抓进度、抓效率，确保公租房项目建设顺利推进。以满足公共租赁住房建设不断增长的需求。本项目通过新建公租房方式，提供5000套住房，可以使项目所在区的空间得到有效的梳理，解决居民的住房问题，改善该片区居民居住条件，提高居民生活质量，提升整个城市环境质量，有助于实现“建设两型社会”的全市发展目标。第四章 项目选址分析4.1咸宁市区位优势4.1.1咸宁市地理位置咸宁市咸宁市国土面积9,861km2，共设11个乡、51个镇、6个办事处。位于湖北东南部，长江中下游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，东与黄石市的阳新县交界，南与江西省修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻，是“8+1武汉城市圈”成员之一，处于湖北省沿江经济带上，有“湖北南大门”之称，地理位置得天独厚，在武汉城市圈中既是复合型产业与城镇发展的有机组成部分，又是唯一以生态城市建设为主导的生态花园。4.1.2交通区位分析咸宁市的交通十分发达，地处华中腹地、长江黄金水道与京广铁路大动脉交汇地带，水陆空交通十分便捷。京广铁路、武广高速客运专线、武咸城际铁路、107国道、京珠高速公路、武咸快速通道及正在建设的京珠杭瑞联络线（咸通高速）等快速交通和轨道交通构成了咸宁市与外界联系的主要交通网，其他省道等丰富了区域内部交通网密度，是湖北省重要的交通枢纽城市。随着武汉城市圈基础设施一体化建设的进行，武汉咸宁城际铁路以及武汉城市圈外环线的建成圈内交通网络体系正在逐步形成与优化，形成一小时交通圈，武汉-咸宁-金桂湖可实现全程高速，武汉至咸宁36分钟，咸宁到金桂湖12分钟，交通优势十分明显。正在兴建嘉鱼长江大桥、武汉新港咸宁港区（嘉鱼-赤壁段），中国咸宁通山核电专用码头(嘉鱼潘家湾港），武咸城际铁路，咸宁宜春吉安铁路，杭州咸宁瑞丽高速公路，大庆咸宁广州，咸宁通山高速公路，咸宁黄石高速公路等重大国家级交通工程将把咸宁市打造成中国中部地区除大武汉外的又一个交通枢纽城市。由以上分析可以看出本项目处于一个交通十分便利的位置，与外界的交流十分方便，具有很大的区位优势，有较大的发展潜力。4.2项目所在地自然条件分析4.2.1地形、地貌咸宁市地形地貌条件独特，属幕阜山向江汉平原的过渡地带，由于受新华厦系褶皱构造体系的影响，发育了一系列纵横断层，后经河流长期侵蚀，形成了岭谷平行相间、山丘盆地交错的地貌类型特征。地貌复杂多样，山、丘、岗、平兼而有之，地势南高北低，由幕阜山脉向长江沿岸呈波状递减，即由中山、低山、丘陵过渡到临江滨湖平原。从总体上看,有七山一水的优势,既具有山区经济的特点,同时又具有非山区交通便利的有利条件。根据全国地貌区划,咸宁市可分为3个地貌区:江汉湖汊冲积平原区:位于咸宁市西北部，为赤壁市茶庵岭至咸安区双溪以北的大片地区，含较丰富的孔隙潜水。本段西南端主要为志留系砂页岩和少部分石炭至二叠系碳酸盐岩(主要为石灰岩，白云岩)组成的丘陵地形。海拔高23米280米。咸安城区浅部为第三系灰岩(质)砾岩，地下水较丰富，岩溶局部发育。该段湖泊较多,大的有黄盖湖、西凉湖和斧头湖。河流均汇入湖泊，以成形河谷为主，横断面呈开阔的U形。大幕山一雨山低山丘陵区:位于咸宁市中部，通山县高湖至沙店一线以北，茶庵岭至双溪一线以南的广大地区。崇阳雨山以东以侵蚀地形为主，以西以岩溶地形为主。由于地质构造的影响，使大幕山复式背斜造成了背斜山向斜谷，而通山复式向斜则为向斜山背斜谷，岭谷相间的地形特征。背斜核部主要由元古界冷家溪群浅变质碎屑岩(变质砾岩,变质砂岩,板岩和千枚岩)组成;向斜核部主要由三叠系碳酸盐岩组成。背，向斜之间主要由震旦系至二叠系砂页岩，碳酸盐岩组成。崇阳至通山一线断陷盆地中为第三系红层(紫红色粉砂岩为主)沉积，局部见玄武岩。本段山脊线方向与构造线方向一致，呈近东西向。海拔高300米1000米，由西向东，主峰有大药姑(海拔高1261米) ，雨山(1029米)和大幕山(954米) ，其山脊一般平缓，水系呈梳状或羽毛状分布，河流呈V形或U形。本段水库众多，有陆水水库(湖) ，青山水库，南川水库和富水水库等。该段是本区最大最复杂的富水层位，其中暗河发育在二叠系和奥陶系；溶洞，溶蚀洼地发育在中三叠统；漏斗，落水洞和溶沟石芽发育在下二叠统。如咸安区的鸣水泉暗河，太乙洞溶洞，大幕山背斜两翼奥陶系岩溶上升泉，通山向斜，赤壁的随阳向斜和咸安的高桥向斜岩溶现象显著。此外，温泉潜山森林公园，嘉鱼县蛇屋山和赤壁市五洪山度假村等处尚见热泉分布。幕阜山侵蚀构造中山区:位于咸宁市通山高湖到沙店一线以南地区。为花岗岩，变质岩组成的穹窿褶皱断层山陡坡地形。构造上处于幕阜山背斜北翼，核部由冷家溪群浅变质碎屑岩和燕山早期花岗岩组成，西端由通城岩体，北翼由震旦系，寒武系砂页岩，碳酸盐岩组成。地下含风化裂隙水和构造裂隙水。其山脊陡窄,海拔高900米1500米，九宫山风景名胜区位于该段东端，其主峰老鸦尖海拔高1656米，相对高差500米800米。河流呈树枝状切割强烈，河谷呈V形，多山涧急流和瀑布。4.2.2土壤条件咸宁市地质复杂，成土母岩、母质种类繁多，达20余种。母岩、母质的多样性与复杂的地貌类型使得土壤类型也复杂多样。据第二次土壤普查统计，全市共有8个土类，20个亚类，72个土属，241个土种。土壤的主要类型为红黄壤和水稻土，分别占全市土壤的70.77%和15.11%，其次为石灰土、潮土、黄棕壤、紫色土、沼泽土、草甸土等。红黄壤是咸宁市最主要的土类，主要分布在海拔500m以下的低山、丘陵和垄岗地，其成土母质以第四世纪红色粘土为主土壤的PH值在4.56.5之间，偏酸。土壤的有机质含量在1%4%之间，微量元素中，锌和锰含量丰富，保水、保肥性能好，有利于农作物及树木的生长。4.2.3项目建设气象条件咸宁市属于江汉平原向江南丘陵过渡中纬度地带,地处中亚带, 属于典型的亚热带季风气候。受中亚热带季风湿润气候影响,光照充足,热量丰富,雨量充沛,无霜期长,冬季盛行偏北风,偏冷干燥;夏季盛行偏南风,高温多雨。全区太阳年辐射总量为430452J/cm2，年日照时数为1736.41897.1小时。无霜期多年平均为245260天，年平均气温为16.8,极端最高气温41.4,极端最低气温零下15.4,年降雨量在12002000毫米之间,常年主导风向为东北风和西南风，雨水充沛，但年内分配不均，降水多集中在每年58月，总量占全年的61%。冬季降水量最小，仅占全年的8%。而最大蒸发量在67月份，最小量在1月份。气候总特征表现为：四季分明，热量充足，雨水充沛，无霜期长。优越的气候条件十分有利于农作物和亚热带森林植被的生长，使咸宁市具有了得天独厚的气候优势，具有较强的碳汇能力，易于休闲度假区开发，对于本项目的建设有很大的积极促进作用。4.3公用设施基础条件咸宁作为内陆新兴城市，近几年来城市面貌日新月异。2009年咸宁市借筹办“首届温泉文化旅游节”和创建“文明、生态、园林、旅游”城市为契机，城市基础设施建设明显加快。2010年城市基础设施建设仍然是的政府工作中的重头戏。“五个六”计划的第五项，便是“六大基础设施建设计划”。这六大计划分别是：中心城市建设、交通路网建设、沿江港口建设、城乡电网扩容扩建、城乡通信网扩容扩建、水利基础设施建设。政府工作报告中指出，要进一步完善城市功能，建设潜山南入口广场、东环线、西环线、武广站中大道、金桂路延伸线等重点城建项目。这充分说明，2010年咸宁市基础设施建设工作将以功能性为中心开展，城区交通网也将得到进一步完善。此外，嘉鱼、赤壁长江大桥项目前期工作也都被列入政府工作报告，这意味着将弥补咸宁坐拥105.788公里长江干线，却没有自己的长江大桥的缺憾。 1、四条城区道路完善城市交通网络东环线、西环线、武广站中大道、金桂路延伸线，四条城区道路建成后，咸宁市城区交通网络将得到进一步完善。东环线（武咸快速通道）起于武汉市江夏区天子山大道，经江夏乌龙泉、山坡、咸安区贺胜桥、横沟桥，止于咸宁市区，全长约60公里，其中咸宁段20公里。项目总投资3.4亿元，全线采用六车道，设计时速80公里，该项目已于去年6月16日开始路基工程施工。西环线是通过式快速路，起自咸宁学院老校区终于兴龙桥，是咸宁市旅游新城与城区的连接公路之一，同时也能有效减轻永安城区南山交叉路口的交通压力，总长5公里。武广站中大道为武广高铁咸宁北站配套公路，自咸宁北站站前广场穿京广线连接双泉路。武广乘客自咸宁北站下车后，可经此路直达银泉大道，总长1050米。金桂路东段延伸工程，将把金桂路与咸宁东外环进行接连。目前，金桂路经银泉大道、长江产业园，至107国道而止。而延伸工程将让金桂路穿过107国道后，对接咸宁东外环，进一步缩短了长江产业园与武汉的距离。2、咸宁长江大桥与武汉实现“无缝”连接咸宁长江大桥建成后，在军山长江大桥和荆岳长江大桥之间约180公里的长江区段开辟了一条新的过江通道，实现天（门）仙（桃）潜（江）城镇密集区、咸（宁）嘉（鱼）赤（壁）城镇密集区和武汉“无缝对接”，进一步加强整个武汉城市圈的联系，是促进城市圈一体化发展的重要支撑，将惠泽一江三地。此外，咸宁长江大桥建成后，自北向南连接省道S102武赤线、省道S103汉沙线、省道S329咸合线等数条省干线，将有效地改善区域路网布局。3、赤壁长江大桥是咸宁江面上的“并蒂莲花”赤壁长江公路大桥作为武汉城市圈“两型”社会综合配套改革试验区和长江经济带重大战略区经济发展新的纽带，建成后将有效地改善长江中游的过江交通条件，优化长江过江通道布局，完善鄂东南与江汉平原公路交通网络，对于促进中部崛起，服务两型社会建设具有极为重要的意义。4、电网扩容、水库加固等基础设施建设全面铺开除了城区“四路”和嘉鱼、赤壁两桥，咸宁市还大力加快杭瑞高速咸宁段、武咸城际铁路、武咸快速通道、咸通高速、通界高速等工路的建设。咸宁市将依法推进“城中村”和旧城片区改造，加大土地储备力度，加强城市管理经营，实现以城建城、以城养城、以城兴城；加大港口建设力度，推进嘉鱼、赤壁综合型专业化深水码头建设，构建以港口为轴心的区域物流网络；加快城乡电网建设，新建2座220千伏、4座110千伏、3座35千伏输变电工程；加快通信网建设，提高通信能力，重点完成对旅游景区、交通要道、边远农村的通讯覆盖；推进水利基础设施建设，争取国家和省专项资金，抓好以32座病险水库除险加固为重点的防洪工程、以灌区续建为重点的灌溉工程、以生态环境改善为重点的水土保持工程、以小型农田水利建设为重点的高产农田建设工程、以排水设施完善为重点的城镇治渍排涝工程。4.4社会自然资源环境条件及城区规划4.4.1社会自然资源（1）矿产资源咸宁市矿产资源以非金属矿产为主，金属矿产次之，能源、水气矿产少，主要矿藏有铁、锌、锑煤、磷、大理石、白云岩、石灰石等。已发现矿产37种，其中查明资源储量的矿产18种，包括能源矿产2种、金属矿产8种、非金属矿产7种、矿泉水1种。全市有11种矿产资源的储量列居全省前五位。其中，居全省第一位的有镁、锑、独居石、钽、地热等5种矿产，居第二位的有金、铌、冶金用白云岩等3种，居第四位的有煤、钒、锰3种。（2）水体资源咸宁属于江汉平原，依托长江，区域内河渠、湖泊、水库等水体资源丰富，很多水体依山就势，山水互依。降水丰沛，地表径流量大，加之境内江河纵横，湖泊水库众多，水资源较为丰富。全市共有11条独立水系，其中陆水与淦河是本市两条最重要的河流。据水文资料记载,本市平均年径流深为800mm,多年平均径流量为51.2108m3。除地表水外,地下水资源数量不多,年均储量不足5108m3,但地下热水资源丰富,全市有温泉六处,总储量约为660万吨/年。目前,咸安温泉、赤壁五洪山温泉已得到较好的开发，应用于医疗、温室、水产养殖等。此外，长江过境客水亦可供咸宁市利用。（3）生物资源咸宁市天然植被属亚热带湿润阔叶林区，有常绿阔叶林、落叶混交林、针叶林、油茶林、竹林等。全市森林覆盖率达到52.3%，木材积蓄量约876.8104m3，木本植物1000余种，药用植物919种，稀有珍贵树种和我国特产树种达30多种。在全市陆地面积中:林地面积占61.98%；荒地面积占1.81%；难利用面积占0.81%。在全市林地面积中:森林面积占73.24%；疏林地面积占1.53%；灌木林地占16.23%；无立木林地占8.45%；苗圃地占0.05%。在全市森林面积中:针叶林、阔叶林、针阔混交林面积共有占74.98%；竹林占24.93%；农林间作林占0.10%。咸宁市是我国著名的桂花之乡，桂花品种多样，品质优良，是提取植物香精的重要原料；咸宁也是湖北乃至全国著名的茶产地之一，老青茶、九宫云雾茶、甜茶等均享誉中外。水产品资源尤其丰富，以西凉湖、斧头湖、三湖连江等众多湖泊为主要产地的优质水产品，种类多品质好，其中西凉湖鳜鱼、黄颡鱼均被列入国家农业部优质水产品保护名录。丰富多样的生物资源为咸宁市的农业发展提供了保障。（4）温泉咸宁被称为“温泉之乡”，温泉资源丰富，并且依托武汉与咸宁的便利交通条件，开发建设条件良好。咸宁温泉，山、水、林、泉、城相得益彰，旅游组合开发条件好，未来开发方向应以温泉养生、度假休闲旅游为主，兼具城市公共休闲游憩功能。咸宁温泉在各地方县市均有，但主要集中分布于咸安区，重点分布在中心城区，包括三江温泉，太乙温泉等，基地内部也包括部分地热温泉。（5）山体林地资源咸宁地貌类型属于大幕山雨山低山丘陵区，受幕埠山余脉影响，区内峰峦连绵起伏，重岩叠嶂，蜿蜒伸展，形成各种各样的江南丘陵地貌景观。咸宁山林资源分布均衡，大小山体丘陵间杂，为各类生活用地提供丰富的绿化空间和背景环境。山体植被条件良好，桂、竹等地方特色树种，以及槐、衫等一般树种紧密的覆盖山体，成为城市绿肺，改善城市的整体环境质量。山林主要包括潜山、王山寨山、双龙山、九宫山、浮山、青龙山等，这些山体，可开发森林游憩、康体健身、户外休闲等旅游活动，是城市居民走进森林、