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2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891许继翡翠台（许继翡翠台（II期）定位策划报告期）定位策划报告Xu Ji-operation of the business of planning上海上实置业投资咨询有限公司 2008.10.92009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892背景：美国次贷越陷越深，经济增长被迫放缓，通货膨胀阴霾不散购房者持续观望，上半年，地产市场首次出现了自1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况,诸多城市出现成交量和均价大幅下跌的困境国内地产的冬季来得很突然，突然间，那些限死在“不上市就上吊”的困境者，被商业银行要求提前还贷者，2007年不惜血本疯狂拿地后储备规模急速膨胀者，举债能力脆弱净负债率偏高者，短期借款比重占总借款比重过高者，一不留神就可能在这个冬天中被冻伤，甚至冻死。在锅里还是在水里？在锅里还是在水里？在国内地产市场这口“大锅里”，“大鱼”者有些正忙着吞并“小鱼小虾”；而大部分“小鱼小虾”正忙于求生，但无论大鱼小鱼似乎都对宏观经济和调控政策共同煎熬下的旺火无可奈何。究其原因，处在锅里的鱼虾们永远都只有被烹食的命，只有在水里，鱼跟虾才能自在畅游【引子引子】2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893n 以产权式酒店、办公楼（主要指6F建筑）和住宅（包括小户型）作为主要研究方向；n 结合产权式酒店品牌管理商的建议，研究十九层物业和六层物业哪个更适合发展产权式酒店；n 倘若六层物业适合发展产权式酒店，则可以考虑将十九层南北朝向的部分定位为住宅，转角部分的物业可以考虑设置为小户型；n 可以根据实际情况对上述几种物业类型进行组合定位；n 商务公馆和LOFT的发展方向基本不考虑。在9月19日会议基础上，对于上实投资顾问提交的中期报告，结合许继房产及相关专家的意见，上实前阶段的工作要点如下：行政纪要（回顾）行政纪要（回顾）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894壹、项目发展组合壹、项目发展组合贰、产品建议贰、产品建议叁、项目发展定位叁、项目发展定位肆、备选方案建议肆、备选方案建议内容纲要内容纲要2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895壹壹项目发展组项目发展组合合2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896一、物业类型组合2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317897根据上实关于本案的市场调研分析结根据上实关于本案的市场调研分析结论，以及发展商关于本案发展物业类论，以及发展商关于本案发展物业类型的意见，本案十九层及六层物业的型的意见，本案十九层及六层物业的物业类型组合主要归纳为四种可能。物业类型组合主要归纳为四种可能。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317898物业组合建议一物业组合建议一住住 宅宅酒酒 店店裙房商业裙房商业 住住 宅宅酒酒 店店2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317899 住住 宅宅办办 公公裙房商业裙房商业物业组合建议二物业组合建议二住住 宅宅办办 公公2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178910酒酒 店店办办 公公裙房商业裙房商业 酒酒 店店办办 公公物业组合建议三物业组合建议三2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178911住住 宅宅住住 宅宅裙房商业裙房商业 住住 宅宅住住 宅宅物业组合建议四物业组合建议四2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178912 组合说明组合说明方案一方案一（住宅（住宅+酒店）酒店）方案二方案二（住宅（住宅+办公）办公）方案三方案三（酒店（酒店+办公）办公）方案四方案四（住宅（住宅+住宅）住宅）注：以上方案组合中，上实未考虑全部为酒店组合可能。主要是因为：倘若全部为酒店，则体量过大，未来物业去倘若全部为酒店，则体量过大，未来物业去化将会面临巨大压力化将会面临巨大压力。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178913二、投资比较分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178914本项目财务分析是建立在许昌房地产市场调查、预测与项本项目财务分析是建立在许昌房地产市场调查、预测与项目策划基础上，根据项目投资、成本与费用估算、收入估目策划基础上，根据项目投资、成本与费用估算、收入估算与项目回收等基本资料和数据，对房地产项目的盈利能算与项目回收等基本资料和数据，对房地产项目的盈利能力进行初步分析，据此粗略力进行初步分析，据此粗略判断和评价四套方案风险程度判断和评价四套方案风险程度以及为确定本项目的方案选定提供策略依据。以及为确定本项目的方案选定提供策略依据。分析背景研究分析背景研究2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178915项目产品配比表项目产品配比表单位：平方米单位：平方米方案一方案一方案二方案二方案三方案三方案四方案四总建筑面积总建筑面积17,50017,50017,50017,500住宅住宅11,90011,900017,500酒店酒店5,600011,9000办公办公05,6005,6000注：注：19F19F6F6F总建筑面积总建筑面积2170021700平方米，扣除平方米，扣除1F1F与与2F2F两层商业面积，剩余总建筑面两层商业面积，剩余总建筑面积积1750017500平方米。平方米。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178916价格定位价格定位价格定位决定因素价格定位决定因素更更 高高 的的 价价 位位市场需求承受能力市场需求承受能力客户心里价位关口客户心里价位关口竞争对手价格水平竞争对手价格水平项目成本项目成本更低的价位更低的价位在此价格以上在此价格以上没有可能的需求没有可能的需求项目价格的上限项目价格的上限项目定价的项目定价的出发点和依据出发点和依据项目价格的下限项目价格的下限在此价格以下在此价格以下没有可能的利润没有可能的利润价格定位决定因素价格定位决定因素市场需求市场需求目标客户对项目目标客户对项目所在片区的可接受价格限度；所在片区的可接受价格限度；项目品质项目品质含地价、财务成含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等；管理费用等；市场价格市场价格本项目客户可能本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比。和品质对比。以上以上3 3个方面分别决定了本项个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和区间。如目定价的上限、下限和区间。如右图所示：右图所示：2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178917价格定位价格定位定价依据及价格预估定价依据及价格预估开发商品牌开发商品牌形象提升形象提升营销推广附加值营销推广附加值项目客观项目客观存在的劣势存在的劣势及占有的及占有的核心价值核心价值忽略未来市场大势聚变忽略未来市场大势聚变许昌整体市场参考价格许昌整体市场参考价格典型在售楼盘价格典型在售楼盘价格最终最终售价售价目前本项目许继花园二期住目前本项目许继花园二期住宅售价在宅售价在2700270028002800元元/平方平方米左右。米左右。销售价格预测：综合市场状况及本项目实际情况，预计本项目目前市场价位定在销售价格预测：综合市场状况及本项目实际情况，预计本项目目前市场价位定在:住宅：住宅：29002900元元/平方米平方米(毛坯毛坯)6F6F住宅：住宅：27502750元元/平方米平方米(毛坯毛坯)经济型酒店：经济型酒店：50005000元元/平方米平方米办公：办公：26002600元元/平方米平方米其中售价年增幅：其中售价年增幅：6%6%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178918子项名称备注单价(元/M2)总价(万元)一一土地获得及开发成本土地获得及开发成本80 80 141 141 1土地出让金78137 78元/平方米 2交易手续费2 4 土地出让金3%的契税 二二开发前期准备费开发前期准备费124.3 124.3 217 217 三三建筑安装工程费建筑安装工程费4600460033953395(一)住宅13001547(二)产权式酒店33001848四四室外附属工程室外附属工程165165289 289 1供水15.0 26 2供电70.0 123 3通讯、有线与智能化20.0 35 4环境绿化及道路工程60.0 105 五五开发间接费开发间接费20 20 35 35 1物业大修基金20.0 35 六六不可预见费不可预见费115 202 202 (一二三四)5%七七总投资总投资2445 2445 4279 4279 方案一：住宅酒店方案一：住宅酒店2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178919序序号号项项 目目20082008年年20092009年年20102010年年合计合计上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年一一基本参数基本参数1 1住宅住宅可销售面积可销售面积(平方米平方米)11900 营销价格营销价格(元元/平方米平方米)2900 2987 3077 营销比例营销比例50%40%10%营销收入营销收入(万元万元)1726 1422 366 3513 2 2产权式酒店产权式酒店可销售面积可销售面积(平方米平方米)5600 营销价格营销价格(元元/平方米平方米)5000 5150 营销比例营销比例90%10%营销收入营销收入(万元万元)2520288 2808 二二合计营销收入合计营销收入(万元万元)4246 1710 366 6322 三三营销税金营销税金(5.5%)(5.5%)234 94 20 348 四四营销费用营销费用(3%)(3%)127 51 11 190 五五项目投资项目投资161 1877 1882 8 8 342 4280 六六税前利润税前利润2007 327 1504 七七所得税所得税502 82 583 八八税后利润税后利润921 九九损益分析损益分析税后利润税后利润921 921 万元万元销售利润率销售利润率14.57%14.57%投资利润率投资利润率21.52%21.52%(税后税后)2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178920方案二：住宅办公方案二：住宅办公子项名称备注单价(元/M2)总价(万元)一一土地获得及开发成本土地获得及开发成本80 80 141 141 1土地出让金78137 78元/平方米 2交易手续费2 4 土地出让金3%的契税 二二开发前期准备费开发前期准备费121.4 121.4 212 212 三三建筑安装工程费建筑安装工程费2800280023872387(一)住宅13001547(二)办公1500840四四室外附属工程室外附属工程165165289 289 1供水15.0 26 2供电70.0 123 3通讯、有线与智能化20.0 35 4环境绿化及道路工程60.0 105 五五开发间接费开发间接费20 20 35 35 1物业大修基金20.0 35 六六不可预见费不可预见费87 151 151 (一二三四)5%七七总投资总投资1838 1838 3216 3216 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178921序序号号项项 目目20082008年年20092009年年20102010年年合计合计上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年一一基本参数基本参数1 1住宅住宅可销售面积可销售面积(平方米平方米)11900 营销价格营销价格(元元/平方米平方米)2900 2987 3077 营销比例营销比例50%40%10%营销收入营销收入(万元万元)1725.51422 366 3513 2 2办公办公可销售面积可销售面积(平方米平方米)5600 营销价格营销价格(元元/平方米平方米)2600 2678 2758 营销比例营销比例30%40%30%营销收入营销收入(万元万元)437 600 463 1500 二二合计营销收入合计营销收入(万元万元)2162 2022 830 5014 三三营销税金营销税金(5.5%)(5.5%)119 111 46 276 四四营销费用营销费用(3%)(3%)65 61 25 150 五五项目投资项目投资161 1346 1351 8 8 342 3216 六六税前利润税前利润632 499 751 1371 七七所得税所得税158 125 188 471 八八税后利润税后利润900 九九损益分析损益分析税后利润税后利润900 900 万元万元销售利润率销售利润率17.96%17.96%投资利润率投资利润率28.00%28.00%(税后税后)2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178922方案三：酒店办公方案三：酒店办公子项名称备注单价(元/M2)总价(万元)一一土地获得及开发成本土地获得及开发成本80 80 141 141 1土地出让金78137 78元/平方米 2交易手续费2 4 土地出让金3%的契税 二二开发前期准备费开发前期准备费128.2 128.2 224 224 三三建筑安装工程费建筑安装工程费4800480047674767(一)产权式酒店33003927(二)办公1500840四四室外附属工程室外附属工程165165289 289 1供水15.0 26 2供电70.0 123 3通讯、有线与智能化20.0 35 4环境绿化及道路工程60.0 105 五五开发间接费开发间接费20 20 35 35 1物业大修基金20.0 35 六六不可预见费不可预见费155 271 271 (一二三四)5%七七总投资总投资3273 3273 5727 5727 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178923序序号号项项 目目2008年2009年2010年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年一一基本参数基本参数1 1产权式酒店产权式酒店可销售面积可销售面积(平方米平方米)11900 营销价格营销价格(元元/平方米平方米)5000 5150 5305 营销比例营销比例50%40%10%营销收入营销收入(万元万元)29752451 631 6058 2 2办公办公可销售面积可销售面积(平方米平方米)5600 营销价格营销价格(元元/平方米平方米)2600 2678 2758 营销比例营销比例30%40%30%营销收入营销收入(万元万元)437 600 463 1500 二二合计营销收入合计营销收入(万元万元)3412 3051 1095 7558 三三营销税金营销税金(5.5%)(5.5%)188 168 60 416 四四营销费用营销费用(3%)(3%)102 92 33 227 五五项目投资项目投资161 2601 2606 9 9 342 5728 六六税前利润税前利润521 186 993-9-342 1188 七七所得税所得税130 47 248 425 八八税后利润税后利润762 九九损益分析损益分析税后利润税后利润762 762 万元万元销售利润率销售利润率10.09%10.09%投资利润率投资利润率13.31%13.31%(税后税后)2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178924方案四：住宅住宅方案四：住宅住宅子项名称备注单价(元/M2)总价(万元)一一土地获得及开发成本土地获得及开发成本80 80 141 141 1土地出让金78137 78元/平方米 2交易手续费2 4 土地出让金3%的契税 二二开发前期准备费开发前期准备费121.1 121.1 212 212 三三建筑安装工程费建筑安装工程费1300130022752275(一)住宅13002275四四室外附属工程室外附属工程165165289 289 1供水15.0 26 2供电70.0 123 3通讯、有线与智能化20.0 35 4环境绿化及道路工程60.0 105 五五开发间接费开发间接费20 20 35 35 1物业大修基金20.0 35 六六不可预见费不可预见费83 146 146 (一二三四)5%七七总投资总投资1770 1770 3098 3098 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178925序序项项 目目20082008年年20092009年年20102010年年合计合计号号上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年一一基本参数基本参数1 119F19F住宅住宅可销售面积可销售面积(平方米平方米)11900 营销价格营销价格(元元/平方米平方米)2900 2987 3077 营销比例营销比例50%40%10%营销收入营销收入(万元万元)1726 1422 366 3513 2 26F6F住宅住宅可销售面积可销售面积(平方米平方米)5600 营销价格营销价格(元元/平方米平方米)2750 2833 营销比例营销比例80%20%营销收入营销收入(万元万元)1232317 1549 二二合计营销收入合计营销收入(万元万元)2958 1739 366 5063 三三营销税金营销税金(5.5%)(5.5%)163 96 20 278 四四营销费用营销费用(3%)(3%)89 52 11 152 五五项目投资项目投资161 1287 1292 8 8 342 3098 六六税前利润税前利润1534 七七所得税所得税384 八八税后利润税后利润1151 九九损益分析损益分析税后利润税后利润1151 1151 万元万元销售利润率销售利润率22.73%22.73%投资利润率投资利润率37.14%37.14%(税后税后)2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178926方案方案 投资分析投资分析总投资总投资(万元万元)税后利润税后利润(万元万元)投资回报期投资回报期(年年)内部内部收益率收益率综合评价综合评价综合推荐指数综合推荐指数经济性经济性操作性操作性住宅酒店42799210.5521.79%优先推荐优先推荐住宅办公32169000.6721.23%可推荐可推荐酒店办公57277620.7118.44%不推荐不推荐 住宅住宅309811510.5628.87%可推荐可推荐测算结果比较测算结果比较从四组合的投资及收益测算中，分析如下：从四组合的投资及收益测算中，分析如下：从投资额看，从投资额看，方案三方案三“酒店酒店+办公办公”组合的投资额最大，但利润及收益率最低组合的投资额最大，但利润及收益率最低，主要原因在于：，主要原因在于：19F19F定位为定位为酒店，体量较大造成总投资大，导致税后利润及内部收益率较低，从这个角度看，酒店，体量较大造成总投资大，导致税后利润及内部收益率较低，从这个角度看，19F19F显然不适合定位为酒显然不适合定位为酒店。店。方案一（住宅方案一（住宅+酒店）与方案二（住宅办公）在税后利润及收益率接近的情况下，总投资高酒店）与方案二（住宅办公）在税后利润及收益率接近的情况下，总投资高1 1千万。实际千万。实际上，要实现上，要实现56005600平方米办公面积的销售，是具有较大难度的平方米办公面积的销售，是具有较大难度的（数据中隐含着约（数据中隐含着约15001500万的办公楼销售收入及万的办公楼销售收入及其实现的周期）。最终在这些物业上，可能沉淀了大部分利润。其实现的周期）。最终在这些物业上，可能沉淀了大部分利润。方案四的问题在于：尽管其利润最高，但对操盘能力与营销策划能力的要求较高方案四的问题在于：尽管其利润最高，但对操盘能力与营销策划能力的要求较高；如由上实参与推广，其；如由上实参与推广，其运作成功的可能性必将大幅度提高，上实有信心确保其在我们所提供的产品方案（下文详述）及营销策略运作成功的可能性必将大幅度提高，上实有信心确保其在我们所提供的产品方案（下文详述）及营销策略指导下取得较快的去化速度，否则也有可能导致去化速度的问题，甚至沉淀大部分利润。指导下取得较快的去化速度，否则也有可能导致去化速度的问题，甚至沉淀大部分利润。“综合评价综合评价”中中“经济性经济性”主要指经济指标的比较；主要指经济指标的比较；“操作性操作性”主要指办公楼主要指办公楼“利润的沉淀利润的沉淀”及产权的及产权的“管理风险管理风险”。“综合推荐指数综合推荐指数”主要从经济性、操作性及市场风险三方面综合层面进行比较。主要从经济性、操作性及市场风险三方面综合层面进行比较。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178927整体分析整体分析 住宅产品（住宅产品（19F）相比于办公和酒店产品的操作难度最小，市场需求稳定，收益较高，相比于办公和酒店产品的操作难度最小，市场需求稳定，收益较高，开发和利润模式简单且现实，综合风险系数较低，目前主要面临：住宅朝向的客户接开发和利润模式简单且现实，综合风险系数较低，目前主要面临：住宅朝向的客户接受度问题（后文详述）。上实对于受度问题（后文详述）。上实对于6F产品布局和营销策略也提供了一些参考，如由上产品布局和营销策略也提供了一些参考，如由上实参与营销实质性运作，我们有信心大幅度提高开发成功概率。实参与营销实质性运作，我们有信心大幅度提高开发成功概率。办公产品办公产品市场在许昌尚处于初级发展阶段，对于办公产品，大部分客户基本无接受心市场在许昌尚处于初级发展阶段，对于办公产品，大部分客户基本无接受心理和现实需求，尽管从测算数据看，其收益性与住宅产品相差不大，但如定位为纯办理和现实需求，尽管从测算数据看，其收益性与住宅产品相差不大，但如定位为纯办公产品，其风险在于沉淀的时间较长，这个周期是否可以被开发商接受（预计全部实公产品，其风险在于沉淀的时间较长，这个周期是否可以被开发商接受（预计全部实现销售需现销售需3年以上）年以上）。产权式酒店产权式酒店产品在许昌基本处于空白阶段，售价较高，且预期的市场接受度较高，但产品在许昌基本处于空白阶段，售价较高，且预期的市场接受度较高，但对开发商而言，意味着总投入较高及管理的后续问题（后文详述）。对开发商而言，意味着总投入较高及管理的后续问题（后文详述）。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178928贰贰产品建议产品建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178929一、十九层物业2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789301197131426M86M14M26M16.5M物业体块示意物业体块示意19F6F2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178931128 140 400 135 65 19F常规布局方案：住宅小户型常规布局方案：住宅小户型19F19F物业作为住宅，常规布局如图所示。物业作为住宅，常规布局如图所示。n 南向户型只有2户，仅占总户数的28；n 72的户型朝向为西、北，市场接受度极低，对售价和去化速度影响较大；n 上实也研究过A部分安排为小户型的情况，但因A户型面宽有限，若设计两套小户型，平面布局将更加局促：扣除电梯间，12.8米面宽只剩10米，设计为两户，每户面宽也仅有5米；n 同时，上实对B部分按照“小户型商住”的传统布局方式的可能性也进行了深入研究，情况稍好，但由于朝向问题，恐并不足于说服购房者完全接受，更重要的是：这部分物业的体量较大，一旦营销受阻，调整余地较小；n 上实结合功能定位对此平面布局展开了深入研究。电梯电梯AB1B2B3B42009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178932主要难点：住宅主要难点：住宅与小户型连接区与小户型连接区域的采光面不够！域的采光面不够！26.3 m解决方案：解决方案：将小户型的将小户型的朝向略作扭朝向略作扭转，如图绿转，如图绿色体块所示！色体块所示！发展方略：发展方略：住宅小户型住宅小户型2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178933疑问：如此排布，疑问：如此排布，则户型如何设计？则户型如何设计？26.3 m14 m26 m13.5 m发展方略：发展方略：住宅小户型住宅小户型2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893426.3 m14 mNE依照常规住宅设计原理，根据本案的进深和面宽，可以分解为依照常规住宅设计原理，根据本案的进深和面宽，可以分解为四套住宅，单套户型面积可以分为两类，即四套住宅，单套户型面积可以分为两类，即70m2和和110m2。但。但由于本案的西南向和东向都有建筑体相连，遮住了采光面，所由于本案的西南向和东向都有建筑体相连，遮住了采光面，所以上述这种形式便无法采用。以上述这种形式便无法采用。发展方略：发展方略：住宅小户型住宅小户型2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893514 mNE既然常规设计方案行不通，那么只能采用一体三户的方既然常规设计方案行不通，那么只能采用一体三户的方案了，如此，则单套面积约为案了，如此，则单套面积约为100130m2。如上图所示，。如上图所示，电梯间设在北面，但一层入户须从南向引通道。电梯间设在北面，但一层入户须从南向引通道。发展方略：发展方略：住宅小户型住宅小户型26.3 m2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178936NE上述体块的南北向均有建筑相连，所以需错位扭向上述体块的南北向均有建筑相连，所以需错位扭向设计户型，并且在与南北向建筑体块连接处留出采设计户型，并且在与南北向建筑体块连接处留出采光及通风空隙。根据该体块面宽及进深，大致可以光及通风空隙。根据该体块面宽及进深，大致可以分割为四套，单套面积分割为四套，单套面积50m2100m2。发展方略：发展方略：住宅小户型住宅小户型26 m 13.5 m2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178937创新突破：创新突破：n 电梯北移，增加南向面宽和户型套数；电梯北移，增加南向面宽和户型套数；n 通过对南段户型进行旋转，增加南向立面；通过对南段户型进行旋转，增加南向立面；n 由旋转产生的转角空间作为南向阳台，实现由旋转产生的转角空间作为南向阳台，实现南向采光和通风；南向采光和通风；发展方略：发展方略：住宅小户型住宅小户型38 27 32 43 48 20 37 90 140 70 100 A（3房）B（1房）C（2房）E1（2房）E2（2房）D1（3房）D2（3房）电梯电梯标准层规划示意标准层规划示意由此：由此：整个整个19F建筑标准层建筑标准层7户，基本实现户户有户，基本实现户户有南向、东南向或西南采光面，基本避免北向南向、东南向或西南采光面，基本避免北向户型。户型。南段南段D、E户型功能定位灵活，后期的调整户型功能定位灵活，后期的调整余地较大，可以满足大部分客户的需求。余地较大，可以满足大部分客户的需求。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789392009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178940综合多方面因素，本案建筑风格应当在视觉上有冲击力，并且在立综合多方面因素，本案建筑风格应当在视觉上有冲击力，并且在立面上需尽量弱化住宅气质，应具备气息，现代、大气、出挑，且建面上需尽量弱化住宅气质，应具备气息，现代、大气、出挑，且建设成本合理经济。设成本合理经济。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178941方案一方案一均为内阳台设计，通过玻璃幕将阳台封闭，外形简洁、大气。由于并非落地玻璃幕，所以造价相对较低。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178942本案建筑设计的重要障碍在于建筑的北向正对着许继大道，项目的形象展示面南面却对着社区，所以，建筑风格设计关键在于考虑北向的展示效果。方案一方案一通过建筑形体变化丰富本该单调的建筑北向，将工作阳台内收，使本该杂乱的北向简洁、明快。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178943弱化住宅气质的现代简约时尚风格，线条简洁，几何感强，视觉冲击强烈，消除了传统住宅里面杂乱的不利元素。方案二方案二2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178944方案二方案二通过建筑形体变化丰富本该单调的建筑北向，将工作阳台隐蔽，使本该杂乱的北向简洁、明快。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178945本案的转角对着向阳路和许继大道，这是本案的重要展示面之一。此处建筑效果处理得好坏将直接关系到本案的整体效果。转角处理方案转角处理方案119713142009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178946本案的转角对着向阳路和许继大道，这是本案的重要展示面之一。此处建筑效果处理得好坏将直接关系到本案的整体效果。转角处理方案转角处理方案简洁明快的设计2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178947大堂效果：品质感强，新颖的生态人性化设计理念。局部方案局部方案2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178948电梯间效果：档次高雅，品质感强。充分凸显项目档次。局部方案局部方案2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178949完全切合本案的建筑形体外立面的要求。均为内阳台设计，从外立面丝毫看不出住宅的痕迹，并且丝毫不影响物业的使用，各项功能分区极具人性化，没有浪费的空间。三房两厅两卫三房两厅两卫2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178950完全切合本案的建筑形体外立面的要求。均为内阳台设计，从外立面丝毫看不出住宅的痕迹，并且丝毫不影响物业的使用，各项功能分区极具人性化，没有浪费的空间。三房两厅两卫三房两厅两卫2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178951二、六层物业（酒店）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789526F建筑为酒店客房86M16.5M传统布局创新思路改良优化建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895367 31 64 48 6F建筑标准层户型注：此方案也可作为小面积商住的参考。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178954根据本案定位，酒店功能配比定位如下：功能配比功能配比功能类型功能类型所占面积所占面积占总面积比例占总面积比例客 房4500m280%配 套900m216.5%大堂等200m23.5总 计5600m2100%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178955根据本案定位，酒店客房比例定位如下：客房配比客房配比客房类型客房类型面积范围面积范围数数 量量占客房数量比例占客房数量比例双人标准房4050m27376.8%单人标准房3045m21212.6%豪华大床房5060m288.4%行政套房100m2左右2间2.2%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178956根据本案定位，配套功能配比定位如下：配套配比配套配比功能类型功能类型所占面积所占面积占总面积比例占总面积比例餐 饮600m266.7%美发、康体220m224.4%商务中心、便利购物等80m23.5总 计900m2100%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178957现代，简约，时尚，线条简洁，几何感强。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178958简约，时尚，现代气息强，品质优良。标准间效果标准间效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178959简约，时尚，现代气息强，品质优良。豪华单人房效果豪华单人房效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178960简约，时尚，现代气息强，品质优良。豪华套房效果豪华套房效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178961简约，时尚，现代气息强，品质优良。走廊效果走廊效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178962由于本案酒店物业体量较小，并且不是高星级档次定位，所以大堂面积不宜过大，适合紧凑、经济。但大堂装修效果需强调品质感，也即切合项目的高性价比定位。大堂效果大堂效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178963餐饮类分为两个主题，其一是西式简餐厅，面积约为150平米；其二便是中档中餐，面积约450平米，以对外服务为主，同时兼顾客房的对内服务。配套效果配套效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178964商务中心等其它配套其它配套2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178965产权酒店征询情况分析产权酒店征询情况分析为了解酒店管理公司对本项目定位的建议，上实利用自身资源网络，专门征询为了解酒店管理公司对本项目定位的建议，上实利用自身资源网络，专门征询了锦江、南航、第一澳元（外资）等酒店管理公司和品牌。本次征询主要了解了锦江、南航、第一澳元（外资）等酒店管理公司和品牌。本次征询主要了解酒店管理专家对本项目的定位设想、合作意向和商务条件。酒店管理专家对本项目的定位设想、合作意向和商务条件。一般情况下，酒店管理公司对于承接产权式酒店的管理比较慎重，不主张直一般情况下，酒店管理公司对于承接产权式酒店的管理比较慎重，不主张直接由酒店管理公司来处理（接受）数百户小业主的委托对一座酒店进行管理，接由酒店管理公司来处理（接受）数百户小业主的委托对一座酒店进行管理，这种模式会产生一系列的后续问题。这种模式会产生一系列的后续问题。目前市场上采用较多的方式一般是：利用开发商自身比较成熟的酒店管理团目前市场上采用较多的方式一般是：利用开发商自身比较成熟的酒店管理团队或品牌，承接内部相关企业的酒店项目管理。队或品牌，承接内部相关企业的酒店项目管理。另一种情况是（适合本项目的模式），由开发商与酒店管理公司共同组建一另一种情况是（适合本项目的模式），由开发商与酒店管理公司共同组建一个管理公司，借用知名酒店品牌，对开发商的项目进行管理，并处理返租合个管理公司，借用知名酒店品牌，对开发商的项目进行管理，并处理返租合同关系（后文详述），也有部分业主采用自营方式（后文详述）同关系（后文详述），也有部分业主采用自营方式（后文详述）。对于本项目的产权酒店定位，专家表示体量宜控制在对于本项目的产权酒店定位，专家表示体量宜控制在100间客房左右，品质间客房左右，品质方面以方面以4星标准为宜。星标准为宜。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178966酒店物业销售总收入2808万元基本指标客房数95间客房面积4500平方米商业配套面积900平方米平均客房率90%前5年平均平均房价200元/间，前5年平均餐饮及配套租金1元/平方米/天投入570万/年 管理公司开办费投入100 万/年 软装饰投入（8万/间/5年）152万/年 营运费用150 万/年 返租支出（6%/年）168 万元/年收益657 客房624 万元/年 商业配套部分33 万元/年管理公司利润管理公司利润（税前）（税前）87 87 万元万元/年年产权酒店经营情况分析（管理公司）产权酒店经营情况分析（管理公司）n 根据本次对酒店管理公司的征询意见，上实建议酒店公司对购房客户按5年6的回报进行返租。这一比例主要考虑到国内外宏观经济发展形势、利率变化趋势及业内平均水平。n 对购房客户，建议承诺一年免费使用10天，但需提前3个月预约。n 考虑到酒店管理公司在经营前2年内的客房率可能低于90，因此，酒店管理公司在前期可能需要开发商垫支一部分返租款，但这一金额不会太大，一年的返租仅为168万。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178967三、六层物业（住宅）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896889 86 62 130 对于6层物业的定位，如果作为住宅，面临的问题是：在有限的空间里，由于受朝向限制，无论户型怎么设计，都面临着南向面太窄以及存在部分暗间等问题。但上实提供如下优化方案：通道单边布置，形成户户有转角阳台。6F6F建筑建议（住宅）建筑建议（住宅）130 860 标准层户型建议过道6F6F物业策略建议物业策略建议6 6层物业若作为住宅，按照上实提供的平面方案，对营销与市场推层物业若作为住宅，按照上实提供的平面方案，对营销与市场推广提出了更高的要求，上实认为有必要导入全程营销推广思路，甚广提出了更高的要求，上实认为有必要导入全程营销推广思路，甚至包括业务执行，以确保全案至包括业务执行，以确保全案【一体化解决方案一体化解决方案】的完整性和延续的完整性和延续性，如此可避免销售周期过长，沉淀一大块开发利润的不利局面。性，如此可避免销售周期过长，沉淀一大块开发利润的不利局面。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178970叁叁项目发展定项目发展定位位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178971一、核心价值构建2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178972在身价决定地位的今天，本案在身价决定地位的今天，本案的价值根基在哪里？决定本案的价值根基在哪里？决定本案市 场 地 位 的 根 基 在 哪 里？市 场 地 位 的 根 基 在 哪 里？2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178973许继花园翡翠台的核心价值在于品 牌 在许继花园翡翠台，为了提炼核心竞争力，我们提出发展姿态的基本考虑点是：产业托拉斯的高度 许继花园拥有绝好的资源就是发展商的支撑背景许继集团。许继集团在许昌的龙头地位决定了本案有着诸多基础资源可以利用。而我们要做的是要将诸多许继集团所共享的资源独享，并将独享的资源放大。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178974托拉斯主义姿态托拉斯主义姿态内涵托拉斯：托拉斯：托拉斯，英文trust的音译；中文意为垄断，垄断组织的高级形式之一，由许多生产同类商品的企业或产品有密切关系的企业合并组成。旨在垄断销售市场、争夺原料产地和投资范围，加强竞争力量，以获取高额垄断利润。托拉斯的高度托拉斯的高度 许继集团在许昌的托拉斯龙头地位决定了本案占有强大的品牌资源。托拉斯的市场地位决定了本案发展的市场姿态：绝无仅有的品牌，绝无仅有的物业绝无仅有的品牌，绝无仅有的物业2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178975托拉斯主义姿态托拉斯主义姿态外延生活态度生活态度Life AttitudeLife Attitude生活托拉斯主义代表一种积极向上、对人生与未来充满自信的生活态度生活目标生活目标Life ObjectiveLife Objective生活发达的过程，就是不断占有资源，利用资源的过程；要享受更高级的生活，就需要占有更好的资源和物业。生活现状生活现状Life StateLife State许继的财智阶层对于本集团的品牌有种由然而然的归属感，这种归属感决定了其选择许昌市场其他物业时的姿态总是高人一等。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178976托拉斯主义姿态托拉斯主义姿态外延“托拉斯主义姿态托拉斯主义姿态”是本案的精神属性是本案的精神属性托拉斯主义是项目的天然属性托拉斯主义是许继客户的基本理念托拉斯主义占据了市场的崇高地位托拉斯主义是本案发展的基本姿态：许继品牌，托拉斯主义是本案发展的基本姿态：许继品牌，绝无仅有；许继发展的物业，绝无仅有！绝无仅有；许继发展的物业，绝无仅有！2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178977二、住宅定位初探
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