地籍测量第五章房屋调查

第五章 房屋调查 5.1 房屋调查 5.2 共有面积的分摊 5.3 房屋调查的技术要求 5.4 房产面积量算 5.1 房屋调查 一、与房屋有关的名词 1、 假层 ：指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般 低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间 构成的非正式层，其 高度大于 2.2m的部分， 面积不足 底层 1/2的成为假层。 2、 气屋 ：利用房屋的人字屋架下面的空间建成并设 有 老虎窗 的叫做气屋。 老虎窗 （ roof）开在屋顶上的天窗 3、 夹层 ：建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋。 4、 暗楼 ：房屋建成后，利用室内上部空间添加建成 的房间。 5、 过街楼 ：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋。 6、 吊楼 ：一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑 的悬空房屋。 7、 阳台（挑外廊） ：房屋建筑的上层，伸出屋外的 部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。 分外（凸）阳台、内（凹）阳台、凸凹阳台， 画图时 把突出墙面的部位画成虚线 。 8、 天井和天棚 ：房屋内部无盖见天的小块空间叫做 天井；天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。 房 屋 性 质 分 类 二、房屋调查的内容 房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。 1、 房屋的权属 房屋的权属包括 权利人 、 权属来源 、 产权性质 、 产别 、 墙体归属 、 房屋权属界线草图 。 （ 1） 权利人 ： 房屋所有权人 的姓名。产权证件上的姓名 （ 2） 权属来源 ：指产权人取得房屋产权的时间和方式，如 继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调 拨、价拨、拨用等。 （ 3） 产权性质 ：共划分为 全民 （全民所有制）、 集体 （集 体所有制）、 私有 （个体所有制）等三类。 外产、中外合 资产不进行分类 ，但应按实际注明。 （ 4） 产别 ：根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两 级分类， 一级分 8类，二级分 4类 。 房屋产别分类标准 （ 5） 墙体归属 ：指四面墙体所有权的归属，一般分三类： 自有墙、共有墙、借墙。 （ 6） 房屋权属界线示意图 ：以房屋权属单元为单位绘制的 略图，表示房屋的相关位置。其内容有房屋权属界线、共 有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的 边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并做相 应的记录。 （ 7） 房屋权属登记情况 ：已办理过房屋所有权登记的， 注明 房屋所有权证 证号。 房屋产别分类标准 部分产权私有房产： 指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。 二、房屋调查的内容 2、 房屋的位置 房屋的位置包括房屋的坐落、所在层次。 （ 1） 房屋坐落 ：描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在 街道的名称和门牌号 。单元式的成套住宅，应加注单元号、 室号或产号。 （ 2） 所在层次 ：指权利人的房屋在该 幢 的第几层。 幢 是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。 3、 房屋的质量 房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。 （ 1） 房屋的层数 ：指房屋的 自然层数 ，一般按 室内地 坪以上起计算 层数。 当采光窗在室外地坪线以上的 半地下室 ，室内层高在 2.2m 以上的，则计算层数。 地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的 楼梯间、水箱间均不计算层数。 屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测绘平 面图且计算建筑面积。 房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 （ 2） 房屋的结构 ：根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等 主 要承重结构 的建筑材料确定。 房屋建筑结构分类标准 一幢房屋一般只有一种建筑结构，若房屋中有两种或两 种以上建筑结构组成，能分清楚界线的，则分别注明结 构，否则以面积较大的结构为准。 房屋建筑结构分类标准 （ 3） 建成年份 ：指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建 竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调 查注明。 二、房屋调查的内容 4、房屋的用途 房屋的用途指房屋目前的 实际用途 ，即房屋现在的使用状 况。按两级分类， 一级分 8类，二级分 28类 。一幢房屋有两 种以上用途的，应分别调查注明。 房屋用途分类 5、房屋的数量 房屋的数量包括 建筑占地面积 、 建筑面积 、 使用面积 、 共 有面积 、 产权面积 、 总建筑面积 、 套内建筑面积 等。 （ 1） 建筑占地面积（基底面积） ：指 房屋底层外墙（柱） 外围水平面积 ，一般与 底层房屋建筑面积 相同。 （ 2） 建筑面积 ：指房屋 外墙（柱）勒脚以上各层的外围 水平投影面积 ，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等， 且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m以上（含 2.20m） 的永久性建筑。 平房建筑面积 指房屋外墙 勒脚 以上的墙身外围的水平面积 楼房建筑面积 指各层房屋墙身外围水平面积的总和 勒脚 ： 建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。 （ 3） 使用面积 ：指房屋 户内全部可供使用的空间面积 ， 按房屋的 内墙面水平投影 计算。 （ 4） 共有面积 ：指各产权主共同占有或共同使用的建筑 面积。 包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、 公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用 房和管理用房的建筑面积，以 水平投影面积 计算。共有建筑面积还包 括 套与公共建筑之间的分隔墙 ，以及 外墙（包括山墙）水平投影面积 一半的建筑面积 。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警 卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 （ 5） 房屋的产权面积 ：指产权主依法拥有房屋所有权的 房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行 政主管部门登记确权认定。 （ 6） 总建筑面积 ：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑 物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和；等于计算 容 积率 的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。 计算容积率的建筑面积包括使用建筑面积、分摊的共有面 积和未分摊的共有面积。 容积率 ：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的 比值。 容积率 =地上总建筑面积 总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 一个良好的居住小区， 高层 住宅容积率应不超过 5， 多层 住宅应不超过 3，绿地率应不低于 30%。 住宅分类 低层住宅 ：指 1至 3层 高的住宅，主要指（一户）独立式 住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。 多层住宅 ：指 4至 6层 高的住宅，借助公共楼梯解决垂直 交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。 小高层住宅 ：一般而言，主要是指 7至 11层 高的集合住宅。 从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层 住宅，故称为小高层。 高层住宅 ：一般指 总高 12层以上 的住宅。它是作为解决 城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经 济原则的同时，也满足了居民在城市中心区“职住相近” 的 居住便利性和城市生活丰富性的需求。 （ 7） 成套房屋的建筑面积： 由套内房屋的使用面积、套 内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 （ 8） 套内房屋使用面积 ：为套内房屋使用空间的面积， 以 水平投影面积 按以下规定计算： 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、 卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；套内 楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结 构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； 内墙面装饰厚度计入使用面积 。 山墙： 房子端头以及和端头平行的墙，山墙大多是 承重墙 。由 于中国古代的房子大多是长条形状的，短方向的墙是山墙，长 方向就叫 纵墙 ，即和山墙垂直方向的墙。纵墙大多都是非承重 墙。相对于纵墙，山墙也叫做横墙。 （ 9） 套内墙体面积 ：是套内使用空间周围的维护或承重 墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔 墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括 山墙 ）等共 有墙，均 按水平投影面积的一半计入套内墙体面积 。套内 自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积 。 （ 10） 套内阳台面积 ：均按阳台外围与房屋外墙之间的水 平投影面积计算。其中 封闭的阳台按水平投影全部计算建 筑面积 ， 未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积 。 三、房产要素的编号 1、房产编号 房产编号全长 17位，字符型。 户地 农村居民点的宅基地。 1、房产编号 编号前 13位为该房产 /户地所属的 宗地的编号 。第 14位为特 征码（二值型），以 “ 0”代表房产 ，以 “ 1”代表户地 。第 15、 16、 17三位为该房产 /户地在所属地块分为内按“弓”形顺 序 编的房产序号 /户地序号。 第 1 13位 第 14位 第 15、 16、 17位 宗地编号 （一位数字）房产 “ 0” 户地 “ 1” 房产序号（三位数字） 000 999 宗地编号 前 6位为省、地市、区县的代码； 7、 8位为街道 /乡 /镇代码； 9、 10位为街坊 /行政村代码； 11、 12、 13位为宗地在街坊 / 行政村内按弓形顺编的序号。 2、房屋及构筑物要素编号 房屋、构筑物编号 全长 9位 ， 字符型 。 第 1、 2位为房 屋 产别 ，用两位数字表示到二级分类。 第 3位为房屋结 构 ，用一位数字表示。 第 4、 5位为房屋层数 ，用两位 字符表示， 1 99层用 1 99表示， 100层以上用字母 加 数字表示， A代表“ 10”， B代表“ 11”，依次类推。 第 6、 7位为建成年限 ，用两位字符表示，取建成年份末两 位 数。 1999年以后的用字母加数字表示， A0代表 2000 年， C4代表 2024年。 1900年以前建成的 表示， 在宗地 图上特殊注记。 第 8、 9位为房屋用途 ，用两位数字表 示到二级分类。 第 1、 2位 第 3位 第 4、 5位 第 6、 7位 第 8、 9位 产别（两位） 结构（一位） 层数（两位） 建成年限（两位） 用途（两位） 11 公产 1 钢结构 01 1层 00 1900年 11 住宅 12 代管产 2 钢、钢筋混凝土结构 02 2层 12 成套住宅 13 托管产 3 钢筋混凝土结构 85 1985年 13 集体宿舍 14 拨用产 4 混合结构 99 99层 21 工业 21 全民单位 5 砖木结构 A0 100层 99 1999年 22 共有设施 22 集体单位 6 其他结构 A0 2000年 23 铁路 23 军产 A9 109层 24 民航 31 私产 B0 110层 A9 2009年 41 外产 B0 2010年 42 中外合资产 B9 119层 43 其他产 C0 120层 B9 2019年 C0 2020年 C9 129层 C9 2029年 房屋及构筑物编号 5.2 共有面积的分摊 一、共有面积的含义 共有面积由两部分构成：应分摊的共有面积和不应分摊的 共有面积。 应分摊的共有面积 主要有室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内 外廊、门厅、电梯房及机房，多层建筑物中突出屋面结构 的楼梯间、有维护结构的水箱等。 不应分摊的共有面积 是前项所列之外，建筑报建时未计入 容积率的共有面积和有关文件规定的不进行分摊的共有面 积，包括机动车库、非机动车库、 消防避难层 、地下室、 半地下室、设备用房、梁底标高不高于 2m的架空结构转 换层和架空作为社会公众休息或交通的场所等。 对于应分摊的共有面积，如果多个权利人拥有一栋房 屋，则要求 分户分摊 ；一个权利人拥有一层， 分层分 摊 ，即使用面积按层计算，房屋的共有面积按层分摊。 自然层数等于或大于 2的建筑物，一定有共有面积。 二、应分摊共有面积的分摊原则 1、按文件或协议分摊： 有面积分割文件或协议的，实际情况并不多见。 2、按比例分摊： 按其使用面积的比例分摊 各单元应分摊的共有面积分摊系数 K 各单元套内建筑面积 K应分摊的共有面积 /各单元套内建筑面积之和 3、按功能分摊： 对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等）， 共有面积应参照其服务功能进行分摊。 （ 1）对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同 分摊，否则 按其所服务的建筑功能分别进行分摊 。 （ 2） 住宅平面以外，仅服务于住宅的共有面积（电梯房、 楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊。 住宅平面以外的 电梯房、楼梯间，仅服务于住宅部分，但通过其他建筑功 能的楼层，按住宅部分面积和其他建筑面积的各有比例分 配相应的分摊面积。 （ 3） 建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊 。 （ 4）共有面积的分摊除有特殊规定外，一般 按所服务的功 能进行分摊 ，分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊； 服务于整栋的共有面积整栋分摊；只为某部分建筑物服务 的共有部分只在该部分分摊。 建筑物天顶部分的共有面积，如无特别要求，无条件由整 栋建筑物分摊。 商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积 将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分 ，即住宅 部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的 全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面 积再各自进行分摊。 商住楼共有建筑面积的分摊方法 住宅部分 ：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部 分本身的共有建筑面积，依照按比例分摊的方法和公式， 按 各套 的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 商业部分 ：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的 共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例 分摊至各 层 ，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建 筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内 各套房屋的套内建筑面积按比例 分摊至各套 ，求出各套房 屋分摊得到的共有建筑面积。 三、应分摊共有面积的区分及分摊方法 在房屋调查过程中，正确的区分及计算是保证房屋面 积测算准确的关键。 B A G1 G3 G2 G 5 G4 裙楼 塔 楼 综合概念楼立面图 （ 1） G1只服务于 A部分，则只在 A内分摊。 （ 2） G1只服务于 B部分，但通过 A，则由 A、 B两部分按比 例分摊。 （ 3） G2只服务于 B部分，但通过 A，则由 A、 B两部分按比 例分摊。 （ 4） G2同时服务于 A、 B两部分，则整栋分摊。 （ 5） G3只服务于 B部分，则只在 B部分分摊。 （ 6） G4为天顶部分，整栋分摊。 （ 7） G5只服务于 B部分，但不通过 A，则只在 B部分分摊。 C T2 D T1 T2为在整栋房屋中本层应分得的共有面积。 T1为本层的共有面积，仅服务于 C、 D两部分， C、 D两部 分为功能不同或权利人不同的使用面积。 C D T1相对于整栋房屋来说是使用面积。 T1 T2作为本层的共有面积分摊到 C、 D两部分。 综 合 概 念 楼 层 面 图 四、应分摊共有面积的特点 1、 产权是共有的 。其产权应属建筑物内部参与分摊共 有面积的 所有业主拥有 ，物业管理部门及用户不得改 变其功能或有偿出租（售）。对于不应分摊的共有面 积也是如此。 2、 应分摊共有面积的相对性 。如层面图上的 T2、 T1。 3、各权利人拥有的应分摊共有面积 在空间上是无界的 。 只拥有数量上的表达，而无空间位置界线的准确表达。 4、 从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积， 无共有面积的建筑物仅限于只有一层的建筑物。 5.3 建筑面积计算 一、计算全建筑面积的范围 （ 1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各 层建筑面积的总和计算。 （ 2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2.20m以上部位计算建筑面积。 （ 3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。 门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20m以上的，按其水平投影面积 计算。 （ 4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按 房屋自然层计算面积。 （ 5）房屋顶面上，属永久性建筑，层高在 2.20m以上的楼梯间、水 箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20m以上的部位，按其外围 水平投影面积计算。 （ 6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 （ 7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 （ 8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其 柱的外围水平投影面积计算。 （ 9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 （ 10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20m以上的， 按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 （ 11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围 水平投影面积计算。 （ 12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 （ 13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积 计算。 （ 14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其 高度在 2.20m以上部位的外围水平面积计算。 （ 15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 二、计算一半建筑面积的范围 （ 1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结 构外围水平投影面积的一半计算。 （ 2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建 筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 （ 3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影 面积的一半计算。 （ 4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 （ 5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投 影面积的一半计算。 二、不计算建筑面积的范围 （ 1）层高小于 2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.20m的地下室和半地下室。 （ 2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕 墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 （ 3）房屋之间无上盖的架空通廊。 （ 4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 （ 5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安 置箱、罐的平台。 （ 6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 （ 7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 （ 8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 （ 9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 （ 10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 5.4 房屋调查的技术要求 在现场调查中要在草图中记上门牌号、街坊名称、业主 （单位）名称、四至业主名称、幢号、房屋结构、层数， 并注明界墙归属、门窗装修等情况。私人住宅房，应调查 其 四墙归属 ，并按四墙归属丈量其建筑面积。 已签订 购房合同书 或已办 房屋所有权证 的，按 原合同或房屋证的面积 为准。 已有资料中有建筑面积，要清楚查实建筑面积的 来源 。 建筑面积调查采用 钢卷尺实地量算 法。丈量用的钢卷尺 需进行检校，检核合格后方能使用。遇到房屋现状变化应 先绘草图将房屋的平面图形和边长尺寸等记载在草图上。 丈量边长读数取至 厘米 。 边长要进行 两次丈量 ，两次丈量结果较差应符合下式规 定： 房屋面积测算的中误差 MP按下式计算： 式中： P房屋面积，单位为 m2。 房屋建筑面积测算的最大误差为 两倍中误差 。房屋建筑 面积使用的单位为 m2，面积数值取位至 0.1m2。 房屋建筑面积调查后应绘制 房屋权属界线示意图 ，并填 写 房屋调查表 。 )(0 0 4.0 cmDD D的单位为 m )003.004.0( PPM P