探讨房价与通货膨胀的内在联系及相互影响

探讨房价与通货膨胀的内在联系及相互影响 中国近十多年来，房地产业得到了快速发展，房价也随之高速上升。房价问题已经影响到老百姓的生活的方方面面，高房价也引发多种社会问题。房价的急速上涨已经成为笼晕在社会大众心头的巨大阴影。同期，我国的通货膨胀也在大家关注中持续保持着较高的水平，并且也引发了多种社会问题。那么在这十多年中，房价与通货膨胀之间是一种什么样的关系呢？本文将试图探讨两者之间的内在联系以及相互影响的关系。1 房价高企的原因分析十多年的房地产业快速发展，把房价推高到让世人瞠目的境地，根据中国房价指数，从 1999 年的 50 多到 2012 年的近150,价格涨了 3 倍之多，个别地区的中心地带更是上涨了 5-10 倍，国外各种专家惊呼中国房地产有巨大的泡沫。根据国外流行的房屋租售比，1:300 是国际警戒线，房价收入比 6 :1 是国际警戒线，目前我国多个城市都已远远超过上述的警戒线，但是房价依然在上涨，丝毫没有受泡沫说影响。那么支撑我国房价快速升高的原因有哪些呢？1.1 房价高企的时代背景首先，改革开放后，我国的经济得到了快速发展，国家和个人都积累的相当的财富，人们生活水平日益提高，对住房的需求也开始升温。20 世纪 80 年代初期，中国城镇居民人均居住面积不足 7 ，到了 2012 年我国城镇住房总面积达到 140亿，人均居住面积 20 多。这与发达国家的水平相比仍然处于较低的水平，对住房改善的需求仍有很大的提升空间。同时人民对拥有不动产资产的欲望也开始膨胀。其次，城市化城镇化进程，加快了房地产业的发展，大幅增加了住房需求，推升了房价上涨。中国从建国以来的传统农业国家逐步走向工业化城市化的道路，大量的传统农业人员进入大城市务工生活。新增的城镇人口，对住房的需求远大于社会提供的房屋数量，供远小于求，是造成房价高涨的重要因素。随着城市化城镇化进程的快速发展以及原有城市规模的不断扩大，城市人口急剧增多，进一步带来了社会对住房巨大的需求。另外，本币升值也是推升房价的重要因素之一。从日本、台湾等国家地区的历史来看，其房价都与其经济发展过程中伴随着本币升值过程而上涨。2001 年中国加入到世贸组织，从此中国进入到了以出口为导向的战略发展，全面参与经济国际化全球化的进程，人民币由此也开始了升值过程。十几年间，外汇储备上涨了20倍。大量的外资涌入中国，为推动中国经济建设发展起到了重要作用，同时也带来了外资在中国投资的热潮，房地产价格随之上涨。1.2 房价高企的经济因素房地产作为一种商品，其交易受市场的因素所左右。房地产市场可由交易对象，交易参与者，价格，资金四个基本要素组成。房地产的交易对象是物权包括所有权和使用权经营权等，交易过程中的首要对象是产权，购买产权的行为也就是投资。交易参与者包括企业，居民个人，政府，土地所有者。价格是房地产参与者之间经济关系的重要体现形式 ;房价受成本、供求关系、级差地租、通胀预期等因素影响。资金作为市场的基本组成要素，任何市场没有资金的参与都难以存活，资金供应量的多寡直接会反映在交易商品的价格上，而且社会资金总量反映了国家的总需求，与通货膨胀密切相关。1.2.1 房价与供求关系房地产作为商品有着其特有的商品属性，首先是土地的稀缺性。土地的供给是有限的，而伴随着城市化进程，越来越多的城镇人口对房子的需求激增，土地的供应一直是处于短缺状态。政府作为土地的唯一供应者，由于其事权与财权的不对应，城市的发展建设、市政设施的完善、GDP 的增长等等都需要大量资金，政府将土地出让金作为获取资金的重要手段，直接导致房价的快速上涨。政府在房价上涨过程中起到了推波助澜的作用。其次是房地产具有投资属性。在国际社会上通行把房子作为投资品，投资品受社会货币供应量、通货膨胀预期等因素影响，具有一定的不确定性和波动性。近年来，我国及世界各地的通胀高企，国内越来越多的人选择了购买房子作为保值增值的手段，使得对房子的需求进一步增大。而需求的快速增加最直接的结果就是房价居高不下。受城市化进程的快速发展以及居民对住房改善的需要的双重影响，住房建设的速度仍然赶不上需求的增加，供需矛盾持续存在着。1.2.2 房价与货币供应量、利率、CPI的关系一般来说具有投资属性的商品，其价格与货币供应量 M1 高度正相关，而房子正是这样一种商品。较高的货币供应量，直接导致了 CPI 的上涨，对投资商品的价格上升起到了重要作用长期以来我国的利率一直处于较低的水平，扣除 CPI 因素后，真实利率连续多年处于负利率状态。人们出于对货币贬值的恐慌，四处寻求资产保值增值的渠道和方法，而房子是目前国内最好的投资品。这样房子除了各种刚性需求，改善型需求，有增加了投资需求，进一步加大了对房子的总需求量，从而导致房价进一步上涨。1.2.3 房价与成本、PPI、金融的关系房价的成本主要包括土地成本、建筑成本、人工成本以及融资成本。据统计土地成本占到房价成本的 70%,而建筑成本、人工成本以及融资成本及房地产业利润所占比例不高。建筑成本所包括的材料、装修等成本基本上与 PPI 同步，上升速度低于房价上涨速度。人工成本以及融资成本与 CPI 基本同步，上升速度也低于房价上涨速度。那么房价的过快上涨就主要是由土地成本导致。人民购买房屋不单纯是购买一套房子，更重要的是房子所在地方提供的综合社会功能如市政设施、医疗、教育、社区服务等。这样导致房价的差异就主要是由级差地租引起的。我国实行房改政策以后，为了增加住房建设投资，放开了金融政策，允许房地产企业以及居民个人通过信贷融资，并实行了住房预售制。信贷资本的提高为房地产投资建设起到了巨大的推动作用，促使我国的住房建设高速发展，同时也带来了经济的过热，房地产业及其相关的行业的快速增长，直接导致了结构性通货膨胀。居民个人信贷购房的政策实施，让许多原本没有购房能力的居民加入到了购房大军，使得对房子的需求进一步加大，对房价的上涨起到推动作用。2 通货膨胀相关概念在经济学上，通货膨胀是指当大多数商品和劳务的价格在连续的一段时间内普遍上涨，是物价整体水平的持续上升。一般来说通货膨胀会造成货币贬值或购买力下降。通常情况下，通货膨胀是由于政府提高货币供给政策。通货膨胀通常是伴随经济过热发生的。经济学中主流的通货膨胀的原因主要有以下几种原因 :2.1 表现为货币现象的通货膨胀货币数量理论认为通货膨胀主要是源于货币供给的迅速增长。也就是说，货币的增加是通货膨胀的基本原因。2.2 需求拉动的通货膨胀是指总需求超过总供给而所起的一般价格水平在一段时间内持续显着上涨。需求拉动的通货膨胀理论把通货膨胀解释为过多的货币追逐过少的商品;.2.3 成本推动的通货膨胀指在没有超额需求的条件下由于供给方的成本的提高增长导致一般物价水平持续显着上涨。一般认为，成本推动的通货膨胀主要是由于工资的提高造成的。2.4 结构性通货膨胀是指在没有需求拉动和成本推动的情况下，由经济结构因素的变动而导致的一般价格水平的持续上涨。该理论认为，由于生产部门的生产率提高的速度、部门发展周期以及与世界开放程度的不同，导致不同生产部门的工资增产快慢也不同，但是由对社会公平而要求工资需要各部门看齐，因此使得全社会的工资增长速度高于生产率的增长速度，引致一般价格水平上涨从而引起通货膨胀。3 房价与通货膨胀的关系3.1 房价对通货膨胀的影响房子作为商品，其房价受成本、供求关系、级差地租、通胀预期、资金供给等多种因素影响。并且房价在一定程度上有着波动周期。在房价上涨周期的初期、中以及后期的前段时间，首先房价的上涨会刺激房地产开发加大投资，而房地产价格的上涨又会促使开发商进一步加大对房地产行业的投资，房地产行业投资以及其带动的相关行业投资构成了总需求的重要组成部分，从而造成总需求增加进而造成通货膨胀的压力。而且，与房地产相关联的产业多达 26 个，房地产也的繁荣会间接影响到相关行业的发展，同样也增加了总需求，进一步由总需求的增加造成通货膨胀的压力。但是，到了房价上涨周期后期的后段时间，及房价下降的初期，房价上涨到一定高度后，房子的交易量大幅下降，有价无市。房地产开发商减少投资，相关行业也出现降温，房地产信贷规模下降，这些都对通货紧缩产生影响。另外，由于房地产的价格过高，导致对人民生活造成挤压效应，人们开始减少日常消费，从而对通货紧缩产生影响。3.2 通货膨胀对房价的影响。首先，通货膨胀发生时一定发生了总需求超过总供给，由过多的货币追求过少的产品。货币投放量的增加，信贷规模的增加，均对房价造成刺激，助推房价上涨。其次，由于通胀预期，通货膨胀的存在让人们担心资产缩水，为了保值增值，购买房子是最好的选择，也会增加对房子的需求导致房价上涨。最后，当通货膨胀高过存款利率时，造成实际负利率，社会资金为避免因通货膨胀而导致资产缩水，选择实物资产是一种有效的手段，投资房地产就成为一种重要的选择，这样对房价会起到进一步的推升作用。4 结语综上所述，从上面的分析可以看出房价与通货膨胀相互有着影响，但影响的途径方式不同，相互影响的程度不同。房价对通货膨胀的影响更为直接，并有一定的周期性，在房价波动的周期中的不同阶段对通货膨胀的影响是不同的，并非是单向趋势性的简单的正负相关性的关系。通货膨胀对房价的影响是在社会总供给总需求的失衡基础上的，影响的渠道相对间接，但对房价总体的上涨起着重要作用。参考文献：1 陈淮房地产经济学 ABC 中国发展出版社 2011.7.2 李扬等2014 年中国经济形势分析与预测社会科学文献出版社2013.12.