房地产企业经营管理

“房地产企业经营管理”市场调研报告目录一、调查的展开3（一）、调查背景3（二）、调查的目的4二、调查实施5（一）、调查方法5（二）、问卷的发放与回收6（三）、整理分析数据6三、调查结果及分析6（一）、基本信息统计分析6（二）、关于房型四的CSI报告7（三）、关于房型五的CSI报告8（四）、结果的局限性10四、新江湾商品房主体设计存在的问题及对策10（一）、房型四的主要问题及解决方案10（二）房型五的主要问题及解决方案11关于上海新江湾城住宅商品房主体设计方案顾客满意度市场调查一、调查的展开（一）、调查背景 由于用地成本日益上涨，我国国内相当一部分房产开发企业为保证经济收益和及时回收投资，片面追求容积率的上限和住宅的高标准，设计师和房产开发企业往往因为缺乏直接接触从而对更重要的方面（购房者的真实需求、住宅的规划）不甚了解。因此，如何加强他们与顾客的直接沟通，以便充分了解潜在顾客的意愿和要求，进而提升我国住宅商品房的规划、设计、和开发质量，引入以顾客满意（CS）为核心的经营战略应该是一种好的做法。新江湾城位于上海城市东北部，西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，东靠闸殷路，南至政立路。西部与逸仙路高架、轻轨明珠线相通，南部与江湾五角场市级副中心相接，东部与中原大型居住区为邻，西南为大柏树内贸中心，具有优良的区位条件。占地总面积9000亩，约6平方千米，是上海中心城区最大的建设基地。新江湾城作为国家级示范住宅开发区、上海市城市副中心的组成部分和以住宅为主体，集金融、科研、教育、商办、仓储加工、高新技术产业为一体的综合性生活园区。新江湾城超前的规划设计、优越的地理位置、大规模的市政基础设施开发和轨道交通建设、良好的房产开发前景，吸引了大批房产开发企业。由新江湾城开发有限公式与市动迁房有限公司联合开发建设的新江湾城示范区首期住宅，经过近两年的建设，“时代花园”在原江湾机场基地建成，为新江湾城内第一个启动的花园小区。该小区紧靠闸殷路，与中原居住区中心仅一路之隔，占地总面积207亩，总建筑面积15.3万平方米，其中住宅建筑面积14.5万平方米，容积率1.08，小区住宅以5或6层建筑为主，环路以南为5层错落式组团；西端绿化带两侧为两个较大的层组团；十字绿化带交接处设置二组4层、5层、6层错落式住宅；中轴线北端为一幢6跃7层住宅；小区东北为弧形住宅，与50米城市绿化有机结合，形成都层次、多类型的住宅组群。上海新江湾城开发有限公司通过土地有偿转让方式，共取得总面积为9000亩的土地。计划一期开发4500亩面积之上的260万平方米住宅商品房。其中A-8地块，共计有40幢多层住宅商品房，占一期开发总面积的5%，有从一室一厅到三室二厅（跃层）等七种房（二）、调查的目的 IS9000：2000指出顾客满意度是指顾客对于企业（组织）所提供的产品或服务的满足其要求的程度。顾客满意度是顾客感觉状态下的一种水平，他来源于消费企业的某种产品或服务所产生的感受与自己的期望所进行的对比，是顾客情况的反馈，包括低于或超过满足感水平，是一种心理体验。所以顾客满足既是顾客追逐的根本目的，也是企业营销行为追求的根本目标。顾客满意度越高，对企业忠诚的顾客就越多，企业生意兴隆，盈利就越多。加强顾客满意度调研，科学利用满意度测量方法，采取相应的对策提高顾客满意度，可确保企业在激烈的竞争中取胜。本次调查研究的对象是新江湾城一期开发方案中A-8地块的住宅主体设方案，目的在于评价方案中各种房型方案设计的CSI值，并撰写CSI报告，找出影响CSI值高低的症结所在，从而今后方案的改进指出方向。顾客满意度取决于顾客对产品或服务的质量认知、价值认知和顾客期望三个方面，并可以产生两个结果即顾客抱怨和顾客忠诚。如下图所示的顾客满意度理论模型：感知质量顾客期望感知价值顾客忠诚顾客抱怨顾客满意二、调查实施（一）、调查方法 调查方法分两步：1、 构建住宅主体的指标评价体系；2、 针对潜在购房者展开调查，收集其对各种房型方案的评价数据。（二）、问卷的发放与回收 本次调查采取面访的形式，由调查员携带新江湾城一期方案A-8地块的总体规划图和各类房型图纸资料直接访问顾客，向顾客分发调查表。在被调查者填完信息后，统一回收、汇总，进行整理和分析。（三）、整理分析数据 按照预先设定的顾客满意级度划分，为便于计算，可将“很满意”、“满意”、“不太满意”和“不满意”分别赋值为：90、75、60、45（百分制）。经过计算和分析，得出相应的权重比例。在进行接下来的分析说明。三、调查结果及分析（一）、基本信息统计分析 本次调查针对各种房型展开评价，通过整理分析得到各种房型评价的问卷份数分布如下： 由图，房型一、三、七问卷份数均少于10份，可以认为不具备评价意义。选择了房型五和房型四进行CSI评价。（二）、关于房型四的CSI报告 房型四：面积为（80.10+5.5）平方米和（82.10+5.4）平方米，两室两厅一卫一厨一储藏一阳台。 在对房型四评价的调查问卷的数据进行处理后，计算出房型四的综合CSI值为：75.76，属于“基本满意”的范畴。房型四的“基本间设计”、“套型设计”和“在小区所处位置”的CSI分别为：75分、79分、72分，三项指标均处于“满意”和“不太满意”的边缘区域。在“基本间设计”方面，主要问题仍然是卧室偏小；另外，房型四的厨房操作台长度和自由空间大小也不能龄顾客满意。在“套型设计”方面，CSI失分较多的是起居室（餐厅部分）的人行穿越情况，厨房、卫生间与其他空间的隔断设计，以及套型单元内空间使用的可持续发展。房型四套型设计CSI分值具体信息参照下图： （三）、关于房型五的CSI报告房型五：面积为（76.31+5.68）平方米和（88.82+5.68），三室一厅一卫一厨一储藏一阳台。在对房型五的评价调查问卷数据进行处理后，计算得出房型五的综合CSI值分别为：80.76，介于“满意”和“很满意”之间。就房型五而言，其“基本间设计”得分最低，为74.5分，介于“满意”和“不太满意”之间，房型五基本间设计的CSI分值如下：从图中可以观察出：作为权值最大的卧室的得分率最低（65分左右），严重影响了该房型基本间设计的分值高低。另外居室所得的74也低于基本间设计所得的74.5分，可以认为其在一定程度上也存在实际不足之处。其中卧室的设计分值如下：由图，在卧室设计的得分分值中，“家具的布置功能”和“自由活动空间”得分都未达到60分，这直接影响了卧室的整体得分。同时也看出了房型五卧室设计的不合理。（四）、结果的局限性本次调查在进行抽样时，选取的样本太小，不能完全反映上海市民全部对新江湾住宅设计方案的满意度评价。在满意度分析时，采用的分析方法是简单评估法，这一评估方法易产生中间误差，即当被调查者不愿意给予被评价客体很高或很低的评价时，往往倾向于给予中间性的评价，因而造成分析结果的偏差。同时，在满意度分析时，由于没有专业的统计软件，不能精确计算出各个总体变量对房型设计满意度的影响。四、新江湾商品房主体设计存在的问题及对策就所调查的两个房型来看，各个房型所出现的问题也不同：（一）、房型四的主要问题及解决方案房型四存在的问题主要是厨房、卫生间与其他空间的隔断设计，也就是说，顾客觉得厨房、卫生间与其他空间的隔断距离不够，部分油烟味、厕所臭味可能弥漫到其他空间，例如客厅或者卧室等地方。针对这个问题，我们给出的建议有一下几点：1、 增强厨卫的排气系统，使其中产生的污染气体能尽量快、尽量多的排除，而不向其他房屋空间蔓延2、 提高厨卫与其他空间的隔断性，在隔断墙在采用能吸湿、除臭的材料，让湿气臭气尽量少的向屋内其他空间蔓延。（二）房型五的主要问题及解决方案对于房型五，我们可以看出，这款房型出问题的地方正是权值最大的地方卧室。所以卧室的整改，直接关系到这个房型在顾客心中的满意程度。通过查阅图纸数据，可以发现房型五的三间卧室的面积分别为：10.00平方米、10.28平方米和13.30平方米。按照1999年3月1日开始实施的上海市强制性标准上海市住宅建设设计标准的有关规定：双人卧室的最小面积不得小于10平方米。房型五的卧室面积有两间仅仅达到底线，另一间也不大，这之间影响了卧室的家具布置和自由活动空间的大小。所以，我们建议：将卧室空间适当扩大，并且适当缩小厨房和储物空间，让卧室能满足顾客对家具的布置要求以及预留一定的自由活动空间。参考文献：质量管理（第二版） 尤建新