房地产企业成本的审核

房地产企业成本的审核房地产企业成本的的审核一、房地产企业成本、费用的审核企业所得税法第十五条，条例第七十二条、七十三条：企业所得税法第十五条，条例第七十二条、七十三条：，条例企业使用或者销 售存货，按照规定计算的存货成本，包括采购成本（买价、相 关税费、运输费、装卸费、保险费及其他采购成本）、加工成本 （包括直接人工和按一定方法分配的制造费用）和其他成本， 准予在计算应纳税所得额时扣除。号第二十六条）（一）确定成本对象应遵循的原则：（国税发200931号第二 十六条）确定成本对象应遵循的原则：国税发1、可否销售原 则；2、分类归集原则；3、功能区分原则。4、定价差异原则； 5、成本差异原则；6、权益区分原则。21】【例321】同一 开发项目中有多层和高层建筑如何划分成本核算对象。同一开 发项目中有多层和高层建筑应分别确认成本核算对象，首先：1、 多层建筑与高层建筑应负担的土地成本不一样。假设，公司开 发一住宅小区，A甲楼盘与乙楼盘基座面积均为1000平方米， 甲楼盘为六层，建筑建成后建筑面积为6000平方米；乙楼盘为 30层建筑，建成后建筑面积为30000平方米。该小区的土地 成本为每平方米4500元，那么甲楼盘每平方米建筑面积应负 担的土地成本等于4500X1000一4200 = 750元；乙楼盘 每平 方米建筑面积应负担的土地成本等于4500X1000一30000 = 150 元；2、多层建筑与高层建筑因设计要求、建筑结构等不一样， 应负担的建筑成本也不一样。一般来讲高层建筑的建筑成本要 高于多层建筑的建筑成本。同一项目中，既有多层建筑，又有 高层建筑，土地成本的分摊应按以下方法 进行：1、将开发用 地分为多层建筑楼盘基座占地面积、高层楼盘基座占地面积、其 他公共用地占地面积三部分；2、属于楼盘基座的占地面积，按 照楼盘本身的建筑面积进行分摊（国土资源管理部门确定各业 主土地使用证书面积也是按照楼基座面积为标准，根据各业主 所购买房屋建筑面积占该楼总建筑面积比例分配的。）；其他公 共用地占地面 积，按照整个项目总的建筑比例进行分摊。（注： 以上遵循了成本差异原则）（二）开发产品计税成本支出的内 容（国税发【2009】31号第二十七条）开发产品计税成本支 出的内容（国税发【2009】开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或 开发权）而 发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大 市政配套费、契税、耕地占用 税、土地使用费、土地闲置费、 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、 安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费 等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、 测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑 安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程 费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发 生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供 电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境 卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费： 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体 业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设 施支 出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项 目所发生的，且不能将 其归属于特定成本对象的成本费用性支 出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、 办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项 目营销设施建造费等。（三）房地产企业共同成本、不能分清 负担对象的间接成本的分配方法。房地产企业共同成本、不能 分清负担对象的间接成本的分配方法。号第二十九条）（国税 发2009号第二十九条）国税发号第二十九条1、占地面积法； 3、直接成本法；2、建筑面积法；4、预算造价法。【例322】 某房地产开发公司，2008年再取得的8000平方米的土地上进 22】行房屋开发，归哈建筑总、面积48600平方米。本期建造6 + 1型多层住宅9600平方米，占地面积（含小区内道路、绿地 等公摊面积）2400平方米；建造30层型高层住宅18000平 方米，占地面积2200平方米;余下土地3200平方米待下一期 开发。为开发该片土地企业共发生不能划分成本对象的“共同费 用”、“开发间接费用” 7800万元。要求按照占地面积法、建 筑面积法在以上成本对象之间进行分摊。分析：1、占地面积 法：占地面积法：（1）本期开发土地面积占总土地面积的比 例= （2400 + 2200） 一8000X100% =57.5% 本期应负担的费 用=7800X57.5% = 4485万元（2）本期开发多层住宅占地面 积占实际开发土地面积的比例=2400一 （2400 +2200） X100% = 52.17%本期多层住宅应分摊的费用=4485X52.17% = 2339.82万元 本期高层住宅应分摊的费用=44852239.82 = 2145.18万元2、建筑面积法：建筑面积法：（1）本期开发 建筑面积占总规划建筑面积的比例=（9600 + 18000） 一48600 X100% = 56.79% 本期应负担的费用=7800X56.79% = 4429.62 万元（2）本期开发多层住宅建筑面积占实际开发建筑面积的 比例=9600一 （9600 +18000） X100%=34.78% 本期多层住宅 应分摊的费用=4429.62X34.78%=1540.62万元 本期高层住 宅应分摊的费用=4429.621540.62 = 2889万元（注：采用不 同的分配方法，不同的成本对象分担的陈本费用不尽相同，实 际 工作中尽可能采用较合理的分配方法。）第三十条）（四）特 殊业务成本分配方法：（国税发200931号 第三十条）特殊 业务成本分配方法：（国税发：（国税发 企业下列成本应按以 下方法进行分配：1、土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分 配的,应商税务机关同意。2、公 共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。3、按直接成 本法或按预算造价法进行分配4、其他成本项目的分配法由企业 自行确定。（五）以非货币交易方式取得土地使用权的成本确 定：（国税发200931以非货币交易方式取得土地使用权的成 本确定：（国税发:（国税发 号第三十一条）号第三十一条） 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其 成本：1、企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投 资企业的，按下列 规定进行处理：（1）换取的开发产品如为 该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时 暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产 品（包 括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使 用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的 成本。如涉及补价，土地使用权的取得成 本还应加上应支付的补 价款或减除应收到的补价款。（2）换取的开发产品如为其他土 地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付 出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相 关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用 权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价 款。2、企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的， 接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市 场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确 认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得 成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。【例 323】A公司与甲房地产公司签订协议，将其名下150亩土地（按评23】 估价每亩1000000元，总价150000000元转让） 用于与甲房地产公司合作开发，待项目开发完毕后，分得该项 目30000平方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税 费3750000元，分配开发产品时，房屋的单位成本价为每平 方米3000元，公允价值为每平方米5500元。计算该项土地的 成本。该土地的成本= 5500X30000 + 3750000 = 168750000 元 注意：（1）不能按照转让价作为成本；（2）不能按照开发产品 的成本价作 为成本。【例324】A公司与甲房地产公司签订 协议，用其名下50亩土地（按评估24】价每亩1000000元, 总价50000000元转让）换取甲房地产公司名下另一处房产。 交换业务发生时，被交换房产的市场公允价值为58000000元。 在土地转让过程中，房屋开发公司支付相关税费125万元。该 土地的成本= 58000000 + 1250000 = 59250000 元。注意：（1） 以上两种情况，都是以换出产品的公允价值加上取得土地时的 相关税费为土地成本价；（2）不同的是，成本确认时间不同， 前者是在分配产 品环节，后者是在接受土地环节。第三十三条）（五）单独建造停车场成本的处理：（国税发200931号 第三 十三条）单独建造停车场成本的处理：（国税发：（国税发企 业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基 础设施形 成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第十四 条）已销开发产品的计税成本确定方法：国税发200931号 第十四条）（国税发（六）已销开发产品的计税成本确定方 法：国税发（已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售 的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程 成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：成本对 象总成本一成本对象总可售面积 可售面积单位工程成本二成本 对象总成本可售面积单位工程成本成本对象总成本成本对象 总可售面积已销开发产品的计税成本二已实现销售的可售面积 已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本 已销开发产品 的计税成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本计 算公式中“成本对象总成本”指“开发成本”科目未结转销售 成本前的期 末余额按税收政策调整后的计税成本。（七）预提 成本费用的审核（国税发200931号第三十二条）预提成本费 用的审核（国税发号第三十二条）除以下几项预提（应付）费 用外，计税成本均应为实际发生的成本。1、出包工程未最终办 理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提 下，其发 票不足金额可以预提，但最咼不得超过合同总金额的10%。2、 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提 建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或 广告、模型中明确承诺建造且 不可撤销，或按照法律法规规定 必须配套建造的条件。3、应向政府上交但尚未上交的报批报建 费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规 定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基 金。（八）计税成本中票据真实性、合法性的审核。（国税发 200931号 第三 计税成本中票据真实性、合法性的审核。（国 税发。（国税发十四条）十四条）企业在结算计税成本时其 实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不 得计入计税 成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。计税 成本计算例题：25】【例325】房地产开发公司2008年共 开发了 3个楼盘。其中，1号楼为写字楼，于2008年5月竣 工，可售面积6000M ；号楼为非经济适用房，于2008年8月 竣工，可售面积4500 M ； 3号楼为非经济适用房，2008年12 月仍未竣工，可售面积5000 M。主营业务成本1220万元， 其中，1号楼已结转成本800万元；2号楼已结转成本420万 元。2008年 开发成本共计发生2087.5万元，其中：（1） 1号 楼2008年5月决算金额1200万元。（2）2号楼2008年8 月决算金额540万元。（3）3号楼截止2008年12月31日 发生金额300万元。（4） 2008年9月支付2号楼和3号 楼的排污工程费47.5万元，并取得了合法发票，记入“3号 楼开发成本公共基础设施费”科目。另外，2008年6月 预提土地拆迁费36万元计入2号楼成本，截止2008年12 月31日，“预收账款一2号楼”科目贷方余额100万元，系 收取客户的房款，面积500 M ；试计算房地产开发成本和销售 成本。（1号自用200M?； 2号、3号公共排污工程费47.5万） 2 2 2 2可售面积1号2号3号6000M? 4500M? 5000M?已售 面积4000M? 3500 M?收入1600万700万预收款经营成本 开发成本800万1200万540万300万100万500万420 万 分析：1、完工产品和未完工产品分别计算；2、公共成本应 当在相关项目间分摊；3、预提费用不得税前列支。销售成本： 号楼：1号楼：单位销售成本：1200一6000=0.2万元/M2销 售成本：0.2X4000=800万元 自用的200 M?如转作固定资产， 则按成本转账。号楼：2号楼：开发成本：540 36 + 47.5一（4500 + 5000）X4500 = 526.5万元 单位销售成本：526.5一4500=0.117 万元/M2 销售成本：0.117X （3500 + 500） =468万元（2号楼虽然有100万元在预收帐款挂账，但以为 已经竣工，也应转收入，同时应配比结转成本）号楼：3号楼： 未完工，不结转成本，如有预收房款按预计利润处理，作为纳税 调整项目。（九）“工资薪金支出”：工资薪金支出”企 业所得税法实施条例第三十四条：企业所得税法实施条例 第三十四条：企业发生的合理的工资薪金支出，包括：基本工 资、奖金、津贴、补贴、年 终加薪、加班工资，以及与任职或 者受雇有关的其他支出，准予扣除。国家税务总局关于企业 工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函国家税务总 局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知20093 号）20091、关于合理工资薪金问题？实施条例第三十 四条所称的“合理工资薪金”是指企业按照股东大会、，董 事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实 际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性 确认时，可按以下原则掌握：？ （1）企业制订了较为规范的员 工工资薪金制度；？ （2）企业所制订的工资薪金制度符合行业 及地区水平；（3）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固 定的，工资薪金的调整是有序进行的；（4）企业对实际发放 的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。？（5） 有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的；（十）“职 工福利费支出”、“职工教育经费支出”、“工会经费支出”： 职工福利费支出”职工教育经费支出”工会经费支出”企 业所得税法实施条例第四十一一四十一条。企业所得税法实 施条例第四十一一四十一条。一一四十一条 企业发生的职工 福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。企 业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育 经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过 部分，准予在以后纳税年度结转扣除。（国家税务总局关 于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知国税函国家税 务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知20093号）20092、关于工资薪金总额问题？实施条 例第四十、四十一、四十二条所称的“工资薪金总额”，是指 企业按照本通知第一条规定实际发放的工资薪金总和，不包括 企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、 医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保 险费和住房公积金。属于国有性质的企业，其工资薪金，不 得超过政府有关部门给予的限定数额；超过部分，不得计入企 业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。3、 关于职工福利费扣除问题？实施条例第四十条规定的企业职 工福利费，包括以下内容：？ （1）尚未实行分离办社会职能的 企业，其内设福利部门所发生的设备、设 施和人员费用，包括 职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等 集 体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的 工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。（2）为职 工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性 福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统 筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补 贴、职工防暑降温费、职工困难补贝占、救济费、职工食堂经费 补贴、职工交通补贴等（3）按照其他规定发生的其他职工福利 费，包括丧葬补助费、抚恤费、安 家费、探亲假路费等。4、 关于职工福利费核算问题？企业发生的职工福利费，应该单独设 置账册，进行准确核算。没有单独设置 账册准确核算的，税务 机关应责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正 的， 税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。？国家 税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税 函国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通 知200998号）20092008年及以后年度发生的职工 福利费、职工教育经费，应首先冲减企业2008年以前按照规 定计提但尚未使用的职工福利费、职工教育经费余额，不足部分 按 新税法规定扣除；仍有余额的，继续留在以后年度使用。企 业2008年以前节余的职工福利费，已在税前扣除，属于职工权 益；如果 改变用途的，应调整增加企业应纳税所得额。（十一）“业务招待费支出”：十一）业务招待费支出” 1、企业所 得税法实施条例第四十三条：企业发生的与生产经营活动有 关 的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过 当年销售（营业）收入的5%。2、企业所得税年度纳税申 报表填报说明规定：作为计提业务招待费基数的“销售（营 业）收入，包括主营业务收入、其他 业务收入、视同销售收入。” 3、根据国税发【2009】31号文件规定，预售收入也应作为业务 招待费的计 算基数。4、国税函【2010】79号 从事股权投资 业务的企业业务招待费计算问题？对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所 分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算 业 务招待费扣除限额。（十二）广告费和业务宣传费支出十二） 1、企业所得税法及其条例规定：、企业所得税法及其 条例规定：企业所得税法 第四十四条：企业发生的符合条件的 广告费和业务宣传费支出，除国务院财 政、税务主管部门另有 规定外，不超过当年销售（营业收入）15%的部分，准予扣除； 超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。2、关于广告费、业 务宣传费应把握住以下几点：关于广告费、业务宣传费应把握 住以下几点：（1）实际发生原则：不得计提。实际发生原则：（2）统一管理原则：不再要求明确划分广告费、业务宣传费。统 一管理原则新企业所得税法精神宣传提纲（国税函2008159 号）第十六条，广告费和业务宣传费的扣除：“业务宣传费与 广告费性质相似，应统一处理。”（3）符合一定条件：符合“权责发生制”原则、与生产经营有关、费用支出符合一定条件：合 理、取得合法票据。3、费用扣除依据：费用扣除依据：（1）企业所得税法实施条例第四十四条：“企业发生的符合条件 的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业收入）15% 的部分，准予扣除。”也就是说广告费、业务宣传费的扣除依 据是“销售收入”；（2）在新的收入明细表中，销售（营 业）收入包括：主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入， 所以，广告费、业务宣传费的扣除依据“销售收入”应包括：“主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入”三部分。（3） 根据国税发【2009】31号文件，预售收入也属于收入的一部分, 因此 预售收入也应作为广告费、业务宣传费的计算基数。4、国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税、国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问 题的通知国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问 题的通知 函200998号）2009企业在2008年以前按照 原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实 行新税法 后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传 费后，按照新税法规定的比例计算扣除。26】广告费支出1000【例326】某企业2008年度销售收入总额为4000万元，万 元；2009年度销售收入总额为9000万元，广告费支出1500万 元；2010年度销售收入总额为15000万元，广告费支出500万 元；计算这三个年度应 扣除的广告费。2008年可扣除= 4000X15% = 600万元；应结转以后年度扣除= 1000 600 =400 万元2009年可扣除=9000X15%=1350万元；应结转以后年度 扣除=(1500 1350) = 150 万元 2010 年可扣除= 15000X 15% = 2250万元；本年发生500万元；以前年度结 转= 400 + 150 = 550万元 本年发生广告费与以前年度结转广告费一共= 500 + 550 = 1150万元 本年度需扣除广告费没达到2250万元，可 以全部扣除。【例327】某房地产公司2008年度“预售帐 款”贷方发生额、期末余额均为180000000元，“销售费用” 发生广告费2900000元；2009年度“预售帐款”贷方发生额 250000000元，借方结转“销售收入” 150000000元，“销售费 用”发生广告费30000000元；2010年“预售帐款”贷方发生 额90000000元，借方结转“销售收入” 350000000元，“销 售费用”发生广告费15000000元。计算：该公司以上三年应 扣除的广告费。并说明如何填制所得税会算表。房地产企业广 告费的扣除计算焦点就集中在：是以“实际取得收入”为计算 依据，还是“实际结转收入”为计算依据。本人认为应该以“实 际取得收入”为 计算依据。分析：1、企业所得税法实施条 例第四十四条规定，企业当年发生的广告费费，不超过当年 收入15%的部分允许扣除。2、国税函200998号规定：企 业在2008年以前按照原政策规定已发生 但尚未扣除的广告 费，2008年实彳丁新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新 发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣 除。根据以上规定，该房地产公司20082010年可以扣除广 告费如下：(1)2008年：可扣除广告费180000000X15%= 27000000元，实际发生广 告费29000000元，应扣除27000000 元，余下2000000元以后年度扣除。因为2008年未结转收入, 所以以上扣除的广告费不能填入广告费和业务宣传费跨年 度纳税调整表宣传费跨年度纳税调整表，应填入纳税调 整项目明细表第二项、扣除类调纳税调整项目明细表整 项目：第20行第4列作为纳税调减项目。(2) 2009年：可 扣除广告费：250000000X15% = 37500000元，本年实际发 生广 告费30000000元，上年未扣除广告费2000000元，本年应扣 除广告费32000000元。2009年度结转收入150000000元， 已结转收入部分可扣除广告费150000000 X15% = 22500000 元，应填入广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表；其他广 告费和业务宣传费跨年度纳税调整表部分广告费9500000(32000000 22500000)应填入 纳税调整项目明细表元， 纳税调整项目明细表第二项、扣除类调整项目：第20行 第4列作为纳税调减项目。（3） 2010年：可扣除广告费90000000X15%=13500000 元，本年实际发生 15000000 元。本 年应扣除广告费13500000元，余下1500000元结转以后年度 扣 除。2010年结转收入350000000元，已结转收入部分可 扣除广告费52500000元，因此2010年扣除的广告费应全部 填入广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表广告费和业务 宣传费跨年度纳税调整表。（十三）“捐赠支出”：十三） 捐赠支出” 1、企业所得税法实施条例第五十三条：企业 发生的公益性捐赠（指企业通过公益性社会团体或者县级以上人 民政府 及其部门，用于中华人民共和国公益事业捐赠法规 定的公益事业的捐赠）支出，不超过年度利润总额（指企业依 照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润）12%的部分， 准予扣除。2、财税2009124号：企业通过公益性群众团体 用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分， 准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照 国家 统一会计制度的规定计算的大于零的数额。3、具体规定 参看：财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税前扣民政部关于公益性捐赠税前扣 除有关问题的通知除有关 问题的通知（财税2008160号）、财政部 国家税务总局 关于通过 财政部 公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关 问题的通知（公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问 题的通知（财税2009124号）（4、国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知（国 税函 2009202号）企业发生为汶川地震灾后重建、举办北京奥运 会和上海世博会等特定事项的捐赠，（凡是通过县以上人民政 府和非营利性社会团体捐赠的）可以据实全额扣 除。企业发生 的其他捐赠，应按企业所得税法第九条及实施条例第五 十、五十二、五十三条的规定计算扣除。（年度会计利润的12%以内）（十四）“利息支出”：十四）利息支出” 1、企 业所得税法实施条例第三十七条：企业在生产经营活动中发 生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、 建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到 预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间 发生的合理的借 款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的 成本，并依照本条例的规定扣除。2、企业所得税法实施条例 第三十八条：企业在生产经营活动中发生的非金融企业向金融 企业借款的利息支出、金融 企业的各项存款利息支出和同业拆 借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出准予扣除。非 金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业 同期同类贷款利率计算的数额的部分准予扣除。3、房地产 开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号：企业 的利息支出按以下规定进行处理：（1 ）企业为建造开发产品借 入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则 的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可 直接在税前扣除。（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构 借款分摊集团内部其他成员企 业使用的，借入方凡能出具从金 融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的 分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣 除。4、企业所得税法第四十六条规定“企业从其关联方 接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的 利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。” 5、企业所 得税法实施条例第一百一十九条：责权性投资是指企业直接或 者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以 其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。”企业间接从 关联方获得的债权性投资，包括：（一）关联方通过无关联第 三方提供的债权性投资；（二）无关联第三方提供的、由关联 方担保且负有连带责任的债权性投资；（三）其他间接从关联 方获得的具有负债实质的债权性投资。权益性投资，是指企业 接受的不需要偿还本金和支付利息，投资人对企业净资产拥有 所有权的投资。6、财政部国家税务总局关于企业关联方利 息支出税前扣除标准有关税收 政策问题的通知（财税 2008121号2008年9月19日）为规范企业利息支出税前 扣除，加强企业所得税管理，根据中华人民共和 国企业所得 税法（以下简称税法）第四十六条和中华人民共和国企业所 得税法实施条例（国务院令第512号，以下简称实施条例） 第一百一十九条的规定，现将企业接受关联方债权性投资利息支出税前扣除的政策问题通知如下：（1）在计算应纳税所得额 时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过 以下规定比例 和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部 分 不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的 利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关 联方债权性 投资与其权益性投资比例为：金融企业，为5： 1；其他企业， 为2：1。（2）企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的； 或者该企业的实际税负不高于境内关联方 的，其实际支付给境 内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。（3） 企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的 利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开 计算的，一律按本通知第一条 有关其他企业的比例计算准予税 前扣除的利息支出。（4）企业自关联方取得的不符合规定的利 息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。【相关链接1：统借 统还利息应怎样进行纳税处理？】 统借统还利息应怎样进行纳 税处理？ 28】【例328】假设房地产公司和建筑公司是同 一个集团，3月份建筑公司从银行贷款2000万元，然后又将其 中的1500万元转入房产公司用，并向房地产公司收取与银行 相等的利息，请问两家公司怎样做帐务处理？建筑公司是否需 要缴纳营业税？房 地产企业怎样进行税前扣除？辨析答疑： 辨析答疑：（1）建筑公司账务处理：建筑公司账务处理：取得贷款时：借：银行存款贷：短期借款（长期借款）借 给房地产时：借：其他应收款贷：银行存款 收回借款和利 息时：借：银行存款贷：其他应收款（借款本金）其他应付 款（收回应由房地产公司负担的贷款利息）还银行贷款及利 息时：借：短期贷款其他应付款 贷：银行存款（本金加利息） （2）房地产公司账务处理：房地产公司账务处理：借入资 金时：借：银行存款贷：其他应付款按月计息时：借：财 务费用（或开发成本）贷：其他应付款还款、支付利息时： 借：其他应付款（本金加利息）贷：银行存款 税收政策：2、 税收政策：（1）企业所得税问题：根据国税发200931号文 件：“企业集团或其成员 企业所得税问题：企业统一向金融机 构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从 金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的 分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣 除。”（2）营业税问题：财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务 营业税问题：征收营业税问题的通知（财 税字20007号）：为缓解中小企业融资难的问题，对企业 主管部门或企业集团中的核心企 业等单位（以下简称统借方） 向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包 括独立 核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率 水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的 借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷 款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。 根据以上规定，建筑公司不用缴纳营业税。（注：企业老板贷 款后借给公司使用，不属于统借统还，不能适用财税字20007 号 文件。应按照财税2008121号文件执行。）【相关链接2： 房地产公司向个人借款是否允许扣除？】房地产公司向个人借 款是否允许扣除？】29】【例329】某房地产公司由于经 营需要，2008年3月1日向张先生借款15000000元，借款 期限为一年，双方约定年息为10% （银行同期同类贷款利率为 6%）。问，在 计算2008年企业所得税时，该公司支付给张先 生的利息是否可以扣除？如果可以扣除的话应扣除多少？利息 支出应取得什么票据？日之前）：1、大家观点（2009年2月 31日之前）：大家观点（国家税务总局企业所得税司副司长 廖慧频：“企业向个人借款利息不得税前 扣除，应走企业的税 后利润分配。”大连市：大地税函【2008】36号：“企业向个 人借款支付的利息，一律不得 税前扣除。各基层局不得为贷款 人代开发票。”河北省：冀地税函【2009】9号：“对非金融 企业向个人借款发生的利息按照不超过银行同期同类贷款利率 计算的部分准予扣除。”日之前）：2、本人观点（2009 年2月31日之前）：本人观点（1）可以税前扣除：可 以税前扣除：第一、如何理解税法中的“非金融企业”这一概 念。第一、如何理解税法中的“非金融企业”这一概念。看下面的两种理解：非金融“企业”一一从事金融行业以外的“企业”。非“金融企业”一一除“金融企业”以外的所有 单位和个人。如果理解成第一种，个人利息就不能扣除；如果 理解成第二种，个人利息就 能扣除。我本人倾向于第二种，应 该给予扣除。第二、如何从新老税法衔接中来理解。第二、如 何从新老税法衔接中来理解。原企业所得税暂行条例实施细 则第九条：条例第六条第二款（一）项所称金融机构，是指各 类银行、保险公司以及经中国人民银行批准从事金融业务的非 银行金融机构。”（这里解释的不是“机构”）根据以上理解，“非金融机构”应该包括“银行、保险公司以及经中国人民银 行批准从事金融业务的非银行金融机构”以外的所有单位和个 人。因此，新法 中的“非金融企业”也可以理解为金融企业以 外的所有单位和个人。第三、如何理解新税法的立法原则。第 三、如何理解新税法的立法原则。新税法与老税法相比，目的 是要赋予纳税人更加宽松的税收环境，更有力的鼓励社会生产 与经营，因此在利息的扣除上也应该比原来更宽松。而不至于比 原 来还紧。第四、如何理解相关法律规定。第四、如何理解 相关法律规定。最高人民法院关于如何确认公民与企业之间 借贷行为效力的批复（法释1999第3号）规定：公民与非 金融企业（以下简称企业）之间的借贷属于民间借贷，只要双 方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之 一的，应当认为无效：一是企业以借贷名义非法向职工集资的； 二是企业以借贷名义非 法向社会集资的；三是企业以借贷名义 向社会公众发放贷款的；四是有其他违反 法律、行政法规行为 的。只要企业不存在上述四种情形之一的，其向个人借入资 金 的行为，以及个人将资金借贷于企业的行为，属于民间借贷，是 合法的。最高人民法院关于人民法院审理借款案件的若干意 见（法民发199121号）规定：民间借贷的利率可以适当高 于银行的利率，但最高不得超过银行同类 贷款利率的4倍，4 倍以内的利息依法受法律保护，超过部分不受法律保护。根据 以上规定，民间借贷是合法的，其借款利息，可以税前扣除。（2） 应按照企业所得税法实施条例规定，按不高于金融企业同期 同类 应按照企业所得税法实施条例规定，贷款利率扣除。 贷款利率扣除。应扣除金额=15000000X6%=90万元（3）应 取得服务业发票。应取得服务业发票。根据营业税税目注视 国税函发1995156号文件。只要是“贷款”就应该缴纳营 业税。而根据最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷 行 为效力的批复（法释1999第3号）规定：民间借贷也是 贷款，因此也应缴纳营业税。既然是营业税应税收入，在取得 收入时就应该给对方开具营业性发票“服务业发票（到税 务局代开）。3、国家税务总局最新规定：国家税务总局最新 规定：（国关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税 前扣除问题的通知 关于企业向自然人借款的利息支出企业所 得税税前扣除问题的通知（税函2009777号，2009年12 月31日）一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人 借款的利息支出，应根据中华人民共和国企业所得税法（以 下简称税法）第四十六条（债权投资利息规定）及财政部、 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税 收 政策问题的通知（财税2008121号）规定的条件，计算 企业所得税扣除额。二、企业向除第一条规定以外的内部职工 或其他人员借款的利息支出，其借 款情况同时符合以下条件的， 其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数 额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条（相关、 合理 的支出）规定，准予扣除。（一）企业与个人之间的借贷 是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反 法律、法规的行为；（二）企业与个人之间签订了借款合同。在 此之前，有人认为能够扣除，有人认为不能扣除，在此之前， 有人认为能够扣除，有人认为不能扣除，本人始终认为能够扣 除。关键在于如何理解税法中的“非金融企业”这一概念？关 键在于 看下面的两种理解：（1）非金融“企业”一一从事金 融行业以外的“企业”。（2）非“金融企业”一一除“金融企 业”以外的所有单位和个人。如果理解成第一种，个人利息就 不能扣除；如果理解成第二种，个人利息就 能扣除。我本人倾 向于第二种，应该给予扣除。（十五）开（筹）办费支出十五）国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 （国税函200998号）：？新税法中开（筹）办费未明确 列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣 除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一 经选定，不得改变。？企业在新税法实施以前年度的未摊销完的 开办费，也可根据上述规定处理。（十六）企业手续费及佣金 支出十六）财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支 出税前扣除政策的通知（财税200929号）1、扣除标准： 扣除标准：房地产企业：按与具有合法经营资格中介服务机构 或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订 服务协议或合同确认的收入金额的5%计算 限额。2、扣除限制： 扣除限制：（1）除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式 支付的手续费及佣金不得在税前扣除（2）企业为发行权益性 证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣 除。（3）企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、 返利、进场费等 费用。（4）企业已计入固定资产、无形资产 等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式 分期扣除，不得在发生当期直接扣除。（5）企业支付的手续费 及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，应如实 入账。3、 扣除凭证：扣除凭证：企业应当如实向当地主管税务机关提供 当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合 法真实凭证。4、执行日期：执行日期：本通知自印发之日起 实施。新税法实施之日至本通知印发之日前企业手续费 及佣金 所得税税前扣除事项按本通知规定处理。（十七）房地产企业 特殊扣除规定：十七）房地产企业特殊扣除规定：国税发 200931国税发200931号：第十二条：企业发生的期间费 用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税 准予当期按规定扣除。第十五条：企业对尚未出售的已完工开 发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括 共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发 生的维修费用，准予在当期据实扣除。第十六条：企业将已计 入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给 有关部门、单位的，应于移交时扣除。第十七条：企业在开发 区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水 厂、文体 场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非 营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业 单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施 费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所 有的，或未明确产权归属的，或无偿赠 与地方政府、公用事业 单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用 应按 建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 第十八条：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应 单独核算成 本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单 位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单 位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵 扣后的差 额应调整当期应纳税所得额。第十九条：企业采取银行按揭方 式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保 的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销 售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生 损失时可据实扣除。第二十条：企业委托境外机构销售开发产 品的,其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委 托销售收入10%的部分，准予据实扣除。第二十二条：企业因国 家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关 规定在税前扣除。第二十三条：企业开发产品（以成本对象为计 量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予 在税前扣除。第二十四条：企业开发产品转为自用的,其实际 使用时间累计未超过12个月 又销售的，不得在税前扣除折旧 费用。发生以上项目调整时，纳税调整项目明细表凡是未 列举的，一律填入“其他”栏。（十八）“财产损失”支出 十八）财产损失” 1、企业所得税法第八条：、企业所 得税法第八条：企业所得税法合理的财产损失允许扣除。2、 企业所得税法实施条例第三十二条：、企业所得税法实 施条例第三十二条：企业所得税法实施条例企业所得税法第 八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产 和 存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆帐损失、坏帐 损失、自然灾害等不可抗拒力因素造成的损失以及其他损失。 企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国 务院财政税务主管部门的规定扣除。企业已经作为损失处理的 资产，在以后的纳税年度又全 部收回或者部分收回时，应当计 入当期收入。3、企业资产损失税前扣除管理办法（国税发【2009】88号。、企业资产损失税前扣除管理办法（国税 发【2009】企业资产损失税前扣除管理办法（国税发（1）资 产损失的范围：资产损失的范围：本办法所称资产是指企业拥 有或者控制的、用于经营管理活动且与取得应税收入有关的资 产，包括现金、银行存款、应收及预付款项（包括应收票据）等 货币资产，存货、固定资产、在建工程、生产性生物资产等非 货币资产，以及债权性投资和股权（权益）性投资。本 办法所 称资产损失的范围也限于以上资产的损失。（2）资产损失的申 报：资产损失的申报：资产损失在发生的当年扣除；当年未 能准确扣除的经批准可追补确认在损失发生的年度税前扣除。 30】【例330】某房地产公司2008年8月份，因管理不善， 造成项目建设用水泥被雨水浸泡，损失总价值大约480000 元。在进行2008年度企业所得税汇算时因对水泥标号和单价 统计错误，只向税务局申报损失270000元，并获得批准扣除。 汇算清缴以后发现该项损失 报批错误，少申报损失210000兀。 假设，该企业2008年度应纳税所得额为200000元，缴纳企 业所得税50000元。问这部分漏报损失应如何处理。分析：分 析：发现少报损失后：借：待处理财产损益一流动资产损益 210000贷：原材料一水泥 税务机关批准后：借：以前年度损 益调整210000 （本年度记：营业外支出）210000贷：待处理 财产损益一流动资产损益210000 2、税务处理：经过调整后企 业2008年度实际应纳税所得额为一10000元，应退企业所得税 50000元（或者抵顶下年度应缴企业所得税）。实际亏损10000 元待以后年度弥补。（3）资产损失的审批 不需经税务机关 审批扣除的资产损失下列资产损失，属于由企业自行计算扣除 的资产损失：A、企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变 卖固定资产、生产性生物资产、存货存货发生的资产损失；B、 企业各项存货发生的正常损耗；C、企业固定资产达到或超过使 用年限而正常报废清理的损失；D、企业生产性生物资产达到或 超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；E、企业按照有关规 定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金 融衍生产品等发生的损失；其他经国家税务总局确认不需经税 务机关审批的其他资产损失。需经税务机关审批后才能扣除 的资产损失 上述以外的资产损失，属于需经税务机关审批后才 能扣除的资产损失。企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是 否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机 关提出审批申 请。损失审批的权限。损失审批的权限。税务机关审批权 限如下：？ A、企业因国务院决定事项所形成的资产损失，由国 家税务总局规定资产损失的具体审批事项后，报省级税务机关 负责审批。B、其他资产损失按属地审批的原则，由企业所在地 管辖的省级税务机关根据损失金额 大小、证据涉及地区等因素， 适当划分审批权限。C、企业捆绑资产所发生的损失，由企业总 机构所在地税务机关审批。损失审批的时限A、受理审批的 时限。受理审批的时限。负责审批的税务机关应对企业资产损 失税前扣除审批申请即报即批即报即批。即报即批税务机关 受理企业当年的资产损失审批申请的截止日为本年度终了后第 45日。截止日为本年度终了后第 企业因特殊原因不能按时申 请审批的，经负责审批的税务机关同意后可适当延期申请。可 适当延期申请。可适当延期申请B、作出审批决定的时限：作 出审批决定的时限：由省级税务机关负责审批的，自受理之日 起30个工作日内；由省级以下税务机关负责审批的，其审批 时限由省级税务机关确定，但审批时限最长不得超过省级税务 机关负责审批的时限。因情况复杂需要核实，在规定期限内不 能作出审批决定的，经本级税务机关负责人批准，可以适当延 长期限，但延期期限不得超过30天。同时，应将延长期限的理 由告知申请人。（4）资产损失确认证据 自行计算扣除损失 的证据 有关资产“会计核算资料”、“原始凭证”、“内部审 批证明”等。需报批损失的证据 需报批损失的证据 企业按 规定向税务机关报送资产损失税前扣除申请时，均应提供能够 证明资产损失确属 已实际发生的合法证据，包括：“外部证据” 和“内部证据”。A、外部证据，主要包括：外部证据，主要 包括：a、司法机关的判决或者裁定；b、公安机关的立案结案 证明、回复；c、工商部门出具的注销、吊销及停业证明；d、 企业的破产清算公告或清偿文件；e、行政机关的公文；f、国 家及授权专业技术鉴定部门的鉴定报告；g、具有法定资质的中 介机构的经济鉴定证明；h、经济仲裁机构的仲裁文书；i、保 险公司对投保资产出具的出险调查单、理赔计算单等；j、符合 法律条件的其他证据。B、内部证据，主要包括：内部证据， 主要包括：a、有关会计核算资料和原始凭证；b、资产盘点表； c、相关经济行为的业务合同；d、企业内部技术鉴定部门的鉴 定文件或资料（数额较大、影响较大的资产损失项目，应聘请 行业内的专家参加鉴定和论证）；e、企业内部核批文件及有关 情况说明；f、对责任人由于经营管理责任造成损失的责任认定 及赔偿情况说明；g、法定代表人、企业负责人和企业财务负 责人对特定事项真实性承担法律责任的声明。（5）资产损失扣 除办法的执行日期 本办法自2008年1月1日起执行。4、国家税务总局关于企业以前年度未扣除资产损失企业所得税 处理问题、国的通知（国税函2009772的通知（国税 函2009772