今年卖地收入将再破3万亿 约占地方收入百分

今年卖地收入将再破3万亿 约占地方收入50%（上海丽仁行房地产经纪有限公司-经济研究院）“土地财政”将再破3万亿在一线城市土地 市场火爆的映衬下，“土地财政”依旧是2013 年的关键词。 据第一财经日报记者粗略统计，今年全国土地出让收入有望再度超过3 万亿元，并 创下历史新高。尽管土地出让收入中有相当一部分将用于征地拆迁支出等，真正的土地收益并没3 万亿 这么多，但迅猛增长的土地出让 数据，仍令地方财政转型显得“路漫漫”。有望再超3 万亿 截至发稿，尚无官方机构发布今年全国的土地出让收入情况。按照惯例，此类数据会由 国土资源部和财政部发布。前者一般会在次年的1 月份发布，而后者一般会在3 月份的全国 两会期间发布。因统计口径不同 （国土部依照土地成交时间统计，财政部依照土地出让金入库时间统 计），两个部委发布的数据略有不同，但差额不大。2014 年 1 月上旬，国土部会召开全国国 土资源工作会议，届时土地出让数据便会对外公布。2011 年全国土地出让收入曾达到3.15 万亿元的历史高峰，2012 年回落到2.7 万亿元。 虽然2013 年的数据尚未出炉，但依照此前官方和民间机构的统计，可以推断今年土地出让 收入有望创下历史新高。一是财政部的数据。财政部部长楼继伟曾表示，今年 17 月，国有土地使用权出让收入 20151 亿元，增长 49.4%。此后财政部也发布数据称，今年前三季度全国国有土地使用权出 让收入26836 亿元，同比增加8900 亿元，增长49.6%。一般而言，每年的三四季度是地方土地出让的高峰期，如果全年土地出让收入能维持 40%以上的增速，则今年土地出让收入将达到3.78 万亿元。对于今年土地收入有望再破3 万亿元，另一个民间数据可以进行佐证。 中国指数研究院微博的报告显示，2013 年111月全国300 个城市土地出让金总额为2.7 万亿元，同比增长 62.2%。中指院所统计的城市范围为300 个，而我国现有城市超过600 个，按照近3 年的规律， 其余 300 多个城市全年土地出让收入在 6000 亿元7000 亿元之间。简单汇总计算，今年全 国土地出让收入也有望达到 3.3 万亿3.4 万亿元。这个数据区间也大致符合今年 房地产市场的整体走势。今年大中城市房价一直处于涨 势，年中之后更为明显，京沪广深四个一线城市房价已经数月同比涨幅超过20%。房价涨势凶猛，作为“原料”的土地市场自然水涨船高，无论是土地单价抑或地块总价 之高，均数番突破历史纪录。如中指院统计，2013 年 111 月，全国 300 个城市各类用地楼面均价为1174元/平方米， 较去年同期上涨32.5%。其中住宅用地楼面均价为1610 元/平方米，同比上涨25.9%。如果从1999 年统计至2013 年，则15 年来的全国土地出让收入总额将达到19 万亿元 左右。当然，土地出让收入的增长高峰是在2004 年后，因为当时土地招拍挂政策出炉，土 地出让的市场化进程开始提速，此后土地出让收入便不断创下新高。占地方财政收入比例最高七成土地出让收入增加，一方面给外界营造房价可能还将上涨的预期，另一方面使得地方政 府在发展经济过程中腾挪的空间更加宽松。自 1994 年分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成 地方的第二财政。土地收入在地方政府本级财政收入中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%。土地财政成因已久，且多为外界诟病，其理由多为推高房价或者酿成征地纠纷。但也有 观点认为，现有中央地方财政体制下，地方事权多而财力小，缺少税源，不得不借助变现土 地资源发展经济。根据财政部数据，2012 年地方财政收入（本级）为61077.33亿元。2013年 111 月累计地 方财政收入（本级）62567 亿元，同比增长 13.1%。如果依照这个比例推算，2013 年全年地方 财政收入（本级）将达到 6.9 万亿元。结合上述推算出的今年土地出让收入数据，2013 年土地收入占地方财政收入（本级）的比 例将在 50%左右。北京工商大学贸易经济系副主任徐振宇此前提供给记者的一份统计显示，2004 年2012 年的9 年间，土地出让收入占地方财政收入（本级）的比例多数在四成到七成之间，最低的是 2008 的 36.21%，最高的是 2010 年的 71.68%，其余有 3 年比例超过了 50%，另外四年比例 低于 50%。不过，徐振宇并不完全认同上述数据能完整体现地方土地财政的现状，而是认为还应该 从土地出让纯收益的角度来看问题。2008年2012年5 年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元。按照徐振宇的统计，这五年，地方政府土地出让纯收入约 4.1 万亿元。土地出让纯收入占地方财政收入比重，除 了2012 年为 9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010 年超过了38%。此外，自 2010 年以来，土地出让纯收入占地方财政收入比重已经是连续两年下降。在 徐振宇看来，除地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而开始有意识地“打埋伏”外，另 一个重要因素是国有土地上房屋征收与补偿条例的贯彻实施，以及农村居民维权意识的 不断增长，地方政府被迫提高了征地和拆迁补偿标准，导致土地出让纯收入迅速降低。随着土地资产化进程的加快，从土地出让收入的角度来理解土地财政已略显简单。另一 种分析框架是土地财政=土地税收收入 土地出让收入 土地贷款收入。如果将三者相加，则 地方财力依赖土地的程度将更加明显。更值得关注的是，随着土地出让市场化程度的提高，土地出让收入更加公开透明，但支 出的公开透明程度却原地踏步多年。在财政部年中公布的“2012 年全国财政决算”中，包括了2012 年中央政府性基金收入 决算表和2012 年中央政府性基金支出决算表。但包括土地出让收入的地方政府性基金，则 只有2012年收入决算表，而没有2012 年地方政府性基金支出决算表。换言之，外界只能知道地方政府从土地出让过程中获得了多少收入，而不知道这些资金 具体的支出情况。一线城市领衔2013 年土地市场整体成交火热，如果分城市来看，可以发现一线城市及部分二线城市 的土地市场“热得发烫”，而大部分三四线城市的土地市场则有些不温不火。据中原地产统计，截至12月 23日，北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014 亿 元，相比2012 年全年的2005 亿元上涨150%。其中，上海全年土地出让金为2178亿元，北 京紧随其后高达1736亿元，广州和深圳分别为650亿元和 450 亿元。除了一线城市，部分热点二线城市亦成为 房企布局的重点。截至发稿，2013 年杭州成功出让225 宗地块，成交金额高达1327亿元，较2012 年翻倍，同时也刷新了历史纪录； 南京共完成84 幅商住类用地的出让，总出让金额为794亿元，相比去年全年的358亿元翻 倍，同样创出历史新高。据克而瑞研究中心提供的数据，今年前 11 个月，全国 53 个重点城市经营性用地成交面 积同比增长 21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达 83%，二三线城市分别提升了13%及34%；土地出让金方面，重点城市前11 个月土地出让金合计同比增长67%，一线城 市土地出让金涨幅更是高达 195%。在多数业内人士看来，今年一线城市及部分二线城市土地市场的火爆，与品牌房企的“回归 一二线战略”密切相关。数据显示，2013 年前 11 月， 万科、绿地、保利、中海、恒大五大房企纷纷加大在 二线城市的投入，拿地金额和面积激增。绿地、恒大、中海在一二线城市的拿地金额占比均 超过 90%，其中绿地更是高达 97%。保利和万科在一二线城市的拿地资金占比也分别高达 87.4%和 77%。一家 A 股上市中型房企的副总经理对记者表示：“很多房企原来去三四线城市做开发， 但不少被套住了，最终他们还是认定了在一二线城市开发是相对安全的，所以都回来了。包 括一些以前没有在一二线城市开发、在三四线开发赚了钱的房企，看到再在三四线城市开发 空间不大，也往一二线城市挤，导致一二线城市现在土地市场非常热。”北京中原地产市场研究总监张大伟认为，与三四城市房地产市场的高库存、低去库存化、 低增长相比，一二线城市更凸显出高利润、高周转、高去库存化的“三高”趋势。克而瑞研究中心预计，2014 年的土地市场有可能呈现“先扬后抑”走势。具体来看， 上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之后，成交量 增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消 退，另一方面，预计明年下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。