房地产中介机构常见违法违规行为解析

房地产中介机构常见违法违规行为解析违法行为一（合同欺诈）：中介公司工作人员签约时，没有如实告知租户其委托代理出租房 屋的真实租金价格，这一价格在租户与其签约时曾经询问过，但中介 公司的人员声称“多少钱租来肯定也是多少钱转给您，您放心，只挣 佣金”。在租户与之签订租赁合同时，中介公司并未向房屋产权人以 书面协商，或者以其他任何形式告知产权人租金价格的调整和实际签 约的情况，在委托方和承租方都不知情的情况下私自提高了租金标准 归为己有，赚取租金差价。在中介公司与委托方（房屋产权人）签订的格式合同中，第六条 “1、租金标准为出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定， 否则适用以下条款：1.2、如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约 定的租金标准的，则高出部分归乙方所有。”中介公司企图以此条约 定来规避“私自收取租金差价”的法律责任。中介公司在提高租金标准前，不会以书面或其他任何形式通知委 托方，所以未得到委托方书面或其他形式的认可表示委托人对 “书面 约定”弃权的意思说明。而是越过了“书面约定”的程序，直接采用了“调 整租金标准”的条款，这一行为已经构成了主观故意隐瞒实情的事实， 并导致了承租误认为该租金就是房主的租金标准而签约。中介公司的上述行为违反了房地产经纪管理办法第二十五条 第（二）项“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖 （租）出房屋赚取差价；”和第（三）项“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂 等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；”之规定，采 用向委托方隐瞒真实交易信息的方式来牟取暴利，并向租户隐瞒、欺 诈的手段诱骗交易，以达到其低价收进高价出租房屋，赚取差价的目 的。构成了合同欺诈行为。同时也违反了经纪人管理办法第二条“本办法所称经纪人，是 指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、 行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。”之规定， 超出了“收取佣金”的执业范畴。同时还违反了经纪人管理办法第十七条第（三）项“将定约机 会和交易情况如实、及时报告委托人；”之规定，未将真实交易情况告 知委托人；并违反了经纪人管理办法第十八条第（六）项“利用虚假信息， 诱人签订合同，骗取中介费；”之规定向租户提供虚假的价格信息；第 （七）项：“采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益；” 之规定，采取了欺诈手段损害租户和房屋产权人的利益；第（九）项 “对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传；”之规定，以不尽告 知义务的隐性行为，造成了承租人误认为租金标准就是产权人定立的 印象，致使承租人按照这个被其“私自提高”以后的价格签约的事实。同时违反了中华人民共和国消费者权益保护法第十九条第一 款“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作 引人误解的虚假宣传。”之规定，没有如实向租户提供服务的真实信 息。解析一：（1）因中介公司实施合同欺诈行为在先，而且是对合同中最重 要的价格条款实施的欺诈。所以，根据中华人民共和国合同法第 五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法 目的；”之规定，中介公司是以“合法订立合同的形式”掩盖其“侵吞租 金差价的非法目的”该合同自始无效。可申辩要求：解除该欺诈合同。（2）根据第中华人民共和国消费者权益保护法四十九条“经 营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔 偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受 服务的费用的一倍。”之规定，可申辩要求：消费者投诉处理部门帮助租户索要服务总费用双倍的赔偿。（3）根据房地产经纪管理办法第三十四条“违反本办法第十 八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违 法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和 规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的， 依法给予停业整顿等行政处罚。”之规定，可申辩要求：价格主管部门对其依法查处。（4）根据房地产经纪管理办法第三十七条“违反本办法第二 十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七 项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民 政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地 产经纪人员处以1 万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格， 处以 3 万元罚款。”之规定，可申辩要求：建设（房地产）主管部门依法对其查处。（5）根据经纪人管理办法第二十二条“经纪人违反本办法第 十八条第（一）、（二）、（五）、（七）、（九）、（十）项规定，由工商行政管理 机关按照有关法律法规及行政规章予以处罚。”之规定，和第二十三条“经纪人违反本办法第十八条第（三）、（四）、（六）、（八） 项规定，由工商行政管理机关视其情节轻重，分别给予警告、处以违 法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的， 处以一万元以下的罚款。”之规定，可申辩要求：工商行政管理机关对其违法行为予以查处。（6）并依据中华人民共和国消费者权益保护法第五十条第一款 “经营者有下列情形之一，中华人民共和国产品质量法和其他有关 法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定 执行；法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门责令改正，可以 根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上 五倍以下的罚款，没有违法所得的处以一万元以下的罚款；情节严重 的，责令停业整顿、吊销营业执照：”和第（六）项“对商品或者服务作引人误解的虚假宣传的；”之规定， 可申辩要求：工商行政管理机关对其违法行为予以查处。 涉嫌违法行为二（违规签约）：中介公司工作人员工作人员，经查证，此人并未取得相应的房地 产经纪人资格。在中介公司与租户签订的承租房屋租赁合同第5 页的签字盖 章处，“经纪人：”一栏写明“*”。但是，从签订合同之日起一直到最 后，*其人始终未曾出现，而是事先在合同上签了名字，然后就拿一 份已经签好名字的合同来与租户签约，实际签约人为工作人员。租户与*其人从未谋面，素不相识。解析二： 中介公司让非房地产经纪人签约的行为，违法了房地产经纪管 理办法第二十条“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应 当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或 者两名房地产经纪人协理签名。”之规定，未由具备资格的房地产经 纪人与租户签订合同。根据房地产经纪管理办法第三十三条第一款“违反本办法，有 下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门 责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1 万元罚款； 对房地产经纪机构处以 1 万元以上 3 万元以下罚款：”及其第（三） 项：“房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者 两名房地产经纪人协理签名的；”之规定。A、可申辩要求：建设（房地产）主管部门对其经纪机构及相关 人员依法查处。B、可申辩要求：解除非法签订的租赁合同。涉嫌违法行为三（格式合同不平等条款）： 中介公司利用自行制定的格式合同，对租户作出不公平、不合理 的规定，在其合同的第十二条“合同的解除”内，对于甲方（经纪人） 只给定了第3 款的 3 项解除条件，却在第4 款里约定了乙方（承租 方）的 7 项“被甲方单方解除合同”的条款，显失公平。在其租赁合同的第十三条“违约责任”里，只约定了第1 款是甲方责任，而其余 5 项都是乙方责任。而且，其合同内容里有利用合同条 款企图侵吞承租人财产之嫌。如第十三条第 4 项“甲方有权开启房 门，接纳新住户入住，视乙方放弃屋内所留物品，所造成后果由乙方 承担”根据中华人民共和国物权法之有关规定，“本法所称物权，是 指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有 权、用益物权和担保物权。”；“国家、集体、私人的物权和其他权利 人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”。又有：“物权的 取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他 人合法权益。”然而该公司所谓的 “合同”里规定，可以单方强行进入房屋，并 “视乙方放弃屋内所留物品”的规定，明显有利用合同条款非法侵占他人财 物的意图。这是一种“披着合法的外衣，行违法之事”的行为。中介公司的上述行为违法了中华人民共和国消费者权益保护法 第二十四条第一款“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等 方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消 费者合法权益应当承担的民事责任。”之规定。同时也有违反治安及刑事关于意图侵占公私财产的相关法律规 定之嫌。解析三：根据中华人民共和国消费者权益保护法第二十四条第二款“格 式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。” 之规定，可申辩要求：相关部门判定该合同为无效合同，并解除之。可申辩要求：公安机关依法调查其行为是否违反治安及刑事法规 相关规定。涉嫌违法行为四（偷税漏税）：前述的中介公司“吃差价“行为，一方面损害了租户和房屋产权人 的合法权益，另一方面，中介公司收取租户钱款不向租户出具任何发 票（采取被动不履行义务的手法）；且收取房租未经过该公司的帐号 划转，而是通过其负责人的个人银行卡帐号收取租金。据几次交租金 时对方的工作人员称，他们大部分租户的租金都是从这个个人帐号上 收取的。解析四：做为企业经营，这种不开发票、不走公司帐号的情况是不符合法 律规定的，也不符合常规，这些帐目是否如实向税务机关申报和纳税 无法控制。有很大偷漏税的嫌疑。而且根据初步了解的情况推断，中介公司的这种“帐外收款”行为 绝非仅在租户一户身上发生。可申辩要求：税务机关依法对其进行检查。涉嫌违法行为五（威胁人身财产安全，强买强卖，实施诈骗）： 中介公司工作人员声称“有的是人！你们的人我帮你们请出去！ 你的东西的人帮.你搬！天天在你家门口守着！”，严重威胁了租 户及家人的人身安全和财产安全，是一种赤裸裸的威胁，是一种近乎强盗的行径。尽管租户会多次向中介公司表明，家中有老人和儿童，要求中介 公司行事克制。公司工作人员也表示知道租户家中的人员情况，但仍 不断以“强制收房”和“有的是人”等话语相威胁。有理由认为，他们是在利用租户家人的人身安全和财产安全为手 段实施威胁。中介公司及其工作人员，利用格式合同实施对租户和房屋产权人 的不公平约束，并均多次表示“你不可能与别人签约”，欲强行迫使租 户房屋产权人双方与之续约。在租户有向产权人购买此房屋意向的意 思表示时，声称“你们买房也必须通过！你们无权私自成交！ ”在房屋产权人向其索要房屋钥匙时强行拒绝交纳房屋钥匙，并欲 强行占有房屋的支配权。这是一种典型的强买强卖行为，同时也是一种威胁他人生命及财 产安全的行为。中介公司及其工作人员上述行为已经构成了中华人民共和国治 安管理处罚法第四十二条第一款及第（一）项：“有下列行为之一的， 处五日以下拘留或者五百元以下罚款；情节较重的，处五日以上十日 以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）写恐吓信或者以其他方 法威胁他人人身安全的；”所指行为。同时也违反了中华人民共和国治安管理处罚法第四十六条“强 买强卖商品，强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务的，处五日以 上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款；情节较轻的，处 五日以下拘留或者五百元以下罚款。”之规定。中介公司以“低价进高价出（租）”的形式开展代理活动、以格式 合同的方式制定不平等条款，实施了合同欺诈行为。一般数额较大， 且不会只对某一户实施这种行为。这已经构成了：以非法占有租户和 房屋产权人的财产为目的，用隐瞒真相的方法，骗取款额较大的公私 财物的诈骗行为。且数额可能会达到最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈 骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释中第一条“诈骗公私财物 价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的， 应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”、“数额巨大”、 “数额特别巨大”。”规定的“数额较大”的标准。根据中介公司工作人员声称的“这种事处理的多了！”的情况，有 理由推断，该公司实施这种类似的欺诈行为已经是轻车熟路，受害人 很可能不只有租户一户。解析五：可申辩要求：公安部门依法检查其行为是否已构成治安违法或者 犯罪行为，并对其进行查处。