房地产公司财务管理知识培训

房地产公司 财务管理知识培训1财务管理内容n资金管理n预算管理n核算管理n税务管理2 第一篇第一篇 房地产开发融资流程介绍房地产开发融资流程介绍第二篇第二篇 房地产开发企业涉税概述房地产开发企业涉税概述第三篇第三篇 房地产企业会计核算方法房地产企业会计核算方法第四篇第四篇 基本的财务管理分析基本的财务管理分析概念概念 和工具和工具3第一篇房地产开发融资流程介绍房地产企业贷款的种类房地产企业贷款的种类取得贷款的一般前提条件取得贷款的一般前提条件贷款方案的制定贷款方案的制定贷款审批流程贷款审批流程贷款发放后的管理贷款发放后的管理按揭贷款政策按揭贷款政策4 房地产企业贷款的种类房地产企业贷款的种类5房地产企业贷款的种类房地产企业贷款的种类 按贷款用途分：按贷款用途分：n1、房地产开发贷款 对已取得“四证”房地产项目给予用于开发建设的贷款n2、土地一级开发贷款 用于土地拆迁和市政配套建设的贷款；如化实、化研一级开发贷款。n3、经营性物业贷款 贷款用途一般不限，以所贷款物业的经营收入为还款来源的贷款。6房地产企业贷款的种类房地产企业贷款的种类 按项目性质划分：按项目性质划分：n1、住宅项目开发贷款 住宅项目一般风险较小，资金回收期短，银行可以取得大量个人按揭资源，是银行较为支持的贷款种类；n2、商业项目开发贷款 商业项目一般风险较大，资金回收期长，没有较稳定个人按揭资源，银行对商业项目的选择条件较高（经济形势、项目位置、公司背景，银行政策等），在目前外部条件不佳的情况下，一些银行采取停止发放该类贷款的政策，如中信银行。7 取得贷款的一般前提条件取得贷款的一般前提条件8取得贷款的一般前提条件取得贷款的一般前提条件 n房地产开发贷款条件n公司条件：公司条件：n1、公司各项合法经营的证照齐全；n2、按发改委立项要求，完成项目注册资本金注资。n项目条件项目条件n项目取得“立项批复”和“用地规划”、“国土证”、“工程规划”、“施工证”，即“四证”到位；当只有施工证未到位时可带条件上报，施工证到位后放款。9n财务条件：财务条件：n1、在申请贷款时，项目已投入的自有资金至少要达到项目总投资的35%，商业地产项目银行一般要求要达到40%甚至50%；已投入资金以合同和发票为证；n2、已投入的自有资金必须以权益资金的方式投入，即资本金或资本公积，以公司往来款等其他债的形式投入资金，银行不认为是自有资金。取得贷款的一般前提条件取得贷款的一般前提条件 n例：京润项目投入各类土地成本约30多亿，但注册资本金只有4703万美金，其他资金均以往来形式（即债的形式）投入，在向银行申请贷款时需将其他资金以往来款转资本公积的形式转入所有者权益，转增资本公积后银行才认可该部分投入资金为企业“自有”资金。10取得贷款的一般前提条件取得贷款的一般前提条件 n担保条件：担保条件：n一般要求以申请贷款项目的土地及在建工程为抵押物，银行进行封闭管理。n银行对项目进行抵押的主要目的除了满足抵押率、防止发生坏账外主要还有：n通过对解除抵押的同意权掌握在售项目的销售进度、控制项目的销售收入，确保贷款按销售进度逐步偿还；n控制项目的销售按揭资源，实现贷款的综合收益。n如果银行不能对贷款项目进行抵押实施封闭管理（以其他财产抵押或保证担保），则银行对项目销售收入和按揭资源不具备控制性，不能达到其发放开发贷款的初衷（各银行以开发贷款为手段，主要目的是获取长期稳定的个人按揭贷款客户）。11n土地一级开发贷款条件：土地一级开发贷款条件：n公司类条件相同，项目条件要求取得一级开发授权，一级开发方案会审表、项目立项批复、规划意见书等；财务类条件自有资金要求30%以上；一级开发贷款必须为抵押担保。n经营性物业贷款条件：经营性物业贷款条件：n申请贷款物业每年产生的经营的净现金流量可以满足贷款期内偿还本息的要求。该物业必须具有产权并可正常经营。取得贷款的一般前提条件取得贷款的一般前提条件 12 贷款方案的制定贷款方案的制定13贷款方案的制定贷款方案的制定n1、项目投资总额n一般根据贷款量的需求设计总投资额，或根据项目预计销售收入的60%70%设计总投，一般均高于实际投资额，但总投必须满足已投入的资金达到总投的35%或其他比例，否则，银行不予受理。n例：德胜大厦目前已投入资金约3.1亿，按商业开发40%自有比例的要求，投资总额不得超过7亿元。14贷款方案的制定贷款方案的制定n2、项目贷款额的确定n项目贷款量最大为项目总投的65%，即减去自有投入部分；但银行一般会把项目的预售收入作为项目投入的一部分，贷款比例一般为总投资的30%-50%，如招行明确要求贷款申请额度不得超过项目总投的40%。n申请贷款额也受抵押物价值的影响，银行一般抵押率控制在60%70%以内。n例：望京项目目前土地评估价值约为7.6亿，按60%计算抵押率，贷款规模为4.5亿，70%为5.3亿。15n3、自有资金的确定n对新开发项目来说，主要为项目的土地成本和前期投入，若权益不足，则以股东决议的方式进行转增资本公积，确保自有资金满足贷款要求。n4、期限和利率的确定n一般开发贷款期限为2年，最长为3年；利率主要由当前的宏观形势决定。如2007年公司多笔贷款实现基准利率下浮，而2008年贷款普遍利率上浮10%30%不等。贷款方案的制定贷款方案的制定16n5、抵押物的确定n抵押物一般为项目自身土地及在建工程，在项目自身不具备抵押条件或抵押率不满足贷款需求时可用项目外抵押物例：大连项目4号土地评估值不足2亿，不足以向工行申请2亿额度，即以整个住宅地块土地抵押给工行。贷款方案的制定贷款方案的制定17 贷款审批流程贷款审批流程18贷款审批流程在贷款各类条件满足的前提下，主要流程及时间如下：提供申请及资料（5天）支行审查材料撰写授信报告（14天）报分行审查材料（14天）分行上会审批（14天）总行审查材料（25天）总行上会审批（14天）签署合同，准备抵押、或担保和放款资料（5天若需集团担保则需14天）放款（放款（2天）天）办理抵押登记（5天）19n大型国有银行工、农、中、建在分行一级有一定额度的审批权（如工行5亿），在额度权限内可不报总行，根据经验在分行内审批，一笔贷款一般在2个月内可完成上报、审批和放款的流程，若上报总行一般需3、4个月的时间，且审批风险较大。n例：京润项目在4月份项目具备上报条件（三证齐），招行和交行均在5月底前完成分行审批，但都到8月份才取得总行批复，历时4个月。贷款审批流程20 贷款发放后的管理贷款发放后的管理21贷款发放后的管理n1、贷款使用的管理n从银行管理上讲，开发贷款只能用于本项目建设，严禁挪用和支付土地款，资金只能支付给施工单位或材料商等。支取贷款前需向银行提供用款合同、监理报告、施工进度表等，支付量要与合同中条款匹配，支付进度与工程进度匹配。n例：大连工行对项目贷款实施较严格的监管，贷款只能用于项目本身，且支付进度严格按工程进度控制，禁止向关联企业支付资金。目前各行对贷后的资金监管愈发严格（交行对京润贷款的资金一直监管到流出合生的关联企业为止），短期内大量转出贷款使用的难度加大。22贷款发放后的管理n2、销售收入监管与还款n贷款银行要求对所贷款项目的销售收入实行监管，开立销售监管帐户，保证还款来源。在项目抵押给银行后，所销售房屋需向银行提出解除抵押的申请，用销售收入的一定比例偿还解抵押资金，银行通过此种方法逐步收回贷款。按银行监管要求，开发贷款的还款应是与项目销售收入的回笼保持同步的。目前，房地产销售状况不佳，各行对销售的监管也愈发严格。23 按揭贷款政策按揭贷款政策24按揭贷款政策n个人住房按揭贷款政策 1、必须提供的个人资料：身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、法院判 决书）、职业 及收入证明（需加盖人事部门章或公章，收入数额：（本次贷款的月还款额月物业管理费其 他贷款的月还款额）2）、资信证明（存单/折、汽车行 驶证、房产证、国债、收益性保险 单、股票等，提供种类越多越有利于审批；借款人、配偶、子女为法定代表人、股东，须提供公 司章程、近3个月财务报表）、营业执照等；2、贷款期限、比例及利率：实际年龄+贷款年限不超过65岁，最长贷款年限为30年；首次利用贷款购房，执行的利率为中国人民银行公布的同期基准利率下浮15%的优惠利率；90平米以下首付款比例不低于20%，90平米以上首付款比例不低于30%；3、贷款套数的计算是以家庭为单位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用贷款购 房，首付款比例不低于40%；利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮1.1倍；第三次利用贷款购房，首付款比例不低于45%；利率为中国人民银行公布的同期基 准利率上浮1.15倍；根据中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知 （银发2008302号）规定，商业性个人住房贷款首付款比例下限为20，贷款利率下 限为中国人民银行公布的同期同档次基准利率的0.7倍。但目前各商业银行尚无具体 实施细则，故上述按揭政策为2008年10月27日前个人住房按揭政策。25n个人商用房按揭贷款政策 1、必须提供的个人资料：身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、法院判 决书）、职业 及收入证明（需加盖人事部门章或公章，收入数额：（本次贷款的月还款额月物业管理费其 他贷款的月还款额）2）、资信证明（存单/折、汽车行 驶证、房产证、国债、收益性保险 单、股票等，提供种类越多越有利于审批借款人、配偶、子女为法定代表人、股东，须提供公司 章程、近3个月财务报表）、营业执照等；2、贷款期限、比例及利率：实际年龄+贷款年限不超过65岁，最长贷款年限为10年；首次利用贷款购房，执行的利率为中国人民银行公布的同期基准利率同期基准利率上浮1.1倍；首付款比列下限为50%3、贷款套数的计算是以家庭为单位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用贷款购 房，首付款比例不低于60%；利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮1.2倍；第三次利用贷款购房，首付款比例 不低于65%；利率为中国人民银行公布的同期基 准利率上浮1.21倍 上述住宅与商用房的按揭贷款政策为常规的信贷政策，借款申请人实际需提供的资料上述住宅与商用房的按揭贷款政策为常规的信贷政策，借款申请人实际需提供的资料及首付款成数及首付款成数 以银行最后审批条件为准以银行最后审批条件为准。26第二篇第二篇房地产开发企业涉税概述房地产开发企业涉税概述房地产开发行业涉及税种房地产开发行业涉及税种房地产开发行业税务筹划房地产开发行业税务筹划27 房地产开发行业涉及税种房地产开发行业涉及税种28房地产开发行业涉及税种房地产开发行业涉及税种n营业税及附税（重点税种）n企业所得税（重点税种）n土地增值税（重点税种）n房产税及城市房地产税n城镇土地使用税n契税n印花税、车船税、残疾人保障基金等29营业税及附税n纳税义务人纳税义务人 在中国境内提供应税劳务、转让无形资产及销售不动产均为营业税的纳税义务人。n征税范围征税范围 1、预售住宅、商铺、车位、别墅等不动产的销售收入；2、出租商铺、车位的租金收入；3、转让土地使用权的转让收入；4、住宅、商铺的诚意金收入；5、罚款、挞定、押金、保证金收入；6、测绘工本费、手续费收入；7、收取的赔偿金收入；8、税法规定的其他应税收入。30营业税及附税n税率税率 转让无形资产,转让土地使用权,销售不动产,销售建筑物及其他土地附着物5%。n应纳税额的计算应纳税额的计算 应纳税额=应税劳务、转让无形资产及销售不动产的营业额*适用税率31企业所得税 自2008年1月1日起，外资企业和内资企业均适用新颁布的新的中华人民共和国企业所得税法，原中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法和中华人民共和国企业所得税暂行条例同时废止。32契税n计税依据 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；3、土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。5、承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。33契税简介n应纳税额的计算应纳税额的计算 应纳税额=计税依据*适用税率（3%-5%，视地方性税务法规及国家的更新而变化）34印花税n纳税义务人纳税义务人 凡在中国境内书立、使用、领受印花税所列举的凭证、并依法履行纳税义务的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。主要包括：立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人。n税目及税率税目及税率 1、税目一般来说，印花税共有13个税目。它们是：购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同、产权转移书据、营业账簿和权利、许可证照。2、税率印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率。比例税率。各类合同以及具有合同性质的凭证、产权转移书据、营业账簿中记载资金的账簿，适用比例税率。比例税率分为5个档次，分为0.05、0.3、0.5、1、4。定额税率。权利、许可证照、营业账簿中的其他账簿，适用定额税率，均为按件贴花，税额为5元。n应纳税额的计算应纳税额的计算 1、按比例税率计算应纳税额=计税金额适用税率2、按定额税率计算应纳税额=凭证数量单位税额 35 房地产开发行业税务筹划房地产开发行业税务筹划36房地产开发行业税务筹划房地产开发行业税务筹划 1、运筹帷幄、提前筹划。目前房地产开发行业中企业所得税、营业税、土地增值税等为较大的税种。其中营业税为流转税，其按照销售收入的5%计缴税金，是不以开发项目是否盈利为前提的；而企业所得税和土地增值税是就企业的所得计缴的税金，其分别以利润总额和增值额作为计税依据，即两者的计税依据直接决定税负金额。故企业应从股权收购环节、项目规划设计、开发报建与建设环节、销售定价环节、项目核算环节到集团统筹下的签订规划设计、咨询类等合同合理转移成本等各个环节予以筹划，以达到税收利益最大化的目的。案例:绿洲大学生公寓的立项玉河项目的划分07年交楼业绩的确认37房地产开发行业税务筹划房地产开发行业税务筹划 2、提前准备以应对年度汇算清缴工作。企业所得税目前的缴纳方式为按季预缴，年度终了后5个月内汇算清缴。汇算清缴是在利润表的基础上，按照税法及我司适用的地方性税务法规等的规定，相应调增、调减应纳税所得额，并据以计算我司需补（退）缴企业所得税。汇算的重点科目为收入、成本、费用，其中以成本科目为汇算的重中之重。基于现金流量的考量，在符合相关法规规定的情形下尽可能多的结转销售成本在当前汇算期，会在一定程度上缓解近期的资金压力。而结转销售成本的前提之一是支付的成本项目取得足额有效的发票以及完备的结算资料，故在每个汇算清缴期前应尽可能多的回收预付款项的发票及办理结算事宜。其次其他税前列支事项也应及时、足额取得合规的票据作为列支的依据。掌握重点税务清算政策和各城市重点，各个突击，争取重大优惠措施 对于企业所得税法中明确规定有税前列支上限的科目予以重视，如业务招待费、广告费和业务宣传费等均明确规定了所得税前扣除的上限，超出部分不予税前列支，无论我司内部的业务招待费预算与营销费用预算如何制定，可适当通过合法、完备的手续将其一部分在账面上在其他没有税前列支上限的科目中列示。案例：年北京地区所得税清算 38房地产开发行业税务筹划房地产开发行业税务筹划 、重视各级税务主管机关的税务稽查工作。税务稽查是税务机关依照国家税收法规，对纳税人履行纳税义务的情况进行稽核考查，并对其税务违法行为进行查处的一种管理活动。税务专项稽查区别于一般常规的纳税征管和检查，人员限机性强，其重点为打击性稽查，对各类少税、偷税、逃税、骗税、抗税事项进行专案查处，并对性质严重的税务违法案件移送司法部门。因此对于企业而言，尤其对于近年来快速发展的房地产开发企业而言，又处于国家政策严控时期，任何一次税务稽查工作都是一次巨大的考验。在税务稽查工作中，因本身会计规范与税务规范之间的差异有很多弹性空间，这个时候稽查人员的裁量权显得尤其重要，对于会计与税务方面的弹性差异可以选择量刑也可选择放生，量刑既可以选择量轻也可以选择量重，必须进行充分的准备和沟通，利用各种渠道解决问题，最大限度减少公司的损失。案例：营业税欠税稽查39第三篇房地产企业会计核算方法合生集团收入口径及差异合生集团成本口径及差异40 合生集团收入口径及差异合生集团收入口径及差异41合生集团收入口径及差异合生集团收入口径及差异目前使用收入的口径有两种，即认购口径和香港口径。其确认口径差异如下：1、认购口径认购口径：业主签订认购书并交齐定金的销售合约额。包含正常（取得销售许可证）与非正常销售额（未取得销售许可证）。2、香港口径香港口径：(1)已取得预售证;(2)已签约；(3)非抵押；(4)已取得竣工备案；(5)达到交楼条件后，每月按时向客户发出具有法律效力的交楼通知书；(6)满足上述所有条件后，对于业主已收钥匙，并已通过验收的（不需要收齐100%楼款）；对于业主尚未收楼的，则要求收齐合约额的95%楼款（面积差异款除外）。备注：另外，因国内口径收入差异与香港口径差异不大，为减少香港审计数据差异，提高工作效率，目前已停止使用国内收入口径，国内口径国内口径确认原则为确认原则为：(1)已取得预售证；(2)已签约；(3)已取得竣工备案的销售合约额。42 合生集团成本口径及差异合生集团成本口径及差异43目前合生集团使用的报表成本口径有三种种，即董事局口径、国内会计准则口径和香港会计准则口径。其中：香港口径成本由香港总部财务部在国内口径成本基础上，按香港会计准则计算得出，并报香港审计师审核；国内财务核算主要是计算董事局口径、国内会计准则口径成本，该两种成本的差异如下：1、成本用途不同、配比利润表的收入也不同成本用途不同、配比利润表的收入也不同：国内口径的成本用于计算会计账面利润表，相对应的收入是香港口径的收入；认购口径的成本用于计算认购口径利润表，相对应的收入是认购口径的收入；2、成本内涵不同成本内涵不同国内口径成本包含香港顾问费、资本化利息和工程人员费用。香港顾问费按合同受益范围分摊，资本化利息按当期发生额分摊记入当期在建工程,工程人员费用按建筑面积分摊入全盘。合生集团成本口径及差异合生集团成本口径及差异44合生集团成本口径及差异（续）合生集团成本口径及差异（续）而认购口径成本不包含这三项费用，在核算认购口径利润时这三项费用作为当期费用直接扣减本期利润；3成本分摊原则不同成本分摊原则不同：国内口径的成本按集团统一的开发成本科目分摊规则将成本分摊到住宅、商铺、车位、会所等产品中；认购口径的成本是在国内口径成本计算结果的基础上，按董事局要求：根据会所成本不超过500元/，车位不超过7万每个，即销售单位成本不超过2188元/（=7000元/32），多余成本由住宅承担的原则调整计算销售单位成本。4成本单价差异成本单价差异：综合2、3项可看出，因两种成本口径内涵不同造成住宅、商铺等产品的认购口径单位成本一般高于国内口径单位成本；而车位、会所的单位成本则明显低于国内口径。45第四篇 基本的财务管理分析概念和工具盈利分析成本分析投资分析46盈利分析盈利分析(历史数据历史数据)投资分析投资分析(前瞻性前瞻性)财务分析的目的是分析现有的问题并对短期的策略问题提出解决方案并支持企业长期的价值最大化成本分析成本分析(历史数据历史数据)47 盈利分析盈利分析48产品盈利情况产品盈利情况客户盈利情况客户盈利情况产品盈利吗?该产品与其它产品系列相比如何?与竞争对手相比如何?企业在给该客户提供服务是盈利吗?该客户对于企业来说的终身价值如何?相对应的利润如何?还有哪些客户是企业有价值的目标?得到这些客户的成本如何?整体企业盈利情况整体企业盈利情况企业在赚钱吗?企业一直在赚钱(亏钱)吗?企业利润占整体销售的百分比是多少?人均利润率是多少?企业利润占总投入资产的百分比如何?企业与其他企业相比如何?为什麽?企业的盈利情况可以从几个层面研究49净资产回报率净利润股东权益净利润总资产ROE总资产回报率ROA毛利销售收入毛利率ROS(毛)净利润销售收入净利润率ROS(净)销售收入总资产总资产周转率比率名称比率名称公式公式衡量什么衡量什么?衡量资本投放的效率,如企业在投入资金和资源后得到多少的回报?资源的分配和调整的效率,如每元的资产产生多少的回报?资本密集程度,如每元的资本带来多少的销售?每元销售可以进行固定成本和净利润分配的比率每元销售对应的利润代号代号利润率*净利润为税后净营运利润率下列的财务指标是了解企业财务情况的最好的数据,关键是学会用这些指标进行横向和纵向的比较50净资产回报率管理人员可以通过三种方式影响资本回管理人员可以通过三种方式影响资本回报率报率:净利润率净利润率资产周转率资产周转率财务杠杆系数财务杠杆系数销售收入股东权益销售收入总资产总资产股东权益XXX净利润率总资产周转率财务杠杆系数XX 了解企业的总体盈利情况还不够,还应通过了解盈利情况的组成部分来明白为什么能盈利和如何盈利的?净利润股东权益净利润销售收入净利润销售收入51净资产回报率净资产回报率总资产周转率总资产周转率现金量应收款周期库存周转率固定资产周转率资产负债表的数据毛利率(折旧与税前的利润)收入税率损益表的数据净利润率净利润率应付款帐龄负债资产比率流动资产负债比率流动现金负债比率财务杠杆系数财务杠杆系数中间的三个指标表明了有哪些重要的业务指标对于净资本回报率产生了重要的影响，下层的比率表明了对于资产负债表和损益表的内容的影响如何可以影响净资本回报率我们可以把指标分为三层，从上至下对于企业进行剖析52 成本分析成本分析53业务职业务职能能成本可以根据不同的标准进行分类研发成本产品、服务和流程设计成本生产成本于成本于成本目标的目标的关系关系与成本驱动与成本驱动因素的关系因素的关系总和或总和或平均平均直接成本间接成本营销成本分销成本客户服务成本固定成本可变成本总成本单位成本划分标准划分标准成本种类成本种类54许多公司面临的最大问题之一就是采用何种方法将它们许多公司面临的最大问题之一就是采用何种方法将它们的一般管理费用分谈到它们的产品和服务中去的一般管理费用分谈到它们的产品和服务中去核心的问题是选取多少种成本驱动因素及何种成本驱动核心的问题是选取多少种成本驱动因素及何种成本驱动因素因素理想状态下，在成本和其驱动因素之间应该有逻辑联系理想状态下，在成本和其驱动因素之间应该有逻辑联系方法的准确性和实施成本之间有矛盾方法的准确性和实施成本之间有矛盾公司一般采用两种成本体系：传统成本法和作业成本法公司一般采用两种成本体系：传统成本法和作业成本法（Activity Based Costing)Activity Based Costing)成本体系概述成本体系概述55 损益表损益表:营业收入营业收入 P P*X X可变成本可变成本 (V V*X)X)利润贡献利润贡献 P-V P-V*X X固定成本固定成本 (F)F)利润利润 P-V P-V*X F X F成本分析的基本工具（成本分析的基本工具（1 1）：盈亏平衡点的分析）：盈亏平衡点的分析单个产品的盈亏平衡分析单个产品的盈亏平衡分析注解:P =单价V =单位可变成本F =总固定成本X =销售数量X*=盈亏平衡点盈亏平衡点：盈亏平衡点：F/F/P-VP-V-40-2002040601520253035收入/成本(百万)销售数量(万)X*=盈亏平衡点56举例:销售额 利润贡献 利润 营运杠杆A公司50,000 40,000 10,000 400B公司50,000 20,000 10,000 200A公司销售额增长20，利润增长80B公司销售额增长20，利润增长40 成本分析的基本工具（成本分析的基本工具（2 2）：营运杠杆分析）：营运杠杆分析营运杠杆系数利润贡献营运杠杆系数利润贡献/营业利润营业利润营运杠杆营运杠杆指的是利用固定资产将与销售增长相对应的利润增长进行放大营运杠杆对于固定资产比重较高的行业（如民航业）来说是一项重要的成本分析指标57 投资分析投资分析581.将来的回报在考虑了风险后是否与现在的投入相匹配2.分析建议的投资是否为达到目的的最有效手段常用的工具包括：投资分析可以帮助回答如下的投资问题：投资回收期 内部投资回报率法(IRR)净现值法(NPV)与注重于历史数据的盈利分析和成本分析不一样，投资分析注重于对于投资项目将来与注重于历史数据的盈利分析和成本分析不一样，投资分析注重于对于投资项目将来的价值的估计的价值的估计投资分析通常被用作对于投资决策的支持投资分析通常被用作对于投资决策的支持59投资分析的优点可以将投资的机会进行量化分析帮助进行“干/不干”的决策基于定量的指标对于投资机会/战略选择进行优先化当在选择不同的投资和策略方向时非常有用：投资分析提供了定量的分析框架来分析投资的机会，投资分析提供了定量的分析框架来分析投资的机会，主要用于对企业策略分析框架的补充主要用于对企业策略分析框架的补充60计算投资的回报水平计算投资的回报水平估计相关的现金流量估计相关的现金流量将回报水平与评将回报水平与评估标准进行比较估标准进行比较基于经验进行估算对于项目经济回报的总结评估标准通常是公认的或者企业内部认可的标准投资项目的举例:新产品推广 在新市场推广现有产品 实行新的营销政策 并购对手投资机会分析一般分为三步进行投资机会分析一般分为三步进行61相当于今天的价值预测的现金流投资结束时的剩余价值=+价值等于所有的投资回报减去成本，因此必须对于投资期限内的现金流进行估计，并同时估算项目结束时剩余投资的价值估计现金流估计现金流:对应的投资时限和最终剩余价值对应的投资时限和最终剩余价值投资的目的是为企业的股东创造价值62项目1的现金流40,000160,000280,00030180,000年项目2的现金流64,000164,000264,0003 0210,000年64,0004589,000投资分析工具（投资分析工具（1）：投资回收期）：投资回收期投资回收期是将全部投资收回所需的年限，是最原始的一种投资方法投资回报期投资回报期3 3年年投资回报期投资回报期3.283.28年年忽略了资金忽略了资金的时间价值的时间价值！-40-2002040601520253035净现值(000s)折现率(%)=自身自身=购并购并IRRIRR25.5%25.5%22.1%22.1%内部投资回报率是单个项目的净现值为0时对应的折现率，可将其与资本的机会成本，k,进行比较IRR K,IRR K,投资可以接受投资可以接受IRR K,IRR 0,NPV 0,投资可以接受投资可以接受NPV 0,NPV 0,拒绝投资拒绝投资NPV=0,NPV=0,投资收益很少投资收益很少NPV=C0+PVPV=SCt(1+r)t=初期投资=未来的现金入帐 t=时间=折现率CoCttr计算公式计算公式投资分析工具（投资分析工具（3）：净现值（）：净现值（NPV）法）法净现值法原理：同等单位的货币但价值并不相等，即现在的一块钱不等于将来净现值法原理：同等单位的货币但价值并不相等，即现在的一块钱不等于将来的一块钱，原因可能是通胀因素，利率因素，机会成本等的一块钱，原因可能是通胀因素，利率因素，机会成本等。净现值法就是把未。净现值法就是把未来的收益和支出均按特定的折现率换算成现在的价值来衡量项目整体的价值。来的收益和支出均按特定的折现率换算成现在的价值来衡量项目整体的价值。附：新旧会计准则比较附：新旧会计准则比较66 谢谢 谢！谢！67附：附：新旧会计准则比较新旧会计准则比较68 新会计准则体系概述新会计准则体系概述69新会计准则体系概述意 义n（一）制定和颁布新会计准则体系有利于我国融入国际经济体系n全球经济一体化和国际资本市场的发展，要求会计准则的国际协调、趋同成为必然趋势n会计国际化的关键点之一是会计准则的国际化n我国目前的企业会计制度仍然与国际会计准则之间存在相当的差异n（二）有利于建立和完善现代企业制度n（三）有利于提高会计人员的职业水平70新会计准则体系的三个层次（一）基本准则一）基本准则 会计准则体系的指导思想和指导原则，对38个具体准则统驭和原则指导（二）具体会计准则（二）具体会计准则（38项）1、一般业务准则 2、特殊行业的特定业务准则 3、报告准则（三）企业会计准则应用指南（三）企业会计准则应用指南 指导会计实务的操作性指南 许多国家的会计准则体系中并不存在企业会计制度，通常会计制度是由企业自行制定的，因此不将企业会计准则应用指南称为会计制度。71序号准则名称颁布/修订 时间 实施 时间重新颁布 时间1企业会计准则1992.11.301993.07.012006.02.152关联方关系及其交易的披露1997.05.221998.01.01同上3资产负债表日后事项1998.05.121998.01.01同上4收入1998.06.201999.01.01同上5建造合同1998.06.251999.01.01同上6或有事项2000.04.272000.07.01同上7无形资产2001.01.182001.01.01同上8借款费用2001.01.182001.01.01同上我国会计准则一览表72序号准则名称 颁布/修订 时间 实施 时间重新颁布 时间9租赁2001.01.182001.01.012006.02.1510现金流量表2001.01.182001.01.01同上11债务重组2001.01.182001.01.01同上12投资2001.01.182001.01.01同上13会计政策、会计估计变更及会计差错更正2001.01.182001.01.01同上14非货币性交易2001.01.182001.01.01同上15中期财务报告2001.11.022002.01.01同上16存货2001.11.022002.01.01同上17固定资产2001.11.022002.01.0117我国会计准则一览表(续）73新增会计准则22项编号 准则名称颁布/修订时间实施时间3号投资性房地产2006.2.152007.01.015号生物资产同上同上8号资产减值同上同上9号职工薪酬同上同上10号企业年金基金同上同上11号股份支付同上同上16号政府补助同上同上18号所得税同上同上19号外币折算2006.2.152007.01.0120号企业合并同上同上22号金融工具确认和计量同上同上23号金融资产转移同上同上74编号 准则名称颁布/修订时间实施时间24号套期保值同上同上25号原保险合同同上同上26号再保险合同同上同上27号石油天然气开采同上同上30号财务报表列报同上同上33号合并财务报表2006.2.152007.01.0134号每股收益同上同上35号分部报告同上同上37号金融工具列报同上同上38号首次执行企业会计准则同上同上新增会计准则22项（续）75 具体会计准则的新旧比较具体会计准则的新旧比较76企业会计准则第企业会计准则第1 1号号存货存货2001年11月财政部发布企业会计准则存货，2002年1月1日实施存在的主要问题：企业利用存货跌价准备操纵利润修订后的新准则主要变化有两点：（1）取消了发出存货计价的后进先出法（2）某些存货发生的借款费用可以资本化。新旧准则具体差异见下表：77新旧存货准则主要变化 旧准则 新准则商品流通企业在采购过程中发生的运输费、装卸费、保险费、包装费、仓储费等费用在发生是确认为当期费用不能归属于使存货达到目前场所和状态的其他支出应当在发生时确认为当期损益，不计入存货成本。投资者投入的存货的成本，应当按照投资各方确认的价值确定。投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。发出存货的实际成本，可采用的方法有个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法和后进先出法等。发出存货的实际成本，可以采用的方法有个别计价法、先进先出法、加权平均法。应计入存货成本的借款费用，按照企业会计准则第17号借款费用处理。企业提供劳务的，所发生的从事劳务人员的直接人工和其他直接费用以及可归属的间接费用，记入存货成本。78新旧存货准则主要变化（续）新旧存货准则主要变化（续）旧准则新准则接受捐赠的存货的成本，应当分别以下情况确定：捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费确定；捐赠方没有提供有关凭据的，应当参照同类或类似存货的市场价格的金额，加上应支付的相关税费确定。盘盈的存货的成本，应当按照同类或类似存货的市场价格确定。79企业会计准则第企业会计准则第2 2号号长期股权投资长期股权投资n原投资准则于1998年6月公布，1999年1月1日实施n突出存在的问题：上市公司利用非现金资产采用公允价值计价大做文章，大规模操纵利润n新旧准则的主要变化：（1）新会计准则改变了非现金资产广泛采用公允价值计价的方法，全面采用了帐面价值的计价方法（2）准则规范范围的变化。长期股权投资准则规范的范围明显变小，短期投资和长期债权投资不再属于该准则的规范范围。短期投资改称为“交易性证券”；长期债权投资归入持有至到期投资，这些内容在金融工具的确认和计量准则中予以规范80企业会计准则第企业会计准则第2 2号号-长期股权投资长期股权投资（3）股权投资差额的处理进行了简化，不再采用分期摊销的方法，直接在取得投资的当期确认为当期损益；（4）长期股权投资采用何种方法核算标准的变化。对于能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，不再采用权益法，而是改用成本法，只在编制合并财务报表时才调整为权益法（5）权益法下，投资企业应享有被投资单位所有者权益的份额的计量基础发生变化，改为投资企业应享有被投资单位各项可辨认资产公允价值份额为基础进行确认；81新旧投资准则主要变化旧准则新准则投资企业对被投资单位控制、共同控制和重大影响时，用权益法核算投资企业能够对被投资单位实施控制的，被投资单位为其子公司，投资企业对子公司的长期股权投资，应当采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。长期股权投资采用权益法核算时，投资企业的初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益的金额，作为股权投资差额，按一定期限平均摊销，计入损益。长期股权投资的初始投资成本大于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本，即不确认股权投资差额。82新旧投资货准则主要变化（续）旧准则新准则企业合并形成的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本：（一）同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。83新旧投资货准则主要变化（续）旧准则新准则企业合并形成的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本：初始投资成本、长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的84企业会计准则第4号-固定资产n2001年11月发布，2002年1月1日实施n修订后的固定资产准则主要变化n（1）重新定义了预计净残值。修订后的预计净残值强调现值概念，原准则中预计净残值是终值，新准则中的预计净残值是现值。n（2）规定了弃置费的会计处理。主要考虑到我国有些特殊企业，在资产使用完报废后要发生一笔很大的费用，如，核电站的报废。n（3）取消后续支出的确认原则。指出固定资产后续支出和初始支出的确认原则仍然是相同的：即（1）该资产包含的经济利益很可能流入企业（2）该资产的成本能够可靠计量。否则就不能资本化，而应费用化。85企业会计准则第4号-固定资产旧准则新准则固定资产，是指同时具有下列两个特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用年限超过一年。（三）单位价值较高。固定资产，是指同时具有下列两个特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计期间。使用寿命是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。旧准则没有该规定购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予以资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。确定固定资产时，应当考虑预计弃置费用因素。86企业会计准则第4号-固定资产旧准则新准则旧准则没有该规定。企业固定资产盘亏造成的损失，应当计入当期损益如果有迹象表明以前期间据以计提固定资产减值准备的各种因素发生变化，使得固定资产的可收回金额大于其账面价值，则以前期间已计提的减值准备应当转回，但转回的金额不应超过原已计提的固定资产减值准备计提的固定资产减值准备不可转回，在建工程减值准备不可转回投资者投入的固定资产，按投资个方确认的价值，作为入帐价值投资者投入固定资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外87企业会计准则第6号-无形资产n修订后的无形资产准则主要有五个方面：n（1）准则适用范围。修订后明确规定不包括商誉，商誉的相关处理在企业合并的准则中进行规定n（2）修订了无形资产的定义。修订后的准则规定，无形资产指没有实物形态的可辨认非货币性资产。（3）取消原准则第10条中的“但企业为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应以该无形资产在投资方的帐面价值作为入账价值”的规定。主要是此规定可操作性差。如，企业用无形资产投资，而有些无形资产以前是没有入账的（如土地使用权），在帐簿中不存在该项无形资产的记录。n（4）对研究开发费用的会计处理进行修订。此次准则修订，将企业在研究开发过程中发生的费用区别对待：对于研究阶段发生支出进行费用化处理，但是，对于开发阶段发生的费用，在符合相关条件的前体下，允许资本化。n（5）增加有关使用寿命不确定的无形资产的会计处理规定88企业会计准则第企业会计准则第7 7号号-非货币性资产交易非货币性资产交易n修订后的主要变化：n（1）计量模式的改变：两个计量模式，即在符合一定条件下可采用公允价值进行计量；不符合条件的采用帐面价值计量。采用公允价值计量必须同时符合：非货币性资产交换具有商业实质；交换的资产存在公允价值n（2）非货币性资产交换的损益的确认发生了改变89企业会计准则第14号-收入n修订后的主要变化：n收入准则变化不大，只是表述更加清晰，范围更加明确，题例更加符合中国人的习惯，进一步明确收入的概念，收入准则的使用范围n收入收入评述：减少关联交易，规定更加明确评述：减少关联交易，规定更加明确90企业会计准则第14号-收入旧准则新准则旧准则没有该规定企业应当按照从购货方己收或应收的合同或协议价款确定商品销售收入金额，己收或应收的合同或协议价款显失公允的除外。应收的合同或协议价款与其公允价值相差较大的，应按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额，应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入和现金股利收入。旧准则没有该规定现金股利收入金额，按照被投资单位宣告的现金股利分配方案和持股比例计算确定。91企业会计准则第12号-债务重组n主要变化：n（1）修订了债务重组的定义，重新恢复到1998年所制定准则的提法。“债务重组是在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定作出让步的事项”n（2）债务重组的结果（损失和收益）均记入当期损益n（3）在以非现金资产方式清偿债务和修改债务条件的情况下，引入了公允价值计量。因为“非货币交易准则”、“企业合并准则”、“投资性房产”等准则部分引入公允价值以后，“债务重组”也同样采用公允价值，以保持准则制定内在逻辑统一性。92企业会计准则第13号-或有事项n修改后的主要变化n预计负债的计量不同。新准则对预计负债的计量分为初始计量和后续计量。初始计量按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行，并应考虑货币时间价值；后续计量指企业应在资产负债表日队预计负债的帐面价值进行检查，如有客观证据表明该帐面价值不能真实反映当前最佳估计数，应作相应调整。n或有事项或有事项评述：增加对风险价值的评估评述：增加对风险价值的评估93企业会计准则第17号-借款费用n修订后的主要变化n（1）扩大了借款费用资本化的资产范围。我国引入“符合资本化条件的资产”概念，即固定资产和需要经过相当长时间可以达到可使用状态的或可销售状态的存货和投资性房地产n（2）扩大了可予资本化的借款范围。资本化的借款范围扩大到专门借款和一般借款。n借款费用借款费用评述：范围扩大，具体评述：范围扩大，具体94企业会计准则第17号-借款费用旧准则新准则符合资本化条 件的资产仅包括固定资产 符合资本化条 件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的资产，包括固定资产和需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房产等借款费用只有同时满足以下三个条 件时，才应当开始资本化：(一)资产支出已经发生；(二)借款费用已经发生；(三)为使资产达到预定可使用状态所必要的购建已经开始借款费用只有同时满足以下三个条 件时，才应当开始资本化：(一)资产支出已经发生；(二)借款费用已经发生；(三)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始95企业会计准则第17号-借款费用旧准则新准则只有专门借款所发生的借款费用才允许予以资本化为购建或者生产符合资本化条 件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出加权平均数超过专门借款的部分乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款利息中应予资本化的金额。一般借款的资本化率应当根据一般借款加权平均利率确定，其计算方法与专门借款加权平均利率计算方法相同借款存在折价或溢价的，可以采用实际利率法，也可以采用直线法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额借款存在折价或溢价的，应当按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额96企业会计准则第21号租赁n修订后的主要变化n（1）改变了租赁开始日的确定时点，即以租赁协议的签订日与双方承担主要租赁责任的承诺生效日两者孰早者为准，与国际会计准则一致；n（2）提出了租赁期开始日的概念，明确了融资租赁承租人租入资产和出租人债权的确认时点；n（3）在融资租赁下，将初始直接费用资本化，原准则是将初始直接费用费用化。n（4）引入公允价值概念。97企业会计准则第28号-会计政策、会计估计变更和差错更正n修订后的主要变化n（1）取消了重大差错，改为前期差错，而且采用追溯重述法处理会计差错n（2）增加了无法进行追溯调整和追溯重述的规定n会计政策、会计估计变更和会计差错更正 评述：概念更加清楚评述：概念更加清楚98企业会计准则第28号-会计政策、会计估计变更和差错更正旧准则新准则旧准则没有该规定前期差错，是指由于没有运用或错误运用以下两种信息，而对前期财务报表造成遗漏或误报。(一)编报前期财务报表时能够合理预计取得并应当加以考虑的可靠信息。(二)前期财务报表批准报出时能够取得的可靠信息。前期差错通常包括计算错误、应用会计政策错误、疏忽或曲解事实以及舞弊产生的影响以及存货、固定资产盘盈等 旧准则没有该规定业应当采用追溯重述法更正重要的前期差错，确定前期差错累积影响数不切实可行的除外。追溯重述法，是指在发现前期差错时，视同该项前期差错从未发生过，从而对财务报表相关项目进行更正的方法。99企业会计准则第企业会计准则第2929号号-资产负债表日后事项资产负债表日后事项n修订后的主要变化n将拟分配的股利（股票股利和现金股利）应作为非调整事项在报表附注中进行披露。要求企业在资产负债表日至财务报表批准报出日之间董事会确定的利润分配方案中股票股利和现金股利（或分配给投资者的利润）不在资产负债表确定为负债，而应当在财务报表附注中单独披露。n资产负债表日后事项资产负债表日后事项评述：评述：更加具体、明了更加具体、明了100 旧准则旧准则1、企业发生的资产负债表日后、企业发生的资产负债表日后调整事项，通常包括下列事调整事项，通常包括下列事项项（1）已证实某项资产在资产负）已证实某项资产在资产负债表日已减值，或为该项资债表日已减值，或为该项资产已确认的减值损失需调整产已确认的减值损失需调整（2）表明应将资产负债表日存）表明应将资产负债表日存在的某项现时义务予以确认，在的某项现时义务予以确认，或已对某项义务确认的负债或已对某项义务确认的负债需要调整需要调整（3）表明资产负债表所属期间）表明资产负债表所属期间或以前期间存在重大会计差或以前期间存在重大会计差错错（4）发生资产负债表所属期间）发生资产负债表所属期间或以前期间所售商品的退回或以前期间所售商品的退回新准则新准则1、企业发生的资产负债表日后、企业发生的资产负债表日后调整事项，通常包括下列事调整事项，通常包括下列事项：项：(一一)资产负债表日资产负债表日后诉讼案件结案，法院判决后诉讼案件结案，法院判决证实了企业在资产负债表日证实了企业在资产负债表日已经存在现时义务，需要调已经存在现时义务，需要调整原先确认的与该诉讼案件整原先确认的与该诉讼案件相关的预计负债，或确认一相关的预计负债，或确认一项新负债。项新负债。(二二)资产负资产负债表日后取得确凿证据，表债表日后取得确凿证据，表明某项资产在资产负债表日明某项资产在资产负债表日发生了减值或者需要调整该发生了减值或者需要调整该项资产原先确认的减值金额。项资产原先确认的减值金额。(三三)资产负债表日后进一步确资产负债表日后进一步确定了资产负债表日前购入资定了资产负债表日前购入资产的成本或售出资产的收入。产的成本或售出资产的收入。(四四)资产负债表日后发现了财资产负债表日后发现了财务报表舞弊或差错。务报表舞弊或差错。101企业会计准则第36号关联方披露n修订后的主要变化修订后的主要变化n（1）取消有关个别财务报表中关联方关系及其交易信息披露的豁）取消有关个别财务报表中关联方关系及其交易信息披露的豁免免n（2）扩展了关联方的外延，并明确了相关问题）扩展了关联方的外延，并明确了相关问题n（3）增加了信息披露内容）增加了信息披露内容n无论是否发生了关联方交易，企业都应当在财务报表附注中披露无论是否发生了关联方交易，企业都应当在财务报表附注中披露母子公司的关系母子公司的关系n在发生关联方交易的情况下，披露未结算项目的条款和条件，以在发生关联方交易的情况下，披露未结算项目的条款和条件，以及有关提供或取得担保的详细信息；未结算项目的坏账