房地产开发与经营：第5章 房地产开发项目可行性研究

第5章 房地产开发项目可行性研究5.1 房地产开发项目可行性研究概述5.2 房地产开发项目可行性研究报告的编制5.3 房地产开发项目可行性研究的类型和报告内容5.4 房地产开发项目可行性研究案例思考题1.南京建邺区政府拟开发新城科技园地下空间，特邀请小刘所在某咨询单位编制初步可行性研究。如果由小刘负责，请问应如何编制？2.福建某房地产企业已通过挂牌获得某地块。请问，为了报批行政许可，是否需要编制可行性研究报告或申请报告？为什么？5.1 房地产开发项目可行性研究概述一、房地产开发项目可行性研究含义二、房地产开发项目可行性研究的作用三、房地产开发项目可行性研究的依据四、房地产开发项目可行性研究的工作程序房地产开发项目可行性研究含义房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。房地产开发可行性研究是在房地产开发项目的投资决策前，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。项目可行性研究报告与申请报告的区别投资决策提供依据资金筹措（申请金融信贷）的依据项目设计的依据签订协议、合同的依据申请投资项目核准的依据房地产开发项目可行性研究的作用接受委托与建立研究组织收集资料并进行市场调研设计研究项目投资方案与优选编制可行性研究报告并提交房地产开发项目可行性研究的工作程序（）与委托单位交流并定稿房地产开发项目可行性研究的工作程序（）5.2 房地产开发项目可行性研究报告的编制一、房地产开发项目可行性研究报告的编制单位二、房地产开发项目可行性研究报告的编制费用三、房地产开发项目可行性研究报告的编制依据房地产开发项目可行性研究报告的编制单位房地产开发项目可行性研究报告的编制单位房地产开发项目可行性研究报告的编制费用 可行性研究的费用与研究的规模和深度成正比。在一般情况下，各项研究费用占项目投资总额的百分比大致如下：机会研究初步可行性研究详细可行性研究大型项目小型项目0.21.00.251.50.21.01.03.0（1）政府的立项批文（项目建议书或同等效力的文件）；（2）开发商（委托方）对于“可行性研究报告”编制的相关文件，如开发商基本构想和项目规划设计方案；（3）国家和地方的社会经济发展规划、行业部门发展规划；（4）国家和地方的房地产市场状况及相关政策；（5）项目所在城市和区域的总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划；（6）项目所在城市和区域的社会、文化、自然、地理、气象、水文地质等基础资料；（7）有关建设方面的标准、规范、定额、方法和参数等；（8）其他有关依据资料。房地产开发项目可行性研究报告的编制依据5.3 房地产开发项目可行性研究的类型和报告内容一、房地产开发项目可行性研究的类型二、房地产开发项目可行性研究报告内容房地产开发项目可行性研究的类型投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策房地产开发项目可行性研究的类型（投资机会研究）该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。房地产开发项目可行性研究的类型（初步可行性研究）初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。房地产开发项目可行性研究的类型（详细可行性研究）详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究精度：30%20%10%项目评价和决策房地产开发项目可行性研究的类型（项目的评估和决策）项目的评估和决策：按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。项目概况及建议项目经济评价社会影响分析市场研究项目开发方案房地产开发项目可行性研究的主要内容（）结论房地产开发项目可行性研究报告的主要内容（）1.项目概况2.可行性分析概况说明4.市场分析和建设规模的确定5.规划设计方案选择6.资源供给7.环境影响和环境保护8.项目开发组织机构、管理费用9.开发建设计划3.项目用地的现状调查及动迁安置 10.项目财务评价11.项目国民经济评价12.项目社会影响分析13.结论及建议14.可行性研究报告的各类附件项目概况(1)项目名称、开发建设单位。(2)项目的地理位置。包括项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。(3)项目所在地周围的环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。(4)项目的性质及主要特点。(5)项目开发建设的社会、经济意义。(6)可行性研究工作的目的依据和范围。可行性分析概况说明(1)可行性研究的起迄时间。(2)可行性研究的费用及占总投资比例。(3)参加可行性研究的工作人员，包括其技术职称、级别和能力描述。(4)研究分析的主要内容。(5)可行性研究结论。开发项目用地的现状调查及动迁安置(1)土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。(2)人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。(3)调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。(4)调查生产、经营企业的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。(5)各种市政管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规则目标和其可能实现的时间。(6)其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状一般要附平面示意图。(7)制定动迁计划(8)确定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。开发项目用地的现状调查及动迁安置市场分析和建设规模的确定(1)市场供给现状分析及预测。(2)市场需求现状分析及预测。(3)市场交易的数量与价格。(4)服务对象分析、制定租售计划。(5)拟建项目建设规模的确定。规划设计方案选择(1)市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通的组织。(2)项目构成及平面布置。(3)建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。资源供给(1)建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。(2)施工力量的组织计划。(3)项目施工期间的动力、水等供应。(4)项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。环境影响和环境保护(1)建设地区的环境现状。(2)主要污染源和污染物。(3)开发项目可能引起的周围生态变化。(4)设计采用的环境保护标准。(5)控制污染与生态变化的初步方案。(6)环境保护投资估算。(7)环境影响的评价结论和环境影响分析。(8)存在问题及建议。项目开发组织机构、管理费用(1)开发项目的管理体制、机构设置。(2)管理人员的配备方案。(3)人员培训计划，年管理费用估算。开发建设计划(1)前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。(2)工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。(3)建设场地的布置。(4)施工队伍选择。不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价评价编制基本财务报表测算财务基础数据，编制辅助财务报表项目财务评价财务评价基本程序静态经济评价指标动态经济评价指标清偿能力分析财务评价的主要技术经济指标借款偿还期静态投资回收期成本利润率投资利润率财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利息计算项目财务评价项目国民经济评价国民经济评价中项目效益是指房地产项目第一步第二步第三步进行效益和费用的调整效益和费用数值的调整编制表格并计算评价指标对区域经济的贡献，分为直接效益和间接效益。通过影子价格、影子工资、影子汇率、影子运费、影子里率等调整建设投资成本、前期费用、流动资金、销售（租赁）收入及经营费用等。编制全部投资的国民经济效益费用流表，并据此计算全部投资的经济内部收益率和经济净现值指标。项目社会影响分析项目对区域远景规划的影响对提高人民物质文化生活及社会福利的影响项目对区域经济发展的影响项目对区域居民就业的影响结论及建议(1)运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。(2)存在的问题及相应的建议。可行性研究报告的各类附件 各种调查分析的材料和图表 各种证明材料 咨询材料 专家论证的意见书本章所述房地产项目可行性研究的内容，在实际的撰写可行性研究报告时，可根据开发建设项目规模的大小，有重点的选择其中有关内容进行编写，亦应关注国家最新规范。5.4 房地产开发项目可行性研究案例一、初步可行性研究报告案例（新城科技园项目）二、可行性研究报告案例（滨海县滨海港镇港城初级中学）三、申请报告案例（金陵大报恩寺项目）The End!