新新集团无锡万健商业广场项目策划提报98页

新新集团新新集团无锡万健商业广场策划提报无锡万健商业广场策划提报报告结构报告结构第一部分第一部分 新聚仁公司介绍新聚仁公司介绍第二部分第二部分 无锡宏观环境分析无锡宏观环境分析第三部分第三部分 无锡微观市场分析无锡微观市场分析第四部分第四部分 地块整体定位分析地块整体定位分析第五部分第五部分 运营管理团队介绍运营管理团队介绍“不断超越、追求完美不断超越、追求完美”对每一个所操作个案都力求完美超越地区均价超越地区速度追求完美运作创造经典项目的地产专家创造经典项目的地产专家十年房地产营销代理领域专家品牌年总销金额超百亿元、累计代理运作逾200个案拥有上海、南昌、武汉、江苏以及天津五家分公司业务版图遍及包括内蒙古、山东、湖南、三亚等数十个大中城市无论是在市场的高峰或是低谷，新聚仁机构保持代理个案100%完全销售的全胜战绩，并赢得了良好的市场口碑与品牌效应。“100%成功、成功、0失误失误”新聚仁独有的动脑会、内审委员会体系；新聚仁独有的动脑会、内审委员会体系；公司主要经营管理团队均为内审会成员项目的每一个动作都集合了新聚仁整体团队的智慧客客 户户 资资 源源通过300余个案的成功运作、拥有突破突破100000人次的人次的聚仁会聚仁会会员，会员，其中有相当部分其中有相当部分重复置业重复置业的客源。的客源。科学的管理体系科学的管理体系ISO9001质量体系认证质量体系认证 督察管理体系督察管理体系 网络管理体系；网络管理体系；良好的管理体系，有利于企业提高良好的管理体系，有利于企业提高效率、降低成本、提供优质产品和效率、降低成本、提供优质产品和服务，增强顾客满意。服务，增强顾客满意。q 2002-2008年年 蝉联上海市房地产营销代理企业二十强（金桥奖）蝉联上海市房地产营销代理企业二十强（金桥奖）q 2006年年 中国房地产策划代理公司品牌价值中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10q 2007年年 中国房地产服务与中介行业中国房地产服务与中介行业100强（金桥奖）强（金桥奖）q 2004-2006年年 蝉联上海市房地产关注商标（品牌）蝉联上海市房地产关注商标（品牌）重要奖项商业项目操作介绍商业项目操作介绍 精心打造国际化的 不夜百老汇 上海站北广场重点项目主题定位 “浪漫不夜城”定位为“国际化的不夜城区”以文化、娱乐、购物为核心主题，集购物、美食、旅游、文化、休闲、娱乐6大服务功能于一体。涵盖体验式酒吧街、纽约百老汇、休闲会所、影院、美食广场、西餐厅、休闲娱乐、演绎厅等的主题文化、娱乐mall，是集合中西方的文化的精华。“浪漫不夜城”的落成具有非常大的国际影响力。文化主题-高雅艺术艺术表现：集合全世界艺术展览如：雕塑展览、设计展览、画展、拍卖会、话剧、影视放映：集合全世界的影视放映于一体 如：美国好莱坞、法国、日本、中国、英国、行业俱乐部：集各行业的俱乐部于一地如：商业企业家俱乐部、金融俱乐部、金融博鳌 俱乐部、娱乐主题-精致娱乐高雅娱乐：集合全世界高雅娱乐于一体如：类似纽约“百老汇”、兰桂坊的各类酒吧、桌球、会所、“浪漫不夜城”将集合全世界的餐饮于一体如：法国大餐、日本料理、意大利大餐、美国精制牛排等外国特色餐饮零售主题-顶级购物顶级购物：引进LV及Gucci等世界品牌旗艦店 根据“浪漫不夜城”的集顶级购物、高雅艺术、精致娱乐等业态的整体规划，“浪漫不夜城”将艺术与商业的交融、中西方文化的交流、国外顶级品牌进驻中国的桥梁、品牌展示的传播平台，高端人士的社交场所等集于一身，届时将成为上海高档消费场所，成为上海的城市新名片，将对闸北区的整体形象与知名度有极大的提升。零售主题-顶级购物顶级购物：引进LV及Gucci等世界品牌旗艦店 根据“浪漫不夜城”的集顶级购物、高雅艺术、精致娱乐等业态的整体规划，“浪漫不夜城”将艺术与商业的交融、中西方文化的交流、国外顶级品牌进驻中国的桥梁、品牌展示的传播平台，高端人士的社交场所等集于一身，届时将成为上海高档消费场所，成为上海的城市新名片，将对闸北区的整体形象与知名度有极大的提升。零售主题-顶级购物顶级购物：引进LV及Gucci等世界品牌旗艦店 根据“浪漫不夜城”的集顶级购物、高雅艺术、精致娱乐等业态的整体规划，“浪漫不夜城”将艺术与商业的交融、中西方文化的交流、国外顶级品牌进驻中国的桥梁、品牌展示的传播平台，高端人士的社交场所等集于一身，届时将成为上海高档消费场所，成为上海的城市新名片，将对闸北区的整体形象与知名度有极大的提升。18上海七宝上海七宝华商时代广场华商时代广场主题概念提炼活色声香主题概念提炼 ITIT数码、设计展示是最具活力数码、设计展示是最具活力的象征的象征喻意：喻意：华商时代广场满足年轻活力华商时代广场满足年轻活力的消费群体对的消费群体对ITIT数码、设计展示等数码、设计展示等方面的消费需求、方面的消费需求、活主题概念提炼 缤纷缤纷服饰服饰色彩、色彩、五颜六色的家居家五颜六色的家居家生活用品、饰品颜色、生活用品、饰品颜色、喻意：喻意：衣着的颜色、家纺用品的缤纷衣着的颜色、家纺用品的缤纷颜色等，华商时代广场提供的梦幻般颜色等，华商时代广场提供的梦幻般的购物环境。的购物环境。色主题概念提炼声 休闲娱乐的休闲娱乐的乐声、歌声、笑声乐声、歌声、笑声喻意：喻意：华商时代广场华商时代广场是充满欢乐的地是充满欢乐的地方，除了方，除了吃饭吃饭、购物购物之外，还是充满之外，还是充满欢歌笑语欢歌笑语、聚会娱乐的好去处、聚会娱乐的好去处。主题概念提炼香 品牌餐饮的香、品牌餐饮的香、特色餐饮特色餐饮的香、酒香、的香、酒香、喻意：喻意：华商时代广场华商时代广场是色香味俱全的地是色香味俱全的地方，方，特色餐饮、时尚简餐所散发出来的特色餐饮、时尚简餐所散发出来的香味，使人流连忘返香味，使人流连忘返。操作操作项目项目（部分）（部分）：上海真北路红星美凯龙项目上海大宁路灵石路（大宁公园）大宁商业广场上海金沙江路近中环 中环1号上海浦东申江路祖冲之路 世和中心上海常德路南京西路近静安寺璞丽酒店上海大连路飞虹路海上海综合体项目温州家具市场温州嘉恒家具市场温州万和豪生大酒店 .新聚仁机构新聚仁机构商业品牌资源商业品牌资源n酒店品牌酒店品牌 雷迪森国际酒店管理公司 豪生国际酒店集团公司 雅高酒店集团 辉盛阁国际管理公司1、欧莱雅LOREAL(中国驰名商标,畅销品牌,国家免检产品)2、大宝(中国名牌,中国驰名商标,国家免检产品)3、雅芳AVOU(中国畅销品牌,国家免检产品)4、玉兰油OLAY(宝洁旗下品牌,国家免检产品)5、小护士(中国畅销品牌,国家免检产品)6、丁家宜(中国畅销品牌,国家免检产品)7、隆力奇(中国名牌,中国驰名商标,国家免检产品)8、欧珀莱AUPRES(中国名牌,国家免检产品)9、索芙特SOFTTO及图(中国驰名商标,国家免检产品)10、雅倩(中国驰名商标,中国名牌)十大十大国内国内名牌化妆品名牌化妆品1、Chanel香奈儿(尔)(1913年法国巴黎)2、雅诗兰黛EsteeLauder(1946年美国)3、兰寇Lancome(1935年法国)4、Dior迪奥(Christiandior始于1946年法国)5、娇兰Guerlain(1828年法国)6、资生堂Shiseido(1872年日本)7、雅顿ElizabethArden(1910年美国)8、倩碧Clinique(1968年美国)9、碧欧泉Biotherm(1950年法国)10、娇韵诗Clarins(1954年法国)十大十大国际国际化妆品品牌化妆品品牌1、耐克Nike(世界品牌,开始于1972年美国)2、阿迪达斯Adidas(世界品牌,开始于1948年德国)3、锐步Reebok(世界品牌,开始于1895年英国)4、匡威Converse(世界品牌,开始于1908年美国)5、纽巴伦newbanlence(世界品牌,开始于1906年美国)6、美津浓MIZUNO(世界领先的运动品牌之一,日本品牌)7、彪马Puma(世界品牌,开始于1948年德国)8、茵宝UMBRO(世界品牌,开始于1924年英国)9、迪亚多纳DIADORA(意大利国际运动品牌,开始于1948年)10、李宁Lining(世界品牌,中国名牌)十大运动名牌十大运动名牌/十大体育运动品牌榜中榜十大体育运动品牌榜中榜1、新郎西服(中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品)2、杉杉西服(中国驰名商标,中国名牌)3、罗蒙西服(中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品)4、雅戈尔西服(中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品)5、报喜鸟西服(中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品)6、红领西服(中国驰名商标,国家免检产品)7、红豆西服(中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品)8、庄吉西服(中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品)9、法派西服(中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品)10、培罗蒙西服(中国驰名商标)十大名牌西服榜中榜十大名牌西服榜中榜/西服品牌榜中榜西服品牌榜中榜 巴宝莉(Burberry)，纪梵希(Givenchy)，波士(HugoBoss)，皮尔卡丹(Pierrecardin)，唐纳卡兰(Donnakaran)，伊夫圣罗兰(YvesSaintLaurent)，梦特娇(Montagut)，GUESS，乔治阿玛尼(Giorgioarmani)，D&G，芬迪(FENDI)，保罗戈尔捷(JeanPaulGaultier)，ELLE，鳄鱼(Lacoste)，巴黎公主，卡莎雷尔(Cacharel)，莲娜丽姿(NinaRicci)，胜龙(Selon)，爱马仕(Hermes)，老爷车，Agnesb，保罗.高提耶(JeanPaulGaultier)，PaulaKa，索尼亚里基尔(SoniaRykiel)，克洛伊(Chole，百利CarlBally，三宅一生(IsseyMiyake)世界顶尖服装品牌世界顶尖服装品牌第二部分第二部分 无锡宏观环境无锡宏观环境分析分析一一 城市经济城市经济二二 城市规划城市规划无锡已经成为长江三角洲重要的中心城市之一无锡已经成为长江三角洲重要的中心城市之一无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内 苏锡常都市圈位于长三角北侧，是上海大都市圈的有机组成部分发达的高速公路和轨道交通网络。使得无锡与长三角其他都市圈紧密相连经济高速发展，人均GDP逐年递增，消费活跃经济基础强，支撑相关经济活动经济基础强，支撑相关经济活动就经济规模而言，上海最强，苏州次之，无锡第四，在长三角城市中经济实力较好单位：亿元2006-20072006-2007无锡七区地区生产总值对比无锡七区地区生产总值对比无锡市无锡市惠山区惠山区北塘区，其为无锡市传统商贸与传统制造业集中区，经济发展处于较低水平，近年来，随着工业企业退城进园，遭遇产业断层危险，工业产值规模大幅下降数据来源：无锡市统计局14900.93740049922518.74230.265098.660200040006000800010000120001400016000上海苏州无锡常州南京杭州20092009年年GDPGDP2009年GDP人均收入超过人均收入超过30003000美元，达到中等发达国家水平，购买力强美元，达到中等发达国家水平，购买力强16005181892089823605250278004888010026112801240305000100001500020000250003000020052006200720082009城镇居民收入农村居民收入16005181892089823605250270.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%05000100001500020000250003000020052006200720082009800488801002611280124030.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%0200040006000800010000120001400020052006200720082009 在率先建设全面小康社会和基本实现现代化的进程中，无锡市在富民工作中取得积极成效 城市居民人均可支配收入由五年前的16005元提高到25027 元，农民人均纯收入由8004元提高到12403元，年均分别增长13%和11.3%113721225713563156190.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%02000400060008000100001200014000160002006200720082009城镇居民消费性支出涨幅1689.451730.052285.122733.120.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0500100015002000250030002006200720082009城乡居民储蓄存款余额涨幅居民收入的增长，提升了百姓的消费能力2009年城市居民人均消费性支出为15619元，比上年增长15.2%。八大类商品及服务呈现出“五升三降”的态势城乡居民拥有的各类资产快速增加，2009年末城乡居民人民币储蓄存款余额达到2733.12亿元，年均增长19.6%居民收入增加刺激消费性支出居民收入增加刺激消费性支出社会消费品零售总额快速增长、城市消费强劲社会消费品零售总额快速增长、城市消费强劲无锡市无锡市统计数据显示：无锡市近五年来消费增长强劲。2007年社会消费品零售总额超过1000亿元，年均增长18%824.11959.471134.751391.481651.370.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%02004006008001000120014001600180020052006200720082009消费品零售总额涨幅数据来源：无锡市统计局城市建设快速发展，刺激城市商业、居住需求城市建设快速发展，刺激城市商业、居住需求1335.091474.941674.221877.022387.560.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0500100015002000250020052006200720082009市固定资产投资总额涨幅无锡市固定资产投资总额及增长率无锡市固定资产投资总额及增长率无锡市房地产投资总额及增长率无锡市房地产投资总额及增长率226.79276.8378.12449.72463.370.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%05010015020025030035040045050020052006200720082009房地产投资总额涨幅数据来源：无锡市统计局 2005-2009五年间，城乡基础设施建设力度空前，城乡规划管理、环境保护和综合整治取得明显成效。五年累计全社会固定资产投资达8748亿元，2009年完成投资2387.55亿元，比2005年增长近1倍 无锡城乡一体化程度较上年度明显提高，城市集聚和辐射功能逐渐增强。无锡“1530”，工程等一批标志性项目相继建成。无锡火车站地区综合项目的建成，轨道交通工程开工建设。中心城市范围得到扩展城市经济背景结论城市经济背景结论无锡为长三角重要经济城市，经济基础强、人均收入高，支撑城市强劲购买能无锡为长三角重要经济城市，经济基础强、人均收入高，支撑城市强劲购买能力力随着城市居民收入不断提升，以及城市建设发展，促进城市居民不断追求品质、随着城市居民收入不断提升，以及城市建设发展，促进城市居民不断追求品质、享受生活，带动城市商业和居住的需求享受生活，带动城市商业和居住的需求一一 城市经济城市经济二二 城市规划城市规划整体规划：大无锡概念发展整体规划：大无锡概念发展无锡规划纲要无锡规划纲要根据根据无锡市城市总体规划无锡市城市总体规划（2001202020012020），按照合理布局、集约发展的原则，有重点地发展特），按照合理布局、集约发展的原则，有重点地发展特色产业，不断完善公共服务设施和城市功能，逐步把无锡市建设成为经济繁荣、功能完善、社会和色产业，不断完善公共服务设施和城市功能，逐步把无锡市建设成为经济繁荣、功能完善、社会和谐、生态良好，具有地方特色的现代化城市谐、生态良好，具有地方特色的现代化城市合理控制城市规模。到2020年，主城区常住人口要控制在200万人以内，建设用地控制在190平方公里以内，具体规模要与你省省域城镇体系规划和土地利用总体规划相衔接。根据总体规划确定的城市空间布局，积极引导人口的合理分布，防止人口规模盲目扩大。根据无锡市环境、资源的实际条件，强化集约和节约用地，切实保护好耕地特别是基本农田，防止城市规模盲目扩大。完善城市基础设施体系。要重视交通基础设施建设，建立公路、铁路、水运和民航相协调的对外交通运输体系。完善以公共交通为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通系统。统筹规划和建设城市给水、排水和污水、生活垃圾处理等基础设施。CBCBD D城城市市南南进进西北片西北片北部片北部片东部片东部片西南片西南片东南片东南片传统产业带传统产业带包含西漳、堰桥，以轻织、化工和机械等行业为主以洛社为中心，城市化水平较高，传统产业较发达以安镇为中心，传统产业发达，产业布局聚集地未形成高新技术产业带高新技术产业带东南片以无锡高新技术开发区和锡山经济技术开发区为中心，是无锡高新技术产业发展较早的地区，己形成具有一定实力、一定影响的高新技术产品生产基地。以鑫园经济技术开发区为中心，是无锡科研院所和大学主要分布地区，也是无锡以电子产业为主要分布地区。第三产第三产业业CBD以老城为中心，其核心在解放路内部解放路内部，初步形成了零售业、金融保险业等为主的功能区物流业主要布局在以西漳和东亭为中心以西漳和东亭为中心的地区，以仓储、运输、配送等传统物流为主 西北片北部片东部片西南片物流城市向南，产业向北城市向南，产业向北交通：立体交通规划，支撑经济发展交通：立体交通规划，支撑经济发展市域公路网络规划市域公路网络规划构建以“主辅两环+八射”的城市快速路网为主骨架，主、次干路为次骨架，稠密支路网为集散支撑体系的布局结构合理的道路交通网络。大力发展静态交通。市域轨道线网规划市域轨道线网规划市区形成由5条轨道线路组成的“环放”轨道网，缓解主城区交通压力，有力推动城市化进程。市域航空通道规划市域航空通道规划无锡硕放机场航空运能的大幅提升，一个投资达为14亿元、年旅客吞吐量300万人次、货、邮吞吐量10万吨的机场（4D级）改扩建工程已完成市域客运枢纽市域客运枢纽无锡高速站位于锡东新城中部，距离无锡站14.5公里。通过建设便捷联系的对外交通，直接服务张家港，加强对常熟、江阴（中部和东部地区）和宜兴的吸引力，辐射泰州、南通及苏中、浙北地区。市域货运枢纽市域货运枢纽沪宁高速公路、锡澄高速公路、长江航运、京杭运河、京沪铁路、新长铁路等交通干线的交汇处，是区域性交通枢纽。江阴长江大桥沟通了苏南苏北物资的交流。新长铁路作为国家规划中连接东北、环渤海、长江三角洲三大经济区的南北陆海大通道的主要组成部分，水运系统规划水运系统规划以沿江发展和对外开放港口为基础，以三纵三横沿岸港口为重点，建设设施先进，功能完善便捷的枢纽港区和物流园区，大力提高港口的吸聚力和辐射力国铁线网规划国铁线网规划未来沪宁铁路会成为货运专用线，城际轨道将承担中近距区域出行、高铁则以长距离为主兼顾城际。目前的动车组也会成为一种过渡性交通工具今后并入高铁或城际。惠山规划：区域价值和竞争力增强惠山规划：区域价值和竞争力增强本本案案本本案案u惠山区城镇布局“1城1区3镇16个农村社区集群”的整体形态。u 1城：惠山新城，是惠山区行政、文化、体育、商贸等的区级中心，是惠山区的新城区。u 1区：钱桥地区，惠北分区的西向延伸，沿山发展，形成本规划中的沿山带状片区，是本区域南部地域中心。u 3镇：前洲-玉祁新市镇（惠山区西北部的城镇组团。以工业为主导，二、三产业共同繁荣的具有水乡风貌特色的现 代化城镇；是无锡市西北部重要的交通门户节点）；洛社新市镇（无锡市主城区西部重要的城镇组团，惠山区副中心，洛社新市镇（无锡市主城区西部重要的城镇组团，惠山区副中心，锡西地区中心，现代化的产业和滨水城镇）锡西地区中心，现代化的产业和滨水城镇）；阳山新市镇（惠山区西南部的城镇组团。以旅游和生态农业为特色产业，以工业为辅助产业的功能相对独立完善的城镇）。惠山副中心、锡西中西，辐射惠山副中心、锡西中西，辐射1010万人洛社新城万人洛社新城区位背景结论区位背景结论 无锡城市向南、产业向北，进一步凸显项目未来产业区核心价值 项目所处的洛社新城南部，紧邻火车站物理聚集区、五洲中央商业中央，区域专业市场商业氛围浓厚，在无锡区域具有较高的知名度及号召力，依托自身商业规划定位，未来极具商业发展价值第三部分第三部分 无锡各产品市无锡各产品市场分析场分析一、商业市场二、酒店公寓市场商业零售市场概况商业零售市场概况消费增长强劲消费增长强劲从2005年起，全市社会消费品零售总额进入了快速增长期，2007年突破1000亿大关，达到1134.75亿元，环比增长18.3%。2009年更是达到1651.37亿元，环比增长增长18.7%；824.11959.471134.751391.481651.3716.30%16.40%18.30%22.60%18.70%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%02004006008001000120014001600180020052006200720082009消费品零售总额涨幅数据来源：无锡市统计局零售商业市场概况零售商业市场概况体验式消费增长体验式消费增长113721225713563156190.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%02000400060008000100001200014000160002006200720082009城镇居民消费性支出涨幅居民收入的增长，提升了百姓的消费能力。2009年城市居民人均消费性支出为15619元，比上年增长12.2%。八大类商品及服务呈现出“五升三降”的态势。数据来源：无锡市统计局零售商业市场概况零售商业市场概况现代商贸业现代商贸业现代商贸业态迅速发展，连锁业态逐步成熟近年来大卖场、便利店、专卖店、连锁超市、连锁药店、连锁餐饮等现代商贸业态发展迅速，百润发、百安居、欧尚、家乐福、好又多、易初莲花、麦德龙等一大批外资商贸零售企业和肯德基、麦当劳、哈根达斯、星巴克等国际著名餐饮品牌企业纷纷登陆无锡，并加快拓展连锁门店。连锁业态业种已发展到超市、卖场、便利店、餐饮、旅馆、服务维修、电器、医药、建材等30多个类别，有力推动了无锡商业业态结构的优化升级和现代化、国际化水平的提高。连锁网点从市中心向市（县）、镇村全面拓展，形成了大型综合超市、标准超市、专业店、专卖店和百货店等多元化的现代商贸新格局。零售商业市场概况零售商业市场概况消费升级消费升级 大型SHOPPING MALL、综合性、专业性的项目纷纷上马，改变了无锡原有的商业形象，提升了商业档次。品牌消费进入发展升级阶段。Armani、GUCCI、Zegna、Maxmara、Dior、万宝龙等国际一线品牌纷纷进入无锡。目前一线品牌主要集中于八佰伴和远东百货。居民消费行为中对品牌的认同感日益强化，品牌商品的质量、独特的风格、文化特质正在越来越多地影响着人们的消费行为。名车、名表、名牌服装、名牌化妆品等正越来越多地进入大众的消费视野品牌。无锡商圈概无锡商圈概况况1 13 34 42 26 67 78 89 910101、站前商业区2、胜利门商业区3、崇安寺三阳广场商业区4、南禅寺商业区5、青石路特色商业街6、太湖广场商圈7、滨湖新城商业区8、广益商圈9、金太湖商圈10、河埒口商圈1111、洛社商圈、洛社商圈5 51111站前商圈站前商圈概况：无锡站前商贸城位于火车站前，曾是城北地区的商贸中心。目前，站前商贸城依托古运河浓厚的文化底蕴特色：以1912酒吧休闲长廊为龙头，引领夜间消费的发展潮流，力求打造成无锡休闲娱乐的时尚地标。为进一步明确该地域作为锡城夜间休闲娱乐聚集区的定位，充分展现城市地标的时代风貌和品牌效应主要商场概况主要商场概况站前步行街站前步行街地址无锡市解放北路、工运路口总建筑面积17万方开业时间2006主要业态古运河酒吧休闲区、文化餐饮休闲区、时尚生活潮流区、复合业态主题区、香港&国际品牌消费品区、运动影视娱乐区保利广场保利广场地址无锡市崇安区县前东街解放东路交汇处总建筑面积15.3万方开业时间2007年主要业态高档购物、娱乐、餐饮、休闲等功能于一体胜利门商圈胜利门商圈无锡市的中心商圈之一，集游、购、娱、吃、住、行于一体的商贸旅游经济带的黄金地段，充分发挥其城市中心聚集和辐射功能。之前胜利门改造，老一百被拆，新一百隔了解放路，而县前街的拓宽后与中山路的连接点由君乐酒店占据着，损害了商铺的贯通，胜利门广场商圈与当时建设之初的设想有比较大的差异。但是一旦轨道交通引入后就会带来胜利门广场地下空间客流量的剧增，不仅可以带活现有商业，而且新引入的地铁商业胜利门商圈胜利门商圈主要业态主要业态商家代表商家代表百货远东百货、花园城百货、汇金百货大型专业市场无锡招商城餐饮、娱乐餐饮：麦当劳、肯德基、必胜客、真功夫、永和豆浆等酒店宾馆格林豪泰、锦江之星、汉庭、速8、如家、黄金海岸大酒店等金太湖商圈金太湖商圈主要业态主要业态商家代表商家代表百货百货金太湖国际、青石路欧风街超市超市沃尔玛、家乐福等餐饮、娱乐餐饮、娱乐餐饮：麦当劳、肯德基、必胜客、真功夫、永和豆浆、百度烧烤等娱乐：钱贵KTV等酒店宾馆酒店宾馆格林豪泰、锦江之星、汉庭、速8、如家、海悦星空大酒店等主要商场概况主要商场概况金太湖国际金太湖国际地址北塘区青石路（吴桥广场东侧）总建筑面积25.8万方开业时间2009年主要业态一站式集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等十大功能于一体。洛社商圈洛社商圈概况：无锡洛社商业圈，位于洛社区域，表现为生活商圈和批发市场为主特色：以锡西商业中心广场、五洲国际小商品城为主要特色商业市场结论商业市场结论1.崇安寺单核心商圈地位不可动摇2.但受制于市中心规模限制，随着无锡城市发展，商圈逐步外扩4.分类不够明细，同质化比较严重，中高端商业竞争激烈5.新项目开始注重购物环境舒适，以人为本6.运营和开发模式逐渐转变1.1.项目处于惠山副中心，享有洛社新镇规划支撑项目处于惠山副中心，享有洛社新镇规划支撑2.2.有一定商业氛围、商业竞争较大，商业氛围还需运作有一定商业氛围、商业竞争较大，商业氛围还需运作3.3.区域内有较为成熟的建材家居市场，市场号召力强，影响辐射圈广区域内有较为成熟的建材家居市场，市场号召力强，影响辐射圈广3.市中心高端、大型商场集中，供应量大，零售购物竞争激烈板块认知板块认知4.4.紧邻火车西站物流区以及汽车北站、有固定的人流量支撑商业运作紧邻火车西站物流区以及汽车北站、有固定的人流量支撑商业运作5.5.地块周边居住人口有限，区域走发展贸易的主题规划，无大型的居住社区地块周边居住人口有限，区域走发展贸易的主题规划，无大型的居住社区一、商业市场二、酒店公寓市场酒店式公寓酒店式公寓分布分布n市中心：红豆国际广场市中心：红豆国际广场n太湖广场：时代国际太湖广场：时代国际n河埒口：无锡万达广场河埒口：无锡万达广场湖滨路：蠡湖国际公寓湖滨路：蠡湖国际公寓红豆国际广场红豆国际广场时代国际时代国际无锡万达广场无锡万达广场蠡湖国际公寓蠡湖国际公寓类别区域项目名称容积率总建面已推面积去化面积未来可售面积顶级市中心红豆国际广场93.743.742.641.1高端太湖广场时代国际6.56.276.272.723.55河埒口无锡万达广场2.992.72.72.10.6中高端湖滨路蠡湖国际公寓2.852.312.311.520.79合计合计-15.0215.0215.0215.028.988.986.046.04n后续供应量约后续供应量约6 6万方，按照目前去化速度看，仅需要万方，按照目前去化速度看，仅需要1 1年即可消化完毕年即可消化完毕n竞品红豆国际广场未来供应仅竞品红豆国际广场未来供应仅1.81.8万方，竞争压力相对不大万方，竞争压力相对不大未来供应压力小，具有较好的市场机会点未来供应压力小，具有较好的市场机会点酒店式公寓酒店式公寓供应环境供应环境级别区域项目名称近期推盘已推面积去化面积去化率月均去化面积顶级市中心红豆国际广场2008-06-283.742.6470.6%0.09高端太湖广场时代国际2009-11-226.272.7243.4%0.23河埒口无锡万达广场2009-10-312.72.177.8%0.18中高端湖滨路蠡湖国际公寓2009-11-112.311.5265.8%0.13合计15.028.9859.8%0.63n月均去化速度普遍在0.13-0.23万/月n红豆由于价格过高，去化速度略低价格及产品品质直接影响其去化速度价格及产品品质直接影响其去化速度酒店式公寓酒店式公寓去化条件去化条件级别区域项目报价装修标准打折优惠毛坯成交价面积段主力面积主力总价顶级市中心红豆国际广场2580035009.8折2185440-12268-70172-177高端太湖广场时代国际1500015009.8折1323048-14750-7066-93河埒口无锡万达广场1800015009.8折16170515182中高端湖滨路蠡湖国际公寓90009009.8折793840-1225040红豆国际广场的毛坯成交均价运作到最高的红豆国际广场的毛坯成交均价运作到最高的2200022000元元/，其它竞品的毛坯成交，其它竞品的毛坯成交均价主要在均价主要在13000-1600013000-16000元元/主力面积控制在主力面积控制在50-7050-70以内，主力总价主要集中在以内，主力总价主要集中在66-9366-93万万酒店式公寓酒店式公寓价格平台价格平台区域项目客源分布客源层次年龄段置业目的崇安区红豆国际广场无锡本地50，江苏其他城市20，浙江省30私营业主，公司高层，老板，外企高层35岁以上投资居多，自主较少南长时代国际无锡本地70以南长区为主，江阴、宜兴等江苏其他城市30私营业主，公司老板，白领30岁以上投资居多，自主较少滨湖无锡万达广场无锡本地50，滨湖区居多，江苏其他城市15，浙江、上海35私营业主，公司老板，白领35岁以上投资居多，自主较少滨湖区蠡湖国际公寓无锡本地40，江苏其他城市25，浙江35私营业主，公司老板，白领、企业高层35岁以上投资居多，自主较少以以3535岁以上的投资客占据绝对主力岁以上的投资客占据绝对主力无锡本地客源为主力客群，约占据无锡本地客源为主力客群，约占据50%-70%50%-70%，其次为江浙及其它城市，其次为江浙及其它城市投资客投资客酒店式公寓酒店式公寓客源表现客源表现客源表现为较强的投资属性，其中客源表现为较强的投资属性，其中以无锡本地为主以无锡本地为主u立面：外立面玻璃幕墙或玻璃运用较多，表现为较强的公建特性，趋于同质化u户型：常规公寓小户型设计，舒适度及附赠空间不足，缺乏特色红豆国际广场红豆国际广场时代国际时代国际万达广场万达广场地标型的建筑表现，户型地标型的建筑表现，户型传统传统酒店式公寓酒店式公寓产品力表现产品力表现n 无锡酒店式公寓市场成交较为活跃，此类产品认知度较高无锡酒店式公寓市场成交较为活跃，此类产品认知度较高n 产品的地段位置及品质影响销售价格水平产品的地段位置及品质影响销售价格水平n 地块对面近地块对面近100100万方的经营商户办公、自住需求万方的经营商户办公、自住需求n 紧邻火车西站物流区以及汽车北站，人流大、支撑酒店公寓需求紧邻火车西站物流区以及汽车北站，人流大、支撑酒店公寓需求酒店公寓市场研酒店公寓市场研判判第三部分第三部分 项目市场整体定位项目市场整体定位以市场需求为保障，投资效益最大化为前提，进行整合定位以市场需求为保障，投资效益最大化为前提，进行整合定位地块周边情况分析地块周边情况分析本案五洲国际、红五洲国际、红星美凯龙、苏星美凯龙、苏宁、建材市场宁、建材市场住宅区住宅区市区市区汽车西站沙钢厂沙钢厂地块周边情况分析地块周边情况分析1 1、地块北面情况、地块北面情况项目对面近项目对面近100100万方体量的专业市场云集，有建材城、红星万方体量的专业市场云集，有建材城、红星美凯龙家居生活广场、苏宁电器、五洲国际小商品市场等，美凯龙家居生活广场、苏宁电器、五洲国际小商品市场等，辐射无锡全境及周边地区，具有较高的影响力。辐射无锡全境及周边地区，具有较高的影响力。2 2、地块东面情况、地块东面情况地块东面为马上启用的汽车西站，其紧临着无锡沙钢厂，汽地块东面为马上启用的汽车西站，其紧临着无锡沙钢厂，汽车西站将辐射无锡西部地区的旅客。车西站将辐射无锡西部地区的旅客。3 3、地块南面情况、地块南面情况地块南面为住宅小区，但是体量有限，居民多为本地人，具地块南面为住宅小区，但是体量有限，居民多为本地人，具有很强的消费力。有很强的消费力。4 4、地块西面情况、地块西面情况项目西面路口有少量的居民，紧临着锡宜高速公路，交通极项目西面路口有少量的居民，紧临着锡宜高速公路，交通极为便利。为便利。地块周边发展规划地块周边发展规划u无锡市中心城近郊卫星城镇，惠山区副中心，市区西部交通枢纽，先进制造业、现代服务业和都市休闲产业协调发展的现代化滨水城镇本本案案本本案案无锡火车西站物流集聚区无锡火车西站物流集聚区u总用地面积为5.79平方公里。洛城锡西商洛城锡西商业中心广场业中心广场本本案案中央中央商业商业中心中心五洲国际中央商业五洲国际中央商业中心中心u五洲国际家居生活广场是集名品家居、精品家电、家饰小商品、餐饮娱乐、休闲购物于，启用全新业态组合，无锡首个一站式、体验式购物中心。洛社新市镇洛社新市镇 由周边的规划可以看出本案位于无锡西部入口，利用由周边的规划可以看出本案位于无锡西部入口，利用交通枢纽的优势，发展贸易、物流产业，使得该区域未来交通枢纽的优势，发展贸易、物流产业，使得该区域未来将发展成一个集商业、物流、贸易为一体的大型商圈。将发展成一个集商业、物流、贸易为一体的大型商圈。五洲国际专业五洲国际专业MALL市场市场区域发展所带来的机遇区域发展所带来的机遇1 1、餐饮娱乐消费需求、餐饮娱乐消费需求项目周边日常消费需求逐步提高，汽车西站的启用带来大批项目周边日常消费需求逐步提高，汽车西站的启用带来大批的客流、近的客流、近100100方市场经营业主的消费需求，餐饮、娱乐、方市场经营业主的消费需求，餐饮、娱乐、商务等消费无法得到满足，市场出现空白点。商务等消费无法得到满足，市场出现空白点。3 3、家居、家装、家纺等产业链有所发展、家居、家装、家纺等产业链有所发展利用交通便利及已成熟经营专业市场的基础下，发展物流基利用交通便利及已成熟经营专业市场的基础下，发展物流基地，带动区域的高速发展。地，带动区域的高速发展。在反作用下，区域内的建材家居等专业市场的辐射圈将无限在反作用下，区域内的建材家居等专业市场的辐射圈将无限延伸，以家居设计、建材采购、家饰家纺等一条龙的需求将延伸，以家居设计、建材采购、家饰家纺等一条龙的需求将有很大的提高。有很大的提高。2 2、物流产业的发展、物流产业的发展区域内有较为成熟的建材家居市场及工厂的需求，将大力发展区域内有较为成熟的建材家居市场及工厂的需求，将大力发展物流产业，带动区域的发展。物流产业，带动区域的发展。地块发展方向地块发展方向 结合区域内商贸现状及规划远景，同时考虑到本地块的结合区域内商贸现状及规划远景，同时考虑到本地块的位置优势、周边商业氛围优势等全面考虑，本地块定位有以位置优势、周边商业氛围优势等全面考虑，本地块定位有以下几种发展的方向下几种发展的方向区域内餐饮娱乐中心常驻人口、旅客群体、大体量经营业主、企业商务需求家纺家饰灯具中心与周边市场五洲进行互动，业态互补，形成整体，借周边市场的影响力及号召力，发展本项目。酒店式公寓区域内大体量的经营商户、投资需求、办公需求。地块发展方向解析地块发展方向解析1 1、传统的零售购物（配套作用）、传统的零售购物（配套作用）在周边消费人口不足与市场竞争激烈双重作用下，不应在周边消费人口不足与市场竞争激烈双重作用下，不应成为本地块的定位主题，根据消费需求可适量进行配置。成为本地块的定位主题，根据消费需求可适量进行配置。2 2、餐饮娱乐（吃喝玩乐）业态、餐饮娱乐（吃喝玩乐）业态 区域内的居民消费需求、旅客消费需求、专业市场经营区域内的居民消费需求、旅客消费需求、专业市场经营商户商务消费需求等叠加一起，将成为本地块的发展主题之商户商务消费需求等叠加一起，将成为本地块的发展主题之一，但因需求有限，可依市场需求进行规划配置。一，但因需求有限，可依市场需求进行规划配置。3 3、家饰家纺灯具（整合市场做强做大）业态、家饰家纺灯具（整合市场做强做大）业态 借助区域内成熟市场号召力及认知度，整合产业需求，借助区域内成熟市场号召力及认知度，整合产业需求，完善家庭装修、家居装潢、建材采购、家居设计、家饰家纺完善家庭装修、家居装潢、建材采购、家居设计、家饰家纺等相关产业链的业态，现阶段家饰家纺灯具业态处于待发展等相关产业链的业态，现阶段家饰家纺灯具业态处于待发展状态，本地块应借势发展家饰家纺灯具产业，走品牌化、高状态，本地块应借势发展家饰家纺灯具产业，走品牌化、高档次等路线，进行发展本地块。档次等路线，进行发展本地块。原有建筑规划品牌落位示意图原有建筑规划品牌落位示意图酒吧、夜总会美食餐饮数码广场零售购物快餐特色餐饮特色餐饮生活配套、零售特色餐饮零售购物主题购物品牌落位分析品牌落位分析零售购物零售购物-市场竞激烈、周边消费不足、体量过大、招商难度较大餐饮娱乐餐饮娱乐-市场需求旺盛，操作性极高，但体量需给予控制。生活配套生活配套-市场有一定的需求，但体量需给予控制。地下一层生活大卖场因周边消费人口不足，人流东线不地下一层生活大卖场因周边消费人口不足，人流东线不符合其需求，无法入驻。符合其需求，无法入驻。地块初步的建筑规划是以区域购物娱乐中心为主题进行设计，不地块初步的建筑规划是以区域购物娱乐中心为主题进行设计，不符合市场的需求，体量过大，势必造成招商难的局面，不利于后期的符合市场的需求，体量过大，势必造成招商难的局面，不利于后期的运营管理，投资开发将面临很大的风险，以市场真实需求为主导思想，运营管理，投资开发将面临很大的风险，以市场真实需求为主导思想，进行地块规划设计。进行地块规划设计。地块建筑规划问题点地块建筑规划问题点 1 1、地块规划以购物娱乐中心为主导思想，不贴切市场的真实需求，造地块规划以购物娱乐中心为主导思想，不贴切市场的真实需求，造成体量成体量 过大，可预见招商难的局面。过大，可预见招商难的局面。2 2、若以已有的地块规划进行业态布局，因周边消费力不足，将很难达、若以已有的地块规划进行业态布局，因周边消费力不足，将很难达到满租到满租 的理想结果，势必将增加投资开发风险。的理想结果，势必将增加投资开发风险。3 3、地块的建筑规划不利于商业运营，无大型的聚集广场，不利于后期、地块的建筑规划不利于商业运营，无大型的聚集广场，不利于后期商业的商业的 推广。体量过大，消费需求有限，商户呈观望状态，无法进行品牌推广。体量过大，消费需求有限，商户呈观望状态，无法进行品牌汰换，汰换，业态升级，后期经营也将存在过大的风险。业态升级，后期经营也将存在过大的风险。我们的思路我们的思路 根据对万建商业广场周边商业及市场需求的考察研究，单纯以区域商业中心的定位规划势必造成体量过剩，应以周边的消费需求为依据配置适量建筑体量，与周边建材家居产业进行业态互补，发挥交通优势，本项目应以品牌化专业市场和区域娱乐消费中心为核心主题，以市场需求+品牌化进行整合定位，必将吸引商户的眼球，促使目标商户迅速入驻，达到多赢的局面。区域娱乐消费中心（适量配置）区域娱乐消费中心（适量配置）品牌化的专业市场（家纺家饰灯具品牌化的专业市场（家纺家饰灯具）地块规划布局示意图地块规划布局示意图 家饰家纺灯具家饰家纺灯具 （品牌专业市场）（品牌专业市场）娱乐商业娱乐商业 （吃喝玩乐）（吃喝玩乐）规划说明规划说明地上总建筑面积为地上总建筑面积为1414万方万方其中：其中：家饰家纺灯具-建筑面积：5万方建筑格局：地上三层娱乐商业-建筑面积：2.5万方建筑格局：地上三层为2.5万方酒店式公寓-建筑面积：6.5万方地下总建筑面积为地下总建筑面积为5.65.6万万方方其中：其中：娱乐商业-建筑面积：1.5万方 停车场-建筑面积：4.1万方主题特色主题特色区域娱乐消费中心区域娱乐消费中心永不褪色流行阵地，吃喝玩乐一站搞定永不褪色流行阵地，吃喝玩乐一站搞定 颠覆娱乐形态，引领时尚潮流，满足区域内娱乐消费需求。集娱乐、美食、休闲、零售（配套）等四大优势于一体，创造性规划六大主题特色，黄金组合，互动共赢。主题特色主题特色品牌化的专业市场品牌化的专业市场品牌化主题购物品牌化主题购物，家饰家纺魅力之城家饰家纺魅力之城 万建商业广场结合区域家装家居的产业链需求，以强调品牌消费为核心，涵盖家饰、家纺、灯具等专业市场业态，打造干净明亮的购物环境，满足消费者对购物环境的硬件需求以及服务的软件需求，更加注重消费者的多样化需求。悠悦生活之时尚自我悠悦生活之时尚自我时尚娱乐是都市人的标志，是都市人特殊的心理需要。这里的娱乐消费不是单纯的打法时间，而是社交场所，寻找属于自己的那份生活感受，不经意间泄露与众不同的独特品位。悠悦生活之餐饮美食悠悦生活之餐饮美食简餐、特色餐厅、大型餐饮酒吧享受都市里难得的恬淡娴静。缓解紧张一天的工作心情区域娱乐消费中心业态引进区域娱乐消费中心业态引进零售购物业业种种：大统华：大统华或世纪联华或世纪联华面积：面积：5000M5000M（营业面积（营业面积+工作间面积）工作间面积）业业种种：生活配套：生活配套类类面积：面积：5000M5000M（银行（银行+干洗店干洗店+鲜花店鲜花店+便利店等）便利店等）区域娱乐消费中心业态引进区域娱乐消费中心业态引进餐饮美食业业种种：简餐、特色餐厅、大型餐饮简餐、特色餐厅、大型餐饮家数家数：3030家家面积：面积：250-300250-300方（单店面积）方（单店面积）特色：满足不同层次消费需求特色：满足不同层次消费需求大型餐饮大型餐饮2 2家：家：6,0006,000方方（银行（银行+干洗店干洗店+鲜花店鲜花店+便利店等）便利店等）区域娱乐消费中心业态引进区域娱乐消费中心业态引进 商务娱乐业业种种：KTVKTV、洗浴中心、酒吧、如家、洗浴中心、酒吧、如家总面积总面积：1500015000方方拟招品牌：拟招品牌：（银行（银行+干洗店干洗店+鲜花店鲜花店+便利店等）便利店等）糖果糖果KTV 缤纷年代缤纷年代如家酒店连锁如家酒店连锁大浪淘沙大浪淘沙品牌化专业市场业态引进品牌化专业市场业态引进 家饰家纺类新聚仁机构与叠石桥国际家纺城战略合作伙伴关系新聚仁机构与叠石桥国际家纺城战略合作伙伴关系 针对品牌化专业市场的引进，根据整合定位的需求，新聚仁机构与叠石桥国际家纺城是战略合作伙伴，资源共享，经前期接触叠，区域的商业氛围及便利的交通已得到石桥国际家纺城的肯定及认可，将全力支持万建商业广场的招商工作。品牌化专业市场业态引进品牌化专业市场业态引进 灯具灯饰类新聚仁机构与新柳营灯饰、梁弄灯具战略合作伙伴关系新聚仁机构与新柳营灯饰、梁弄灯具战略合作伙伴关系 新聚仁机构与闸北区新柳营灯饰、梁弄灯具是战略合作伙伴关系，通过前期推介本地块，均有意向与本地块整合操作。行销战略行销战略 商铺带动酒店公寓，酒店公寓提升商铺价值商铺带动酒店公寓，酒店公寓提升商铺价值1.商铺销售现行，作为推广重点，以部分的西站街商吸引大量的投资者或自主经营户，再顺势带出项目副品牌酒店公寓，突显投资价值，以酒店公寓汇集中高端客流，再次提升商业利润。2.后续结合市场需求进行互动式的销售。3.待主力商家完成招商工作后，以公开签约仪式的引起市场关注点，顺势将主力店导入市场，将部分一层二层的主力店层面划分为多个小商铺进行返租销售。“委托经营委托经营”策略策略1.“委托经营”即“返租”，通过委托经营，实施商铺的统一经营和管理模式，为投资者带来更大的信心动力，同时也是开发商做旺市场的决心体现2.寻找合适的商家经营管理机构成为后续销售的基石。3.返租方式：3年8/年在销售过程中直接返还客户，后续让小业主与经营管理公司签订10年代租委托协议，第四年起业主所得租金收益10%给予经营管理公司。“主力商家品牌主力商家品牌”策略策略1.“品牌主力商家”不一定是国际品牌，主要是有实力打造市场引领市场导向的商家品牌，项目本身借助主力商家较为强大的影响力，吸引投资者眼球，同时也能带动此主力商家和小商户的进驻。2.招商工作的重要性也由此突显，主力商家的落地入驻将对后续销售推广和项目自身价值的体现产生重要的影响。“低开高走，逐步拉升低开高走，逐步拉升”策略策略 “低开”不是说以低价入市，而是以能适应市场接受程度、有预留升值空间的模式导入市场，与城市发展同步增值，制造价格不断飙升的市场前景，从而是项目最高市场利润得以体现。打造打造“专业市场专业市场”策略策略1.“专业市场”从销售角度上来讲，优势在于面积小，总价低，单价高，无论从销售速度上还是产品价值上都能体现较大的优势。2.项目周边依托美凯龙、苏宁及已成型的商业氛围，进行错位性的“专业市场”打造，借力打力，造就片区中重量级项目品牌。团队组织团队组织项目公司销售团队招商团队运营团队万建商业广场企划团队总部支持THE END！