临沂市联安现代城运营报告

房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联安现代城联安现代城 20102010年运营报告年运营报告联安项目组联安项目组二零一零年三月八日 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879PART 1PART 1 2010 2010年联安现代城营销目标年联安现代城营销目标PART 2PART 2 20102010年年1#1#杰座运营计划杰座运营计划PART 3PART 3 2010 2010年年5#5#酒店运营计划酒店运营计划PART 4PART 4 2010 2010年商业部分运营计划年商业部分运营计划PART 5PART 5 3434月份营销宣传计划月份营销宣传计划目录目录 ContentsContents20102010年年联安现代城联安现代城运营报告提纲运营报告提纲 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879物业物业总套总套数数剩余剩余套数套数面积面积()货值货值(万元万元)1号楼20815619628.59约约780078002号楼486854350.96约约200020003号楼230201701.42约约 6006004号楼230343481.49约约120012005号楼1681689525.9约约52005200商业、储藏室(地下)、车位(地下)总计约约1.681.68亿亿剩余物业盘点剩余物业盘点物业物业剩余剩余套数套数货值货值(万元万元)销售销售率率销售销售目标目标销售额销售额排名排名1号楼156约780090%135约约680068001 12号楼85约200095%67约16003 33号楼20约 60095%14约4005 54号楼34约120095%30约11004 45号楼168约520090%151约约470047002 2销售目标销售目标从上表可知：从上表可知：2010年项目的运营核心任务在于1#、5#的营销开展，即：以以1#1#、5#5#楼的销售回款为营销核心；楼的销售回款为营销核心；对对2#2#、3#3#、4#4#营销注意力可以转移。营销注意力可以转移。一、一、20102010年年联安现代城联安现代城营销目标营销目标 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879营销目标营销总纲推导杰座杰座营销营销执行计划20102010年年联安现代城联安现代城运营报告提纲运营报告提纲 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920102010年营销目标为去化年营销目标为去化135135套套物业剩余套数货值(万元)销售率销售目销售目标标销售额回款额杰座156约780090%135135约6800约5500u1#1#杰座房源：共杰座房源：共208208套套2010年剩余156套，销售目标135套；截止到2010年3月8日，已售9套，剩余剩余126126套套已售物业中：自用与投资为3:1晶都热销提供可借鉴操作模式晶都热销提供可借鉴操作模式杰座销售滞后需更改营销路径杰座销售滞后需更改营销路径销售研判销售研判（根据已售及意向客户分析）（根据已售及意向客户分析）p购买自用：30%（38套）p购买投资：70%（88套）p核心要点在于落实核心要点在于落实8888套的招商工作套的招商工作二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划1 1、营销目标分解、营销目标分解 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879杰座质素分析杰座质素分析1#定位为办公物业；拥有70年超长产权；公共部位装修到位；准现房。09年的经验告诉我们：年的经验告诉我们：单纯以销售为目的营销不可取必须构建项目投资必须构建项目投资价值及回报保障价值及回报保障杰座营销突破点杰座营销突破点大户整层租售带动散户；招商落定提供投资保障；招商利好带动投资热情；租户及自用者入场带动销售u1#1#杰座房源：共杰座房源：共208208套套2010年剩余156套，销售目标135套；截止到2010年3月8日，已售9套，剩余剩余126126套套二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划2 2、营销路径推导、营销路径推导 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879u关键着力点关键着力点1、招商主导模式2、大客户入驻利好3、带租约销售成功入驻招商利好宣传成功入驻招商利好宣传杰座投资价值体系杰座投资价值体系自用及租赁客户装修进驻自用及租赁客户装修进驻成功招租提供稳定回报保障成功招租提供稳定回报保障大客户入驻带动散户追捧大客户入驻带动散户追捧准现房，交房在即，准现房，交房在即，70年产权年产权低首付，低利率，超高投资回报低首付，低利率，超高投资回报u1#1#杰座房源：共杰座房源：共208208套套截止到2010年3月8日，已售9套，剩余剩余126126套套二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划3 3、投资价值构建、投资价值构建 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879以招商为运营第一要务以招商为运营第一要务建立可靠投资回报为核心准则建立可靠投资回报为核心准则形成市场追捧热情为终极目标形成市场追捧热情为终极目标1#杰座营销总纲杰座营销总纲二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划4 4、营销总纲、营销总纲 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879购买购买二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划5 5、客户分解、客户分解杰座客户分解杰座客户分解要点要点租赁租赁自用自用投资投资整租整租散租散租整用整用散用散用整购整购散购散购（30%）（70%）（30%）（70%）（30%）（70%）（60%）（40%）（40%）（60%） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879营销准则营销准则为大客户招商做好准备为大客户招商做好准备1、针对性房源销控；2、必须实现大客户招商突破性进展；3、整层房源销控，优先大客户租赁购买；4、散户销售阶段性控制，集中认购。二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划6 6、营销准则、营销准则 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879房源销控房源销控为大客户招商做好准备为大客户招商做好准备剩余房源明细剩余房源明细楼层楼层剩余房号剩余房号4层整层5层01、02、057层01、058层059层01、05、06、07、0810层整层11层01、05、06、07、0812层01、0513层01、02、04、05、06、07、0814、15层整层16层05、0717、18、19、20、21、22、23、24、25、26层整层28整层注注:散户散户27户，整层户，整层16个。个。整层销控整层销控4、10、15、17、19、26整层保留整层保留21、22、28其余房源其余房源集中认购式销售7 7、营销准备房源销控、营销准备房源销控二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划主要内容：针对目前的租售情况，内部统一说辞，15层以下已经销售完毕，16层以上只半层或整层出售，如果要买单户需要先填写申请书，并交1000元（人民币）定金，上报领导特别申请（时间限制为3日内），如申请成功，则1000元定金直接转入首付款内，如申请不成功，则1000元定金退还客户。根据目前客户情况可将4、10、14、15、17、19、26层作为整体出租出售房源，21、22、28层保留，其他房源可自由租售。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划8 8、客户分析、客户分析1 1、截止到2010年2月，行销拜访客户100组，行业类别主要有：贸易、保险、医药、建筑、教育培训；2 2、意向房源分析如下：、意向房源分析如下：整层：p民生银行：9F（半层）10Fp太平人寿：17F、18F、19Fp太平洋财险：15Fp太平洋人寿：4Fp现代汽车销售：20Fp冶金公司：10F行销招商分析行销招商分析 散户：p孙先生：149（化肥生意）p李先生：300（医药生意）p姚晓燕：100149（教育培训）p韩先生：149（服装生意）p尹先生：300（建筑类）p程经理：149（飞拓传媒） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划3 3、已售房源、已售房源5353套，自用套，自用4040套，投资套，投资1313套，自用：投资套，自用：投资3:13:1 充分说明项目的投资价值及保障缺失导致项目的销售瓶颈。充分说明项目的投资价值及保障缺失导致项目的销售瓶颈。已售客户分析已售客户分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划9 9、营销策略、营销策略广域招租宣传售客为主广域招租宣传售客为主行销招商大客户拜访为辅行销招商大客户拜访为辅1、临沂市主流媒体长期投放招租广告 平面媒体报眼长期刊登、主流网站全面投放、关键位 置昭示性大牌投放、电台、电视台选择性投放；2、售楼处内部布局及宣传主题统一调整为杰座招商内容；3、围墙更换杰座招商内容画面；4、行销派单跟进；5、行销拜访扩大区域及行业范围，搜索意向客户，大客户重点跟进。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划1010、营销模式、营销模式大客户租赁重点开展大客户租赁重点开展散户租售全面集中控制散户租售全面集中控制1、大客户租赁重点开展，随时进行，实际宣传也是交钱领卡；2、散户租售进行排名认购方式，交纳诚意金，申请VIP卡，届时售楼处通知时间集中选购； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划1111、推广主题、推广主题星级办公房星级办公房精装现房全面招租精装现房全面招租热烈祝贺民生银行入驻联安现代城热烈祝贺民生银行入驻联安现代城1 1、媒体全面铺开、媒体全面铺开2 2、入驻单位祝贺、入驻单位祝贺 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划1212、阶段性计划、阶段性计划3-53-5月落定月落定5 5个整层或个整层或6060套的套的租赁或销售工作租赁或销售工作最迟最迟5 5月中旬散户租售集中认购月中旬散户租售集中认购1、3-5月完成150批购买客户，20批意向租赁大客户，50批意向租赁散户蓄水；2、5月底落定5个整层的租赁或销售，30批散户租赁，60套房源销售； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划6 68 8月落定月落定2 2个整层或个整层或3030套房源套房源的租赁或销售工作的租赁或销售工作1、68月完成100批购买客户，10批意向租赁大客户，50批意向租赁散户蓄水；2、8月底落定2个整层的租赁或销售，30批散户租赁，30套房源销售； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二、二、20102010年年1#1#杰座杰座运营计划运营计划9 91111月落定月落定5 5个整层或个整层或3030套房源套房源的租赁或销售工作的租赁或销售工作1、911月完成100批购买客户，20批意向租赁大客户，100批意向租赁散户蓄水；2、11月底落定5个整层的租赁或销售，50批散户租赁，30套房源销售； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879营销目标营销总纲推导酒店酒店营销营销执行计划20102010年年联安现代城联安现代城运营报告提纲运营报告提纲 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920102010年营销目标为去化年营销目标为去化135135套套u5#5#酒店房源：共酒店房源：共168168套套2010年销售目标151套；预计销售物业中：自用与投资为40:60借鉴晶都的包租模式借鉴晶都的包租模式通过酒店运营要效益通过酒店运营要效益销售研判销售研判（根据晶都客户推算）（根据晶都客户推算）p购买自用：40%（60套）p购买投资：70%（90套）p核心要点在于为投资者提供投资保障核心要点在于为投资者提供投资保障1 1、营销目标分解、营销目标分解三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划物业剩余套数货值(万元)销售率销售目标销售目标销售额5#168约520090%151151约 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 4-9层单间建面约51平米，分摊 面积约13平米，分摊系数32%每层24间，共计168间 总建筑面积约9500平米 其中四层建筑面积1415平米 五至九层每层建筑面积1190平米 十层建筑面积约为2380平米商业分摊系数约为商业分摊系数约为18%，公寓分摊系数约为，公寓分摊系数约为32%公寓：公寓：24套套/标准层，每套平均面积约标准层，每套平均面积约51平米平米2 2、产品研究、产品研究三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879裸卖裸卖3 3、路径求解、路径求解辩证法看晶都辩证法看晶都精装修酒店精装修酒店运营包租运营包租三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划利润低利润低无投资保障无投资保障去化困难去化困难经营困难经营困难包租压包租压力大力大好处好处坏处坏处投资有投资有保障保障装修提装修提升档次升档次房源房源量大量大驱动投驱动投资热情资热情拉升拉升价格价格加速去化加速去化酒店运营现状酒店运营现状入住率低入住率低回报无保障回报无保障公司贴租金公司贴租金降低利润率降低利润率 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划晶都模式分析晶都模式分析提供投资回报保障将加速项目去化，但也产生了后期保障压力甚至难以为继，原因在哪里？1、回租的租金相对较高；3、房源量大，超出酒店运营要求；4、酒店运营未达到预期目标，导致回报无保障。4 4、晶都模式分析、晶都模式分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划路径求解路径求解引进第三方酒店，对精装修房源回租，酒店成功运营，支付业主租金，合理循环，是可行的，但需要具备以下条件。1、酒店要有运营实力并承担既定责任；2、酒店要根据市场情况确定包租房源；3、回租租金制定合理，并为酒店预留运营时间；4、全部房源包租不现实，另外市场类似产品大量出现，竞争会越来越激烈，必须另辟蹊径。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划走差异化道路是唯一选择走差异化道路是唯一选择 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划三大原则三大原则 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879公寓部分公寓部分高档定位：南侧高档精装，酒店包租运营低档定位：北侧厨卫装修铺地，裸卖，可办公可自用2010年晶都式中档次产品有陷入肉博战的风险，年晶都式中档次产品有陷入肉博战的风险，本项目要走高档和低档的差异化路线本项目要走高档和低档的差异化路线4 4、本项目运营模式、本项目运营模式三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划服务式公寓服务式公寓公寓式酒店公寓式酒店商务会所商务会所 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278795 5、销售价格建议、销售价格建议三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划一、精装酒店公寓部分（一、精装酒店公寓部分（8484套）套）u建议重新测绘后面积控制在建议重新测绘后面积控制在4545平米平米以内；以内；u产品档次决定投资回报必须超过晶都，产品档次决定投资回报必须超过晶都，晶都投资回报为晶都投资回报为5.7%5.7%，本项目必须超过，本项目必须超过7%7%u装修成本控制在装修成本控制在12001200元元/平米；平米；u建议销售价格为建议销售价格为54005400元元/平米；平米；u建议酒店包租价格为建议酒店包租价格为15001500元元/月月，即投资，即投资 回报为回报为7.47.4，包租，包租6 6年，由酒店方现场签约；年，由酒店方现场签约；u采用招投标方式招纳第三方酒店，开发商采用招投标方式招纳第三方酒店，开发商 不再贴租金。不再贴租金。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划二、北侧公寓部分（二、北侧公寓部分（8484套）套）u建议重新测绘后面积控制在建议重新测绘后面积控制在4545平米平米以内以内u产品档次定位为低档，提供厨卫装修，产品档次定位为低档，提供厨卫装修，地面铺砖；地面铺砖；u装修成本控制在装修成本控制在350350元元/平米以内；平米以内；u建议销售价格为建议销售价格为42004200元元/平米；平米；u功能定位为自用、办公、投资。功能定位为自用、办公、投资。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划案名：案名：联安现代城联安现代城圣陶沙圣陶沙新加坡新加坡圣陶沙酒店式公寓圣陶沙酒店式公寓备选案名：备选案名：联安现代城联安现代城荣御、荣御、联安现代城联安现代城雅阁雅阁圣陶沙（意思是平静而安详），是新加坡最为迷人的度假小岛占地圣陶沙（意思是平静而安详），是新加坡最为迷人的度假小岛占地390390公公顷，也成为新加坡的国家标志，有着多姿多彩的娱乐设施和休闲活动区域，顷，也成为新加坡的国家标志，有着多姿多彩的娱乐设施和休闲活动区域，被誉为欢乐宝石。被誉为欢乐宝石。5 5、案名建议、案名建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划主推广告语：主推广告语：精装小公馆，精装小公馆，别样新加坡别样新加坡新加坡风情，新加坡风情，公寓式酒店公寓式酒店 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划反其道而行之的营销思路：反其道而行之的营销思路：1 1、避开产品说产品；、避开产品说产品；2 2、对酒店成功入驻宣传造势为序；、对酒店成功入驻宣传造势为序；3 3、以酒店口吻宣传本项目的投资价值及、以酒店口吻宣传本项目的投资价值及 地段产品优势；地段产品优势；4 4、以酒店口吻宣传本项目的经营价值及未来、以酒店口吻宣传本项目的经营价值及未来 前景，不断曝光项目的内部装修进程、开前景，不断曝光项目的内部装修进程、开 业时间、装修效果图，吸引投资客关注；业时间、装修效果图，吸引投资客关注；5 5、对销售目的禁声，蓄水达到一定程度后开放。、对销售目的禁声，蓄水达到一定程度后开放。6 6、营销策略、营销策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划操作思路：操作思路：针对精装修酒店式公寓，先向市场导入“圣陶沙国际大酒店”即将入住的形象，通过酒店运营吸引客户眼球和市场反响，促进销售。操作策略：操作策略：前期形象宣传“圣陶沙国际大酒店”做酒店运营包装促进精装修酒店式公寓销售提升毛坯公寓价值带动简装修公寓销售。7 7、操作路径、操作路径 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划本项目整体推广阶段划分为四个阶段本项目整体推广阶段划分为四个阶段第一阶段：预热期（第一阶段：预热期（10年年3月月15日日4月月25日）市场形象导入日）市场形象导入第二阶段：启动期（第二阶段：启动期（10年年5月月1日日5月月20日）品牌建立、情感诉求日）品牌建立、情感诉求第三阶段：高潮期（第三阶段：高潮期（10年年5月月21日日6月月30日）日）品牌提升品牌提升 进度拉动进度拉动 强势促销强势促销 公关互动公关互动第四阶段：持续期（第四阶段：持续期（10年年7月月9月）月）品牌销售品牌销售 惯性销售惯性销售8 8、执行计划、执行计划 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879首轮攻势：首轮攻势：3月月15日日4月月25日日推广方式：大众媒体（电子大屏幕、户外大牌）高调亮相 行销人员地毯式扫街派单 小众媒体（短信、直邮、报纸、电视、电台）定向跟进 项目现场形象（招商中心、楼体布幔、大牌）出街推广口号：圣陶沙国际大酒店成功入驻持续攻击：持续攻击：5月月1日日5月月20日日推广方式：前期积累客户电话营销、邀约拜访 小众媒体分阶段重点集中发放 单页、海报、路演活动定期出街 区县终端客户带看推广口号：圣陶沙大酒店即将开业，少量房源限量销售稳步推广：稳步推广：5月月21日日6月月30日日 推广方式：延续前期有效媒体推广 推广口号：做星级酒店的主人，让星级酒店为我打工持续推进：持续推进：7月月1日日9月月30日日 推广方式：延续前期有效媒体推广 推广口号：抢做星级酒店主任，最后10席三、三、20102010年年5#5#酒店酒店运营计划运营计划 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目分析运营模式商业商业营销营销价格建议20102010年年联安现代城联安现代城运营报告提纲运营报告提纲 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791#、2#、5#临街具备区域性商业条件临街具备区域性商业条件3#、4#社区内配套商业社区内配套商业p5#随着酒店的进驻装修运营，商业运营基本上可顺势而为，但需做好业态互补控制，另外建议5#先运营后销售。p1#中国银行顺利入驻也将对商业的运营去化起到极好带动作用，加上其位置优势，运营去化基本上没有悬念。p2#晶都已经正式营业，做好与其互补的工作，另外建议晶都自身在2F增设餐饮部分，以完善酒店功能，提升竞争力。p3#、4#本身处于项目内部，适合做项目本身的配套，其中4#适合做与幼儿园互应的配套工作，通过5#及1#的成功运营，3#、4#做好业态控制及引导。四、四、20102010年年商业部分商业部分运营计划运营计划1 1、项目分析、项目分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791#1#杰座写字楼：杰座写字楼：银行、办公耗材用品、票务中心、旅行社、装饰公司、咖啡语茶、西餐厅、移动联通电信营业厅、健身房、职工餐厅、名烟名酒行2#2#晶都公寓：晶都公寓：精品店、礼品店、美容美发、美容SPA、化妆品、鲜花店、蛋糕房、福利彩票、药店、票务中心3#3#星河住宅：星河住宅：干洗店、社区诊所、便利店、美容美发SPA、中医推拿、宠物医院、家居装饰用品、家政服务4#4#星河住宅：星河住宅：儿童服装、儿童玩具、儿童文具、儿童书籍、儿童乐器、艺术特长培训班（钢琴、舞蹈、音乐、美术、书法、体操等）、家电维修、外贸服装、快递服务站、快餐店、水果超市、蔬菜超市四、四、20102010年年商业部分商业部分运营计划运营计划2 2、业态范围控制、业态范围控制 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879虚实结合的招商虚实结合的招商模式带动销售模式带动销售1#1#、5#5#先行招商运营先行招商运营3#3#、4#4#借势运营销售借势运营销售四、四、20102010年年商业部分商业部分运营计划运营计划3 3、运营模式、运营模式 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278794 4、价格建议、价格建议四、四、20102010年年商业部分商业部分运营计划运营计划根据租金回报倒推的方式，我公司调研周边租金水平为1.2元/平米/天，按年递增10%，15年租金总额计算销售价格见右图表：日租金1.2第1年438第2年481.8第3年529.98第4年582.978第5年641.2758第6年705.4034第7年775.9437第8年853.5381第9年938.8919第10年1032.781第11年1136.059第12年1249.665第13年1374.632第14年1512.095第15年1663.304合计13916.35由于我司商业为非成熟物业，培育运营需要1-2年时间成本，因此建议我司项目一层售价为一层售价为1200012000元元/平米，二层售价为平米，二层售价为90009000元元/平米，平米，三层售价为三层售价为65006500元元/平米。平米。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793月份宣传计划4月份宣传计划3-43-4月宣传月宣传计划计划20102010年年联安现代城联安现代城运营报告提纲运营报告提纲 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920102010年年联安现代城联安现代城运营报告提纲运营报告提纲1 1、3 3月份宣传计划月份宣传计划事项事项摘要摘要数量数量执行时间执行时间费用预算费用预算备注备注短信投放短信投放杰座短信10万条2010.03.125000杰座短信10万条2010.03.265000小计10000元网络广告网络广告临房网网络宣传杰座3个月2010.03.1240001 1号楼布幔号楼布幔楼梯布幔1幅2010.03.145760上次布幔已损坏围墙广告围墙广告杰座招租宣传2010.03.153000沂蒙晚报夹报沂蒙晚报夹报宣传杰座1次2010.03.197700电台宣传电台宣传交通音乐台杰座宣传1月2010.03.208000行销拜访行销拜访大客户礼品拜访2010.03.203500包括区县主要企业杰座单页6万份2010.03.205700市区4万、河东罗庄各1万圣陶沙单页圣陶沙单页酒店形象初步宣传6万份2010.03.225700齐鲁晚报夹报齐鲁晚报夹报杰座招租宣传1次2010.03.267700杰座灯箱广告杰座灯箱广告沂州路或海关路等2010.03.3125000杰座楼书杰座楼书招商楼书1000份2010.03.318000总计总计9406094060元元 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920102010年年联安现代城联安现代城运营报告提纲运营报告提纲2 2、4 4月份宣传计划月份宣传计划事项事项摘要摘要数量数量执行时间执行时间费用预算费用预算备注备注短信投放短信投放杰座短信宣传4万条2010.04.022000杰座短信宣传4万条2010.04.092000圣陶沙短信宣传4万条2010.04.092000杰座短信宣传4万条2010.04.162000杰座短信宣传4万条2010.04.232000圣陶沙短信宣传4万条2010.04.222000杰座大牌杰座大牌招租户外大牌1块2010.04.0550000沂蒙晚报杰座夹报沂蒙晚报杰座夹报宣传杰座1次2010.04.087700沂蒙晚报圣陶沙沂蒙晚报圣陶沙形象宣传1次2010.04.097700圣陶沙第二次单页圣陶沙第二次单页酒店宣传6万份2010.04.145700齐鲁晚报杰座夹报齐鲁晚报杰座夹报杰座招租宣传1次2010.04.157700齐鲁晚报圣陶沙齐鲁晚报圣陶沙形象宣传1次2010.04.167700圣陶沙大牌圣陶沙大牌户外宣传1块2010.04.1850000杰座招租活动杰座招租活动客户浅洽谈会1次2010.04.255000总计总计153500153500元元