房地产重点整理

房地产重点整理第一章 绪论1、房地产 ：核心是房产和地产；狭义是土地及其附着物；广义是土地、土地上的永久性建筑物、基础设施、自然资源以及由此衍生出 的各种物权。2、房地产的形态 ：单纯的土地、单纯的房产、房地合一3、房地产的分类 ：1）土地的分类A 按所有权分：国有土地、集体土地B 从使用角度分：农牧渔用地，居住用地，工业用地，商业、旅游及娱乐用 地，交通绿化等公共用地，科教文卫用地，综合及其他用地C 按开发程度分：农用地、建筑用地、未利用土地2）房产的分类A 按功能：住宅和非住宅（办公用房、商业用房、工业用房、仓储及其他）B 按结构：土木、砖木、钢筋混凝土、钢结构、木质结构4、房地产在国民经济中的地位和作用 ：1）房地产是城市一切活动的物质基础A 是城市一切活动的物质载体（驻足、休憩）B 住宅是人们必须的生活资料C 城市财富的主要组成部分D 必要的生产资料E 城市财政收入的主要来源F 权力和财富的象征2）房地产与其他产业关系密切A 促进建筑业、金融业、建材工业、建筑设备工业、冶金业的发展 ;B 促进金融业发展C 促进旅游业、商业、服务业、民用工业的发展5、土地的属性 ：自然、经济、社会、法律（了解， P4-6）6、房地产产业 ：指从事房地产开发、经营、管理及服务的产业部门，属于第三 产业7、房地产经济学是多学科交叉的应用经济学第二章 地租理论1、资本主义地租 ：租地农场主为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过 平均利润的那部分剩余价值。土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提； 土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经形式2、级差地租1）来源：农业工人的剩余价值2）形成条件：土地等级不同3）形成原因：土地经营权的垄断4）形式:A级差地租I:由土地的肥沃程度不同和位置差异引起B 级差地租U:在同一土地上追加投资所产生的的利润高于劣等土地产 生利润的部分地租3、绝对地租1）源泉:农产品的剩余价值2）原因:土地所有权的垄断3）条件:农业资本有机构成低于社会资本有机构成低于社会资本有机构成4、垄断地租 :1）由产品的真正垄断价格带来的超额利润转化而成的地租2）垄断价格决定因素:稀缺程度、人的欲望和支付能力3）地租:仅为土地投入的资金租金:地租、其他投资及利息4）地租是租赁关系，土地价格是买卖关系5）土地价格 =地租/利率5、古典经济学的地租理论 （P22-25）6、新古典经济学的地租理论1）理论:地租的边际生产力理论（ P32）2）代表人物 : 威克斯蒂德、马歇尔3）边际剂:所产生的的报酬刚好与耕作者的生产费用相等的一个剂量4）稀有地租和级差地租A 所有的地租都是稀有地租，也都是级差地租B 如果地租被看做土地服务总价值，超过所有土地在按照边际利用时所提供 的总服务价值的差额时，地租就是级差地租。5）城市地租:等于位置地租加上农业地租土地所有者的土地年收入中，包括地租和利润两部分。地租是土地的原始价 值或公有价值。大部分位置地租是公有价值6）准地租:指从人类制造出来的特定生产工具中获得的收入7）地租就是影响土地产品价格的成本8）关于房价与低价关系:土地成本驱动论、房屋需求引致论及房价地价互为因 果论9）城市地租理论（ P34-35 了解）第三章 区位理论（主要看书）1、区位: 指某一空间的几何位置， 是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间 的相互联系和相互作用在空间位置上的反映2、区位的分类 :自然区位和经济区位3、影响房地产区位的主要因素:A 一般因素（社会、经济、区位）B 区域因素（住宅区、商业区、工业区）C 个别因素（土地、建筑物）4、工业区位选择的三个法则:A 运输区位法则原料指数:原料重量与制成品单位重量之比若原料指数大于1,生产地设于原料地;若原料指数小于1,生产地设于消费地;若原料指数等于1,两地皆可B劳动力区位法则C聚焦法则第四章土地制度及市场构成1、原有体制下我国土地制度的特征：土地公有、无偿使用、无期限使用、禁止 转让（1988年后允许）2、当代世界各国土地制度主要类型： 私有为主，无偿使用（美、日、法、德） 公有为主，无偿使用（前苏联、东欧、1988年前中国） 公有为主，有偿使用（香港、英国、新加坡）3、土地使用过程:征购（征用）f 出让（批租）f 一级转让f二级出租 三级卖方:集体国家开发企业买方:国家开发商开发企业客体:所有权一定期限的使用权使用权4、我国地产市场构成（1）土地征购市场土地征购：指国家为了公共利益的需要，依法对集体所有土地进行征用并支付 补偿费的行为。（2）土地出让市场（又称批租市场或一级市场）土地出让：指归家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使 用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。交易期限：商业、旅游、娱乐40年（可能会考） 居住地70年 其余均为50年出让方式：2004年8月31前为协议、招标、拍卖2004年8月31后为招标、拍卖、挂牌（重要，会考）（3）土地转让市场土地转让：土地使用者将土地使用权再转让的行为（二级市场）转让方式：出售、交换、赠与（4）土地出租市场（唯一不用办过户手续，但仍需备案）土地出租：指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物及其他附着 物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。5、土地征购补偿费：土地补偿费+安置补助费+地上附着物及青苗补偿费第五章房地产价格重点：1、房地产的价格构成及影响因素2 、结合我国现实，2003年以来为何房价越调越高3 、最基本的3种估价方法（看笔记）1、土地价格的内涵：从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化 的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。在土地价格为一定年限土地使用权价格时，实际的土地价格可能略小于理论 上（若干年）地租资本化的结果。 土地价格中，也包括真正地租的资本化和土地资本价格两部分2、土地价格的形成P63土地的价格是由供求决定的如图，在需求为d时，土地价格为p;在需求为d1时，土地价格为p1。3、土地价格构成的本质P64从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成土地资本价格为土地本身的资本价格和外部辐射价格之和。土地本身的土地资本价格的理论构成公式为：Jdz=Jj*（1-K x）*（1-K j+Jx-Jf我国城镇土地价格的实际构成可表示为：土地=农地征收费+ 位置和用途及容积率+（土地开发费+城市建设价格（绝对低价）等因素差价（级差地价）配套费）（土地资本价格）4、土地价格构成P66土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能减值, 即可能为负数）、不确定性的风险补偿费，可达性（区位）价值构成。5、土地价格的种类P67（1）市场价格和市场价值：市场价格又可以称为交易价格，指在市场交易中， 特定交易的买卖双方交际成交的货币额。（2）土地所有权价格和土地使用权价格（3）基准（均价）地价和标定地价标定地价是指在一定时期和一定条件下， 能代表不同区位、不同用途地价水平的 标志性宗地的价格。（4）课税价格、征收价格、抵押价格（5）总价格、单位价格、楼面地价总价格是指某一定面积土地的总价值单位价格是上述总价格与土地面积的比值，即单位面积土地价格 楼面地价是单位建筑面积地价，等于土地总价格除以建筑总面积 探6、建筑容积率：等于建筑总面积除以土地面积第六章房地产经济波动1、商品房空置率什么是空置率？ 国际上：指某一时刻所有的空置房屋面积与全部房屋面积存量之比 国内常用：商品住宅空置率是报告期的商品住宅空置面积除以报告期可供销售 和出租的商品住宅面积官方看法：空置时间1年以内位待售商品房1年以上3年以内为滞销商品房3年以上为积压商品房