地方各税年度纳税评估

1 地方各税 年度纳 税评估 二 0一一年五月十九日 2 第一部分：土地增值税年度纳税评估 第二部分：印花税年度纳税评估 第三部分：资源税年度纳税评估 第四部分： 城市维护建设税年度纳税评估 第五部分：房产税年度纳税评估 第六部分：土地使用税年度纳税评估 第七部分：车船税年度纳税评估 3 第一部分 土地增值税年度 纳税评估 4 一、土地增值税征管政策及评估工作重点 二、评估工作中需要采集的相关数据信息 三、案头评估时数据分析指标运用的方法 5 一、土地增值税征管政策及评估工作重点 1、相关的税收征管政策文件 湖南省地方税务局关于进一步明确房地产若干税 收政策的通知（湘地税发 2008 135号） 湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理 工作的通知（湘地税发 2010 25号） 2、土地增值税纳税评估工作要求 3、土地增值税纳税评估工作重点 土地增值税年度纳税评估 6 从 2008年 11月 17日起 ， 我省除批准建造销售并且能 够单独核算土地增值额的经济适用房 （ 含用于拆迁安置的 住房 ） 暂不征收外 ， 其他各类商品房的核定征收率 ， 普通 标准住房由 1%调整为 0.5%， 非普通标准住房由 2%调整 为 1%， 别墅 、 写字楼 、 营业用房仍为 3%。 房地产企业土地增值税按其转让房地产的收入和预收 账款计征 。 此政策执行至 2010年 6月 30日 。 湖南省地方税务局关于进一步 明确房地产若干税收政策的通知 湘地税发 2008 135号 土地增值税年度纳税评估 7 从 2010年 7月 1日起，我省土地增值税预征率调整为： 1普通标准住宅 1.5%； 2 非普通标准住宅 （ 含车库等 ） 2%； 3 别墅 、 写字楼 、 营业用房等 3%； 4 单纯转让土地使用权 5%； 5对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发 建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律 从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。 湖南省地方税务局关于 加强土地增值税征收管理工作的通知 湘地税发 2010 25号 土地增值税年度纳税评估 8 从 2010年 7月 1日起，我省土地增值税核定征收政策为： 1.普通标准住宅核定征收率 5%； 2.非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等核定征收 率 6%； 3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建 造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从 高核定； 4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使 用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让 股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账 清算。 湖南省地方税务局关于 加强土地增值税理工作的通知 湘地税发 2010 25号 土地增值税年度纳税评估 9 一、国税发 200991号土地增值税清算管理规程第 十四条规定： 主管税务机关在对房地产开发项目进行项 目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的， 应当作出评估，并经分管领导批准，确定要求纳税人进行 清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管 理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理 清算手续。 二、湘地税发 2010 25号文件规定，要认真做好 土地增值税清算审核和纳税评估工作，对在清算审核和纳 税评估中发现重大疑点的，要移送稽查部门组织力量进行 重点稽查。 土地增值税纳税评估工作要求 土地增值税年度纳税评估 10 根据现行税收政策，土地增值税年度纳税评估的工作 重点为： 1、评估房地产开发项目是否达到清算条件。 2、评估已进行清算审核程序的房地产开发项目，是否 存在重大疑点问题。 3、评估日常管理的房地产开发项目是否按规定标准预 征土地增值税 。 4、评估对象为非房地产开发企业的，是否有房地产转 让行为，是否按规定进行土地增值税清算。 土地增值税纳税评估工作重点 土地增值税年度纳税评估 11 除市局年度纳税评估工作规程规定采集的通用信息内容外，土地 增值税年度纳税评估工作中还需要采集以下信息： 1、房地产开发企业开发项目规划、报建、网签销售合同信息，此类信 息可以从规划、建设、房产等职能部门获取，也可以要求评估对象提供； 2、商品房开发项目销售清册，包括销售时间、房号、面积、类别、金 额、购房人姓名、收款方式、预收款时间等内容； 3、商品房开发项目开发成本明细，包括土地成本、 土地征收及拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开 发间接费用等。 二、评估工作中需要采集的相关数据信息 土地增值税年度纳税评估 12 预征阶段的房地产开发企业土地增值税纳税评估可采用以下三种方法： 一、指标分析法： 首先：税负率异常分析 税负率 =（本期应纳税额本期计税收入） 100%。 纳税人税负率与该税种税率相比，变动异常的，应分析纳 税人是否存在有无隐瞒计税收入、适用税率不准的情况。 2010 年度的土地增值税纳税评估还应考虑政策性的预征率、核定征 收率变化、分类预征特点，分时间段、分类别进行该项指标分 析。 其次：发票使用量分析 目前，房地产开发企业取得的预 售款项要求开具专门的预收房款收据，纳入正常征管。企业填 开的收据金额在缴销时录入大集中软件。在年度纳税评估时， 应调取相关数据，并与企业账面计税收入进行比对，判断评估 对象是否有少开发票或少计收入的情况。 三、案头评估时数据分析指标运用的方法 土地增值税年度纳税评估 13 二、比较分析法： 1、 横向比较分析 ，主要比较同行业同期商品房销售价格， 判断评估对象是否存在计税依据明显偏低的情况。 2、 税费种之间关联性分析 ：与同期营业税申报的计税依 据进行比较，是否存在差异，并对差异的合理性进行分析。 三、综合分析法： 1、 申报资料审核分析 ：审核当期纳税申报数据是否与财 务会计报表所载金额是否相符，逻辑关系是否正确，适用税率、 计算是否正确， 2、 实际情况判断分析 ：根据掌握的外围信息，如房产部 门网签销售合同情况，分析纳税人账载收入是否正常，是否存 在按揭款不及时入账申报缴税的问题；根据已销售建筑面积与 规划建筑总面积之间的比例，判断评估对象是否达到清算条件， 提出是否进行清算建议。 土地增值税年度纳税评估 14 非房地产开发企业土地增值税年度纳税评估： 应重点关注评估对象的固定资产、无形资产变化情况，发 现有资产增减金额较大情形的，应当在下户核查时重点查明， 是否有销售不动产、转让无形资产等应税行为。 土地增值税年度纳税评估 15 第二部分 印花税年度 纳税评估 16 印花税评估分析指标及使用方法 国家税务总局关于印发纳税评估管理办法（试行）的通 知（国税发 200543号） （一）印花税税负变动系数 印花税税负变动系数 =本期印花税负担率上年同期印花税 负担率。 其中：印花税负担率 =(应纳税额计税收入 ) 100%。 本指标用于分析可比口径下印花税额占计税收入的比例及其 变化情况。本期印花税负担率与上年同期对比，正常情况下二者 的比值应接近 1。当比值小于 1，可能存在未足额申报印花税问 题。 印花税年度纳税评估 17 印花税评估分析指标及使用方法 （二）印花税同步增长系数 印花税同步增长系数 =应纳税额增长率主营业务收入增长 率 其中： 应纳税额增长率 = (本期累计应纳税额 -上年同期累计应纳 税 额 )上年同期累计应纳税额 100%。 主营业务收入增长率 = (本期累计主营业务收入额 -上年同 期累计主营业务收入额 )上年同期累计主营业务 收入额 100%。 本指标用于分析印花税应纳税额增长率与主营业务收入增 长率，评估纳税人申报纳税情况真实性。适用于工业、商业、建 筑安装等行业应纳税额增长率与主营业务收入增长率对比分析。 正常情况下二者应基本同步增长，比值应接近 1。当比值小于 1， 可能存在未足额申报印花税问题。 印花税年度纳税评估 18 印花税评估分析指标及使用方法 （三）综合审核分析 1.审核纳税申报表中本期各税目应纳税额与上期应纳税额、 上年同期应纳税额相比有无重大差异，能否合理解释。 2.是否连续零申报，能否合理解释。 3.适用税目税率等是否正确；是否有错用税目以适用低税率； 有无将按比例税率和按定额税率计征的凭证相互混淆；有无将载 有多项不同性质经济业务的经济合同误用税目税率，应税合同计 税依据是否正确。 4.申报单位所属行业所对应的应税凭证是否申报纳税（如工 商企业的购销合同是否申报）。 5.参考同行业的合同签订情况以及其他影响印花税纳税的情 况进行调查，评估纳税人印花税的纳税状况。 印花税年度纳税评估 19 印花税评估分析指标及使用方法 （三）综合审核分析 6.对于签订时无法确定金额的应税凭证，在最终结算实际金 额时是否按规定补贴了印花。 7.审核营业税纳税申报表中申报项目是否有租赁、建筑 安装、货物运输、销售不动产、转让无形资产等应税收入，是否 申报缴纳了印花税。 8.实行印花税汇总缴纳的纳税人，其“利润表”中的“主营 业务收入”与申报的“购销合同”计税金额或“加工承揽合同” 的计税金额是否合理，有无异常现象，能否合理解释。 9.根据“利润表”中“财务费用”以及“资产负债表”中的 “短期借款”和“长期借款”项目的变动情况，确定申报“借款 合同”的计税金额是否合理。 印花税年度纳税评估 20 印花税评估分析指标及使用方法 （三）综合审核分析 10.“资产负债表”中“实收资本”项目和“资本公积”项本 期数与上期数相比是否增加，增加数是否申报缴纳印花税。 11.“管理费用”等科目中体现的保险支出与已申报情况进 行对比是否有出入。 12.审核资产负债表中的“固定资产”科目中“不动产” 项目增加或减少情况，据此检查纳税人书立领受的“产权转移书 据”是否缴纳了印花税。 13.审核资产负债表中的“在建工程”科目是否有建筑、 设备安装等项目，“委托加工物资”科目是否发生委托加工业务， 是否申报缴纳了印花税。 14.审核其他业务收入和营业外收入项目是否有应税收入。 15.审核有无查补收入。 印花税年度纳税评估 21 第三部分 资源税年度 纳税评估 22 资源税评估分析指标及使用方法 （一） 资源 税税负变动系数 资源 税税负变动系数 =本期 资源 税负担率上年同期 资源 税 负担率。 其中： 资源 税负担率 =(应纳税额主营业务收入（产品销售 收入） ) 100%。 本指标是本期资源税负担率与上年同期资源税负担率的对比 分析。一般在产品售价相对稳定的情况下二者的比值应接近 1。 （二）资源税同步增长系数 资源税同步增长系数 =应纳税额增长率主营业务收入（产 品销售收入）增长率 该指标是应纳税额增长率与主营业务收入（产品销售收入） 增长率的对比分析。正常情况下二者应基本同步增长（在产品销 售单价没有较大波动的情况下），比值应接近 1。 资源税年度纳税评估 23 资源税评估分析指标及使用方法 （三）综合审核分析 1.审核资源税纳税申报表中项目、数字填写是否完整， 适用税目、单位税额、应纳税额及各项数字计算是否准确。 2.审核资源税纳税申报表、代扣代缴代收代缴税款报 告表中申报项目是否有收购未税矿产品。 3.是否连续零申报，能否合理解释。 4.是否以矿产品的原矿作为课税数量，折算比率是否合理。 5.纳税人自产自用的产品是否纳税。 6.纳税人开采或者生产不同税目的产品，是否分别核算纳税， 未分别核算的，是否有从低选择税率的问题。 7.纳税人本期各税目、税额与上期应纳税额、上年同期应纳 税额相比有无较大差异，能否合理解释。 印花税年度纳税评估 24 资源税评估分析指标及使用方法 8.减税、免税项目的课税数量是否单独核算，未单独核算或者不能准确 提供课税数量的，是否按规定申报缴 纳了资源税。 9.与上期申报表进行比对，审核增减变化情况，并与同期矿产资源补偿 费增减变化进行比对。 10.审核扣缴义务人取得的资源税管理证明。 11.审核利润表中的应税矿产品“销售（营业）收入”与企业产品产 销存明细表中应税矿产品产量比率增减变化情况，同时与申报表中资源税申 报额进行比对，审核增减变化情况。 12.审核纳税人申报的课税数量与其利润表中的“主营业务收入”或者 “其他业务收入”的比率是否合理，以期发现纳税人有无少申报课税数量的 情况。 13.是否有将销售收入直接计入“营业外收入”、“盈余公积”等账户。 14.是否有将已实现的销售收入挂“应付账款”账户，不结转销售收入。 15.审核应税产品期初库存量加当期产量减当期销量减当期自用量是否与 期末库存量一致。 印花税年度纳税评估 25 第四部分 城市维护建 设税年度纳税评估 26 城市维护建设税纳税评估分析方法 城市维护建设税属营业税、增值税、消费税的附加税，其 纳税评估的重点应在城建税与流转税 之间的关联性分析 ，具体 核实以下内容： （ 1）城市维护建设税适用税率是否正确。 （ 2）城市维护建设税计税依据与纳税人实际缴纳的增值税、 消费税、营业税之和是否一致。 （ 3）纳税人补缴增值税、消费税、营业税后是否申报补缴 城市维护建设税。 （ 4）本期应纳税款与上年同期相比有无重大差异，能否合 理解释。 城建维护建设税年度纳税评估 27 第五部分 房产税年度 纳税评估 28 一、房产税的税收政策要点 1、国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施 计征房产税有关问题的通知（国税发 2005173号） 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求， 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排 水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在 会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产 税。 2、财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收 房产税的通知（财税 2005181号） 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与 地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人 防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 3、 财政部 国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知 （财税 2008123号） 加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。 房产税年度纳税评估 29 一、房产税的税收政策要点 4、财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关 问题的通知 （财税 2008152号 ） 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定 资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根 据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度 规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 5、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 （财税 2010121号） 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金 期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房 产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发 土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5的，按房产建筑面 积的 2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 房产税年度纳税评估 30 二、房产税纳税评估方法 一、比较分析法： 利用企业财务报表、纳税申报表、大集中 软件中财产信息各项数据指标之间的相互逻辑关系进行核算检查。 1、应缴与实缴税款差异分析 企业应缴房产税（原值） =（房产年末原值 -出租房产原 值） （ 1-20%） 1.2% 企业应缴房产税（租金收入） =租金收入 12% 房产税差异值 =应缴房产税 -已缴房产税 对于纳税人应税房产原值，应重点关注“固定资产”、 “在建工程”、“递延资产”、“无形资产”、“其他业务收入” 等科目，核对是否存在中央空调、土地价值未计入房产原值计税 的情形。 2、企业所得税汇算清缴数据与大集中登记数据差异分析 房产原值差异值 =清算表中原值 -大集中登记信息原值 对税务部门电子数据的准确性应予关注。 房产税年度纳税评估 31 二、房产税纳税评估方法 3、出租方与承租方登记信息差异分析 对于租赁房产，数据的来源不仅仅限于出租方，同时承租方 信息可以验证评估对象数据的真实性。 4、本期已缴税款与上期已缴税款差异分析 通过比较不同年度税收增减情况，掌握房产税税源变化。 二、比率分析法（与之有关联的数据） 1、营业税变动率与房产税变动率分析 2、房产税变动率与土地使用税配比分析 3、固定资产变动率与在建工程变动率分析 4、在建工程变动率与房产税变动率分析 5、固定资产变动率与房产税变动率分析 房产税年度纳税评估 32 第六部分 城镇土地使 用税年度纳税评估 33 一、城镇土地使用税的税收政策要点 1、财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关 政策的通知（财税 200656号） 自 2006年 5月 1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使 用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由 实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。 2、财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问 题的通知 （财税 2008152号 ） 公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇 土地使用税。 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止 房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止 到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 城镇土地使用税年度纳税评估 34 一、城镇土地使用税的税收政策要点 3、财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关 问题的通知（财税 2009128号） 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地， 按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的， 按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地 使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑 垂直投影面积计算应征税款（需要测绘）。 对上述地下建筑用地暂按应征税款的 50%征收城镇土地使用 税。 房产税年度纳税评估 35 二、城镇土地使用税纳税评估方法 一、比较分析法：利用企业财务报表、纳税申报表、大集中 软件中财产信息各项数据指标之间的相互逻辑关系进行核算检查。 1、应缴与实缴税款差异分析 企业应缴土地使用税 =应税面积 适用税额 土地使用税差异值 =应缴土地使用税 -已缴土地使用税 重点审核纳税人资产负债表的“固定资产”、“在建 工程”和“无形资产”等科目。 2、年度汇算清缴数据与大集中登记数据差异分析 土地使用税面积差异值 =汇算清缴表中面积 -大集中登记信 息面积 应特别关注大集中系统中财产数据的准确性。 城镇土地使用税年度纳税评估 36 二、城镇土地使用税纳税评估方法 3、 本期已缴税款与上期已缴税款差异分析 通过比较不同年度税收增减情况，掌握土地使用税税源变化。 二、综合分析法： 1、申报资料审核分析：审核土地使用税与房产税之间的逻 辑关系是否正确，适用税额、计算是否正确， 2、实际情况判断分析：根据掌握的外围信息，如国土部门 土地确权信息，分析纳税人是否将土地资产及时入账申报缴税。 城镇土地使用税年度纳税评估 37 第七部分 车船税年度 纳税评估 38 车船税纳税评估分析方法 车船税是属于对财产保有环节征收的税种，因而 税源相对稳定。在对车船税年度纳税评估工作中，需核 实以下内容： （ 1）车船税适用税额是否正确。 （ 2）利用车船管理部门掌握的车船信息资料，比 对大集中软件登记信息，核实纳税人是否及时足额申报 车船税。 （ 3）本期应纳税款与上年同期相比有无重大差异， 能否合理解释。 （ 4）审核“固定资产”明细科目，车船信息是否 与大集中登记数据相符。 车船税年度纳税评估 39 仅作抛砖引玉 期待批评指正 谢 谢