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远洋地产沈阳公司远洋地产沈阳公司2014 年年6月月目录目录第一部分第一部分p 项目概况第二部分第二部分p 宏观环境分析第三部分第三部分p 房地产市场分析第四部分第四部分p 项目初步定位第五部分第五部分p 项目初步设计方案第六部分第六部分p 项目开发计划第七部分第七部分p 项目效益测算第八部分第八部分p 综合建议1.1 1.1 区位条件区位条件1.2 1.2 规划规划条件条件1.3 1.3 不利条件不利条件1.4 1.4 项目四至项目四至1.5 1.5 项目项目背景背景 项目概况项目概况第一部分第一部分地快位于沈阳市大东区二环内，属于老城区域，成熟居民区。项目城市区位图本案二环三环u项目地处二环内，属于沈阳城市发展规划的主城区。中街商圈中街商圈北站北站CBDCBD太原街商圈太原街商圈陶瓷城陶瓷城南塔商圈南塔商圈1.1 1.1 区位条件区位条件周边配套周边配套p 教育设施：教育设施齐全，附近有139中学、鲁美附中、实验中学，望花小学。p 商业及市场：周边有望花综合市场，临近中兴超市、乐购、家乐福p 医疗设施：望花医院，沈阳华阳医院，医大四院、胸科医院均处于3公里范围内。p 生活配套设施：东基健身园，中国工商银行大东第二储蓄所、中国建设银行揽军路储蓄所、中国邮政储蓄银行文官屯支行、中国工商银行大东支行陶瓷储蓄所、东陵农业合作银行。本案鲁美附中旭日升双语幼儿园鲜族小学望花小学一三九中学乐购一四七中学望花综合超市旺客隆超市东基健身园 为银行 为医院望花板块配套资源完善，望花板块配套资源完善，1 1公里范围内设施齐全，公里范围内设施齐全，1313公里范围内可选择性多。公里范围内可选择性多。二台子小学111中学1.1 1.1 区位条件区位条件周边交通周边交通p 距离沈阳北站4公里，距离吉祥商圈1.5公里，距离大东区政府4公里，距离辽宁省政府4公里。p 公共交通：附近有多路公交车，有212、298、281、115、259、325、162、328等多条公交线路。p 地铁四号线即将开通，交通更加便捷。p 道路通达性：一二环之间，望花大姐与榆林大街之间，向北连通沈阳绕城高速公路，不仅与整个沈阳市连通性好，与其他城市和地区的连通性也很强。交通便利，多条公交线路，未来有地铁四号线通过望花区域，将推动区域发展。本案本案地铁四号线1.2 1.2 规划条件规划条件地块规划地块规划基本信息基本信息项目总占地面积（）建筑面积（）容积率商业配比限高（m）以净空批复为准（超百米）1.3 1.3 不利条件不利条件和安街和安街滨堤路滨堤路1.4 1.4 项目四至项目四至和安街和安街滨堤路滨堤路1.5 1.5 项目背景项目背景项目背景信息项目背景信息预计挂牌时间竞价时间保证金（万元）起始价（万元）付款进度交地条件积极意义开发要求等竞争对手情况11第二部分第二部分2.1 2.1 城市发展规划城市发展规划2.2 2.2 城市经济研究城市经济研究2.3 2.3 区域发展规划区域发展规划2.4 2.4 区域经济研究区域经济研究附附 重大事件专题研究重大事件专题研究 宏观环境分析宏观环境分析2.1 2.1 城市发展规划城市发展规划大沈阳城市发展规划，政府主导，三环内全部纳入主城范围，本案在二环内，位置优越城市发展格局的改变行政中心南移，构建“一城、六轴”、“一主、四副”的城市空间布局 项目132.2 2.2 城市经济研究城市经济研究总体特征总体特征13东北四市中沈阳市GDP总值7159亿元，仅落后大连市，近几年经济稳步增长，经济结构增长合理。u经济水平：2013年沈阳市GDP总值7159亿元，同比上涨8.8%。u经济结构：近三年二、三产业发展迅速，且占主体经济的较大部分，经济结构合理。u发展速度：近几年沈阳市GDP总值稳定增长，经济发展稳步增长。142.2 2.2 城市经济研究城市经济研究人口与收入人口与收入作为大沈阳经济圈的中心城市，吸附了大批“新沈阳人”，较大的人口基数和收入的逐年提升，将推动房地产市场快速稳定的发展。u人口特征：近几年沈阳市人口稳步增长，2013年，户籍人口727.1万人，常住人口825.7万。u收入水平：人均可支配收入持续增长，2013年城镇居民人均可支配收入达29074元，同比增长10%。15大东区抢抓全市区划调整重大战略机遇，形成了汽车城总规划面积50平方公里的“四区一带”总体格局。沈阳汽车城以华晨金杯、华晨中华、华晨宝马、上海通用北盛为整车生产核心，力求牵动全省乃至全国汽车工业发展；以沈阳经济区八城市为依托，建立差异化、立体式、多功能、全方位汽车城配套体系。产业发展推动区域快速成熟产业发展推动区域快速成熟大东区新城区规划逐步向二环外拓展，二环内土地资源日益稀缺2.3 2.3 区域发展规划区域发展规划16大东区汽车产业规划推动区域产业发展，带来产业人口增加，板块内市场容量不断扩大。汽车文化产业区：汽车文化产业区：在三环路南侧18平方公里的范围内，突出生态园林特征，推进绿楔开发及辉山水库等水系建设，打造沈阳东部生态景观品牌，以汽车文化主题公园为核心，打造一个集休闲、体验、观览于一体的汽车文化产业区。三区：三区：以东中街为支撑的服务业集聚区；以汽车产业为主导的汽车产业集聚区；以科技研发、商务会展、行政办公为主导的文化科技产业集聚区。四轴：四轴：依托城市干道形成四条城市功能发展轴。依托北大营街串联三区，形成集汽车生产、科技研发、行政办公、商务会展于一线的综合发展轴，以望花街、沈铁路为交通保障；依托东北大马路形成集整车生产、销售、配送等功能的综合服务轴；依托珠林路-东陵路，向东连通沈河区，形成商业发展轴；依托长安路，向南连通大浑南，形成综合发展轴。大东区大东区“三区四轴三区四轴”布局布局2.3 2.3 区域发展规划区域发展规划172.4 2.4 区域经济研究区域经济研究总体特征总体特征产业支撑大东区发展，GDP产值高，但是人均可支配收入低，全区人口78.47万，基数大。u经济水平：大东区2012年GDP总值535亿元，沈阳市排名第四，经济发展稳健。2.4 2.4 区域经济研究区域经济研究人口与收入人口与收入18区域2012年常住人口（万）沈阳全市818铁西新区114.68皇姑区92.15沈河区85.77大东区78.47和平区72.05于洪区69.05东陵区36.38沈北新区36.112012年，大东区城镇居民人均可支配收入25330元，在沈阳市各区域比较中处于相对低水平。产业支撑大东区发展，GDP产值高，但是人均可支配收入低，全区人口78.47万，基数大。19第三部分第三部分3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析3.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析3.3 3.3 项目周边竞争分析项目周边竞争分析3.4 3.4 重点对标项目分析重点对标项目分析3.5 3.5 市场分析小结市场分析小结附附 客户调研专题研究客户调研专题研究 房地产市场分析房地产市场分析3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析土地市场土地市场20自2011年开始土地市场开始降温，但是二环沿线土地资源越发稀缺，仍然是开发企业重点关注区域。n土地供求：2013年由于楼市政策限购，土地市场整体低迷，供应2911万平，环比下降11%。成交1995万平，环比下降18.9%，整体都大幅度低于去年。n土地价格：地价方面，近三年沈阳土地价格整体保持涨幅态势，2013年地面地价3978元/平米，环比增长15.7%，楼面地价1743元/平，环比增长7.8%。3.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析商品房市场商品房市场21沈阳商品房市场近几年供求均达到1000万平以上，均价一直保持上涨，整体市场量价平稳，房产市场状况良好。u2013年商品房在限购大背景下逆势增长，供应2198万平，成交1646万平，同比增加29.8%。u成交均价方面，近三年沈阳成交均价整体保持涨幅态势，2013成交均价7648元/平，价格增长幅度小。223.1 3.1 城市房地产市场分析城市房地产市场分析竞争企业竞争企业排名楼盘名称销售套数（套）销售面积（）排名楼盘名称销售套数（套）销售面积（）1 碧桂园银河城773277158111 名京广场9871547262 中海寰宇天下265825617012 荣盛紫提东郡16941484063 中海城218822412313 汇景新世界花园8031440944 碧桂园凤凰城211622179714 依云首府13511425425 华润橡树湾168017732315 保利溪湖林语15111417236 阳光100国际新城197117048816 碧桂园太阳城14531379867 益格风情湾143116389117 沈阳恒大绿洲10211312788 名流印象185815946518 荣盛幸福大道花园18471287189 世博之春190615931119 万城192412597810 中海国际社区130715622420 金地铂悦1077122005排名开发商2013销售面积市场份额 在售项目1 碧桂园121.87.2%太阳城、凤凰城、银河城、沈阳碧桂园（别墅）2 中海69.34.1%中海城/中海央墅、中海国际社区/中海龙湾、中海寰宇天下3 万科60.63.6%万科城、明天广场、金域蓝湾、朗润园、香湖盛景、蓝山、鹿特丹、柏翠园（高端）、兰乔圣菲（别墅）、中铁万科香湖盛景4 荣盛56.33.3%紫提东郡、爱家郦都、盛京绿洲、幸福大道花园、荣盛锦绣天地、荣盛坤湖丽舍、香缇澜山（别墅）5 金地52.93.1%国际花园、滨河国际、名京、檀郡、长青湾（高端）、金地铂悦（高端）6 恒大48.72.9%恒大绿洲、恒大城、恒大江湾、恒大名都、恒大华府（高端）恒大雅苑、恒大翡翠华庭2013年沈阳市销售面积排名第一位开发商碧桂园，全年销售121.8万。2012年单盘销售面积冠军为碧桂园银河城77.1万平，7732套；排名领先的项目主要集中在几家大品牌开发商。232013年前5名品牌开发商成交土地总占地168.66万平，占全市商住类土地成交15%份额；各企业成交土地均位于二三环之间。3.1 3.1 城市住宅市场总体发展趋势城市住宅市场总体发展趋势序号企业区属拿地宗数总占地（万）总建面（万）容积率成交总价（万元）地面地价（元/）楼面地价（元/）1中海浑南新区2宗2.47 6.60 2.7 8091 3280 1225 和平长白4宗53.70 192.73 3.6 4600748567 2387 2 荣盛北皇姑4宗43.68 97.52 2.2 2422255545 2484 3 保利浑南新区2宗28.47 42.70 1.5 298561049 699 4 格林于洪区2宗20.34 42.39 2.1 802713946 1894 5 万科北皇姑2宗20.00 48.00 2.4 620163101 1292 3.13.1城市房地产市场分析城市房地产市场分析房地产政策房地产政策24出台日期政策范围政策类型政策主题政策要点发布单位2013/12/10全国房产政策2014年经济工作会议探索住房模式 不提房地产调控作为判断下一年经济政策的风向标，本次会议在房地产方面未提调控，有的却是“探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式。”中央政治局 2013/10/29全国房产政策中央政治局：加快推进住房保障和供应体系建设中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，习近平总书记强调住房供应体系总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。中央政治局 2013/9/25全国房产政策国土资源部：供求紧张城市 年内禁出“地王”国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人，专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出，要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土地市场平稳运行。国土资源部 2013/7/11全国房产政策国务院：推进保障性住房信息公开国务院办公厅印发当前政府信息公开重点工作安排中提出推进保障性住房信息公开、推进征地拆迁信息公开等政策。国务院2013/4/25全国房产政策中央政治局定调经济政策：抓好房地产市场调控会议强调要大力保障和改善民生，抓好房地产市场调控和住房保障工作。国务院2013/4/1沈阳房产政策凡在沈阳市行政区二环内新开工的商品住宅开发项目，必须全部实行全装修沈阳市建委出台的关于加强沈阳市商品住宅全装修工程建设管理的通知（简称通知）中要求二环内新开工的商品住宅开发项目，必须全部装修。沈阳市建委沈阳市国五条细则落地，力度稍显温和，限购扩至全城，但实际并未落地执行。25u 沈阳房地产成交年均1200万平以上，成交量平稳；u 成交均价保持上涨态势，2013年全市商品房成交均价7648元/，同比增长1.7%；u 2013年品牌开发商在沈积极拿地，其中中海、保利、万科、龙湖等企业均有拿地动作；u 沈阳市房地产调控政策相对温和，限购区域扩至全城，但实际落地性差。沈阳房地产市场容量大，年均成交千万以上，调控相对温和，未来市场存在精细化操作空间。城市房地产发展趋势城市房地产发展趋势3.1 3.1 城市住宅市场总体发展趋势城市住宅市场总体发展趋势263.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析土地市场土地市场大东区土地供求少，尤其是二环内土地稀缺，u土地供求：大东区2013年土地供应56万平，土地成交26万平，同比其他区域较少。u土地价格：大东区作为传统市区，楼面地价2134元/平，地价水平较高。272013年沈阳市大东区土地供求情况板块地块编号地块名称地块区属土地用途土地面积(万)容积率建筑面积（万）成交总价（万元）地面地价（元/）楼面地价（元/）竞得单位成交日期交易状态望花板块2013-043欧博城东-4大东区居住商业9.66 2.423.17 54595 5654 2356 永迈有限公司2013-11-5已成交2013-005欧博城东-5大东区 居住、商业8.84 2.421.21 44796 5069 2112 沈阳威嘉置业有限公司（宝地铭门）2013-2-6已成交2013-012欧博城东-3大东区 居住、商业5.39 2.412.94 27480 5095 2123 沈阳嘉汇置业有限公司（恒大翡翠华庭）2013-4-16 已成交A03-01鲁美学校南大东区净地1.00 1.81.80 4588 4588 2549 沈阳市宝晋汽车销售服务有限公司2013-4-1已成交2013-014海鲜市场南大东区 居住、商业6.26 2.415.02 流标望花板块未来土地供应31.1574.14陶瓷城板块2013-026观泉路54号大东区居住1.94 3.156.11 流标东北大马路板块2013-041柳林街东大东区 居住、商业1.88 3.56.58 14409 7669 2191 沈阳振浩黎明房地产开发（集团）有限公司2013-10-22已成交陵东板块2013-048 鸭绿江东街东皇姑区居住、商业1.50 3.55.25 14281 9520 2720 沈阳益成房地产开发有限公司2013-12-6已成交2013-056鸭绿江街西皇姑区居住、商业7.92 2.519.80 67221 84883395 威新房地产开发（大连）有限公司2013-12-12已成交陵东板块未来土地供应9.4225.05283.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析商品房市场商品房市场2013年价高量低，是沈阳商品房发展较为缓慢的区域。n商品房销售面积：2013年成交100万平，属于成交量较小的区域n商品房销售均价：2013年大东区商品房成交均价8563元/平，仅次于沈河和和平区。29年份沈阳市总供应面积（万平）大东区占比2009年884 5.85%2010年1436 3.49%2011年1784 7.77%2012年1481 3.65%2013年1741 5.56%年份沈阳市总成交面积（万平）大东区占比2009年1292 6.51%2010年1389 5.89%2011年1374 6.15%2012年1129 6.66%2013年1324 6.08%l从2009-2013年来看，大东区每年成交量较稳定，基本在80万平左右，占全市6%成交量。l十个区域中排名第七，市场成交量占比低。l十个区域中排名第九，市场供应量占比低。从各区地产供求市场分析，大东区地产市场发展长期滞后30大东区80-90是成交最多面积段，且近三年比例在放大。50-60有放大趋势100-110成交占比逐年缩减大东区成交结构需求为首置、刚需、刚改，多次改善较少，相比其他主城区，为房地产发展初级阶段。313.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析望花板块望花板块2013年望花板块供销均有增加，板块活跃度增加，库存量增加，但去化时间同比无变化。全年商品房供应36万，成交26万，库存28万，预计去库存时间约12个月。全年商品住宅供应31万，成交23万，库存19万，预计去库存时间约11个月。323.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析望花板块望花板块2013年望花板块商品房成交均价为7187元/，同比上升10.9%。主力成交价格在6500-7000元/，占比51%。2013年望花成交总价为40-50万占比24%，较12年上升3个百分点。333.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析望花板块望花板块l2011年总成交1580套，100平以下占88%，60平以下占比最多，为27%；l2012年总成交1238套，100平以下占90%，70-80平以下占比最多，为24%；l2013年总成交3530套，100平以下占90%，60平以下占比最多，占30%；343.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析望花板块望花板块区域内万城单盘销售突破10万方，销售额7.7亿，遥遥领先区域内其他项目产品；常规项目年度销售量在5万方左右。2013年望花板块项目销售排名序号项目名称成交面积成交套数 成交均价成交金额（万元）1东方明珠1128661886650873448.22宝地铭郡40942546717429371.73恒大翡翠华庭36177324738226706.94宝地铭门15060198714310757.05彤利紫竹尚苑1376617872509980.66地环家园47305061322900.67水印蓝庭40255973502958.58彤利紫竹茗郡1492266607986.19东方欧博城35567149253.910金水佳缘1391450062.611浅草绿阁水墨林溪1261554069.512枫丹白露491753237.0合计2297273276-157532.62012年望花板块项目销售排名序号项目名称成交面积成交套数成交均价成交金额（万元）1宝地铭郡51609648638232934.32彤利紫竹尚苑1149014965667544.63地环家园71408860544322.54水印蓝庭28874363991847.65东方欧博城1052106972733.46彤利紫竹茗郡82396033496.27枫丹白露32537344238.38浅草绿阁水墨林溪1782550097.7合计75504952-48214.7353.23.2区域市场小结区域市场小结u 大东区商品房2013年成交100万平，主要区域望花、东北大马路。u 大东区2013年土地供应56万平，土地成交26万平，同比其他区域较少，未来主要集中在二环外新城区。u 地方限购政策落地，调控相对温和，望花板块以地缘性客户为主，缺乏客户跨区域吸引能力，未来成交量有下滑趋势，望花板块是大东商品房主要板块之一，年均成交量维持在10-20万左右，2013年历史最高点突破25万；刚需为主的市场结构价格敏感度逐步提高，致使板块未来价格有小幅下滑趋势。区域市场视角区域市场视角3.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析板块竞争格局板块竞争格局3636u项目地处东望街板块，属于东北大马路板块延伸板块。u西侧望花板块，大东区新兴房地产板块。u南侧东北大马路核心板块，大东区热点板块。东中街东中街东陵西路东陵西路东北大马路东北大马路望望花花大大街街东东望望街街欧盟经济开发区欧盟经济开发区项目项目【板块划分】大东区域划分为：老城区、新城区和欧盟经济开发区三大板块。房地产板块细分一环内：核心区东中街板块一二环：房地产开发的主战场东北大马路板块、东陵西路板块二环外：城市主干道放射区，新兴房地产土地成交热点，发展快速望花板块、东望板块（东北大马路延伸板块）三环外：欧盟经济开发区（非成熟板块）大东区板块特征3.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析板块竞争格局板块竞争格局3737东北大马路板块（含陶瓷城）东陵西路板块望花板块东中街板块代表性楼盘万科蓝山、金地铂悦、龙湖紫都城中房上东花墅东方欧博城、宝地銘郡龙之梦畅园产品特征以高层为主，少量洋房高层为主高层、多层高层价格表现高层均价：7500-8500元 洋房均价：12000-13000元 高层均价：8000-9000元 高层均价：7000元高层均价：9200-11000元 消化速度最高单盘全年销售量10万单盘全年销售量8万单盘全年销售量10万单盘全年销售量2.5万目标客户产品设计以中高端为主，房地产客户以高端首置和中高端改善需求为主，仅有少量投资客，客户来源仍然以大东区原住居民为主，少量高端洋房产品（如金地铂悦）具有较强客户穿越能力。区域内商品房项目以大东区东南部地缘性中高端首置刚需和中高端刚改为主，少量的地缘性多次改善客户。大东主城外溢中低端首置刚需和中低端刚性改善需求为主，是大东城区外拓过程中最早发展起来的二环外居住节点。伴随着核心城区土地日益稀缺与地价上涨，预计该板块目标客群未来将稳步升级。大东区中高端升级改善客户和高端刚性改善客户为主，由于主城核心区绝对地段稀缺优势，投资类产品也有较大的需求支撑。潜在供应品牌开发商云集，大盘项目较多，未来土地供应充足，虽是大东区最热点板块，但也是竞争最为激烈板块。目前在售项目较少，主要为保利香槟国际项目和中房项目，未来土地供应相对有限，板块已经进入成熟期。板块目前以本土性品牌企业居多，未来土地供应量充足，未来地铁4号线通过该板块，预计会有更多品牌企业进入，提升板块整体开发水平。土地稀缺，旧城改造成本过高致使未来即使出现新增土地供应，也以高端复合型项目为主。备注大东区中高端居住板块，但现阶段配套稍显不足。区域认可度较好，未来成长潜力较大。基础生活配套设施齐备，是该板块最大的特色，但未来缺乏新增重大市政配套设施等规划利好，未来成长潜力有限。便捷的交通优势为该板块未来快速发展提供可能，但目前供应量较大，价格偏低。大东区城市价值最高的板块，单价最高，但需求量有限。大东区板块特征3.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析板块竞争格局板块竞争格局38板块东北大马路板块望花板块陶瓷城板块年份20112012201320112012201320122013供应面积（万）52.18 12.84 23.72 5.34 9.43 31.25 18.52 12.93 供应套数6381121127827271220457221601719成交面积（万）20.729.0826.167.047.5622.346.249.18成交套数22553351296299195332027931125成交均价（元/）78867967829557086386685162576802成交金额（亿元）16.33 23.17 21.70 4.02 4.83 15.31 3.91 6.25 产品类别墅、洋房、小高层、高层洋房、多层、小高层、高层高层东北大马路板块成交面积、成交均价均高于周边板块，市场较为活跃，且产品类丰富。项目未来主要竞争来自望花板块内部；与东北大马路与陶瓷城板块形成次竞争关系39本板块发展慢开发水平低 靠地缘性的自然需求维持，无客户导入 缺乏品牌开发商，高端项目需求弱客户构成区域：65-70%为大东区客源，30%为皇姑、沈河区客户职业：30-40岁自由职业者为主，一般工薪阶层目的：首次置业为主，小部分改善性购房。偏好：价格便宜，户型面积小，紧凑型设计满足需求。地理位置板块位于二环至三环内，大东区最早突破二环发展板块。未来地铁四号线通过板块主干道。板块内项目情况周边楼盘大多以小体量开发为主，没有大体量楼盘该区域没有品牌开发商进驻，住宅品质有很大的提升空间望花板块3.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析板块竞争格局板块竞争格局3.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析项目竞争情况项目竞争情况40项目名称占地（万）建筑（万）产品类型面积区间（）开盘时间销售价格（元/）库存（万）富力尚悦居9.623高层75-89预计2014.07预计8000-8500（含精装修）23恒大翡翠华庭5.112.1小高高层86-1532013.1.267800（赠送1500精装）8.4宝地铭门8.821.2多层小高高层多层：76-128高层：63-932013.9.7多层：8200高层：730019.8宝地铭郡7.316.0多层小高高层多层：129-143小高:97-123高层:33-1242012.8.11多层：8300小高:7500高层:6800基本售罄、剩余尾盘销售东方明珠（万城）6.918.6多层高层多层：80-90高层:30-932012.7.1多层:7700高层:6600东方欧博城15.335多层小高高层多层：74-149小高、高层：53-1192007.8.117300枫丹白露0.83.2多层39-1322011.3.127500地环家园1.23.3多层、高层2010.9.36500水印蓝庭6.513.0多层、小高35-1252009.9.247200彤利紫竹尚苑5.310.7多层、小高多层：59-179小高：42-1512008.11.154780彤利紫竹茗郡一期10.919.6多层、小高50-1442006.6.176000金水佳缘2.23.2多层53-1392006.7.224500浅草绿阁水墨林溪6.215多层、小高48-1322006.4.225500望花是大东区较早的外拓发展板块，但2013年前无品牌开发商进入，板块发展缓慢。41本案本案3.2 3.2 区域房地产市场分析区域房地产市场分析项目竞争情况项目竞争情况项目名称产品线价格宝地铭郡在售户型主力60-80两房，90三房。高层7500，洋房8000恒大翡翠华庭高层主力85-90两房，110-130三房、150四房。高层：7500元富力尚悦居在售户型主力75两房，89三房。预计8000-8500元/（含精装修）423.3 3.3 项目周边竞争分析项目周边竞争分析土地竞争情况土地竞争情况地块编号地块名称地块区属土地用途土地面积(万)容积率建筑面积（万）成交总价（万元）地面地价（元/）楼面地价（元/）竞得单位成交日期2014-003联合路174号大东区商业、娱乐康体用地3.24 619.44 42822 13218 2203 辽宁立达财富置业有限公司2014-2-272014-009东望街西-1大东区商业3.55 3.713.14 33154 9335 2523 沈阳陶瓷大都汇置业有限公司2014-5-62014-010三家子安居房大东区居住 3.68 2.59.19 15400 4190 1676 沈阳荣安房地产开发有限公司2014-5-292014-014东望街西-2大东区居住、商业10.44 2.526.09 60016 5750 2300 大连博安置业有限公司2014-6-6近期区域内土地成交较少，唯一一宗较大商住土地位于东望街（陶瓷城板块），与本案属亚竞争关系。3.4 3.4 重点对标项目分析重点对标项目分析宝地铭郡宝地铭郡项目基础信息项目名称宝地铭郡位置大东望花中街87号物业类别住宅建筑形式高层、小高、多层开发商威嘉置业开盘时间2013年4月入住时间最晚入住时间16年6月产品基本信息占地面积8.8万规划建筑总面积25万容积率2.4绿化率30%均价（元/平）高层7500，洋房8000总户数当期350户精装修标准清水物业信息物业公司宝地物业物业费1.5元/.月项目定位：东二环刚需品质楼盘p 项目特点：东二环、地铁房、大型超市p 户型配比：在售户型主力60-80两房，90三房。443.4 3.4 重点对标项目分析重点对标项目分析宝地铭郡宝地铭郡成交情况：均价7000成交较好，均价上调，成交量极度下滑4516#92+80+80+92洋房21#76+65+80+80+65+76高层3.4 3.4 重点对标项目分析重点对标项目分析恒大翡翠华庭恒大翡翠华庭项目定位：东二环湖景资源项目项目基础信息项目名称恒大翡翠华庭位置大东望花中街物业类别住宅建筑形式高层开发商恒大地产开盘时间2013.1.26入住时间2014.12产品基本信息占地面积5万规划建筑总面积12万容积率2.4产品信息高层：85-154在售均价（元/平）高层：7500元总户数约946户精装修标准精装物业信息物业公司恒大金碧物业物业费2.5元/.月p 项目特点：小户型,景观居所,水景地产,地铁沿线p 户型配比：高层主力85-90两房，110-130三房、150四房。473.4 3.4 重点对标项目分析重点对标项目分析恒大翡翠华庭恒大翡翠华庭成交情况：均价下调后，成交量小幅提升4849项目基础信息项目名称富力尚悦居位置大东区望花立交桥北700米物业类别住宅建筑形式高层开发商富力地产 开盘时间预计2014年7月入住时间2015年12月产品基本信息占地面积9.6万规划建筑总面积23万容积率2.4绿化率40%均价（元/平）预计8000-8500元/总户数约2400户精装修标准清水物业信息物业公司北京恒富物业物业费预计2-2.5元/.月项目定位：大东品质精装项目p 项目特点：地铁沿线,景观居所,创意地产,科技住宅p 户型配比：在售户型主力75两房，89三房。3.4 3.4 重点对标项目分析重点对标项目分析富力尚悦居富力尚悦居50高层：89+75+75+8951项目基础信息项目名称彤利紫竹茗郡位置沈阳市大东区望花南街与南卡门路交汇处物业类别住宅建筑形式高层开发商辽宁彤利房地产开发有限公司 入住时间2015年12月产品基本信息占地面积1.8万规划建筑总面积8.2万容积率3.8绿化率40%均价（元/平）总户数668户精装修标准清水物业信息物业公司自持物业物业费1.5元/.月项目定位：大东刚需项目p 项目特点：国际化社区,宜居生态地产,经济住宅p 户型配比：在售户型主力97两房，127三房。3.4 3.4 重点对标项目分析重点对标项目分析彤利紫竹茗郡二期彤利紫竹茗郡二期高层：97.5+97.5高层：127.5+97.53.5 3.5 市场分析小结市场分析小结u 市场容量：2013年板块成交量爆发，共成交26万平，常规成交量为年度10万平左右。u 客群特征：地缘性客户为主（724），刚需特征凸显。u 产品特点：以高层为主，少量多层洋房。u 主流户型：主流二房区间为60-80，主流三房90-110平；u 均价区间：均价高层6500-7000元/u 销售速度：常规热销项目年度销售量5万平，2013年单盘销冠成交量为11万。望花板块是大东区主力刚需板块，客户以地缘性为主，缺乏外拓吸引力，商品住宅以高层为主，主流需求是60-80两房，总价控制在50万以内。市场视角市场视角第四部分第四部分 项目初步定位项目初步定位4.1 4.1 项目开发策略项目开发策略4.2 4.2 项目总体市场定位项目总体市场定位4.3 4.3 项目产品业态配比项目产品业态配比4.4 4.4 项目客户定位项目客户定位4.54.5项目价格定位项目价格定位56类别说明追求目标保证一定利润的前提下，实现快速走量，现金流；资源持有销售意见住宅、商业网点全部实现销售品牌扩大远洋地产在沈阳的影响力，在2015年沈阳现有项目陆续售罄之后，保障远洋在沈阳区域的持续发展和品牌深耕.知识积累/人员输出培养多项目运营管理能力，提升人均效能，降低管理成本总体策略：做主流市场主流产品，快速开发快速销售，实现资金快速回流；瞄准主力消费客户群，以高性价比为核心销售策略。开发策略4.1 4.1 项目开发策略项目开发策略574.2 4.2 项目总体市场定位项目总体市场定位市场定位望花门户位置、后都市生活的倡导者 借助品牌市场地位、地块所在区域的成熟居住氛围及区域定位的市场影响力，借力发力；着眼未来板块发展潜力，踏准节奏稳步放大项目地段优势,构建品质精致生活住区；58市场形象远洋*上城 继长白岛远洋天地之后，远洋地产以城市营造者姿态，带来都市生活的上层享受，为沈城时尚生活再添典范；大东核心大东核心生活区生活区/品质社区品质社区/高附加值高附加值=品质都市生活品质都市生活4.2 4.2 项目总体市场定位项目总体市场定位项目业态由住宅（高层+多层），社区商业构成。n高层：沈阳市场刚性特征显著，住宅成交量稳定（年均1000万以上），是最安全最易销售的产品线主力成交面积在60-80平。n电梯小高层：本案根据地块容积率可拆分一定体量此类产品，相比高层可一定程度拉高利润率。n商铺：社区商业一二层临街商铺去化压力不大并可实现较为理想的售价。4.34.3项目产品业态配比项目产品业态配比n住宅类主销产品高层控制产品面积、控制产品总价，迎合主流需求；集中主力户型，降低开发风险；n社区配套商业按可分割销售考虑，全部销售为主导。4.34.3项目产品业态配比项目产品业态配比地块户型配比产品类栋数产品线产品线内部户数总户数高层580两房50450.00%1008100小三房50450.00%多层15110标准三房 22064.71%340130标准三房 12035.29%建筑面积住宅户数面积比高层住宅建筑面积88600100859.01%多层住宅建筑面积3672034024.46%商业建筑面积2250014.99%客户定位4.44.4项目客户定位项目客户定位区域：65-70%为大东区客源，30%为皇姑、沈河区客户职业：30-40岁自由职业者为主，一般工薪阶层目的：首次置业为主，小部分改善性购房。偏好：价格便宜，户型面积小，紧凑型设计满足需求。客户比例客户来源客户类型置业目的需求面积客户特征主要关注因素70%大东区青年之家婚房70-80两房100-110三房企业小白领、私营业主、工薪阶层产品、价格、物业30%皇姑、沈河等周边青年持家栖息之所产品、价格、物业主要客户构成4.44.4项目客户定位项目客户定位核心客户是724地区的刚性需求 高层产品以“市场比较法”作为项目入市阶段核心定价原则，内部不同产品类拉开合理价差，以高层产品作为项目基准定价标杆，继而根据内部不同产品类价差原则，并结合目标市场总价接受区间，生成其他产品类单价。预计2015年高层上市价格可实现7000元/，多层入市价格8000元/。商业入市价格参考市场情况。4.54.5项目价格定位项目价格定位类项地段交通规模期与现园林景观 品牌配套户型发展潜力物管合计权重20%10%15%5%15%5%15%10%5%100%富力尚悦居88789888.58.58.08恒大翡翠华庭88889888.58.58.23宝地铭郡8.588888.58.58.588.25彤利紫竹茗郡98887988.57.58.13本项目98789998.58.58.48项目修正系数静态基准价修正价格权重权重价格富力尚悦居1.050 7500 7872 25%1968 恒大翡翠华庭1.030 6000 6182 25%1546 宝地铭郡1.027 7500 7705 25%1926 彤利紫竹茗郡1.043 6880 7176 25%1794 本项目75%7234 644.54.5项目营销策略项目营销策略产品类别营销手段多层突出产品类优势，差异化竞争高层抓住市场主力需求，定价略低于区域产品，包装精品社区，突出户型、景观等优势，重点推广。商业定价趋于区域产品，按照市场需求分割面积，控制面积区间，定位投资精品商业。车库、车位市场水平定价，随住宅同时发售高举高打、快速树立品牌+产品为王的鲜明形象，做足精品住宅营销
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