天启开启年月保利连云港连云新城项目营销提报

房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利 影响一座城市的力量保 利 连 云 港 连 云 新 城 项 目 营 销 提 报 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879核心思路提炼核心思路提炼问题问题基础客源先天不足基础客源先天不足规划远景与基础客源严重不匹配规划远景与基础客源严重不匹配城市城市向心力弱、流通差向心力弱、流通差似 海？非 海！两 个 连 云 港！似 海？非 海！两 个 连 云 港！入市入市划时代：城市与海划时代：城市与海保利进港城：城市事件、营销城市保利进港城：城市事件、营销城市突破突破创时代：江苏的海创时代：江苏的海拓展客源结构：向江苏乃至上海要客户拓展客源结构：向江苏乃至上海要客户 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879矛盾点：江苏三大矛盾点：江苏三大CBD之一的定位与薄弱的客源基础之一的定位与薄弱的客源基础昆山花桥：依托大上海，成功实现人口外溢与产业承接昆山花桥：依托大上海，成功实现人口外溢与产业承接南京河西：依托省会城市，人口基数庞大，城市新中心南京河西：依托省会城市，人口基数庞大，城市新中心连云港连云新城：人口？产业现状？中心地位？连云港连云新城：人口？产业现状？中心地位？连云港的连云港的CBD：图纸上的：图纸上的CBD 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879不到一个县级市的人口基数如何支撑连云区庞大开发量。连云区人口连云区人口+赣榆县城人口，约赣榆县城人口，约40万万2005年，连云港“城市向东”战略确定，政府大量拍地，至今连云区排除土地可建面积超过800万方，而连云区成交峰值的2005年仅为68万方，约占当年全市成交量25%。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市总面积 （平方公里）城市总人口城区面积 （平方公里）市区人口（万）年房产开发量 （万平方米）人均可支配收入（元）宿迁8555531.53854159.5215012320盐城169198151779385.71053.617664 淮安89625373130270142115646苏州84888261650238.217047.3629345常州43854411638225.86818.7123751无锡4787.61619.571659268474.5725027镇江38482691081112604.0920949连云港74464881532871541.4116958城市总面积 （平方公里）城市总人口城区面积 （平方公里）市区人口（万）年房产开发量 （万平方米）人均可支配收入（元）宜兴1996.610666.164264.1123201江阴987.531205050620.9227119常熟126310656.866753.5827320张家港99989.87760467.9727548n 苏南苏北苏南苏北8城市城市指标比较城市城市指标比较n 苏南苏南4县级市城市指标比较县级市城市指标比较 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879国展中心板块墟沟老城板块平山转盘板块连云新城板块n 时间：时间：2004-20062004-2006n 代表项目：海客代表项目：海客瀛洲一期、阳光国际瀛洲一期、阳光国际中心一期。中心一期。n 时间：时间：20062006年至今年至今n 代表项目：四季花城、瀚海国际代表项目：四季花城、瀚海国际n 时间：时间：20062006年至今年至今n 代表项目：久和国际新城、天惠爱丁堡、代表项目：久和国际新城、天惠爱丁堡、帝豪水榭花都、福港好莱坞、映像西班牙帝豪水榭花都、福港好莱坞、映像西班牙 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 国展中心板块国展中心板块墟沟老城、平山转盘板块墟沟老城、平山转盘板块连云新城板块连云新城板块板块属性：CBD核心区海景资源：有开发商：本土开发简述：占据核心海景资源与政务资源，但缺少统一规划，开发无序、占山为王，开发水准与产品层级较低。板块属性：老城、老城延伸海景资源：无开发商：本土、南京军团开发简述：为筹措东部开发资金大量卖地时代，久和国际新城一期的成功令平山转盘板块成为热点。南京军团的介入提升港城开发水准、产品实现一定创新。但总体水平距离国内先进仍有距离。板块属性：后CBD核心区海景资源：有开发商：本土、国内一、二线开发简述：原CBD核心区延伸板块。海景、政务资源丰富，一级开发初具规模。国内品牌开发商介入将极大提升港城整体开发水准连云区地产开发简阅：从无序到有序、从低端到高端。港城海时代吹尽狂沙始到金。占山为王圈地运动成熟模式 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879连云区主要在售个案概述：大多为05年大拍地的产物，多半开发周期超过2年，且均有较大存量。1天惠爱丁堡天惠爱丁堡2久 阳 国 际 新 城久 阳 国 际 新 城3福港好莱坞福港好莱坞4帝 豪 水 榭 花 都帝 豪 水 榭 花 都5映像西班牙映像西班牙6日出东方日出东方7四季花城四季花城凤凰岭凤凰岭123456788楼盘推案产品未来一年推售产品爱丁堡小高层 3600元/小高层5万九和国际新城小高层3900元/小高层10万方好莱坞小高层、高层 3800元/小高层5万方帝豪水榭花都高层4000元/高层7万方映象西班牙多层4200元/多层3万小高层5万日出东方高层4600元/高层5万四季花城小高层4200元/小高层10万 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域供求矛盾突出：区域存量约80万方（具备预售条件），按目前月均2.5万方销售量计算，需要三年才能卖完n 已销售但暂未开发量约200万方，已拿地未开发量又是200万方（包含开发区）n 连云区成交均价高于连云港市区的成交均价，但不及新浦区，量升价跌特点明显。n 2010年连云区在市区销售量中仅占18%。开发量大，抗调控弱开发量大，抗调控弱 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879年份05年06年07年08年09年10年（1-10月）年均年均土地出让 折算建筑面积（万）387803286116263156商品房上市量（万）80966557243359商品房销售量（万）4220352857253505-10年供求比照年供求比照区域供求矛盾突出：以目前速度去化完区域已出让土地，大约需要15年。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879国展中心板块国展中心板块在连云区域内最靠近海边，海景资源是板块独有优势，目前板块内在售项目为高端别墅、观海高层住宅和配套港口产业的商务办公。均价范围：4600-6000元/墟沟老城板块墟沟老城板块是连云区的核心区，也是连云区的老城区，区域内配套成熟，客户认同感较强，由于土地供应紧缺，目前区域可售个案稀少。均价范围：4100-4500元/平山转盘板块平山转盘板块是连云区目前房地产开发最热点，板块是老城区的延伸，区域目前配套不足，主要依靠老城区和自身打造的商业配备，由于多个大体量个案在售，竞争异常激烈。均价范围：3500-4600元/经济开发区板块经济开发区板块位于连云区最南端，主要是依靠产业园的发展而带动的地产需求，位置上相对于其他板块来说较偏，脱离老城区延伸范畴。均价范围：3200-3800元/国展中心板块国展中心板块墟沟老城板块墟沟老城板块经济开发板块经济开发板块平山转盘板块平山转盘板块区域竞争格局：国展中心板块外区导客能力最强价格最高，墟沟老城板块开发量少，平山转盘板块竞争最激烈，开发区价格最低 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879核心问题界定核心问题界定地缘客户严重不足量大而客稀，量价均卖不过内陆的新浦 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879辨一个时代：城市发展方向数度摇摆、人口导入始终是难题辨一个时代：城市发展方向数度摇摆、人口导入始终是难题90年代：发展乡镇经济，确定新浦为港城经济、政治中心年代：发展乡镇经济，确定新浦为港城经济、政治中心00-05年年:缓慢发展沿海、重点开发凤凰新城，市政府新浦西迁缓慢发展沿海、重点开发凤凰新城，市政府新浦西迁05年至今：王建华坚定年至今：王建华坚定“城市向东城市向东”，08版规划确定连云新城为核版规划确定连云新城为核心心不解决人口导入问题，连云新不解决人口导入问题，连云新城将变成黄海边的城将变成黄海边的“鄂尔多斯鄂尔多斯” 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879双 城 记 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879两个连云港：陆地的、海洋的。陆地的连云港 新浦 行政、经济中心海洋的连云港 连云 港口、产业区、城市发展方向新 浦 区连云区n 新浦区与连云区之间通过快速城市主干道连接。新港城大道长约25公里，车行半小时左右。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879光荣与梦想孙中山建国方略“东方大港”构想-被日照超越 战略东进、拥抱大海孙中山先生的梦想孙中山先生的梦想东方大港东方大港n 近一个世纪前的1911年7月，中国伟大的革命先驱者孙中山先生在建国方略中写道：“海州位于中国中部平原东陲，此平原者，世界中最广大肥沃之地区之一也。海州以为海港，今已定为东西横贯中国中部大干线陇海铁路之终点。”在建国方略中，他又明确将连云港列为全国沿海计划建设的31个港口中的第5位东方大港，“海州之通海深水路，可称较善。在沿江北境二百五十英里海岸之中，只此一点，可以容航洋巨舶逼近岸边数英里内而已”，指出海州(连云港)应建成“可以容航洋巨舶”之大港。2004，连云港被山东日照挤出全国前十，连云港被山东日照挤出全国前十n 1984年，当时全国八大港口之一的连云港被国家确定为第一批沿海开放城市。今天连云港人评价说，第一次机遇就是被定为首批沿海开放城市，“连云港与其他沿海开放城市基本处于同一水平线上，但这个机遇没抓住。”2004年连云港被不足百里远的日照港超过，连云港则被挤出全国港口前十位，日照港跻身全国十大港口之列，而1984年日照还是县级建制。2008，连云港重回全国前十，荣光再现，连云港重回全国前十，荣光再现n 由由中国国际海运网、中国港航研究院、大连海事大学世界经济研究所联合推出的“2008港口综合竞争力排行榜”揭晓，连云港港在全国港口中排名第八。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市规划：一体两翼、组团递进、三极拉动、重点突破开发战略：以港口为龙头，以城市为依托，以产业为主导 一心三极一心三极“一心一心”就是在浅海滩涂上兴建一个就是在浅海滩涂上兴建一个5858平方公里的滨海新区。平方公里的滨海新区。n 规划中的东部滨海地区将形成“一体两翼，组团递进，三极拉动，重点突破”的整体空间结构，由内至外形成港湾服务区、中央商务区、海滨居住区、高新产业区、外围产业区五个层次和多个组团，成为能够承托城市未来希望的滨海新城、支撑城市经济腾飞的产业基地和带动区域经济发展的枢纽大港，届时，主城区将扩充到150平方公里，可容纳100万人。n 新的城市规划突破了原有以新浦海州城区为主体的空间框架，以更广阔的视野寻求发展空间，把东部城区、新海城区、赣榆城区作为相互联动的三大增长极，把位于三极之间的海滨新城作为最重要的城市核心，举全市之力重金打造。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879点睛之笔：连云新城 连云港国际性海港城市“一心三极”战略的核心。n 连云港市连云新城，紧邻连云港国际商务中心。根据连云港连云新城规划初步方案，拟建的连云新城西至临洪河西堤，北以外堤为界，南至大港西路和规划中的242省道中心线，东以北崮山为界，规划面积4888.31公顷。其中滩涂面积3123.71公顷，围海造地面积1764.60公顷。规划区建设面积3951.96公顷。n 连云新城将按照沿海伸展、组团递进、带状发展的格局推进，通过对现有滩涂、盐田和浅海淤积带的改造和利用，面向未来重点打造一个融港口、产业、商务、居住生活等多重功能于一体的海滨核心区。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879从40万到100万，人从哪里来？产业人口导入不足产业人口导入不足城市内区县关联性弱城市内区县关联性弱缺少城市群依托，城市间缺乏交流缺少城市群依托，城市间缺乏交流 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户现状概述：典型的区域客市场，基础人口有限、外区导客能力不足，外省市投资客有限且中低端化。新浦连云n 新浦与连云客户交叉率约为5%-15%n 新浦楼盘（除少数）连云区人置业比例约为5%。n 连云区楼盘新浦人置业比例通常在10-15%，越是高端楼盘（海景资源占有）新浦人置业比例越高。此外，四县入城客约占成交10%，其中以赣榆客户为主。资源占有型导客资源占有型导客政府导向型导客政府导向型导客投资行为，未呈现规模化居所迁徙投资行为，未呈现规模化居所迁徙 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市间：公路抵达便利、人口流动少、缺乏产业互补城市间：公路抵达便利、人口流动少、缺乏产业互补城市内：受山脉阻断，新浦及三县对海的向心力较弱城市内：受山脉阻断，新浦及三县对海的向心力较弱产业：港业、能源、医药为主，结构单调、人口不足产业：港业、能源、医药为主，结构单调、人口不足城市群弱、区域联通差、缺少特大型企业城市群弱、区域联通差、缺少特大型企业 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879核心策略界定核心策略界定客源的深挖与拓展区内抢客区内抢客与城争客与城争客城外拓客城外拓客如何避免落入混战？如何避免落入混战？如何建立全市影响力？如何建立全市影响力？如何获得投资客青睐？如何获得投资客青睐？强化板块唯一性与纯强化板块唯一性与纯粹性，切断与区域其粹性，切断与区域其它板块的价格关联。它板块的价格关联。强势品牌导入城市，强势品牌导入城市，实现品牌占位，以产实现品牌占位，以产品力引爆港城市场。品力引爆港城市场。强调资源与核心优势，强调资源与核心优势，以高性价比海景产品导以高性价比海景产品导入价值投资客源入价值投资客源 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市：一次划时代入市：一次划时代成功实现全市客户号召力成功实现全市客户号召力第一次第一次“东进东进”高潮：廉价买资源高潮：廉价买资源03版规划确定墟沟版规划确定墟沟CBD第二次第二次“东进东进”高潮：政策性引导高潮：政策性引导05版规划确定版规划确定“城市入海城市入海”第三次第三次“东进东进”：后：后CBD时代时代08版规划确定以连云新城为核心版规划确定以连云新城为核心一 线 品 牌 首 次 参 与 港 城 开 发一 线 品 牌 首 次 参 与 港 城 开 发“品牌品牌+资源资源+产品产品+政府引导政府引导”导入人导入人口口 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879历史上的两次导客运动：第一次：资源型导客；第二次：政府导向型导客资 源 型 导 客资 源 型 导 客代表楼盘：阳光国际中心一期、海客瀛洲一期开发背景：前CBD开发进行中政府导向型导客政府导向型导客代表楼盘：久和国际一期开发背景：东部规划05版出台，平山大卖地 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879阳光国际一期：一线海景、CBD地标，花了四年从3000卖到6000。阳光国际中心外区客购买约占阳光国际中心外区客购买约占70%海 客 瀛 洲 外 区 客 购 买 约 占海 客 瀛 洲 外 区 客 购 买 约 占 3 0%“连云港廉价买海”印象至今 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879久和国际新城一期：政策拉动、政府推动，首批1000套销售房源80%为新浦客。轰轰烈烈的平山圈地运动随之展开轰轰烈烈的平山圈地运动随之展开“王书记联合南京人忽悠连云港人王书记联合南京人忽悠连云港人”地价翻四倍、地价翻四倍、“平山奇迹平山奇迹”可以写可以写入入MBA教材教材企业团购公务人员鼓励购买动 迁 户 四 大 优 惠项目一二期将要推售的三期 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地价翻四倍、“平山转盘奇迹”可以写入MBA教材 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域开发的三种模式产 业 集 中 区 域 开 发产 业 集 中 区 域 开 发淮安：富士康模式淮安：富士康模式用卖房子的方法卖地用卖房子的方法卖地上海新江湾城、上海新江湾城、连云港平山转盘板块连云港平山转盘板块n 此种模式适合于未来城市化可以波及到的，对产业依托性比较弱的土地，这种模式的衍生形式之一就是一二级联动。新江湾模式，尺度在2到5平方公里，对产业依托性较弱，针对这种模式不应将其复杂化，可以采取用卖房子的方法来卖地，就能简便很多。这是一种简单的原理，新江湾模式需要样板统计，从而需要配套销售，立即辅助配套产品，从而发掘其未来发展趋势，将土地未来的规划展现给开发商。政府主导的土地开发政府主导的土地开发三亚亚龙湾、三亚亚龙湾、连云港连云新城连云港连云新城此种模式讲得通俗点就是企业干不了的让政府来干。解决一个30平方公里的土地问题，比如三亚海棠湾、亚龙湾的时候，需要由政府出面。这种区域对企业来说面积太大，政府仅需通过6个5平方公里的划分，把5平方公里这个级别模式切到新江湾这种模式上，化整为零，同时再催生一些企业，令其执行二级开发。这种做法的尺度感更大，对政府提出的要求就是将土地的外围的样板段安排妥当，需要政府给予很大投入。关键词：关键词：一级开发、外围样板段一级开发、外围样板段 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787903版规划版规划CBD外围样板段简单外围样板段简单前 C B D国展中心、国展中心、“在海一方在海一方”公园公园08版规划版规划CBD外围样板段充分外围样板段充分胜利湖、区政府、中央公园胜利湖、区政府、中央公园后 C B D 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791、完整居住地区2、行政办公中心3、人居环境最富特色的生态社区4、文化休闲、旅游度假的最佳目的地后CBD时代：连云新城规划带动板块远期质变山海景观轴打通CBD核心区、后CBD升级功能、提升品质功能定位：新政中心、高档住区功能定位：新政中心、高档住区后CBD前CBD 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879前CBD的遗憾：政府短视、规划无序、开发水准良莠不齐 非典型CBDn 国展中心n 欧亚大陆桥n 阳光国际中心一期n 在海一方形似而神非：城市商务功能未能实现从新浦转移形似而神非：城市商务功能未能实现从新浦转移n 阳光国际中心二期外围地区开发混乱外围地区开发混乱 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案的项目属性 借政府舆论导向树立项目地位，依托连云新城诠释项目CBD核心价值。保利地产品牌价值保利地产品牌价值连云新城区域价值连云新城区域价值连云新城的、保利的塑造独立板块价值（案例：上海碧云） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879连云新城向大海要土地，补充商务、商业功能，强化政务功能CBD实至而名归。n 北部规划功能以西墅休闲旅游和北崮山郊野旅游为先导、以沿规划内湾的水上休闲运动为补充、以适当的旅游地产和生态居住为主体、以丰富多彩的旅游配套服务为支撑，规划设计应充分体现山海郊野风貌特色n 南部规划功能以行政办公中心为先导、以居住为主体、以适当的配套服务和充分的就业岗位为支撑，规划设计应充分体现现代化滨海新城的风貌特色。（1）地区商业服务区）地区商业服务区集中发展以本地区居民为主要服务对象并创造大量就业岗位的商业、服务业、文化娱乐和商务办公设施，并可适当发展酒店式公寓，为未来在本地区工作的外来人口提供更多样的居住选择。（2）西墅渔村游乐区）西墅渔村游乐区充分发掘传统渔业和渔村生活的人文魅力，重新设计和组织渔村、渔港、渔市和海滨浴场，安排必要的休闲服务设施，形成富有浓厚地方特色的空间环境。（3）旅游商业服务区）旅游商业服务区作为西墅渔村游乐区的补充和扩展，以周边旅游地产和景观地产的使用者为主要对象提供较高档次的餐饮、观演、零售等服务，形成与西墅渔村不同氛围的休闲空间和消费场所。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879连云新城板块现状近期行政属性已经初现连云区政府大楼连云区政府大楼连云区法院连云区法院文体中心示意文体中心示意 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879连云新城板块短期高品质项目形成聚合本案本案保利保利港城国际中心港城国际中心融侨华城融侨华城绿尚湖畔绿尚湖畔雅仕广场雅仕广场 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792009前2010-2012年2013-2023年生态化半城市化城市核心化生态自然西墅浴场、北固山道路建设、区政府进入、湖景改造、海域匡围、配套跟进、人群导入、港湾建成CBD形成生态城市化生态城市化城市核心化城市核心化国际性港湾、现代滨海住区，居住人口容量6.5-8.5万人 项目的市场切入点以未来，定义现在 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879策略思考点：策略思考点：CBD的分与争的分与争前CBD：深入人心，但形象不高端后CBD：颠覆固有印象、重塑价值实现区隔 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一阶段第一阶段以 板 块 带 项 目以 板 块 带 项 目第二阶段第二阶段 结合政府舆论营造板块价值结合政府舆论营造板块价值 突出项目突出项目CBDCBD核心价值与稀缺性核心价值与稀缺性 快速入市，以差异化产品撬动市场快速入市，以差异化产品撬动市场第三阶段第三阶段标杆产品提升板块标杆产品提升板块 阶段 思路 方法 多盘集中上市、板块效应形成多盘集中上市、板块效应形成 样板展示成熟、区域规划落实样板展示成熟、区域规划落实 板块纯粹性营造，切断与其他板块板块纯粹性营造，切断与其他板块的价格关联的价格关联开盘必须实现区域价格突破、外区人群导入比例决定突破幅开盘必须实现区域价格突破、外区人群导入比例决定突破幅度度连云新城不同阶段发展的营销思路与方法板块、产品双引擎板块、产品双引擎 板块成熟、初具规模、市场向好板块成熟、初具规模、市场向好 推出标杆产品、跳升价格推出标杆产品、跳升价格 实现板块定价权的掌握实现板块定价权的掌握 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市策略入市策略-总纲总纲区 隔引 领+形象区隔形象区隔客源争夺客源争夺+品牌引领品牌引领全城覆盖全城覆盖+连云、赣榆新浦、海州、三县板块唯一板块唯一资源稀缺资源稀缺品牌引领品牌引领产品创新产品创新后CBD,湾区物业阵 地 战阵 地 战突 击 战突 击 战渗 透 战渗 透 战常规之外的非常规之战事 件 性事 件 性新 闻 性新 闻 性轰 动 性轰 动 性忽如一夜春风来千树万树梨花开分 销 点分 销 点推 介 会推 介 会看房班车看房班车企业团购企业团购拓展渠道、建立分销体系 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879后CBD核心，湾区一号作品项 目 位 置项 目 位 置入市策略入市策略-形象定位形象定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879湾区物业 世界的富人大多住在湾区n 新加坡吉宝湾n 美国Brickell Key岛豪宅n 香港贝沙湾 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879连云新城最后的CBD，最后的湾区物业-功能复合性、地块纯粹性、资源稀缺性、规划合理性政务、商务、商业的完善功能配置政务、商务、商业的完善功能配置打造胜利湖，强调城市景观的均好性打造胜利湖，强调城市景观的均好性双面临海、山海资源双面临海、山海资源一级带动二级的成熟开发模式一级带动二级的成熟开发模式纯粹片区纯粹片区具备成为港城顶级住区条件板块形象独立。切断与平山、墟沟老城、开发区等板块的价格关联，塑造独立价值体系。后后CBD核心，港城国际人居范本核心，港城国际人居范本 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市策略入市策略-竞争竞争-区域内区域内-混战与突围混战与突围 方方 法法自我核心化。强调自我核心化。强调CBDCBD核心区的稀缺性与板块的纯粹性。核心区的稀缺性与板块的纯粹性。区域区隔客层跳脱产品差异拓展客源、尤其是价值投资客源。立足区域基础客源，拓展客源、尤其是价值投资客源。立足区域基础客源，“与城争客与城争客”与与“城外拓客城外拓客”并行。并行。大展示（样板区与样板段）；主流产品实现结构性增值，大展示（样板区与样板段）；主流产品实现结构性增值，差异产品跳脱城市市场，实现类型吸客。差异产品跳脱城市市场，实现类型吸客。品牌引领强势高调进入港城，迅速确立连云港地产品牌强势高调进入港城，迅速确立连云港地产品牌“NO1”NO1”地位，以品牌创造项目溢价。地位，以品牌创造项目溢价。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市客源：立足区域基础、争夺新浦区及三县客源，建立市外分销体系，有效导入城外投资客。核心客户层延展客户层拓展客户层拓展客户层第一圈层第三圈层第二圈层向外延伸至东海、灌南、灌云三县以及市外投资客群向外延伸至东海、灌南、灌云三县以及市外投资客群；引入新浦区、海州区的中高端客群引入新浦区、海州区的中高端客群工作、居住在墟沟地区（赣榆县）的才富阶层居住生活于墟沟主城的政府官员、原住民有拆迁换房需求的，周边产业园内的工作人员以及从赣榆县的先富领袖人群；标签：以项目未来发展看好，对项目品牌认同，对项目资源认可，能体现居住者的身份和层次；三县客户为有往城市动迁需求的客户，向往城区生活；还有部分从全国各地来连云港投资房产尤其是海景房的投资客群标签：看重项目品牌、未来价值，了解海景房的价值所在；新浦区为政府较早发展的较为成熟的城区，置业人群多为政府公务员，私营业主，大型国企管理层以及部分原住民。标签：看重项目品牌力，影响力，认可项目景观资源以及升值潜力； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 区域客户的职业构成核心客户（连云区）职业构成：拆迁户和产业人群是主力，中高端产品公务员购买力强。强 购 买 力 客 群强 购 买 力 客 群拆迁户品 牌 企 业 员 工政 府 官 员 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879常规之外的非常规之战阵 地 战突 击 战渗 透 战除现场售楼处外，墟沟老城、赣榆县城设分销点除现场售楼处外，墟沟老城、赣榆县城设分销点针对待拆迁户，针对待拆迁户，10万平米以上的老小区上门派单万平米以上的老小区上门派单针对产业工人，通过食堂、传达室、班车等进行渗透针对产业工人，通过食堂、传达室、班车等进行渗透售楼处设小礼品、来就送，看房车连接现场，实现目标客户全覆盖售楼处设小礼品、来就送，看房车连接现场，实现目标客户全覆盖精细排摸、定点突破。派单之外的直销模式，意向客户直接上车去现场精细排摸、定点突破。派单之外的直销模式，意向客户直接上车去现场与工会建立联系，加大团推介。维护班车司机等厂区工作人员关系与工会建立联系，加大团推介。维护班车司机等厂区工作人员关系 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879墟沟超过10万方的老生活小区 重点渗透n 港务局小区，32万方n 大港生活区，15万方n 三航五公司，12万方n 碱厂生活区，25万方n 中华新村生活区，18万方 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879非常规战执行：立足全市造势、阵地截留，渗透+突击。最短时间内建立全市知名度与区域影响力。销售对应策略：销售对应策略：策略一：地毯式推盘，强调覆盖率与来人量策略一：地毯式推盘，强调覆盖率与来人量策略二：价格策略，大胆尝试（初期针对团购折扣力度要大）策略二：价格策略，大胆尝试（初期针对团购折扣力度要大）策略三：调整佣金制度、强化团队指标、弱化个人指标。策略三：调整佣金制度、强化团队指标、弱化个人指标。策略四：销售员轮流出外勤，让策略四：销售员轮流出外勤，让“走出去走出去”的销售模式成为惯性。的销售模式成为惯性。策略五：强化兼职派报人员管理，与来人挂钩进行奖惩。策略五：强化兼职派报人员管理，与来人挂钩进行奖惩。策略六：现场售楼处外，一个月内墟沟老城、赣榆、新浦外展点迎策略六：现场售楼处外，一个月内墟沟老城、赣榆、新浦外展点迎客，以外展点为据点实施全方位导客客，以外展点为据点实施全方位导客 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推广对应策略：推广对应策略：策略一：媒体推广策略一：媒体推广线上、线下平行进行（线上主推形象，线下主推产线上、线下平行进行（线上主推形象，线下主推产品）品）策略二：立足现场阵地成为聚客的策略二：立足现场阵地成为聚客的“场场”：大型主题活动：大型主题活动+周末系列小活周末系列小活动动策略三：厂区、镇区拓展，且城区及重点镇区持续设分展场巡展以拓宽营销渠道策略三：厂区、镇区拓展，且城区及重点镇区持续设分展场巡展以拓宽营销渠道策略四：利用活动营销及奖励制度启动企业团购，拓宽客户渠道策略四：利用活动营销及奖励制度启动企业团购，拓宽客户渠道非常规推广模式：渗透力+持续力+行动力误区误区1 1：知名度行动力：知名度行动力误区误区2 2：知名度持续力：知名度持续力由于地域空间小，通过广告等方式容易形成较高的区域知名度但知名度仅仅是传播初始阶段，它无法直接产生客户上门、客户购买的助动力真正的助动力来源于客户之间的口碑传播、购房辅助决策人群的意见推动为吸引眼球，活动营销成为常规的营销手段之一但由于热点分散，客户热情容易冷却客户对项目关注靠系统的、一浪接一浪的营销活动得以延续 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 非常规战术执行七剑全面覆盖全面覆盖+定点爆破定点爆破+精确截杀精确截杀路口拦截策略路口拦截策略公共设施蹲点策略公共设施蹲点策略传达室夹报策略传达室夹报策略班车派报策略班车派报策略黄页、企业名录直销策略黄页、企业名录直销策略区域商家联动策略区域商家联动策略下乡策略下乡策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑路口拦截策略对开发区、临港工业区企业员工上下班动线进行调研，布点主要路口。根据路口人流情况分为A、B级，通常A级路口安排2-3人，B级路口安排1-2人。视全天时间点不同进行调整。通常一周两天，安排在周二周四比较适宜。要点：该战术面对人群流动性较强，派发时需强调要点：该战术面对人群流动性较强，派发时需强调“售楼处有小礼品，欢售楼处有小礼品，欢迎参观迎参观”，并了解企业员工宿舍位置，为日后派报提供针对性目标。，并了解企业员工宿舍位置，为日后派报提供针对性目标。目的：目的：“地毯式地毯式”对区域内工作人员进行定点拦截，强制传达楼盘信息对区域内工作人员进行定点拦截，强制传达楼盘信息 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑公共设施蹲点策略目的：利用公交、电信、银行等基础设施进行目的：利用公交、电信、银行等基础设施进行“蹲蹲点式点式”派报，结合小礼品，进行客户资料收集派报，结合小礼品，进行客户资料收集 对区域内特别是厂区内主要邮局、银行、电信、超市、公交站点进行调研，安排人员定点蹲守派报。每天下班前针对当天派报绩效进行评估，同样根据人流情况区分A、B级。人员安排以两人为一小组，A级点2组人，B级点1组人。通常一周三天：周一、周三、周五。要点：该战术面对人群流动性较弱，有时间停下来向对象作楼盘的简单介绍。视客户意愿进行客户调研。要点：调研时应保持礼貌，不可坐强制性要求，随身携带小礼品，客户填写要点：调研时应保持礼貌，不可坐强制性要求，随身携带小礼品，客户填写完成调研表后赠与，并引导案场位置。完成调研表后赠与，并引导案场位置。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑传达室夹报策略目的：对企业传达室人员进行良好公关，与之建目的：对企业传达室人员进行良好公关，与之建立 联 系，对 企 业 每 日 报 纸 进 行 夹 报。立 联 系，对 企 业 每 日 报 纸 进 行 夹 报。售楼处分组对厂区进行标地，整合为一张完整厂区分布图。按区域包干至小组，由组长带领携带礼品上门公关。如联络成功，则每周一次进行夹报。要点：不以夹报为最终目的，重要的是与传达室工作人员保持良好关要点：不以夹报为最终目的，重要的是与传达室工作人员保持良好关系，为日后长期活动提供便利。系，为日后长期活动提供便利。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑班车派报策略目的：针对企业班车进行派报、直接面对客户目的：针对企业班车进行派报、直接面对客户同样以小组为单位，对片区内企业班车数量、班车人数进行调研统计，汇整成表格。携带礼品与班车司机建立关系（每部车两包烟），记录姓名与联系方式。每周一次进行派报。要点：与司机交流过程中了解班车行驶路线与主要停靠点，方便日后选择要点：与司机交流过程中了解班车行驶路线与主要停靠点，方便日后选择市区重要停靠点进行派报。市区重要停靠点进行派报。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑黄页、企业名录直销策略企业数据库购买购买有价值的企业数据库电话拜访进行电话回访，记录客户相关信息，以备以后回访使用甄别客户对有意向的客户，判断其投资、自用和租赁的意向DM直投销售员对意向客户进行DM邮寄，并积极保持联系回访进行电话回访邀约对有意向的客户进行邀约，邀请其亲至售楼部现场电脑记录每天将当天信息输入电脑，作为个人工作绩效的凭证之一要点：每次电话沟通前均需有适当由头，如促销信息、要点：每次电话沟通前均需有适当由头，如促销信息、SPSP活动等，因为陌活动等，因为陌生沟通的成功率较低，每日例会鼓励与总结电话说辞尤为重要。此外，由于生沟通的成功率较低，每日例会鼓励与总结电话说辞尤为重要。此外，由于电话营销以录入信息为首要目的，不要指望客户在第一次沟通就产生强烈购电话营销以录入信息为首要目的，不要指望客户在第一次沟通就产生强烈购房意向。房意向。目的：通过工会开展企业中高管沟通、筛选出有效客群目的：通过工会开展企业中高管沟通、筛选出有效客群 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑区域商家联动策略要点：主要筛选墟沟、赣榆区域内知名超市、酒楼等进行合作。大盘的要点：主要筛选墟沟、赣榆区域内知名超市、酒楼等进行合作。大盘的客户资源是我们与商家合作的筹码，举办活动时，要让客户在客户资源是我们与商家合作的筹码，举办活动时，要让客户在“获利获利”的的基础上积极参与，资料由我方严控，尽量不造成扰民。基础上积极参与，资料由我方严控，尽量不造成扰民。目的：与区域内商家分享客户资源，联手开展目的：与区域内商家分享客户资源，联手开展SPSP促销活动促销活动 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑下乡策略目的：拓展乡镇客源目的：拓展乡镇客源针对周边乡镇进行市场调研，了解相关规模、人口、经济等指标，明确拓展乡镇。确定核心区域，接洽活动举办地相关负责人。联系活动团体，以及具备布展能力广告公司，以中长期合作定价、签约。每周六周日进行巡回演出，为楼盘造势。要点：演出团体内容要求热闹，简易搭台布展，可重复使用。造势现场密集要点：演出团体内容要求热闹，简易搭台布展，可重复使用。造势现场密集派报，停看房班车，坐满拉往售楼现场。派报，停看房班车，坐满拉往售楼现场。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市策略入市策略-竞争竞争-区域外区域外-引领与覆盖引领与覆盖城市事件、营销城市保利携手港城、共创海时代品 牌 引 领、渠 道 覆 盖大事件：保利一夜间全市闻名 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利：中国地产三甲-连云港市场第一品牌实现强势占位全国第二、港城第几？N O 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879借势：借助保利品牌在全国的销售网络与客户资源，导入价值投资客源，实现客户新增长级与利润深度。n 19个省市自治区，25个大中城市。长三角上海、南京、杭州、苏州完成布局。n 上市公司综合排名实力第二、2010年前三季度销售额第二。客户结构突破+分销网络构建 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利，以布局中国的视野深刻影响港城保利，以布局中国的视野深刻影响港城Step 1 亮相期Step 2 立意期Step 3 支撑期Step 4 体验期知名度美誉度偏爱度 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利品牌导入港城 亮相期 起势连云港户外大牌全城铺开 新浦、墟沟、四县城市文化调研城市文化调研保利地产专刊保利地产专刊 城市篇章城市篇章报纸硬广报纸硬广+软文亮相软文亮相城市要地户外大牌形象城市要地户外大牌形象分公司成立酒会分公司成立酒会媒体看楼团媒体看楼团做功课做功课打招呼打招呼拜码头拜码头 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 365网站 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 户外看板 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 户外看板 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 城市杂志置业安家 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 产品推介会（新闻发布会） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 工地围墙 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879大 事 件1、户外、平面、网络媒体以软硬广告形式同时公开保利品牌、同天召开新闻发布会强势推出保利品牌。2、新浦、墟沟、赣榆、东海售楼处同时公开迎客。6路看房车同步开通。3、实现10家连云港重点企业团购登记 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利品牌导入港城 立意期 立势中国房中国房企三甲企三甲之强之强品质新品质新生活的生活的缔造者缔造者受尊敬受尊敬的央企的央企勾勒保利勾勒保利核心形象核心形象建立品牌建立品牌高度高度企业地位企业地位企业信誉企业信誉专业形象专业形象 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利品牌导入港城 支撑期 借势 品质展示售楼处、样板区、样板房、物业管理展示企业实企业实力与荣力与荣誉誉建筑艺建筑艺术与产术与产品展示品展示细节精细节精神与产神与产品品质品品质卓越的物卓越的物业管理业管理全面解读全面解读保利营造保利营造品牌向往品牌向往产品理产品理念与专念与专业力量业力量企业责企业责任与价任与价值观值观 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879是售楼处，也是品牌体验中心是售楼处，也是品牌体验中心n 企业品牌展示区n 片区规划洗脑区n 项目建材展示区n 多媒体体验区 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879样 板 区 的 震 撼 展 示样 板 区 的 震 撼 展 示 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利社区保利社区现场体验现场体验保利产品保利产品概念展示概念展示保利生活保利生活方式体验方式体验近距离接近距离接触保利体触保利体验保利生验保利生活活保利品牌导入港城 体验期 借势 项目展示-认筹客户上海（广州）包机体验团 看盘后客户答谢 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 客户答谢会 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市策略入市策略-产品产品-房型房型控制总价下的功能升级主流产品资源占有、舒适型改善价值产品项目价值巅峰、价格掩护标杆产品 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主流产品主流产品价值产品价值产品标杆产品标杆产品 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792 2房房市场主流市场主流3 3房房本案建议本案建议2 2房房1 1卫卫85-95 m85-95 m3 3房房1 1卫卫100-120 100-120 mm3 3房房2 2卫卫110-130 m110-130 m（南北通）（南北通）2+12+1房房1 1卫卫90 m90 m左右左右3 3房房2 2卫卫110 m110 m左左右右产品 主流产品 面积控制下的结构性增值 连云港人不喜欢局促，一二线城市的小户型不适合港城（复式化）（复式化）2+12+1房房2 2卫卫95-100 m95-100 m左右左右不影响面宽的前提下增加功能房或卫生间不影响面宽的前提下增加功能房或卫生间 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型借鉴：市场上的成熟的紧凑户型-2梯3户常州某项目82平中间户型全正朝南、95平南北通3房2卫n 2房2厅1卫 建面 82.94M2 全正朝南n 3房2厅2卫 建面 95.66M 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型借鉴：结构性增值 奇偶层-2梯3户合肥某项目100平米两房变四房空中庭院奇偶层示意：开发商封好交付，面积全空中庭院奇偶层示意：开发商封好交付，面积全送送 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品 价值 类型创新、