房屋租赁问题与纠纷处理

房屋租赁问题与纠纷处理一、房地产租赁问题处理的原则公正、公平、依法保障房屋租赁当事人的合法权益。公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在地域城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。有下面情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权力的；未取得共有人同意的共有房屋；权属有争议的；属于违章建筑的；不符合安全标准的；已抵押、未经抵押人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。5. 在以划拨方式取得土地使用权的土地上建造的房屋出租,应将收取租金中的土地收益部门上缴国家。6. 无效合同必须相互返还对方已交付的房屋和租金,由机关代表国家追缴无效合同所得的收益,由过错方赔偿对方损失。7. 租赁期内双方权力和义务的争议,按以下情况分别处理：房屋租赁当事人按照租赁合同的约定,享有权利,并承担相应的责任和义务；出租人应当按照租赁合同约定期限将房屋交付承租人,逾期应当支付违约金,由此而给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任；修缮房屋是出租人的责任,如未能及时修复而使房屋发生破坏性事故,造成承租人财产或人身伤害的,应当承担赔偿责任；双方另有规定的,按约定处理；承租人应按期缴纳租金,违约者应交违约金；承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不可擅自拆改,扩建或增添；确需变动的,应先征得出租人的同意并签订书面合同；因承租人过错造成的损坏,由承租人负责修复或赔偿。8. 根据有关规定,承租人有以下行为之一的,出租人有权终止租赁合同,收回房屋,并由承租人赔偿所造成的损失：擅自将所租用房屋转租、转借、转让他人或他人调换使用；擅自拆改所租房屋结构或改变用途；承租人全家搬离房屋所在城镇；拖欠租金累计六个月以上；无正当理由将承租房屋闲置六个月以上；利用所租房屋进行违法活动；故意损坏承租房屋；法律、法规规定可以收回的其他情形。9. 承租人将房屋再行出租的,可区别以下情况处理：租赁期内,征得出租人同意,可以将房屋的部分或全部转给他人；房屋转租应当订立转租合同并经原出租人书面同意,且按有关规定办理登记备案手续；如非双方协商约定,转租合同终止期限不得超过原租赁合同期限；转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并应当履行原租赁合同中所规定的承租人的义务；转租期间,原租赁合同变更、解除或终止,转租合同也随之相应变更、解除或终止。10. 对于违反房地产管理法、行政法规和建设部规章以及地方法规规章的行为,应分别追究有关责任人的民事、行政、刑事责任。二、合同不清而导致的房屋租赁纠纷处理1. 签订房屋租赁合同应注意以下问题必须是书面合同才能生效合同必须具备以下注意条款才能成立：当事人的姓名、名称和住址；房屋的座落地点、面积、装修程度、设施状况等；租赁房屋的用途；租赁的期限；租赁价格、包括租金及其交付方式、交付时间；房屋的修缮责任；变更和解除合同的条件；当事人约定的其他条款。2. 房屋租赁合同不清而导致的纠纷的处理对于租赁合同不清而承租人事实上住进了房屋的,本着既保护出租人的所有权,又保障承租人有房可住,稳定住房秩序的原则,根据有关法律规定处理：如果房屋租赁合同的主要条款不具备或不清楚,该租赁无效,承租人退出房屋,出租人退还租金；或者重新签订有效租赁合同。房屋数量（面积）、特征在租赁合同中不清楚的,依房屋住宅现状为准,但以不脱离房产蓝图为限。对租金数额在租赁合同中不清楚的,公房（国有的、集体的）依国家标准,不能确定依国家何级标准的,取中间标准;私房可以依国家标准提高1030 %。如当地国家标准过低,还可再高一些,以不超过公房全额房租（包括房屋折旧费、修缮、管理费、房产税、土地使用费、支出的建房贷款利息、保险费、社会平均利润）为宜。我国城市私有房屋管理条例第十六条规定：“房屋租金,由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租标准,协商议定；没有规定标准的,由租赁双方根据公平合理的原则,参照所在地租金的实际水平协商议定,不可任意抬高。对期限在租赁合同中不清楚的,推定无期限。根据城市私有房屋管理条例的规定,如果承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借,或利用承租的房屋进行非法活动、损害公共利益、或承租人累计六个月不交租金,出租人有权解除租赁合同。对违约责任在租赁合同中未订明的,视为按实际造成损失赔偿。在租赁合同中就修缮责任未订明的,推定按国家有关法律规定执行,即修缮由出租人承担。三、房主提出解除合同而导致的租赁纠纷处理1. 租赁合同终止时,出租人有收回房屋的权利；：租赁合同中未规定租期的,出租人确因住房困难,要求收回出租房自住的,原则上应当准许；出租人应给承租人一定的找房搬家时间；如果承租人有条件搬迁而不腾房,则应限期搬迁,否则强制执行。2. 承租人有下面行为之一的,出租人有权解除租赁合同、收回房屋：承租人利用将承租的房屋转租、转让或转借；承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益；承租人累计六个月不交租金；承租人未经出租人同意,擅自改建、扩建承租房屋；或者换房、擅自改变承租房屋的用途,损害出租人利益。3. 房屋租赁期限未满,因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移,新房主为此要收回房屋的,不予支持,应当确认原租赁合同对承租人和新房主继续有效。4. 承租人以本人名义承租房屋,在租赁期内承租人死亡,该户共同住宅的家庭成员在原租赁期内,有继续承租的权利,出租人以原承租人死亡为由要求收回房屋的,不予支持。出租房屋被拆迁后安置的新房,产权仍归原房主,但原租赁关系应继续保持,出租人借拆迁之机要求收回房屋的,不予支持,但租金应作相应变动。非所有权人擅自出租他人房屋的,应宣布租赁关系无效；部门共有人出租共有房屋,其他共有人知情后提出异议的,应认定租赁关系无效,给承租人造成的实际损失,由共有人中的过失方承担；其他共有人当时明知或事后知道未提出异议的,应确认租赁关系。四、承租人违反租赁合同、非法使用而引起的纠纷处理承租人不经出租人同意,擅自将房屋转租、转让、转借的,这些行为均属违法行为,应予以制止,承租人因此而获利应予以没收,并视情节轻重处以罚款。对第二承租人应分别不同的情况作出不同的处理；第二承租人明知所租赁的房屋不归承租人所有,应责令迁出；第二承租人不知或无法知道所租赁的房屋是否归承租人所有,应允许其与出租人协商,另行订立租赁合同。承租人未经出租人同意,擅自拆毁或改变房屋结构,严重损毁房屋的,应责令承租人恢复原状、赔偿损失,出租人也可据此终止合同,收回房屋。承租人未经出租人同意,擅自与他人换房的,该换房行为无效；如果由此给出租人造成损失的,应予以赔偿。承租人未经出租人同意,擅自改变房屋用途；或利用租赁合同作为犯罪场所,出租人有权予以制止,由此给出租人造成损失的,应予以赔偿。五、租金纠纷处理1. 处理原则租赁双方的租金纠纷主要时因为租金的数额、收取和调整等问题发生的争执。在处理此类纠纷时,应在查明纠纷原因后,根据不同的情况,依法分别处理。私房的租金标准。房屋租金,由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准,协商议定,没有规定标准的,由租赁双方根据公平合理的原则,参照房屋所在地租金的实际水平协商一定,不得任意提高。租用一方要求调整租金而引起的纠纷,凡属政策法律所允许的合理要求,应予以支持。但出租人违反规定,擅自提高租金,或者除收取租金外,加收了押租或其他额外费用的,则应依照政策法律的规定,追究其违法行为的法律责任。承租人应该按照合同规定交租,不可拒交或拖欠。出租人要求给付欠租的,要查明欠租的原因和双方的经济生活特别是住宅的情况,合法合理地处理。承租人无故拖欠地,应责令其如数偿付；一次给付确有困难地,可以分期给付；因租金过高显失公平,承租人拖欠的,应根据公平合理的原则,参照当地同类私房租金标准,进行合理调整,责令承租人按调整后的租金给付。2. 因房屋租金的收取、拖欠而引起的纠纷的解决对于应按时交纳租金的,如属因故一时交纳有困难,应限期交清；如属无故不交或拖欠达三个月或半年以上的,出租方有权解除合同,并限期交纳所欠房租。当事人双方就租金标准发生争议。如承租方认为租金过高显失公平,可经房产监理机关评价认定后合理调整租金。但在新租金标准未商定以前,应按原租金交纳,出租人拒收的,不视为拒交或欠交租金。承租方因出租方不及时修缮房屋,造成承租方的利益受到损害而欠租的,一方面应责令承租方交清房租；另一方面,出租方也应修缮房屋,维护承租方的合法权益。六、出租期间因修缮、改建引起的纠纷处理租赁双方应当依法或按约定履行维修房屋的义务。修缮、维修出租房屋的义务,如果合同中有约定的,按约定处理；如果没有约定的,依法由出租人承担。这是实践中处理因修缮引起的纠纷,在分担责任时的一项基本原则。房屋确需修缮,而出租人又确实无理修缮的,可以和承租人合修。经出租人同意,也可以由承租人单方维修。但承租人付出的维修费用应折抵租金或由出租人分期偿还。如经鉴定,房屋确有倒塌危险,出租人不在当地,承租人来不及事先告知或告知后出租人拖延不修的,承租人可以代修,所花费用可以折抵租金。承租人未经出租人同意,擅自将承租的公、私房屋翻修、改建、扩建、添建、搭建、拆除或其他使房屋受损、影响质量的行为,不予准许。造成出租人损失的,应予赔偿。这是处理此类问题时的一般原则。另外,在实践中还有几种常见的因租赁房屋的修缮引起的纠纷处理：承租人为了住宅方便、舒适或营业的需要,在租赁期内修缮房屋或铺面的,必须事先征得出租人的同意。对原房屋结构无危害时的装修,出租人应予支持,所花费用由承租人负担。承租人迁出时,有约定的按约定办；无约定的应恢复原状,不能恢复原状的,房屋内外所增设的一切嵌装附属设施,承租人不得拆除,出租人也不予补偿。承租人在安装或拆除时房屋造成损坏的,应赔偿损失。承租人未经出租人同意,擅自搭建的与承租房屋相连或距离过近的影响其通风、采光、通行、滴水的建筑物,如出租人要求拆除,而且能够拆除的,应责令承租人拆除；不能拆除或出租人不要求拆除的,可以折价归出租人所有,造成财产损失的,承租人应负赔偿责任。七、因租约期满发生的房屋纠纷处理房屋租赁合同所载明的期限届满后,如当事人双方都无续约的意思,合同自行终止。如就此问题发生纠纷,应本着既维护出租人的所有权,又保障承租人有房可住,充分利用房屋资源,稳定住房秩序的原则处理：如租期已满,出租方确因工作和生活的需要,需收回房屋自住,法律是允许的。承租方另找他房租赁。承租人和出租人都有续约的意思,但出租方或承租方要求按原租赁合同续约,另乙方不同意；出租方或承租方要求变更原租赁条件,另一方不同意,就次纠纷,应由当事人双方协商解决,如果原租赁合同的内容,条件继续存在不违反的规定,可以不变更租赁合同；如果原租赁合同、条件继续存在违反有关法律的规定,就要予以变更。