自贡市大安区工业经济示范基地1

道合机构自贡市大安区工业经济示范基地项目运作方案重庆精瑞信用担保有限公司自贡市大安区工业示范基地整治及建设项目方案一、项目所在地概况一、自贡市概况自贡市，距今已有66年的建设历史，素以“千年盐都”、“恐龙之乡”、“南国灯城”闻名中外。全市幅员面积4373平方公里，辖四区两县，人口315.78万人。自贡是国家历史文化名城、对外开放城市、全国卫生城市和国家级优秀旅游城市。改革开放以来，快速发展的自贡，从一个单一产盐的古老盐都发展成为经济、科技、社会事业协调发展的综合性中等工业城市，并快速向大城市目标迈进。目前，城市面积已达到873平方公里，城镇人口94.1万人，城镇化率34.18%。2004年全市国内生产总值达249.35亿元，人均GDP突破1000美元，GDP总量居全省第八位，人均GDP居全省第五位；实现财政总收入15.69亿元；规模以上工业增加值53.7亿元，实现利润8.5亿元，增加值总量居全省第九位，利润总量居全省第五位；粮食总产量122.82万吨；实现社会消费品零售总额65.89亿元。2004年末全市金融机构存款余额231.83亿元，其中城乡居民储蓄存款余额161.29亿元。以灯会、恐龙、盐史为主的旅游资源独具特色。科技力量较强，全国高分子合成材料中心、全国炭黑行业开发中心、全国井矿盐研究检测和情报中心、川南数字微波枢纽中心，川南电力调度中心、全省精细化工工程技术中心坐落其中，各类科研机构达64个。自贡市有优越的投资环境、功能齐备、基础设施完善、交通便利、通讯畅通。内宜高速公路横穿境内，内昆铁路穿城而过。能源供应充足，城市居民气化率达98%，自来水普及率100%。目前，自贡市已形城盐化工、化纤、机械、新材料、农产品加工为主导的“五大产业集群”发展新格局，正向着大城市发展要求的目标迈进。二、大安市概况大安区位于自贡市东北部，是自贡市城市中心区之一，幅员面积245平方公里，城区建成面积13.7平方公里，辖四个街道，10个乡镇。总人口37.16万人，城镇人口20万人，常住人口城镇化率达55.60%。2004年，全区国内生产总值完成40.92亿元,其中：第一产业实现增加值3.95亿元，第二产业实现增加值22.4亿元，第三产业实现增加值14.57亿元；财政总收入完成1.31亿元，地方级财政收入6236万元；规模以上工业总产值11亿元，增加值完成3.6亿元；全社会固定资产投资完成6.67亿元；社会消费品零售总额9.39亿元；城镇居民人均可支配收入6458元，家民人均纯收入3058元。2004年全区金融机构全部存款余额14.59亿元，其中城乡居民储蓄存款余额9.98亿元。综合经济实力列全省丘陵型区县第十三位。1、丰富的资源条件大安区不仅自然条件优越，而且有丰富的旅游资源，名胜古迹众多，为大安旅游事业的发展提供了条件。近年来大安区把旅游作为第三产业的龙头，加强了资源开发和基础设施建设，旅游事业取得了长足发展。位于大山铺镇境内的恐龙化石群，其藏量之丰富，种类之众多，保存之完好，堪称世界一绝，在原址修建的自贡恐龙博物馆，是迄今为止亚洲最大的恐龙遗址博物馆，世界瞩目，收藏、研究、陈列中保罗世纪恐龙化石成为“中国旅游胜地四十佳”之一，游客络绎不绝，被列入省级文物保护单位。位于大安境内清道光15年(1835)凿成的海井，是世界上最早的超千米盐井和中国第一口采用钻井水溶单提捞法工艺的发源井，至今保存完好，被列为国家级重点文物单位。位于新燕村的硅化木，长23.3米，最大直径1.3米，大的分枝10个，干枝、根系都保存完好，被称为大自然的纪念碑，具有重要的科研旅游观赏价值。绿色葱笼、湖水澄碧的青龙湖、园林式的公园以及川南第一古寨三多寨开发设施初具规模，同时，加大了东线旅游线的开发力度，一批配套旅游观光点，胜利镇农家乐、井池园、和平青莲寺建成投入使用，对游人具有很大的吸引力，这些景点开发建设，形成了大安旅游业得天独厚的优势。2、经济的不断发展大安区先后制定和出台关于进一步促进经济发展的若干政策问题的决定、关于解放思想加快改革促进经济发展的措施和关于鼓励外来投资的若干政策规定等一系列改革方案及配套政策文件，涉及农业、工业、第三产业及个体私营经济等，形成了加速全区经济发展的政策体系。对外区政府与海口市秀英区、长春市南关区、北海市海城区、成都市金牛区建立了友好关系。在招商引资领域方面，发挥地处城区兼有农副产品丰富的优势，重点对土地、企业、基础设施、旅游农业等四大类项目进行了招商引资，仅1999年全区共引进100万元以上的项目21个，资金到位4281万元。全区9个乡镇开发小区稳步发展。其中凤凰乡马吃水开发区被省政府、省乡镇企业管理局命名为四川省乡镇企业示范区。凤凰乡、红旗乡、大山铺镇综合实力已跨入全省乡镇200强行列。5个乡镇、47村基本实现小康。3、以机械、建材等为主的工业结构工业由过去单一的制盐行业，发展成以机械、建材、化工、食品等行业为主的工业结构，为适应市场，调整了产业、产品结构，以“科技兴企”为重点，生产适销对路的新产品，加大了工业企业的改制，至1999年全区完成企业改制345户，盘活资金7850万元。通过改制，以机械、建材、化工、食品为主的工业结构也得到了合理调整。工业生产持续发展，经济效益增长全部工业总产值完成5.8亿元，年销售收入500万元以上工业总产值完成3.16亿万。工业产品质量合格率和质量稳定率均达100%，产销率达到98.36%。一批名、特、新、优产品脱颖而出。井盐、草编、石墨制品、碳酸锶、水泵、电站锅炉配件等产品已达到国内同行领先水平。草编制品分别获全国星火产品银质奖，JK型交流低压电控设备获国星火计划金质奖。在95年四川工业产品博览会上新开发生产的不锈钢复合板、HDNM系列防误型隔离器获金奖，KYNI-10型交流金属封闭皑装、T-50S78型单级和双吸清水泵获银奖，紫荆花系列茶获99-杭州国际茶叶博览会优秀产品奖。这些产品远销韩国、美国日本等32个国家和地区。4、不断完善的基础设施近年来，大安区在基础设施建设方面投资总额近2亿元，项目达100余个，对城市公用基础设施进行了大规模改造和建设。建成了一批小游园、小花园、花台、小绿带和城市雕塑，1997年实现了全面绿化达标。城市配套设施在建成一对山批发市场之后，又建成了和大农贸市场。1998年，仁和路改造工程、北环路大安段等重点工程开始启动。境内内宜铁路、内宜公路和6条县道横穿境内，现有各类公路141条，总长327.87公里，(其中省道2条，长23.35公里，县道6条，长49.38公里)实现了村村通公路。内宜高等级公路大安段、山岭重丘二级混凝土路太大路大安段13.64公里和盘都大道1.44公里建成通车。通讯上，全部实现传输光纤化、交换机程控化，建成三多寨移动通信站。基础设施和通信设施的改善，必将对大安区及全市城市发展和经济建设产生十分重要的作用。二、建设内容：一、建设范围：1、天鹅湖开放式公园628.9亩（含翁塘水库水面）2、基地内1600余亩综合配套用地3、基地内1500余亩工业用地二、建设内容：1、全部面积的拆迁安置（拆迁地农民的养老保险费另计）2、基地内七通一平建设（含道路、污水、管网等工程，上水、气、电、通讯、光纤等工程按照“谁投资谁受益”的原则由相关职能部门投资建设）3、基地内的绿化4、基地内配套设施的建设5、天鹅湖开放式公园的修建6、工业标准化厂房的修建三、合作模式将天鹅湖的土地整治、公园及配套建设部分同工业及综合用地的开发做为一个整体来匡算，将天鹅湖地块的土地整治、公园建设、配套基础设施的成本摊入合资公司，与工业、综合用地的整治成本共同构成合资公司的总成本，在合资公司的收入中冲抵。天鹅湖地块的商业设施和商务别墅的建设和销售，作为政府给投资商的投资回报和补偿，由投资商独资自主完成。1、天鹅湖地块：该地块利用现有的翁塘水库及周边环境，通过整治开发，建成配套有商业设施、商务别墅群的开放式公园，作为整个工业经济示范基地的环境大配套，以期达到投资商盈利并通过创造更为优美、更适合工作居住的环境而提升整个工业基地土地价值的目的。该地块的商业开发建设由投资商独资自主进行，其开发模式为：为求得最低地价，建议经选点、测算后先取得符合规划的商业、别墅建设用地，取得方式可分三种方式：A、通过拍卖全额缴纳土地款；B、预约价格，缴纳部分定金；C、通过投入与产出置换的办法，以进行整个地块内的拆迁安置、土地整治及开放式公园的全面建设获得土地。若采用前两种办法，在获得土地后即由合资公司进行拆迁安置原土地上的居民（具体拆迁安置办法为：由双方根据相关法规条例并参照当地实际情况，共同核算出安置补偿费用标准，然后由合资公司将此笔费用一次性支付给政府，政府用此笔款项负责组织实施动迁），其后由合资公司进行土地整治，建设公园，由投资商独立进行商业设施和商务别墅的开发。公园建成经验收后，移交给政府，投资商自行销售商业设施和别墅以实现预期回报。2、工业用地、综合用地：由双方合资成立项目法人公司进行开发。其中，投资商以现金7200万元作为出资并取得该公司60%的股份；基地管委会以具有合法手续的有效资产或现金入股，取得该公司40%的股份。考虑到各方面情况，合资公司的注册资本可作如下设计：A、按实收资本注册，即投资商的7200万现金加上管委会经评估作价4800万的资产，注册资本为12000万；B、注册资本为2000万，其中，投资商为1200万，管委会800万。投资商应注入资金的剩余部分即6000万作为大股东对公司的借款；C、注册资本仍为2000万，其中，投资商为1200万，管委会800万。但将投资商剩余的6000万作为资本公积金放入公司，并通过合法的手续约定，此笔公积金为投资商独享。新公司以股本金中的现金部分作为启动金，通过合理的资本运作来进行基地的滚动开发。其预期盈利模式为：A、拍卖经整治的综合用地所得（其中政府收取的土地出让金为拍卖价的25%，市、区两级政府按六四分配，区里将所分得的出让金全部计入公司收入；拍卖土地所得款扣除25%的土地出让金后全部计入公司收入）；B、工业用地：经整治后，三分之一的土地进行协议出让；三分之一的土地建好厂房后再出售；三分之一的土地建好厂房后供出租。所有出让、出售收入扣除应缴出让金后与出租收入计入合资公司。关于园区招商运转后所产生的税收收入返还问题，由双方另行商定。合资公司的总收入中，除去开发成本（包含公园的建设成本）、归还融资本息等后剩余的部分作为可分配利润，双方按所持股份进行分配。四、经济测算一、工业经济示范基地的投入测算1、开放式公园修建成本A、公园建筑面积：444亩（扣除商业开发及别墅开发用地）B、公园单位投资成本：200元/平方米C、公园建筑投资：5914万元（含小景、绿化、广场、游乐设施、配套设施、水库整治等，不包含商铺、经营性用房及商务别墅）2、建设费用鸿鹤新城基础设施建设成本估算情况表序号区域项目 金额工业区商业区小 计备 注1道 路 建 设5021410891291、 工业区：挖方约107万立方，填方约107万立方。商业区：挖方约170万立方，填方约170万立方。2、 本估算表是根据规划院的估算进行统计的。3、 本估算未包括园区内铁路、变电站、污水处理池等的建设，发生时另计。4、 本估算的所有规费、费率部份均按2005年5月以前的有关政策、规定计算。建设工程费率按三类四级二档取费。5、 道路建设包括的内容有：40米宽，1000米；宽30米，3368米，宽24米及以下7707米；主排洪沟22447米；雨水管24110米；排污管12055米；人行道砼块；绿化带等。6、 水包括工业管道DN800 1000米；DN600 3000米；DN400 4100米；生活管道DN800 360米；DN400 11000米；DN300 2000米；DN200 4700米；DN100 3500米。7、 其它费用中：图纸审查费按设计费的5%计算。8、 平基土石方暂按道路高程计算方量。9、 道路建设工程中按250元/。（其中：结构层45元/，混凝土面层120元/，人行道路块60元/，绿化、照明等25元/。）10、 公园区：配套费按82元/计算。11、 单位：万元2平 基 土 石 方340221425544小 计（A）84236250146733其 它 费 用1688.312782966.3勘察设计费4%A337250587工程监理费2.4%A202150352前期工程费2%A168125293质量监督费2A171229图纸审查费5%161329工程招投标费3A251944不可预见费10%A8426251467散装水泥专项资金0.8元/70.375145.3定额测定费1.4%11920合 计10111.3752817639.3则建设总成本为：17639万元3、拆迁安置成本（1）国有土地拆迁成本测算：A、说明：1、区域内国有土地面积为774.89亩，扣除已建成区408.59亩，本次调查面积366.3亩，其中出让土地42.6亩；2、营业用房按砖混2000元/、砖木1800元/、木柱1600元/计算；生产用房按砖混1100元/、砖木900元/、木柱800元/计算；住宅按砖混730元/、砖木650元/、木柱600元/计算；3、城市居民住宅附着物按每户8000元。单位附着物按每个单位100000元。自来水户头按每户2800计算。电按每户800元，单位用电按一个变压器6万元计算。天然气户头按每户3000元计算。电话按每户158元计算。B、具体测算（单位：万元、）a、消防队：户数17、面积1032、营业用房4.8、生产用房87.12、附着物及设施22、提前搬家费1.53、误工费0.51、搬家补助费0.51、水8.4、电2.4、气0.6、闭路0.06、电话0.47、代办费6.8、合计135.2；b、省建：户数380、面积21756、营业用房157.4、生产用房131.56、住宅1406.92、附着物及设施320、提前搬家费23.61、误工费23.95、搬家补助费7.87、水105.28、电42、气112.8、闭路11.4、电话5.84、代办费151.6、合计2500.23；c、冻厂：户数24、面积24196、营业用房888、生产用房2173.16、附着物及设施80、提前搬家费2.16、误工费36、搬家补助费0.72、水1.12、电12、气6、闭路0.9、电话0.31、代办费9.6、合计3209.97；d、15个企事业单位：户数15、面积16920、生产用房1721.8、附着物及设施150、提前搬家费7.2、误工费45、搬家补助费2.4、水4.2、电90、气13.5、闭路0.45、电话0.47、代办费32、合计2067.02；e、火车站工务段：户数297、面积15651.86、住宅1126.43、附着物及设施237.6、提前搬家费17.82、误工费5.94、搬家补助费5.94、水83.16、电23.76、气89.1、闭路7.42、电话4.69、代办费118.8、合计1720.66；f、鸿鹤片区：户数1802、面积50771.6、生产用房3738.44、附着物及设施144.16、提前搬家费108.12、误工费36.04、搬家补助费36.04、水504.56、电144.16、气540.6、闭路45.05、电话28.47、代办费720.8、合计6046.44；g、零散居民户：户数37、面积3316.59、住宅788.52、附着物及设施29.6、提前搬家费2.22、误工费0.74、搬家补助费0.74、水10.36、电2.96、气11.1、闭路11.1、电话0.58、代办费14.8、合计872.72；C、合计：16552.24万元（2）集体土地征地拆迁成本测算A、说明：1、不可预见费按征地补偿，拆迁补偿，上缴税费之和的5%计取，含统征业务费3%计算为1322.98万元；土地勘测定界费160.11万元；其它不可预见费707.8万元；2、公园区中水库179.31亩，补偿成本按水库周边6个生产组平均标准计取；3、拆迁补偿标准：建筑物按58号令高限计取；构筑物个人按6000元/户，集体按30000元/单位；附着物个人按4000元/户，集体按20000元/单位预估；搬家打灶误工按940元/户；过渡安置按12个月50元人口计算；水2800元，电800元，气3000元，电话158元，闭路280元的单价计取；4、上缴税费标准：a.土地管理费1334/亩；b.耕地开垦费10000元/亩；c.新增建设用地有偿使用费9338元/亩；d.耕地占用费2664元/亩；e.新增菜地开发建设基金7000元/亩。按以上标准共需上缴税费8407.17万元；5、失业保险费按自贡市征用土地失地农民失业保险方案预估，人均耕地0.31亩，亩农转非3.2人，每人保险费3125元。B、集体土地征地拆迁成本测算明细表单位：人、户、亩、万元项目功能区征地补偿拆迁补偿人口户数面积其中成本人口户数建筑面积成本耕地其它商住区245210461336.11504.13831.984701.943065108813770911644.96工业区20747401593798.89794.115807.492182617624856577.48公园区29390628.9211.33417.572288.252939211080774.13合计481918763558.011514.352043.6612797.685540179421127418996.57项目功能区上缴税费保险费不可预见费总成本管理费开垦费使用费耕地税菜地基金成本商住区178.24504.131247.66134.33532417.33766.25960.4520490.93工业区212.51798.891487.54212.85593270.74648.125832.8417136.675公园区83.9211.33587.2756.31481086.891.56216.784457.52合计474.651514.353322.5403.410606774.915062010.0742085C、合计为：42085万元（3）拆迁成本总计为：58637万元4、厂房修建按照工业用地中2/3的土地用于修建标准化厂房，容积率0.8、每平方米造价为200元计算，则修建厂房面积为：13176660.846.78万平方米，总成本为702009356万元5、补贴工业基地内修建的行政办公大楼的成本应当地政府要求部分计入总成本，可采用补贴的方式返还给当地政府，由政府自行修建。具体补贴金额目前尚在与政府商议中，还未最后确定，本次测算按照4000元/亩计算补贴，则补贴总金额为：0.439241570万元6、总成本总成本合计为：93116万元二、工业经济示范基地的收益测算1、土地拍卖收益设定商住区土地拍卖价格为50万元/亩，可拍卖用地总面积为1407亩，拍卖收益中上缴部分为土地出让金（占拍卖收入的25）的22，即5025222.75万元，土地出让金中区、市所得部分均划入公司以弥补基础设施建设的不足，预期拍卖收益总额为：47.25140766480.75万元（按现行政策应上缴的各项费用已计入成本）2、工业用地出让收益设定工业用地中1/3用于出让，出让价格为10万元/亩，则出让收益为13173104390万元。3、工业厂房出租收益以三年为测算的计算周期，厂房的建设期为1年，出租收益期为两年，50的厂房用于出租，租金为5元/平方米.月计算，租金收入为：46.78万平方米505242806.8万元4、工业厂房出售收益厂房修建成本前面已测算，其每平方米土地成本（按照土地出让价格10万/亩计算）为：100000（6660.8）188元，再计算其他费用100元/平方米，则每平方米成本为288元，按照900元的销售价格、23.39万平方米的销售面积计算，收益为：14314.68万元5、配套费全额返还：其中综合配套用地（容积率按1.5计算）的配套费返还为：14076661.58211526万元，工业用地（容积率按0.8计算）的配套费返还为：13176660.8412877万元，合计返还为：14403万元6、总收益收益总计为：102395.23万元7、投资商工程利润：因在合资公司中投资商占有60的股份，因而可获得60的施工工程发包权，而投资商本就是大型施工企业，具备强大的施工能力，因而在本测算中亦将工程利润计算在内，工程利润率按照30计算，总利润为（公园建设工程5914万元厂房建设工程9356万元基础设施建设工程16552.24万元）309546.7万元8、投资商实际收益为：（102395.2393116）609546.715114万元三、开放式公园内经营性项目经济测算按照前面的测算，天鹅湖开放式公园的建设成本、拆迁安置成本、土地整治成本已经由政府与投资方合资组建的项目公司全部承担，作为对投资方的回报，允许投资方在开放式公园内以15万元/亩的成本取得别墅开发用地及商业用地并进行单独开发，则：1、商务别墅的开发A、按照每10亩配套修建一栋商务别墅计算，共可修建别墅38栋B、按照每栋别墅占地0.5亩计算，用于房开的经营性用地共计19亩（按照别墅墙体外退5米计算实际用地面积）C、按照取得经营性用地的单位成本为15万元/亩，则土地取得成本为285万元，按照每套商务别墅修建面积平均600平方米计算，每平方米土地成本为：125元，按照每平方米建安成本800元、其他成本200元计算，修建商务别墅的基础成本为1125元/平方米。D、按照平均售价4000元计算，开发利润为：（40001125）600386555万元2、商业用地开发A、按照公园内商业用地30亩、容积率1计算，商铺开发面积为20000平方米B、按照单位开发成本925元（土地成本225元、建安成本500元、其他成本200元计算）、销售价格2500元计算，商铺的开发利润为3150万元。3、总收益测算商务别墅项目及商业开发项目的总收益为9705万元，该部分收益可作为投资方的纯利润，因为公园的整治成本、拆迁安置成本、园区的建设成本（也可视为对商务别墅的配套）已经由合资公司全额承担。五、经济分析一、投资回报率测算1、投资商收益测算工业经济示范基地的总投入为93116万元、开放式公园内商业运作的投入为：112560038925200004415万元。因工业经济示范基地与开放式公园内的商业投入均为投资商投资解决，所以投资商的投资总额为97531万元。而总收益为：151149705万元24819万元。若通过自有资金与银行融资相结合进行全部投资，依据自由资金不低于项目总投资35的规定，则自有资金应为34136万元，按照5.85的项目贷款利率计算，财务费用将增加3709万元（按照贷款平均使用周期为1年），毛利为21110万元，收益率为61.84。但若按照初始资金7000万元进行滚动开发计算，则利润率将会倍增。2、政府收益测算政府收益为：（102395.2393116）401570（补贴）5282万元二、投资决策分析用净现值(NPV)、动态回收期(DPP)及投资报酬率(ROI)对此投资项目进行分析，以确定此项目在经济上的可行性。1、现金流量估算表1收入预测表单位：万元项目2006年2007年-2016年总计土地拍卖收益66480.7566480.75工业用地出让收益43904390工业厂房出售收益14314.6814314.68工业厂房出租收益01403.414034配套费全额返还收益1440314403工程施工收益9546.709546.70商务别墅开发收益65556555公园内商业用地开发收益 31503150合计118840.13132874.132、现金净流量表2现金净流量表 单位：万元年份2006年2007年-2016年总计投资-97531-97531经营现金流量118840.131403.4132874.13现金净流量合计21309.131403.435343.13净现值（NPV）118840.139562.24128402.37净现值（NPV）128402.37投资回报率（ROI）61.84%（1）净现值(NPV)由表2可知此项目各年现金净流量情况，另外从基本假设中可知折现率为8%，计算出此项目的净现值(NPV)如下：NPV128402.37万元。此项目的净现值大于零，说明其报酬率远远高于基准报酬率。（2）动态回收期(DPP)考虑到货币的时间价值，采用动态回收期法来分析。由表2可以看出，在8%的基准收益率下的动态回收期为1年。（3）投资报酬率(ROI)投资报酬率净利润投资额=61.84%在将税收返还等同营运成本的前提下，本投资测算分析没有测算税收返还和营运成本，则投资报酬率为61.84%。可见，整个项目在建成后的经营期内具有非常高的投资回报率，即使在建设期内也有高于银行贷款利率的投资回报率。小结：从以上的经济可行性分析可以看出，项目NPV（128402.37万元）大于零，动态回收期和权益投资的投资回收期（1年）较短；年均投资报酬率（61.84%）较高。因此，本项目在经济上具备可行性。六、风险分析一、不确定性分析1、综合用地土地拍卖价格的盈亏平衡点当其他因素不发生变化的情况下，综合用地土地拍卖价格的盈亏平衡点为40.65万元/亩，低于此价格，整个项目将亏损。2、综合用地土地拍卖价格变化对项目收益的影响本项目的收入主要来自综合用地土地的拍卖收益，占总收入的65%，其他收入分别仅占总收入的10%左右，故仅考虑土地拍卖价格对项目效益的影响。当其他因素不发生变化的情况下，经济适用房回购价格的盈亏平衡点为40.65万元/亩，低于此价格，整个项目将亏损。表3 敏感性分析-综合用地土地拍卖价格价格数量综合用地土地拍卖收入203040506070801407项目总投资93116931169311693116931169311693116土地拍卖总收入281404221056280703508442098490112560其他收入合计35914.4835914.4835914.4835914.4835914.4835914.4835914.48利润-29061.52-14991.52-921.5213148.4827218.4841288.4855358.48注：厂房租金收益按2年考虑，不考虑工程施工收益、商务别墅开发收益、公园内商业用地开发收益。二、其他风险分析及回避措施1、政府政策变化对项目的影响政府现有政策的持久性和不变性对于整个项目的成功运作至关重要；故在运营本项目过程中，应该密切关注国家相关政策的变化趋势，同时需要自贡市大安区政府能够提供相应的文件和对项目的实施进行实质性的保障。本项目针对此风险，首先项目公司即是由政府与投资商合资组建的公司，政府在项目公司中占有相当比例的股份，同时项目公司与自贡市大安区政府将签订项目运作协议，并且要求当地人大正式行文，为项目的顺利实施做了实质性的法律保障。2、市场风险项目收益主要来自于综合配套用地的拍卖收益，而市场容量、土地价格则决定了项目的成败。依据我们所作的敏感性分析，土地拍卖价格的盈亏平衡点为40.65万元/亩，远低于目前的市场平均价格，风险极低，并且整治面积不大，可供拍卖的土地总量仅为1407亩，市场容量能够满足。3、征地拆迁风险土地能否顺利进行征地、拆迁存在一定的风险。有可能存在征地拆迁成本增加和进度延迟的情况，造成项目总体进度延迟。由于经济适用房修建所涉及到的土地面积比较小，若出现问题自贡市大安区政府及相关职能部门积极进行协调，该风险对项目的进行影响不大。4、政府人员变动对项目造成的不利影响在政府换届时，新一届政府有时侯会出现不认前一届政府的一些承诺并且大部分部门的主要负责人员一般都会予以更换的情况。很多投资商到某个地方投资，都会考虑本届政府还有多长的任期，对于本项目由于建设工期为2.5年，会受到一定程度的影响。对于政府人员变动风险，项目公司应要求政府对于以前的承诺（包括非正式文件的书面承诺和口头承诺）以正式文件的形式予以明确或者与项目公司签订正式的协议。同时，项目公司在项目的运作过程中，做好与政府各部门、各层次人员的公共关系，为合作创造良好的环境，即使人员发生变动，未走的人员能起到尽快让我方与新来人员建立良好合作关系的作用。七、资金计划与安排一、项目融资需求自贡市大安区工业经济示范基地土地整治项目整治面积（包括天鹅湖开放式公园）3728.9亩投资估算9.76亿元，其中业主（即项目公司）自筹资金7000万元，其余通过外部融资滚动开发。二、项目融资方案1、银行融资根据人民银行关于项目贷款自有资金比例不低于35%的规定，该项目的前期最大银行融资额为1.3亿元。该方式通过当地政府财政担保（尽管该担保从司法角度被认定为无效担保，但对贷款银行作为形式上的保证措施还是必要的），以及土地收益权质押实现。通过银行融资，项目公司一期可用于项目投资的资金达2亿元，按每亩土地拆迁整治成本23.7万元计可完成土地整治843亩，按每亩拍卖收入为50万元计（其中项目公司实得部分为47.25万元），一期整治完成后按其中60%的土地可用于拍卖，则项目公司土地拍卖总收入为84360%47.25=2.39亿元，归还贷款本息（贷款年利率按5.85%计，一期开发周期按1年计）1.3+1.35.85%=1.376亿元后资金留存1.014亿元。利用1.014亿元的资金留存继续滚动开发再贷款2.9亿元共计3.914亿元可实现二期1651亩土地的整治开发，其中990.9亩的土地可用于拍卖，则项目公司二期土地拍卖总收入为990.947.25=4.68亿元，归还贷款本息（贷款年利率按5.85%计，一期开发周期按1年计）2.9+2.95.85%=3.07亿元后资金留存1.61亿元，利用这1.61亿元再贷款2.88即可完成剩余1895亩土地的整治开发。在银行融资后的实际操作中，可以通过一次性授信7亿元的贷款规模，根据项目进度安排资金逐步到位使用，从而可进一步降低财务成本2、海外基金融资A、海外基金对融资项目的基本要求是（以GE基金为例）：项目属于型政府项目、基础设施建设项目；单笔贷款金额不低于人民币1亿元；提供足额的抵押品（主要指土地、房屋等），但抵押折扣率为评估价值的70；贷款期限一般为10年或以上；该项目符合引进海外基金的其他条件。B、从财务成本的角度考虑，海外基金需在贷款到位后先收取融资额6-12%的财务顾问费，以后每年收取4.5%的利息（该利率随美联储升息可能提高），贷款到期后一次性归还本金；若按总投资估算直接从贷款金额中支付融资额12%的财务顾问费且贷款期限为10年的话，贷款额为9.75亿元-0.7亿元=9.05亿元，则项目公司承担的融资利率为（9050012%+90500万4.5%/年10年）/90500（1-12%）/10年=6.48%；若财务顾问费是融资额6%，则承担的融资利率为（905006%+90500万4.5%/年10年）/90500（1-6%）/10年=5.42%；C、与银行贷款比较，通过海外基金进行项目融资，最高融资成本超过10%，但海外基金融资的优势在于认可以未来的连续收入，现金流或项目资产为担保，可操作性强；且融资额度大，对自有资金要求较低，可一次性满足项目全面启动的要求，缩短开发周期，针对海外基金融资期限越长成本越低的特点，而本方案所涉项目开发周期又较短，所以还需要注重其他项目的资金衔接，通过抵押物或抵押项目的置换保证该笔资金的连续使用，以降低实际资金使用成本。3、开放式公园内配套商业运作的资金考虑在本合作模式下，天鹅湖开放式公园的土地整治、拆迁安置、公园的开发建设被纳入整个工业示范基地项下，大大降低了开放式公园内配套商业运作的资金压力，开放式公园内商业运作的资金可以通过建设单位垫资，或项目公司分配前期利润其中投资商分配所得部分予以解决。4、项目还款来源该项目主要还款来源为项目公司整治后土地拍卖收益实得部分、工业用地的出让收益实得部分、工业厂房的出售、出租收益、配套费全额返还收益和投资商建设施工收益。三、财务评价1、土地整治总收益测算在本合作模式下，项目公司土地整治总收益包括工业经济示范基地的土地拍卖收益、工业用地出让收益、工业厂房出租收益、工业厂房出售收益（未计算天鹅湖开放式公园项目收益，因该项目属于投资商独资修建，与合资公司无关），总计102395.23万元。2、清偿能力分析本项目银行贷款总额为70800万元（按三次贷款，每次贷款期限1年测算），贷款利率为5.85%，支付利息总额4142万元。A、偿债保障比率分析在还款期内可用于偿还贷款本金的资金总额为118840.13万元，是贷款本金总额70800万元的1.68倍；在还款期内可的用于偿还贷款本息的资金总额是贷款本息总额(还款期)74942万元的1.59倍，完全能够满足贷款偿还要求。在还款期内，本金偿还保障率超过168%。B、贷款偿还期测算贷款偿还期在实际操作中争取为1年，可进一步降低财务费用。3、财务评价结论财务分析结果表表明，在还款期内可用于偿还贷款本息的资金总额远远超出贷款本息和，贷款偿还期为1年，完全能够满足贷款偿还要求。在财务上是可行的。25