资源描述
1、目前我国土地出让采取的主要方式主要有挂牌，招标，拍卖;2、评价土地利用是否合理的基本准则是 生态 ， 经济 , 三方面的综合效益如何。3、影响房地产价格的因素可以归纳为 一般因素 、 区域因素 、 个别因素 等三大类。4、我国目前的土地制度主要包括 土地所有制、 土地管理制度 和 土地使用制度 三个方面的基本制度;5、我国房产所有权的三种形式分别是为 单独所有 ， 共同共有 , 按份共有 。6、马克思认为，土地的 有限性 以及由此导致的土地 所有权 的垄断是 地主 产生的根本原因。7、土地容积率是指土地上所有建筑物的 总建筑面积 与 土地面积 的比率,它反映了 土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异 。8、我国房地产市场可分为 三 级，开发商销（预）售商品房的市场属于 二 级市场，二手房市场是 三 级市场。9、我国土地管理法规定，土地的使用权发生转移时，该土地上建筑物的 地上建筑物所有权 也随之转移，即 产权 合一。10、房地产经纪的主要业务有 接受房地产开发商的委托 ， 销售其开发的新商品房 ， 代理旧房的买卖 ， 代理房地产的租赁业务 。二、单项选择题（每题1分，共10分)1 B 是房地产立法的核心；A、房地产； B、土地；C、房屋； D、建筑物；2、土地管理的主体是 A ；A、国家； B、建设部； C、国务院； D、国土资源部；3、下列不属于土地转让方式的是 D ；A、出售 B、交换 C、赠与 D、抵押4、某房耐用年限40年，残值率4，已用10年，其成新度_A_；A:75%； B：25;C:72； D：76;5、有一房地产，地价占40%，土地资本化率为10，建筑物资本化率为14%，则其综合资本化率为_；A：12%； B：12。4；C：13; D：13.4;6、进入房地产市场的土地权利是土地的 A 。A、所有权 B、使用权 C、出租权 D、相邻权7、目前我国许多地方规定居住用地使用权出让不得以 D 方式；A、拍卖； B、招标； C、挂牌； D、协议；8、我国法律规定,无主土地归 D 所有；A、个人； B、集体； C、地方； D、国家；9、经批准允许预售的商品房属于 A ；A、现房； B、期房； C、旧房； D、二手房;10、综合用地的最高使用年限是 B 年；A、40年 B、50年 C、60年 D、70年三、判断题（每题1分，共10分）1、房地产业是我国目前国民经济的支柱产业； （ 对 ）2、总收益是房地产在估价是点上实际获得的收入; （ 错 ）3、资本化率和投资收益率在收益法中没有区别; （ 对 ）4、没有其它资料时,可用租金与售价比作为资本化率； （ 对)5、人口增加必然导致房地产价格上升； （ 错 ）6、假设开发法评估出的房地产价格为剩余价值； （ 对 ）7、房地产增值在于建造工艺、技术、材料的创新引起的；（ 错 ）8、使用年限修正时，剩余年限就是房屋的耐用年限; ( 错 ）9、房地产经纪人是一种中间商人; （ 对 )10、我国房地产是指城市国有土地范围内的土地及房屋。（ 对 )四、简答题（每题8分，共32分）1、在我国取得国有土地开发建设权的方式有哪些？答：房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。2、 比较法估价时，如何建立可比价格基础？答：统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵和单位3、 房地产估价应遵循那些原则？答:1.替代原则：就有替代关系的类似房地产价格应该接近；2。合法原则：取得、经营、处置都要合法；3.最高最佳使用原则：最佳用途、最适度规模、最高集约度；4。公平公正原则：不可偏袒或损害交易的任何一方的利益；5.时点原则:必须明确价格所处的具体时间；4、房地产开发的主要程序有哪些？第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 第二部分,行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点；2)规划总图审查及确定规划设计条件;3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5)施工报建;6）建设工程竣工综合验收备案。第三部分房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； (2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证; （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证; (7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。五、计算题（18分）某在建工程开工于2005年6月1日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积4000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积16000m2,其中商场建筑面积4000m2,办公楼建筑面积12000 m2；该工程正常施工期2年,建筑费每平方米建筑面积2500元，专业费为建筑费的10；至2005年12月1日已完成主体结构，投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费用专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5。预计该工程建成后商场即可租出,办公楼即可售出，售价为每平方米建筑面积6000元；商场可出租面积的月租金为85元/ m2，建筑面积与可出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8.5。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5800000元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的4,同类房地产开发项目的销售税费为售价的8%.试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2006年12月1日的正常市场价格。1、房地产是 房产 和 地产 合一的财产形式，它属于法律的范畴；2、房地产业是从事房地产 开发 ， 经营 和 管理和服务 的行业，是国民经济的重要组成部分;3、房地产业具有 位置固定型 ， 地域差别性 , 高质耐久性 ， 保值增值性 等方面的特性；4、依法取得国有土地使用权的方式主要有 出让 ， 划拨 ， 转让 等方式。5、土地转让是土地使用者将 土地所有权 再转移的行为，包括 有偿和无偿 ；6、构成房地产市场的主体有 房地产供给主体 ， 房地产需求主体 ， 房地产经营主体 ， 房地产交易中介机构 等四方；7、房地产估价常用的基本方法主有 比较法 , 成本法 ， 收益法 和 剩余法 等;8、比较法估价时，需要对案例进行 交易情况 ， 交易日期 ， 房地产状况 等方面的修正；9、房地产价格形成的主要因素有 一般因素 ， 区域因素 和 个别因素 三方面;10、目前我国房地产最完整的产权是同时具有 所有权 ，和 他物权 。二、单项选择题（每题1分，共10分）1、居住用地的最高出让年限是_D_年；A：40； B：50；C:60; D:70;2、收益法的基本原理是_B_。A:边际效益原理； B：预期收益原理;C：替代原理; D：分配原理；3、某地上有一各层面积相等的六层楼，建筑覆盖率50，地价600元/m2，楼面地价为_元/ m2。A：600元； B：300元；C:200元； D：100元；4、我国房地产开发建设用地应以 B 方式取得;A、划拨； B、出让; C、征用; D、租赁；5、国家取得集体土地所有权的方式是 B ； A、租赁 B、划拨 C、征收 D、拆迁6、比准价格是一种_A_;A：交易价格； B:市场价格；C:评估价格； D:理论价格；7、房地产拍卖业务属于房地产_C_；A：咨询； B：居间；C：行纪； D：代理；8、表明房地产价格水平高低的价格是_B_；A：单宗房地产总价； B：楼面地价;C：总地价； D：房地产单价；9、由成本法求取的价格是_B_；A：比准价； B：积算价；C：例算价； D：收益价;10、一般情况下，多层建筑是按_B_进行地价分摊的；A：建筑面积； B：使用面积；C：建筑物价值； D：公用面积；三、判断题（每题1分，共10分）1、房地产市场具有高度的垄断性； （ T ）2、买房后出租也属于房地产投资的形式; ( F ）3、城市以外的土地全是集体土地； （ F ）4、房地产一级市场就是土地出让市场； （ T ）5、房地产价格主要取决于其建造成本； （ F ）6、房屋所有权有独有、共有、区分所有等形式； ( F ）7、马克思认为地租产生的根本原因在于土地有限;( F )8、房地产价格具有地域性，是因为其固定性; （ T )9、划拨土地使用权不可以转让; （ T )10、我国实行房地产交易申报与登记制度； ( T )四、简答题（每题8分，共32分)1房地产开发项目的报批程度是如何规定的？首先房地产开发项目必须获得政府主管部门的审批。其次政府的审批文件也是项目招商与融资的必备文件。房地产开发项目规划合法化的重要证件有两个：一是建设用地规划许可证；二是建设工程规划许可证。2、 土地转让的条件有哪些?出让和划拨3、 房地产市场有什么特点?(一) 市场供给的特点 市场缺乏弹性 市场供给的非同质性 市场的高度垄断性 市场供给和需求的不平衡性(二) 市场需求的特点 市场需求的广泛性 市场需求的多样性 市场需求的双重性 （三)市场交易的特点 4、市场比较法估价时，选择案例要考虑哪些条件？1、所有影响可比实例和估价对象价格差异的因素都要考虑.但没有固定的标准,因为不同实例，不同目的估价,考虑因素不同.不同用途的房地产因素不同.但归纳起来就是,交易情况,交易时间，区域因素，个别因素。2、常见住宅考虑的区域因素：区位,区域居住环境，交通，区域配套.个别因素就有：楼层，朝向、结构、装修、物业管理、绿化、小区环境、停车、生活便利程度,小区配套（会所，学校,银行，商业等等）因素很多，要看具体情况。五、计算题（18)分某旧厂房的土地面积4000平方米,建筑面积6000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交每平方米楼面地价500元的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。此类房地产投资的正常利润率为10。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8。购买该旧买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用动态方式,折现率为8%)。11
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