物业管理最新司法解释(李钊课件)46557

物业管理司法解释与纠纷处理物业管理司法解释与纠纷处理深圳房地产和物业管理进修学院深圳房地产和物业管理进修学院 李钊李钊 焦点房地产网李钊博客主页焦点房地产网李钊博客主页http:/ 司法解释的概念和性质司法解释的概念和性质司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法律、行政法规问题所作的解释规问题所作的解释中华人民共和国人民法院组织法中华人民共和国人民法院组织法第三十三条明确规定：第三十三条明确规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释。法令的问题，进行解释。”法律法律由全国人大及其常委会颁布由全国人大及其常委会颁布法令法令国务院令，即行政法规国务院令，即行政法规司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突部分无效分无效 物业管理的司法解释物业管理的司法解释 最高人民法院民事审判第一庭起草了最高人民法院民事审判第一庭起草了关于审关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释干问题的解释、关于审理物业服务纠纷案关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释件具体应用法律若干问题的解释 这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员会第会第1464、1466次会议通过，与次会议通过，与2009年年5月月25日颁布，日颁布，2009年年10月月1日实施日实施两个司法解释修订稿数十次易稿 时间长：时间长：20032003年国务院年国务院物业管理条例物业管理条例出台出台后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，历时历时6 6年，备受社会各界关注年，备受社会各界关注 立法慎重：立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、经公开征求对司法解释修改建议、最高人民法院审判委员会第最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议次会议通过通过等程序等程序，数十次易稿，数十次易稿 范围广：范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、涉及业主、业主大会、业主委员会、开发商、物业服务企业等多方利益开发商、物业服务企业等多方利益 均衡利益：均衡利益：各方利益的博奕各方利益的博奕司法解释之规定司法解释之规定 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据护当事人的合法权益，根据中华人民共和国物中华人民共和国物权法权法等法律的规定，结合民事审判实践，制定等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。本解释。不动产所有权的构成不动产所有权的构成不动产所有权不动产所有权土地土地所有权所有权建筑物建筑物区分所有权区分所有权居住权居住权相邻权相邻权建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部分共用部分持分权持分权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章 专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系 对于不动产物权：对于不动产物权：其依法律行为而发生变更者，按照物权其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统一登记规定，即无论其所有法不动产统一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，均须经登记，始生效力始生效力-物权法之第九条规定物权法之第九条规定 非依法律行为而取得不动产物权，如买非依法律行为而取得不动产物权，如买卖、赠与、继承、遗赠、拍卖、合法建卖、赠与、继承、遗赠、拍卖、合法建造、强制执行、公用征收、法院判决等，造、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分非经登记，不得处分-物权法之第十物权法之第十五条以及第二章第三节之规定五条以及第二章第三节之规定中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第二章第三节之规定：第二章第三节之规定：n 第三节第三节 其他规定其他规定n第二十八条第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。时发生效力。n第二十九条第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。者受遗赠开始时发生效力。n第三十条第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。n第三十一条第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。登记的，未经登记，不发生物权效力。业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法规定的建筑规定的建筑物区分所有权人物区分所有权人 物业管理条例物业管理条例规定的房屋所有权人规定的房屋所有权人非业主使用人非业主使用人物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合同签订了售房合同 发展发展商将客观上已经交付了房屋商将客观上已经交付了房屋 业主业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和和中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法界定界定中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法之规定之规定中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法-作为国家基本法律规定了夫妻共作为国家基本法律规定了夫妻共有财产和夫妻个人财产有财产和夫妻个人财产第十七条第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：所有：（一）工资、奖金；（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；除外；（五）其他应当归共同所有的财产。（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。既然是夫妻共同所有，那么无论是否产权证书有无署名夫妻双方理既然是夫妻共同所有，那么无论是否产权证书有无署名夫妻双方理所当然就应该都是所有权人，即都应该是业主所当然就应该都是所有权人，即都应该是业主第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。（五）其他应当归一方的财产。理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方是所有权理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方是所有权人，另一方则是非所有权人人，另一方则是非所有权人即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非所有权人即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非所有权人自然就应该是非业主自然就应该是非业主第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定七条、第十八条的规定夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力产的约定，对双方具有约束力夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿这里说明作为夫妻业主资格可以依法转化，只要有书面明确约定即可 业主身份的确认业主身份的确认1.1.房屋所有权证书登记人（查询确认）房屋所有权证书登记人（查询确认）2.2.房屋买卖合同的合法买受人房屋买卖合同的合法买受人3.3.房屋继承人和受遗赠人房屋继承人和受遗赠人4.4.房屋合法建造人房屋合法建造人5.5.生效的行政、仲裁或司法文书确认人生效的行政、仲裁或司法文书确认人6.6.夫妻双方共同财产所有人夫妻双方共同财产所有人专有部分专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共用部分共用部分常规服务常规服务专有部分专有部分业主自己负责业主自己负责 共用部分共用部分物业管理公司、业主大会及业主物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责委员会分别负责专有部分专有部分业主自己承担业主自己承担 共用部分共用部分物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊主大会及业主委员会决议的分摊专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间界所围成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线 司法解释存在的问题司法解释存在的问题公共照明、公共通行（第三条）、公共通道（第十五公共照明、公共通行（第三条）、公共通道（第十五条）条）-逻辑错误，混淆了公有制与私有制之界限。逻辑错误，混淆了公有制与私有制之界限。在建筑物区划内应当是大家业主共同拥有和共同使用，在建筑物区划内应当是大家业主共同拥有和共同使用，即共用或共有场所、共用或共有设备即共用或共有场所、共用或共有设备具有构造上的独立性具有构造上的独立性-有的专有部分并非具备构造有的专有部分并非具备构造上的独立性上的独立性能够登记成为特定业主所有权的客体能够登记成为特定业主所有权的客体-由于现行房由于现行房产登记要求四至合围、产登记要求四至合围、2.2米层高的限制，许多专有部米层高的限制，许多专有部分并非可以进行产权登记分并非可以进行产权登记根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台、露根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台、露台台-楼顶平台、露台应当属于大家业主之法定共用楼顶平台、露台应当属于大家业主之法定共用部分部分物权法应规定哪些国家财产？物权法应规定哪些国家财产？国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经营性国家财产，经营性国家财产由公司法等规定非经营性国家财产，经营性国家财产由公司法等规定 物权法应当规定的非经营性国家财产，分为：物权法应当规定的非经营性国家财产，分为：1 1、公有物（国家所有国家使用的财产）公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关，包括国家机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等矿藏、土地、山脉、水流、海域等2 2、公用物（国家所有公众使用）公用物（国家所有公众使用），包括道路、机场、车，包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、公立图书馆、公立站、码头、公立公园、公立博物馆、公立图书馆、公立学校、公立医院等学校、公立医院等公用物也是任何个人、任何单位无法排他地占有和消费的公用物也是任何个人、任何单位无法排他地占有和消费的物品物品屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯车位、车库之优先购买权车位、车库之优先购买权n物权法物权法第七十四条规定：第七十四条规定：“建筑区划内，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。主的需要。”n这条本身与这条本身与物权法物权法第七十条所规定的第七十条所规定的“经营经营性用房等专有部分享有所有权性用房等专有部分享有所有权”矛盾矛盾n作为车位、车库本身就是属于经营性用房，何况作为车位、车库本身就是属于经营性用房，何况还有一个还有一个“等等”的概念在起作用的概念在起作用n拥有车位、车库所有权自然也是业主，不过是车拥有车位、车库所有权自然也是业主，不过是车位、车库之业主而已位、车库之业主而已n拥有车位、车库之业主，自然就可以满足其业主拥有车位、车库之业主，自然就可以满足其业主的需要的需要屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯车位归属车位归属独立式住宅附设的车位、车库独立式住宅附设的车位、车库规划内的露天车位规划内的露天车位地下（人防）停车位地下（人防）停车位架空层停车位架空层停车位物权法第六章规定的面积和人数的确定物权法第六章规定的面积和人数的确定 物权法第七十六条规定物权法第七十六条规定下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。主且占总人数过半数的业主同意。所有权人所有权人2/3决策权的变化：决策权的变化：业主共同决定的专项维修资金，业主共同决定的专项维修资金，物权法物权法使三使三分之二决策方法发生根本变化：分之二决策方法发生根本变化：原原物业管理条例物业管理条例的的2/3投票权投票权物权法物权法的双的双2/3投票权投票权 为了给以后的司法审判保留有效证据，为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二三分之二投票权应该实行实名制投票权应该实行实名制 决策的项目也发生变化决策的项目也发生变化所有权人所有权人“双过半双过半”决策权的变化：决策权的变化：业主共同决定的事项，业主共同决定的事项，物权法物权法使与原使与原物业物业管理条例管理条例中双过半决策方法发生根本变化：中双过半决策方法发生根本变化：原原条例条例的的“双过半双过半”：物权法物权法的的“新双过半新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，双过为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制半投票权决策应该实行实名制业主总人数的确定业主总人数的确定I.产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻个人财产个人财产已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻共同财产共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实际签订了售房合同并获得实际交付房屋的购房者交付房屋的购房者 司法解释存在的问题司法解释存在的问题业主人数，按照专有部分的数量计算业主人数，按照专有部分的数量计算-由于由于夫妻共有财产所有权以及合伙人共有财产的存夫妻共有财产所有权以及合伙人共有财产的存在，那么总人数自然就不能仅仅以专有部分数在，那么总人数自然就不能仅仅以专有部分数量统计，应该按照人头计数，这是所有权决定量统计，应该按照人头计数，这是所有权决定一切的物权原则所决定的！一切的物权原则所决定的！建设单位未出售的专有部分，按一人计算建设单位未出售的专有部分，按一人计算-那么这显然与那么这显然与“按照专有部分的数量计算按照专有部分的数量计算”自相矛盾自相矛盾住宅变成经营性用房在行政审批之前增加了住宅变成经营性用房在行政审批之前增加了前置条件前置条件住住宅宅1、遵守法律、行政法、遵守法律、行政法规和管理规约规和管理规约2、经所有有利害关系、经所有有利害关系的业主同意的业主同意经营性经营性用房用房行政行政审批审批1 1、没有产权证书是否是业主？开发商是否可以成、没有产权证书是否是业主？开发商是否可以成为业主？为业主？司法解释第一条规定，业主分为以下几种：司法解释第一条规定，业主分为以下几种：1 1）依法登记取得所有权证的房主；）依法登记取得所有权证的房主；2 2）根据物权法第二章第三节规定（事实行为）取得）根据物权法第二章第三节规定（事实行为）取得建筑物专有部分所有权的房主；包括：开发商、生建筑物专有部分所有权的房主；包括：开发商、生效法律文书确定的房主、房屋继承人或被遗赠人等；效法律文书确定的房主、房屋继承人或被遗赠人等；3 3）已经合法占有房屋，但尚未办理产权登记的购房）已经合法占有房屋，但尚未办理产权登记的购房人。人。2 2、哪些是业主的专有部分？、哪些是业主的专有部分？司法解释第二条规定：司法解释第二条规定：1 1）具有构造上的独立性，能够明确区分；）具有构造上的独立性，能够明确区分；2 2）具有利用上的独立性，可以排他使用；）具有利用上的独立性，可以排他使用；3 3）能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋、车）能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间均应当认定为业主的专有部分。位、摊位等特定空间均应当认定为业主的专有部分。3 3、露台是否属于业主的专有部分？、露台是否属于业主的专有部分？司法解释第二条第二款规定，露台属于业主的专有部司法解释第二条第二款规定，露台属于业主的专有部分必须符合以下条件：分必须符合以下条件：1 1）规划上专属于特定房屋，）规划上专属于特定房屋，2 2）建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买）建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。卖合同中。4 4、业主专有部分之特定空间如何认定？、业主专有部分之特定空间如何认定？司法解释第二条第二款规定，司法解释第二条第二款规定，建筑区划内车位、摊位建筑区划内车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分部分，其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。5 5、建筑物的共有部分有哪些？、建筑物的共有部分有哪些？司法解释第三条规定，建筑物的共有部分包括：司法解释第三条规定，建筑物的共有部分包括：1 1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；部分；2 2）通道、楼梯、大堂等公共通行部分；）通道、楼梯、大堂等公共通行部分；3 3）消防、公共照明等附属设施、设备；）消防、公共照明等附属设施、设备；4 4）避难层、设备层或者设备间等结构部分；）避难层、设备层或者设备间等结构部分；5 5）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用或）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用或者其他人所有的场所及设施等；者其他人所有的场所及设施等；6 6）建筑区划内的土地（整栋建筑物的规划占地或者）建筑区划内的土地（整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外）。城镇公共道路、绿地占地除外）。实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的除除物权法物权法第六章规定的法定共有部分，司法解释还就天然共有第六章规定的法定共有部分，司法解释还就天然共有部分作出了明确规定部分作出了明确规定天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，且一般也不具天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有部分，包括建筑物的基备登记条件，但从其属性上天然属于共有部分，包括建筑物的基本结构部分、共用通行部分、共用设施设备部分和共用空间等本结构部分、共用通行部分、共用设施设备部分和共用空间等司法解释明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便司法解释明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。于解决审判实践中的纠纷。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所非特定权利人所有即为业主共有有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.1.不属于业主专有部分不属于业主专有部分2.2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有不属于市政公用部分或者其他权利人所有6 6、业主是否有权合理使用共有部分？、业主是否有权合理使用共有部分？司法解释第四条规定：业主基于使用自己的专有部分司法解释第四条规定：业主基于使用自己的专有部分的合理需要，有权无偿利用屋顶、外墙面等共有部的合理需要，有权无偿利用屋顶、外墙面等共有部分。分。7 7、开发商是否有权将车位卖给非业主？、开发商是否有权将车位卖给非业主？根据物权法第七十四条的规定：规划用于停放汽车的根据物权法第七十四条的规定：规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，此外，才可车位、车库应当首先满足业主的需要，此外，才可以将车位车库处分给非业主。以将车位车库处分给非业主。司法解释第五条规定，只要开发商已经按照规划确定司法解释第五条规定，只要开发商已经按照规划确定的车位、车库与专有部分的比例将车位、车库，以的车位、车库与专有部分的比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，就认为出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，就认为其已经其已经“首先满足业主的需要了首先满足业主的需要了”，其余的车位、，其余的车位、车库就可以处分给非业主。车库就可以处分给非业主。8 8、业主共有道路或场地增设的车位应归谁所有？、业主共有道路或场地增设的车位应归谁所有？根据物权法第七十四条第三款的规定：如果该车位是根据物权法第七十四条第三款的规定：如果该车位是在规划的车位之外的，应属业主共有。规划之内则在规划的车位之外的，应属业主共有。规划之内则属于开发商专有部分，即归属于开发商所有。属于开发商专有部分，即归属于开发商所有。9 9、业主共同决策应怎样统计建筑物总面积？、业主共同决策应怎样统计建筑物总面积？物权法第七十六条第二款规定：决定筹集和使用维修资物权法第七十六条第二款规定：决定筹集和使用维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有部分金；改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。主同意。根据司法解释第八条规定：根据司法解释第八条规定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。1010、业主共同决策怎样统计业主人数和总人数？、业主共同决策怎样统计业主人数和总人数？物权法第七十六条第二款规定：决定筹集和使用维修资物权法第七十六条第二款规定：决定筹集和使用维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有部分金；改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。主同意。根据司法解释第九条规定：根据司法解释第九条规定：（一）一个专有部分按一个业主计算（同一买受人拥有一（一）一个专有部分按一个业主计算（同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算）；尚未出售和虽已出个以上专有部分的，按一人计算）；尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一个业主计算。售但尚未交付的部分，按一个业主计算。（二）总人数为前项统计的总和。（二）总人数为前项统计的总和。1111、“住改商住改商”是否可以少数服从多数？是否可以少数服从多数？按照按照物权法物权法第第7777条规定，条规定，“住改商住改商”行为的合法性行为的合法性需要满足两个条件：需要满足两个条件：u遵守法律、法规以及管理规约；遵守法律、法规以及管理规约；u应当经有利害关系的业主同意。应当经有利害关系的业主同意。u未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。物权法物权法施行后，在实践中有做法是按照多数决定来确施行后，在实践中有做法是按照多数决定来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了了物权法物权法第第7777条的立法目的。条的立法目的。针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。实行有利害关系的业主辩的，不予支持。实行有利害关系的业主“一票否决权一票否决权”1212、业主应当如何及时行使、业主应当如何及时行使“决议撤销权决议撤销权”？司法解释第十二条规定，业主认为业主大会或者业主司法解释第十二条规定，业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序，有权请求法院依法撤销，该申请撤销规定的程序，有权请求法院依法撤销，该申请撤销的期限为知道或者应当知道决定之日起一年内行使，的期限为知道或者应当知道决定之日起一年内行使，否则，法院将不予支持。否则，法院将不予支持。1313、业主的知情权有哪些？、业主的知情权有哪些？司法解释第十三条规定，业主请求公布、查阅下列情司法解释第十三条规定，业主请求公布、查阅下列情况和资料的，人民法院应予支持：况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。（五）其他应当向业主公开的情况和资料。n物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。n依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围务企业应承担义务的依据范围n即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据n与与最高人民法院关于审理商品房买卖合同最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条第三条的规定是一致的的规定是一致的 强化物业管理消费意识，追讨拖欠费用强化物业管理消费意识，追讨拖欠费用 一般性追讨一般性追讨 针对性追讨针对性追讨 区别性追讨区别性追讨 注意二年诉讼注意二年诉讼时效时效催款通知催款通知书书电话与业电话与业主沟通主沟通最后通知最后通知书书按法律程按法律程序裁决序裁决律师函催交律师函催交支付令催交支付令催交简易法庭催交简易法庭催交普通法庭催交普通法庭催交留置权催交留置权催交前期物业管理与正常物业管理前期物业管理与正常物业管理规划规划设计设计阶段阶段房地产项房地产项目可行性目可行性研究阶段研究阶段房地产项目开发阶段房地产项目开发阶段物业物业承接承接查验查验阶段阶段成立业主成立业主大会、选大会、选举业主委举业主委员会阶段员会阶段前期物业管前期物业管理服务阶段理服务阶段正常物业管正常物业管理服务阶段理服务阶段竣工竣工验收验收阶段阶段建设建设施工施工阶段阶段业主二次业主二次装修阶段装修阶段业主业主入住入住阶段阶段物业日常物业日常服务阶段服务阶段首个首个物物业服务合业服务合同同生效生效物业物业日常日常服务服务阶段阶段前期物业服前期物业服务合同终止务合同终止物业管理早物业管理早期介入阶段期介入阶段物业预售、物业预售、销售阶段销售阶段前期物前期物业服务合业服务合同同期限期限届满届满物权法对物业管理企业名称的重新定位物权法对物业管理企业名称的重新定位 物业管理企业物业管理企业 物业服务企业物业服务企业 核心核心-强化服务意识强化服务意识 服务重点服务重点-业主满意业主满意 安全、清洁、便利、舒心、规范、保值安全、清洁、便利、舒心、规范、保值但物权法将物业服务企业与管理人并列属于但物权法将物业服务企业与管理人并列属于逻辑性错误逻辑性错误 应修改为应修改为“物业服务企业或管理服务人物业服务企业或管理服务人”司法解释存在的问题司法解释存在的问题第二、第八、第十条，业主委员会诉讼资格的确第二、第八、第十条，业主委员会诉讼资格的确认？认？物权法第八十三条物权法第八十三条“业主对侵害自己合法权益的业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”赋予赋予的诉讼资格是业主个人的诉讼资格是业主个人,而非业主委员会、业主而非业主委员会、业主大会大会客观上，按照客观上，按照中华人民共和国立法法中华人民共和国立法法第八条第八条规定：规定：“下列事项只能制定法律：下列事项只能制定法律：(九九)诉讼诉讼和仲裁制度；和仲裁制度；”-这意味着这意味着最高人民法院无最高人民法院无权超越法律做出赋予业主委员会权超越法律做出赋予业主委员会诉讼资格的决定诉讼资格的决定建议在建议在司法解释第五条之前增加一个条款司法解释第五条之前增加一个条款物业服务企业收取物业服务费用必须具备以下收物业服务企业收取物业服务费用必须具备以下收费条件：费条件：(一一)物业服务企业具有相应物业服务企业资质；物业服务企业具有相应物业服务企业资质；(二二)通过物业服务合同或前期物业服务合同书面明通过物业服务合同或前期物业服务合同书面明确约定物业服务费之收费标准；确约定物业服务费之收费标准；(三三)对物业服务收费标准明码标价。对物业服务收费标准明码标价。物业服务企业不具备上述条件之一的，诉请业主交物业服务企业不具备上述条件之一的，诉请业主交纳物业服务费的，不予支持。纳物业服务费的，不予支持。1 1、物业合同对业主的约束力？、物业合同对业主的约束力？物业合同由建设单位或业委会与物业服务企业签订，物业合同由建设单位或业委会与物业服务企业签订，根据合同的相对性的传统理论，既然，业主不是合根据合同的相对性的传统理论，既然，业主不是合同一方当事人，那么，其就不应当被物业服务合同同一方当事人，那么，其就不应当被物业服务合同直接约束。实则不然，直接约束。实则不然，20092009年年1010月月1 1日起施行的日起施行的最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释用法律若干问题的解释第一条规定：物业服务合第一条规定：物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由提出抗辩的，人民法院不予支持。2 2、物业服务合同的无效情形？、物业服务合同的无效情形？物业服务合同做为合同的一种，首先应当符合物业服务合同做为合同的一种，首先应当符合合同合同法法第第5252、5353、5454条的规定，否则该物业服务合同条的规定，否则该物业服务合同为无效或可撤销的合同。为无效或可撤销的合同。除此之外，司法解释第二条规定：除此之外，司法解释第二条规定：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，为无效合同或无效条款。主主要权利的条款，为无效合同或无效条款。3 3、业主能否以其不是合同当事人为由拒绝履行相、业主能否以其不是合同当事人为由拒绝履行相关义务关义务？在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝履行相应义务并引发受物业服务合同的约束，拒绝履行相应义务并引发纠纷。纠纷。业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。务的一方实际享有者和承担者。物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。业服务法律关系。据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持提出抗辩的，人民法院不予支持。4 4、物业的承诺是否可以作为物业服务合同的一部、物业的承诺是否可以作为物业服务合同的一部分？分？司法解释第三条规定：物业服务企业公开作出的服务司法解释第三条规定：物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，物业服务企业不履行或者不完全履行的组成部分，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求法院判令物业服务企业承担继续履行、主有权请求法院判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5 5、物业服务合同内容扩充的范围及依据为何？、物业服务合同内容扩充的范围及依据为何？为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据服务企业应尽义务的依据这与这与最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释件适用法律若干问题的解释第三条的规定是一致第三条的规定是一致的的 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释用法律若干问题的解释第三条规定：第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。应当承担违约责任。”6 6、物业服务企业违规收费，业主是否有权拒交？、物业服务企业违规收费，业主是否有权拒交？司法解释第五条规定：物业服务企业违反物业服务合司法解释第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。民法院应予支持。7 7、房客不交物业费，业主是否要承担责任？、房客不交物业费，业主是否要承担责任？司法解释第七条规定：业主与物业的承租人、借用人司法解释第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。应予支持。8 8、物业服务企业不合格，想解聘，应该怎么办？、物业服务企业不合格，想解聘，应该怎么办？首先，根据首先，根据物权法物权法第第7676条的规定，应由专有部分占建条的规定，应由专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的双过半的业主同意，筑物总面积过半数且占总人数过半的双过半的业主同意，解聘物业服务企业。解聘物业服务企业。其次，由业主委员会书面通知物业服务企业解除物业服务其次，由业主委员会书面通知物业服务企业解除物业服务合同，并与物业服务企业平等协商解除物业服务合同。合同，并与物业服务企业平等协商解除物业服务合同。再次，协商一致，则可以直接终止物业服务合同，对于前再次，协商一致，则可以直接终止物业服务合同，对于前期物业服务合同则以新的物业服务同生效的同时终止期物业服务合同则以新的物业服务同生效的同时终止第四，物业服务合同终止，物业服务企业应当无条件退出第四，物业服务合同终止，物业服务企业应当无条件退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，交还物物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，交还物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，退还已经预收但尚未提供物业服务期间的物业费。退还已经预收但尚未提供物业服务期间的物业费。9 9、物业服务合同终止，业主尚欠物业费，由谁负、物业服务合同终止，业主尚欠物业费，由谁负责偿还？责偿还？司法解释第八条第二款规定，物业服务合同终止后，司法解释第八条第二款规定，物业服务合同终止后，物业服务企业应向拖欠物业费的业主主张权利。物业服务企业应向拖欠物业费的业主主张权利。1010、物业服务合同终止，、物业服务合同终止，物业服务企业能否以存物业服务企业能否以存在事实物业服务关系为由拒绝撤出在事实物业服务关系为由拒绝撤出？司法解释第十条第二款规定，物业服务合同终止后，司法解释第十条第二款规定，物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。物业服务合同权利义务终止的情形，主要包括合同终物业服务合同权利义务终止的情形，主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等。止、解除、期限届满且未续期等。1111、房客是否受制于物业服务合同和物业规约？、房客是否受制于物业服务合同和物业规约？答案是肯定的。答案是肯定的。根据司法解释第十二条规定，房客实施违反物业服务根据司法解释第十二条规定，房客实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，法院应当参照本解释关于业主的规物业服务纠纷，法院应当参照本解释关于业主的规定处理。定处理。谢谢大家谢谢大家