江苏城镇住房项目策划书模板参考

泓域咨询/江苏城镇住房项目策划书目录第一章 项目总论10一、 项目概述10二、 项目提出的理由10三、 项目总投资及资金构成11四、 资金筹措方案11五、 项目预期经济效益规划目标11六、 项目建设进度规划11七、 研究结论12八、 主要经济指标一览表12主要经济指标一览表12第二章 市场分析14一、 营销部门的组织形式14二、 重大工程16三、 新产品开发的必要性20四、 实施保障21五、 营销部门与内部因素22六、 发展基础和面临形势24七、 以企业为中心的观念29八、 主要任务32九、 大数据与互联网营销43十、 总体要求57十一、 消费者行为研究任务及内容60十二、 营销信息系统的构成62十三、 制订计划和实施、控制营销活动66第三章 经营战略方案68一、 企业经营战略管理的含义68二、 总成本领先战略的风险69三、 企业财务战略的作用71四、 战略经营领域结构72五、 总成本领先战略的优点、缺点与适用条件73六、 企业融资战略的概念75第四章 人力资源管理77一、 企业人员配置的基本方法77二、 职业与职业生涯的基本概念78三、 劳动定员的形式79四、 岗位工资或能力工资的制定程序80五、 企业员工培训与开发项目设计的原则81六、 审核人力资源费用预算的基本程序83七、 招聘成本效益评估84第五章 SWOT分析说明85一、 优势分析（S）85二、 劣势分析（W）86三、 机会分析（O）87四、 威胁分析（T）88第六章 公司治理分析94一、 管理层的责任94二、 股东大会的召集及议事程序95三、 企业内部控制规范的基本内容96四、 公司治理的框架107五、 董事及其职责111六、 董事长及其职责116七、 债权人治理机制119第七章 投资估算及资金筹措124一、 建设投资估算124建设投资估算表125二、 建设期利息125建设期利息估算表126三、 流动资金127流动资金估算表127四、 项目总投资128总投资及构成一览表128五、 资金筹措与投资计划129项目投资计划与资金筹措一览表129第八章 经济效益评价131一、 经济评价财务测算131营业收入、税金及附加和增值税估算表131综合总成本费用估算表132固定资产折旧费估算表133无形资产和其他资产摊销估算表134利润及利润分配表135二、 项目盈利能力分析136项目投资现金流量表138三、 偿债能力分析139借款还本付息计划表140第九章 财务管理方案142一、 财务可行性评价指标的类型142二、 对外投资的目的与意义143三、 企业财务管理目标144四、 应收款项的管理政策151五、 影响营运资金管理策略的因素分析156六、 短期融资的概念和特征158报告说明十三五时期，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，支持上千万户城镇居民改善居住条件，全社会总体居住水平持续提升。2020年，全省城镇居民人均住房建筑面积已达到483平方米，住房的规划建设、配套服务等软硬件品质明显提高，在实现住有所居的基础上逐步迈向住有宜居。1、住房保障水平稳步提升江苏住房保障工作一直走在全国前列，十三五时期，全省累计实施棚户区改造134万套，完成投资5460亿元，近400万群众出棚进楼。截至2020年底，全省累计发放租赁补贴超过40万户，每年公租房实物配租在保超过50万户。全省城镇常住人口保障性住房覆盖率由2016年的2258%提高到2020年的2606%，住房保障制度完善率达到90%以上，住房保障制度基本确立。2、房地产市场保持平稳运行牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，分类指导、因城施策，热点城市实现了阶段性房价调控目标，其他城市房地产市场也保持了总体稳定，三四线城市和县城的商品住宅库存明显下降。十三五时期，全省商品住宅累计销售逾6亿平方米，占全国总量的86%。全省商品住宅库存去化周期维持在相对合理区间，较好地完成了国家下达的去库存和稳市场目标任务。3、住房租赁市场加快发展率先在全国开展培育和发展住房租赁市场试点工作，将6个设区市列为试点城市，形成房产部门和企业联动机制，实现人、房、企信息互通互享。截至2020年底，全省租赁住房房源逾300万套（间）。供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系初步建立。4、城镇老旧小区改造成效显著2018年至2020年，同时开展省级宜居示范居住区建设。出台关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，通过整治环境、完善功能、提升品质、规范服务等措施，城镇老旧小区生活环境明显改善，居民的获得感、幸福感、安全感显著提升。截至2020年底，全省改造老旧小区9757个，惠及居民336万户。5、住房建设品质有效提升发布新版绿色建筑设计标准住宅设计标准，大力推行精益建造、数字建造、绿色建造、装配式建造四种新型建造方式，持续提高住宅设计、建造水平。十三五时期，全省新增成品住房面积逾1亿平方米，新增绿色建筑面积49亿平方米，新增节能居住建筑面积642亿平方米，新增可再生能源居住建筑312亿平方米，节能居住建筑占城镇居住建筑总量近七成。绿色建筑规模、高星级绿色建筑比例和节能建筑规模持续保持全国领先。6、物业管理服务水平逐步提高2018年、2020年两次修订江苏省物业管理条例，制定物业纠纷化解、物业服务收费、服务质量评价等配套政策，物业管理法规制度体系持续完善。积极培育和拓展物业服务市场，全省住宅小区物业管理覆盖面积突破23亿平方米，特别在新冠肺炎疫情期间，物业服务企业筑牢小区防疫底线，为夺取全省抗疫胜利作出积极贡献。健全住宅专项维修资金财务管理制度，十三五时期，全省年均使用住宅专项维修资金65亿元。7、公积金惠民生作用增强努力探索新型住房公积金制度，不断拓宽住房公积金提取使用渠道，支持缴存职工解决住房问题。十三五时期，全省累计向129万户职工家庭发放住房公积金个人购房贷款5114亿元，贷款总额保持全国首位。支持214万人次提取住房公积金租赁住房。在4个城市开展支持保障性住房建设试点工作，惠及125万户中低收入职工家庭。全面提升住房公积金服务水平，基本建成包含8个线上服务渠道的住房公积金综合服务平台，简化住房公积金缴存、提取、贷款手续，实现本地提取业务即时支付。8、房屋安全管理有力推进严格落实城市危房和老旧房屋安全排查治理责任，重点对建筑年代较长、建设标准偏低、失修失养严重及其他因素产生安全隐患的房屋进行集中拉网式排查。十三五时期，全省累计排查房屋556万幢，建筑面积749亿平方米，涉及住户3498万户。其中，发现疑似存在安全隐患房屋11965幢，经鉴定确认危房9335幢，已整改危房7158幢。十三五以来，我省城镇住房发展取得了积极成效，但是相对于全社会总体居住水平的较快提升，不同群体的住房获得感、大中小城市的宜居水平仍不平衡。城镇住房保障体系还不健全，新市民特别是青年人住房困难问题仍然比较突出，住房公积金制度公平性和普惠性有待提升；房地产市场平稳运行的基础尚不牢固，资金过度流入房地产市场的风险需要关注，住房供应结构性矛盾仍然存在，住房租赁市场的发展尚处于探索阶段；居住品质提升速度相对滞后，城镇老旧小区改造任务面广量大，住房建设品质与适用、经济、绿色、美观的建筑方针之间还有一定差距，物业服务矛盾纠纷突出、服务体系还不够成熟等。根据谨慎财务估算，项目总投资2146.56万元，其中：建设投资1369.64万元，占项目总投资的63.81%；建设期利息18.17万元，占项目总投资的0.85%；流动资金758.75万元，占项目总投资的35.35%。项目正常运营每年营业收入8000.00万元，综合总成本费用5701.43万元，净利润1689.77万元，财务内部收益率66.57%，财务净现值6265.61万元，全部投资回收期2.86年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。由上可见，无论是从产品还是市场来看，本项目设备较先进，其产品技术含量较高、企业利润率高、市场销售良好、盈利能力强，具有良好的社会效益及一定的抗风险能力，因而项目是可行的。本期项目是基于公开的产业信息、市场分析、技术方案等信息，并依托行业分析模型而进行的模板化设计，其数据参数符合行业基本情况。本报告仅作为投资参考或作为学习参考模板用途。第一章 项目总论一、 项目概述（一）项目基本情况1、项目名称：江苏城镇住房项目2、承办单位名称：xxx有限责任公司3、项目性质：扩建4、项目建设地点：xx（以选址意见书为准）5、项目联系人：刘xx（二）项目选址项目选址位于xx（以选址意见书为准）。二、 项目提出的理由2018年、2020年两次修订江苏省物业管理条例，制定物业纠纷化解、物业服务收费、服务质量评价等配套政策，物业管理法规制度体系持续完善。积极培育和拓展物业服务市场，全省住宅小区物业管理覆盖面积突破23亿平方米，特别在新冠肺炎疫情期间，物业服务企业筑牢小区防疫底线，为夺取全省抗疫胜利作出积极贡献。健全住宅专项维修资金财务管理制度，十三五时期，全省年均使用住宅专项维修资金65亿元。三、 项目总投资及资金构成本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资2146.56万元，其中：建设投资1369.64万元，占项目总投资的63.81%；建设期利息18.17万元，占项目总投资的0.85%；流动资金758.75万元，占项目总投资的35.35%。四、 资金筹措方案（一）项目资本金筹措方案项目总投资2146.56万元，根据资金筹措方案，xxx有限责任公司计划自筹资金（资本金）1404.74万元。（二）申请银行借款方案根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额741.82万元。五、 项目预期经济效益规划目标1、项目达产年预期营业收入（SP）：8000.00万元。2、年综合总成本费用（TC）：5701.43万元。3、项目达产年净利润（NP）：1689.77万元。4、财务内部收益率（FIRR）：66.57%。5、全部投资回收期（Pt）：2.86年（含建设期12个月）。6、达产年盈亏平衡点（BEP）：1685.64万元（产值）。六、 项目建设进度规划项目计划从立项工程竣工验收、投产运营共需12个月的时间。七、 研究结论本项目生产线设备技术先进，即提高了产品质量，又增加了产品附加值，具有良好的社会效益和经济效益。本项目生产所需原料立足于本地资源优势，主要原材料从本地市场采购，保证了项目实施后的正常生产经营。综上所述，项目的实施将对实现节能降耗、环境保护具有重要意义，本期项目的建设，是十分必要和可行的。八、 主要经济指标一览表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1总投资万元2146.561.1建设投资万元1369.641.1.1工程费用万元695.621.1.2其他费用万元653.721.1.3预备费万元20.301.2建设期利息万元18.171.3流动资金万元758.752资金筹措万元2146.562.1自筹资金万元1404.742.2银行贷款万元741.823营业收入万元8000.00正常运营年份4总成本费用万元5701.435利润总额万元2253.026净利润万元1689.777所得税万元563.258增值税万元379.609税金及附加万元45.5510纳税总额万元988.4011盈亏平衡点万元1685.64产值12回收期年2.8613内部收益率66.57%所得税后14财务净现值万元6265.61所得税后第二章 市场分析一、 营销部门的组织形式具体的营销部门可有各种不同的组织形式。在现代企业，不论以何种形式组建和行使营销职能，都必须体现“以顾客为中心”的思想。（一）职能型组织这是最常见的一种架构，由所有营销人员，如营销调研、市场策划、新产品开发、顾客服务和销售人员等组成。一般由负责营销事务的副总经理直接领导，管理全部的营销职能科室、部门和人员。职能型组织形式的优点是结构简单，管理方便。如果产品增多，市场扩大，这种管理架构也会出现一些问题。例如，没有人在对一种产品或一个市场全盘负责，可能缺少按产品或市场制订的完整营销计划，有些产品或市场或被忽视；各科室为了争得更多资源，获得比其他部门更高的地位，相互竞争，产生矛盾营销副总经理不得不经常调解工作纠纷。（二）地区型组织业务遍布全国甚至更大的范围，企业也可按区域组织、管理营销事务。例如在营销部门设中国市场总经理，下设华南、华东、华北等大区总经理，再根据需要，继续设置地区经理和销售代表等岗位。（三）产品（品牌）管理型组织企业生产多种产品或拥有多个品牌，也可按产品或品牌考虑组织架构。通常在总产品（品牌）经理之下，按产品线（品牌）、品种分层管理。一个企业经营的产品如果差异大，品种数量多，超过职能型组织架构所能控制的范围，就适于建立产品（品牌）管理型组织。产品（品牌）经理的职责，包括制订产品（品牌）计划，监督计划实施，检查执行结果并采取必要的控制措施，为所负责的产品（品牌）制订长期的竞争战略和营销政策。（四）市场管理型组织如果市场能够按顾客特有的购买习惯和偏好等细分，也可建立市场管理型组织。它与产品（品牌）管理型组织相似，由一个总市场经理管辖若干细分市场经理。各市场经理负责各自市场（顾客）的年度和长期销售计划，对利润负责。这种架构的主要优点是企业可，围绕特定消费者或用户，一体化开展营销活动。当前也有许多企业按市场型架构建立营销组织。它们在市场细分的基础上，对潜在顾客和各细分市场，分别安排不同的团队分类管理。有学者认为，这也是确保实现“以顾客为中心”的现代营销观念的“唯一办法”。（五）产品/市场管理型组织面向不同市场、生产多种产品的企业，确定营销组织时常常会面临“两难”，即采用产品管理型还是市场管理型；能否吸收两种组织形式的优点，又避免它们的不足。所以，有的企业建立起既有产品（品牌）经理，又有市场经理的矩阵组织。矩阵组织的管理成本高，内部也容易发生冲突，因此又产生了新的“两难”：一是如何安排销售力量按产品组织还是按市场组织，或者销售力量不实行专业化；二是由谁负责定价，产品（品牌）经理还是市场经理。绝大多数的大企业认为，只有相当重要的产品和市场，才需要同时设置产品经理和市场经理。也有的企业认为，管理费用高并不可怕，只要这种组织形式能带来的效益可以远远超过需要付出的成本。二、 重大工程（一）城镇棚户区改造工程棚户区改造是城镇保障性安居工程建设的重要内容，也是稳增长、调结构、惠民生、促和谐的重要途径。全省各地要结合财力情况，摸清剩余棚户区数量，做好项目储备和年度任务安排，坚决防止以棚户区改造的名义搞房地产开发。十四五时期，全省计划改造棚户区60万套（户），完成投资3000亿元，帮助180余万居民实现出棚进楼。（二）城镇老旧小区改造工程城镇老旧小区改造不仅是民生工程，也是发展工程，更是培育国内市场拓展内需的重要抓手，是一举多得之举。十四五时期，全省将全面推进城镇老旧小区改造，2021年，完成1000个城镇老旧小区改造；到2022年，基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大；五年计划改造5000个老旧小区，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。（三）新建住宅品质提升工程鼓励房地产开发企业提高住宅建设标准，推广应用新材料、新技术、新工艺和新设备，加快建筑工业化升级和数字化转型，不断提升住房品质和宜居性能。采用装配式建造方式，提高施工精细化水平；大力推动绿色住区、绿色住宅建设，新建居住建筑全面按照75%节能标准设计建造，绿色建材应用比例达到60%以上；推广成品住房和装配化装修，装配化装修建筑面积占同期全装修建筑面积比达30%。推动充电设施所需管线敷设至每一停车位，并实施有序充电，解决社区充电难问题。充分利用现代信息技术，加快发展数字家庭。落实住宅项目建设单位工程质量首要责任，实施住宅工程质量保险制度，鼓励推行住宅工程质量潜在缺陷保险。持续开展建筑施工安全生产专项整治，大力推进智慧工地建设，推动在建工程项目统一纳入信息化监管，提高建筑施工安全生产标准化、信息化、规范化水平。将住宅绿色性能和全装修质量相关指标纳入商品房买卖合同、住宅质量保证书和住宅使用说明书，推行住宅数字化交付和住宅使用说明书电子化。以住宅性能评价为基础，研究建立住宅品质评价体系，开展高品质住宅评价，引导住宅品质提升和高质量发展。（四）居家社区养老服务发展工程补齐居家社区养老服务设施短板，推进无障碍设施改造，提升无障碍环境建设水平，合理增补各类适应老年人居家养老生活需求的家政、助餐、医疗和文化体育服务。推动和支持物业服务企业积极探索物业服务+养老服务模式，丰富居家社区养老服务内容，积极推进智慧居家社区养老服务，切实增加居家社区养老服务有效供给。积极引导市场化运作的老年公寓和养老社区的发展。鼓励新建住区中配建老年住宅单元，形成一定比例的适老化住宅或租赁型养老公寓。引导在城郊优质环境地区发展专业化养老社区，并与医疗机构、文旅度假资源相结合，发展特色康养项目。（五）智慧技防小区建设工程依据国家、省智慧技防小区建设标准，以视频监控设施建设改造、小区出入口人车智能识别装置、弱势群体紧急报警求助、垃圾分类等物联智慧设施建设为重点，积极集成应用物联网、云计算、大数据等新技术，将城市治理的交通、教育、医疗、居家、养老、生态环保、食品安全、社会保障等与人民群众生产生活息息相关的社会治理智慧因子深度嵌入智慧小区各领域各环节，推动群租房管理、高空抛物、瓶装液化气、电动车上楼等小区安全管理难题得到解决，让人民群众有更强的获得感、幸福感、安全感。（六）住房信息化平台建设工程建设智慧住房信息平台，整合住房保障、房地产开发、交易、租赁、物业管理、城镇老旧小区改造、房屋安全、住房公积金等业务领域信息，综合土地、金融、财税、统计等相关信息，实现实时共享、统计分析、监测预警、多维展示，为住房发展提供完备支撑。建设完善江苏省保障性住房管理一体化平台，运用GIS、BIM、互联网技术，实现各类保障性住房规划建设、分配使用和各类保障对象准入、退出的智慧监管，全面提升住房保障科学化管理水平。提高住房交易网签备案数据质量，加强住房交易网签备案数据的共享利用，做好横向部门相关住房业务数据共享，提升社会服务能力。整合房地产业务系统，将商品房预售资金监管、房屋租赁、房屋中介服务、住宅专项维修资金管理、智慧物业服务等业务进行全面整合，实现从房地产开发、房屋交易、物业服务到房屋征收的全生命周期闭环管理。建立房地产企业信用信息监管系统，加强对房地产市场主体的监管。运用区块链、大数据、云计算等技术，加强住房公积金行业监管，持续优化住房公积金综合服务平台功能。三、 新产品开发的必要性企业之所以要大力开发新产品，主要是由于：（一）产品生命周期的现实要求企业不断开发新产品企业同产品一样也存在着生命周期。如果不开发新产品，当产品走向衰落时，企业也同样走到了生命周期的终点。相反，能不断开发新产品，就可以在原有产品退出市场时，利用新产品占领市场。（二）消费需求的变化需要不断开发新产品随着生产的发展和人们生活水平的提高，需求也发生了很大变化，方便、健康、轻巧、快捷的产品越来越受到消费者的欢迎。消费结构的变化加快，消费选择更加多样化，产品生命周期日益缩短。一方面给企业带来了威胁，不得不淘汰难以适应消费需求的老产品，另一方面也给企业提供了开发新产品适应市场变化的机会。（三）科学技术的发展推动着企业不断开发新产品科学技术的迅速发展导致许多高科技新型产品的出现，并加快了产品更新换代的速度。科技的进步有利于企业淘汰过时的产品，生产性能更优越的产品，并把新产品推向市场。企业只有不断运用新的科学技术改造自己的产品，开发新产品，才不至于被排挤出市场。（四）市场竞争的加剧迫使企业不断开发新产品现代市场上企业之间的竞争日趋激烈，要想保持竞争优势只有不断创新、开发新产品，才能在市场占据领先地位。竞争中没有疲软的市场，只有疲软的产品。定期推出新产品，可以提高企业在市场上的信誉和地位，提高竞争力，并扩大市场份额。四、 实施保障（一）强化综合决策加快建立和完善省、市、县三级城镇住房发展规划体系，将城镇住房发展规划的目标任务纳入地方经济社会发展规划，发挥规划引领作用。以专业咨询支撑科学决策，充分发挥专业委员会、高校、科研院所等智库的作用。加强政策制定和规划编制的前期调研，落实重大事项的公示和听证制度，加强可行性论证和风险评估。把专家论证、公众参与、风险评估、合法性审查、集体讨论决定确定为重大行政决策法定程序，确保决策制度科学、程序正当、过程公开、责任明确。（二）落实政策支持积极构建有利于城镇住房发展的制度体系，细化完善配套政策措施，形成统筹推进的政策合力和叠加效应。围绕城镇棚户区改造、城镇老旧小区改造、住房租赁发展、绿色建筑发展等重要工作，强化用地保障和存量资源利用，推动财税引导支持政策落地，提升金融机构服务质效。各市、县（市）要根据实际情况做好资金的统筹调度，与省级财政资金形成合力，推动城镇住房发展，促进规划目标实现。（三）完善监督评估切实加强规划实施的跟踪分析，全面掌握实施进展，及时化解重大共性问题。建立健全年度评估、中期评估与总结评估相衔接、定量评估与定性评估相配套、部门自我评估与第三方评估相结合的规划评估体系，提高规划评估的客观公正性。（四）注重宣传引导广泛动员社会各方面积极支持、主动参与、形成合力。创新和丰富宣传形式，及时总结和宣传可复制可推广的成功经验，营造规划实施的良好氛围。准确传递规划目标和政策导向，提高人民群众对城镇住房发展的认识，合理引导预期。五、 营销部门与内部因素企业营销系统指作为营销者的企业整体，微观营销环境包括企业外部所有参与营销活动的利益关系者。但从营销部门的角度看，营销活动能否成功，首先要受企业内部各种因素的直接影响。因此，营销部门在分析企业的外部营销环境前，必须先分析企业的内部因素或内部条件。企业为开展营销活动，必须设立某种形式的营销部门。市场营销部门一般由市场营销副总裁、销售经理、推销人员、广告经理、营销研究与计划以及定价专家等组成。营销部门在制定和实施营销目标与计划时，不仅要考虑企业外部环境力量，而且要争取高层管理，部门和其他职能部门的理解和支持，调动企业内部各方面的资源，充分运用企业内部环境，力量，使内部优势和劣势与外部机会和威胁相平衡。营销部门不是孤立存在的，它还面对着其他职能部门以及高层管理部门。企业营销部门与财务、采购、制造、研究与开发等部门之间既有多方面的合作，也存在争取资源方面的矛盾。这些部门的业务状况如何，它们与营销部门的合作以及它们之间是否协调发展，对营销决策的制定与实施影响极大。例如，生产部门对各生产要素的配置、生产能力和所需要的人力、物力的合理安排有着重要的决策权，营销计划的实施，必须取得生产部门的充分支持；市场营销调研预测和新产品的开发工作，需要研究与开发部门的配合和参与。高层管理部门由董事会、总经理及其办事机构组成，负责确定企业的任务、目标、方针政策和发展战略。营销部门在高层管理部门规定的职责范围内做出营销决策，市场营销目标从属于企业总目标，并为总目标服务的次级目标，营销部门所制定的计划也必须在高层管理部门的批准和推动下实施。六、 发展基础和面临形势（一）发展基础十三五时期，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，支持上千万户城镇居民改善居住条件，全社会总体居住水平持续提升。2020年，全省城镇居民人均住房建筑面积已达到483平方米，住房的规划建设、配套服务等软硬件品质明显提高，在实现住有所居的基础上逐步迈向住有宜居。1、住房保障水平稳步提升江苏住房保障工作一直走在全国前列，十三五时期，全省累计实施棚户区改造134万套，完成投资5460亿元，近400万群众出棚进楼。截至2020年底，全省累计发放租赁补贴超过40万户，每年公租房实物配租在保超过50万户。全省城镇常住人口保障性住房覆盖率由2016年的2258%提高到2020年的2606%，住房保障制度完善率达到90%以上，住房保障制度基本确立。2、房地产市场保持平稳运行牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，分类指导、因城施策，热点城市实现了阶段性房价调控目标，其他城市房地产市场也保持了总体稳定，三四线城市和县城的商品住宅库存明显下降。十三五时期，全省商品住宅累计销售逾6亿平方米，占全国总量的86%。全省商品住宅库存去化周期维持在相对合理区间，较好地完成了国家下达的去库存和稳市场目标任务。3、住房租赁市场加快发展率先在全国开展培育和发展住房租赁市场试点工作，将6个设区市列为试点城市，形成房产部门和企业联动机制，实现人、房、企信息互通互享。截至2020年底，全省租赁住房房源逾300万套（间）。供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系初步建立。4、城镇老旧小区改造成效显著2018年至2020年，同时开展省级宜居示范居住区建设。出台关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，通过整治环境、完善功能、提升品质、规范服务等措施，城镇老旧小区生活环境明显改善，居民的获得感、幸福感、安全感显著提升。截至2020年底，全省改造老旧小区9757个，惠及居民336万户。5、住房建设品质有效提升发布新版绿色建筑设计标准住宅设计标准，大力推行精益建造、数字建造、绿色建造、装配式建造四种新型建造方式，持续提高住宅设计、建造水平。十三五时期，全省新增成品住房面积逾1亿平方米，新增绿色建筑面积49亿平方米，新增节能居住建筑面积642亿平方米，新增可再生能源居住建筑312亿平方米，节能居住建筑占城镇居住建筑总量近七成。绿色建筑规模、高星级绿色建筑比例和节能建筑规模持续保持全国领先。6、物业管理服务水平逐步提高2018年、2020年两次修订江苏省物业管理条例，制定物业纠纷化解、物业服务收费、服务质量评价等配套政策，物业管理法规制度体系持续完善。积极培育和拓展物业服务市场，全省住宅小区物业管理覆盖面积突破23亿平方米，特别在新冠肺炎疫情期间，物业服务企业筑牢小区防疫底线，为夺取全省抗疫胜利作出积极贡献。健全住宅专项维修资金财务管理制度，十三五时期，全省年均使用住宅专项维修资金65亿元。7、公积金惠民生作用增强努力探索新型住房公积金制度，不断拓宽住房公积金提取使用渠道，支持缴存职工解决住房问题。十三五时期，全省累计向129万户职工家庭发放住房公积金个人购房贷款5114亿元，贷款总额保持全国首位。支持214万人次提取住房公积金租赁住房。在4个城市开展支持保障性住房建设试点工作，惠及125万户中低收入职工家庭。全面提升住房公积金服务水平，基本建成包含8个线上服务渠道的住房公积金综合服务平台，简化住房公积金缴存、提取、贷款手续，实现本地提取业务即时支付。8、房屋安全管理有力推进严格落实城市危房和老旧房屋安全排查治理责任，重点对建筑年代较长、建设标准偏低、失修失养严重及其他因素产生安全隐患的房屋进行集中拉网式排查。十三五时期，全省累计排查房屋556万幢，建筑面积749亿平方米，涉及住户3498万户。其中，发现疑似存在安全隐患房屋11965幢，经鉴定确认危房9335幢，已整改危房7158幢。十三五以来，我省城镇住房发展取得了积极成效，但是相对于全社会总体居住水平的较快提升，不同群体的住房获得感、大中小城市的宜居水平仍不平衡。城镇住房保障体系还不健全，新市民特别是青年人住房困难问题仍然比较突出，住房公积金制度公平性和普惠性有待提升；房地产市场平稳运行的基础尚不牢固，资金过度流入房地产市场的风险需要关注，住房供应结构性矛盾仍然存在，住房租赁市场的发展尚处于探索阶段；居住品质提升速度相对滞后，城镇老旧小区改造任务面广量大，住房建设品质与适用、经济、绿色、美观的建筑方针之间还有一定差距，物业服务矛盾纠纷突出、服务体系还不够成熟等。（二）面临形势十四五时期是江苏开启全面建设社会主义现代化新征程、奋力谱写强富美高新篇章的关键阶段，面对国内外发展环境的深刻复杂变化，全省城镇住房工作要善于在危机中育先机、于变局中开新局，抓住机遇，应对挑战，趋利避害，奋勇前进，更好肩负起为全国发展探路的使命。1、新型城镇化发展明确新任务深入推进以人为核心的新型城镇化战略，必须要系统抓好城镇住房发展。围绕促进农业转移人口全面融入城市，要持续完善住房公共服务，推进租购同权；围绕转变城市发展方式，要着力解决大城市住房突出问题，实施城市更新行动，加快建设美丽宜居城市；围绕促进大中小城市和小城镇协同发展，要优化住房空间布局，加强城市间的互联互通，打造住房联动发展新格局；围绕提升城市治理水平，要推动住宅物业管理融入基层社会治理体系。2、住房制度改革提出新要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，明确了住房的民生属性以及住房制度改革的方向。面对新形势、新要求，要进一步强化城市主体责任，落实一城一策，积极推动完善住房保障体系、培育住房租赁市场等试点工作，健全住房保障体系和住房市场体系，满足人民群众对美好生活的需要。3、住房消费升级带来新空间城镇住房发展已从总量短缺转变为结构性供给不足，从有没有转向好不好。促进住房消费健康发展，必须要积极适应人口结构和居住生活方式的变化，适应碳达峰碳中和目标下绿色低碳发展的要求，积极发展住房新供给，满足居民多样化的居住需求。解决新市民、青年人的住房问题，需要大力发展租赁住房；应对人口老龄化，需要加快新建或改造适老化住宅；改善群众居住条件、推动实现碳达峰，需要发展绿色建筑、成品住房，全面推进城镇老旧小区改造；满足居家生活服务要求，需要提升物业服务水平。七、 以企业为中心的观念以企业为中心的市场营销管理观念，就是以企业利益为根本取向和最高目标来处理营销问题的观念。它包括以下几种。1、生产观念生产观念是一种最古老的营销管理观念。生产观念认为，消费者总是接受任何他能买到的价格低廉的产品。因此，企业应当致力于提高生产效率，实现低成本和大众分销。持生产观念的企业的典型口号是：“我们生产什么，就卖什么。”生产观念在西方盛行于19世纪末20世纪初。当时，资本主义国家处于工业化初期，市场需求旺盛，整个社会产品供应能力则相对不足。企业只要扩大生产价廉物美的产品，就能盈利，而不必过多关注市场需求差异。在这种情况下，生产观念为众多企业所接受。除了物资短缺、产品供不应求的情况之外，还有一种情况也会导致企业奉行生产观念。这就是某种具有良好市场前景的产品，技术含量和生产成本很高，必须通过提高生产率、降低成本来扩大市场。生产观念是一种重生产、轻市场的观念。在物资紧缺的年代也许能“创造辉煌”，但随着生产的发展、供求形势的变化，这种观念必然使企业陷入困境。2、产品观念产品观念认为，消费者最喜欢高质量、高性能和具有某些特色的产品。因此，企业管理的核心是致力于生产优质产品，并不断精益求精。持产品观念的公司假设购买者欣赏精心制作的产品，相信他们能鉴别产品的质量和功能，并愿意出较高价格购买质量上乘的产品。这些公司的经理人员常迷恋自己生产的产品，而不太关注市场是否欢迎。他们在设计产品时只依赖工程技术人员而极少让消费者介人。产品观念和生产观念几乎在同一时期流行。与生产观念一样，产品观念也是典型的“以产定销”观念。由于过分重视产品而忽视顾客需求，这两种观念最终将导致“营销近视症”。如铁路行业以为顾客需要火车而非运输，忽略了航空、公共汽车、卡车以及管道运输的日益增长的竞争；计算尺制造商以为工程人员需要计算尺而非计算能力，忽视了袖珍计算器的挑战，其最终结果是产品被市场冷落，经营者陷入困境甚至破产。3、推销观念推销观念（或销售观念）认为，消费者通常有一种购买情性或抗衡心理，若听其自然，消费者就不会大量购买本企业的产品，因而营销管理的中心是积极销售和大力推广。执行推销观念的企业，称为推销导向企业。其口号是：“我们卖什么，就让人们买什么。”推销观念盛行于20世纪三四十年代。在这一时期，由于西方各国科学管理和大规模生产盛行，因此商品产量迅速增加，整个市场供过于求，卖主之间的市场竞争日益激烈。1929年爆发的严重经济危机，前后历时5年，堆积如山的货物卖不出去，市场极度萧条。这种现实使许多企业家认识到，企业不能只顾生产，即使有物美价廉的产品，也要努力推销才能保证被人购买。在推销观念指导下，企业相信产品是“卖出去的”，而不是“被买去的”。他们致力于产品的推广和广告活动，进行无孔不入的促销信息“轰炸”，以求说服甚至强制消费者购买。与前两种观念一样，推销观念也是建立在以企业为中心，“以产定销”，而不是满足消费者真正需要的基础上的。八、 主要任务（一）完善城镇住房保障体系1、持续完善住房保障制度处理好基本保障和非基本保障的关系，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加快推进城镇棚户区改造，有效增加保障性住房供给。科学设置、稳步降低保障准入标准，确保城镇中等偏下收入住房困难家庭实现应保尽保，加大对新市民、青年人特别是从事基本公共服务行业人员住房困难群体的支持力度，促进住房保障对象从以户籍家庭为主逐步转向覆盖城镇常住人口。抓好南京、苏州完善住房保障体系试点工作，以制度创新为核心，在规范标准、支持政策和运行机制等方面进行大胆探索。继续执行和完善保障性安居工程现有土地、财政、信贷、税费减免等支持政策。2、规范发展公租房通过集中建设、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集公租房房源，加大公租房供给。坚持实物保障与租赁补贴并举，对低保、低收入住房困难家庭和分散供养特困人员，可以实物配租为主、租赁补贴为辅；对中等偏下收入住房困难家庭，可以租赁补贴为主、实物配租为辅。完善部门联动审核机制和保障对象失信惩戒制度，严格准入退出，持续提升公租房运营管理专业化、规范化水平。3、扩大保障性租赁住房供给以人口净流入多、房价高的大城市为重点发展保障性租赁住房，以小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。引导多主体投资、多渠道供给，坚持谁投资、谁所有，主要利用存量闲置土地和闲置房屋建设和改造，以及闲置房屋改造，切实增加保障性租赁住房供给。4、因地制宜发展共有产权住房鼓励社会力量参与建设和管理，通过多元方式扩大房源筹集渠道。共有产权住房以中小户型为主，各地应根据经济社会发展水平和住房困难群体住房消费能力，统筹研究确定共有产权住房的实施计划、范围和供应规模。5、持续推进棚户区改造严格把握棚户区改造范围和标准，原则上应控制在市、县中心城区和全国重点镇镇区范围内，优先安排城市危旧房，重点改造老城区脏乱差棚户区。科学安排棚改任务，因地制宜调整棚改货币化安置政策，十四五时期基本完成城镇棚户区改造。加强棚户区改造项目工程质量安全管理，加大配套基础设施建设，提升社区便利度，让群众住得放心、舒心、暖心。加大对棚户区改造资金投入，充分发展省级保障性住房专项引导资金的作用。支持各地在省下达的新增专项债券额度内，将符合条件的棚户区改造项目纳入专项债券支持范围，并依法合规拓展融资渠道和方式。将棚户区改造整体纳入全省重大项目计划，予以重点推进和调度。6、改革完善住房公积金制度通过多证合一等措施推进住房公积金数据共享，加快实现住房公积金应建尽建、应缴尽缴，让更多职工享受应有权利。开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点，扩大住房公积金覆盖面和使用面。优先满足缴存人提取住房公积金用于租房，重点支持缴存人贷款购买保障性住房和首套普通自住住房，加大对中低收入缴存人的贷款支持力度。支持居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。以智慧公积金品牌建设为平台，全面加强住房公积金信息化能力建设，推进住房公积金服务跨省通办，推动长三角住房公积金、淮海经济区住房公积金一体化发展。（二）保持房地产市场平稳健康发展1、夯实城市主体责任制根据地方经济社会发展水平、人口规模和结构变化、住房供求关系等因素，稳妥制定并实施一城一策工作方案，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期。坚持以居住为主，促进住房健康消费，完善住房市场体系，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求，保持政策的连续性、稳定性，坚决不将房地产作为短期刺激经济增长的工具和手段。健全城市群、都市圈住房供应体系，加强城市之间住房政策联动和统筹协调。科学编制十四五时期城镇住房年度建设计划，合理安排住房建设规模和结构。2、构建房地联动发展机制建立以住房需求为导向的住宅用地供应机制，促进住房市场供需长期平衡。完善人地挂钩政策，将新增建设用地指标向人口流入多的城市倾斜，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。按照十四五城镇住房发展目标合理安排住宅用地供应规模、结构和布局，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市适时增加住宅用地供应规模，去库存任务重的城市减少以至暂停住宅用地供应。建立房价和地价联动机制，灵活确定住宅用地竞买方式，严防高价地扰乱市场预期。加强土地出让后跟踪管理，及时掌握已供住宅用地的开发进度。3、推动房地产金融审慎管理建立健全银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对房地产市场过热的城市，强化房地产贷款规模管控，防范房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。落实重点房地产企业资金监测和融资管理规则，增强房企融资的市场化、规则化和透明度，合理约束高杠杆企业负债行为，引导企业加快开发，减少企业囤房囤地、非理性拿地，推动企业稳妥有序逐步降低杠杆水平。严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防消费贷款、经营性用途贷款等资金违规流入房地产市场。4、加大房地产市场监管力度加强商品房开发全过程监管，建立健全房地产领域风险防控机制，防范化解住房领域矛盾纠纷。持续开展房地产市场秩序专项整治，规范房地产开发、交易、租赁、物业服务等行为，净化市场环境。推进房地产行业信用体系建设，开展房地产企业信用评价，根据信用评价情况对房地产企业实施差别化管理。加强房地产市场监测分析，完善房地产监测预警机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核工作。及时发布房地产市场形势和政策信息，积极释放正面信号，引导市场理性发展。（三）培育规范住房租赁市场1、培育扶持规模化住房租赁企业充分发挥市场作用，调动企业积极性，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，重点发展自持物业的住房租赁企业。参与租赁住房建设运营。支持房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。加大政策支持力度，落实降低或减轻住房租赁企业税费政策；鼓励银行业金融机构向住房租赁企业提供长期低息贷款，稳步发展租赁住房投资基金；推动商业用房等按规定改建为租赁住房后享受民用水电气价格政策。2、增加租赁住房有效供应支持人口净流入、住房租赁需求大的城市建立和完善租赁住房供应体系，通过新建、改建、购买、租赁等方式多渠道筹集房源，满足不断增长的住房租赁需求，促进职住平衡。鼓励个人依法出租自有住房。明确非居住存量房屋改造为租赁住房的审批流程。支持租赁住房供需矛盾突出的城市专门建设租赁住房，加大新建商品住房项目配建租赁住房力度，增加租赁住房用地供应、单列用地计划，持续深化推动利用集体建设用地建设租赁住房。鼓励有条件的用工单位，探索利用自有闲置土地建设租赁住房，或通过统租形式筹集长租房，解决本单位职工的住房问题。3、规范住房租赁市场发展坚持规范与培育发展相结合，根据市场发展情况，出台相关法规规章，完善长租房政策，保障租赁双方特别是承租人合法权益，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，建立稳定租期和租金等制度。规范轻资产住房租赁企业管理，严禁高进低出长收短付、违规建立资金池等经营行为。严格落实从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台登记备案制度，保障房源信息真实性，推动住房租赁合同即时网签备案。加快实现全省数据联网，部门数据共享应用，扩大平台的市场覆盖面，对房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员、租赁房源和租金进行数字化监管。（四）全面推进城镇老旧小区改造1、科学谋划老旧小区改造任务十四五时期，全省重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，对2000年后、2005年底前建成且居民改造意愿强、参与积极性高的城镇老旧小区，各地根据实际情况实施改善提升。合理确定改造内容，分类推进城镇老旧小区改造，推进配套基础设施建设，补齐幼托、养老、家政等公共服务短板，鼓励支持绿色化改造和既有多层住宅加装电梯、无障碍设施等适老化改造。在充分尊重群众意愿的基础上，区分轻重缓急，按照实施一批、储备一批、谋划一批的原则，建立老旧小区改造项目储备库，编制年度改造计划和五年改造规划，并纳入地方经济社会发展年度计划、住房发展规划，与国土空间规划相衔接。到十四五期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，推动建成一批美丽宜居住区。2、鼓励多方投入老旧小区改造省财政每年安排一定资金重点支持2000年底前建成的老旧小区改造。加大金融机构对城镇老旧小区改造的信贷支持力度，为改造项目及居民户内改造和消费提供支持。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。通过新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与改造。按照谁受益、谁出资和个性项目业主负责的原则，积极鼓励居民通过直接出资、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共空间和公共收益等方式，参与老旧小区改造。3、建立健全组织实施机制广泛开展美好环境与幸福生活共同缔造活动，发动居民积极参与，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造，组织引导社区内机关、企事业单位参与改造，形成共建共治共享的改造格局。注重优化审批流程、完善改造技术标准、探索创新改造模式、支持存量资源整合利用以及落实土地支持政策，推动改造工作取得实效。完善小区长效管理机制，推进专业化物业管理服务，建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹制度，促进小区改造后维护更新步入良性轨道。4、推进完整居住社区建设合理确定居住社区规模，落实完整居住社区标准。结合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，有序开展绿色社区创建和完整居住社区建设，依据详细规划完善公共服务功能，加强网格化、智能化管理，构建15分钟社区服务圈5分钟便民生活圈，健全商业、教育、养老服务、卫生健康、文化、体育、公共活动等居住配套功能。十四五时期，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明显改善，推进安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区覆盖率显著提升。（五）促进住房品质提升和可持续发展1、提升住宅规划设计水平居住区规划与城市发展规划相结合，逐步实现宜居宜业。合理安排居住区建筑空间、道路交通、配套设施、公共活动空间，控制居住区容积率上限和绿地率下限，保障居住生活环境舒适性。落实适用、经济、绿色、美观新时期建筑方针，打造安全健康、全龄友好、智能智慧、应急防控的住宅设计标准体系，提高住宅健康性能。推进建筑设计创新创优，提升住宅建筑设计水平，推动住宅建筑与城市整体特色风貌相协调。推进住宅建筑设计和装修设计一体化，提高集成化和精细化水平。推广设备、管线与主体结构相分离技术，减少运营维护成本。倡导选用可划分空间的结构体系，为住宅空间的灵活可变创造条件，适应不同家庭结构的多样需求。住宅小区同步规划设计移动通信配套基础设施，加强移动通信网络信号覆盖。2、大力发展绿色节能住宅围绕碳达峰目标，推动住宅建设向绿色、集约、生态方向转型。全面落实绿色建筑设计标准住宅设计标准居住建筑热环境和节能设计标准，提升新建居住建筑节能水平，提高建筑室内空气、水质、隔声等健康性能指标。构建完善绿色住宅设计、施工、验收和运行的全过程监管体系。结合老旧小区改造，逐步开展既有住宅节能改造。加大太阳能光热系统在住宅建筑中的普及应用，因地制宜推广地源、水源和空气源等可再生能源热泵技术应用。加快推进绿色建材认证和推广应用，建立绿色建材采信机制，逐步提高新建居住建筑中绿色建材应用比例。3、转变住宅建造方式推广装配式建造方式，稳步发展装配式住宅，大力推广装配化装修。加大智能建造在工程建设各环节应用，加快推动建筑信息模型（BIM）和新一代信息技术的集成与创新应用，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系，提升住宅工程质量安全、效益和品质。指导常州市做好绿色建造试点工作，加速新型建造技术、工艺和环保新材料的普及和综合应用，大幅降低能耗、物耗和水耗水平。积极发展成品住房，倡导菜单式全装修，满足消费者个性化需求。4、加快发展物业服务业促进物业管理融入社会基层治理体系，健全业主委员会治理结构，构建共建共治共享格局。积极探索创新老旧小区、保障房小区物业管理服务新模式，实现公益属性、市场化运作。推动物业服务标准化，逐步健全质价相符服务机制，扩大专业化、市场化、规模化物业管理覆盖范围。构建智慧物业管理服务平台，促进线上线下服务融合发展。鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索物业服务生活服务模式。进一步规范住宅专项维修资金使用和管理。5、加强房屋安全管理加强既有建筑从建成交付、使用维护到报废拆除全寿命周期安全管理。按照属地管理、规范使用、预防为主、防治结合、确保安全的原则，加快完善既有建筑安全管理地方法规体系，严格落实既有建筑所有权人为既有建筑使用安全责任人制度，明晰既有建筑安全监管职责，加快构建既有建筑安全网格化管理体系。进一步明确既有建筑改扩建、装饰装修工程基本建设程序管理要求，积极推进室内装修改造工程安全鉴定，并推动纳入相关部门重点监督、联合监管范围。加快构建完善既有建筑安全隐患排查常态化机制，加强特定条件下的建筑安全检查，加强危险建筑分类监管和应急处置，积极创新危险建筑解危方法，确保既有建筑使用安全。九、 大数据与互联网营销互联网是直复营销的重要载体，更是互联网时代企业与顾客互动的重要载体。互联网具有跨时空、交互式、个性化、信息多样化（文字、声音、图像）等特征，而且其成本较低，使得互联网营销（亦称网络营销或网上营销或在线营销）客观地存在一种高效率的互动关系。互联网（包括移动网和互联网融合的移动互联网）为营销