案例学习笔记

案例学习笔记题型分析1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、方法等。即估价的前期准备工作，要发散思维。2、单选：考价值的结构、类型、形成规律、涉及的政策法规与价值界定。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度、估价方法，基本原理的一般应用，通过读报告来掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。一、房地产估价的技术路线1、概念:是指导整个房地产估价过程的技术思路,是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识；是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。 确定估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。 估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价格。 2、估价技术路线与估价基本事项的关系（1）与估价方法：每种方法都体现了一种路线；同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的技术路线。比较法： 价格形成过程：房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最可能的成交价格。 估价技术路线：选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。成本法： 价格形成过程：房地产的价格是由其各组成部分的价格累加而成的。 估价技术路线：可以通过对估价对象房地产的各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。收益法： 价格形成过程：可以交购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，所得结果不应小于投资额，从而可用此结果作为估价对象房地产价格。 估价技术路线：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。假设开发法： 价格形成过程：未完成的房地产价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利、税。 估价技术路线：同上（2）与估价对象：估价对象决定估价方法，从而决定路线a、估价对象实体、权利状况、区位都影响技术路线b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同路线。c、用途不同，路线不同。d、估价对象状况（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估含有其它资产的房地产）（3）与估价目的：目的决定内涵，进而决定路线，抵押价格=拍卖价-费用-税等（4）与估价时点：房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。（5）与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。（6）以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价技术路线的确定过程：（1）首先确定估价对象价格内涵（2）再确定价格形成过程（3）最后确定估价的测算过程和要采用的估价方法。有时（2）（3）项交叉。基准地价要与办公、住宅、工业用途一一对应二、房地产估价方法1、概念：一定的数学运算和价值标准的组合、表面看是数学公式，实质是价值标准的认定。2、各方法之间的关系（1）各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。（2）各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34（3）各方法相互引用P54（4）估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法间并无严格的对应关系。比较项目比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方、卖方卖方价值转换价格价格部分价整体价年收益价格整体价部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去现在过去现在将来现在将来现在3、估价方法与估价目的、估价对象估价对象决定估价方法，方法与目的没有平格的对应关系。4、估价方法的选用规范P8三、估价原则各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面划拔出让、特殊。B、合法使用：要符合城市规划、土地用途规划，无规划批准就无价值。C、合法处分：拆迁范围内的不能抵押划拨土地不能全额抵押集体土地未经征用不得出让相邻关系、共同所有、区分所有土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权抵押权和通行权2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性，不超过一年）（2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最高最佳原则应以合法原则为前提。不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比。4、估价时点原则原理P975、公平原则：体现在：对交易各方取值上税费转嫁上四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约（1）市场准入（2）条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）（3）对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格形成5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。7、目的影响技术路线8、出让目的评估（1）政策法规的影响（国务院55号令，出让年限）P70P40P50（2）出让方式的规定（房地产法口条、拍卖、招标、协议）（3）转达让划拨土地时由受让方办理出让手续、补交出让金。（4）集体土地必须征为国有才能出让（只有国有土地才可出让）9、出让价格特点（1）出让拍卖属自主性拍卖（2）是公开市场价值标准（3）是政府与受让者之间的交易（4）价格内涵中只包括政府的权益（5）出让价格与出让底价不同（6）出让金的内涵不同（7）估价时点为土地出让日或合同签订日。（8）保密性强，涉及国有资产流失。（9）土地收储中心、出让金=成本+土地所有权收益出让评估用市场法、假设开发法协议方式评估用成本法，基准地价法10、房地产转让评估（1）概念、一册P130P31（2）特点：自立行为，非强制性评估为自愿委托带有咨询性共有产权，他项权利的产权要注意，评估范围、价格内涵转让划拨土地上的房地产由受让方办理手续，补交出让金，转让价格中不含出让金和手续费。公开市场价值标准（抵债拍卖除外）转让方税费应考虑在内11、房地产租赁评估P7912、房地产抵押价值评估P9113、房地产保险价值评估P11414、拆迁评估P12513015分割合并估价P13516、房地产纠纷估价P14117、拍卖底价评估P159五、房地产价值形成及分配规律（为二题服务）1、谁投资谁受益（为卖方估还是买方估？）2、客观性原则（费用、成本、成本都要客观）3、按产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）4、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）6、装修对于出租型房地产可以提高租金，但对于出售型房地产却不一定能提高售价7、客观成本也要得到市场认可8、房地的匹配问题9、拆迁评估时，自行将住宅改作商房的按住宅补偿，拆除主干道两侧房地产如将来还用作住宅的，要高补偿不合理，开发商要求少给补偿是对的10、带租约的房地产转让价格11、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉六资料的搜集资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）、一般资料（）项目的有关资料估价基本事项（目的、对象、时点）委托方基本情况（法人、住址、估价资质）项目有关文件（借房贷款要有授权书）（）估价时点房地产市场状况的资料一般性的地区性的本类型房地产资料（商业、特殊物业）（）估价对象状况的资料土地的、房屋的位置、面积、权利状况（）估价对象区域条件资料交通环境繁华程度（）相关法律、法规、政策、不同估价对象应收集的主要资料（四章191）（）市场比较法交易实例及实例房地产状况不同交易情况价格差异的资料房地产价格指数及汇率方面的资料房地产状况修正的有关技术资料（基本准地价）（）成本法土地取得成本方面的资料土地开发和房屋建设方面的资料管理费用方面的资料利息率、利润率、税费等标准方面的资料建筑物成新度、重新购建价格方面的资料建筑物的折旧方面的资料（）收益法估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料折旧、剩余收益年限等资料资本化率方面的资料（）假设开发法同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势同类房地产市场售价同类项目开发周期、开发费用同类项目开发利润或收益资料折现率确定的有关资料七估价过程和步骤（理论与方法第十一章目录）八估价报告（一）阅读报告、先了解估价基本事项、了解价值定义、了解方法技术思路、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明、测算过程、估价结果（二）错误类型、不全面（）附件易缺、有效期、价格内涵、资质（）假设限制条件：划拨土地抵押应说明（）估价依据、基准地价、估价人员现场调查（）估价结果、不规范（）术语不规范（方法名称按理论与方法书）（）表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）（）错别字、不充分（）取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）（）推理说明不充分时间修正未说明市场状况分析比准价格的确定方法要交待加权、平均各种方法最后综合取值的理论依据、不一致（）结果报告与技术报告不一致（）两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）（）报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应（）前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致（）推理说明与结论不一致、不正确（）每一项描述不正确（评估目的）（）推理分析不正确（与常理相悖）（）方法先用不正确（）技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程） （三）常见错误（方法选用中的错误）、封面、目录、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章315）、估价师声明、假设和限制条件说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设）他项权利（抵押权对资产的影响）特殊处理（无法确认的数据特殊处理）出让年限超过法定最高年限（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应年，证载年，要按年处理，划拨土地转让的说明）、估价结果报告（）委托方（一般无误）（）估价方（看是否超级评估）（）估价对象区位、实物、权益面积前后不符，分部之和不符合总面积产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地规划条件：改变用途、改扩建等变更情况建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限土地用途，建筑物用途，不同楼层用途估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容（面积、用途、产权、规划、结构、朝向）（）估价目的（）估价时点（与估价目的对应精确到年月日）（）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）（）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料）（）估价原则（五大原则，缺一不可）（）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）（）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民币）（）估价人员（盖章、签字）（）估价作业日期（估价进行的时间段）（）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长，责任期是无限的）、估价技术报告（属附件，留机构存档，体现报告质量）（）区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况（）资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来属市场预测要和时点对应）（）个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值要对应（）资料要客观、真实，引用资料庆标出，用词要规范，不能夸张（）最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定（）估价方法的选用思路方法采用方法的理由方法适用的条件和范围（）测算过程市场比较法（估价对象状况永远是100，估价对象指数永远在分子上）可比实例选择不当（四大方面、八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间1年）建立价格可比基础易出错（楼面价与地面价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积）交易情况修正（修正的方向，分子分母位置，估价对象永远是100）交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）房地产状况修正（间接修正、权重、分子分母、单项修正20%，综合修正30%P11规范）收益法（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定）计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好）收益项目要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）费用也要客观（P199教材）a不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项）b必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）带有租约的情况（p12规范）对其是否客观的说明纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明资本化率的确定要符合一般标准，不能太超常（一般在6%至10%之间），资本化率与安全利率、风险值相关。直接运用债券收益率做资本化率是不对的，运用时要有说明，债券收益率取值可能比正常的资本化率高收益年限的确定（P204理论）公式运用是否正确成本法（供大于求，成本一般大于市价，供小于求，成本一般小于市价）（）生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物成本各不相同（）开发成本的确定要有依据（）管理费用的确定（）计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项（）开发利润要与利润基数对应好利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率四种利润率与基数的对应关系（P145理论与方法）易出错（）税费（144理论与方法）（）折旧年限问题，耐用年限、经过看限等折旧年限的确定：建筑物经济寿命早于土地年限的，按建筑物经济寿命计算折旧，晚于土地使用年限的，按建筑物实际经过年数土地剩余年限计算折旧（165理论与方法）（）折旧方法的综合运用，以年限法（其中主要为直线法）为主（163理论）（）分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧（163理论）（）若市场不稳定，应有市场状况修正假设开发法（要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期）（）最佳开发利用方式的确定、分析是否充分（）估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题（）建造成本和管理费如何计算要从建造成本中扣除回迁成本？公共设备层成本也属建造成本（）开发期销售期的确定是否合理，要按客观的计算（）利息和折现（计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确。折现率包括安全利率和风险调整值）避免重复折现！如果在基数中折现了，则按一定比例计算即可，再折现就重复了！、估价结果的确定一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料11