房地产开发全流程纳税筹划与实战案例解析

项目操盘手必备的财税训练房地产开发全流程纳税筹划与实战案例解析【课程背景】 按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。针对营改增扩围，国家税务总局局长王军 在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改 革围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。 一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。增值税 与营业税处理究竟有什么不同点？营改值对成本又有哪些影响？房地产公司的开发流程对财务管理及税收筹划有什么特殊的影响？房地产企业的税收成本成为仅次于建安成本的第二大营运成本，即便如此，房地产公司 的财务也在税务稽查面前屡败屡战。怎样才能依法纳税、合理筹划？如何反稽查，稽查的主 要手段有哪些？如何避税而又规避刑事责任？房地产集团公司的税收风险管控点再哪里？【课程价值】 本课程将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查 要点、风险等方面的问题，使学员掌握房地产企业的开发流程，在熟悉业务的基础上掌 握企业成本各种控制方法与手段，有成本控制转化成本经营，优化企业各项管理决策。【课程大纲】第一章房地产开发流程与涉税简介第一节房地产开发流程简介第二节房地产公司涉税简介第三节房地产营改增专题一、房地产营改值政策梳理（一）房地产“营改增涉及的税率和征收率（二）房地产企业增值税的纳税地点（三）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限（四）增值税专用发票丢失的处理（五）房地产企业进项税金抵扣的几种规定1、进项转出与视同销售的区别2、没有销售清单的专用发票不得扣除3、“对开发票”不能抵扣进项税金（六）营改增房地产公司帐务处理（七）虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定（八）不能开具增值税专用发票的几种情况二、增值税与营业税处理的关键不同点提示（一）增值税要求，三价统一：合同价、发票价和结算价相互统一。三流统一: 资金流、发票流和劳务流（物流）相互统一。1、挂靠的总分包方开具的发票面临着不能抵扣的风险2、甲供材的问题不复存在3、混合销售问题不复存在4、不同的收款方式影响纳税时点，需要对销售合同进行管理5、已完工未决算的项目如何取得专用发票6、未付款取得的专用发票不符合三流统一是否可以抵扣7、税务重组不符合三流统一，专用发票是否可以抵扣8、卖房子送家具如何开具发票三、营改值对成本的影响1、按进项税率重新调整开发成本，设置会计科目2、重新测算开发产品定价3、重新测算土地增值税负四、营改值过渡期处理1、一个房地产项目，部分销售收入交纳营业税，部分销售收入交纳增值税， 如何进行进项抵扣？第二章购买土地环节税收风险控制关键点第一节购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险问题1:母公司、项目公司、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？问题2：印花税的纳税主体是母公司还是项目公司？问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？问题4：如果国土局没有按期交付土地，项目公司如何交土地使用税？问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？第二节房地分离如何纳税问题1：房与地分离，应该按什么作为契税的计税依据？问题2：购入在建工程开发，销售开发产品应纳营业税是否可以扣除在建工程已 交营业税？问题3： 土地变性合同是否交契税？是否交印花税？第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担问题1：出售股权的行为是否属于税收筹划？问题2：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否产生节税效果？第四节拆迁补偿用房的涉税处理问题1：拆迁补偿用房是否交营业税？计税依据是什么？何时交？问题2：拆迁补偿用房是否交企业所得税？计税依据是什么？问题3：拆迁补偿用房土地增值税如何处理？第五节集体用地房地产开发的特殊处理问题1：以集体用地进行投资，取得定额收益，如何交税？问题2：由于企业搬迁取得的建筑物及固定资产补偿款如何交税？问题3：联合建房取得的收入如何交营业税、土地增值税、企业所得税？第三章公司设立环节税收风险控制关键点第一节选对公司注册地问题1：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？问题2：条件变化后，c镇招商条件有哪些陷阱？第二节注册资本金与资本弱化第三节分公司或子公司的选择第四节集团组织框架的选择影响涉税结果第五节开办期的止点问题1：乙公司的开办期什么时候结束？问题2：乙公司的开办费如何进行财税处理？第四章融资环节税收风险控制关键点第一节信托融资涉税问题解析问题1：为什么信托借款利息不开具发票？问题2：信托贷款利息的纳税义务人是谁？问题3信托公司出具的收据是否可以作为企业所得税前扣除的凭据？是否可以 作为土地增值税前扣除的凭据？问题4：如何进行混合性权益投资合同的财税管理第二节保贷型融资租赁业务解析问题1：保贷型融资性售后回租的租金发票如何开具？问题2：租金是否可以作为利息扣除？第三节炒楼花业务解析问题1：炒楼花所得是否交个人所得税？问题2：收据是否可以作为企业所得税前扣除的依据？第五章开发环节税收风险控制关键点第一节境外设计费涉税解析问题1：境外乙公司为境提供设计服务，乙公司如何交纳流转税？问题2：境外乙公司是否需要在中国境交纳企业所得税？第二节甲供材的避税空间问题1：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？问题2：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？第三节统借统还的法律形式问题1：甲集团公司将贷款转贷给乙公司，甲集团向乙公司收取的利息是否交纳 营业税？问题2：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？ 第四节母子公司往来不需交营业税问题1：集团资金往来，丙集团公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定营业 税与企业所得税？问题2：甲集团公司将流动贷款给乙子公司占用，甲的流动贷款产生的银行利息 费用是否可以在企业所得税前扣除？第六章销售环节税收风险控制关键点第一节购房俱乐部会员费的纳税时点问题1:采用会员费形式取得的意向金，是否需交营业税？甲房地产公司为收取 的会员费补交滞纳金合理吗？第二节卖房送汽车是否混合销售行为问题1：卖房送汽车是否混合了销售行为？问题2：赠送的奔驰汽车是否应交增值税？问题3：赠送的奔驰汽车是否应交企业所得税？问题4：赠送的奔驰汽车是否代扣个人所得税？第三节无产权证地下建筑是否可以转让问题1：地上无产权证的架空层归谁所有？问题2：地下无产权证且非人防工程的地下车库归谁所有？哪份资料是界定可售 建筑面积的权威资料？问题3：地下人防改造的车库归谁所有？地下人防工程的转租行为，要不要交房 产税？如交，是差额还是全额？地下停车场成本，统一按31号文的规定执行吗？物业用房 的成本如何扣除？问题4：无产权证建筑物是否可售？问题5：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？第四节精装房销售的流转税问题问题1：空调、整体橱柜按什么交增值税？问题2：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？问题3：精装房的装修是否交契税？问题4：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税？第五节购入在建工程开发销售是否可以差额征营业税第六节售楼处、样板房的涉税问题第七节两个税务机关难以定性的合作建房案例问题1：合营企业的法律形式与文件适用性分析问题2：转让永久使用权是否是转让不动产？问题3：使用权的转让和租赁，区别是什么？第八节同是违约金纳税并不同问题1：不履行合同而没收某的定金是否需交营业税？问题2：部分履行合同而收取王某的滞纳金是否需交营业税？第九节合同签订过程中应关注的财税问题问题1：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税？第十节一级开发的涉税处理第七章竣工后环节税收风险控制关键点第一节竣工备案的形式要件及涉税后果问题1：甲房地产公司是否需补企业所得税与滞纳金？第二节交房才是所有权风险转移的标志关键点：不动产所有权的设立与变更主要可以通过三种方式进行，登记并不是唯一 的不动产所有权设立与变更方式。问题1：会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？第三节资产的后续计量与房产税疑难问题问题1：发生的固定资产改良如何增加资产原值？问题2： Y项目的租金是否交房产税？问题3：出租的大型游船租金收入，是否交房产税？问题4：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？问题5：免租期的纳税义务人到底是谁？问题6：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？问题7：如何利用转租不征税进行筹划节税？问题8：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营最优化？问题9：排气管道是否要并入房产原值征房产税？问题10：以上各种车位如何交房产税？ 问题11：物业用房是否应交房产税？由谁交？第八章企业所得税应对方案第一节国税发2009 31号文亮点与漏洞解析问题1： 31号文规了销售期房的常规商业模式，收入以收付实现制进行确认；不适用于销售现房的商业模式。成本的确认原则与收入的确认原则不能匹配，如何协调？。问题2：对于成本的分摊，规定了两种分摊的标准，会导致不同的税收后果，分 摊标准的选择有很大的筹划空间，如何筹划？问题3：成本对象的选择存在技巧，如何选择最佳的成本对象？问题4：商业地产二次以上成本调整及资产后续计量存在难题，如何解决？ 问题5： 31号文存在漏洞可以全额预提成本，如何操作？问题6： 31号文对于利息，有两处不同的表述，如何协调？第二节收入的确认第三节成本计算与分摊第四节期间费用的处理 第五节企业所得税财税处理案例问题1：房地产公司的佣金到底是按5%还是10%扣除？问题2：为什么说房地产公司的避税重灾区是在房地产公司的成本核算上?为 什么说房地产公司的真实成本由工程决算人员掌握，财务人员仅是根据财税需要进行组合而 已？如何利用税法漏洞进行成本筹划？问题3：成本筹划的风险点在什么地方？问题4：房地产公司的成本核算流程是怎样的？为您介绍完整的房地产成本归 集、分配、结转及后续调整的流程和方法。问题5：房地产公司的合同风险控制关键点介绍问题6：乙公司筹建期业务招待费是否有扣除限额？问题7： 2010年乙公司如何进行财税处理问题8： 2011年乙公司如何进行财税处理？问题9： 2012年乙公司如何进行财税处理？第六节关联方借款利息扣除【讲师介绍】威科地产学堂特聘高级讲师南京大学MBA、中国注册会计师从事房地产业务12年，现任某房地产集团财务部总经理同时兼任数家房地产集团的税务顾问上海财经大学（高顿）、北京大学EMBA房地产总裁班特聘讲师， 江苏省注册税务师协会后续教育讲师。专长于：房地产行业税收业务和形式重于实质的筹划方式。事后税务筹划、直