好X年合肥新城国际商业整体策划方案P105

1 商业整体策划方案安徽信达地产新城国际安徽信达地产新城国际The Report for XINDA GROUPThe Report for XINDA GROUP上海麦玛赫投资管理有限公司上海麦玛赫投资管理有限公司 2 城市宏观发展概要城市宏观发展概要壹合肥商业发展分析合肥商业发展分析贰区域商业发展研究区域商业发展研究叁价值升华的综合定位价值升华的综合定位肆规划布局的理性探索规划布局的理性探索伍初步财务测算初步财务测算工程物业条件工程物业条件附 3 城市宏观发展概要城市宏观发展概要城市概况经济发展水平社会消费发展水平城市规划及发展导向壹 4 n 优越的地理位置优越的地理位置 合肥市地处中国中部，沿江近海，具有承东启西、接连中原，贯通南北的能力，是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。n 巨大的发展潜力巨大的发展潜力合肥经济发展迅速，主要经济指标（地区GDP、固定资产投资率、规模以上工业增加值）增速连续三年位居全国省会城市榜首，多个大型项目相继落户合肥；伴随着城市人均可支配收入的增加，城市消费结构升级，经济发展潜力巨大。n 城市化发展新机遇城市化发展新机遇 合肥城市化水平不断提高。在新的城市发展规划下，西部与南部重点经济区域的建设必将带动新一轮的工业及商业投资，城市的多中心发展潜力巨大。城市概况城市概况 5 n 地理位置：地理位置：合肥市位于长江淮河之间，沿江近海，地理位置优越，是安徽省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。n 航空：航空：骆岗机场为全国干线机场，已开通全国30多个城市航线。年旅客量将达到到500万人次。n 铁路公路：铁路公路：合肥铁路已成为全国重要枢纽，合九铁路、宁西铁路、沪汉蓉铁路在此交汇，合宁、合武高速铁路与长三角联系紧密；公路有合宁、合芜、合铜、合淮、合蚌、合徐等，交通便利。n 水运：水运：水路经巢湖可通航千吨级货轮至长江，合巢水运工程完工后，合肥、巢湖以及周边地区的物资可水运直达沿江和沿海各地，合肥将成为内河航运中心和水运中心。合肥合肥黄山黄山马鞍山马鞍山芜湖芜湖宣城宣城安庆安庆六安六安淮南淮南蚌埠蚌埠阜阳阜阳宿州宿州滁州滁州交通区位交通区位 6 n合肥市毗邻长三角，交通便利。合肥市毗邻长三角，交通便利。合宁、合武高速铁路建成，使1小时到南京、小时左右到武汉、3小时到上海成为现实。合宁、合徐、合芜、合安等高速公路使合肥与长三角联系紧密。在经济高速发展的今天，合肥市已融入长三角经济圈内。n 合肥市与长三角经济联系紧密。合肥市与长三角经济联系紧密。目前，合肥市已实现与长三角城市一体化快速通关，并与上海、杭州等城市共同发起组建长三角会展城市联盟，打造区域性会展中心；国家战略规划下，皖江城市带承接产业转移示范区的建设将使合肥在泛长三角经济发展中具有更大的发展潜力。城市发展空间城市发展空间 7 n 经济发展迅速，潜力巨大经济发展迅速，潜力巨大。目前，合肥经济处于飞速发展期。2006-2011年，合肥市主要经济指标增速在全国省会城市中均居前三位。未来的几年，合肥将迎来其发展“黄金期”。2011年合肥市经济高速增长，财政收入突破600亿元，规模以上工业总产值接近5600亿元。其中，GDP、规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入等四项指标增幅位居中部省会首位，GDP增幅连续7年、规模以上工业增加值增幅连续4年居中部省会第一位，战略性新兴产业产值、家电制造产业产值、社会消费品零售总额均突破1000亿元。城市发展空间城市发展空间 8 n 合肥市地区合肥市地区GDPGDP增速全国领先增速全国领先。经济发展迈上新台阶。2011年，全市实现生产总值（GDP）3636.61亿元、增长16%，规模以上工业企业完成工业总产值5597.97亿元，实现增加值1489.65亿元、增长23.5%；财政收入达到623.8亿元、增长22.7%，其中，地方财政收入达到338.5亿元、增长21.1%；完成全社会固定资产投资3377亿元、增长26.8%。20112011合肥产业结构合肥产业结构20112011合肥产业增加值合肥产业增加值经济发展水平经济发展水平单位：亿元 9 n 人口总量平稳增长。人口总量平稳增长。2011年末公安部门户籍登记人口706.13万人，比上年增加4.13万人，其中农业人口446.27万人，非农业人口259.86万人；市区户籍人口218.34万人。全市常住人口752万人，其中市区常住人口355万人。全年人口出生率为10.8，死亡率为5.97，自然增长率为4.83。n 城乡居民收入提高。城乡居民收入提高。常住人口计算人均生产总值达到48563元，按年均汇率折算为7519美元。实现社会消费品零售总额1111亿元、增长19%；城镇居民人均可支配收入达到22000元、农民人均纯收入超过7700元，分别增长15.5%、16%以上。人口与生活水平人口与生活水平 10 合肥城市定位合肥城市定位独具魅力的现代化城市现代服务业基地高新技术产业基地工业基地城市规划及发展策略城市规划及发展策略 11 n 向西向南发展的城市规划，将拉动更多投向西向南发展的城市规划，将拉动更多投资，为城市发展带来新机遇。资，为城市发展带来新机遇。合肥市城市中心城区规划规定：合肥市主要向西向南发展，适当向东发展，控制向北方向发展。这一规划使合肥市呈现出多中心的格局。政务文化新区位于合肥市西南，南接经济技术开发区，北靠老城区，西临高新技术开发区。契合合肥市整体发展规划趋势，作为合肥未来的城市级副中心，对合肥整体城市能级的提升将起到重要的作用。政务文化新区政务文化新区城市规划及发展策略城市规划及发展策略 12 n 大型项目落户合肥，加快城市发展与升级。大型项目落户合肥，加快城市发展与升级。大型企业与产业园:中国盐业公司循环经济园、京东方、熔安动力、天威合变、格力电器等一大批投资大、科技含量高的重大工业项目相继落户合肥，为城市的发展再添动力。大型商业项目:合肥（包河、天鹅湖）万达广场、华润万象城、滨湖新区的世纪金源购物中心、海顿国际广场；庐阳区的华侨广场、明发商业广场、徽商时代广场等，这些项目将在提升城市层次的同时进一步加快合肥的城市化进程。城市规划及发展策略城市规划及发展策略 13 合肥商业发展分析合肥商业发展分析商业发展历程主要商圈分析城市现有典型商业项目城市未来典型商业项目贰 14 市府广场商圈市府广场商圈进入94年，合肥商业蓬勃发展，商业重心转移到四牌楼、乐普生、鼓楼一带。百货商店是商业物业的主要载体。各大商圈拔地而起各大商圈拔地而起进入2000年，城市副中心商圈开始不断发展，如南七商圈、双岗商圈等。大型综合超市成为构建大型综合超市成为构建购物中心、区域商业中心的主力店和主力业态家乐福，沃尔玛，易初莲花等品牌进入合肥9090年代初年代初9494年年20002000年年20072007年至今年至今9090年代中后期年代中后期20052005年年 三孝口商圈三孝口商圈合肥商业物业在三孝口初具规模，以国有商业为主体，以红旗百货大楼等为代表，分布在现在的汇通大厦周边，商业规模不大，体量比较小；高档商业开始显现高档商业开始显现九十年代中后期，商之都的诞生标志着开始出现高档商业消费。但仍以传统百货商店业态的商业模式为主。购物中心开始显现购物中心开始显现2005年中旬，元一时代广场开业，标志着合肥第一家shopping mall的诞生。城市商业发展历程城市商业发展历程 15 1 双岗商圈2 胜利广场商圈3 高新区商圈4 三里庵商圈5 三孝口商圈6 市府广场商圈7 淮河路商圈8 8 政务新商圈政务新商圈9 南七商圈10 马鞍山路商圈11 大学城商圈12 明珠广场商圈13 天门湖商圈n 合肥市商业集中在以老城区为中心的合肥市商业集中在以老城区为中心的1313个个集聚区内；集聚区内；n 典型的强中心型商业：典型的强中心型商业：以长江路为轴线的老城区及其东侧，形成市级中央商业区，且处于改造和提升过程中；主导零售业态以百货商店类为主；n 区级商业中心多数发展不平均：区级商业中心多数发展不平均：各区级商业中心发展成熟度差异明显，大型综合超市构成区级商业中心的主力；n 餐饮、娱乐散布、且总体档次较低，具有餐饮、娱乐散布、且总体档次较低，具有较高经营档次和特色的餐饮、娱乐集中区尚较高经营档次和特色的餐饮、娱乐集中区尚未真正形成。未真正形成。6 65 57 71 12 24 43 38 89 91010121211111313市级商圈市级商圈区域商圈区域商圈政务新商圈政务新商圈城市主要商圈分析城市主要商圈分析 16 合肥市商业网点最为密集区域，是唯一的市级商圈组团，拥有合肥最多的百货与大型购物中心，是合肥的零售与娱乐中心合肥的零售与娱乐中心。有历史文化底韵浓厚的淮河路步行街和四牌楼是该商业中心的核心地段，整个商圈能辐射到整个合肥市仍至郊区三县。在约2平方公里范围内，集聚了合肥最主要的零售商场和商业街。主要集中于三孝口、市政府和淮河路商业步行街区域。区域范围区域范围主导业态主导业态大型购物中心、百货商店、专卖店等目标客户目标客户高端消费人群：高端消费人群：瑞景名品中心、瑞景国际等；中高端消费人群：中高端消费人群：以百盛商场、百大鼓楼、百大CBD等为代表；低端的消费人群：低端的消费人群：周边中产阶级的居住区、来自全省的从事专业批发的从业人员。合肥传统商业中心，零售娱乐中心合肥传统商业中心，零售娱乐中心城市主要商圈分析城市主要商圈分析 17 代表项目：元一时代广场代表项目：元一时代广场 位置位置：位于胜利路与凤阳路交叉口建筑面积建筑面积：16万平方米；业态组合业态组合：大型超市、百货商店、专卖店、文化娱乐、星级影院、金融、运动康体。目标客户：目标客户：主要为新站区的居民为主；其娱乐、休闲功能同时也辐射全市的中高端人群。胜利广场商圈东部安徽大市场，西部轻工商城，南部以元一时代广场、家乐福恒丰店、沃尔玛，北部国际汽车城，中部白马服装城及轻纺、服装专业带。在不到一平方公里范围内，并排拥有沃尔玛、元一和家乐福。“洋”味十足的商业大牌构成“安徽第一洋商圈”。范围范围业态业态购物中心、大型超市、专业店、专卖店。目标客户目标客户 周边中产阶级的居住区、来自全省的从事专业批发的从业人员。依托便利交通新兴的综合性商圈组团依托便利交通新兴的综合性商圈组团城市主要商圈分析城市主要商圈分析 18 n 西部片区包括高新区商圈（3）和三里庵商圈（4）两个区级商业中心；n 高新区商业目前正处于发展中，目前成熟商业项目仍欠缺；三里庵商圈发展已渐成熟，一定程度上弥补了高新区商业的不足；三里庵商圈以安徽国购广场为核心，东承长江中路商圈，是长江中路商圈向西的自然延伸。代表项目：安徽国购广场代表项目：安徽国购广场业态：业态：集超市、百货、专业商场、专卖店、休闲、餐饮和娱乐等为一体购物广场；建筑面积：建筑面积：7.7万平方米；商圈范围：商圈范围：包括高新区、蜀山行政区；目标客户：目标客户：该商圈居民收入水平较高，但其定位为中低的客户群体，只满足消费者日常的生活需求。主要商户：主要商户：家乐福超市、国美电器、家福特建材超市、屈臣氏、运动100、肯德基、电动车城、活力场、精品百货、流行服饰、贝塔斯曼书城、金佰年、永和豆浆、禾味面馆、欢乐坊和夜阑山等。欢乐坊：现代厨房制造、金汉斯、味千拉面等餐饮店。夜阑山：良子足浴、快乐老家飚歌城、简餐、咖啡及棋牌的娱乐服务店。停车位：停车位：500余个大型屋顶机动车停车场和3000个非机动车停车场。依托周边居民消费需求发展的区域商圈组团依托周边居民消费需求发展的区域商圈组团城市主要商圈分析城市主要商圈分析 19 购物中心代表购物中心代表元一时代广场元一时代广场餐饮娱乐餐饮娱乐互动导向互动导向零售导向零售导向大众化大众化科技时尚科技时尚诉求诉求文化诉求文化诉求高档化高档化n 元一时代广场占地44亩，建筑面积15万平方米，是当时安徽省最大的高层综合建筑群。开发商开发商香港元一集团区位区位合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角开业时间开业时间2005年9月16日定位定位集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体主题特色主题特色安徽省首座五星级标准的四厅影城环球影城、结合国内外家风味的味来世界美食广场、涵盖多个品牌的时代百货、拥有百间包厢采用一流设施的欢乐频道自助等。建筑特色建筑特色项目规划单体设计由香港巴马丹拿设计公司和中建东北设计研究院承担。业态配比业态配比购物：61%餐饮：25.2%休闲及其他：13.8%代表商户代表商户北京华联、国美电器、肯德基KFC、名店街、元一数码行印社 烟酒屋 大观琉园、时代百货、哥弟等 代表性商业项目代表性商业项目 20 楼层楼层业态业态代表品牌代表品牌1F潮流精品北京华联、国美电器、肯德基KFC、名店街、元一数码行印社、烟酒屋、大观琉园、时代百货2F女人世界纳薇 奥兰丝迪 易菲 圣卡萝 缀 衣登 艾格 唐朝 OJ艺元素 德玛纳 ES 玛利维拉 A-one 索玛 SBLG 圣迪奥 佰上泽 村上春 悉雅3F韵动领地雷速 匡威 李宁 茵宝 靠背 阿迪 阿迪箱包 探路者新百伦 贵人鸟 威鹏 阿瑟斯 卡骆驰(CROCS)耐克美津浓 金鸡 双星 浩纱 锐步 英格兰4F休闲天地环球影城 Universal Cinema欢乐谷游乐场 Happy Valley欢乐频道KTV Happy Channel KTV味来世界 Taste Plaza购物中心代表购物中心代表元一时代广场元一时代广场代表性商业项目代表性商业项目 21 城市综合体城市综合体合肥万达商业广场合肥万达商业广场餐饮娱乐餐饮娱乐互动导向互动导向零售导向零售导向大众化大众化科技时尚科技时尚诉求诉求文化诉求文化诉求高档化高档化 本项目规划用地面积11.07公顷，总建筑面积70.35万m2。基地位于马鞍山路以东，巢湖路以西，芜湖路两侧。东侧紧邻南淝河，西侧紧邻包河公园，周边自然景观以及交通条件均十分优越。代表性商业项目代表性商业项目 22 商业广场区室外步行街区六星级酒店区甲级写字楼 合理进行功能分区：南地块为商业广场、室外步行街、甲级写字楼区；北地块为六星级酒店、酒吧街、豪宅街区；采用街坊式的方法进行分区，结合周边水系、公园、道路的自然因素，将项目规划为六个功能区。住宅区酒吧街区城市综合体城市综合体合肥万达商业广场合肥万达商业广场代表性商业项目代表性商业项目 23 六星级威斯汀酒店六星级威斯汀酒店万达商业广场万达商业广场滨河酒吧街滨河酒吧街双塔写字楼双塔写字楼顶级豪宅顶级豪宅现代室外步行街现代室外步行街23代表性商业项目代表性商业项目 城市综合体城市综合体合肥万达商业广场合肥万达商业广场 24 城市综合体城市综合体合肥银泰中心合肥银泰中心餐饮娱乐餐饮娱乐互动导向互动导向零售导向零售导向大众化大众化科技时尚科技时尚诉求诉求文化诉求文化诉求高档化高档化开发商开发商中国银泰集团区位区位东临含山路，南依长江中路，西靠群力巷，北毗淮河路步行街开业时间开业时间2011年定位定位集酒店、商务为一体的大型城市广场主题特色主题特色合肥城市原点的新商业地标，全新概念的高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。建筑特色建筑特色120米高度、3.8米标准层高、801200平方组合空间、中央空调、7部高速电梯、300平方米大厅、5A智能化，近1200个充裕停车位 5A级国际甲级写字楼，五星级豪华酒店，9万方商业配套代表商户代表商户银泰百货为主力店，北京柏悦酒店（Park Hyatt Beijing）n中国银泰集团是一家以零售业、房地产业和资源业三大核心产业为龙头的多元化国际性战略投资集团。n2010年8月11日，合肥银泰中心建筑封顶。n2012年初已正式营业代表性商业项目代表性商业项目 25 休闲商业地产休闲商业地产19121912餐饮娱乐餐饮娱乐互动导向互动导向零售导向零售导向大众化大众化科技时尚科技时尚诉求诉求文化诉求文化诉求高档化高档化 合肥“1912”总投资约6亿元，与“南京1912”的区别在于，除酒吧、餐饮、休闲外，项目还规划有影院、酒店、主题水疗会所。俏江南、星巴克、蓝枪鱼、祥记燕鲍翅、LAVAZZA、潮人酒吧、回归97、等商业品牌已入驻并开业，黄梅戏剧场-严凤英大舞台也已经正式开放营业。欲借鉴之前项目成功经验，把合肥欲借鉴之前项目成功经验，把合肥19121912项目打造成为合肥的一张项目打造成为合肥的一张文化名片文化名片，使它成为使它成为合肥的地标性商业街区合肥的地标性商业街区。代表性商业项目代表性商业项目 26 休闲商业地产休闲商业地产1912191226代表性商业项目代表性商业项目 27 发展阶段发展阶段合肥商业市场经过数十年的发展，进入了快速发展的阶段，在国内二线城市中属于中上水平。通过对合肥市整体商业市场的调查研究，对商业市场做出如下小结：本项目的功能性定位对提升区域商业层级有重要作用。商圈结构商圈结构合肥城市商圈结构由一个强中心，和若干区域商业中心组成。缺少城市商务商业中心，整体商业体系并不丰富。发展趋势发展趋势自身特色与文化诉求也越来越成为商业项目层次提升新的依托。市场供求市场供求合肥市现有商业体量与新增供应量巨大，市场投资资金“由住转商”，市场活跃。业态结构业态结构新建商业项目不单单依靠百货与大型超市构建内部业态组成，更注重餐饮与休闲娱乐业态的比例。政务新区商圈的定位有助于完善合肥市整体商圈结构，本项目有利于城市商业类型的多样化发展。本项目业态组合应脱离传统商业结构，向注重品质商业服务体验观念的服务型商业体结构转变。项目的定位应更注重差异化的发展路线。提供了文化创意类商业体的市场试金石。城市商业概况小结城市商业概况小结 28 写字楼商业类型分析写字楼商业类型分析通过研究我们发现存在五类写字楼商业业态发展模式通过研究我们发现存在五类写字楼商业业态发展模式综合综合MALLMALL型型专业市场型专业市场型百货核心型百货核心型餐饮休闲型餐饮休闲型金融服务型金融服务型深圳地王大厦深圳地王大厦深圳赛格广场深圳赛格广场天津津汇广场天津津汇广场合肥百大合肥百大CBDCBD深圳金中环广场深圳金中环广场深圳世金中心深圳世金中心发展银行大厦发展银行大厦深圳卓越广场深圳卓越广场 29 类型类型商业功能特点商业功能特点适应性要求适应性要求综合综合MALLMALL型型具备购物、餐饮、休闲、娱乐、商务配套等多种功能项目自身商业的体量、规模达到一定水平专业市场型专业市场型以专业市场为主、辅以少量的商务配套周边具备成熟集中的专业市场氛围，开发商具备很强的行业背景和相关经营管理经验百货核心型百货核心型由一家百货公司统一经营位于城市核心商圈一级地段，周边具有很强的商业氛围餐饮休闲型餐饮休闲型以餐饮休闲功能为主，辅以少量的商务配套交通便利，高端商务人群聚集金融服务型金融服务型大部分为银行、证劵、保险等金融机构的营业场所项目的商业规模较小，开发商具有较强的金融背景写字楼商业适配性分析写字楼商业适配性分析写字楼商业类型分析写字楼商业类型分析 30 区域商业发展研究区域商业发展研究区域发展现状区域主要商业项目总结叁 31 合肥大剧院市政府天鹅湖大酒店报业大厦市广电中心区域规划区域规划 32 政务文化新区位于合肥市西南，南接经济技术开发区、北靠老城区，西临高新技术开发区，东至金寨路高架。新区规划面积12.67平方公里，按“世界眼光、国内一流、合肥特色”的要求，通过“三年小成，五年大成，十年建成”三个目标的建设，拟建成一个以行政办公、文教科研、金融商贸、旅游度假、居住休闲为主导功能，符合人性化尺度，且具有地域特色的生态城市空间，打造具有多元文化的魅力新区、时尚之城。政务文化新区政务文化新区区域规划区域规划 33 建设合肥市政务文化新区是合肥市“141”城市空间发展战略的重要组成部分，是实现在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区总体空间框架不可或缺的重要一环。合肥市政务文化新区南起经济技术开发区、肥西县边界，北至铁路专用线，西起合九铁路，东至金寨路、合作化路，规划面积12.67平方公里，占合肥市国土面积的1.4%。常住人口10万人。区域规划区域规划 34 区位优势突出。区位优势突出。政务文化新区地处合肥城市发展扇形的主要方向和心脏地带，是联系主城区和经济技术开发区、大学城的必经之路，距合肥市火车站20分钟车程，紧邻合肥西客站，与合宁、合徐、合芜等高速公路相临，距合肥骆岗机场仅10分钟车程，机场、车站均在20分钟“生活圈”内，不仅是主城区西迁南拓的咽喉要地，更是皖江城市带承接产业转移示范区中体现现代合肥城市形象的亮丽窗口。规划理念超前。规划理念超前。以“世界眼光、国内一流、合肥特色”为指导思想，先后完成了总体规划、城市设计、专业规划、雕塑规划、控制性详细规划及全区环境评价报告、集中景观绿地法定图则、环境景观等规划的设计和编制。三面环水、中心临湖的区域总体规划科学大气。以水轴、绿轴、商业轴为骨架，绿色生态与人气繁荣有机融合在城市发展进程中。景观游园、街头绿地、商业网点、医疗卫生、基础教育等配套设施规划到位。发展潜力巨大。发展潜力巨大。得天独厚的资源优势和良好的投资环境蕴藏无限商机，吸引了合肥天鹅湖万达广场、华润合肥万象城、红星美凯龙家居生活广场纷纷落户。8年来，先后引进上海绿地、华润置地、香港嘉里、厦门国贸等40多家开发商，以及省文博园、省新闻出版局、安徽日报社等24家行政事业单位。“十二五”期间，政务文化新区将紧抓合肥市打造区域性特大城市的有利契机，以高端商务服务业为龙头，大力发展办公、商务、文化传媒等产业，着力打造东北、西北、西南、天鹅湖南岸“四大商业板块”，形成商务服务发达、功能齐备的现代商务中心功能区，成为合肥市乃至安徽省高层建筑最集中、商务业态最密集的商务区，成为名副其实的合肥“曼哈顿”。区域规划区域规划 35 作为合肥市新的政治中心，市委、市政府四大班子、各市直局办单位相继迁入政务文化新区办公，市法院、检察院、总工会、总商会、民主党派等党、政、群55家机关办公场所均在区内。人民日报社安徽分社、安徽日报报业集团、安徽出版集团、合肥广电中心等文化集群构建了区域新闻传媒洼地。文化氛围浓厚文化氛围浓厚区域规划区域规划 36 遍植上百种植物的政务区是座敞开的公园，区域绿化面积200万平米，绿化覆盖里46%，居合肥城区之首。已建成的80万平米的天鹅湖是合肥市最大的景区，6个主题公园和54个浸润街头的绿地星罗密布；约10公里的环区河道景观正在建设完善之中，形成了新区“推窗见绿、出门即景”的良好生态景观。优美的景观配套优美的景观配套区域配套设施建设区域配套设施建设 37 坚持打造商业、服务业综合业态集聚区，创新招拍挂模式对商业发展指标的前端控制，由西北、东北、西南、天鹅湖南岸“四大板块”形成的新区商业体系逐步形成。强化商业集聚，四大板块构筑合肥强化商业集聚，四大板块构筑合肥“曼哈顿曼哈顿”区域商业发展规划区域商业发展规划 38 作为合肥市的“商业副中心”，政务文化新区的大型商业项目正在不断兴起。新区目前已引进商业办公总量约为238万平方米。其中写字楼总量约为133万平米，商场、超市、餐饮、酒店等商业约为105万平方。政务新区的规划契合合肥的城市发展方向，必将成为合肥新的CBD商圈。老城区商圈老城区商圈三里庵商圈三里庵商圈天鹅湖天鹅湖政务政务CBDCBD商圈商圈南七商圈南七商圈南至巢湖湖畔南至巢湖湖畔滨湖新区商圈滨湖新区商圈瑞景国际购物广场Parkson 百盛瑞景名品中心百大CBD购物中心商之都总店元一时代广场依托高校区发展的以IT为特色的商圈百脑汇/赛博/颐高/国美/苏宁/五星北京华联/沃尔玛依托周边居民消费需求发展的区域商圈家乐福/大润发/国美/大洋百货/保利影城依托便利交通新兴的综合性商圈随着元一时代广场与希尔顿酒店的建成而形成商圈氛围，以及传统的批发物流中心家乐福/沃尔玛/北京华联/国美/国际影城/红星美凯龙合肥传统中心商圈市府广场/四牌楼/淮河路/三孝口合肥最具发展前景的国际水准CBD级商圈金鹰百货/欧尚/家乐福/乐购/保利剧院合肥城市发展方向区域商业发展概览区域商业发展概览 39 区内大型购物中心、超市、餐饮、星级酒店等商业将在未来23年陆续开业，商业配套的 日臻成熟与完善，合肥又一新核心商圈的辐射作用正在显现。天鹅湖万达广场泓瑞金陵大酒店百利广场天鹅湖大酒店福朋喜来登酒店建设银行永辉超市雅豪格莱德大酒店华邦世贸城银泰百货徽商银行工商银行杭州银行君悦酒店新城新城国际国际华润万象城红星美凯龙欧尚超市区域商业发展概览区域商业发展概览新地中心蔚蓝商务港 40 绿地国际花都绿地国际花都花花市街花花市街区域主要商业项目区域主要商业项目项目是政务区最早开业的大型商业综合体，主要以大型商务餐饮、量贩KTV、夜总会、足浴、休闲会所等业态，辅以生活零售和精品店。已引进了喜来登大酒店、永辉超市、美国安利、建设银行，免税店、嘉禾影城、毛家饭店、粤海饭店、颐道足浴、澳洲伊微妇子SPA会所、花都国际娱乐会所等。项目位于潜山路与休宁路交口东南部，商业部分约二十万平方，其中纯写字楼面积8万平方，主题商业面积8万平方，酒店面积3.8万平方。主要由三幢写字楼，一幢星级酒店，下沉广场、花花市街组成，形成商业、酒店与办公的“商业金三角”。41 华邦银泰城华邦银泰城种类种类经济指标经济指标总用地面积72000总建筑面积写字楼250000 商业住宅国际酒店容积率3.39区域主要商业项目区域主要商业项目华邦世贸城地处潜山路与东流路交汇处，华邦世贸城项目总建筑面积25万平方米，包括290米甲级写字楼、9 9万平方米购物中心、超星级酒店和住宅，是政务文化新区乃至合肥首个ICC城市综合体。银泰银泰百货百货于2010年10月签约落户华邦世贸城，涵盖了国际美食广场、精品超市、国际一线品牌复式旗舰店、高档影院等众多业态。预计开业时间为2013年6月。42 华邦银泰城华邦银泰城西立面天际线南立面天际线喜来登国际酒店花花市街酒吧街绿地花都国际广场及餐饮娱乐商务广场新城国际广场华邦世贸大厦服务式公寓及湖景豪宅天鹅湖大酒店安徽报业大厦华邦 世贸大厦湖景豪宅服务式公寓绿地国际花都豪宅区世界级购物中心世界级购物中心拟定业态拟定业态:三大主力三大主力店店百货、卖场、百货、卖场、影院影院区域主要商业项目区域主要商业项目 43 品牌介绍品牌介绍银泰百货（集团）有限公司是中国银泰集团旗下经营零售业的专业公司，是一家以百货零售业为主营业务的全国性大型百货连锁集团，2007年与香港联交所挂牌上市（1833，HK）。集团正在运营及筹建中的大型百货商场和购物中心超过三十家。集团将按照“巩固浙江领导地位，复制区域领先优势、面向全国连锁发展”的拓展策略，通过自建物业和收购兼并，打造商业旗舰，使银泰百货集团成为中国一流的时尚连锁百货集团。随着国家中部崛起计划，安徽省成为各行投资的热土，银泰集团积极开拓安徽市场随着国家中部崛起计划，安徽省成为各行投资的热土，银泰集团积极开拓安徽市场：n2010年4月8日，银泰百货集团全面收购华侨饭店100%股权，合肥华侨饭店改造项目更名为合肥银泰中心。n2010年8月11日，合肥银泰中心主体建筑全面封顶。n2010年8月16日，银泰百货（集团）有限公司与安徽新华发行（集团）控股有限公司举行战略合作签约仪式。双方将从芜湖项目开始，整合资源，实现产业整合、不断提升双方核心竞争力，共同致力推进安徽百货零售和文化产业的发展升级。n20102010年年1010月月2626日，在香港结束的安徽省投资说明会上，银泰百货集团与华泰集团达成协议，正式签约进驻华泰集团在安徽日，在香港结束的安徽省投资说明会上，银泰百货集团与华泰集团达成协议，正式签约进驻华泰集团在安徽合肥政务区的城市综合体项目合肥政务区的城市综合体项目华邦世贸城。华邦世贸城。n到2015年银泰百货集团计划在安徽开设8-10家大型购物中心，实现安徽大发展。华邦银泰城华邦银泰城区域主要商业项目区域主要商业项目 44 华邦银泰城华邦银泰城业态分布业态分布区域主要商业项目区域主要商业项目4F4F3F3F2F2F1F1F4F4F3F3F2F2F1F1FB1B1女装女装男装男装品牌店品牌店美食广场美食广场4F4F1F1F4F4F3F3F2F2F1F1F主题馆主题馆流行饰品流行饰品娱乐文化娱乐文化金银饰品、手表金银饰品、手表 45 华邦银泰城华邦银泰城业态分布业态分布区域主要商业项目区域主要商业项目餐饮品牌店 46 华邦银泰城华邦银泰城业态分布业态分布区域主要商业项目区域主要商业项目流行饰品化妆品金银饰品餐饮品牌店 47 华邦银泰城华邦银泰城业态分布业态分布区域主要商业项目区域主要商业项目流行饰品餐饮品牌店 48 华邦银泰城华邦银泰城业态分布业态分布区域主要商业项目区域主要商业项目金银饰品、手表餐饮品牌店电玩城电影院主题商品街 49 华邦银泰城华邦银泰城业态分布业态分布区域主要商业项目区域主要商业项目餐饮品牌店电影院主题商品街 50 天鹅湖万达广场天鹅湖万达广场区域主要商业项目区域主要商业项目基础条件基础条件天鹅湖万达广场位于合肥市政务区中心绝版地段，东依怀宁路与合肥市人民政府隔街相望，南接城市主干道南二环（东流路），西至聚云路，北至高河西路。商业规划商业规划天鹅湖万达广场总建筑面积约34万平方米，是合肥市新城区目前投资最大、规模最大、业态投资最大、规模最大、业态最丰富、档次最高的首席城市综合体项目最丰富、档次最高的首席城市综合体项目。其中约18万平米的大型购物中心拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家娱乐城等主力店，还有高端餐饮、电器商场、国际品牌超市入驻，约4.5万平米的室外步行街和沿街商铺，荟萃精致餐饮、时尚服饰、珠宝首饰等众多业态，此外还将建设约5.8万平米的双塔甲级写字楼、两栋约5.3万平米的多功能小户型SOHO，拥有8千平米的高档商务酒店。51 天徽商业广场天徽商业广场天徽商业广场处在政务文化新区、经济开发区和老城区三区交汇的地方，将古玩城、餐饮一条街，星级酒店、精品住宅、商业步行街、精品购物城、影视娱乐中心等多种业态综合到一起，打造政务区集各功能于一体的大型城市综合体。目前红星美凯龙2012年已开业、法国欧尚超市签约。区域主要商业项目区域主要商业项目 52 新地中心新地中心230米的5A甲级写字楼，总建面9.4万平米120米的乙级写字楼，总建面6.3万平米5层商业，总建面12万平米150米高层住宅，总建面15.5万平米2层商业，总建面1.54万平米区位区位祁门路与潜山路交口占地面积占地面积94亩总建筑面积总建筑面积54.6万总投资总投资30亿元业态组成业态组成写字楼、酒店、高档公寓、商业开工日期开工日期2009.12区域主要商业项目区域主要商业项目新地中心项目位于政务文化新区核心腹地，地处城市主干道潜山路与祁门路交汇西南处，为规划中地铁3号线及4号线交汇处，紧邻天鹅湖，与市委市政府隔湖相望，其中新地中心240米的超高层顶级写字楼与260米高度的省广电中心共同筑就“安徽之门”的形象。百盛百货、永辉超市、俏江南、一兆韦德等知名品牌已签约入驻。53 财智中心财智中心区域主要商业项目区域主要商业项目项目位于安徽合肥西南方向的政务文化新区，项目总用地面积为20000平米，总建筑面积为74978平米，北接东流路，南靠天鹅湖路，29层120米建筑高度奠定项目区域新高度，规划成为合肥政务文化新区集商务办公、商业为一体的区域标志性城市综合体。区域内周边大型的住宅项目林立，大型商业MALL也正在积极的筹备，同时凭借瑞泽源地产对项目高品质的孜孜追求及开发决心，项目规划以一种引领者的姿态，打造合肥地产新的地标传奇。54 蔚蓝商务港蔚蓝商务港区域主要商业项目区域主要商业项目蔚蓝商务港位于合肥政务文化新区天鹅湖旁，潜山路与湖东路交叉口东北地块，规划为集五星级酒店、商业、办公为一体的高端商务建筑综合体。项目由6座高度百米的商务楼，1座5星级豪华酒店和商业裙楼构成。总用地面积5.93万平米，总建筑面积45万平米。绿化率40%。各种配套设施和商务、生活、娱乐功能上的完备；构筑了安徽最大的生态商务综合区，确立了在合肥的商务产业群的地位，带动和影响整个片区的发展。项目与新城国际仅一路之隔。55 华润中心华润中心区域主要商业项目区域主要商业项目合肥华润中心项目地处安徽合肥政务文化新区，北邻风景优美的天鹅湖。项目占地330亩，总建筑面积逾120万平米，包含260米超高层甲级写字楼、世界顶级酒店、约20万平米顶级购物中心万象城、70万平米顶级豪宅等物业形态。万象城将形成以国际奢侈品牌旗舰店为龙头，集，集餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的高端人群多元餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的高端人群多元生活场生活场。目前华润苏果、金鹰百货、君悦酒店已签约。华润中心豪宅部分，总建筑面积近70万平米，以国际一流的规划，超级奢侈的户型，世界大师级的园林，六星级酒店式的服务，顶级的配套，全国际品牌精装和磅礴的体量，打造世界级的亚洲范围内少有的纯粹豪宅都会生活区。56 置地广场置地广场区域主要商业项目区域主要商业项目置地广场占地335.8亩，总建筑面积120万平米，地处合肥市政务文化新区核心地带，项目定位为“市府对岸、天鹅湖上的90万平米合肥新中心”，项目由:低密度城市别墅低密度城市别墅栢悦府，栢悦府，天鹅湖高层景观大宅天鹅湖高层景观大宅栢悦公馆、栢悦公馆、超高层商务写字楼集群超高层商务写字楼集群栢悦中心、栢悦中心、超五星级豪华酒店以及安徽首个国际品牌公寓等超五星级豪华酒店以及安徽首个国际品牌公寓等诸多业态构成。诸多业态构成。置地广场将会给政务区带来一个集休闲、交通、购物、商务、金融等集休闲、交通、购物、商务、金融等“一站式一站式”服务的合肥新服务的合肥新中心中心。邀请澳大利亚柏涛、英国VX3公司、泛亚国际、中建三局等国际团队担纲设计，鼎力打造。57 经过对政务新区及周边新建在售商业项目调查发现，区域商业市场总结如下：消费潜力增长消费潜力增长政务新区依托优异的商业氛围、环境优势和浓郁的人文底蕴，生活配备亦已比较成熟。常住人口10万人，且每日商务人流达到5万以上。文化氛围浓郁文化氛围浓郁 拥有合肥大剧院、艺术馆、省文博园等文化项目的政务文化新区，为高端商务型商业地产创造了优质的环境。商业体系规划细致商业体系规划细致政务新区作为合肥的城市商业副中心，整体定位明确，规划完善。随着银泰、欧尚、红星美凯龙等大型商业入驻，将提升政务文化新区在合肥商业结构中的地位。商业竞争激烈商业竞争激烈目前板块及周边商业发展水平迅速提高，周边商业辐射影响显现，众多竞争项目将对本案的操作形成一定的障碍。优质人口的导入，为高端商业项目提供了消费力基础。差异化发展路线是解决这一问题的有效方式。商业体系与功能服务配套的日趋完善，为建立创意商务服务项目奠定基础。区域小结区域小结 58 其他竞争商业项目其他竞争商业项目北一环商务区北一环商务区黄、潜、望黄、潜、望板块板块政务新区政务新区 59 财富广场财富广场开发商安徽置地投资有限公司区位庐阳区濉溪路278号，近可苑路路口西南角物业类型写字楼、商业、公寓、普通住宅代表商业栖巢咖啡、果仁咖啡、星巴克、元祖蛋糕、悦香楼、云川粤会馆、华美德快餐；提香宫养生会所、衣衣布舍建筑特色板式高层项目定位财富广场总体量近30万，一个集商务写字楼、酒店、公寓、高档商场为一体的综合性项目物业公司安徽省信联物业管理公司n 30万平米城市商务综合体财富广场、30万平米湖景高尚社区栢景湾、10万平米栢景雅筑、合肥首席高档主题休闲商业置地国际广场，在有机结合的商务、住宅、商业共同演绎下，安徽置地打造的70万平米的首个生活方式中心，在合肥市场上，同样是知名地标项目。其他竞争商业项目其他竞争商业项目北一环商圈北一环商圈 60 开发商安徽和嘉投资有限公司区位庐阳区濉溪路南、东临颍上路、西临可苑路物业类别写字楼、商业体量总建筑面积约70000写字楼租金1.5-1.83元/天物业费用4元/月租售方式直接销售入驻时间2010年4月定位新一代城市精英特区建筑形态两栋高层写字楼，A楼约24000平米，B楼36000平米，地下2层约10000平米，共27层，其中1-3层裙房为商业，4-27层为办公主题特色“领袖企业，总部中心”代表商业九乐燕鲍翅，格林豪泰酒店n第一太平戴维斯，为“金鼎国际广场”客户提供管家式管家式“金钥匙金钥匙”服务服务。金鼎国际金鼎国际其他竞争商业项目其他竞争商业项目北一环商圈北一环商圈 61 置地置地汇丰广场汇丰广场n 北一环商务综合体、办公、酒店、商业相得益彰。开发商安徽置地投资有限公司区位庐阳区濉溪路278号，近可苑路路口西南角定位集写字楼、酒店、商场为一体的综合性项目物业类型写字楼、酒店、商业写字楼租金 约2元/天物业费4元/月户型面积70-120建筑特色板式高层项目特色置地汇丰广场引进数十家国内外金融企业入驻，是北一环区域内金融产业最为集中的项目。代表商业徽商银行、杭州新开元大酒店、谢裕大茶行、爱K时尚KTV、风马会物业公司安徽省信联物业管理公司其他竞争商业项目其他竞争商业项目北一环商圈北一环商圈 62 合肥新小资主题步行街，以扎堆的新小资主题业态，必将获得合肥50万新小资的一致青睐；更将以独特的文化符号赢得大众广泛赞许，从而成为代言新合肥的城市名片。万豪广场万豪广场豆瓣汇豆瓣汇开发商安徽方兴置业有限公司区位合肥市北一环濉溪路与合瓦路交口开业时间2012年10月物业条件东西瓣街街宽13-18米不等，方兴巷子巷宽2-3米不等，魔豆广场面积约1000362间商铺，分布在东西瓣街、方兴巷子、魔豆广场三个区域；停车位总车位913个，地上261个、地下652个物业公司合肥元一物业管理公司其他竞争商业项目其他竞争商业项目北一环商圈北一环商圈 63 由安徽钱塘投资集团有限公司开发，项目占地3769.83平米，建筑面积36800平米。阜阳路与北一环交口。代表商家：庐州太太、栖巢咖啡、喜乐登酒店。国金大厦国金大厦其他竞争商业项目其他竞争商业项目北一环商圈北一环商圈北一环商业竞争小结北一环商业竞争小结：n商业写字楼云集，商务金融气氛浓厚，规划打造合肥的金融商务区，板块消费能力强；n财富广场、乐购、华润欢乐颂等项目集中，商业发展迅速提升；n区域的发展吸引香格里拉酒店等国际品牌商业入驻，商业氛围日趋升级。北一环是合肥市初期打造的写字楼集群，商业北一环是合肥市初期打造的写字楼集群，商业发展以商务服务为特色，对周边辐射能力强，发展以商务服务为特色，对周边辐射能力强，与本项目有一定的雷同。与本项目有一定的雷同。64 合肥大唐国际购物广场位于望潜板块核心，总建筑面积8万平米，分地上四层和地下二层。项目层高5.6米，商业配套一应俱全，同时引进了乐购超市、左岸国际影城、屈臣氏、梦幻电玩城等多家大型主力店，涵盖商超、百货、品牌店、影城、健身等多种业态。大唐国际大唐国际其他竞争商业项目其他竞争商业项目黄、潜、望板块黄、潜、望板块大唐国际购物广场位于蜀山区望江路与潜山路的交汇处，黄山路、合作化路、岳西路、休宁路等主干道环绕四周，所以交通十分便利。另外，项目毗邻合肥火车西站，距离市政府直线距离仅1公里，未来3-5年内将陆续建成商业体量约115万平方米，住宅体量约302万平方米的城市综合体。65 新华国际广场位于合肥市黄山路与潜山路交口向南200米。东至包河区，南至政务区，西至高新区，北至庐阳区。该项目总建筑面积348466.15。用地性质为商业与住宅，主要由写字楼、公寓及其商业群和住宅所构成。商之都已签约进驻。新华国际广场新华国际广场港汇广场港汇广场合肥港汇购物广场位于合肥市蜀山区南七街道辖区望江路与潜山路交叉口东北角，地处于合肥市蜀山区与政务区核心商业区，港汇广场总建筑面积24.5万平方米，其中商业面积高达17万平方米。建成后，将集大型购物中心、超甲级双塔写字楼、城市中心高档住宅于一体。百大购物中心已开业。其他竞争商业项目其他竞争商业项目黄、潜、望板块黄、潜、望板块 66 西环城市广场西环城市广场由安徽政和集团投资开发，是合肥城市商业规划重点项目，总投资约数十亿元，随着西环中心广场正式动工，项目将填补城市区域商业功能配套的空白，成为合肥城市中环线内又一个大型的“一站体验式”商业中心。项目总建筑规模28万平方米，集9万平米“超高层地标甲级写字楼”、7万平米“主题商业步行街区”、十几万平米“商务公寓”和“行政级公馆”及“休闲运动公园”于一体，充分凸显了板块内复合型大型物业无可复制的综合优势。目前商业街已基本开业，以女性为主题的购物中心“名媛名媛时代百货时代百货”即将开业。西环城市广场西环城市广场其他竞争商业项目其他竞争商业项目黄、潜、望板块黄、潜、望板块黄、潜、望板块商业竞争小结黄、潜、望板块商业竞争小结：黄、潜、望版块被告誉为合肥的黄、潜、望版块被告誉为合肥的“五角场五角场”，周边人口密，周边人口密集，教育资源丰富，是政务区、高新区域门户，在建的商集，教育资源丰富，是政务区、高新区域门户，在建的商业项目密集。未来将会与政务区的商业相相互辐射和影响。业项目密集。未来将会与政务区的商业相相互辐射和影响。对新城国际的商业定位及消费群体起到会有较大的影响。对新城国际的商业定位及消费群体起到会有较大的影响。67 价值升华的综合定位价值升华的综合定位肆 68 在合肥政务文化新区“安徽曼哈顿”的宏大规划下，依托项目得天独厚的湖景、便捷完善的交通配套等综合优势，与合肥市现有商业进行差异化定位，打造服务于都市智产精英阶层的服务于都市智产精英阶层的商务领地商务领地，突出奢华、高雅、私享的主题特色，引导并满足多元消费需求，使本项目成为合肥高品质商业、高品味商务的代名词，成为政务文化新区上一颗璀璨的明珠。最终形成：发展目标发展目标 69 文化创价文化创价应用到商业体的不同所在应用到商业体的不同所在本地文化，国际元素，视、听、触、嗅、味觉的运用体验式商务中心体验式商务中心传统商业体传统商业体使消费者感受到愉悦的、艺术的、与众不同的精妙体验，成为消费阶层交流和共鸣的动力新型商业体设计的精髓提升至更高层次的魅力增加更多附加商业价值建筑景观设计建筑景观设计品牌设计品牌设计+打造独一无二的打造独一无二的体验式商务商业体体验式商务商业体文化融入理念文化融入理念文化设计元素文化设计元素+定位原则定位原则 70 关键字关键字：商务、商业、业态、筛选 简介简介：此模型给出了品质商务服务中心商业业态选择的原则，以及根据原则选择具体的商业业态的流程步骤。功能选择功能选择商业选择原则商业选择原则：体现项目商务文化内涵、充分考虑区域功能互补，并符合市场的需求v体现商务文化内涵体现商务文化内涵v符合项目整体定位符合项目整体定位v符合目标消费者偏好及特征符合目标消费者偏好及特征v与现有商圈商业差异化及形成加码与现有商圈商业差异化及形成加码v符合项目的建筑、环境特征符合项目的建筑、环境特征 71 制定严谨的三步筛选流程进行项目商业业态筛选v 初步筛选：初步筛选：v 根据系统科学的筛选原则选择符合的商业业态，不符合条件的不应入选。v 根据原则细选：根据原则细选：v 根据初选业态结合筛选原则结合商业规模、市场需求及面向客户群，选择具体的商业品种，排除不符合业态。定义备选业态集合初步筛选根据指标细选确定本项目可选的业态集合排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合功能选择功能选择 72 初步筛选标准的定义及符号说明 符合整体定位符合整体定位该业态完全符合本项目整体的定位规划该业态跟项目定位部分符合或具有关联性该业态不符合产业定位或对街区产生负面影响体现商务文化内体现商务文化内涵涵该业态符合商务需求，且能体现文化特色该业态可以符合商务需求，能体现一定的长沙文化该业态不符合项目内涵且不具有特色符合消费者偏好符合消费者偏好及特征及特征该业态是消费者喜欢的且符合消费者消费特征的该业态具有本地消费者喜好且符合其消费特征该业态不符合消费者偏好且与其消费行为特征不符合与现有商圈商业与现有商圈商业差异化及加码差异化及加码现有商业缺乏该业态，形成有益补充现有商业已有该业态，但可以在形式或特色上形成差异化与现有业态完全相同，缺乏特色符合项目的建筑、符合项目的建筑、环境特征环境特征业态形态符合项目建筑特征，有助于提升商业环境业态形态符合项目建筑形态，不对周边环境形成不利影响该业态形态不符合项目建筑且对环境造成不利影响（好，2分）（中，1分）（差，0分）功能选择功能选择 73 综合可知，我司认为综合可知，我司认为商务与金融服务商务与金融服务最适合作为项目的特色业态最适合作为项目的特色业态餐饮类业态餐饮类业态作为业态功能主体，作为业态功能主体，体验式休闲娱乐体验式休闲娱乐类业态作为重要功能组成部分，类业态作为重要功能组成部分，而零售类业态的可选价值最低，将不作为主要业态在项目中体现。而零售类业态的可选价值最低，将不作为主要业态在项目中体现。筛选标准筛选标准备选业态备选业态符合产业定符合产业定位位体现商务文体现商务文化内涵化内涵符合消费者符合消费者偏好及特征偏好及特征与现有商圈与现有商圈商业差异化商业差异化及加码及加码符合项目的建符合项目的建筑、环境特征筑、环境特征商务金融服务服务类休闲类娱乐类餐饮综合零售功能选择功能选择 74 消费人群定位消费人群定位n主力目标顾客群体定位：综合考虑合肥市消费需求及周边商业竞争情况，建议主流目标人群设定在2550岁左右的商务工作消费群体。p该群体处于社会中高端阶层，消费力很强；p商务、政务工作人群；p品牌消费的意识比较强烈，兼具冲动性与理性消费特征；p普遍采用信用卡消费的方式；p对服务的质量有较高的要求；p在注重物质生活需要的同时，开始关注精神需要。n辐射顾客群体：除上述主力客层外，还应满足以下消费群体需求：p周边居民中高档餐饮、休闲、娱乐消费需求；p合肥市居民夜晚休闲、娱乐消费需求；p旅游人群及外来商务人群的消费需求。75 政要、企业家、国际集团高管、知名艺术家、知名专业人士等城市智产精英即：高端商务消费群高端休闲消费群高端居住消费群主流身份主流身份主要目的：主要目的：商务社交+致敬服务顶级享受主导消费调性：主导消费调性：商务社交消费，商务社交消费，私享致敬服务私享致敬服务消费人群定位消费人群定位 76 都市智产精英 商务生活的顶级享受功能定位功能定位 围绕“精英人生、商务生活精英人生、商务生活”的核心，规划合肥市场独一无二的商务融合体：合肥商务社交的文化圈文化圈，城市精英阶层的交际圈交际圈，都市智产阶层的游乐圈游乐圈，集奢侈名店、高端餐饮、顶级享受、致敬服务、国际办公为一体的高端精品商务融合体，将为城市智产阶层提供高雅、尊贵、奢华的商务致敬服务。77 智产精英商务私享领地的核心内涵要素智产精英商务私享领地的核心内涵要素功能性高端会所、金融配套、顶级餐饮、致敬服务感官性国际大气的视野国际大气的视野 名品奢华的气息、名品奢华的气息、悠然典雅的氛围悠然典雅的氛围精致细节的质感精致细节的质感商务私享空间商务私享空间主题性奢华奢华 高雅高雅 私享私享环境商务社交，高贵奢华产品国际名品，时尚高雅服务私享空间，致敬服务整体定位整体定位 78 规划布局的理性探索规划布局的理性探索伍 79 商务融合商务融合空间空间“至享至享”休闲空间休闲空间“至味至味”美食空间美食空间“至尊至尊”品味空间品味空间健身会所健身会所美容美容SPASPA通讯服务通讯服务国际运动城国际运动城餐饮美食餐饮美食集成集成咖啡、茶艺咖啡、茶艺金融服务金融服务“至全至全”服务空间服务空间名酒、雪茄、名酒、雪茄、茶叶专卖茶叶专卖私人会所私人会所高档中餐高档中餐商务礼品商务礼品商务宴请商务宴请商业业态模型商业业态模型西餐西餐名车城市展厅名车城市展厅奢侈品牌奢侈品牌精致私享精致私享会所会所 80 “至全至全”服务空间服务空间主要业态：主要业态：银行、证券、金融服务、名酒、茶专卖、通讯服务等针对周边中高端居住群体及智产阶层的消费需求特点，配置银行、证券、通讯服务等，满足基础的商务配套消费需求。业态布局模型业态布局模型 81 “至味至味”美食空间美食空间主要业态：主要业态：纯正西餐、高档中餐、咖啡厅等针对智产阶层的商务等消费需求特点，着眼于圈层社交、商务洽谈、会晤宴请等消费需求，引进对应需求的餐饮类商家。业态布局模型业态布局模型 82 业态布局模型