城市边缘大型居住区商业模式研究

城市边缘大型居住区商业模 式研究 世联研究模式 2005.12.30 本报告是严格保密的。 2 关键字 ： 社区、商业 简介 ： 天通苑和通州果园是近年来北京新兴的边缘大型居住区域，本 研究通过对两个大型社区中商业的规模、分布、业态种类等各 规律性的总结，希望得到城市边缘区域大型居住社区商业模式 的相关结论。 本报告是严格保密的。 3 天通苑居住区 本报告是严格保密的。 4 天通苑本苑概况 天通苑本苑总建筑面 积为 723414平米。共有 楼宇 108栋，计 530个单 元， 5438户。常住人口 约 15000人，暂住人口 约 14000人。 区内设中山实验学校 1 所，幼儿园 2所，各类 商业门店 100余家。 本报告是严格保密的。 5 天通苑本苑商业分布现状 1 2 3 项目名 称 数 量 面积 （ m2） 1 西单商场 1 16000 2 西单超市 1 4300 3 汇仁医院 1 1500 4 5区底商及街铺 15 4200 5 1区底商及街铺 30 5100 6 3区底商及街铺 29 7700 7 2区底商及街铺 4 1200 8 4区底商及街铺 5 600 9 6区底商及街铺 16 7800 总计 102 48400 9 4 6 5 7 8 本报告是严格保密的。 6 各类业态的数量比 从数量上来看，餐饮 和房产中介、以及生活 服务所占比例最高。 由于紧邻售楼处，天 通苑 1区和 3区集中了大 量的房产中介，成为天 通苑大社区的房产交易 中心。 满足文化、娱乐的各 种配套比例严重不足， 社区居民满意度很低 1% 6% 26% 9% 27% 20% 5% 2% 4% 综合百货 超市 餐饮 休闲娱乐 房产中介 生活服务 药店诊所 银行邮局 其它 本报告是严格保密的。 7 各种商业物业形态及面积比例 从数量上看，天通苑内 的商业物业主要以底商为 主，街铺次之，独立商业 最少。 天通苑内的商业以 100- 200平米的底商和街铺为 主， 200-500平米的街铺 次之，大于 500平米的商 业很少。 天通苑内的底商面积最 小的也在 100平米左右。 62% 3% 35% 底商 独立 街铺 各种商业物业形态的数量比 78 14 4 4 2 200平米以下（含200平米） 200-500平米（含500平米） 500-1000平米（含1000平米） 1000-2000平米（含2000平米） 2000平米以上 各种商业物业面积比 本报告是严格保密的。 8 社区东大门部分商业实景 1. 西单超市 2. 百汇园（洗浴、 KTV） 3. 大鸭梨烤鸭 4. 龙生园 1 4 2 3 本报告是严格保密的。 9 各类业态规模及位置排布规律 餐饮面积基本都大于 100平米，主力面积为 200400 平米，且分布在社区入口两侧、主要交通干道旁边等 昭示性最好的位置 精品店、专卖店等面积基本在 50100平米，分布于 主干道两侧的人流密集区 酒吧、网吧等娱乐型商业面积在 200平米左右，多位 于昭示性好、人流量大的主干道两侧 便利店、医药保健等面积在 50100平米，多分布于 次干道、社区路等与居住区联系最为紧密的位置 本报告是严格保密的。 10 天通苑商业总结 1. 商业总规模已经达到一定水平，人均商业 面积达到 1.67平方米 2. 业态种类比较丰富，基本覆盖了日常生活 的各个方面 3. 底商全部为直接销售，业主自行经营或另 行出租 4. 缺少集中的、成规模的商业中心 5. 尽管可以满足生活必需，但文化、娱乐配 套远远达不到需求 本报告是严格保密的。 11 果园区域新华联家园及周边商业 本报告是严格保密的。 12 通州果园区域 新华联家园概况 新华联家园入市近十年， 社区发展已基本成熟 总建筑面积约 60万平 米，总居住约 2800户， 总居住人口约一万人 社区周边设有北苑学校、 潞河中学、潞和医院、 工商银行、建设银行、 邮局等；社区内部设有 大型中心大花园和幼儿 园及 7000平米会所 社区商业基本为裙楼底 商形式，共 120余家 本报告是严格保密的。 13 天通苑本苑商业分布现状 项目 名称 数 量 面积 （ m2） 1 苏荷时代 1 4000 2 华普超市 1 2000 3 社区医院 1 800 4 绿兴家园 1 3000 5 南区底商及街铺 30 7700 6 北区底商及街铺 29 3400 总计 125 20900 北区 北门 东门 南门 南区 东门 绿兴家园 家装市场 苏荷 时代 商业 广场 主 干 道 次 干 道 华普超市 社区医院 本报告是严格保密的。 14 各类业态的数量比 从数量上来看，餐饮占 了最大的比例 各业态的种类和分布比 例比较均衡，满足各类生 活基本需求 满足文化、娱乐的各种 配套比例严重不足，社区 居民满意度很低 周边缺乏大型集中式综 合商业中心，不能满足居 民中高消费需求 43 13 10 3 2 6 6 5 6 5 10 5 6 餐饮 美容美发 精品店 儿童用品 宠物用品 音像图片 洗衣擦鞋 中小超市 家装维修 医药保健 专卖 娱乐 房产中介 本报告是严格保密的。 15 各种商业物业面积比例 100平米以下的铺面 占主导地位，开间小于 10米，最小的店面可 以把面积控制在 30平 米以内 餐饮要求较大的开间 和面积，基本都在 100 平米以上 除餐饮外主要都为服 务社区的内向型商业， 因此规模普遍较小，缺 乏大规模商业 28% 36% 19% 9% 8% 5 0 平米以内 5 0 1 0 0 平米 100200平 米 200300平 米 3 0 0 平米以上 本报告是严格保密的。 16 社区及底商实景 3 本报告是严格保密的。 17 各类业态规模及位置排布规律 餐饮主力面积为 200400平米，且分布在社区主入口 两侧、社区外围拐角处等昭示性最好的位置 精品店、专卖店等面积基本在 50平米左右，分布于主 干道两侧的人流密集区 酒吧、网吧、健身中心等娱乐型商业面积在 200平米 以上，多位于昭示性好、人流量大的主干道两侧 便利店、医药保健等面积在 50100平米，多分布于 社区入口、社区道路两侧等与居住区联系最为紧密的 位置 本报告是严格保密的。 18 新华联家园商业总结 1. 社区商业总规模已经达到较高水平，人均 超多 1平米 2. 业态种类比较丰富，基本覆盖了日常生活 的各个方面，可满足居民各基本需求 3. 底商全部为直接销售，业主自行经营或另 行出租 4. 区域内缺乏集中式综合商业中心 5. 尽管可以满足生活必需，但文化、娱乐配 套远远达不到需求 本报告是严格保密的。 19 商业模式总结 本报告是严格保密的。 20 城市边缘大型居住区商业模式总结 业态分布以满足社区居民的基本生活要求为出发点，业态种 类丰富，比例均衡 各业态依据与社区的联系、对昭示性及人流量的不同要求而 排布在不同的位置 集中型商业为开发商持有出租，而裙楼底商则全部出售，由 业主经营或出租 主要服务于社区居民基本生活需求的业态构成，决定了单体 规模主要在 100平米左右，而餐饮类更大 本报告是严格保密的。 21 在未来的工作中需要注意的问题 尽管业态构成主要考虑满足社区居民的基本生 活需求，但随着人们对生活质量要求的不断提高， 文化、娱乐方向的商业配套应得到重视 社区配套商业多以中低档次为主，为了满足居 民的中高消费需求，应配置档次相对更高的大型集 中型综合商业中心 本报告是严格保密的。 22 The End