物业的承接查验第五章

1物业管理实务物业管理实务第五章第五章 物业的承接查验物业的承接查验 培训师：王莉培训师：王莉2承接查验承接查验：是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用实施、设备进行承接查验。承接验收承接验收：是指物业管理企业按照国家及本市有关规定，依法接受物业建设单位或业主的委托，在承接物业前对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、物业环境等进行查验，以及与建设单位、业主委员会或原物业管理企业就全体业主共有的物业资产、资金、档案资料等的交接活动。物业的接管验收是开展物业管理必不可少的重要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。承接验收承接验收 物业管理企业承担直接全部责任 （物业管理条例第四章第37条）区别 承接查验承接查验 为物业管理做准备，在接管之前 （物业管理条例第三章第28条）物业的承接查验分为：新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查物业的承接查验分为：新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种。验两种。3第一节第一节 新建物业承接查验新建物业承接查验 P78 新建物业承接查验时段：物业竣工验收合格以后业主入住之前，也可新建物业承接查验时段：物业竣工验收合格以后业主入住之前，也可和建设工程的竣工验收同步进行。和建设工程的竣工验收同步进行。一、准备工作：一、准备工作：（一）人员准备（一）人员准备 要进行时与建设单位人员联合编组。要进行时与建设单位人员联合编组。（二）计划准备：（二）计划准备：（1）确定承接查验日期、进度安排；）确定承接查验日期、进度安排；（2）提前要求建设单位提供物业详细清单、建筑图纸、相关单项、综合验）提前要求建设单位提供物业详细清单、建筑图纸、相关单项、综合验收证明材料；收证明材料；（3）现场了解情况；）现场了解情况；（三）资料准备：（三）资料准备：有查验记录，制订查验工作流程和记录表格。有查验记录，制订查验工作流程和记录表格。工作流程；工作流程；常用表格；常用表格；（四）设备工具准备：（四）设备工具准备：二、物业查验的主要内容与方式：二、物业查验的主要内容与方式：（一）物业查验的主要内容：（一）物业查验的主要内容：1、物业资料：、物业资料：竣工图等竣工验收资料；竣工图等竣工验收资料；技术资料；技术资料；4 物业质量保修文件和说明书；物业质量保修文件和说明书；必要的其它资料；必要的其它资料；2、物业共用部位：物业共用部位：3、共用设施设备；、共用设施设备；4、园林绿化工程；、园林绿化工程；5、其他公共配套设施。、其他公共配套设施。（二）物业查验方式：承接查验主要以核对的方式进行；1、观感、观感查验；2、使用、使用查验；3、检测、检测查验；4、试验、试验查验三、承接查验所发现问题的处理三、承接查验所发现问题的处理 发生发生物业工程质量问题原因质量问题原因：1、设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；2、施工单位不按规范施工或施工工艺不合理及偷工减料；3、验收检查不细把关不严；4、建材质量不合格；5、建设单位管理不善；6、气候、环境、自然灾害等其他原因；5（一）收集整理存在问题（一）收集整理存在问题：收集收集物业查验记录表；对表进行分类整理分类整理并把发现问题登记造表登记造表；提交建设单位，提出处理办法、办理确认手续提交建设单位，提出处理办法、办理确认手续；（二）处理方法 由建设单位提出处理方法，物业提出整改意见；由建设单位提出处理方法，物业提出整改意见；（三）跟踪验证 对整改完工的项目进行验收，办理查验手续，不合要对整改完工的项目进行验收，办理查验手续，不合要求的继续督促建设单位处理求的继续督促建设单位处理；第二节第二节 物业管理机构更选时的承接查验物业管理机构更选时的承接查验 P82一、准备工作：一、准备工作：（一）符合承接查验条件（一）符合承接查验条件 合法合同成立合法合同成立（1）产权单位或业主大会与原物业管理企业，解除物业服务合同；）产权单位或业主大会与原物业管理企业，解除物业服务合同；（2）产权单位或业主大会与新物业管理企业，签订物业服务合同；）产权单位或业主大会与新物业管理企业，签订物业服务合同；（二）成立物业承接查验小组：（二）成立物业承接查验小组：（三）准备资料和工具；（三）准备资料和工具；二、物业查验内容二、物业查验内容（一）物业资料情况（一）物业资料情况 注重原管理单位重要的质量记录；注重原管理单位重要的质量记录；（二）物业共用部位、共用设施设备及管理现状；（二）物业共用部位、共用设施设备及管理现状；（1）建筑结构及装饰装修工程的状况；）建筑结构及装饰装修工程的状况；（2）供配电、给排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；）供配电、给排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；（3）保安监控、对讲门禁设施；）保安监控、对讲门禁设施；6（4）清洁卫生设施；）清洁卫生设施；（5）绿化及设施；）绿化及设施；（6）停车场、门岗、道闸设施；）停车场、门岗、道闸设施；（7）室外道路雨污水井等排水设施；）室外道路雨污水井等排水设施；（8）公共活动场所及娱乐设施；）公共活动场所及娱乐设施；（9）其它需了解查验的设施设备；）其它需了解查验的设施设备；（三）各项费用与收支情况，项目机构经济运行（三）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况情况（四）其它内容：（四）其它内容：（1）物业管理用房；）物业管理用房；（2）业主所有的设备、工具、材料；）业主所有的设备、工具、材料；（3）水、电、气、热、通信等市政管理单位的供）水、电、气、热、通信等市政管理单位的供应服务合同协议等；应服务合同协议等；7第三节第三节 物业管理工作的移交物业管理工作的移交 P83 移交分三种情况三种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是物业管理企业与业主单位或业主大会终止服二是物业管理企业与业主单位或业主大会终止服务合同；务合同；三是业主单位或业主大会选聘新物业管理企业向三是业主单位或业主大会选聘新物业管理企业向其将物业移交其将物业移交；一、新建物业的移交一、新建物业的移交：（一）移交双方；（二）移交内容；8 二、二、物业管理机构更迭时管理工作移交；物业管理机构更迭时管理工作移交；（一）移交双方移交双方；（二）移交内容移交内容；1、物业资料；、物业资料；2、物业共用部位及共用设施设备管理工作的交、物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接；接；3、人、财、物的移交或交接；、人、财、物的移交或交接；（三）办理交接手续办理交接手续：（1）使用现状做出评价及房屋的完好程度；）使用现状做出评价及房屋的完好程度；（2）资产费用移交清算；）资产费用移交清算；（3）原管理企业人员、退、留人员清单；）原管理企业人员、退、留人员清单；（4）遗留问题处理方案）遗留问题处理方案；9（四）注意事项注意事项：（1）明确交接主体和次序明确交接主体和次序；（2）各项费用和资产的移交各项费用和资产的移交：设施、设备的接管，承接时物业管理运作衔接是移交中的重点和难点；（3）如有设施设备在保修期内设施设备在保修期内的应应自承接单位、建设单位、移交单位自承接单位、建设单位、移交单位共同签订移交协议；共同签订移交协议；（4）在办理相关移交手续时移交手续时，注意能为后续工作妥善解决发现问题的为后续工作妥善解决发现问题的条件条件；10The end