成都工业地产发展现状及未来

成都工业地产发展现状及未来成都是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。 1993 年，被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力 西部第一。中国城市发展报告（20032004）成都综合实力大陆排第九位。2007 年， 被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007 年地区生产总值为 3323.0 亿人民币（比上一年增长 15.8%，中国城市第 12 名，工业产值占到 GDP 的 45.2%），工 业已逐渐成为成都经济增长的支撑。一、成都工业发展现状目前共有 130 余家世界 500 强企业和数十家中国 100 强企业在这里投资兴业，有上百家全 球研发中心在这里为世界的改变和科技的进步做着贡献，成都已渐渐成为国内最热门的投资 城市之一。十月在南京召开的“第四届中国总部经济高层论坛”上,主办方发布了全国 35 个 主要城市总部经济发展能力评价报告。评出的总部经济发展能力前十名城市依次为:北京、 上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青岛和武汉。经过多年发展，成都形成了以电子信息、机械、医药、食品等为主导产业的综合性工业 体系，工业已成为成都经济发展的重要支撑力量。但还存在工业发展区域分布不合理，工业 开发区数量多、规模小、布点散等问题。成都共有 19 个区（市）县，2002 年就有各类工业 开发区 116 个，其中县乡级工业开发区达87 个。此外，各区（市）县还有大大小小的一些工 业点。这些工业园区的共同不足就是基础设施配套不成熟，承载能力差，投入产出率低，已 不能适应现代工业发展的要求，因此，政府把推进工业集中发展作为成都实现新型工业化的 现实路径。成都工业集中发展区布局，从 2004 年启动建设调整至今，现有工业集中发展区 20 个。 其中，国家级 2 个，省级 10 个，市级 8 个，基本上是一个区（市）县一个工业集中发展区。 到 2007 年底，20 个工业集中发展区的工业实际用地 176 平方公里。共投入基础设施建设 资金 244.17 亿元，承载能力不断增强，吸引了大量企业入驻。到2020 年，新增工业用地 规划总面积将达到 240.78 平方公里。二、成都工业地产的现状及发展前景据了解，目前成都最受欢迎的花园式低密度独栋企业办公社区，其供不应求程度类似上 海、北京这样的一线城市。如青羊工业总部基地的企业独栋办公楼，虽然每栋售价上千万， 但招商工作非常顺利，目前已经有70 多家入驻。一些企业也表示，要想很快租下一个理想 的办公场所不容易，特别是租金比去年上涨了 15%以上，而且还在不断上涨。又悉，由中 国第一家孵化器发起，投资 5 亿在成都开建 SBI 创业街，两年后建成可容纳上万人创业。 这预示着因为市场需求扩大引起的工业园浪潮正式拉开帷幄。虽然成都工业园浪潮逐渐兴起，但事实上成都市中心的写字楼对于中小企业并不十分合 适，特别是要求办公场所面积大的中小企业。而位于中心城区边缘的工业园写字楼租金便宜， 停车方便，还有员工宿舍、食堂等多种配套，非常有吸引力。而建设大型工业园，根本意义 并不在于项目建筑出租或出售牟利，而是吸引公司或企业入驻，这将极大地推动区域发展。 而且，工业地产的土地较普通住宅或商业更便宜，出租或出售价格也比较“温柔”，这对企业 有很大吸引力。2007 年，成都市产业园区需求保持强劲势头。需求来自于高新技术、制造业、金融业、 通信业等行业。当年内产业园新增供应约 9.4 万平米，吸纳量 13.4 万平米。2008 年上半年工业用地放量突然增大,共计供应工业用地70宗,供地规模共计 5731.24 亩。今年8、9月两个月,全市仅主城区出让工业用地就占到了640 余亩。土地放 量与存量预示的正是未来较长时间内工业项目的增长。国土资源部出台的全国工业用地出让最低价标准显示,2008 年上半年成都主城区的 工业用地出让价格为620 元/平米左右（2007年则在480 元/平米左右），不仅与北京、上 海等一线城市有较大差距,即使与成都本市的商业和住宅用地相比也具有非常明显的成本优 势。成本优势是工业地产的突出特征,“成都的工业用地多集中在三环路外的各郊区郊县,其 地价成本大概在160元/平米320元/平米左右（2007年则在120元/平米260元/平米 左右）。目前成都总部基地项目主要分政府出资打造、企业出资打造、政府和企业之间采取 BOT 或 BT 模式打造三种方式。项目多在主城区附近，郊区县有少量项目。售价均价在 4000-6000 元/平米左右,租金大概在40-70 元/平米左右。多数项目目前运营状况良好， 部分优质项目供不应求。物流设施平均租金同比上涨12.4%,达到每月每平方米20.3元。厂房售价普遍在1600 元/平米2200 元/平米左右，租金普遍在8元/平米16元/平米左右。相关物业多集中 在郊区县。在良好的市场前景和需求刺激下,成都工业地产也吸引了外资开发企业的投资,从 2001 年至今的8 年间,工业用地的价值保持了平均每年13.1%的增长率，工业物业出租回报率高 达 9%-10% 左右。但与其他一线城市相比，价格还比较低廉，物业的租售价格还有很大的 上升空间。尽管工业地产的发展前景被看好，但一定要避免产品单一、同质化的问题。若对 产品定位不准确，可能会造成产品积压。三、成都市政府对工业投资的导向序号名称重点支持产业 禁止发展产业1 成都高新区 电子信息 （ 含软件 ） 及生物医药产业 1. 制糖 2. 味精制造 （ 分装除外 ）3. 印染 4. 皮革糅制 5. 人造原油生产 6. 炼焦 7. 核燃料加工 8. 再生橡胶制造 9. 金属冶炼 （压延加工除外）2 龙泉驿区（成都经开区） 以汽车整车（含工程机械）及配套零部件为主的现 代制造业 3 成都石化基地 石化及配套产业 4 锦江区以创意设计及电子信息服务为主的企 业总部 5 青羊区 以航空和模具产业为主的企业总部 6 金牛区 以电子信息服务为主的企业 总部 7 武侯区以轻工设计及软件开发为主的企业总部 8 成华区以机电研发为主的企业总部 9 温江区 电子机械产业 10 青白江区冶金建材产业（ 城厢镇：现代物流产业 ）11 新都区精 密机械制造业（新繁镇：家具产业）12 都江堰市 机电及软件产业 13 彭州市塑料制造业（濛 阳镇：服装纺织产业）14 邛崃市天然气化工产业 15 崇州市 以制鞋为主的轻工业（羊马镇：家具产业）16 金堂县新型建材制造业（淮口镇：纺织制鞋业）17 双流县光伏光电及机电产业 18 郫县 精密机电制造业（安德镇：川菜原辅料加工业）19 大邑县轻工机械制造业 20 蒲江 县食品饮料制造业（寿安镇：农产品深精加工）21 新津县以新能源、新材料为主的化工产业四、投资机遇及前景（一）地震灾后重建机遇国家将在三年内投入 1.67 万亿资金用于灾后重建，再加上省市 政府上万亿的投资，这都将极大地拉动消费和经济的增长，使成都经济发生质的飞跃。其间 必然将直接带动装备制造、工程机械、电子电器、能源、冶金、建材、物流以及间接带动装 饰装修、居家用品、餐饮住宿、商业零售、现代服务、金融、贸易等诸多行业的快速发展， 这将为来成都及四川投资的企业提供大量的发展机会。同时国家在行政审批、产业扶持、工 商管理、征地、财政、税收、海关、金融、社保等诸多方面实施非常优厚的政策，这些都是 其他地方所难以比拟的。（二）成都承接产业转移的优势随着产业的升级以及产业结构的调整，据业内人士预计， 到 2010 年，沿海发达地区需要转移的产业产值总量将达到 20000 亿元。而成都已成为西部地区承接产业转移的“桥头堡”。2005 年至 2007 年，成都市承接产 业转移实际到位市外资金分别达到425.7 亿元、728.4 亿元和1196.7 亿元，每年均达到 300 亿元以上的增长。同时引进5000万元以上重大项目数量由2005年的212个增加至 2007 年的 471 个。1、投资环境方面，投资软环境建设和规范化服务型政府建设不断取得优异成绩。近年 来，全市以抓好软环境建设为载体，通过改善投资环境有效承接产业转移。而日益改善的投 资环境，使成都成为产业转移的重要承接地，特别是沿海发达地区和外资企业日益看好成都 的投资环境。2、城市综合实力。成都市城市综合实力1992年进入全国城市50 强，位居第11位， 投资硬环境为全国城市40 优之一，2003年中国城市发展报告成都综合实力位列第9位，2006 年，荣获“国家园林城市”称号，2007 年，荣获“中国最佳旅游城市”称号，5 月， 荣获“国家森林城市”称号，6 月，国务院批准成都市为全国统筹城乡综合改革实验区。3、丰富的人才资源。成都人才资源十分丰富，科技实力雄厚，已成为中国西南地区综 合科技实力第一强市。全市科技人员45万多人，每千名职工中有科技人员263 名，在全国 大城市中名列前茅。全市有 5 个国家级重点实验室和 3 个国家级工程技术中心，2500 多个 科研技术开发机构，40 余所高等院校。电子信息、汽车、农副产品加工、医药等六大支柱 产业专业技术人才总量为 9.92 万人，占全市专业技术人才总量的 18.62%。4 基本要素方面，与东部沿海发达地区相比，成都及四川省内其它地区具有丰富而且 价格低廉的自然资源、土地资源、能源、劳动力等生产要素。成都平原地区，地理位置优越， 交通便捷。10 余条高速公路、密集的国省市级公路网和铁路网，国内第六大机场以及在建 的西南最大的物流中心和亚洲最大的铁路集装箱中心站，使成都不仅是各种生产资料的集散 中心，也是各种消费品进入西部地区市场的重要通道，从而使成都具有整合西部地区资源和 辐射带动西部地区市场的市场优势。5 产业配套比较齐全。四川是我国上个世纪六七十年代国家重点建设的三线工业基地， 成都周边的德阳拥有二重、东电、东汽等国家重点大型装备企业，以三家企业为龙头，形成 了较大规模的重型装备产业集群。成都市的高新软件园、西部鞋都工业园，以及周边绵阳、 眉山、资阳等地，形成了以电子信息、高新技术、石油化工、装备制造、建材家具、轻纺工 业、农产品深精加工等产业集群和产业聚集区，逐步形成以成都为核心的，西部地区领先的 成都经济发展区。6 现有产业结构适合东部产业转移。成都市现有产业结构布局有较好的承接条件。 2007年，成都市工业增加值1173.41 亿元，占地区生产总值的 35.3%，六大重点行业 中电子信息产品制造业占工业增加值的 13.9%，医药工业占 5.2%，食品、饮料及烟草工 业占 12.0%，机械工业（含汽车）占 15.0%，石油化学工业 7.4%，建材冶金工业占 11.6%。重点领域一：吸引国内外软件研发、设计和电子产品等相关产业聚集发展，打造集成电 路设计制造和软件产业带 针对我市汽车产业链缺失环节，加大招商力度，引入新的增长点 吸引生物制药企业和医药总部、医药研发外包、医药物流企业来蓉聚集发展。重点领域二：以80 万吨乙烯和 1000 万吨炼油项目为依托，利用项目提供的原料、延 伸产业链，大力承接化工及关联产业转移。引进技术先进、环境友好型项目，发展有机化工、 精细化工、新材料化工和塑料加工等产业 以龙头企业为依托，承接光伏项目落户成都 围绕 农业重点产业，大力承接农产品精深加工项目。重点领域三：积极引进金融后台服务中心、区域性金融总部和网络后台服务中心，地区 总部、研发中心、结算中心、呼叫中心和培训中心，全方位接纳国际国内外包业务。重点领域四：充分利用国家加工贸易政策调整及东部沿海地区加工贸易企业转移升级的 机遇，大力承接沿海地区加工贸易产业转移。重点领域五：积极推进“东鞋西进”，发展壮大制鞋企业 积极承接沿海地区知名家具企 业转移，打造中西部家具商贸和制造中心 承接发达地区纺织服装企业及配套企业转移，进 一步整合成都及四川服装产销市场资源。