临江房地产项目可行性分析报告2012318(修改)

目 录第一部分 项目市场环境研究 5一、总体市场研究 5二、项目所在区域市场分析 .29三、 竞争项目市场研究 44第二部分 项目消费市场需求分析90一、区域客户群体分析 90二、区域客户群和特征 91三、区域市场消费需求分析.94四、目标消费者分析.96第三部分 项目综合态势分析 115一、项目理解.115二、项目SWOT分析117三、项目资源整合和利用.124四、项目核心竞争力分析126第四部分 项目综合发展定位分析128一、项目定位发展方向. 128二、项目整体市场定位129三、项目主题形象定位130四、产品定位130五、项目推广语131六、案名建议. 133七、项目客户群体定位135八、项目价格定位分析136第五部分 项目开发规划部分 139一、项目总体规划140二、开发计划及开发时间建议 141三、户型设计建议146四、项目附加值的建议151第六部分 项目整体营销推广部署策略 159一、整体营销战略目标159二、整体营销思路159三、整体营销策略161四、整体推售部署168五、入市时机分析172六、销售手段建议175七、销售接待中心现场177八、项目媒体包装策略 181第七部分 临江地产地块的经济效益分析 183一、项目主要经济技术指标183二、预计销售收入184三、项目投资估算184四、项目开发利润分析189五、项目实施进度安排190六、项目投资与筹资计划190七、利润及利润率、收益率测算192第八部分 项目实施的风险评估与控制 194一、项目实施的主要风险因素分析194二、敏感性分析 .196第九部分 综合评价 199第一部分 项目市场环境研究一、总体市场研究1.1宏观环境分析1.1.1 2012年1-11月广西经济运行情况1-11月，全区经济运行总体平稳，工业生产稳定增长，固定资产投资较快增长，对外贸易继续回升，财政金融保持增长，居民消费价格平稳。一、工业生产稳定增长1-11月，全区规模以上工业增加值同比增长15.9%，比1-10月回落0.1个百分点，比全国水平高5.9个百分点。二、固定资产投资较快增长1-11月，全区固定资产投资(计划总投资50万元及以上项目投资，不含农户)10712.28亿元，同比增长25.8%，比1-10月回落0.4个百分点。其中，计划总投资500万元及以上项目固定资产投资同比增长24.1%，比全国高3.4个百分点。三、对外贸易继续回升1-11月，全区累计进出口总额263.34亿美元，同比增长26.6%，比全国高20.8个百分点，比1-10月提高4.8个百分点，其中11月份进出口总额33.86亿美元，同比增长72.7%，连续两个月大幅增长四、财政金融保持增长1-11月，全区财政收入1573.88亿元，同比增长14.3%，其中11月份财政收入134.38亿元，增长12.0%。五、居民消费价格平稳11月份，全区居民消费价格（CPI）同比上涨3.9%，涨幅比10月份提高1.1个百分点，环比持平。1-11月，全区居民消费价格总水平同比上涨3.2%，比1-10月提高0.1个百分点。六、工业生产者出厂价格降幅继续收窄11月份全区工业生产者出厂价格（PPI）同比下降2.7%，降幅比10月份收窄0.6个百分点，连续2个月收窄，1-11月下降2.2%。11月份工业生产者购进价格下降1.9%，降幅比10月份扩大0.4个百分点，1-11月下降0.7%。农业生产资料价格上涨1.2%，涨幅比10月份提高0.2个百分点，1-11月上涨4.2%。2008-2012年广西主要经济增长指标要素一览表名称2008年同比增长(%)2009年同比增长(%)2010年同比增长(%)2011年同比增长（%）2012年（1-11月）同比增长（%）国内生产总值(亿元)7171.5812.87700.3613.96030.1713.911714.3512.38296.0111.2工业增加值2627.3918.62863.8415.72610.5023.93153.4820.83654.8815.9固定资产投资3778.127.25706.750.86236.7840.10143.4529.110712.2825.8消费品零售总额2338.4523.22790.719.32952.9418.93860.7318.03234.6515.6进出口总额(亿美元)132.8443.2142.067.3153.4826.8233.3131.5263.3426.6居民可支配收入(元)1414616.015451121276910.31885410.515812.13.1数据来源：广西统计信息网小结：截止2012年11月，全区经济保持了平稳较快增长的良好势头。但是，当前全区项目投资仍然面临较多问题，工业运行仍然存在不少困难，外需依然不足，扩内需调结构的任务仍相当艰巨。1.1.2广西房地产投资发展态势分析广西商品房价格走势分析数据来源：广西统计信息网从上表可看出广西商品房近年来的均价走势：全区商品房均价保持稳步上扬的态势， 2003-2006年4年间广西房地产价格上涨幅度比较平稳，价格涨幅控制在5%-8%之间； 2007年虽然国家出台抑制政策，但是广西房地产市场刚性需求依然支撑市场上行，整体价格保持小幅上涨，涨幅为5.3%。08年虽然受金融危机影响，但楼市却没有减缓增长的步伐，09年又出现一个新的台阶。2011-2012年，国家政策调控力度加大，新政频发，虽一定程度上减缓了房价上升幅度，但仍然无法抑制广西整体房价的上涨。1.1.3 2012年广西房地产市场简析 2012年，随着国家宏观调控政策的作用逐渐凸显，广西房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹：房地产开发投资逐月加快，房地产建设规模逐步恢复，商品房销售市场持续升温，房地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长提供了充裕的资金的来源。预计2013年全区房地产市场将保持平稳增长，但受调控政策的持续影响，未来楼市发生重大变动的可能性不大，而随着调控政策的逐步细致化，房价仍会以正常的速度向前发展。1.2城市总体市场分析1.2.1贵港市GDP增长增速明显数据来源：贵港市统计局贵港市近几年来GDP总量一直呈增长趋势，我市“十一五”成就辉煌，GDP五年翻一番多，达500亿元，增长14%。与2004年相比，近几年时间，贵港市GDP几乎翻了一番，整体增速明显。2004-2012年，贵港人均GDP也几乎翻了四番，2012年达到了约15600元。虽然贵港市近年经济发展迅速，但从当前的GDP总产值及人均GDP产值来看，贵港市经济总量偏少，对房地产的发展促进有限。从2004年到2012年间，贵港市房地产投资占GDP比重由6.7%增长到8.9%，速度呈现持续增长，说明贵港市房地产还是为业界投资者看好的。据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占GDP比重在8%10%是合理区间。以贵港市目前GDP的增速来看，贵港市房地产仍有投资增长的空间。1.2.2贵港市固定资产投资与房地产发展 数据来源：贵港市统计局2004-2012年以来，贵港市固定资产投资保持较快增长势头，投资结构更趋合理。2012年，全社会固定资产投资完成528.86亿元，增长约23%。固定资产投资额的大幅增长，将对未来贵港市经济发展起到极大的促进作用。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占 2025。随着中国房地产经济的发展，初定其运行量化值为20%45%。从4年起，贵港市的年房地产投资占固定投资额比例处在稳定上升通道中，在2012年达到23%。预计在未来几年，贵港市房地产投资占固定投资额的比例仍处在合理范围，贵港市城市房地产仍有较好的发展空间。1.3城市传统行政片区分析在行政区划分方面，贵港市共有3个区，一个县，1个市（县级），即港北区、港南区、覃塘区、平南县、桂平市。近年来贵港市房地产开发主要集中在港北、港南区，接下来我们着重对这两个区域进行研究。1.3.1港北区n 港北区区域描述见证时代的新锐城区 根据贵港市（2008-2030）城市规划，城市发展方向：“重点向北，积极向西、提升江南，培育东部”，形成“两片、三轴”的空间结构。1、两片：以同济大道为界，形成“西部综合片区”和“东部临港工业片区”。2、三轴：沿郁江城市发展轴；依托中山路建设城市发展主轴的综合片区南北拓展的发展轴；依托城东大道建设城市临港工业发展主轴。3、市域城镇空间结构为：“一心四轴三区”。“一心”（“即贵港城区”）：是贵港市域政治经济文化中心，承担引领市域发展和桂东南区域中心城市的职能。“四轴”：即黎湛铁路沿线发展轴、西江沿江发展轴、212省道和211省道沿线城镇发展轴。发展空间结构。“三区”：即西部城镇经济区、中部城镇经济区和东部城镇经济区。中心城区发展规模贵港市中心城区面积将达到374.79平方公里，其中城市建设用地为98平方公里。人口规模，2015年64万人，2020年75万人，2030年95万人，年均增长2. 4万人。中心城区综合交通体系规划中心城区交通发展目标：规划建设现代化的多层次综合交通体系，实现客运“零距离换乘”、货运“无缝衔接”各种运输方式有效协调配合。港北区分大组团商务中心：老城组团：旧城改造，建设规模较大、档次较高的商业设施，形成桂东南地区特色的传统商业区。城西组团：文教基地、花园式居住新城，沿迎宾大道建设公共服务设施，承担贵港市部分商务职能。港北组团：市级文体中心、旅游服务基地、综合居住社区，重点加强公共服务设施，承担贵港市部分商务职能。城北组团：市级行政办公中心、商务中心、文化中心和综合型居住社区。西江产业园西组团：生态型工业组团，重视生态环境建设，提升发展质量和土地利用效率。教育：巩固扩大现有职业学院建设规模，增加新建设职业学校。继续按照“就近入学，初中相对集中”就学原则，合理布局义务教育学校。文化娱乐设施：市域中心规划建设一批市级、区级文化设施如图书馆、博物馆、科技馆、文化艺术中心、会展中心、青少年活动中心、电影院等。重点建设位于港区文化中心，包括博物馆、档案馆、图书馆和大剧场等。体育设施：港北组团建设一座体育中心。1.3.2港南区n 港南区区域描述古郡新姿 和谐港南 港南区位于贵港市南部，东邻兴业县、南接浦北县、西连横县、北与港北区和桂平市交界。港南区是地级贵港市成立后设立的县级建制区，并于1996年6月28日正式挂牌成立。辖6镇2乡1个办事处，总面积1089平方公里，人口61.06万人。港南区基础设施完善，市政建设日新月异，以行政中心为龙头，形成了江南商贸城、金港商贸城、南湖商业广场、滨江小区等城市建筑组团，城市路网纵横交错，学校、商场、医院等配套齐全，供水、供电及金融、保险、信息等服务网络完善，全区乡乡通公路、村村通汽车、电话、广播电视。港南区规划有江南组团：完善改建中山路江南段商业网点，提升商务品质。1.4城市近期房地产市场特点1.4.1各城区住宅市场特征总结 港北区东方巴黎天悦华庭万豪景苑普罗旺斯盛世名都万象城御林皇府益盛园东湖城御江名城中央广场王府井地王大厦九龙新城城市广场天悦豪庭龙脉华庭维多利亚欧景蓝湾阳光城龙湾丽水城市怡景城北名座豪港华庭米兰风尚锦泰公馆唐人街港福时代翰林世家l 2012年港北区主要在售项目统计表港北区在售楼盘数量24潜在楼盘数量4楼盘规模小规模楼盘为主（11-500亩）主要物业类型高层商住塔楼目前均价3400-6000元/主力消费群以中高收入阶层为主力客户群,其中以私营业主及政府、企事业单位者居多港北区是贵港房地产楼盘最集中的区域，2012年在售楼盘24个，占贵港市楼盘的92%；港北区新增楼盘分别是：万象城、万豪国际、天悦尚城、锦达.香格里拉。楼盘规模以11-500亩为主，多为高层的商住楼，楼盘目前的均价在3400-6000元/。l 需求：二房、三房户型为主近年来贵港市房地产发展势头良好，港北区作为贵港市传统商业区域，拥有浓厚的商业氛围以及相当完善的配套措施，市场销售行情持续看好；当前比较受欢迎的户型为80-89的两房，100-119的实用型三房、120-140的宽敞舒适型的三房或3+1房。l 中心区楼市特征 商业氛围浓厚，商业配套完善 供应产品主要为三房以及少量大面积产品 价格房价持续走高，整体均价全市最高 消化速度较快，销售周期相对短 本地消费群为主，外地购房者形成有效补充 港南区波托菲诺水岸郦都南湖商业广场江畔馨园金典时代在售潜在2010年江南区主要在售项目统计表江南区在售楼盘数量2潜在楼盘数量3楼盘规模中小规模盘为主（50-100亩）主要物业类型多层、小高层、高层住宅目前均价3900-4380元/主要消费群政府官员、行政单位职员、港江片区居民、教师等港南区目前在售楼盘只有2，分别是水岸郦都和波托菲诺。港南区的房地产市场已经进入初步发展期，虽然土地需求不及港北区紧张，土地的价格相对较低，但是随着开发的不断推进，价格也在逐年上涨；港南楼盘的物业类型以多层和小高层为主，适应贵港人的需求。目前的均价区间为3900-4380元/，该价格区间对于港南区的居民还在其承受范围内，对销售的阻力相对不大。l 销售情况至今为止，整个港南区销售均价在上涨，市场销售压力不大，区域市场行情持续看好，销售前景乐观。2011年以来受新政的影响，销售压力普遍加大。该区的产品如两房主要的面积是80-89，三房是以110-129最受市场追捧，销售情况也最为理想；四房、楼中楼等大面积户型仍较小。l 江南区域楼市特征 以小高层和高层住宅为主，多层逐渐消失 二房、三房走俏 市场需求旺盛 片区有部分天地楼1.4.2贵港市房地产发展特征总结l 特征一：品牌和一贯优秀的品质的楼盘占优势据市场调查发现，不管楼市是春意盎然的旺市，还是成交寥寥的淡市，品牌开发商的楼盘和一贯优秀的品质大盘一经推出，总是应者云集，吸引大量的购房者蜂拥而至。细化来看，它们都是将最先进的住宅产品打造技术和服务理念融入本地市场，结合本地市场需求打造独具匠心的新一代居住产品；有的借助强大实力给区域带来全新的生活方式。l 特征二：中等规模项目为主，配备一定的生活配套贵港市房地产市场本阶段在售项目的规模大多数项目为中等规模，港南区几个在售楼盘均在200亩左右的大盘，而港北区的项目的都在11-500亩左右，其中销售走货都相对可观的都是配套较完善的楼盘。l 特征三:高层住宅成为主流，小高层为辅，楼梯房逐渐退出市场各项目的规划布局基本为联排式、半围合式为主。目前在售产品建筑类型多为两梯四户的高层住宅为主，客户对电梯房的接受度正在逐渐改善；多客户还是喜欢楼梯房，由于土地资源较少，总价高，楼梯房逐渐被电梯房取代。l 特征四:户型供应以二房、三房为主力，近期小三房房较热销根据新政策的首付款、利率、认贷又认房的贷款难度大幅度提高施压下，直接打压二次置业的改善型群体，因此在大户型销售较慢、小三房小户型热销的市场行情下，不少开发商在户型推售上进行了相应的调整，以满足购房人群中80%自主型的刚性需求。从在售楼盘最近几次推货情况来看，目前市场上推出的户型以二房、三房为主，四房次之。二房户型主要以70-90的为主；三房户型里以100-120的实用型、120以上的宽敞舒适型三房居多；四房产品市场供给较为齐全,从140-170以上的舒适大面积型皆有；而楼中楼主要以200以上的楼中楼户型为主。l 特征五:房价持续上升，销售面积缓慢增长国土局资料显示：自从国家调整土地相关政策出台以来，开发商拿地成本增加，难度提高，显然房价下降的可能性不大；同时价格主要由市场需求决定，目前贵港刚性需求旺盛以及大部分高品质产品，所以以此判断销售价格将会走上行线，销售面积也将呈增长态势。l 特征六：房企自筹资金的能力有所提高，抗风险能力在加强虽然调控政策在金融信贷等方面抑制开发商，但是从房地产开发的资金来源方面分析，本年资金来源小计为472535万元，同比增长30%，其中自筹资金184390万元，同比增长50%。房地产开企业自筹资金的能力有所提高，说明房地产开发企业的抗风险能力在加强。l 特征七：楼盘推货进度过快，致使相当部分楼盘最高价格超4千元，最高已达到了6千，给销售增加了很大的阻力。今年部分楼盘的最高价达到了6000元的货量难以通过市场，消费者产生了抗拒心理。最近开盘的楼盘：米兰风尚、港福时代广场等地段较好、高档的品质项目，从它们的销售成交分析,购房者大多是选择单价4千元以下的低楼层单元，4千元以上的高楼层走货存在较大的压力。1.5城市房地产市场发展趋势1.5.1发展趋势预测基础l 2012年1-11月广西经济及贵港市经济运行分析2012年1-11月广西经济及贵港市经济运行分析广西1-11月同比增减%贵港市1-11月同比增减%全区规模以上工业增加值（亿元）3654.8815.9全市规模以上工业完成增加值（亿元）416.1512.5城镇固定资产投资（亿元）10712.2825.8全市完成全社会固定资产投资（亿元）454.7727.7房地产投资(亿元)1383.382.8全市房地产开发投资(亿元)44.66-5.3全区社会消费品零售总额(亿元)3234.6515.6全市社会消费品零售额(亿元)131.1219.04全区完成财政收入(亿元)1873.8814.3全市完成财政收入(亿元)46.5112.8金融机构贷款余额(亿元)12272.7316.8全市金融机构各项存款余额(亿元)411.2421.8数据来源：广西统计局分析：从2012年前11个月全区和贵港市经济发展情况看，保持投资较快增长的难度加大，一是受全国经济大环境持续低迷等因素影响，投资项目和资金相对不足，部分重大项目开工延缓；二是企业利润下降，成本上升，企业都进入战略收缩；三是内需不足。房地产开发投资进入相对较为冷的阶段，房市热度更甚，但是已不大如前。1.5.2发展趋势发展预测从近几年贵港楼市的发展中可以看到，该市房地产市场形势日益上升，购房者对住宅的需求不断加大，发展商为迎合市场要求，将会做出更快、更准的反应。我司经过对市场不断进行研究分析及紧贴市场的步伐，结合政府规划的发展方向，预测房地产市场将出现如下发展形势：l 趋势一：高铁经济的亮点，将使贵港市房地产经济的跨跃式发展随着南广高铁投资建设，贵港融入了高铁经济将是广西未来经济发展的内陆经济活跃中心和商业中心，推动城市化、综合产业化的发展，使得众多投资商携巨资投资贵港。l 趋势二:专业市场商铺借势上位在新政严管之下，住宅市场遇冷，商业地产却的“抗风险性”和“升值”潜力越发受到开发商和消费者的追捧，睿智的开发商纷纷转战商业物业市场；投资客的首选已不是传统的住宅，出于保值增值的需要，这些炒房资金寻找出新商业绿洲作为出路。l 趋势三：商品房开发总量仍属于高位区，但销售面积增速不大去年下半年以来新开工楼盘增多的惯性作用下，今年前三季度全区房地产投资仍高位运行，但增速呈逐月回落态势；全区范围内商品房销售面积下滑。贵港房地产市场目前处于初级短板发展阶段。以工业强市为基础，城市进程为动力，市场需求与经济发展将促进贵港的商品房投资开发趋势延续扩大。l 趋势四：各种户型结构比例则重于小户型根据新政策的首付款、利率、认贷又认房的贷款难度大幅度提高施压下，直接打压二次置业的改善型群体，因此在大户型销售较慢的市场行情下，不少开发商在户型推售上进行了相应的调整，以满足购房人群中80%自主型的刚性需求。l 趋势五：房地产投资走势稳健虽然2012年全市房地产投资完成446600万元，出现-5.3%的负增长，投资有所下滑；但是随着各区开发逐步展开，各式配套日趋完善，再加上城市人口的增加和城市化建设的不断推进，将会有更多的项目被开发建设，房地产投资则与之同步，并呈稳健上升的态势。l 趋势六：规划实施，缩短城市南北差距。从贵港市近期城市建设规划上我们可看到，贵港市的城市规划建设将围绕港北区拉开城市框架进行，房地产开发也将面临新的环境及机遇，并向港北区看齐，南北之间的差距逐渐缩小。l 趋势七：开发理念更新，项目品质提升随着国内区外实力雄厚的房地产企业的加盟，以及本地房地产企业的崛起，滋生了许多先进的管理开发理念，提升了人们的住房观念，房地产开发项目品质不断升级。l 趋势八：外地开发商逐渐增多，不断引入新开发理念，相互竞争愈发激烈由于目前贵港市的房地产处于起步发展阶段，大部分开发商都追求短期的利益，忽略居住环境的营造，缺少社区的配套设施及产品方面的研究，而随着一些外地知名开发商的进驻，必定会产生激烈的竞争，一些新的开发理念及新的营销理念将会被引入进来。1.6近期相关政策解读分析 全国政策1.6.1 2012年宏观调控政策剖析2012年出台的政策相对不多，其中包括差别化住房信贷和降息等金融方面的政策和对闲置土地处理的新规定等。这些政策对房地产企业的影响已基本趋向稳定，房价在全年也表现相对稳定。目前，全国范围内的房价开始出现适应后的微涨。1.6.2 全国政策解读类别2008年四季度2009年上半年2009年下半年2010年全年2011年全年2012年调控方向扶持市场复苏规范市场发展坚决遏制房价过快上涨坚定不移搞好房地产调控，促房价合理回归。坚定不移加强房地产调控，巩固房地产调控成果 住房供应结构调整调整调整调整调整无1、出台住房保障管理办法2、出台经济适用住房货币补贴实施方案1、确保保障性住房供应、大力发展公租房1、2011年全国新建保障性住房1000万套，确保完成500万套。2、南宁要求建设3.8万套保障住房拓展及监管保障房建设两手抓，多渠道资金来源作可持续保障土地政策宽松宽松从紧从紧从紧1、放宽对开发时间的限制2、放宽地价款支付时限无1、对房地产用地和建设加强管理2、增大保障性住房供应比例3、提高土地竞买保证金比例1、加大对闲置房地产用地的清理力度2、加强土地管理做好五项工作3、中国将逐步取消土地供应双轨制新修订闲置土地处置办法：1、土地闲置超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发，将额外征收土地使用权出让金的20%；2、闲置满两年的土地将被无偿收回。财税政策积极积极稳健差别化积极1、减税2、减、免、缓多项费用无1、提高住宅交易契税2、对土地增值税预征率设定了下限3、公租房租金收入将免征营业、房产税1、营业税调整2、上海、重庆试点房产税3、降低部分住房交易手续费4、“房产证加名税”免征无金融政策宽松较宽松从紧从紧从紧1、信贷松绑2、5次降息3、准备金率5次下调1、加强按揭贷款风险管理1、2次加息2、6度准备金率上调3、取消首贷7折利率4、提高按揭首付比例5、出台住房套数认定标准6、暂停第三套房贷1、首套30%，基准利率，二套首付60%，利率1.1倍，第三套限贷2、六次上调、一次下调存款准备金率3、3次加息4、将部分保证金存款纳入存款准备金上缴范围。1、信贷差别化2、二度下调人民币存款准备金率0.5个百分点3、金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点其他宽松略紧从紧从紧宽松1、放宽首次和自住型购房的界定标准2、放宽住房公积金贷款政策3、放宽购房入户政策等1、加强商品房销售管理2、规范已购公有住房上市交易3、加强存量房交易结算资金1、完善商品住房预售制度2、规范境外机构和个人购房管理1、40多城市限购2、要求“一房一价”3、要求房价上涨过快二三线城市限购4、婚前按揭买房等司法解释正式实施5、“小产权房”不得发证6、限购到期城市延续各种形式的地产调控政策微调主要包括：土地松绑、公积金放宽、购房补贴、税费优惠、贷款额度放宽等1.6.3 政策影响分析：对需求方：2012年对于购房者来讲，在持续的政策调控下，楼市房价总体维持平稳状态，年末稍有上涨，但并没有出现大幅度的反弹，可当前房价平稳却让购房者进入了进退两难的境地；虽然政府也通过有针对性的贷款证支持刚需购房，可目前的房价对在通胀经济环境中购房者仍然没有起到足够的减压作用，买房难在过去的一年里没有得到改善。分类经济实力调控后至今购住宅名额调控后至今客群总量调控前主流需求物业类别调控后至今主流需求物业类别住宅需求投资者强多数无很小各类住宅物业对住宅从短炒获利转向长线投资；或转向其他投资品：商铺、写字楼等过渡型自住客弱多数有小公寓、两房转向小面积两房或2+1房刚需自住客较弱多数有大2+1房、三房追求一步到位购房，对两房需求量小，需求转向2+1、三房改善型刚需客较强多数有小三房、四房、3+1房追求一步到位购房，对小面积三房需求少，多需求中大面积户型改善型客户强多数无很小四房、3+1房、楼中楼、别墅对产品需求变化小享受型最强多数无非常小大四房、五房、楼中楼、别墅对产品需求变化小（注：未有政策对商业及办公物业进行限制，在此不对商业、写字楼客户进行影响分析）对供应方：对于商品房供应商来讲，在2012年的一季度成交较为低迷，库存持续的积压，资金日益吃紧等各种困难后，终于在二季度迎来了刚需释放潮，楼市将“止跌回稳”，加上地方楼市“微调”、贷款优惠、利率下调等多重利好因素，从二季度开始楼市逐渐转好，许多开发商也开始趁势暖春，推出不少新盘，到了10月份后相当部分的项目已完成全年任务，使得四季度后期出现了“保价缩量”的情况出现。政策调控对各类物业销售影响分析 项目住宅户型3500元/以下3501-3800元/3801-4000元/4001-6000元/住宅类公寓(普通单间、一房)较小一般较大-二房较小一般较大很大2+1房、小三房小较小一般较大三房、小四房、3+1房较小一般一般较大四房、3+1房、楼中楼一般一般较大较大大四房、五房、楼中楼较小较小一般较大别墅一般商铺商铺户型10000元/以下1000120000元/2000130000元/30001-50000元/3080小较小较小一般81150一般较大较大较大1.7、2013年房地产宏观调控政策走向预测政策环境：稳中求进的背景下货币和税收政策更具针对性，房地产调控逐步细致化房地产调控：稳中趋紧，抑制投资投机需求大方向不变，房产税等范围扩大中央政府：密切关注市场变化，抑制投资投机，严把商品房价格关地方政府：财政压力下继续鼓励合理需求，通过更具可行性的方案提振楼市2012年12月25日召开的住建部年度工作会议上，住建部部长姜伟新表示，目前有地方城市在放松限购等楼市调控，国务院和住建部已经高度关注并且进行调研。限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，将在2013年继续执行。姜伟新表示，2013年地方政府若放松楼市调控导致房价快速上涨的，将进行约谈并问责。另外，广西全区经济工作会议对2013年广西房地产的发展明确定调。该次会议明确了2013年广西房地产的三大发展方向： 严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，支持以自住型为主的需求，坚决遏制投机、投资性购房，合理引导住房需求； 加大中小户型、中低价位普通商品住房建设力度，调整住房供应结构，完善住房供应体系，保持房价基本稳定； 加大对房地产市场信息的披露，进一步规范房地产市场秩序，引导房地产企业参与县域城镇建设。2012年上半年，宏观调控使得全国范围内“量价齐跌”，销售一度跌倒了低谷，从而使得多地出台了地方政策进行微调，使得在年底出现了“翘尾”，引起了中央的高度重视，并多次表示2013年政策基调仍然非常坚定及明确。广西2013年出台的房地产发展方向将与中央保持一致。因此，2013年广西在政策层面上仍会按国家要求执行，出台更为严厉的打压政策可能性极小。以下对2013年的各类政策进行简要预测：1.7.1金融政策预测：2012年上半年全国经济持续下滑，出现了高通胀和低增长并存的局面。国家针对这样的情况，采取了较为宽松的货币政策，使得从6月份开始，经济出现触底回升，所以预计2013年，国家将在“稳中求进”政策的指导下，继续保持宽松的货币政策，以有效推进经济的发展。1.7.2土地政策预测：2012年国土资源局修订了闲置土地处理办法，加大了对闲置土地的打击力度，以防范地方政府以土地作为地方财政的主要来源，同时也是在源头上收紧房价再次抬头的绳索，这在一定程度上解决了高价土地出让的情况出现的机率，使得土地成交有所下滑，而在当前的市场形势下，2013年土地新政策出台的机率不大。1.7.3财税政策预测：2013年房地产调控仍然会持续，但是在财税方面，自2011年上海、重庆房产税正式试点以来，范围还没有扩大，并且其影响效果有限。2013年房产税在全国大范围试点的扩大的可能性较大。而贵港市作为房价上涨并不突出的三四线城市，连“限购”都没有细则出台，就更不要说成为第二批出台“房产税”试点城市，由此预知2013年贵港市执行房产税的可能性仍然极小。二、项目所在区域市场分析2.1区域市场定位及规划项目所处区位贵港市港北区，是贵港市规划重点发展区域。近年来在政府的积极推动下，港北区已成为贵港城市中心，配套也越来越完善：根据2008-2030年规划，港北区区域功能结构将更趋于合理，功能设施将得到更加的完善。例如：客运站，总站搬迁至迎宾大道入口处，城市快速环路与迎宾大道交叉口东北侧；城北新区以行政办公、商务办公等为主导功能，为全市公共服务中心；沿金港大道形成的东西向城市现代景观主轴，沿中山路形成南北向城市文化景观主轴，沿迎宾大道形成南北向的城市景观次轴，沿同济大道形成南北向的城市景观次轴。2.2 区域房地产市场现状分析2.2.1总体市场特征l 土地成交量出现下滑，但是价格上涨从近几年贵港土地成交的的价格情况看，2009-2011年土地成交价格变化不大，到了2012年呈大幅上涨的趋势。数据来源：根据贵港市国土资源局及相关数据统计l 商业、住宅性质用地成为土地供应主体2012年贵港市成交土地用于办公、商、住的份额有185.948亩，其中商住占最大，达到了66%，纯商业的比例只占了0.5%。数据来源：根据贵港市国土资源局及相关数据统计2.2.2区域市场特征l 港北区 数据来源：贵港市国土资源局从上述数据分析：港北区是贵港政府的主要的财政收人区域，同时定位为新的行政、商业中心区；所以港北区一直是贵港市的开发热土。但受调控政策的影响，2012年港北区共成交土地面积仅为5.89万平方米，同比下降了58%；土地供应主要以商业、住宅用途土地为主。l 港南区 数据来源：贵港市国土资源局从上述数据分析：港南区2012年度出让土地面积为2.59万平方米，与去年相比有大幅度增长，同时相对港北区土地出让较少；但是近年来贵港市政府对港南区的“提升港南形象”口号，预计土地开发将会不断的增加。2.2.3土地市场展望l 土地成交量下降在贵港市国土资源局数据显示，贵港市2012年度经营性用地招拍挂公开出让总量计划约为730.059亩，而2012年实际成交土地面积185.948亩，完成供应计划的25.5%，土地成交量下降。l 新城区规划根据贵港市（2008-2030）城市规划，以同济大道为界，形成两片（“西部综合片区”和“东部临港工业片区”）三轴（沿郁江城市发展轴、综合片区发展轴、临港工业发展轴）发展空间结构。中心城区发展规模贵港市中心城区面积将达到374.79平方公里，其中城市建设用地为98平方公里。人口规模，2015年64万人，2020年75万人，2030年95万人，年均增长2. 4万人。中心城区综合交通体系规划中心城区交通发展目标：规划建设现代化的多层次综合交通体系，实现客运“零距离换乘”、货运“无缝衔接”各种运输方式有效协调配合。l 受开发区域热度的影响 地价大幅增长 2012年成交的地块虽面积小，但是都占据了较好的位置，不是在城市交通节点，就是在新区核心地带；而2013年因新区人气的拉动和新的城市地标建筑的开工，新区开发热度将会大幅度提高，周边土地价格必然承势而涨。2.2.4商品房（综合物业）市场特征l 商品房销售量预售量、备案量稳步上扬 数据来源：贵港统计局 数据来源：贵港市房产局分析：1从上述关于商品房预售、备案、价格数据分析：2012年贵港市楼市整体呈现量价齐升。 贵港市2012年房价与去年同比增长8.9%，增速加快3.4个百分点，房价接近三千五百元大关；由于市场回暖，今年的房价增速略高于往年； 受2011年调控惯持续的影响，致使今年年初新开工的面积和楼市供货量有所下滑，今年商品房预售量与去年相比下滑了26%。今年一季度销售低迷，而全年商品房备案量与去年相比基本持平。而在政策较为平稳的背景下，商品房销售和价格基本保持稳定。今年在经过4、5、6三个月的调整后，7月份开始反弹并走势稳健，反应了刚性需求旺盛。l 以住宅为主要的物业类型 数据来源：贵港市统计局从上述数据分析：贵港2012年各种物业预售量、备案量皆有上升。 在商品房的组成结构中，住宅物业供应及需求量均占据最大比重，证明贵港目前楼市依然以住宅物业为主。 今年商业物业（沿街商铺等）和办公物业相比往年都有所增长。这是新政严管下，专业市场商铺借势上位的表现。2.2.5商业物业市场特征l 商业物业呈现量价小幅回升 数据来源：贵港市统计局 数据来源：贵港房产局从上述数据分析：商业物业呈现量价小幅回升 2012年贵港市商业物业的预售量与备案量同比有所回升，供求基本平衡；06年以来，市场呈现波动现象，而今年国家遏制房价的政策，住宅受到一定程度的影响，反之历来不温不火的商业地产却销售走上行态势，部分甚至火爆； 商业物业价格快速攀升 从上述数据分析：2012年商业物业价格为7176元/平方米,比去年的增7.5%。今年的商业物业价格延续09年的一路飙升的态势；在调控影响下，目前投机资金已由 “住” 转为“商”，致使商业物业价格又呈上涨趋势。 小结：商业物业借势上位，供求双方同看全在调控持续的背景下，转“住”为“商”的现象明显，受调控影响，住宅已失去了投资的“进场卷”。反之，历来不温不火的商业地产却销售异常火爆，商业地产的“抗风险”和“升值”潜力越发受到开发商和消费者的追捧。据预测，商铺投资收益比住宅高，商业房地产在中小城市前途非常广阔，商业地产适时的进入反过来对中小城市的发展也会有一个很大的推动。2.2.6办公物业市场数据来源：贵港市房产管理局 数据来源：贵港统计局从上述数据分析：贵港市20102年的办公物业市场预售量、备案量和价格皆有增加； 供应量增长根据上述数据分析：2012年办公物业供应量有所增长，预售量与去年相比增长85.7%。 需求快速上升根据上述数据分析：2012年贵港市的办公物业的需求量增长快速，与去年相比增长71.6%；其它年度都存在不同程度的增长（除了08年金融危机制约增幅下降）。 价格逆势上扬根据上述数据分析：贵港市办公物业从06至2012年呈现上升趋势， 2012年因近两年供货不足，并且受关注度提高，价格也出现较大幅度的增长。 小结：办公物业量价新高，写字楼有价值洼地在调控的持续影响下，冷淡的住宅市场已经不是投资客的首选，由于写字楼自用、投资双重需求高度重合，良好的使用性同样奠定了优良的投资价值，所以写字楼市场渐热、投资关注的人渐多。先见投资商眼里，专业的商业物业和办公物业成为了商业的绿洲。但是贵港产业经济的发展刚刚起步，对写字楼的需求有所加大，从目前市面写字楼推货销量看，供求还是相对稳定。2.2.7住宅物业市场总体特征 l 住宅物业市场总体特征 数据来源：贵港房产局数据来源：贵港房产局从上述数据分析：2012年贵港住宅物业预售量和备案量出现小幅下滑，价格则稳步上升。 住宅供应量小幅下滑从上述数据分析得出：与11年住宅市场相比， 2012年贵港市住宅的供应量有小幅下滑，原因是新开工的项目减少，多个项目接近尾盘； 住宅需求量在增长，增速持续放缓从上述数据分析：2012年住宅备案量较去年增长0.6%，但是增速较去年下降了30个百分点；表明在调控持续，对贵港市住房消费刚性需求增长趋势是不变的，但是增长的速度则开始呈下滑态势。 房价缓慢上行 2006-2012年贵港市住宅市场销售均价一路攀升，2012年度销售均价达3490元/平方米，同比增长8.9%。 l 小结：商品住宅销售面积增速持续回落，但价格依然坚挺，稳中有涨 自新政出台以来，开发投资、销售面积等主要指标增速持续放慢。统计数据表明，在去年下半年以来新开工楼盘增多的惯性作用下，今年前三季度全区房地产投资仍高位运行，但增速呈逐月回落态势。开发投资高位回落，住宅开发比重占七成多。其次，到位资金增速大幅回落，银行贷款资金首度出现负增长。商品房新开工面积成倍增长，竣工面积增幅回落较快。l 户型供应以三房、四房为主力；热销的户型则以100-119的小三房为主贵港市2012年住宅成交户型结构中，以二房、三房为主，四房次之。二房户型以7090平米为主；三房户型以100-120的实用型、120以上的宽敞舒适型三房居多；四房产品市场供给较为齐全,从120-140以上的舒适大面积型皆有；而楼中楼主要以200以上的楼中楼户型为主。2.3 区域房地产发展趋势l 趋势一：龙年房价，稳中攀升 日前召开的中央经济工作会议确定，2013年的楼市政策保持延续性，继续实行宽松的货币政策，同事相关的优惠政策，房产税的征收范围是否扩大还犹未可知，但是其余住房消费政策继续实施。尽管抑制投资购房，但整体宽松的政策将刺激房地产持续发展，房价缓慢上涨预期还是在加强。l 趋势二：开发总量逐年上升，投资结构变化较大贵港房地产市场由于发展起步时间比较短，目前处于初级短板发展阶段。工业强市的城市功能奠定了其坚实的城市经济基础。随着成交区域市场格局的转变，市场热点更为分散。价格呈现市中心抗跌性强，动迁需求成“强市亮点”。中心城区的“含金量”将逐渐提生，特别是本项目所在的地段位置特殊，借势发力的空间大，开发价值高，市场风险和成本相对比较低。趋势三：三房户型最受欢迎，投资型小户型紧随其后受全国宏观政策的影响，贵港市销售走势同全国中小城市一样，消费者观望气氛较浓重，但市场需求还是比较旺盛。贵港市市政生活配套总体上比较成熟，在该城市，宽敞舒适、适宜三口之家居住的大面积（110-130）三房户型最受市场追捧，销售情况也最为理想；同时由于该城市正处于发展之中，吸引了很多外来投资置业者，因此主要作为投资用途的小户型一房、二房也极为热销。四房、楼中楼等大面积户型则外来企业做办公用，销售状况一般。l 趋势四：市场总体需大于供，房地产项目发展空间大贵港近年来随着道路规划、旧城改造、工业征地等一系列市政工程项目的动工实施，许多老旧建筑被拆迁；城区政府大力发展的食品、建材等资源型工业及其后续产业以及高新技术产业，为贵港带来大量外来人口。人口的增多以及住宅存量的减少，进一步加剧了城区商品住宅市场本就供不应求的状况。短期内的价格快速提升，同时也给开发商带来了巨大的财富收入，与此同时贵港房地产市场巨大的发展空间也更坚定了他们再次投入巨资进行开发的决心。随着市场集中度的不断提高，大中型房地产企业的竞争将越来越激烈，加上消费者的选择标准越来越严格，消费越来越理性化，单一的价格、区位、配套已不能满足其多方面需求，因此商品住宅要有效占领市场，就要具备较全面的综合品质才能满足消费者。2.4区域供求状况和价格走势分析 港北区港北区是贵港房地产楼盘最集中的区域，2012年在售楼盘24个，占贵港市楼盘的92%；港北区新增楼盘18个，分别是：盛世名都、宏桂.城市广场、天悦豪庭、东方巴黎、普罗旺斯和豪港华庭等。楼盘规模以11-500亩为主，多为高层的商住楼，楼盘目前的均价在3800-6000元/。l 区域价格分析 本区域做为贵港市传统商业区域，商业价值高，各在售项目凭借优越的地段优势、成熟完善的配套优势以及合理的规划设计，港北区依然作为我市最热的购房版块,2012年区域内楼盘均价主要集中在4000-4300元/区间；从成交价格段上反映，3800元/4000元/是主要的价格段；港北区的销售均价为4000元/，高出了全市均价510元/；其中部分楼盘的最高价格已经达到6千元，但是消费者产生了抗拒的高价的现象，相关户型销售走势情况不乐观。 港南区港南区目前在售楼盘只有两个，分别是水岸郦都、波托菲诺和金典时代，潜在楼盘3个，其是金典时代、南湖商业广场和江畔馨园。港南区的房地产市场刚刚开始启动，土地需求不及港北区紧张，土地的价格相对较低，因此港南楼盘的物业类型前期以多层和小高层为主，目前则以高层和小高层为主，适应贵港人的需求。目前的均价区间为3900-4380元/，该价格区间还在港南区的居民接受范围内，但是已接近了极限。l 区域价格分析以上两个楼盘为港南主要推货项目，主要分布在港南区政府南侧一带；建