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浅析我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制 以江苏南通为例摘 要居民的住房需求快速增长，带动了个人住房贷款业务的迅猛发展。这使得个人住房贷款占营业部贷款业务的比重也随之快速上升，从而导致个人贷款不良资产的比重增大。本文以南通中小商业银行为例，通过对营业部个人住房贷款的快速增长的数据对比，发现营业部存在的风险，并针对存在的风险进行营业部内部和外部风险分析，在此基础上，还从增强风险防范意识、严格把好审核关、提高管理水平和风险控制能力、建立个人信用评级制度引入保险机制等方面对个人住房贷款的风险防范提出了相关对策。关键词：个人住房贷款; 风险控制; 不良贷款Abstract The rapid growth in housing demand of the residents, led to the rapid development of individual housing loan business. That makes loans for individual housing loans accounted for sales of ACS in the rapidly rising, leading to personal loans increased the proportion of non-performing assets. This to Nantong smal commercial banks for cases, through on sales personal housing loan of fast growth of data contrast, found sales exists of risk, and for exists of risk for sales internal and external risk analysis, this based Shang, also from enhanced risk against consciousness, and strictly put good audit shut, and improve management level and risk control capacity, and established personal credit rating system introduced insurance mechanism, aspects on personal housing loan of risk against made has related countermeasures.Keywords: individual housing loans; risk control; non-performing loans目 录摘 要2目 录3一、 引言4（一）论文研究背景4（二）论文研究的意义4二、个人住房贷款相关概念简介5（一）个人住房贷款的种类51、自营性个人住房贷款52、公积金个人住房贷款53、个人住房组合贷款5（二）个人住房贷款信用风险6三、 南通商业银行个人住房贷款业务现状7（一）个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势7（二）南通商业银行个人贷款有国家政策支持7（三）个人住房贷款将会是南通商业银行贷款业务的龙头7四、商业银行个人住房贷款业务的风险8（一）个人住房借款人信用风险8（二）假按揭风险8（三）信贷超前集中投放导致信贷资金流动存在风险9（四）抵押物的估价操作、处分存在风险9五、商业银行个人住房贷款业务的风险管理对策10（一）区分对待个人住房贷款信用风险合理嫁接给保险公司10（二）强化个人住房贷款业务审查，建立健全严格的信用体系10（三）推进资产证券化市场的发展11（四）培育和开辟房地产抵押二级市场11结语11参考文献12致谢13一、 引言（一）论文研究背景近年来，我国个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，其规模在银行资产中的比重迅速上升，银行业将个人住房贷款作为信贷业务扩张的重点。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款存在着一定的风险，它有借款人分散、期限长、变数大的特点，潜在风险很高。如果银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来由于个人住房贷款的快速扩张反而可能成为建行的一个不容忽视的风险源。因此，应当把防范个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。（二）论文研究的意义本文研究意义在于明确个人住房贷款市场存在哪些风险及成因，如何发展和完善个人住房贷款的风险管理水平。意义在于保证建行个人住房贷款市场的健康稳步发展和降低贷款风险，使个人住房贷款业务在金融业良性循环发展。在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是贷款资金的筹集人。因而加强建行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。二、个人住房贷款相关概念简介1970年成立的美国联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)将个人住房贷款与按揭贷款等同起来,认为按揭是对房产等不动产的留置权,借款人向信贷机构用自己所购的房产做抵押,在贷款合同内按期按时付款1。中国人民银行对个人住房贷款的定义是商业银行向借款人发放的用于其建造、大修、购买各种类型房屋的贷款。借款人必须用自己所购买的房屋作为抵押进行担保后,银行才会发放住房贷款。（一）个人住房贷款的种类1、自营性个人住房贷款即通常所指的个人住房按揭贷款，主要包括个人一手房贷款、个人再交易住房贷款(二手房贷款)。另外还有个人商业用房贷款和个人住房抵押额度贷款等。一手房贷款和二手房贷款的主要区别在于前者是用于首次交易的商品住房，后者是在二级市场上进行交易的。个人商业用房贷款的首付款比例和贷款期限等要求较高。个人住房抵押额度贷款的形式较为灵活，借款人把自有住房作最高额抵押给银行后，可多次支用，用于购房、购车等消费性贷款，前提是在贷款额度有效期和可用额度范围内进行。2、公积金个人住房贷款住房公积金贷款以住房公积金为资金来源，是银行受住房公积金管理中心的委托，为正常按期缴纳住房公积金的个人发放的专项住房贷款，是一种政策性贷款。住房公积余为城镇企事业单位职工提供了住房保障，但是应该放开这里的“一单位”限制，使更多的人受到保障。3、个人住房组合贷款是指住房公积金和按揭贷款组合的贷款。银行确定借款人按时缴纳住房公积金的实际情况后，当住房公积金不够完全支付购房款时，不足的贷款由银行提供个人住房按揭贷款，以减轻借款人的还款压力3。（二）个人住房贷款信用风险商业银行的信用风险是指山于借款人或交易对手违约而可能给银行造成的损失。在借款人被信贷机构降低信用评级的情况下，借款人的债务市场价值的预期可能会下降，造成的损失也是一种信用风险4。本研究的个人住房贷款信用风险是指个人住房贷款的违约风险，是指借款人由于自身原因不能履行个人住房贷款借款合同中的约定，不能按期偿还按揭贷款本息而给银行造成的经济损失。个人住房贷款借款人违约造成的损失会转嫁给银行。当银行的不良资产累积到一定程度，信用风险会急剧扩大，导致资本市场混乱，严重的会引发金融危机5。在经济繁荣阶段，人们收入增加，对借款买房的需求增大。银行对行情预期乐观，扩大对房地产企业和个人的信贷业务，房地产行业的突飞猛进刺激房价的进一步上升，购房者认为房屋较容易变现，用于自住和投资的购房需求增加，银行的个人住房贷款业务不断扩大，我国历年的个人住房贷款余额的增速，南通市个人住房贷款数量也同样增速较快。在经济进入衰退阶段，借款人的个人可支配收入下降，违约风险增加，投资者对购房预期下降，房价下跌，房屋变现能力下降，曾经被认为是银行优质资产的个人住房贷款的不良率增加。当信用风险不断累积，呆坏账的数量达到一定程度，银行资产出现资不抵债时，出现无法正常运营情况，因此控制不良资产具有重要意义。美国的次贷危机、雷曼兄弟的倒闭、美国政府对花旗银行等金融机构的救市来挽回对民众的信用，避免挤兑等更严重的金融危害发生。对个人住房贷款信用风险的预测是指运用各种科学合理的数量模型，信贷机构对借款人的经济、信用和社会关系等真实情况进行全面分析，从而对个人的偿还能力和风险控制程度进行综合判断。通过对借款人的信用情况量化，对借款人是否违约进行判断，运用信用评估系统使放贷决策自动化和科学化6。三、 南通商业银行个人住房贷款业务现状 个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的,是银行的业务特色和一个重要品牌,目前约占全国70%市场份额,是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务,竞争越来越激烈,纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。（一）个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势住房贷款期限最长达30年,利率低,手续简便,不存在转贷、贷新还旧的问题,客户负担费用少,银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下,利率高,经常办理转贷、贷新还旧,每转一次,都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用,手续繁琐,客户支出的费用大,银行从经办部门到审批部门,都要投入相应的人力和资源,综合经营成本高。个人住房贷款涉及面广,风险分散且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整信贷资产结构,给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险则相对集中,一旦出现风险,给银行造成的损失惨重。（二）南通商业银行个人贷款有国家政策支持从2000年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房,实行货币化分配。这一政策将对南通房地产市场和房地产金融业务产生深远影响,国家鼓励个人买房和建房,发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场,扩大内需,符合国家产业政策和银行信贷政策。（三）个人住房贷款将会是南通商业银行贷款业务的龙头随着现代企业制度的建立,企业的资金需求,主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决,对贷款需求很少,但银行对此争夺十分激烈;一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题,很难得到银行贷款。因此,传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台,发展势头迅猛,社会效应大。所有这些,在目前和相当长的一段时期内,个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头,谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。四、商业银行个人住房贷款业务的风险（一）个人住房借款人信用风险借款人信用风险分两种，被动违约风险是指借款人由于某种客观原因造成支付能力不足，无法如期偿还住房贷款的本息而造成的违约风险。这种违约一般发生在借款人收入减少、支付能力下降等情况下，而与房地产市场价格变化等没有直接关系。主动违约风险是指借款人选择终止偿还贷款从而在经济上对其更有利的一种违约风险，借款人主观上有意赖帐、恶意不还款，产生这种现象的原因有: 信用观念差，虽然没有逃废借款债务的故意行为，却有不认真对待合同的过错，若不及时催收，很可能变成拖欠。赖账的原因有多种，或起因于对产品，如房屋、装潢、耐用消费品等的质量不满意; 或者延期交房、产权证未办妥等外生矛盾; 或者借款人改变购物意愿而有意制造纠纷; 夫妻离婚，或者虽未离婚但感情破裂，导致借款人不愿意履行还款义务，甚至转移财产; 在房价下跌时，借款人放弃续借，反而可能带来更大利益而导致的违约行为等等，不一而足。通常这与借款人的财力无关，是借款人自主选择的一种理性违约行为。借款人购房不是自住，购买商铺不是经营，而是以保值、投资、投机为目的，一旦判断失误，就有可能拖延欠款或弃楼不还贷款，一般地说，房价在升值时，不存在这种理性违约的行为。（二）假按揭风险“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售( 购买) 方式，套取银行贷款。我国的个人住房消费贷款普遍采取在建设过程中销售期房的做法。由于销售行为在楼盘建设过程中就完成了，因此开发商大量依靠按揭回款进行项目资金投入。但是随着全国楼市进入饱和的买方市场行情，各楼盘间的竞争加剧，在这种状态下，销售回款不畅的开发商，为偿还银行开发贷款股东垫款拖欠的工程款等极有可能铤而走险采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款。据工商银行个人信贷部门统计，该行个人住房贷款的不良资产中，有 80% 是因假按揭造成的。尽管2003 年 6 月央行出台了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，其中对房地产开发贷款作了更为严格的规定，但“假按揭”仍然屡禁不止，“假按揭”以个人住房贷款的形式出现，实则是房地产开发企业恶意套取银行资金，资金数量巨大，已成为个人住房贷款最主要的风险源头。（三）信贷超前集中投放导致信贷资金流动存在风险在适度宽松的货币政策环境下，信贷的集中投放对扭转地区经济下滑、实现经济企稳向好发挥了重要作用，但在贷款高增长背景下，信贷结构不平衡现象比较明显，截止2007年末，我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言，对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段，这一占比在短期内超过20也不会出现太大风险。但对于资产规模较小、资产种类较为单一的部分南通市商业银行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。（四）抵押物的估价操作、处分存在风险由于目前房地产市场极不成熟,银行对楼市进行准确的预测相当困难,使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息,造成抵押贷款的损失。同时处分抵押物难。从法律角度来说,抵押贷款到期未还,银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期,房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下,抵押贷款逾期的越多,需要处分的土地、房屋也就越多,而实际操作起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全,使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记,不能受到法律保护,这就影响到抵押贷款的有效性,直接威胁抵押贷款的安全。五、商业银行个人住房贷款业务的风险管理对策（一）区分对待个人住房贷款信用风险合理嫁接给保险公司对借款人非恶意拖欠且逾期时间较短，可以电话通知，进行催收;对于借款人还款能力明显卜降，贷款出现长期拖欠的，应主动上门进行清收;对于还款意愿好，但由于贷款期限的确定与借款人经营周期不匹配，造成客户还款压力增大，在风险可控的情况卜，可办理贷款展期，减轻借款人还款压力;对于恶意不还款的借款人，要及时向人民法院提起诉讼，减少贷款损失。将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保证资金安全贷放。 风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它还有什么可怕的呢？围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，范防和控制风险是水到渠成的事。 （二）强化个人住房贷款业务审查，建立健全严格的信用体系在贷前调查中，要全而了解借款人的主体资格和个人资信，防止恶意贷款的发生。同时确认借款人具备一定的偿还贷款木息的能力;贷中审查时，一定按照银行机构关于住房贷款业务的相关操作规程进行审查，贷款审批人认真履行自己的职责，独立决策，任何人不得对贷款审批进行干扰;贷款发放后，加强贷后管理，随时观察借款人家庭或经济状况变化情况。各商业银行通过对客户信用信息的收集，形成客户信用记录档案数据库，做到各银行间信息联网、共享。同时通过与政府各部门的合作，对客户在税收、债务及诚信等方而发生的不良行为及不良信用能迅速准确地反映。对于出现逾期但尚未出现贷款不良情况的申请人，应该审慎审批，预防风险的发生。按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监督管理；（三）推进资产证券化市场的发展 尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。为了化解个人住房贷款带来的风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。（四）培育和开辟房地产抵押二级市场 就长远而言,开辟抵押二级市场,符合我国住宅业成为新的消费热点和经济增长点的现实需要。按照发达国家房地产金融市场的发展规律,在住房抵押贷款业务形成一定规模以后,金融机构就可以以房地产抵押作担保,向社会发行抵押担保债券,形成二级抵押市场,筹集更多的住房资金。总之,个人住房贷款在我国刚刚起步,它是住房制度改革和经济发展的必然产物,在银行商业化之交拓展业务的一个新的重要领域,因此,商业银行要转变观念,提高认识,加快制度更新,改善管理,完善业务操作,迅速拓展个人住房贷款业务。结语个人住房贷款业务作为个人银行业务的一种，银行的一项重要投资业务。这项业务开展的如何，贷款风险以及能否安全回收，与银行营业能力的高低及风险操控息息相关。在市场经济条件下，特别是融资渠道多样化的今天，其风险及风险防范的措施也越来越复杂。因此，分行营业部必须尽快建立和健全个人信贷业务的风险防范管理体系，加强对个人住房贷款业务的操作风险、道德风险、市场风险等可能造成资产损失的风险进行有效控制。进一步加强企业文化和基础性设施建设，建立科学的个人住房信贷业务信息管理系统，从而实现营业部经济价值的最大化，增强银行整体抗风险能力。参考文献1周脉伏 信贷风险管理M 成都: 西南财经大学出版社，2009 116 1192虞晓莽 住房抵押贷款理性违约的决策分析J 数量经济技术经济研究，2010( 09) : 10 153黄小彪，黄曼慧 住房抵押贷款信用风险形成原因及对策研究J 中国房地产金融，2011( 06) : 15 284张雯 中国房地产信贷风险度量与控制M 北京: 中国金融出版社，2010 38 435周云伯 信贷风险管理策略M 长沙: 湖南师范大学出版社，2009 10 126陈晓静 中国消费信贷风险管理研究M 北京: 机械工业出版社，2008 102 1057魏国雄 信贷风险管理M 北京: 中国金融出版社，2008 123 1298梁琪 商业银行信贷风险度量研究M 北京:中国金融出版社，2009 96 99
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