愉景东方威尼斯广场招商资料

愉景东方威尼斯广场招商资料第一部分：东莞商业宏观环境分析1.1.东莞市宏观经济市场分析1.1.1东莞市基本概况【自然地理】东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，即珠江口东岸,东江下游的珠 江三角洲。地处东经11331，-11415,北纬2239，-2309,。最东是清溪的银瓶嘴山， 与惠州市接壤；最北是中堂大坦乡，与广州市、惠州市隔江为邻；最西是沙田西大 坦西北的狮子洋中心航线，与广州市隔海相望；最南是凤岗雁田水库，与深圳市相 连，毗邻港澳，处于广州至深圳经济走廊中西间。北距广州50公里，南离深圳90 公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香 港之间水陆交通的必经之地。东西长约70.45公里，南北宽约46.8公里，全市陆地面 积2465平方公里。东莞在珠江三角洲的位置【行政划分】东莞市现辖4区和28个镇，678个村（居）委会。共分为莞城区、东城区、 万江区、南城区以及石龙、虎门、中堂、望牛墩、麻涌、石碣、高埗、洪梅、道 滘、厚街、沙田、长安、寮步、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、谢 岗、清溪、常平、桥头、横沥、东坑、企石、石排、茶山等三十二个镇区，其中莞 城区、东城区、万江区、南城区位于市区范围内。全市陆地面积2465平方公里， 户籍人口 158.96万人，外来暂住人口为440.45万人。此外，还有港澳台同胞70多 万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。1.1.2东莞市宏观经济环境分析2004年东莞经济从总体上保持了速度快、物价有所上涨但可控、对外贸易和 结售汇顺差良好的运行态势。初步预计，2004年东莞全市完成生产总值1155.3亿 元，比上年增长19.6%，工业产值使GDP增加120亿元左右，依然是东莞经济的 主要支柱和增长点。从产业方面看，产业结构变化与往年不同，出现了第一产业向 二、三产业流动的趋势，这说明东莞大力发展制造业，建设现代制造业名城的战略 效果已经初步显现。【对外贸易】2004年东莞对外贸易稳定增长，利用外资持续增加，全年进出 口总额645.18亿美元，比上年增加24%，增速比上年快6.2个百分点。合同规定外 商投资额41.32亿美元，增长26.9%；全市实际利用外资30.34亿美元，增长 18.4%。此外，东莞私营个体经济发展迅速，2004年新注册私营企业6729家，增 长43.3%，出现了内源经济和外源经济同步发展的良好势头。【民营经济发展】2004年上半年，注册资金超过1000万元有604家，注册资 金超过亿元的有35家。今年上半年完成税收21.6亿元，同比保持了两位数的增长 速度。民营经济在社会消费品零售总额这个重要指标中，更是占据半壁江山。另 外，截至2004年7月，东莞市民营资产总值已突破千亿元大关，比市委、市政府 原定“力争用5年到10年时间实现民营经济总产值超千亿”的目标整整提前两年。【国税税收】东莞市国税局税收收入达151925万元，按口径同比增收56654 万元，增长59.47%.其中，国内税收收入120940万元，按口径同比增收44345万 元，增长57.9%；海关代征税收收入30985万元，同比增收12309万元，增长 65.91%，为今年税收收入持续稳定增长迈出了稳健的第一步。国税收入保持持续 稳定增长与东莞市社会经济发展开局形势良好密切相关。由于2004年东莞市生产 总值（GDP）突破千亿元大关，达1155.3亿元，比上年增长19.6%，城市综合实 力名列全国地级市首位。【社会保障】根据东莞市2004年预算执行情况和2005年预算草案的报 告，今年将安排社会保障资金9.32亿元，重点提高东莞市困难群体社会保障水 平。这一数字比上年增加了 2.11亿元，增长29.22%。【国民生产总值】2004年，全市生产总值1155.3亿元，突破千亿元大关，比 上一年增长19.6%。；工业总产值超3000亿元，增长25.2%，比匕2001年翻了 1.2 番；各项存款余额2500亿元，增长17.5%；截至目前，我市村组两级集体资产超 过800亿元，可支配收入150亿元，平均每个村的可支配收入2778万元。【财政收入】2004，全市财政总收入260亿元，增长26%，地方预算内财政 收入80.9亿元，增长20%。全市规模以上工业企业综合效益指数122.5%，企业利 润总额达82亿元，增长9.7%。居民储蓄存款余额1450亿元，增长17.8%。城镇 居民人均可支配收入20100元，增长8.8%。农民人均纯收入8990元，增长6%。【外商投资】2004年，全市合同规定外商投资额41.32亿美元，同比增长 26.9%；实际利用外资30.34亿美元，同比增长18.4%，其中外商直接投资21.39亿 美元，同比增长21.9%。1.1.3东莞市城乡居民消费分析【人均消费性支出】2004年城镇居民年人均消费性支出18426元，同比增长18.9%。至2004年 末，东莞每百户已经拥有家用轿车33辆。从消费结构的恩格尔系数（食品消费占 消费支出的比重）观察，东莞2004年恩格尔系数为27.4%，根据国际上恩格尔系 数标准衡量，恩格尔系数低于30%为富裕型水平，东莞已达到富裕型的消费结 构。2003年第二、第三产业共同推进经济增长。其中第一产业增加值29.07亿元， 下降5.7%；第二产业增加值513.43亿元，增长21.8%;第三产业增加值405.03亿 元，增长18.8%。企业总体数量增加。至2003年底止，全市注册登记的工商企业 和个体户有24.84万户，比上年增加3.28万户。价格总水平小幅回升。全年居民消 费价格总水平比上年上升0.7%，其中消费品价格上升1.6%。服务项目价格下降 2.2%。商品零售价格总水平上升1.7%，其中食品价格上升3.5%。2003年三大产业 结构比例为3.1 : 54.2 : 42.7。与上年相比，第一产业所占比重下降0.7个百分点， 第二产业上升0.6个百分点，第三产业上升0.1个百分点。投资结构进一步侧重于 城市建设、基础设施建设、环保建设与高科技项目建设，以电脑资讯产品为主的高 新技术产业成为我市工业的支柱产业。【生活指数】人口自然增长率逐步下降。2003年全市人口出生率为10.34%。，死亡率为4.69%。，自然增长率为5.65%，比上年下降0.3个千分点。年末户籍人口 158.96万人，比上年增加2.77万人。外来暂住人口为440.45万人。城乡居民收入继续增加。全市职工年平均工资9341元，比上年增长10.9%， 扣除价格因素，实际增长10.1%。城镇在岗职工年平均工资22598元，比上年增长 26.9%，扣除价格因素，实际增长26.0%。城镇居民人均可支配收入18471元，农 村居民人均纯收入8481元，分别比上年增长9.0%和7.3%，扣除价格因素，实际 增长 8.2%和 6.6%。人民生活水平进一步提高。据抽样调查资料显示，2003年全年城镇居民人均 消费性支出15446元，比上年增长1.9%。其中，食品支出4804元，下降0.7%； 交通通讯支出2062元，下降52.1%；娱乐文教服务支出2512元，下降5. 6%；居 住消费支出2966元，增长1.8倍。农村居民人均生活费支出7727元，增长 12.9%。其中，食品支出3112元，增长4.8 %；交通通讯支出795元，增长 33.2%；文化教育娱乐用品及服务支出566元，下降12.0%；居住消费支出2362 元，增长34.4%。2003年末每百户城镇居民家庭拥有家用电脑96台、家用汽车26 辆；自来水独用率为100%，液化石油气独用率为100%。每百户农村居民家庭拥 有汽车12辆。居住条件进一步改善。年末城镇居民人均居住面积41.4平方米；农 村居民人均居住面积58平方米，增加3平方米。每户家庭独用厨房，独用卫生 间。2004年东莞市人均消费性支出中食品5041元，同比去年增长4.9%；交通通讯 4974元，同比增长1.4倍；娱乐文教服务2673元，同比增长6.4%；居住消费2517 元。总结：经过近10多年的发展，东莞经济实力稳步增长，造就了大量的高端消费群 体，该群体占据了相当程度上的社会财富，有着极强的购买力。1.2.东莞商业市场现状1.2.1东莞市消费结构分析【社会消费品零售总额增长趋势】近五年东莞市社会消费品零售总额（亿元增长趋势图1002003004005001990 年 1995 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年（数据来源东莞市经贸局）2003年东莞全市社会消费品零售总额达338亿元，同比去年增长50.3%。2004 年，东莞全市社会消费品零售总额达389.04亿元，同比去年增长15.1%。2003年 以前，东莞市消费场所还停留在传统、单一性的局面，2003年以后，大型购物广 场、主题式购物公园等逐惭取代了传统式的零售街铺。市民整体消费水平、消费能 力逐年增强，还有一部分消费能量有待挖掘。【2004年东莞市城镇人均消费性支出现状】2004年城镇居民人均消费性支出前四位0100020003000400050006000食品交通通讯娱乐文教服务居住消费（数据来源东莞市经贸局）东莞市人均消费性支出中食品5041元，同比去年增长4.9%；交通通讯4974 元，同比增长1.4倍；娱乐文教服务2673元，同比增长6.4%；居住消费2517元。 食品、交通通讯、文化娱乐和住宅仍然占据了大头，而一些服装、珠宝、工艺品等 消费增长仍然是很缓慢的，这从另一个方面也说明了东莞市有品牌的、上档次的， 有文化意义的商品消费还大有潜力可挖，而这一些商品，主要消费场所就是大型的 百货和购物中心。东莞零售业的发展可为其释放潜能，商业地产存在一定的发展空 间。1.2.2东莞大型零售商业网点状况东莞主要零售商业网点统计：东莞市500平方米以下的商业网点基本上沿街分布，经营日杂、百货、干鲜果品、服装箱包、食品、药品、茶叶、建材、装饰材料及用品、礼品、电子通 讯产品的连锁便利店或小型超级市场，以传统商业经营方式为主。10000平方米以上的为大型购物商场，譬如沃尔玛、百佳、天和百货、花园商贸城等。2004年全市大型零售商业网点总面积约188.5万平方米，以159万户籍人口为 依据，人均大型零售网点面积约为1.2平方米。截至今年6月份，大型零售网点总面积约为212万平方米，人均大型零售网点面积达1.3平方米，与世界发 达国家人均商业面积1.2平方米相比基本持平。目前，据不完全统计，全市消费人 口人均大型零售网点营业面积约为0.61平方米。1.2.3东莞商业市场发展现状【东莞商业地产发展过程】2004年商业地产开发速度有所放缓，商用地产向市区集中2004年商业地产开发发展速度有所放缓，主要是因为前两年东莞商业地产的 火爆及集中上市，引起政府的极大关注，在审批新的项目时有所控制。随着前两三 年已审批开发建设的商业项目的入市以及东莞市一些潜在的商业项目的开发。今年 商业营业用房的供应量仍将继续增加，但是增幅会减少。全国逐步控制商业地产投机风潮商务部市场体系建设司将会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地 产联盟首次对全国各地的大型商业地产进行专项调查，2005年7月上旬开始进行 首批调查的地区为广东、广西、福建、上海、江苏、浙江、成都和重庆等地。据了 解，这次调研的主要内容包括：本地商业网点总面积及人均商业面积；本地已开业 的1万平方米以上的商业项目名称、体量及销售规模（含批发市场、物流中心；本 地大型商业设施建设和运营情况；本地商业物业的空置率情况，并对空置率高的商 业设施项目进行分析等。在初步控制了住宅市场发展过热的趋势之后，国家下一步 的调控目标已经放到商业地产之上了。商业地产市场潜量相关统计显示，东莞目前在建和拟建的商业项目供应量为200万平方米，同时 根据建设局公布的数据看，东莞潜在的商业项目有东莞市国际米兰商业中心、风景 商贸花园、第一国际二期、金美城、东城旺角、皇城广场等商业项目和一些酒店专业市场。同时今年诸多商业项目的正式开业，也将带动一部分观望的商业项目入 市。【东莞商业步行街】目前东莞市现有各类商业街共95条，其中正在规划新建的商业街16条，市区 范围内商业街21条。在已形成的商业街中，综合型商业街75条，专业型商业街 20条，分别占商业街总数的79%和21%。在综合型商业街中，又有历史沿袭、自 发形成的传统商业街和随着城市建设规划形成的新兴商业街两类。东莞市区较成熟的商业步行街有莞城西正路一一新芬路、花园新村商业步行 街、东城风情步行街、愉景新时代广场、南城富民商业步行街。但除了气候成熟的 西正路步行街外，其余步行街都呈现落寞。原因有：经营业态单一莞城西正路的步行街多以高档服装、珠宝经营为主，己成为城区人流量最大的 步行街，步行街浓郁的购物氛围己形成，迎合消费者的消费习惯；东城、愉景两条 步行街多以经营中高档服装为主，而南城富民则以中档的服装产品为主。东城、南 城步行街商品太单一，无特色。高档次商品价格太贵东莞交通四通八达，与香港、深圳、广州等商业成熟的城市己形成良好的互 动，东莞市民到这些城市购物非常方便，由于东莞商业步行街较多高档次商品价格高于这些城市同类商品，东莞许多高端消费者购物首选之地早己出现转化。 经营业态杂乱正如南城步行街，2003年1月试业，起初在南城政府免税政策的扶持下，负 责经营的富民集团提出了对铺租租金进行一年全免的商业策略。这一招吸引了不少 商家前来租铺投资，300多间商铺全部租赁完毕。由于消费群体多为周边工厂打工 者，后期的经营定位成中档，且业态杂乱，渐趋向于中低档产品。50%以上的商铺 以大卖场来经营。东莞商业进入白热化由于东莞目前商业网点太多，大型购物场所的大量出现，东莞商业将越演越 烈，给本来就不旺的商业步行街添加了一层云雾。【东莞商业特点】商业不集中，无影响力商圈一直以来，东莞商业网点呈现散、舌L、差的局面，商业不集中，造成大量高端 消费群体外流，东莞商业目前也正在改善，为市民提供更方便、优质的购物场所。商业地产规模大，综合实力强据不完全统计，截止至2004年，东莞全市商业物业开发和供应总量共达300 多万平方米，仅东莞城区就有5个二、三十万平方米到七、八十万平方米不等的超 大型商业地产项目在建或正在筹建，还有多个十万平方米左右的商业项目。各大商 业地产商角逐东莞。零售业态呈现多元化根据第二次基本单位普查数据，全市零售贸易业单位数（不包括个体工商户） 2107个，其中法人单位数1031个。这当中既有现代百货公司，又有超市、连锁 店、仓储店、专业店、专卖店、SHOPPING MALL等多种新兴零售业态。呈现出 多姿多彩、竞争日趋激烈的景象。零售业引进外资多沃尔玛、家乐福、麦德龙、吉之岛、百佳等境外知名品牌在均己着陆东莞，凭 借先进的经营理念、管理经验和技术手段，迅速占据了一定的市场份额。大力发 展连锁经营发展连锁经营主要表现在：一是推动连锁经营向百货店、专卖店、专业店、便 利店、仓储商店、购物中心（广场）等零售业态发展；二是拓展连锁经营领域，从 传统的日用百货、食品、副食品向餐饮、服装、家电、家具、汽车销售租赁和维 修、美容美发、家政服务、中介服务等多个行业和领域经营；三是积极推动生鲜熟 食商品向专业化、超市化连锁经营方式转变。目前的东莞己在大力发展连锁经营， 走多元化的连锁经营，有利于商业信息的流通，最终获得更大的利润。1.3.东莞四大商圈分析1.3.1.东城片区商业网点发展规划根据东莞市2005-2010年城市商业网点发展规划中有关规划，东城区被 定位为市域商业中心，其中对东纵商圈未来的发展是东纵大道东城路段及莞城路 段以服务中高档消费层次为主题，配合东莞市新商务中心形成时尚购物区。【东城片区商业市场状况分析】1、东城片区商业地产放量大，较为集中东城片区商业项目由东城大道西起雍华庭SOHO，东至御景大厦地段，由西 到东依次为：东城风情步行街、愉景新时代广场、世纪广场、君豪商业中心、世博 广场、金月湾广场、一里洋场。其中君豪商业中心、世博广场面积均在10万平方 米以上。据相关统计数据显示，今年在东城区，潜在的商业地产供应量就达60万 平方米，以整个东城区人口数量来计算，人均商业面积达2平方米。商业项目相对 集中，引起局部开发热潮。东纵大道至东城大道一带一直都是东莞传统的商业模式核心区，地王广场，沃 尔玛，天虹以及世博广场都是具有竞争力的商业模式，同时这一带有风情步行街， 高档商务办公楼、大社区，各类设施都己相当成熟。2、市场得益于高端消费群体的消化东城区汇集了大量高质素楼盘，有金泽花园、东糖花园、中惠华庭、东城中 心、金月湾花园、东城山庄、新世界花园、峰景高尔夫别墅等二十几个高尚住宅区，及御景大厦、东城国际酒店等高端物业，以中、高收入人群为主，庞大的消费 群体对商业市场起着强有力的支撑。市场需要有大型综合性的商业购物广场来引导 消费。3、经营业态东城区商圈业态主要是大型购物场所世博广场、君豪商业中心（经营服 装、饰品、家电、餐饮等）；商业步街东城风情步行街、愉景新时代广场（经 营以服装为主）；一站式购物广场休闲、餐饮娱乐休闲区金月湾广场、一里洋 场。据调查，东城区街铺均价在30000元/平方米左右。【典型商业项目调查】愉景新时代广场地理位置：东城大道，紧邻东城风情步行街占地面积：20171平方米建筑面积：58636.84平方米开盘日期:2000年8月开发商：东莞市愉景实业开发有限公司商业形态：商铺73间、酒楼、12层商务写字楼管理费:3元/平方米租售价格：均价2480元/平方米（买一层，送二、三层），月租金100元/平方 米。经营类型：饮食、时装、珠宝、美容等。建筑风格：欧陆风格小洋房，具有浓郁的异域风情综述：该项目与东城风情步行街连成一体，开发商倾力打造成东莞集饮食、购 物、娱乐于一体的多功能休闲场所，定位于中高档。起初由于建筑风格的特色，吸 引着不少的消费者，但几二年来东莞大型购物超市的竞相上马，分散了一部分客 流；步行街经营档次高，且业态太单一，制约了大量外来务工消费，目前招商的压 力严重，铺位转让率高，空置率明显，人气不旺。东莞市三大步行街想旺起来还真 不容易。世博广场发展商：东莞市广晟商贸发展有限公司；地理位置：东莞东城区东城大道；项目类型：规划为三至四层楼高的集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务酒店于一 体的大型综合性国际化商业广场；占地面积：10万平方米；总建筑面积：20多万平方米；商业面积：约16万平方米；商务办公写字楼面积：32680平方米；停车位：1083个项目定位：“一站式消费服务”的大型高档商贸广场商业形态：世博广场中大型百货和零售超市将占到总建筑面积的60.09%，餐 饮业和娱乐业分别占26. 22%和13. 69%，呈街区型规划，设计有品牌专区、大 型购物中心、高档酒楼、精品饮食街、啤酒街、红酒街、名人饮食店、24小时商 务娱乐城、儿童娱乐城、欢乐谷家庭娱乐城、16层商务办公楼等，总投资约8亿 元人民币。入驻商家:世博襄括了全球1000个以上著名商业品牌，海雅百货、麦当劳、肯 德基、永乐电器、方特科技乐园、好又多超市纷纷开业。管理费：3元/平方米业志区域业态A1FTF囚际顾占贾G-1FJL或乐词B1F3F荷廉1赏（好琴翘市）LF儿童人地CIF数码动力2F打利1：代2F名品电器3F方特科炽湄名品家居D史CEPA特区1F4?好色城 顷修:C酒吧街、大中律关食街、未4酒一 灿街）桐侍区Jlr茶坊3F品牌特区2F3?火热地带E1F皮辿埋4F世曜蛹心2F男人世界KIFBDF红酒廊3F2F原足图FIf2F白触丽人部一顼商务亦公公泻1部国际珠宝城1F棱E 区 1F :售价：内铺1.8万元/平方米；街铺2万元/平方米租金：120-160元/平方米E 区 2F :售价：1.21.3万元/平方米租金：120-130元/平方米E 区 3F :售价：50007700元/平方米销售率：50%以上卖点之一:推出白领商铺，以低价入市，吸引投资客铺位面积相对较小，世博广场E、F区三层铺位，主要面积均为20-40平方 米，最小的仅为10平方米，非常适合中小投资者。其目标客户：上班族、白领工薪人士、有一定积蓄的公务员、个体老板、私营小业主、个体 经营人士、股票市场泡一族、本地出租房产收租一族、中产职业人士、休闲居一族 等。卖点之二：规模大气，整体形象好，分区明显，停车位多，符合“一站式消费 服务”。营销手段：广告、媒体批量投放。综述：世博广场的定位与片区消费力相适应，都说世博广场好似广州的天河 城，似一个财富磁场和周边项目紧密配合，吸纳和聚集大东莞的商业资金流。 一里洋场投资商：香港华南企业集团地理位置：东城大道东城中心项目定位：全球餐饮文化的商务美食街区商业分区：两街：情景休闲走廊、万国时光通道五区：1、铺王：主力国际品牌区；（日本料理、情景西餐厅、同仁堂药店、 云南过桥米线）2、二层连接区：主题餐饮会所区；3、外街两层商铺：国际美食风情食街；4、内街首层商铺：生态情景购物特区；5、小区半开放空间：多功能纯私密空间。租金：80-200元/平方米，目前只租不售综述：业态定位高，对面的金月湾广场及世博广场均有餐饮，带给其很大的竞 争。导致目前出租率不高。1.3.2.莞城片区商业网点发展规划【莞城区经济状况】到2005年上半年为止，莞城区拥有各类经济主体合计12113户，其中集体企 业1571户，私营企业2211户，个体工商户8331户。民营企业集团公司发展到16 家。2004年社会消费品零售总额达31.8亿元。莞城区第三产业己经成为经济发展 的重点。政府将莞城区未来规划为：东莞市城区的政治、经济、文化中心；商贸业、金 融业等第三产业功能突出发展的、延续东莞特色风貌的可持续发展的城区。【莞城区商业市场状况】1、商业网点日渐增多2005年4月底，莞城区登记在册的农贸市场、专业市场及大型商业网点 （1000平方米以上）总共有52个，经营面积57.3万平方米。按照莞城区13.5万 平方公里有4.2万平方米商业场所，片区去年的常住人口万，人均经营面积约为 2.3万平方米。专业市场由服装、鞋类市场：以新风服装城、金源时尚坊、柏丽名店街为代表电脑市场：以东日电脑市场、天源电脑城为代表建材装饰市场：以新兴装饰城、华利五金电市场为代表副食批发市场：以珊洲副食品批发市场、博厦副食品批发市场为代表办公 用品批发市场：以和生办公用品交易中心为代表奇石古玩市场：以聚宝坊、北隅榕树头为代表 1000平方米以上大型商场：超级市场（以沃尔玛、百佳、天河、天虹为代 表，经营面积各约10.14万平方米）、电器商场（时尚电器城、铭可达电器、顺 电、国美电器为代表）。2、商业特征莞城区商业规模差别大，小至几个平方米的个体便利店，大至5000平方米以上的大型购物广场；业态多样化，有专业市场、专卖店、连锁店、大型购物 场所等。莞城区做为东莞最老的商业中心，在莞城市民心目中己有着特殊的地位，西正路的兴旺辐射到周边几条街，人流量大，己形成一个成熟的商圈，租金最高 可达700元/平方米，这是传统街区铸造的辉煌。再看东纵大道，细数：地王广 场、东湖花园广场、愉景东方威尼斯、盈丰广场。以及有潜在的万盛广场、永安广 场。【典型商业项目调查】地王广场发展商：广东光大企业集团；地理位置：莞城区东纵大道；规模：占地6万平方米，总建筑面积32.8万平方米，商场12万平方米，14 栋19层国际公寓，1栋25层超甲级写字楼，停车位超过1000个。集购物、娱 乐、休闲、商务等多种功能于一体。商业模式：国际5 A级商业物业，国际商业经营理念，国际商业城规划理念设 计，国际商业布局，国际旺场最佳的经营标准经营，国际最先进经营法则销售； 八大功能：零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、观光、商务；承载客流量：日均客流超过8万人，节假日客流超过12万人；经营法则：按照国际最先进经营法则，发展商自营和销售面积的比例在 30%:70%，商业组合按国际经营的最佳黄金比例设计：购物：50%，餐饮：20%， 娱乐：30%。项目定位：集商业步行街、主力百货店、品牌专卖店、主题乐园、 娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体的中高档复合型购物广场。业态规划：共有精品百货、名店坊、梦幻卡通街、潮流第一站、数码广场、动 感电影院六大功能分区入驻商家:彩怡百货、真功夫、必胜客、屈臣氏、华伦天奴等铺位面积：最小铺位面积10皿起，主力铺位30-50皿售价：一层5万元/皿；二层2万元/皿；三层1.5万元/皿租金：一层内铺200元河（内铺）；二层80元河，三层25元/此 管理 费：26元/皿（含水电、空调费）1.3.3.南城片区商业市场【南城房地产上市量】2004年南城房地产以92万平方米的上市量稳居东莞之首。从2004年批准预 售的面积看，截至去年9月，南城批准预售的项目是16个，批准预售面积54万多 平方米，约占全市批准预售面积的1/7。南城将是东莞未来房地产发展的重点区 域。【南城商业市场状况分析】南城现己成为一个写字楼、商务、娱乐的商业中心区：华凯大厦、胜和广场、 中环财富广场等高档商务写字楼交相辉映；银城酒店（五星级）、宏远酒店（四星 级）相邻咫尺；近乎所有国内几家知名银行的分支机构，密集地分布在这一区域 内，提供了强有力的金融服务和支持。政府正加大对南城区域商业环境的改造，随着城市改造工程的不断深入，南城 商圈的商业氛围日益浓厚，令众多商家看好该商圈。以莞太路为核心，大量商甲云 集，如南城富民步行街、银丰路饮食一条街以及宏远副食百货批发市场。与鸿福 广场、元美广场、城市假日等一同烘托起浓厚的商业氛围。即将整体开放的第一国 际托起了南城区商业地产的一个至高点。【典型商业项目调查】第一国际发展商：东莞市商业中心发展有限公司；营销策划：东莞市思创动力地产顾问有限公司管理顾问：高力国际物业服务有限公司。地理位置：东莞城市中心区（会展中心对面）；总投资：30亿元人民币;占地面积：21.21万平方米;建筑面积：70万平方米；其中商业面积约20万平方米停车位：4860个；商业形态：国际商务酒店、国际采购博览城，国际商务写字楼，国际商务公 寓，第一国际购物中心。第一国际购物中心：占地65072平方米，商业面积达116052平方米。由品牌 名店、百货公司、餐饮娱乐、数码文化及电器家居五个业态共同组成，汇集国内外 引领时尚的品牌旗舰店、专卖店、皮具精品、珠宝首饰、影音器材、数码产品、运 动用品、以及休闲健身俱乐部、潮流美容美发等。集购物、饮食、娱乐、休闲为一 体。业态规划：1、第一国际自由港业态：自由港总面积7165平方米，共四屋（含夹层）260多个铺位，整个自由港经营定位主要是时尚、潮流商品，是一个以时尚白领、青少年为目标 消费人群的新潮流天地。按照规划，首层经营潮流服饰、精品、皮具、化妆品，有 专卖店、形象店、知名雪糕厅、小型餐厅等；夹层有美容美发店、咖啡店、休闲上站等；二层经营休闲服饰、鞋类、零食、日韩精 品、自创品牌、手工艺品等；三层经营量贩式KTV、潮流书城、青少年体育娱乐 项目等。发展商的目标是要将其打造成一个东莞版“潮流前线”，成日东莞时尚消费 的风尚消费的风向标。自由港以5年返租形式发售，业主将铺位以实际成交阶5% （第一年）、6%（第二年）、7% （第三年）、8%（第四年、8% （第五年）的租金将铺位返租 给发展商。面积：主力铺位1530平方米售价：二层15000元/平方米2、中华百货、中华爱尚折扣店营业面积超过了 2万平方米，其中中华百货的经营面积为17500平方米，中华 百货爱尚名牌折扣店的经营面积为3500平方米，在一至三楼。中华百货以中青 年、白领和商务人群为主要消费目标群体，引入中高档商品经营包括国际知名名 牌、合资名牌、国内名牌和最新流行的时尚品牌，荟萃多元化生活时尚百货、流行 精品等。租金水平：二层租金：扣点（20-25%）。管理费：25元/平方米（含水、电、 中央空调费）。3、电器家居：首期时尚电器城的率先强势进驻，经营面积达一万六千多平方米，汇集时尚、 新潮的各式电器和家居。4、餐饮娱乐：二万多平方米的超大型国际美食中心，汇集世界各国地道美食，韩国菜、日本 菜、泰国菜、湘菜、川菜、上海菜、客家菜、以及时下最流行的咖啡屋、雪糕屋 等。首期肯德基、必胜客、东海海都酒楼等商家的率先强势进驻。一万多平方米特 大型娱乐休闲中心，汇集世界至Hot，青少年最热衷的科幻、航天、体育等电子游 戏、儿童乐园、探险旅程，以及各类书吧、网吧、健身、水辽中心、康体中心、美 容院等。5、中外品牌名店步行街:一万多平方米室内名店坊步行街，汇集世界各地名牌，街内中心区更设有环型SHOW ROOM，展示世界最流行品牌的窗口。首期利来、格尔马非、耐克、 Estebel、李宁等品牌商家的率先强势进驻。租金水平：70-130元/平方米。管理费：28元/平方米（含水、电、中央空调 费）。6、数码文化：引进知名通讯商家，数码旗舰店，品牌形象店等。使这里汇集了当今最时尚、 最前沿的数码通讯产品。文化方面，包括书店、影音制品、动漫乐园、文具用品、 中华文化廊等。宣传主题：“中央财富区”、“城市引擎，财富动力”。H-2 （敏）H-5 3）H-6AH-6B 、 H-8（武）合计3)用地面 积51, 045. 1065, 071. 3335, 120. 2459, 970. 37211, 207. 04博览中61, 00061, 000-心高fl壮也瞩600眄.蹄大甲UH 此75. 79675. 795商务写可，188Bg l8临街唐 liOL1.58-3L二巨ii i-oo4 & 7 92 Jj留愆泗MM5城4. 7124.712讷出式踮蹄脚6OO脱既ilk2Z W22. MON除公5L,叫勺111卿165r OHl30r SM5.如$79.52BL 25, QBQ-530.41D35. 265450. 719i56.67H20驱2.扬5, 772,跚W2,75址H抻.率明3% BOD+5卜31?3f 5L3绝MOt39fcO94做L, 010702lr 1能3333H国伸15613221934985S高尚住宅云集，汇集了百万人流。在东莞，shoppingmall多数集中在东城区， 第一国际购物中心的建立，为南城区消费者提供了方便的购物场所及优质的购物环 境，聚集财富，引导消费。购物中心定于今年10.1整体开业，主力店有百安居、 中华百货、时尚电器城、东海海都酒家以及必胜客、肯德基、欢笑天地等，目前中 华百货、时尚电器城己陆续开业。丰富的业态，成为完善的一站式购物中心，能够 极大地吸引八方消费群体，目标消费群渴望吸引更多的东莞市民及珠三角洲地区强 大的消费群体。第一国际秉承拥有国际先进的商业运营模式及经营管理方式，倾力 打造成为东莞城市中心区首个国际标准的一站式购物中心。银丰路美食街地理位置：银丰路，与莞太大道交界项目定位：中华风味美食一条街经营业态：商铺约90-100家，主要以餐饮为主，餐饮占60%，由排档、茶餐厅、地方特色风味馆、品牌连锁店、西餐厅、咖啡厅构成。其中地方特色风味餐馆有 20多家，如：湘菜、厚街、湛江、潮汕菜馆、北京饺子馆等。普通排档约10家， 品牌连锁店约5家，如：真功夫、蒙自源过桥米线、大骨王钙骨馆等。西餐厅有墨 西哥餐厅、泰国餐厅。咖啡厅有名典咖啡。茶餐厅约6家。租金水平：60-120元/平方米综述：该美食街给人以杂乱的感觉，定位于大众消费，租金比同类物业低。档 次低于东莞的几大饮食街，如一里洋场、东城十三碗。东莞现己成为餐饮业较发达的城市，东莞有着强大的经济实力及消费实力做后 盾，餐饮业将经久不衰。要想占领市场先机，必需做出特色，创出品牌，注重品质 及业态形象，在做传统饮食的同时，可借鉴西方饮食文化，饮食不仅是生活的必备 消费，也是一种文化的交流及延伸，同时提升了物业档次。南城富民商业步行街地理位置：南城区莞太大道宏远路段规模：步行街全长1.2公里，有大型商铺300余间。商业业态：分A、B、C、D、E共5个区域和东入口的名店廊，名店廊主要以经营名牌 为主，进驻的有法国的富铤、香港的鳄鱼仔、锐步、茵宝、蜜雪儿等，A、B、C、D区是综合区域，经营面广，有品牌服装、鞋类、通讯器材、药店、眼镜、钟 表、珠宝等，其中休闲卖场占服装区过半。E区是餐饮区，集我国八大菜系之精 华，以粤菜、川菜、湘菜和江浙沪风味菜肴为主，餐饮占30%。项目定位：集购物、健身、休闲、娱乐、餐饮于一体的商业步行街，满足各阶 层人士的消费需求，采用多元化经营，高、中、低档商品兼顾。租金：2003年1月试业，租金进行一年全免。现在租金为50-200元/平方米。1.3.4.万江区商业市场【万江商贸核心目标】万江是东莞房地产开发起步晚后劲足的片区，近年来在围绕市政府“一城三创 五争先”的宏伟目标，万江有了明确的发展定位，万江新经济的核心内涵是：全面 构建一个集旅游观光、休闲购物、商贸物流于一体的新的产业体系，把万江建设成 为东莞市中心区的商贸物流中心。【万江商业市场状况分析】万江有着很好的水岸资源优势，拥有良好的人居环境，吸引大型房地产开发商 及商家入驻，万江商圈以华南Mall为龙头，商业项目主要以社区商业为主，如都 会广场、多伦多翠底。万江房地产开发成本低略低于东城、南城区，为大盘的开发提供了先机，有多 个大型住宅项目如理想0769、盛世华南、水印长堤、江滨花园等己上市，潜在的 还有阳光海岸、明辉华庭等。高档盘的开发可以吸引更多的高素质人员置业万江， 从而带动商业的发展。【典型商业项目调查】华南Mall开发商：东莞市三元盈晖投资发展有限公司；地理位置：万江区万道路；项目类型：华南mall是中国首个超大型主题式购物公园，一个集购物、休 闲、娱乐、餐饮、旅游、文化于一体的一站式消费中心总占地面积：43万平方 米；建筑面积：89万平方米；商业面积：60万平方米；停车位：近8000个；主 力商家：德国欧倍德家居建材超市、美国时代华纳、英国BBC天线宝宝儿童娱 教中心、加拿大IMAX巨幕电影院、好又多量贩、阿玛百货、深圳铜罗湾百 货、新加坡欢笑天地等已加盟，德国麦德隆也正式落户万江，成为华南mall 商圈的核心成员。目标消费群：第一级覆盖东莞大部分地区、广州黄埔区和增城 市35个镇，人口约800万900万，GDP近1600亿元人民币；第二级覆盖广州、 深圳两个国际大都市及顺德等8个地县级市的大部分地区，个镇，74人口约 2800万，近5000 GDP亿元人民币；第三商圈覆盖珠三角几乎全部中型以上县级 市，158个镇，4000万人口，GDP近7000亿元人民币。铺位面积：多数50-100 平方米。租售价格：内铺均价1.8万元/平方米，租金100元/平方米管理费：26 元/平方米综述：2003年7月19日华南Mall火爆开盘，当日人潮涌动，出现抢购 的场面。华南MALL的开盘，是在零售领域逐步放、开多元资本大规模涌入商业 地产的大背景下发生的。但时至今日，投入运营的主力店和次主力店只有铜锣湾 百货、欢乐天地、BBC的天线宝宝、麦当劳、肯德基、百安居等，经营情况并不 理想。除节假日客流稍多，但周一至周五，难有人气，也基本上都是东莞城区的 本地客。遭市场冷遇原因其一：与中国其它Mall相比，不同的是选址在城市边缘 郊区，由于商业体量大，每天要有30万40万的客流支撑，需经过一段市场培育 期，待城市功能、配套日趋成熟后，运营方可持久。同时政府有力的引导也至关 重要。其二：娱乐设施模仿性强，很难吸引珠三角历史悠久的旅游、商贸城市， 譬如：深圳、广州、珠海。总结：近二年来，东莞大MALL扎堆，且声势浩 大地同期出现在市场上，要在竞争中求生存，经营策略是关键，为在市场上占绝 对的优势，各大商家纷纷以不同的定位、经营多元化方式拉开了激烈地对抗。如：华南MALL做旅游娱乐式商业、地王广场根据自身优势大众消费、天虹百货 针对白领等等，其目的就是实现个性化经营，让项目拥有更加广阔的发展空间。大型商业项目商家都采用先进的管理模式及经营理念。大型商业项目都是以发展商自主经营为主，其中华南MALL自主经营部分达到了 88%，第一国际为 80%，地王广场也达到70%。商业项目销售返租情况普遍，但是发展商考虑后期经营风险，承诺返租期较短，回报率较低，一般为5-7%。迷你商铺热销，降低了投资门槛，轻轻松松做业主。如世博广场、地王广 场推出的最小铺位面积仅10平方米。价格差距不大。如：多数商业项目内铺都在1.2-1.8左右，没有很明显的价格差距。由于东莞目前推出的新型购物中心商业体量太大，均在10万平方米以上，造成二层以上铺位空置现象严重，较多 一层内铺也并未租售出去。各大百货商家纷纷引进外来品牌，如沃尔玛、吉之岛，购物环境好、经营品种较齐全，这也是东莞经济发展到一定层次的必然需 求。商业步行街逐渐门庭冷淡。除了东莞传统的西正路步行街外，其余如东城风情步行街、愉景新时代广场都己开始降温。东莞餐饮、娱乐、酒吧己成为消费主流：据东莞统计局资料显示，2003年东莞全年餐饮业收入45.07亿元，全年 城镇居民食品人均支出4804元，娱乐文教服务人均支出2512元，占年人均消费 性支出的47%； 2004年12月，全市餐饮业同比增长27.4%。第二部分：项目 综合情况概述2.1.项目说明项目名称：东莞市愉景东方威尼斯广场地理位置：东 莞市莞城区东纵大道与天宝路交叉口处，东纵大道北侧规模：占地面积8万余平 方米，总建筑面积近17万余平方米，投资总额达11.8亿元，包括主题中心商业 区、情景步行街、商务办公、花园式公寓四大组团，莞城区把其作为商业“航母” 打造，建设成为具有东方威尼斯风格的现代商业商务中心区。容积率：1.68停车 位：650项目具体规划：（发展商暂时还没有提供相关的户型图等相关资料）发 展商：东莞市愉景房地产开发有限公司销售代理：东莞中原物业顾问有限公司 （合同将到期，由于其销售业绩不理想，发展商可能会重新选择代理公司。）项 目综合评估：愉景东方威尼斯广场以建设东莞乃至全国一流的综合商业区为目 标，协调规划区相关内外部环境条件，力求建设一个布局合理，功能齐备，交通 便捷，环境优美的高品质现代购物中心。项目通过鲜明的主题形象，建筑形成的 广场、街道、运河辅以柱廊、雕塑、喷泉形成极具商业气氛的城市休闲中心，为 商家提供了商业活动的广大空间。愉景东方威尼斯广场建筑立面以水城威尼斯为 建筑蓝本，并加以提炼。标志性的圣马可钟楼、公爵府与海神广场有机结合在一 起，宽阔的喷泉广场与狭长的人工运河互相呼应，动中有静，使人们不必亲赴意 大利，便可亲身感受到水城威尼斯的迷人风采。项目设计中突破以往建筑设计中 绿化的零散无序现象，提出一个“以人为本”的指导思想，具体以“天人合一”的生 态理念作为绿化环境的整体宗旨，充分融合到每一处环境中，继而营造出一个整体和谐可亲，充满诗意的人居环 境。2.2.项目市场定位分析南国首席情景商业街区2.3.项目卖点提炼南国首席情景商业街区”，商业模式成就城市商业新典范；东莞财脉，商业聚富，成就东莞一流商业版图；强力辐射10公里商业，坐拥30万核心消费贵族，180余万强势消费群体；规模宏大，四大组团，六大专区，十大功能让物业形态完美互享； 天虹商场、顺电商场、百乐大酒店等主力商家抢先登陆，磅礴人气指 日可待；最先进人流动线设计理念，立体客流循环消费；城市化飞速进行，区域板块迅速升级，成就强大的升值能力；地产巨头联合国际一流经营管理团队联合打造！ 2.4.项目近期动态 项目主楼已投入使用并开业，已进驻的商户有 天虹百货、顺电、味千拉面等，营业状况一般。近期该广场推出以装饰材料为主题的佛罗伦街区。其中临街铺位的售价在每平方米1万多元，内街铺位售价 在2100026000元/平方米（买底层送铺位上两层），共86套，面积在50 平米一210平米，依然秉承愉景威尼期一贯的意大利风情，销售情况 一般。下一阶段推出的二期商铺为步行街，欲打造成精品服饰街区，商铺面积大概在200平米左右，预计10月底交楼。具体的招商销售时间现在 还未敲定，可能会选择在年底推出。2.5.招商方向近期东莞市区内几大商业地产 相继推出市场，愉景在招商及销售时必将遇到非常大的客源压力。细细看来，已 经或将要推出市面的商业项目之间在产品及业态度选择上基本趋于同质化经营， 故此，威尼斯想开创较好的销售招商局面，在商业业态组合上必须寻找自己的特 色，走差异化经营的道路，才能杀出重围。招商对象主要有以下几类：女装韩国 饰品韩国食品儿童服装、用品知名咖啡、西餐、茶座各种东莞特产流行于香港 的各种餐饮类别（如越南菜、墨西哥菜等）各种特色饼家、各种旅游休闲产品等