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杭州杭州下沙下沙保利地块市场评估及产品策划建议保利地块市场评估及产品策划建议Monday,February 20,2023上海*房产咨询有限公司“涉案涉案”问题问题地块特征地块特征位置？交通？配套？产业？本案地块有何吸本案地块有何吸引引客户客户的特质？的特质？产品打造产品打造概念？实体？住宅？商业？本案该用何种策本案该用何种策略竞争略竞争客户客户？竞争环境竞争环境区内？区外？热销？滞销？竞争市场正在怎竞争市场正在怎样分化样分化客户客户？客户来源客户来源区域？年龄？家庭结构？经济实力？本案该瞄准哪些本案该瞄准哪些样的样的客户客户？杭杭 州州HangzhouHangzhou下下 沙沙XiashaXiashal本项目地块位于杭州东部下沙区域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置。项目地块位置项目地块位置项目地块现状项目地块现状北面：在建厂房北面：在建厂房东面：沿江大道绿化带东面：沿江大道绿化带西面：西面：22号大街号大街l地块北面和西面与工业厂房隔路相望，东南为临江景观大道l地块平整，无动拆迁任务l地块周边道路系统健全本案本案本案地块本案地块南面：南面：18号地块号地块地块四至情况地块四至情况地块经济指标地块经济指标商、住一体；大规模开发商、住一体；大规模开发地块号码地块号码出让面积出让面积单位：单位：土地用途土地用途容积率容积率建筑密度建筑密度绿化指标绿化指标建筑面积建筑面积单位：单位：A A2907629076商业金融业商业金融业3.53.540%40%25%25%101766101766商业商业199986.5199986.5C/DC/D2806328063商业金融业商业金融业3.53.540%40%25%25%98220.598220.5GG9560295602住宅住宅2.52.525%25%30%30%239005239005住宅住宅485470485470H H136925136925住宅住宅1.81.828%28%30%30%246465246465土地获取成本：土地获取成本：22.8亿元亿元土地楼面价：土地楼面价：3326元元/l杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。区域规划方向区域规划方向本案地块本案地块外部规划解读外部规划解读东扩战略落点东扩战略落点一主三副格局一主三副格局下沙区下沙区“下沙城下沙城”城市远郊城市远郊“核心都市区核心都市区”一主三副一主三副大杭州蓝图大杭州蓝图区域规划方向区域规划方向+=下沙城市角色及形象转变机遇下沙城市角色及形象转变机遇l2006.6下沙十一五规划获得通过l下沙新城的建设目标：国际先进制造业基国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心中心。l下沙新城的品质定位：国际化、现代化、国际化、现代化、人文化人文化。l规划到20202020年，下沙新城的人口规模达到年，下沙新城的人口规模达到6060万万-70-70万，建成区面积万，建成区面积6060平方公里平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。l新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加。l沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南三大生态型居住区，具有南三大生态型居住区，具有1515万人左右的居万人左右的居住规模住规模。l北部工业区以松下工业园项目落户为带动，“十一五”期间，全面完成基础设施建设。l公建配套 按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行空间布局。l利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源，科学规划1212公里的沿江大道景观带、公里的沿江大道景观带、12001200亩生态湿地公园、高教园区景观带亩生态湿地公园、高教园区景观带。区域规划方向区域规划方向内部规划解读内部规划解读区域规划方向区域规划方向“一核、一心、一带一核、一心、一带”为主体的新城格局为主体的新城格局l“一核一核”即新城中心区即新城中心区7.87.8平方公里平方公里，将重点打造以九沙大道高层建筑群为主体的地铁物业型城市轴，做好九沙大道和核心区域城市设计；调整优化中心区北侧元成单元功能定位，按照经营城市理念，调整为以居住用地为主的中心功能拓展区；调整优化中心区南侧七格单元规划，使其整体形象与中心区功能、环境相协调。l“一心一心”是启动区块公共服务中心是启动区块公共服务中心，通过实施“退二进三”，逐步推进传统企业搬迁，腾出400亩工业用地用于城市功能配套，延伸4号路商业街至新城中心区景观湖，打造高品位的休闲特色街，建成与中心区连为一体的公建住宅区。l“一带一带”则是指沿江生态居住带则是指沿江生态居住带，通过加快沿江土地出让和房地产开发，打造高低错落、形态丰富的滨江型生态人文居住景观带。“一核、一心、一带一核、一心、一带”到到“一心、二副、二街、二配套一心、二副、二街、二配套”“一心、二副、二街、二配套一心、二副、二街、二配套”的总体框架。的总体框架。l一个商业中心：一个商业中心：下沙城新区商贸和现代商务中心(CBD)。l两个商业副中心：两个商业副中心：建成区与大学城商业副中心；东南沿江商业副中心。l两条商业特色街区：两条商业特色街区：文渊路-4号路“L”型都市商业街区；东南部钱江湾休闲商业街区。l两个商贸服务配套网络：两个商贸服务配套网络：大型居住区的社区便利商贸服务设施；地铁站口商贸服务设施预留规划。区域规划方向区域规划方向交通体系状况交通体系状况公交车辆线路公交车辆线路公交线路辐射公交线路辐射交通体系状况交通体系状况核心区核心区域域交通体系状况交通体系状况本案地块本案地块轨道交通线路轨道交通线路地铁地铁1 1号线途经站点：号线途经站点：湘湖滨康路西兴滨和路滨江富春路秋涛路城站湖滨龙翔桥凤起路武林广场文化广场艮山门闸弄口火车东彭埠建华红普路九堡九堡东；往下沙方向的站点依次为：往下沙方向的站点依次为：下沙西下沙中心下沙中心下沙东文泽路往临平方向的站点依次为：乔司南乔司乔司北汽车城世纪大道 交通体系状况交通体系状况沿江大道沿江大道德胜快速路德胜快速路绕城公路绕城公路九沙大道（规划建设中）九沙大道（规划建设中）下沙路（通过艮山东路连接市区）下沙路（通过艮山东路连接市区）l外部道路系统外部道路系统经绕城高速联通沪杭、杭宁、杭甬、杭千、杭金衢等高速德胜快速路，九沙大道，下沙迎宾大道以及沿江大道贯入市区l内部道路系统内部道路系统区域内路网建设基本完成。目前已经修筑的15横15纵宽阔马路贯通开发区的东西南北,在绕城高速以南形成流畅的路网覆盖。沪杭甬高速沪杭甬高速杭金衢高速杭金衢高速交通体系状况交通体系状况交通设施交通设施连接区域连接区域目前状况目前状况人口导入能力人口导入能力道路体系道路体系德胜快速路德胜快速路下沙副城、主城区东段已通车，中段9月完工，西段尚待规划较强杭金衢高速公路杭金衢高速公路诸暨、义乌、金华、永康、上海等已投入使用较强杭州绕城公路杭州绕城公路整个杭州城区，并对外围高速道路形成联通已投入使用较强轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通1号线号线主城、下沙城、临平城、江南城已开工，预计将在2013完工投入使用强主要主要公交公交线路线路k197蒋村天目山路环城北路高教园区已投入使用较弱k210杭州火车站（城站）乌龙庙七堡文溯站 311火车东站下沙综合市场k401马市街浙一医院 钱江二桥 下沙高教东区 525城站火车站七堡下沙高教园区假假15线线武林广场公交总公司文溯站 868下沙海宁交通体系状况交通体系状况l目前交通体系较为薄弱，主要依靠公交以及自驾车出行；l未来公共交通设施改善明显，地铁将成区域发展强心剂。交通交通条件条件汇总汇总区块格局划分区块格局划分l北部工业区l新城中心区l下沙高教园区l杭州经济技术开发区l沿江生态居住区本案杭州出口加工区杭州出口加工区下沙高教园区下沙高教园区目前入驻学校：目前入驻学校：高校 浙江理工大学 杭州电子工业技术学院 中国计量学院 浙江司法警官职业技术学院 杭州商学院 杭州师范学院 浙江财经学院中学 文海中学 下沙中学小学 下沙中心小学 杭州实验外国语学校中学部 杭州实验外国语学校小学部 下沙二小杭州电子工业学院杭州电子工业学院浙江理工大学浙江理工大学l2000年底启动建设，是目前浙江浙江省规模最大的高教园区省规模最大的高教园区。中小学教育体系在规划理念中融入了国际规划，计划建立起与高校园区相衔接的教育链体系，实现业态联合互动、相互促进的教育循环模式，其将教育的先进理念引入中小学教育中，可以接受到一脉相承的知识体系以及科学的思考方式。将资源最大化的共享，同时达到教育产业的规模化效应。产业支撑产业支撑高教园区高教园区目前主要产业：目前主要产业：电子信息、机械家电、生物医药、食品饮料、纺织化纤等支柱产业。电子信息产业已形成微电子、移动通信、光电产品、笔记本电脑等产业基地。摩托罗拉摩托罗拉西门子西门子l1993年成立至今吸引近3030家家世界世界500500强企业、强企业、400400多家外多家外资企业资企业进驻。到2010年，杭州经济技术开发区的地区生产总值要达到420亿元，工业总产值突破2000亿元，其中高技术产业产值比重提高到75%；综合经济实力保持全综合经济实力保持全国同类开发区前国同类开发区前1010位位，主要经济指标保持全市前3位。产业支撑产业支撑高新技术开发区高新技术开发区区域配套建设区域配套建设本案配套集中区配套集中区l下沙区域的商业及生活配套设施主要集中在北部高教园区l配套设施主要以满足日常生活的小型商业为主，多以沿街商铺的形式存在l区域内缺乏具备一定档次及号召力的大型配套l区域目前人口人口3333万万，预计未来疏散主城区人口20万30万人，远景规划将形成6060余万人口余万人口的城市。区域人口情况区域人口情况高教园区及开发区成为区域内最主要的人口来源。属性属性诠释诠释区区位位属属性性p规划中的三大副城之一规划中的三大副城之一p高起点规划，热点开发区域高起点规划，热点开发区域p轨道地铁轨道地铁1 1号线号线p引导郊区化置业引导郊区化置业p依托高教园区建设依托高教园区建设p提升区域整体形象提升区域整体形象p依托经济技术开发区依托经济技术开发区p引进技术人才，改善区域人口素质引进技术人才，改善区域人口素质项项目目属属性性p占地约占地约289377289377平方米平方米p5050万方住宅，容积率万方住宅，容积率1.8/2.51.8/2.5p2020万方商业，容积率万方商业，容积率3.53.5p综合型大盘社区综合型大盘社区p大体量商业可成为项目增值条件之一大体量商业可成为项目增值条件之一p靠近城市高速路德胜快速、城际高速靠近城市高速路德胜快速、城际高速p市内外可达性好、交通便捷市内外可达性好、交通便捷p周边工厂、空地为主周边工厂、空地为主p周边较为陌生，生活配套缺乏周边较为陌生，生活配套缺乏p北面沿江已有的房地产项目北面沿江已有的房地产项目p改善居住氛围，可借鉴的操作经验改善居住氛围，可借鉴的操作经验p东面沿钱塘江东面沿钱塘江p可利用的景观资源，提升项目品质可利用的景观资源，提升项目品质区域及项目属性界定区域及项目属性界定本案理论客户来源地设定本案理论客户来源地设定本案地块本案地块区域客户区域客户城区客户城区客户外市客户外市客户l基于项目地块在区域规划、交通可达、土地价格成本等条件，存在区区域、城区、外域、城区、外市市三个层面客户的吸纳潜力本案理论客户来源地设定本案理论客户来源地设定理论客户设定依据理论客户设定依据下沙客户下沙客户高教园区及开发区人口聚集效应较强，目前具备一定人气，为本高教园区及开发区人口聚集效应较强，目前具备一定人气，为本案带来一定客户支撑。案带来一定客户支撑。城区客户城区客户多条东西向干道及轨道交通为区域引入市中心客户奠定基础，拓多条东西向干道及轨道交通为区域引入市中心客户奠定基础，拓展区域内的客户来源。展区域内的客户来源。外市客户外市客户区域高速路网较为发达，与众多浙江南部城市顺畅联通，增强外区域高速路网较为发达，与众多浙江南部城市顺畅联通，增强外地人口迁入可能。地人口迁入可能。杭州楼市板块划分杭州楼市板块划分板块主力客户来源板块主力客户来源中心区域及中心区域及外市客，文外市客，文教区及城北教区及城北客户客户九堡区域及九堡区域及市市区、城北客，区、城北客，少量下沙客少量下沙客下沙区域及市下沙区域及市区客，少量外区客，少量外市客市客临平区域临平区域客，部分客，部分市区、城市区、城北客北客城北区域及市区客、城北区域及市区客、文教区客户文教区客户市区及外市客，市区及外市客，文教区域客及文教区域客及城北客户城北客户城北及文教城北及文教区客户区客户市区市区及滨江区域客及滨江区域客萧山区域及萧山区域及少量市区客少量市区客市区客市区客富阳区域及富阳区域及少量市区客少量市区客市区、文教区市区、文教区及闲林及闲林区域客区域客临安区临安区域及域及城城北客户北客户市区市区及滨江区域客及滨江区域客本案理论目标客户本案理论目标客户非本案理论目标客户非本案理论目标客户主要人口迁移线路主要人口迁移线路本案理论客户购房感性描述本案理论客户购房感性描述下沙客户下沙客户这附近价钱便宜，房子不差的，买最好的房子也比市中心便宜多了/在这里习惯了，慢点有得发展的/在这里工作啊，住得远过来上班太麻烦/这里房价和市中心没得比，市里面的哪里买得起/这里也不便宜了，再往外点到海宁价钱还马马虎虎城区客户城区客户市中心贵，但生活方便，这里才是杭州啊，其他地方再便宜也不去/住了这么久公寓，花市中心一样的钱，走远点买个别墅，这个感觉不一样了/市中心那么贵，不买出去有什么办法，总要有个房子，不过至少要去能过日子的地方吧外市客户外市客户省城当然好咯，有能力就买了，XX那种地方哪里像是杭州/小孩读书，不要他跟我到处跑的，杭州么教育好啊，住么就住学校周围咯/以后总要来这里过的，各种条件都好是吧？远点的地方什么都没有的，不能买的关于购房区域，理论客户如是说关于购房区域，理论客户如是说本案理论客户主要购买落点归纳本案理论客户主要购买落点归纳高高中中低低下沙客户下沙客户多为开发区从业人员，具备一定经济实力，可能在市区已持有住宅，偏向购买区域现有高端物业区域现有高端物业多为来自开发区及高教园区的普通工作者，偏向购买区域现有常规中档产品为主工作于此，从业不久，或祖居于此，首次置业，购买区域内低价产品城区客户城区客户商人、企业主为主，购买力强，偏好传统核心区域或“泛市中心”区域高端公寓、近郊别墅产品及部分个性突出的产品个性突出的产品商人、公务员、普通职员、教师等，偏向购买“泛市中心”区域相对经济的物业或外围相对低价外围相对低价区块的高品质产品区块的高品质产品普通职员、教师、公务员、普通退休受薪者等，偏向购买城市外围低价物业外市客户外市客户主要来自浙江，购买力强，专注于传统核心区域高端物业主要来自浙江，购买力较强，专注于传统市区物业，对产品档次并无太多挑剔客户分层客户分层客户分区客户分区本案目标客户锁定本案目标客户锁定本案目标本案目标既定理论客户产品需求特征既定理论客户产品需求特征&购买偏好方向购买偏好方向重点竞争市场解读之外部竞争重点竞争市场解读之外部竞争分化本案市区目标客户的市场在哪？分化本案市区目标客户的市场在哪？本案市区目标客户的需求偏好如何？本案市区目标客户的需求偏好如何？外部市场核心问题外部市场核心问题？重点客户截留区域重点客户截留区域九堡九堡外部竞争市场界定外部竞争市场界定下沙区下沙区杭州城区杭州城区九堡九堡l九堡定位：区域服务中心、功能完备的大型居住区;l区域未来：城际交通枢纽、服装交易中心、物流基地，地铁一号线九堡车辆段;l现状：居住功能正在完善，区域价值升级明显。2004-2007年九堡土地供应及成交情况年九堡土地供应及成交情况l2004年至2005年出让住宅用地6宗，2006年至2007年出让住宅用地7宗。l从表中观察，住宅用地从2005至2006年基本保持平衡，出让住宅用地分别出让为159.03亩、212亩、196亩。l从开发周期上计算，区域产品入市热潮应从06年开始逐渐呈现。l2004年至2007年，每年住宅用地放量较为均衡，没有过大波动，这主要是土地供应市场结构平稳的表现。九堡区域供应分析九堡区域供应分析l2004年至2007年住宅规划建筑面积104.47104.47万万，04年仅有美达及旅游取地，0506年绿城、万科等实力发展商纷纷挺进九堡，在某种程度上对九堡的开发起到一定促进作用。同时也使竞争局面提升到更高层次。l减去06年已销售面积，可估供应面积约93.2693.26万万。倘若集中在07年至08年供应，预测近两年近两年为片区供应热潮为片区供应热潮，在目前可见基础上分析，片区客源争夺主要集中在07至08年之间。l2004年2005年居住用地供应开始增加，致使在九堡掀起一翻开发潮，新开发商品房产品相对早期有所提升，该阶段价格属于纯产品价格阶段。l2006年至2007年，品牌地产开始纷纷进驻，不但追求产品品质，同时品牌附加值在该片区也得到体现，随着交通规划的预期，大大提升了消费群体对该片区的预期。阶段为产品价值附加品牌价值阶段。2004-2007年区域价格走势年区域价格走势1500元元/平米平米九堡购房者收入情况与承付能力九堡购房者收入情况与承付能力l意向调查中，客户家庭年收入占比最大的是6至10万元范围，共约70%，其次是10至15万元的年收入家庭。该两类家庭表现的对本区域购买意向相对强烈。l意向购买该区域住宅的客户房价承受能力主体在50万至80万间，其中50万至60万中两房需求较多，70万至80万中三房需求较多。总价达到80万以上则呈现接受度的大幅下降。分析得出，吸引客户到该片区的主要因素是价格与预期。九堡购房者收入情况与承付能力九堡购房者收入情况与承付能力九堡客户购买经历与购买动机九堡客户购买经历与购买动机l大部分意向客户是首次置业，占85%，而其中有80%的人群为了长期自住而打算，但存在部分过渡型需求，表现为自住兼投资，待资金实力增强后，可能会更换居住环境。l少量客户为改善型需求，但考虑到价格承受能力选择城东板块，该类客户主要是二次置业者，占比12%。九堡客户购买经历与购买动机九堡客户购买经历与购买动机九堡客户面积需求情况九堡客户面积需求情况l由于首次置业客户较多，同时考虑资金承受范围，大多数选择80至100的两房或100至120中三房作为短期或长期置业，该类群体占比分别为30%与35%l少数承付能力强劲的客户选择140 以上物业，此类客户仅占8%l部分改善型需求或承付能力较强的客户将选择120至140三房，该类群体占比12%九堡客户配套需求九堡客户配套需求l日常生活所必需的生活配套是各个群体都格外看重的社区基础条件，对于超市、菜场等条件的要求格外突出。l对于在本区域购房的年轻化特征明显的客户，子女教育以及成人继续教育等所需的教育配套成为另一重要条件。l医院是仅次于超市、学校被提及最多的配套，目前区域内质量较高的医院尚嫌欠缺。外部竞争突出特点外部竞争突出特点配套条件较本案区域成熟配套条件较本案区域成熟交通体系与本案区域接近交通体系与本案区域接近价格水平比本案区域略高价格水平比本案区域略高重点竞争市场解读之外部竞争重点竞争市场解读之外部竞争重点竞争市场解读之内部消耗重点竞争市场解读之内部消耗顺利引入既定目标客户的前提之下，顺利引入既定目标客户的前提之下，保利下沙项目面临怎样的区域内耗？保利下沙项目面临怎样的区域内耗？区域市场核心问题区域市场核心问题？下沙市场在售楼盘下沙市场在售楼盘l下沙区域现有在售楼盘约19个，主要集中在下沙高教园区和下沙滨江区域。l07年2月至今，下沙区域共成交土地4幅，成交土地总面积约成交土地总面积约87.487.4万方万方。本案本案 l 06年1月至07年7月以来，下沙区域市场累计供应37473747套套，去化43314331套套。l 06年区域供应量不大，共推出共推出14841484套套；07年4月、6月区域供应集中放量，共推出2263套，主要来自临江项目伊萨卡国际城、野风海天城、中庆第6大道以及之江铭楼。l 06年区域成交平稳，共成交共成交18811881套套；07年以来成交量呈显著的上扬趋势，共成交2450套，其中7 7月达到历史成交新高，去月达到历史成交新高，去化近化近800800套套，环比上月的544套上涨47%。l 区域累计供求比基本位于1以下并略有波动，至07年7月为0.890.89，市场总体呈现供不应求供不应求的局面，需求市场表现日趋旺盛。下沙市场供求对比下沙市场供求对比下沙市场价量趋势下沙市场价量趋势l06年1月以来，区域市场成交价格总体趋势平稳，成交价格主要在5000-60005000-6000元元/区间浮动。l06年2月，由于天元2005、佛雷德广场、华元梦琴湾等几个区域中高价位楼盘的集中成交，使得该月均价达到区域至今的成交价最高点，达59305930元元/。l07年1月以来，随着成交量的显著增加，区域价格亦呈稳步上扬；至07年7月区域均价5670/5670/，环比上月的5320/上涨6.6%。下沙市场各房型供应与去化比例下沙市场各房型供应与去化比例l目前下沙楼市供应产品以二、三房为主二、三房为主，辅助以一房、四房以上以及复式房型；购房者对中小面积段产品接受度最高，一一房、二房均达到房、二房均达到100%100%去化去化，舒适型三房亦达到三房亦达到92%92%以上去化以上去化；由于四房以上以及复式的面积段及总价较高，市场消化较慢，但由于其供应绝对量低，仍保持了较高去化率。房型房型去化率去化率一房100%二房100%三房92%四房及以上42%复式49%下沙市场在售楼盘未来下沙市场在售楼盘未来1年存量年存量截至2007年7月31日登记可售数量主力在售楼盘未来一年内预计推案量12961296套案名案名预计推案预计推案海天城907伊萨卡1578多蓝水岸1244阳光华城1000中庆第六大道550福雷德600约58795879套约71757175套以2007年度前7个月销售期去化24502450套套的销售速度估算，加上区域市场内客户住房需求基本得到满足，未来1年内市场供应可谓充足、甚至过剩。l作为开发区，下沙地区近几年年土地挂牌与住宅上市比较集中。虽然区域内原住居民以及产业客户构成的消化主力已帮助去化大量的产品，但是开发体量偏大，上市集中，市场仍然有较大的房源存量。下沙市场未来下沙市场未来2-3年预计推案量年预计推案量l2006-2007年，下沙地区共挂牌出让包括保利获得地块在内的几幅住宅用地，这些土地无疑将成为未来2-3年的住宅供给主体。尤其土地出让时间、开发周期近似的情况下，未来定将出现更大规模的住宅集中上市。整体来看下沙区域房产市场在未来竞争态势严峻的情况下，很可能即将步入步入“产品时代产品时代”，差异化、个性化，差异化、个性化产品将成为市场竞争要素。未来土地供应未来土地供应开发商开发商地块面积地块面积(亩亩)占地面占地面（）（）住宅住宅总建筑面积总建筑面积（）（）容积率容积率未来供应未来供应户数预估户数预估（套）（套）杭政储出200651号地块世茂集团4152767046188852.2-2.361806180杭政储出20072号地块南京朗诗109727431782202.4518001800杭政储出200718号地块北京金隅3522348403708921.8-2.237003700总计总计87658428711679971168011680注：该表为除本地快外已明确的3幅地块供给重点竞争市场解读之内部竞争重点竞争市场解读之内部竞争内部竞争突出特点内部竞争突出特点后续供应量惊人后续供应量惊人当前可售存量大当前可售存量大同质化风险较高同质化风险较高本案客户竞争优劣势列举本案客户竞争优劣势列举一主三副规划副城一主三副规划副城景观生态资源出众景观生态资源出众内外交通较为顺畅内外交通较为顺畅具备一定产业支撑具备一定产业支撑项目自身规模庞大项目自身规模庞大距离城市核心较远距离城市核心较远区域配套成熟度低区域配套成熟度低周边工厂企业众多周边工厂企业众多区域人气稍嫌不足区域人气稍嫌不足地块形状略欠规整地块形状略欠规整杭州整体市场向好杭州整体市场向好区域市场价量双升区域市场价量双升临近区域人气炒热临近区域人气炒热配套建设逐步上马配套建设逐步上马当前价格具竞争力当前价格具竞争力地铁建成尚需时日地铁建成尚需时日市场前期存量压力市场前期存量压力后续开发体量庞大后续开发体量庞大外部市场截留客户外部市场截留客户土地开发成本较高土地开发成本较高SWTO本案开发难点思考本案开发难点思考区域外部核心讨论区域外部核心讨论如何改变如何改变“郊区郊区”形象，传达副形象，传达副“城城”概念？概念？如何解决配套不足的尴尬，实现导入客户的目标？如何解决配套不足的尴尬，实现导入客户的目标？区域内部核心讨论区域内部核心讨论如何面对未来一到两年可能出现的大体量供应？如何面对未来一到两年可能出现的大体量供应？如何弱化高成本带来的高价格给客户形成的抗性？如何弱化高成本带来的高价格给客户形成的抗性？地块自身核心讨论地块自身核心讨论如何规避地块西北面工厂带来的心理影响？如何规避地块西北面工厂带来的心理影响？如何全力发挥如何全力发挥“一线一线”+“弯角弯角”的景观优势？的景观优势？解决之解决之道道完善大商业配套完善大商业配套创造新商业节点创造新商业节点区位策略区位策略差异化产品差异化产品营造内部高尚氛围营造内部高尚氛围区域策略区域策略南开北合南开北合江景极至化江景极至化营造内部高尚氛围营造内部高尚氛围地块策略地块策略本案产品开发方向本案产品开发方向地块开发经济测算地块开发经济测算地块编号地块编号地块坐落地块坐落出让面积出让面积用途用途容积率容积率建筑密度建筑密度绿化率绿化率杭政储出杭政储出200651200651号号杭州经济技术开发区（规划东南沿江C区块），东至沿江大道，南至20号大街，西至23、25号大街，北至14号大街C-1073777 住宅（设配套公建）用地2.226%30%C-15101357 住宅（设配套公建）用地2.326%30%C-17101570 住宅（设配套公建）用地2.226%30%杭政储出杭政储出2007220072号号杭州经济技术开发区（R6-27-2地块），东至沿江大道规划绿带，南至华元梦琴湾楼盘，西至开发区27号路，北至空地72743 住宅（设配套公建）用地2.4535%30%杭政储出杭政储出200718200718号号杭州经济技术开发区（东南沿江二号地块），东至开发区沿江（三）号地块，南至开发区沿江大道绿化带，西至空地，北至开发区24号大街2-A69121 住宅（设配套公建）用地2.225%30%2-C121570 住宅（设配套公建）用地1.828%30%2-D21908 文化娱乐用地3.040%25%2-F15738 旅馆业用地3.035%30%2-G6503 商业金融业用地3.540%25%杭政储出杭政储出200735200735号号杭州经济技术开发区（东南沿江三号地块），东至开发区沿江大道绿化带，南至杭政储出200718号地块，西至开发区22号大街，北至开发区20号大街A29076 商业金融业用地3.540%25%C/D28063 商业金融业用地3.540%25%G95602 住宅（设配套公建）用地2.525%30%H136925 住宅（设配套公建）用地1.828%30%地块开发经济测算地块开发经济测算各幅地块各幅地块土地性质土地性质占地面积占地面积容积率上限容积率上限土地楼面价土地楼面价A商业290763.52249 2249 C/D商业280633.52249 2249 G住宅含公建956022.53148 3148 H住宅含公建1369251.84373 4373 总面积总面积2896662896663326 3326 本案地块开发成本估算本案地块开发成本估算杭政储出杭政储出200735200735号号地块地块楼面地价楼面地价建安及配套等费用建安及配套等费用利润率利润率每平方利润每平方利润每平方售价每平方售价营业税营业税3535号地块号地块GG3148314825000.151119.9 7466 7466 971 3535号地块号地块H H4373437325000.151362.75 908590851181.05 1818号地块号地块2450245025000.15981.47 6543 6543 850.59注：注：1、上表按税前利润率15计算，不含土地增值税和企业所得税，经营成本和营业税等按13计，建安成本计2500元/2、本测算仅针对本案住宅部分产品进行评估，由于目前本案商业产品形态可能具备较强的特殊性，因此本测算暂不考虑商业部分本案住宅产品底价估算本案住宅产品底价估算地块开发经济测算地块开发经济测算高土地成本高土地成本高销售价格高销售价格高客户层面高客户层面提供何种产品应对客户？提供何种产品应对客户？项目产品策略安排项目产品策略安排 自自 身身 配配 套套 打打造造商业走廊商业走廊阳光泳池阳光泳池时尚会所时尚会所周边配套建设提速周边配套建设提速魅力之城让更多人开始关注九堡魅力之城让更多人开始关注九堡项目产品策略安排项目产品策略安排知名开发商个案参考知名开发商个案参考布局错落有致，层次分明布局错落有致，层次分明整体规划呈退台式布局整体规划呈退台式布局 建筑的亲水特性建筑的亲水特性 中央水景与集中绿地中央水景与集中绿地 板式、点式、跌落退台式、弧形板式等多种建筑形态板式、点式、跌落退台式、弧形板式等多种建筑形态杭州本地开发商绿城的高品质代表作品项目产品策略安排项目产品策略安排知名开发商个案参考知名开发商个案参考板式、点式、跌落退台式、弧形板式等多种建筑形态板式、点式、跌落退台式、弧形板式等多种建筑形态建筑细部的细致处理建筑细部的细致处理丰富多样的景观空间丰富多样的景观空间底层全部架空，底层全部架空，3.9m3.9m底层局部透明大堂处理底层局部透明大堂处理延承绿城经典外立面延承绿城经典外立面项目产品策略安排项目产品策略安排知名开发商个案参考知名开发商个案参考内外水景遥相呼应内外水景遥相呼应钱塘江的一线水景钱塘江的一线水景景观打造与绿城对产品品质的孜孜追求，树立了绿城产品在杭州人心目中的地位景观打造与绿城对产品品质的孜孜追求，树立了绿城产品在杭州人心目中的地位项目产品策略安排项目产品策略安排知名开发商个案参考知名开发商个案参考围合型内街式商业广场围合型内街式商业广场商业配套建议商业配套建议全新商业地产理念，可以吸引更多实力商户的加盟。全新商业地产理念，可以吸引更多实力商户的加盟。项目产品策略安排项目产品策略安排增设休憩场地，延长顾客的逗留时间，形成良好的商业氛围。增设休憩场地，延长顾客的逗留时间，形成良好的商业氛围。项目产品策略安排项目产品策略安排商业配套建议商业配套建议围合型内街式商业广场围合型内街式商业广场全新的购物体验吸引顾客的再次光临。全新的购物体验吸引顾客的再次光临。项目产品策略安排项目产品策略安排商业配套建议商业配套建议围合型内街式商业广场围合型内街式商业广场项目产品策略安排项目产品策略安排新城打造配套完善商业设置对对3535号地块项目的产品建议点号地块项目的产品建议点亲水建筑退台布局户型建议 保利打造自然景观与舒适度俱佳的高品质社区。保利打造自然景观与舒适度俱佳的高品质社区。自身配套的完美融合，教育、医疗等配套一应俱全，让业主无后顾之忧。自身配套的完美融合，教育、医疗等配套一应俱全，让业主无后顾之忧。结合保利对于大盘开发的成熟经验，打造高尚大型新城社区。结合保利对于大盘开发的成熟经验，打造高尚大型新城社区。围合型内街式商业模式打造，全新商业理念改变周边配套不足的现状，形围合型内街式商业模式打造，全新商业理念改变周边配套不足的现状，形成下沙的另外一个商业节点。成下沙的另外一个商业节点。中央组团的景观打造，注重内部水系的应用，与钱塘江江景融合，营造完中央组团的景观打造，注重内部水系的应用，与钱塘江江景融合，营造完美和谐的亲水建筑。美和谐的亲水建筑。为了达到江景面的最大覆盖，退台式的总体布局，让西面的建筑可以更多为了达到江景面的最大覆盖，退台式的总体布局，让西面的建筑可以更多感受到一线江景。感受到一线江景。三房为主，主力面积段三房为主，主力面积段120-150120-150平方，二房为辅，主力面积段平方，二房为辅，主力面积段90-12090-120平方。平方。退台布局退台布局亲水建筑亲水建筑中央组团中央组团街区商业街区商业产品组合：花园洋房产品组合：花园洋房+18F+18F高层高层+33F+33F高层和围合型内街式商业高层和围合型内街式商业方案经济技术指标方案经济技术指标总用地面积289666总建筑面积498360 其中建筑面积住宅33F高层 308880 18F高层 103680 多层65800 商业200000 容积率G地块2.485H地块1.758方案解析方案解析方案解析方案解析A A区：区：4747栋栋5 5层多层花园洋房层多层花园洋房B B区：区：1616栋栋1818层高层层高层CC区：区：2626栋栋3333层高层层高层D D区：围合型内街式商业区：围合型内街式商业E E区：区：围合型内街式商业围合型内街式商业 酒店式公寓酒店式公寓设计规划理念设计规划理念住宅共分为住宅共分为3 3个街区，沿江街区个街区，沿江街区两种产品自由组合，错落有致；两种产品自由组合，错落有致；临江临江CC区享有一线江景，西侧区享有一线江景，西侧CC区营造大面积的中央景观，营造区营造大面积的中央景观，营造内外水景；内外水景；D D区内街式商业满足自身社区区内街式商业满足自身社区配套要求；配套要求；E E区内街式商业和酒店式公寓结区内街式商业和酒店式公寓结合，满足区域内商业配套的要求，合，满足区域内商业配套的要求，通过通过2222号和号和2424号街可以方便进入。号街可以方便进入。产品形态产品形态占地面积占地面积建筑面积建筑面积户数户数容积率容积率GG地块地块GG地块地块33F33F高层高层95602 95602 237600 237600 198019802.4852.485H H地块地块H1H1地块地块33F33F高层高层18F18F高层高层6604266042149040 149040 124212422.252.25H2H2地块地块18F18F高层高层花园洋房花园洋房70882 70882 91720 91720 4704701.291.29H H地块地块136925 136925 240760 240760 192819281.7581.758方案展示方案展示整体排布效果图整体排布效果图方案解析方案解析整体退台式布局整体退台式布局西侧建筑的景观面更优，层次感更强。方案解析方案解析栋距效果图栋距效果图中央景观的完整性，亲水建筑的打造模式。方案解析方案解析G地块中央景观、超大间距及高层建筑效果地块中央景观、超大间距及高层建筑效果高层之间的大间距保证了中央景观的完整性。方案解析方案解析H地块中央景观效果地块中央景观效果中央景观构成了小高层与高层之间完美过渡，18F高层、33F高层在坐享江景的同时，可以感受小区的内部围合景观及栋距的视觉宽裕。方案解析方案解析产品演绎一：一线江景房产品演绎一：一线江景房花园洋房花园洋房产品特色分析产品特色分析发散型排布，景观面更宽广；发散型排布，景观面更宽广；一层复二层，附送地下室；一层复二层，附送地下室；三层、四层平层，电梯直接入户，三层、四层平层，电梯直接入户，并形成丰富的露台及退台产品形并形成丰富的露台及退台产品形态；态；五层挑高五层挑高5米，可自由分隔一层，米，可自由分隔一层，附加值提升，更可直面一线江景；附加值提升，更可直面一线江景；方案解析方案解析产品演绎二：二线江景房产品演绎二：二线江景房18F高层公寓高层公寓产品特色分析产品特色分析五层以上可观一线江景，小区最佳景观五层以上可观一线江景，小区最佳景观位置；位置；组团式排布，结合中央景观，保证每栋组团式排布，结合中央景观，保证每栋建筑都有江景景观面；建筑都有江景景观面；方案解析方案解析产品演绎三：三线江景房产品演绎三：三线江景房33F高层公寓高层公寓产品特色分析产品特色分析组团式排布，尽量保证每栋高层的组团式排布，尽量保证每栋高层的景观面；景观面；户型安排结合中央景观排布；户型安排结合中央景观排布；空中花园大附加值设计，附加值提空中花园大附加值设计，附加值提升；升；户型平面设计参考户型平面设计参考二房二厅二卫二房二厅二卫 101 101平方米平方米三房二厅二卫三房二厅二卫 109109平方米平方米户型平面设计参考户型平面设计参考三房二厅二卫三房二厅二卫 133-134133-134平方米平方米户型平面设计参考户型平面设计参考三房三房 139 139平方米平方米三房三房 148 148平方米平方米户型平面设计参考户型平面设计参考三房三房118118平方米平方米三房三房150150平方米平方米本案产品特征概述本案产品特征概述高附加高附加高舒适高舒适大社区大社区大景观大景观地标性地标性便利性便利性07年上半年杭州房产成交价格走势年上半年杭州房产成交价格走势 2007年头半年楼市不断出现排队抢购、土地高价竞拍等久未出现的火爆场面，又一次纳入大众视线之内，“牛市”已不足以描述今年楼盘热销的场面。成交价格整体平稳，在市郊低价位成交量增加的情况下，市场成交价格小幅度下降。在整体市场走高的情况下，成交价格于7月份反弹走高。2007年上半年杭州各区成交情况年上半年杭州各区成交情况经过2006年房产市场回暖期，各区2007年成交逐步增加，在中心城区供给有限，价位陡升的情况下，新的市郊住宅供给区片凭借完善的规划与价格优势，成为成交主力，成交量攀升，滨江、下沙、江干、拱墅成交数量占总量愈70%。据统计，杭州2007年上半年新房源供应量不到4000套，其中包含90/70政策后推出的中小户型，目前主要去化房源部分为2006年推案，市场可售住宅数量递减，呈现供不应求的态势。2007年年6月底杭州各区登记可售房源统计月底杭州各区登记可售房源统计2007年截至年截至6月底杭州各区销售，可售一览月底杭州各区销售，可售一览区域区域销售面积销售面积()销售套数销售套数(套套)可售面积可售面积()可售套数可售套数(套套)上城区上城区307224.24307224.2420262026211478.87211478.8718021802下城区下城区162868.21162868.2113571357230842.28230842.2818191819江干区江干区359767.01359767.0127462746177878.6177878.611801180拱墅区拱墅区 473372.24473372.2443984398107293.18107293.18839839西湖区西湖区297144.29297144.2923392339254340.02254340.0217311731滨江区滨江区667364.38667364.3850145014531143.9531143.934373437下沙区下沙区182337.24182337.2416681668273019.41273019.4121092109总计总计245007824500781954819548178599617859961291712917未来几年杭州人居将由主城向四周分散未来几年杭州人居将由主城向四周分散从2010年开始，杭州主城区内的人口将开始呈现负增长，越来越多的人将住到城市边缘或者下沙、滨江、临平甚至塘栖、良渚、余杭、临浦、瓜沥、义蓬等地，他们与主城区内的联系，主要依靠快速路、快速公交和地铁。根据杭州市居住区发展规划，今后杭州将形成三个居住圈，以主城为主的中心居住圈；以江南城、临平城和下沙城为主的次中心居住圈；以及包括塘栖、余杭、良渚、临浦、瓜沥、义蓬等外围组团在内的郊区居住圈。杭州市钱塘江两岸景观规划杭州市钱塘江两岸景观规划 建立钱塘江城市生态景观体系，构成“一轴、三片、多通道”的生态结构体系。范围沿钱塘江上游起于萧山区闻堰镇，下游北岸至与海宁交界处，南岸至与绍兴交界处。北岸长约50公里，南岸长近100公里。主要涉及萧山闻堰、杭州之江度假区、杭州高新开发区（滨江）沿江区域、复兴地区、钱江新城区块、江河汇流区、钱江新城二期区块、萧山世纪城、下沙经济开发区下沙经济开发区以及钱塘江滨江湿地保护区。规划中以下沙滨江公园以下沙滨江公园与湘湖休闲公园、之江国家旅游度假区沿江绿地公园等形成风景空间。按照规划，钱塘江两岸将结合沿江自然生态环境，建立钱塘江城市生态景观体系，通过滨水绿廊、交通绿廊以及各级公共绿地的保护和建设，构成“一轴、三片、多通道”的生态结构体系。“一轴”指的是钱塘江生态轴，包括沿江开放式绿地、滨江公园和滨江生态湿地保护区：“三片”指的是西湖风景名胜区、杭州之江度假区和湘湖风景区：“多通道”指的是滨水绿廊和交通绿廊，主要包括跨江大桥两侧绿带、城市新中心绿轴和运河滨水绿廊等。感谢聆听！感谢聆听！Thanks a lot！谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH
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