青岛市房地产市场分析报告

2004 年青岛市房地产市场分析报告一、青岛市的地理环境和人口青岛市地处山东半岛南部，位于东经 1193012100、北纬 35353709，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区为 1102 平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为 9552 平方公里。日最高气温高于 30的日数，年平均为 11.4天；日最低气温低于5的日数，年平均为22 天。落水量年平均为 662.1 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分不占全年落水量的 17、57、21、5。年落水量最多为 1272.7 毫米1911 年，最少仅308.2 毫米1981 年，落水的年变率为62。年平均落雪日数只有 10 天。年平均气压为 1008.6 毫巴。年平均风速为5.2 米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为 73，7 月份最高，为 89；12 月份最低，为 68。青岛海雾多、频，年平均浓雾 51.3 天、轻雾 108.2 天。全市登记暂住人口1 个月以上者91.19 万人，其中市内四区 25.39 万人。二、青岛市居住格局及开展变化解放前夕，青岛市的要紧居住区大致分为以下三类：一类在瞧海山、瞧象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，那个地点多是不墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，要紧是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，都市“带状布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式大开展，在实施旧城保卫性开发与改造的同时，市南区东部成为都市开展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、效劳结构和各类设施快速开展，该区的购置力大大提高。经济快速开展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为将来居住生活极具吸引力的地点。综瞧近年来青岛房地产开展态势，由于市区土地资源的稀缺性和都市半径的不断放大，市场竞争的剧烈程度日趋增强，必定促使开发商的外向突围。规模化动向日趋明晰，“规模化范围的概念逐步得到了市场更清楚的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市开展的又一新时期。大青岛“品字形的开展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三的都市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的开展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的开展带来直截了当的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动时期，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。首先，随着 2001 年政府已作出了都市经济开展重心西移的决定，在对比长远的将来58 年都市开展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，都市重点根底设施工程、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。例如“御墅临枫、“江南花园等。即墨市的城郊人口基数非常大，经济开展日趋爽朗，自身的都市化进程也有较快开展，其综合规模化的开展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次消费需求形成了“住宅链，住宅产品要习惯这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类不等级的规模化范围内，以习惯市场越来越挑剔的选择。市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不管在建筑工程设计方面，依然内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其差不多逐渐重视对楼盘园林规划的投进，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现差不多屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风气。房地产市场的市郊规模化开展潜流如何，升变为青岛都市开展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚回的群众生活居所，真正实现西方兴盛国家的市郊平民化生活方式，最全然的途径确实是基本需要政府和房地产商共同努力解决“工作、休闲、居住三度空间的本钞票咨询题那个地点所讲的本钞票包括时刻本钞票和费用本钞票，突破市郊楼盘所面临的交通咨询题、生活设施配套和物业治理三大瓶颈。如北京的市郊通州确实是基本因为开通了轻轨后而使房价从前几年的 2000 多元平方米猛升至近年的 4000 多元平方米。只有如此，才能实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“购房梦，不管是“被动郊区化依然“主动郊区化，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动郊区楼盘“规模化范围的开发并不是某一个资本雄厚的开展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。三、青岛市房地产市场现状今年以来，青岛市房地产开发在市场需求的拉动下，“青房景气指数接着攀升，处于对比景气的运行状态，八个分类指数全面处于景气区间。一房地产总体开展水平向好综瞧前三季度，尽管一季度“青房景气指数短期处于不景气状态进进黄灯预警区，但随着4 月份以来竣工房屋量的激增，全市房地产开发呈现出投资规模扩大，供需渐趋平衡的总体运行态势，上半年“青房景气综合指数重跃 103.97 点的景气状态；进进 7 月份以后，青岛市房地产开发投资与消费全面爽朗，促动前三季度“青房景气总指数进一步攀高，跃至104.05 点的对比景气状态，比往年同期上提 2.01 点。二开发投资分类指数小幅升高前三季度，青岛市房地产开发规模快步扩大，至 9 月末累计完成投资 107.6 亿元，增长 39.2，比往年前 11 个月 100.6亿元的累计投资额多出 7 亿元，从投资构成瞧，用于土建工程的投资 73.3 亿元，增长 48.6，高于全市投资增速 9.4 个百分点，在全部投资额中占68.1，比往年占比提高4.3 个百分点；从房屋用途瞧，商品住宅投资完成 86.3 亿元，比往年同期增长 49.1%，高于全市房地产投资增速 9.9 个百分点。投资的快速增长促动全市房地产开发投资分类指数到达 101.63 点，比往年同期上提 0.92 点，比 2003 年 12 月份升高 2.11 点。三受宏瞧调控政策妨碍，两大先行指数纷纷回落今年以来，国家启动土地和信贷两个重要“杠杆对房地产行业进行宏瞧调控，青岛市房地产企业土地购置和土地开发力度有所放缓。前三季度，全市房地产企业完成土地转让收进17.1 亿元，增长 13.9，增速比往年同期回落 95.1 个百分点，完成土地开发面积 330.1 万平方米，增长29.1%，增速比往年回落 8.7 个百分点。这两项前期开发指标增速的放缓，促使全市土地转让收进和土地开发面积两项分类指数回落，前三季度这两类指数分不为 103.59 点和 105.07 点，分不比往年同期回落 4.05 点和 0.59 点。四新开工面积分类指数临近“景气界线由于目前青岛市在建房屋盘子非常大，房地产企业为了化解风险加大了在建工程的投进，新开工工程上马步伐有所放缓，前三季度全市新开工施工面积达 687.9 万平方米，比往年增长15.5，增幅比往年回落 11.2 个百分点，其中：住宅新开工596.0 万平方米，增长15.8，占全部新开面积的86.6，办公楼和商业营业用房新开工面积 13.2 万平方米和 56.3 万平方米，分不增长 2.8%和 5.8%。新开工程的走缓，使青岛市新开工面积分类指数落至 100 点的景气界线，为 100.84 点，比往年下落 0.6 点，比 2003 年底下落 1.2 点。五竣工面积分类指数升幅最大今年以来，由于各房地产企业加大了在建工程的投资力度，施工进度加快，市面上竣工房屋量快速增加，市场需求缺口缩小。前三季度，全市累计竣工各类房屋 278.8 万平方米，比往年增长 36.8，其中：住宅竣工 214.4 万平方米，增长 25.0。竣工房屋面积的增多，促使竣工面积分类指数大幅上提，前三季度到达 104.56 点，比往年同期提高 7.03 点，比 2003 年底提高 5.12 点，成为 8 个分类指数中升幅最大的一个，也是促动青岛市房地产开发综合景气水平上扬的重要因素。六销售价格分类指数点位最高竣工工程的增多增加了市面上可销售房屋的需求量，带动商品房销售持续走热，青岛市房地产市场总体供需渐趋平衡，加上土地价格、建筑本钞票及投资炒作等诸因素的共同妨碍，青岛市全部商品房屋平均价格涨势显著，拉动房屋销售价格分类指数跃至高位，成为 8 个分类指数中点位最高的一个，到达111.45 点，比往年同期上升 6.42 点，比 2003 年底提高 5.6点。据测算，前三季度全市商品房屋平均销售价格为 3102 元/平方米，比往年同期提高 622 元/平方米，其中：商品住宅平均销售价格为 2781 元/平方米,比往年提高 357 元/平方米七资金来源分类指数上升较多今年以来，青岛市房地产企业开发资金到位尽对额较高，与开发投资的顺差持续扩大，开发资金需求充足；国务院提高房地产开发工程资本金比率等一系列宏瞧政策的出台，也促使青岛市房地产企业资金来源出现结构性调整，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强，从而拉动资金来源分类指数明显上升，前三季度到达 104.97 点，比往年同期提高 5.5 点，比 2003年底提高 3.21 点。前三季度，全市房地产开发本年到位资金155.4 亿元，比往年增长 39.5%，资金到位率达 144.4%，再加上上年结转的 43.2 亿元，与完成投资的顺差在 91 亿元，比往年同期顺差扩大 28.2 亿元。从资金来源构成瞧：；企业自筹资金 55.0 亿元，增长 86.2，比上半年增速提高 1.8 个百分点；定金及预收款等其他资金来源 69.8 亿元，增长 26.0%。通过调查分析，青岛房地产市场存在如下特点：一投资规模接着扩大，增速加快上半年，青岛市房地产投资规模持续增加，完成开发投资58.6 亿元，比上年增长 43.7，成为近两年以来房地产投资增速的最高点，占城镇以上固定资产投资的20.6，高于上年同期 0.4 个百分点。要紧缘故：一是土地政策效应的促动。从 2002年 7 月 1 日起执行的国务院 11 号文件，喊停了已沿用多年的土地协议出让方式，同时要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否那么强行收回，青岛市房地产企业囤积的开发用地很多，截至 2003 年底全市房地产待开发土地面积 313 万平方米，比 2002 年增长 51.5。今年 4 月份，国土资源部再次颁发71 号文件，严格要求各地协议出让土地中的历史遗留咨询题必须在 8 月 31 日前处理完毕，否那么收回土地，纳进国家土地储躲体系，土地清查力度的加大促使有钞票有地的开发商担忧手上积存的土地被政府收回而加快工程的推出，而有地没钞票和有钞票没地的开发商也加快股权合作步伐，一方出地，一方出钞票进行联建开发，确保开发资质。二是房地产大市的妨碍。目前，国家正对固定资产投资采取紧缩政策进行限制，对房地产市场投资炒作引发的泡沫需求也出台政策给予干预，青岛市房地产开发目前在建盘子非常大，占用了房地产企业的大量资金，相应增加了潜在风险，而有效化解的途径之一确实是基本在目前市场相对较热的情况下，加大投资力度，提早进进销售环节；再者，青岛因其得天独厚的地理区位，非常受外地人推崇，随着竣工房屋的增多，供求全然平衡，但住宅销售仍然呈现出供不应求的热销端倪，从而也促动房地产企业加快住宅投资建设，在行情瞧好之时稳赚一把。三是上年同期受“非典制约，妨碍和延缓了房地产投资规模的扩大与工程进度的正常进展，基数相对偏低。二土木工程投资力度加大，住宅开发仍是重中之重上半年，从投资工程瞧，青岛市房地产企业用于土建的投进 41.0 亿元，增长51.0，高于全市投资增速7.3 个百分点，在全部投资额中占 70，比上年占比提高 3.4 个百分点。从房屋用途瞧，商品住宅投资完成 46.7 亿元，比上年增长57.9%，高于全市房地产投资增幅 14.2 个百分点；办公楼投资扭转前五个月的下落态势，微幅上涨，完成投资 1.9 亿元，增长 4.2；商业营业用房完成 5.6 亿元，比上年下落2.2，其他投资4.4亿元，增长 19.8%。从不同房屋用途所占比重瞧，商品住宅投资占全部房地产开发完成投资的 79.8%，比上年同期提高 7.2 个百分点；办公楼投资占 3.3%，下落 1.2 个百分点；商业营业用房投资占9.5%，下落 4.5 个百分点；其他用房投资占 7.4%，下落 1.5个百分点。三施工面积快步扩张，新开工程增多国家一系列宏瞧调控措施的陆续出台，势必对房地产市场的后续开展产生妨碍，一些开发商在目前政策刚刚收紧之时，加快了施工与投资的进程。上半年，青岛市房地产工程新开工程也逐步进进快车道，施工面积快步扩张。全市商品房施工面积 1597.3 万平方米，比上年增长 49.9%，单个工程施工面积超过 10 万平方米的楼盘 34 个，市内四区及崂山在建工程中施工面积在 10 万平米以上的 12 个。全市新开工面积 479.5 万平方米，比上年增长 34.7，比上年同期增幅提升 8.1 个百分点，其中：住宅新开工418.8 万平方米，增长34.7，占全部新开面积的 87.3。四供需渐趋平衡，商品住宅销售仍处卖方市场今年以来，青岛市房地产开发在四月份以后，竣工房屋逐渐放量增多，市面上可供销售房屋迅速增加，随之带动商品房屋销售持续热卖，除往竣工中的公益性、统筹代建、拆迁还建及出租用等不用作销售的房屋以外，青岛市房地产市场总体供需渐趋平衡，商品住宅需求仍显缺乏，全部商品房屋竣工面积与销售面积之比为 1.03：1，住宅竣工面积与销售面积之比为0.89：1。上半年，青岛市累计竣工各类房屋175.9 万平方米，比上年增长 98.0，其中：住宅竣工 126.2 万平方米，增长69.9；全部商品房屋销售面积 171.7 万平方米，比上年增长58.4%，其中：商品住宅销售 141.8 万平方米，增长 50.6，仍比住宅竣工面积多出 15.6 万平方米，占全部商品房屋销售面积的 82.6%。目前，青岛市房地产开发投资的增长状况和结构变化，是符合青岛市场开展现状的，具有牢固的市场根底，要紧是青岛市环境美丽，气候宜人，是最适宜人居住的都市之一，当前又有奥运概念作支撑，人居环境不断改善，住宅消费炙手可热。从市场供求瞧，也充分讲明了这一点上。五房屋造价及售价均呈扬升走势钢筋、水泥等原材料价格的上涨及新材料、新设计、新概念的推广使用，商品房屋品质不断提升，加上精装修类商务办公楼的推出，也相应提高了青岛市商品房屋的土建筑价和房屋售价。上半年，青岛市全部商品房屋竣工造价建安工程造价1586 元/平方，比上年提高 538 元，其中住宅竣工造价 1133元/平方，比上年提高 108 元。全部商品房屋平均售价 3118元，比上年提高 670 元，其中住宅售价 2634 元，比上年提高289 元。六投资地域偏移郊区青岛市郊区经济开展迅速，都市化进程加快，使住宅郊区化日益兴起，加上市内老城区土地稀有与地价扬升，使许多房地产企业将目光转投郊区板块。随着产业的快速开展和根底设施的日益完善，西海岸迅速凝聚起人气，房地产业日益繁华。黄岛和胶南紧紧抓住实施挺进西海岸战略和三点布局、一线展开、组团开展都市开展战略的重大机遇，及时调整都市的框架布局，大大改善了西海岸的人居环境，房地产开发迅速升温，目前，黄岛和胶南差不多连成一片，胶南市的新城区也迅速崛起，西海岸的房地产开发投资额由 2001 年的 14.4 亿元，增加到 2003 年的 27.4 亿元，年均增长 37.9%，商品房平均售价由2001 年的 1255 元/平方米，飞涨到 2003 年的 1803 元/平方米，涨幅高达 43.7%，热点地区差不多到达 5000 多元/平方米，2001 年至 2003 年三年间，西海岸累计完成房地产开发投资63 亿元，竣工各类房屋 431.1 万平方米，其中住宅 332.1 万平方米，销售额累计实现 56.3 亿元，年均增长 46.7%。目前，西海岸差不多成为青岛市房地产开发的热点区域，一个个时尚现代、美瞧美丽的现代化智能小区崛地而起，既满足了人们日益增长的居住需求，同时也为西海岸的城区形象增色很多。七存在咨询题1、办公楼及商业营业用房空置较多目前青岛市的商品房屋供需状况显示，商品住宅仍然供不应求，空置住宅接着得到有效消化，但办公楼及商业营业用房新增空置规模接着扩大，应引起重视。上半年，青岛市办公楼及商业营业用房竣工面积分不为 16.7 万平房米和 21.0 万平房米，其销售面积分不为 12.0 万平方米和 13.9 万平房米，分不少于竣工面积 4.7 万平方米和 7.1 万平方米，即新增空置面积4.7 万和 7.1 万平方米。办公楼及商业营业用房空置面积的增多，尽管受只租不卖或等待升值因素的妨碍，但要紧缘故仍是适销不对路造成的。随着青岛市山东路、中山路等历史遗留“烂尾工程的全面盘活启动，办公楼及兼具商住两用功能的商住楼的市场需求势必有所增加，一旦掌握不住市场走势，极易带来新的空置，不利于房地产企业的后续开展和维持青岛市商品房市场的供需平衡。2、银行潜在风险仍然较大自 2003 年 6 月的 121 号文，到央行 8 月 23 日调整存款预备金率由原 6%调高至 7%的“5 号令，到今年 4 月底国务院提高房地产开发工程资本金比率，其目的在于防范金融风险，限制房地产贷款的过快增长。从上半年青岛市房地产开发资金来源瞧，国内贷款虽占比略有下落，但增幅仍然偏高，银行信贷风险较大。上半年青岛市房地产企业本年到位资金来源 99.9亿元，比上年增长 50.1，其中：国内贷款 21.5 亿元，增长48.6，占资金来源的21.5，比上年占比仅下落0.2 个百分点；自筹资金 34.7 亿元，比上年增长 84.4，占全部资金来源的 34.7；定金及预收款等其他资金来源 43.6 亿元，增长31.2，占 43.6。尽管各房地产在工程运作过程中都相应提高了自筹资金的比率，但假设包括个人购房贷款转化为开发企业的开发资金局部，那么房地产开发中实际使用银行资金的比重还要高，讲明青岛市房地产企业资金链中对银行信贷资金的依靠度依然偏高，银行信贷风险仍然对比大。四、将来房地产市场开展的总体趋势猜测1将来房地产开发的重要区域分析青岛市房地产开发地区价格差异非常大，各区需求量分布不均衡，市南区和崂山区因为位于或临近中心商业区，具有环境资源优势而倍受开展商和置业者的关注，需求量和销售量都非常大。随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，都市开展的空间受到制约，为拓展都市开展空间，抑制因土地存量缺乏而引起的土地价格上涨过快，减低投资者生产经营本钞票和居民生活本钞票，增大对外来投资者和人才的吸引力，市政府将来的土地开发和需求区域将重点在北部的四方区、李沧区和西海岸的青岛经济技术开发区和胶南市。市南区因为除了旧城改造工程外，大局部土地差不多开发完成，市场需求量将相对减少；而崂山区在 2000 年市内四区土地操纵加强时房地产开发投资大举进进该区圈占土地，使该区大局部土地已被开发公司购置，崂山区的房地产市场仍将有大批新盘面世，因为该区域拥有稀缺环境资源，必将使开发的商品房是面向高档消费市场的高端产品，因此该区域将成为高档房地产市场的热点区域。为缩小青岛市房地产开发南北分布不均和过大的价格差异，政府近年增大了四方区和李沧区的土地需求量。随着大规模小区开发的工程的增多，在市场消费者心理日趋成熟的情况下，小区开发的完善的配套设施和高素养的楼盘将吸引一局部市场需求。市北区将逐步受到市场的关注，市场开展前景较为乐瞧。市北区旧城改造要紧位于老城区，新区开发要紧集中在浮山后一带。青岛市房地产开发治理局在不久前对外披露的信息中，提到了一个新的词汇：开发方案。在市内四区的2005 年度开发方案中，初步确定了 2005 年高档商品房、一般商品房、经济适用住房按 12：58：30 的比例建设。还方案到2021年市内四区新增住宅 1200 万平方米约 15 万套。依据政府公布的有关信息，2005 年的开发方案中，高档商品住房要紧分布在市南区及市北、四方、李沧中心区；一般商品住房要紧分布在东西快速路、重庆路、308 国道三条要紧干道两侧；经济适用住房，在四方东部、李沧东部集中划定一片区域，进行统一征地、统一建设、统一配套、统一定价、统一销售，操纵土地本钞票，严格销售渠道和需求对象，确保经济适用住房既“经济，又销售给中低偏下收进家庭。关于那个开发方案，及其中的一般商品房，许多人给予了足够的关注。关于 2005 年的青岛房地产市场，那个开发方案也将起到相当的作用与妨碍。2青岛市房地产价格猜测统计数据显示，往年市内四区区域成交均价有升无落。而四方和李沧的房价那么飞涨起来。与往年同期对比，每平方米均价上涨最大的为四方区，上涨807 元平方米；其次是李沧区，上涨484 元平方米；递次排列为市北区上涨 432 元平方米；市南区上涨288 元平方米。以均价上涨幅度排列，四方涨幅最高达25.19；依次为李沧区20.64；市北区 9.44，市南区 4.65。2004 年，市南区商品房价位在 6000 元平方米至 8000 元平方米之间浮动；市北包括四方区局部价位在 40005000 元平方米之间浮动。青岛市房地产价格差不多在高位运行了三四年的时刻，价格上涨幅非常大，2002 年房地产价格张幅在全国排名第三位，与杭州、宁波等都市接近。2004 年 1 月 30 日，由国家发改委和国家统计局联合公布的 2003 年全国 35 个大中都市房地产市场调查报告中显示，2003 年全国房屋销售价格同比上涨4.8%，而其中上海房屋销售价格上涨幅度力拔头筹，高达29.1%，青岛排名第二为 17.7%。2004 年青岛一度成为拉动全国房价上涨的九大都市之一。以下从多方面分析青岛市将来房地产价格的走势。市场需求量和政策：青岛市房地产开发治理局负责人介绍，为了让市区房地产市场到达总量全然平衡、结构全然合理、价格全然稳定、市民购房负担对比合理的状态，通过初步测算、现场查瞧和协商研究，青岛建立了第一个房地产开发工程库，方案到 2021 年市内四区新增住宅1200 万平方米，约 15万套。这一目标的如期实现将使青岛提早10 年到达建设部确立的“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全的小康住宅新标准。该负责人还介绍，为了尽快缓解市区房地产市场的供需矛盾，2021 年往常的几年将是加大需求量的要紧时段，每年的需求量将可能超过200 万平方米的平均值。?青岛市市内四区房地产开发2005 年度方案?已初步编制完成，需求量有瞧突破300 万平方米。另外，在加强住宅增量建设的同时，在存量方面，青岛方案对质量较好、规划保留的住宅小区进行综合整治以强化功能。2005 年，初步确定综合整治旧城区60 余万平方米。在土地需求缺乏和青岛市房地产价格上涨过快的情况下，政府将加大房地产开发用地面积的需求量，拓展都市开展空间，并增大经济适用房的开发力度，以调整商品住宅的需求结构，到达平抑房地产价格的目的。土地是房地产开发业中的重要全然要素，合理、有效地利用土地资源、操纵土地价格快速上涨是房地产业持续健康开展的要害。一是政府应从操纵土地需求量进手，配合青岛市建立的多层次住宅需求体系，对市场需求空间有限、空置面积存量较大的区域，要严格操纵新增开发建设用地的需求量，同时政府土地部门应适当“挖潜多放一些居住用地，尤其是市内四区应着力增加一般商品住宅的用地量，而对目前空置面积较多的办公楼、商业营业用房等需求相对过剩的土地给予开发限制。二是接着加大土地治理与清查力度，对开发商手中囤积的“圈而不开的土地超过两年的果断按照有关规定予以收回。三是完善土地招标拍卖制度，在进行土地招标时不应只考虑到拍卖价格，还应兼顾到企业的资质、信用、开发业绩、财务状况、开发的规划方案等因素，建立科学、合理和公平的招标原那么。能够预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的政策，目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的工程将非常快投进开发或加快开发速度，将来 23 年青岛市房地产需求量将有不断增加的趋势，一定程度上缓解供不应求的局面，同时从总体上减少价格上涨的幅度。中心房地产贷款方面的实施细那么的出台，将标准房地产开发的贷款行为，减少二次置业的优惠政策，这一细那么的出台将使实力不够的开发商面临极大的考验，亦有效的抑制房地产消费市场的投机行为，减少房地产市场中的“泡沫成份。房地产业涉及行业广、产业联动性强，政府应当重点从以下方面加强监管：一是提高市场准进门槛，加强房地产企业的资质治理和开发工程审批治理，严格操纵开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严峻违法违规行为的开发企业，要果断取消其开发资质；执行房地产开发工程资本金制度、工程手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度，标准房地产工程转让行为；二是加强金融监管，抑制投机需求。当前要加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度，对符合条件的房地产开发企业和房地产工程，接着加大信贷支持力度；同时要加强房地产开发工程贷款审核治理，银行贷款不能用于土地购置活动，开发活动也应有一定的自有资金保证，对预售款和信贷资金使用方向的监督治理也应标准和加强。三是充分发扬都市规划的调控作用，在都市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、一般商品住房、危旧房改造和都市根底设施建设中的拆迁安置用房建设工程。四是加快房地产市场信用体系建设，通过建立房地产企业包括开发、中介和物管企业及相关人员的信用档案体系，建立公开、公平、公正、透明、自主、互利的契约制度，让市场主体自发地形成相互制约的关系，培育老实守信的市场环境。市场需求方面：世界各国的经验讲明，但人均 GDP 到达 2500 美元，人均住宅面积到达 3035 平方米之前，会维持较旺盛的住房需求，另据专家分析，当恩格尔系数在 40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会到达 15%20%。目前青岛市恩格尔系数已落到 40%以下，而住房消费比重缺乏 10%，比国际水平低 510 个百分点，住房消费还有较大的消费空间。近五年青岛市 GDP 的增长速度每年都在两位数以上，都市化进程的速度超过了 20%，都市新增人口和现有人口为对住房数量和质量将有较长期的市场需求，都市大量的危旧房改造和房地产二级市场的爽朗，租赁市场必将得到加快发育。特殊是居民可支配收进每年以接近 10%的速度增长，海外资本大幅度注进中国的金融和保险业能够为抵押贷款和其他金融效劳制造出更为便捷的方式，这些将从宏瞧经济的角度带动房地产市场的爽朗和房价的上涨。据对 400 户都市居民抽样调查资料显示，2003 年青岛市城镇居民人均可支配收进10075.32元，同比增长15.5，扣除价格因素妨碍，实际增长13.9。其中各占 20的最高收进家庭、中等收进家庭和最低收进家庭人均收进分不为21087.2 元、8540.4 元和 4076.37 元。随着人民生活水平的不断提高，市民的消费需求也由“吃、穿、用向“住、行升级转型，而“住是大件消费的首选，调查资料讲明，本年度居民用于居住方面的支出人均 769.63 元，同比增长 17.0，居住投进已跃升为居民消费领域的重头戏。另外，据对青岛市400 户居民的住房需求调查显示，在有意向买房的87 户家庭中购房面积在 6580 平方米的占43.7，方案购置80120 平米以上的占42.5，潜在的消费意向使得居住环境较好的二、三类、四类地段的一般商品住宅市场空间宽阔。目前国内市场各行业消费品生产能力过剩，消费缺乏，竞争日益剧烈，利润率下落，其他行业的相对不景气，特殊是股票证卷市场的低迷，导致社会游资大量涌进房地产行业，房地产虚拟需求增加，价格虚高。将来 23 年随着青岛市房地产需求量增加，居民的购房心理日趋成熟，奥运利好和进世概念逐渐被市场消化掉，房地产总体价格将趋于平稳，理性的成份增加。各类型物业的市场猜测住宅物业市场是青岛市房地产行业最爽朗的，其价格水平已超过了办公物业和商业物业。由于商业和办公写字楼物业的“冷热，要紧取决于市民收进和机构投资的增长。依据世界经济和青岛市经济开展的总体趋势判定，近期机构投资增长的速度将对比均衡，商业和办公写字楼物业的市场需求将小幅度增加。商用物业的经营要紧侧重于商圈的凝聚力和整体经营状况，因此前期因为需求分布不集中、市场定位不正确而产生的大面积的空置量将作为市场的无效需求而存在，其将来的出路在于引进先进的经营理念，或改变房产用途，对市场价格的妨碍将非常小，从目前的情况来瞧，商用物业的投资回报率远高于其他类型的物业，到达 1215%，将来青岛市旧城商业中心的改造和道路建设的加快，人们的出行距离将增大，出行方便程度增加，新的商业中心将在都市改扩建中不断形成，因此能够判定市场商用物业仍将布满高利润诱惑。住宅物业随着人们居住需求在空间大小和质量两个方面的同步追求，将来青岛市居住物业的建筑面积、公共配套设施的建设和物业治理等多方面应具有超前性，以满足物业使用年限超过 70 年的不落后。在居住区位上，都市建设和开展的空间扩大，在能提供就业岗位的更大范围将形成新的居住社区，在居住社区的规划设计上应考虑营造适宜的居住和公共活动空间，便于以后社区的组织与治理，使居住区非常快形成有凝聚力的家园，成为有认同感和良好社区意识的的居住空间。人们对美丽环境和舒适的居住空间的追求是与生俱来的，因此将来青岛市居住物业的开发一方面应充分利用自然环境资源，另一方面应增加更多的绿化和园林空间。在土地资源紧缺的情况下，为满足居住物业的市场需求，在平衡居住建筑密度和容积率后，住宅建筑将会适当提高容积率和建筑层高，小高层和高层建筑将逐渐为市场所同意。新兴行业的大量出现和人们对办公空间和时刻的要求多样化，使青岛市商务写字楼公寓、边缘性写字楼、个性写字楼等办公类物业将受到市场的追捧。办公写字楼在建筑设计上将更注重将利用周边的美丽自然风光，在智能化程度、物业治理质量、公共效劳设施的提供、采光、装修和建筑密度等多方面提高写字楼的档次，以习惯快速开展的商贸活动对办公空间的要求。房价走势房价的走势一直是老百姓所热切关注的热点，同时也是房地产开发商制定经营战略的重要参考依据。据有关部门对青岛市 364 家房地产企业的调查，有 72.6的企业对青岛将来两年的房价走势呈上涨预期，其中：认为会缓慢上涨的占全部调查企业的 65.7，认为会大幅上涨的占 6.9；25.5的房地产企业认为房价会成全然持平态势，只有 1.9的企业认为房价会下跌。由此可见，作为对房地产市场走势“嗅觉最为敏感的开发商对房价的上涨依然普遍瞧好。从青岛市房地产市场开展情况瞧，将来房价仍呈稳中有升的态势。从 2003 年、2004 年商品住宅数据比照分析来瞧，往年市内四区成交价格依然有升无落的。相比而言，四方和李沧的房价动摇表现更是突出。由此可见，随着北部根底设施及居住环境的改善，岛城的南北差距正在逐步拉近，北部地区房屋建设环境和质量明显改善，逐步形成住房需求热点。加上李沧区经济适用房较为集中，设施配套快速完善，而且在四周建成了许多环境好的小区。随着人们老城区情结的慢慢转变，因此李沧四方两区房屋更受购房者青睐，交易量及价格的快速上升也就在情理之中了。今后，郊区楼盘在规模上远远超出市区楼盘，由于有充足的空间，其景瞧的规划设施也相当到位。郊区楼盘正在以其规模、品质和价位妨碍着青岛将来房地产市场的走势。结语：将来一段时期内，青岛市房地市场应该是前途一片光明。青岛金世纪房地产2005-1-22